Znalecký posudek č. 212-16/2015 o ceně nemovitosti: pozemku p. č. KN 330/2 – zastavěná plocha a nádvoří, v k. ú. Rohatec na LV 2522, včetně součástí a příslušenství Vlastník nemovitosti: SJM Radek Neškrabal a Jitka Prokešová, Květná 359/1, 696 01 Rohatec, LV 2522
Účel posudku: Zjištění ceny obvyklé pro exekuční řízení Exekutorského úřadu Brno - město, Minská 54, 616 00 Brno ve věci oprávněného: Raiffeisen stavební spořitelna a.s., IČ: 49241257, se sídlem Koněvova 2747/99, Praha, PSČ: 130 45 proti povinnému: Jitka Prokešová, Květná 359/1, 696 01 Rohatec, na základě usnesení Okresního soudu v Hodoníně ze dne 11. 9. 2008, č.j. 42 Nc 54/2008-16 Objednatel posudku: Exekutorský úřad v Brně - městě, JUDr. Karel Urban, Minská 54, 616 00 Brno č. spisu: 97EX 7484/08 Posudek vypracoval: Ing. Jitka Koluchová, znalec, bytem Martina Benky 13, 695 01 Hodonín
Datum místního šetření: 24. 4. 2015 Datum, ke kterému je provedeno ocenění: 24. 4. 2015 Zvláštní požadavky objednatele: nejsou
V Hodoníně dne 12. 5. 2015 Tento znalecký posudek obsahuje 22 stran včetně příloh a předává se ve třech vyhotoveních.
1
1. Nález 1.1 Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady: 1.1.1 Výpis z katastru nemovitostí ze dne 4. 3. 2015, LV 2522 A: Vlastník: SJM Radek Neškrabal a Jitka Prokešová, Květná 359/1, 696 01 Rohatec, LV 2522 2 B: Nemovitosti-pozemky: p. č. KN 330/2, výměra 200 m , zastavěná plocha a nádvoří, na pozemku stojí stavba č. p. 105, rodinný dům, LV 3268 B1: Jiná práva - bez zápisu C: Omezení vlastnického práva: zástavní právo exekutorské (V-11831/2014-706 zástavní právo exekutorské (V-7328/2014-706) zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu (V-6186/2014-706 zástavní právo exekutorské (Z-15226/2013-706), listina (Z-4409/2012-706) zástavní právo exekutorské (Z-13407/2013-706) zástavní právo exekutorské (Z-11260/2013-706) zástavní právo exekutorské (Z-5680/2013-706) zástavní právo exekutorské (Z-15420/2012-706) zástavní právo exekutorské (Z-13496/2012-706), listina (Z-1378/2012-706) zástavní právo exekutorské (Z-10898/2012-706) zástavní právo soudcovské (Z-7756/2012-706) zástavní právo exekutorské (Z-3932/2012-706) zástavní právo exekutorské (Z-41/2012-706) zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu (Z-13546/2011-706), listina (Z15506/2008-706) zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu (Z-13012/2011-706), listina (Z6236/2011-706) zástavní právo soudcovské (Z-8868/2011-706) zástavní právo soudcovské (Z-10767/2010-706) zástavní právo soudcovské (Z-7186/2010-706), listina Z-10667/2009-706) zástavní právo exekutorské (Z-2453/2010-706) zahájení exekuce (Z-6496/2014-706) zahájení exekuce (Z-2618/2014-706) zahájení exekuce (Z-10707/2013-706) zahájení exekuce (Z-14019/2013-706) exekuční příkaz k prodeji nemovitosti (Z-13405/2013-706) exekuční příkaz k prodeji nemovitosti (Z-11260/2013-706) exekuční příkaz k prodeji nemovitosti (Z-5681/2013-706) exekuční příkaz k prodeji nemovitosti (Z-5760/2012-706) exekuční příkaz k prodeji nemovitosti (Z-15894/2011-706) exekuční příkaz k prodeji nemovitosti (Z-3987/2011-706) exekuční příkaz k prodeji nemovitosti (Z-1959/2009-706) exekuční příkaz k prodeji nemovitosti (Z-20757/2008-706) nařízení exekuce (Z-13831/2012-706) nařízení exekuce (Z-5758/2012-706) nařízení exekuce (Z-2773/2012-706) nařízení exekuce (Z-1488/2012-706) nařízení exekuce (Z-15881/2011-706) nařízení exekuce (Z-15892/2011-706) nařízení exekuce (Z-1464/2011-706) nařízení exekuce (Z-992/2009-706) nařízení exekuce (Z-20336/2008-706) nařízení exekuce (Z-15759/2008-706) nařízení exekuce (Z-10999/2008-706) nařízení exekuce (Z-1122/2008-706)
