2015

ZNALECKÝ POSUDEK č. 1096 207/2015 o ceně jednotky č. 3326/5 v budově č.p. 3326 v Praze-Smíchově, která je součástí pozemku parc.č. 2469/2, spolu s podíly vlastnictví společných částí budovy č.p. 3326 a pozemků parc.č. 2469/1, 2469/2, 2469/5, 2469/6 a 2469/7 v katastrálním území Smíchov, obec Praha

Objednavatel znaleckého posudku:

Společnost CENTRAL GROUP uzavřený investiční fond a s. IČ: 28460120 Na Strži 1702/65 140 00 Praha 4

Účel znaleckého posudku:

Odhad obvyklé ceny věci pro potřeby objednatele

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 23.10.2015 znalecký posudek vypracoval:

Ing. Josef Kalous Strakonická 1564/23 150 00 Praha 5 telefon: 606370975 e-mail: [email protected]

Počet stran: 9 včetně titulního listu . Objednavateli se předává ve 2 vyhotoveních.

V Praze 3.11.2015

A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Úkolem bylo vyhotovit znalecký posudek o ceně jednotky Č. 3326/5 v budově č.p. 3326 v PrazeSmíchově, která je součástí pozemku parc.č. 2469/2, spolu s podíly vlastnictví společných částí budovy č.p. 3326 a pozemků parc.č. 2469/1, 2469/2, 2469/5, 2469/6 a 2469/7 v k.ú. Smíchov, obec Praha. Posudek je zpracován pro společnost CENTRAL GROUP uzavřený investiční fond a s., podle objednávky jejího zástupce paní Ing. Ivany Váňové, a to za účelem odhadu obvyklé ceny uvedené nemovitosti v souvislosti s přeceněním nemovitého majetku objednatele na reálnou hodnotu pro účely účetního výkaznictví, v souladu s mezinárodními účetními standardy, upravenými právem Evropské unie. Ocenění je provedeno odhadem obvyklé ceny věci ve smyslu § 2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, podle stavu nemovitosti ke dni 23.10.2015. Pro účely účetní evidence bylo zapotřebí u přeceňovaného bytu doplnit rozdělení obvyklé ceny jednotky na cenu za byt a cenu za pozemek. Stavební pozemky předmětné nemovitosti jsou oceněny cenovou mapou stavebních pozemků obce.

2. Základní informace 9

Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:

jednotka č. 3326/5 U Nikolajky 3326 15000 Praha Hl.m. Praha Hl.m. Praha Praha Smíchov 1 243 201

3. Prohlídka Vnější obhlídka nemovitosti byla provedena dne 26.10.2015 za přítomnosti zpracovatele posudku.

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku

f

Předáno objednatelem posudku: - objednávka znaleckého posudku, -kopie rozhodnuti Č.j.: OST.Sm.p.2469-12460/2010-R Odboru stavebniho úřadu ÚMČ Prahy 5 ze dne 26.7.2012 ve věci stavebního povolení na stavbu „obytný soubor Nová Nikolajka - bytový dům B” při ulici U Nikolajky, Praha 5 - Smíchov, - kopie geometrického plánu č. 4026-4/2015 pro vyznačení budovy, rozdělení pozemku, vyznačení věcného břemene k části pozemků v k.ú. Smíchov, obec Praha, ze dne 23.2.2015, - kopie kolaudačního souhlasu č.j.: OSI.Sm.p.2469-24625/2015-Ple-KS/B Odboru stavebniho a infrastruktury UMC Prahy 5 ze dne 17.6.2015 ve věci uživáni „obytného souboru Nová Nikolajka bytový dům B” při ulici U Nikolajky, Praha 5 - Smíchov, - kopie dokladu č.j.: S-MHMP 1158441/2015 o přidělení čísla popisného 3326 a orientačního 36, 38 budově, vydaného dne 8.7.2015 Odborem živnostenským a občanskosprávním Magistrátu HMP, - kopie prohlášení o rozdělení práva k domu a pozemkům na vlastnické právo k jednotkám bytového domu č.p. 3326, který je součástí pozemku p.č. 2469/2, k.ú. Smíchov, obec Praha, ze dne 22.7.2015, vč. změny prohlášení ze dne 23.7.2015, - kopie výpisu z KN Katastrálního úřadu k datu 23.10.2015 pro LV 14074 v k.ú. Smíchov, obec Praha, -základní údaje o bytové jednotce č. 055-02-005 Smíchov v majetku CENTRAL GROUP uzavřený

-

2-

■

investiční fond a s. ke dni 30.9.2015, vč. informace o její katalogové ceně, - vybrané smlouvy o budoucí smlouvě kupní na srovnatelné jednotky v budově č.p. 3325 v PrazeSmíchově, - další informace a údaje, které poskytl zástupce objednatele posudku. Opatřeno zpracovatelem posudku: - údaje o vlastnictví nemovitostí podle LV 14074, LV 14071 a zobrazeni mapy katastrální v k.ú. Smíchov, obec Praha, opatřené z portálu ČÚZK - Nahlížení do katastru nemovitostí ke dni 23.10.2015, - vyhláška č. 32/1999 Sb. HMP o závazné části územního plánu sídelního útvaru hl. m. Prahy a údaje z výkresové části vyhlášky, získané z internetového portálu MHMP, - obecně závazná vyhláška č. 32/1998 Sb. hl. m. Prahy o cenové mapě stavebních pozemků, ve znění vyhl.č. 20/2014 Sb., platném od 15.1.2015, a dále údaje o ceně stavebních pozemků, opatřené z portálu MHMP, - zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, v platném znění, - vyhláška č. 441/2013 Sb. ve znění vyhl. č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., - publikace Teorie oceňování nemovitostí, VIII. přepracované a doplněné vydání z r. 2009 autora prof. Ing. Alberta Bradáče, Dr.Sc a kol., - průzkum aktuálních nabídek realitních kanceláří na prodej porovnatelných nemovitostí, - skutečnosti, zjištěné při vnější obhlídce budovy s oceňovanými jednotkami na místě dne 26.10.2015.

5. Vlastnické a evidenční údaje

v

Podle předaných podkladů a opatřených údajů byla ke dni ocenění v KN u Katastrálního úřadu na LV 14074 aLV 14071 v k.ú. Smíchov, obec Praha zapsána s právem vlastnictví: - společnost CENTRAL GROUP uzavřený investiční fond a s., IČ: 28460120, se sídlem Na Strži 1702/65, Nusle, 140 00 Praha 4, a) podle LV 14074 pro jednotku č. 3326/5, jednotka vymezená podle občanského zákoníku, způsob využití byt, v budově č.p. 3326 která je součástí pozemku parc.č. 2469/2 (LV 14071), podíl na společných částech nemovitosti 653/32790, způsob ochrany pam. zóna - budova, pozemek v památkové zóně, památkově chráněné území, b) a dále podle LV 14071 pro podíl vlastnictví 653/32790: - pozemku parc.č. 2469/1 o výměře 1968 m2, druh pozemku zahrada, - pozemku parc.č. 2469/2 o výměře 1095 m2, druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří; součástí pozemku je stavba Smíchov č.p. 3326; bytový dům, - pozemku parc.č. 2469/5 o výměře 45 m2, druh pozemku zahrada, - pozemku parc.č. 2469/6 o výměře 99 m2, druh pozemku zahrada, - pozemku parc.č. 2469/7 o výměře 34 m2, druh pozemku zahrada. Pro všechny uvedené pozemky je ve výpisu vyznačen způsob ochrany: - pam zóna - budova, pozemek v památkové zóně, památkově chráněné území. Pro uvedené pozemky zahrad je ve výpisu vyznačen způsob ochrany: - zemědělský půdní fond, BPEJ: 22654. Vlastnické právo k pozemkům parc.č. 2469/1, 2469/2, 2469/6 a 2469/7 je omezeno věcným břemenem (podle listiny).

6. Dokumentace a skutečnost Údaje pro ocenění byly převzaty z výše uvedených podkladů a částečně ověřeny zpracovatelem posudku při vnější obhlídce budovy s oceňovanou jednotkou dne 26.10.2015, jednotka samotná i budova byly v té době nepřístupné. Údaje vedené v KN o budově č.p. 3326 a o pozemku parc.č. 2469/2 byly shledány v souladu se skutečným využitím těchto nemovitostí, oceňovaná jednotka č. -

3-

f

3326/5 je podle dokladů vymezena dle občanského zákoníku a způsob jejího využití je byt. Okolní pozemky zahrad parc.č. 2469/1, 2469/5, 2469/6 a 2469/7 jsou dle skutečnosti ostatními plochami se způsobem využití jako zeleň a ostatní komunikace. Budova s oceňovanou jednotkou byla dána do užívání v letošním roce. Dle územního plánu obce se nemovitost nachází v území OB - čistě obytném, v sousedství ploch PS - sadů, zahrad a vinic. Stavební pozemky předmětné nemovitosti jsou oceněny cenovou mapou stavebních pozemků obce.