2
nařízení exekuce (Z-6981/2007-706) nařízení exekuce (Z-2921/2007-706) D: Jiné zápisy: změna číslování parcel - parcela č. 330/2 (Z-20757/2008-706) E: Nabývací tituly: Smlouva o převodu nemovitosti RI 177/1990 kupní ze dne 23. 1. 1990, reg. dne 23. 1. 1990. (Z-5300116/1990-706) pro: Radek Neškrabal a Jitka Prokešová F: Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek k parcelám: bez zápisu 1.1.2 Kopie katastrální mapy ze dne 24. 4. 2015, z www.cuzk.cz 1.1.3 Výsledky místního šetření dne 24. 4. 2015 za účasti pana Ladislava Valy (vlastníka rodinného domu č. p. 105 na pozemku p. č. KN 330/2). Vlastník rodinného domu č. p. 105 předložil znalci „Kupní smlouvu ze dne 16. 9. 2003“ o koupi budovy bydlení č. p. 105 včetně součástí a příslušenství na pozemku p. č. 330 v k. ú. Rohatec, LV 3268 a znalecký posudek č. 2576-196/03 ze dne 22. 10. 2003 o stanovení tržní ceny rodinného domu č. p. 105 2 na pozemku p. č. 330 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 180 m , zpracovaný Ing. Ivo Kozumplíkem. 1.1.4 Kupní smlouva V 3053/2003-706 ze dne 16. 9. 2003. 1.1.5 Znalecký posudek č. 2576-196/03 ze dne 22. 10. 2003 o tržní ceně rodinného domu č. p. 105 2 na pozemku p. č. 330 o výměře 180 m zpracovaný Ing. Ivo Kozumplíkem. 1.1.6 Exekuční příkaz soudního exekutora Exekutorského úřadu Brno - město, JUDr. Karla Urbana, č.j. 97EX 7484/08-21 ze dne 19. 11. 2008, k exekuci prodejem nemovitostí povinné Jitky Neškrabalové za účasti manžela Radka Neškrabala, a to pozemku p. č. KN 93, výměra 2 287 m , zastavěná plocha a nádvoří, budova č. p. 183, bydlení na pozemku p. č. KN 91, 2 pozemek ve zjednodušené evidenci – parcely původ PK parc. č. st. 175, o výměře 180 m , vše zapsáno na Katastrálním úřadě pro Jihomoravský kraj, KP Hodonín, k. ú. Rohatec, obec Rohatec, LV 2522 1.1.7 Usnesení č.j. 97EX 7484/08-141 soudního exekutora Exekutorského úřadu Brno - město, JUDr. Karla Urbana, ze dne 2. 5. 2011, kterým se opravuje výrok exekučního příkazu č.j. 7484/08-21 ze dne 19. 1. 2008 o nařízení exekuce prodejem nemovitostí povinného, a to: 2 pozemku p. č. 330/2, výměra 200 m , zastavěná plocha a nádvoří, stavba LV 3268, zapsáno na Katastrálním úřadu pro Jihomoravský kraj, KP Hodonín, obec Rohatec, k. ú. Rohatec, LV 2522. 1.1.8 Usnesení č.j. 97EX 7484/08-253 soudního exekutora Exekutorského úřadu Brno - město, JUDr. Karla Urbana, ze dne 8. 4. 2015, o ustanovení znalce z oboru ceny a odhady nemovitostí pro vyhotovení znaleckého posudku. 1.1.9 Územní plán obce Rohatec. 1.1.10 Zákon č.151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), vyhláška MF ČR č. 441/2013 Sb., ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č.151/1997 Sb.. 1.2 Úkol znalce: Úkolem znalce je stanovit: cenu nemovitostí a jejich příslušenství, a to: 2 pozemku p. č. KN 330/2, v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří, o výměře 200 m zapsaného na Katastrálním úřadu pro Jihomoravský kraj, KP Hodonín, v k. ú. Rohatec (kód 740381), obec Rohatec, na LV 2522. označit součásti a příslušenství nemovitostí, tak jak jsou vymezeny v exekučním příkaze soudního exekutora č.j. 97EX 7484/08-141 ze dne 4. 5. 2011 o opravě exekučního příkazu cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených cenu závad, které prodejem v dražbě nezaniknou a výslednou cenu 1.3 Popis oceňovaných objektů Předmětem ocenění je pozemek p. č. KN 330/2 v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří, 2 o výměře 220 m , včetně součástí a příslušenství. Pozemek se nachází v katastrálním území Rohatec (kód 740381), v obci Rohatec. Dopisem ze dne 14. 4. 2015 byla vyzvána znalcem povinná, paní Jitka Prokešová, k umožnění prohlídky nemovitosti – pozemku p. č. KN 330/2 – zastavěná plocha a nádvoří v obci Rohatec, k předložení potřebných dokladů k ocenění nemovitosti a o sdělení dalších informací souvisejících s nemovitostí, které mají vliv na určení její ceny. O místním šetření byli písemně informováni také