7. Celkový popis nemovité věci

)

,

Oceňovaná jednotka se nachází v atypickém bytovém domě č.p. 3326, který je situován ve svažitém terénu při ulici U Nikolajky, v oblasti rezidenční zástavby Prahy-Smíchova pod usedlostí Nikolajka, asi 1 km od centra Smíchova Anděl. Služby a obchody jsou zde v dostupné vzdálenosti, inženýrské sítě jsou kompletni, nedaleko je zastávka autobusu MHD, vzdálenost od centra obce je kolem 3 km. Budova s oceňovanou jednotkou má půdorysný tvar přibližně obdélníka, je vícepodlažní s plochou střechou a má dva vstupy. Svislé nosné konstrukce jsou železobetonové stěnové, s cihelnými vyzdívkami a s tepelnými izolacemi, fasáda je se zateplovacím systémem v kombinaci s kamenným obkladem, venkovní zábradlí jsou skleněná s nerezovými madly. Budova byla prohlášením vlastníka rozčleněna na bytové a nebytové jednotky, společné prostory jsou schodiště, chodby, osobní výtahy a výtahové šachty, přístupy ke sklepům, úschovnu kol a kočárků, technické místnosti, úklidové komory, vstupní haly, vnitřní komunikace, parkovací stání v 2.PP až l.N P budovy, balkóny, lodžie, terasy a zatravněné terasy, kotelna, vně budovy pak vchody do budovy, vjezdy do garáží a plochy pro kontejnerová stání. V objektu jsou provedeny instalace elektro, domovního slaboproudu a zálohového napájení, rozvody ústředního topení, plynu, studené a teplé vody a odkanalizování, STA, rozvody odsávání a větrání, bleskosvod, výtahy. Budova byla dána do užívání v letošním roce a dle viditelných znaků jsou její stavební prvky v původním, bezvadném stavu. Jednotka č. 3326/5 velikosti 2+KK o podlahové ploše bytu 58,2 m , s výlučným právem užívání lodžie o výměře 11,3 m2, je umístěna při jihovýchodně orientovaném průčelí zvýšeného 1. podlaží budovy. Příslušenstvím bytu je sklep č. S 25 o ploše 3,7 m2 v témž podlaží, spolu s bytem je ve výlučném užívání i parkovací stání PS 41 v podzemním podlaží budovy. Dispoziční řešení bytu nebylo známo, byt patrně sestává ze vstupní předsíně, komory, samostatného WC, koupelny, z obývacího pokoje s prostorem pro vaření a z jednoho dalšího pokoje; lodžie je přístupna z obývacího pokoje. Dle dokumentace je příslušenstvím jednotky listovní schránka, zvonek - domácí telefon, měření vody a UT, další vybavení jednotky je sanitární zařízení koupelny a WC, topná tělesa, elektrické odvětrávání, autonomní hlásič požáru a veškerá její vnitřní instalace (potrubní rozvody vody, ústředního topení, elektroinstalace apod. kromě stoupacích vedení vč. uzavíracích ventilů). V jednotce byla provedena příprava pro instalaci kuchyňské linky a spotřebičů, v koupelně a WC instalovány nadstandardní zařizovací předměty (vana nebo sprchový kout, umývadlo, splachovací WC), v jednotce jsou provedeny instalace teplovodního topení s podlahovými konvektory a s nadstandardními radiátory PLAŇ, elektrické temperování dlažby v koupelnách, rozvody teplé a studené vody, odkanalizování, rozvody elektro, domovního zvonku s videotelefonem, datové rozvody, centrální odvětrání koupelny, WC a prostoru pro vaření. Podlahy jsou v obytných místnostech celoplošně lepené dřevěné duoparkety a v předsíních a v komorách s keramickou dlažbou, obklady v koupelnách a WC jsou keramické velkoformátové, ostatní povrchy stěn jsou s omítkami s malbou, vchodové dveře bezpečnostní a s požární odolností, vnitřní dveře plné a prosklené s nadstandardním kováním, okna a balkónové dveře dřevěná eurookna s tepelně izolačními dvojskly, u všech oken provedena příprava pro předokenní žaluzie. Je předpoklad, že konstrukce a vybavení jednotky byly ke dni ocenění v bezvadném stavu.