3
vlastníci rodinného domu č. p. 105 na pozemku p. č. 330/2 v obci Rohatec, pan Ladislav Vala a paní Iva Valová. Dopis povinné byl zaslán na adresu uvedenou ve výpisu z katastru nemovitostí ze dne 4. 3. 2015. Dopis byl vrácen s písemným sdělením doručovatele, že se jedná o adresu Obecního úřadu v Rohatci a adresát zde nemá poštovní schránku. Místního šetření se zúčastnil vlastník rodinného domu č. p. 105 na pozemku p. č. KN 330/2, který předložil znalci kupní smlouvu ze dne 16. 9. 2003 o koupi rodinného dmu č. p. 105 včetně součástí a příslušenství na pozemku p. č. 330 a znalecký posudek č. 2576-196/03 ze dne 22. 10. 2003 o stanovení tržní ceny rodinného domu 2 č. p. 105 na pozemku p. č. 330 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 180 m , zpracovaný Ing. Ivo Kozumplíkem. Na základě textu v uvedeném znaleckém posudku existuje dohoda o předkupním právu k pozemku p. č. 330, která však znalci předložena nebyla. Rohatec je obec v Jihomoravském kraji, v okrese Hodonín, s počtem obyvatel dle Malého lexikonu obcí v roce 2014 – 3 557. Obec leží cca 3 km severovýchodně od města Hodonín. V okolí obce se nachází převážně zemědělská krajina a lesy. Jihovýchodním okrajem katastrálního území obce protéká řeka Morava. Severozápadním okrajem obce vede elektrizovaná železniční trať Přerov – Břeclav a silnice I. třídy č. 55. V obci se nachází základní síť obchodů, mateřská, základní škola, základní umělecká škola, základní lékařská péče (praktický lékař), lékárna, pošta, obecní úřad, knihovna, kulturní dům, letní kino, ubytovací zařízení – penziony a ubytování v soukromí, ze sportovních zařízení jsou to tenisové kurty, hřiště, tělocvična. Pozemek p. č. KN 330/2 se nachází v zastavěném území obce Rohatec, v jihovýchodní okrajové části, v obytné zóně. Přístup k pozemku je z místní zpevněné komunikace na ulici Úzká. Od místní komunikace na ulici Úzká (p. č. KN 318/3, LV 10001) je pozemek p. č. KN 330/2 oddělen na severozápadě oplocením z dřevěných latí a zídkou z bílých cihel, na jihozápadě pozemkem p. č. KN 330/1 v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří (LV 10001), na kterém se nachází oplocení z bílých cihel se vstupní bránou, vedlejší stavba skladu a zpevněné plochy. Od pozemku p. č. KN 330/1 oceňovaný pozemek oddělen není. Na severozápadě je pozemek p. č. KN 330/2 oddělen od místní komunikace pozemkem p. č. KN 330/3 v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří (LV 10001), na kterém se nachází oplocení z dřevěných latí a venkovní úpravy. Od pozemku p. č. KN 330/3 oceňovaný pozemek p. č. KN 330/2 oddělen není. Hranici se sousedním pozemkem p. č. KN 331 zapsaném v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří (LV 1214) tvoří stavba rodinného domu č. p. 106 na pozemku p. č. KN 331 a vedlejší stavba dílny na pozemku p. č. KN 330/2. Vzdálenost oceňovaného pozemku od centra obce je cca 500 m. Zastávka meziměstské autobusové dopravy je vzdálena cca 250 m, železniční zastávka je vzdálena cca 1 040 m.. Dle platného Územního plánu obce Rohatec je pozemek p. č. KN 330/2 situován ve stabilizovaném zastavěném území obce, v ploše bydlení, funkčního typu označeného jako Br – rodinné domky nízkopodlažní, městského charakteru. Pozemek je užíván jako zastavěná plocha a dvorní část rodinného domu č. p. 105 (LV 3268) na pozemku stavebním p. č. KN 330/2 (LV 2522) a tvoří funkční celek s rodinným domem č. p. 105 na pozemku p. č. KN 330/2 a pozemky p. č. KN 330/1 (LV 10001) a 330/3 (LV 10001). Na pozemku p. č. KN 330/2 se nacházejí stavby jiného vlastníka (rodinný dům č. p. 105, vedlejší stavba užívaná jako dílna, přístřešek před vstupem do dílny, část vedlejší stavby umístěné na pozemku p. č. KN 330/1 (LV 10001) užívané jako sklad, venkovní úpravy: zpevněné plochy kolem rodinného domu č. p. 105, venkovní schody z kamene, část oplocení z dřevěných latí a část zídky z bílých cihel, kanalizační potrubí pro odvod dešťových a splaškových vod, vodovodní a plynovodní přípojka k rodinnému domu č. p. 105. Vedlejší stavby (dílna, sklad, přístřešek) tvoří příslušenství rodinného domu č. p. 105 (LV 3268) na základě kupní smlouvy ze dne 16. 9. 2003, vklad práva zapsán dne 30. 10. 2003 (V3053/2003-706) a nejsou v posudku oceněny. Venkovní úpravy (vodovodní, plynovodní a kanalizační potrubí, zpevněné plochy kolem rodinného domu č. p. 105) tvoří součást stavby rodinného domu č. p. 105 (LV 3268) a nejsou v posudku oceněny. Na oceňovaném pozemku se nachází trvalý porost (okrasné dřeviny – smrk 1 kus, thuja – 1 kus). V místě je možnost napojení na veřejnou kanalizační, vodovodní, plynovodní a elektrickou síť. Dle informací z katastru nemovitostí není pozemek p. č. KN 330/2 zatížen věcným břemenem. Znalci nebyly předloženy žádné doklady o jiných právech a závadách spojených s oceňovanou nemovitostí.
2. POSUDEK
2.1 Ocenění podle cenového přepisu a to: zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č.151/1997Sb. o oceňování majetku a o změně některých
4
zákonů (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb.. V tomto případě slouží zjištění ceny dle cenového předpisu pouze jako pomocná metoda ke stanovení ceny obvyklé a nelze ji použít k jiným účelům. 2.1.1 Pozemky 2
2.1.1.1 Pozemek p. č. KN 330/2 o výměře 200 m , zastavěná plocha a nádvoří Pozemek p. č. KN 330/2 je zapsán v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha 2 a nádvoří o výměře 200 m . Dle platného Územního plánu města obce Rohatec se pozemek nachází v zastavěném území obce, v ploše bydlení, funkčního typu označeného jako Br – rodinné domky nízkopodlažní, městského charakteru. Pozemek je užíván jako zastavěná plocha a dvorní část rodinného domu č. p. 105 (LV 3268) na pozemku stavebním p. č. KN 330/2 (LV 2522) a tvoří funkční celek s rodinným domem č. p. 105 na pozemku stavebním p. č. KN 330/2. Na pozemku p. č. KN 330/2 se nacházejí stavby jiného vlastníka (rodinný dům č. p. 105, vedlejší stavba užívaná jako dílna, přístřešek u dílny, část vedlejší stavby užívané jako sklad, venkovní úpravy: zpevněné plochy kolem rodinného domu č. p. 105, část plotu z bílých cihel a z dřevěných latí, kanalizační potrubí pro dešťové a splaškové vody, vodovodní přípojka, přípojka plynu k rodinnému domu č. p. 105. Na oceňovaném pozemku se nachází trvalý porost (okrasné dřeviny – smrk 1 kus, thuja – 1 kus). Vzhledem k účelu určení administrativní ceny pozemku není cena trvalého porostu v posudku stanovena. Obec Rohatec nemá cenovou mapu stavebních pozemků. Dle § 9, odst. (2)b)1. zákona č. 151/1997 Sb. jedná o stavební pozemek, který bude oceněn podle § 4, odstavec (1) oceňovací vyhlášky. Cena stavebního pozemku podle § 4, odst. (1) a přílohy č. 3 vyhlášky Rohatec Malý lexikon obcí ČR 2015
Počet obyvatel obce
3 557
Kraj
Jihomorav.
Zákl. cena staveb. pozemku vyjm. obcí, okresů, obl., příl.č. 2, tab.1
Kč/m2
Hodonín
1350
Úprava zákl. cen staveb. pozemků obcí nevyjmenovaných dle tab. č. 2, přílohy č. 2 vyhlášky Název znaku
Pásmo
O1
Velikost obce podle počtu obyvatel
II.
2001-5000
0,85
O2
Hospodářsko-správní význam obce
IV.
Ostatní obce
0,60
O3
Poloha obce
II.
Sousedí s Hodonínem
1,03
O4
Technická infrastruktura v obci
I.
Elektřina, vodovod, kanalizace, plyn
1,00
O5
Dopravní obslužnost obce
II.
Železniční a autobus. zastávka
0,95
O6
Občanská vybavenost v obci
I.
Kompletní vybavenost
Znak
Popis pásma
Zákl. cena: ZC = ZCvxO1xO2xO3xO4xO5xO6 Index trhu: IT - příloha č. 3, tabulka č. 1 Znak č. Název znaku
Hodnota Oi
1,00 673,697
Pásmo
Popis pásma
P1
Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi III.
Nabídka odpovídá poptávce
P2
Vlastnické vztahy
I.
Pozemek s nem. stavbou, rozdílní vlastníci
P3
Změny v okolí
II.
Bez vlivu
P4
Vliv právních vztahů na prodejnost
I.
Negativní - předkupní právo
P5
Ostatní neuvedené
II.
Bez vlivu
IV.
Zóna se zanedbatel. nebezp. výskytu záplav
Hodnota Pi 0,00 -0,03 0,00 -0,04 0,00 -0,07
P6
Povodňová rizika
Index trhu: IT = P5x(1 + ∑ P1-4)
1,00 0,930
Index omezujících vlivů pozemku: Io - příloha č. 3, tabulka č. 2 Znak.č. Název znaku
Pásmo
Popis pásma
P1
Geometrický tvar a velikost pozemku
II.
Bez vlivu
P2
Svažitost pozemku a expozice
IV.
Svažitost je do 15%, SZ
5
Hodnota Pi 0,00 -0,01
P3
Ztížené základové podmínky
III.
Neztížené základové podmínky
0,00
P4
Ochranná pásma
I.
Mimo chráněná pásma
0,00
P5
Omezení užívání pozemku
I.
Bez omezení užívání
0,00
P6
Ostatní neuvedené
II.
Bez dalších vlivů
0,00
Index omezujících vlivů na pozemek: Io = 1 + ΣP1-6
0,990
Úprava základní ceny pro pozemek komunikace: příloha č. 3, tabulka č. 3 Znak č.
Název znaku
Pásmo
Popis pásma
P1
Druh a účel užití stavby
I.
Rezidenční stavby
1,00
P2
Převažující zástavba v okolí
I.
Rezidenční zástavba
0,04
P3
Poloha pozemku v obci
III.
P4
Možnost napojení pozemku na inž. sítě
I.
Okrajová část obce Pozemek lze napojit na veškeré IS v obci
P5
Občanská vybavenost v okolí pozemku
I.
P6
Dopravní dostupnost k pozemku
V.
P7
II.
P8
Osobní hromadná doprava Výhodnost pozemku z hlediska komerční využitelnosti
II.
Zastávka od 201m do 1000m Bez možnosti komerčního využití stavby
P9
Obyvatelstvo
II.
Bezproblémové okolí
P10
Nezaměstnanost
I.
Vyšší než je průměr v kraji
P11
Vlivy ostatní neuvedené
II.
Bez dalších vlivů
Hodnota Pi
-0,05 0,00
Občanská vybavenost je dostupná Příjezd po zpevněné kom.,špatné park. možn.
0,00 0,00 -0,03 0,00 0,00 -0,01 0,00
Index polohy: IP = P1 x (1 +∑ P2-11)
0,950
Index cenového porovnání I dle § 4, odst. 1: I = IT x IO x IP
0,875 Kč/m2
Základní cena upravená: ZCU = ZC x I
589,49
Výměra pozemku:
m
2
200,00
Cena pozemku:
Kč
117 898,00
Zaokrouhleno dle § 50
Kč
117 900,00
2
Cena pozemku p. č. KN 330/2 o výměře 200 m na LV 2522 v k. ú. Rohatec určená dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a prováděcí vyhlášky činí celkem 117 900 Kč.
2.2 Zjištění ceny porovnávací metodou
1. Rohatec 2 Pozemek o výměře 1 587 m . Jedná se o stavební pozemek připravený k výstavbě. Pozemek je situován v klidné části obce u zpevněné komunikace. Inženýrské sítě: elektřina, plynovod, vodovod a kanalizace jsou v blízkosti pozemku. 2 Nabídka: 2015 stavební pozemek 750 Kč/m
2. Dubňany 2 Pozemek o výměře 356 m . Jedná se o stavební pozemek připravený k výstavbě. Pozemek je situován v klidné části obce u zpevněné komunikace. Veškeré inženýrské sítě jsou u hranice pozemku. 2 Nabídka: 2015 stavební pozemek 365 Kč/m
6
3. Svatobořice-Mistřín 2 Pozemek o výměře 1 477 m . Jedná se o stavební pozemek připravený k výstavbě. Pozemek je situován v klidné části obce u zpevněné komunikace. Přípojky elektřiny a vody jsou u hranice pozemku. 2 Nabídka: 2015 stavební pozemek 480 Kč/m
4. Dubňany 2 Pozemek o výměře 847 m . Jedná se o stavební pozemek připravený k výstavbě. Pozemek je situován v klidné části obce u zpevněné komunikace. Veškeré inženýrské sítě jsou u hranice pozemku. 2 Nabídka: 2015 stavební pozemek 852 Kč/m
5. Petrov 2 Pozemek o výměře 2 142 m . Jedná se o stavební pozemek připravený k výstavbě rodinného domu. Pozemek je situován v klidné části obce u zpevněné komunikace. Na pozemku je studna a udržované ovocné dřeviny. Veškeré inženýrské sítě jsou u hranice pozemku. 2 Nabídka: 2015 stavební pozemek 490 Kč/m
6. Mutěnice 2 Pozemek o výměře 1 948 m . Jedná se o stavební pozemek připravený k výstavbě rodinného domu. Pozemek je situován v klidné části obce u zpevněné komunikace. Veškeré inženýrské sítě jsou u hranice pozemku. 2 Nabídka: 2015 stavební pozemek 457 Kč/m
7. Dubňany 2 Pozemek o výměře 847 m . Jedná se o stavební pozemek připravený k výstavbě. Pozemek je situován v klidné části obce u zpevněné komunikace. Veškeré inženýrské sítě jsou u hranice pozemku. 2 Nabídka: 2015 stavební pozemek 897 Kč/m Informace byly získány z internetových stránek realitních kanceláří. Maximum: Minimum: Průměr:
2
897 Kč/m 2 365 Kč/m 2 631 Kč/m
7
Cena jednotková nezastavěných stavebních pozemků zjištěná porovnávací metodou 2 2 2 2 Cp = 631 Kč/m – (0,15 x (897 Kč/m - 365 Kč/m )) = 551,20 Kč/m 2 Zaokrouhleno: 550 Kč/m 2
2
550 Kč/m x 200 m = 110 000 Kč Nabídka na prodej nezastavěných stavebních pozemků určených pro bytovou zástavbu v obci Rohatec a přilehlém okolí (do 10 km, v obcích obdobné velikosti) se pohybuje v rozmezí 365 – 897 2 Kč/m , dle umístění pozemku v obci, možnosti napojení pozemku na inženýrské sítě, velikosti a tvaru pozemku. Na základě průzkumu současného trhu se stavebními pozemky v dané lokalitě (Rohatec), jak v realitních kancelářích, tak mezi majiteli srovnatelných nemovitostí, na obecním úřadě vyplývá, že poptávka po stavebních pozemcích určených pro bytovou výstavbu odpovídá nabídce.
2.3 Vyhodnocení a stanovení ceny obvyklé 2.3.1 Vyhodnocení a stanovení ceny obvyklé pozemku p. č. KN 330/2, v k. ú. Rohatec, LV 2522 Cena dle zákona č.151/1997 Sb. a prováděcích vyhlášek......................................................117 900 Kč Srovnávací hodnota …………………………............................................................................110 000 Kč Cena podle zákona je pouze administrativní. Srovnávací hodnota vyjadřuje v tomto případě průměrnou částku, za kterou jsou nemovitosti stejného charakteru a velikosti nabízeny k prodeji, nebo byly prodány. Nabízené nemovitosti však nejsou dokladem skutečné prodejní ceny. Při stanovení obvyklé ceny pozemku p. č. KN 330/2 evidovaného v katastru nemovitostí v druhu 2 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 200 m vychází znalec z ceny vypočtené podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, v platném znění a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., dále z průzkumu trhu mezi majiteli srovnatelných pozemků, v realitních kancelářích a z vlastní databáze. Oceňovaný pozemek je situován v zastavěném území obce, v ploše určené Územním plánem obce Rohatec jako plocha bydlení, funkčního typu označeného jako Br – rodinné domky nízkopodlažní, městského charakteru. Oceňovaný pozemek je, ke dni ocenění, užíván jako stavební pozemek ve funkčním celku s pozemky p. č. KN 330/1 (LV 10001) a 330/3 (LV 10001). Pozemky p. č. KN 330/1, 330/2 a 330/3 jsou oploceny plotem z bílých cihel se vstupní bránou a plotem z dřevěných latí. Na pozemku p. č. KN 330/2 se nachází stavby jiného vlastníka (LV 3268): rodinný dům č. p. 105, dílna, přístřešek u dílny, část stavby skladu a venkovní úpravy: vodovodní, plynovodní a kanalizační přípojka, zpevněné plochy kolem rodinného domu č. p. 105, část plotu z bílých cihel a část plotu z dřevěných latí. Výhodou oceňovaného pozemku je pěší dostupnost centra obce a možnost napojení pozemku na veškeré inženýrské sítě v obci. Nevýhodou oceňovaného pozemku je existence staveb jiného vlastníka na pozemku (rodinný dům č. p. 105, vedlejší stavba dílny, přístřešku u dílny, část vedlejší stavby skladu, odpadní potrubí pro dešťové a splaškové vody, vodovodní a plynovodní přípojka k rodinnému domu č. p. 105), ztížený přístup a příjezd k hranici pozemku a špatné parkovací podmínky v blízkosti pozemku. Na základě prohlídky nemovitosti, s přihlédnutím k charakteru, celkovému současnému stavu, umístění, okolní zástavbě, dostupnosti inženýrských sítí, možnostem přístupu k nemovitosti, jejímu současnému využití a k situaci na trhu s obdobnými nemovitostmi v dané oblasti v současné době činí, dle odhadu znalce, obvyklá cena nemovitosti, pozemku p. č. KN 330/2 včetně součástí a příslušenství, k datu ocenění, tj. 24. 4. 2015 – 550 Kč/m2. 2 2 pozemek p. č. KN 330/2 – zastavěná plocha a nádvoří……550 Kč/m x 200 m = 110 000 Kč, zaokrouhleno 110 000 Kč 2.3.2 Zjištěná práva a závady spojené s nemovitostmi na LV 2522: Cena práva exekutorského Dle výpisu z katastru nemovitostí, ke dni ocenění, je vlastnické právo omezeno zástavními právy z rozhodnutí správních orgánů k zajištění pohledávek, zástavními právy soudcovskými k zajištění
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