-

4-

8. Obsah znaleckého posudku I. Ocenění pozemků II. Odhad obvyklé ceny lil. Rizika, omezení a další okolnosti IV. Rekapitulace cen nemovitosti

-

5-

B. ZNALECKY POSUDEK I. Ocenění pozemků Pozemek parc.č. 2469/2 je napojen přípojkami na inženýrské sítě a zastavěn budovou č.p. 3326. Pozemky parc.č. 2469/1, 2469/5, 2469/6 a 2469/7 jsou v jednotném funkčním celku se stavbou a stavebním pozemkem. Jedná se o stavební pozemky ve smyslu § 9 odst. (2) zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, jejichž cena je, pro účel tohoto ocenění, stanovena obecně platnou vyhláškou č. 32/1998 sbírky hl.m.Prahy o cenové mapě stavebních pozemků, ve znění vyhl.č. 20/2014, platném od 15.1.2015. Předmětné pozemky jsou, podle vyobrazení v grafické příloze vyhlášky, situovány na mapě č. 58, v graficky vymezeném území skupiny parcel č. 12201 a jejich cena je tímto předpisem stanovena na 6.110,- Kč/m2. Spolu s oceňovaným bytem je spojen podíl 653/32790 vlastnictví pozemků. Ocenění Ostatní stavební pozemky Parcelní číslo 2469/1 2469/2 2469/5 2469/6 2469/7

Jedn. cena Výměra Cena rKČ/m2! ÍKČl [m2] 1 968,00 6 110,00 12 024 480,§ 2 cen. mapa zahrada 1 095,00 6 110,00 § 2 cen. mapa zastavěná plocha a nádvoří 6 690 450,45,00 § 2 cen. mapa zahrada 6 110,00 274 950,99,00 6 110,00 604 890,§ 2 cen. mapa zahrada 34,00 § 2 cen. mapa zahrada 6 110,00 207 740,Ostatní stavební pozemky - celkem 3 241,00 m2 19 802 510,Pozemky - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = 19 802 5 1 0 ,-Kč Úprava ceny vlastnickým podílem ______ 653 / 32 790 Typ

Název

Pozemky - zjištěná cena

=

394 359,23 Kč

Rekapitulace výsledných cen pozemků 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky

394 359,20 Kč

1. Ocenění pozemků celkem

394 359,20 Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:

394 360,- Kč

II. Odhad obvyklé ceny Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, ve smyslu definice uvedené v § 2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. V posudku jsou uvedena i rizika a omezení, spojená s předmětem ocenění a mající vliv na cenu obvyklou. Závěrečný odborný odhad obvyklé ceny je proveden podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených cen. Porovnávací hodnota Porovnání je možno provést na základě srovnání s jinými nemovitostmi a jejich inzerovanými resp. skutečně realizovanými cenami, při zohlednění všech souvislostí. Odhaduje se obvyklá cena nového bytu porovnávací metodou, pro kterou jsou k dispozici údaje z inzerce a evidence objednatele o katalogových cenách nabízených volných bytů a o smluvních cenách dle vybraných smluv o budoucích kupních smlouvách ve srovnatelné, sousední budově. Katalogové a smluvní ceny bytů lze tedy vzít jako jejich ceny obvyklé. Podrobnější popisy jednotlivých jednotek, obsahující jejich dispozičních řešení, výměry, polohu v budovách a orientaci vůči světovým stranám, jejich provedení, vybavení a jejich příslušenství jsou uvedeny v prohlášení vlastníka budov, které jsou k dispozici u objednatele i u zpracovatele znaleckého posudku. Součástí tohoto posudku je tabulkový přehled rezervovaných a nabízených bytů s výpisem jejich příslušenství. Podle těchto podkladů, jak vyplývá z následného tabulkového přehledu, se srovnatelné byty prodávají za cenu v rozmezí 77,8 tis.Kč až 108,0 tis.Kč/m2 celkové podlahové plochy bytů, v závislosti na jejich poloze v objektu, jejich příslušenství ale i jejich velikosti. Katalogová cena oceňovaného bytu č. 3326/5 ve výši 6.475.420,- Kč při jeho výměře celkové podlahové plochy 65,3 m2 a uvedeného příslušenství svou hodnotou 99.164,- Kč/m2 odpovídá tomuto rozmezí.

III. Rizika, omezení a další okolnosti Omezení vlastnických práv k pozemkům parc.č. 2469/1, 2469/2, 2469/6 a 2469/7 věcným břemenem podle listiny dle dostupných údajů souvisí s technickou infrastrukturou umístěnou na pozemcích, přiřazených k bytovému domu a bylo, dle své povahy, shledáno bez vlivu na výslednou cenu nemovitostí. Žádná další rizika nebyla shledána.

P řeh led re ze rvo v a n ý c h a n a b íze n ý c h bytů a je jic h p řís lu š e n s tv í

Prodej, cena přepočte ná na 1

C e lk o v á s m lu v n í

Název sortimentu dle CENTRAL GROUP a s.

Č.

cen a je d n o tk y

Označení jednotky dle KN

vč. pod ílu na p o zem ku Kč

Podlah ová m plocha jednotk podlahov é plochy y m2 K č/nť

Balkó o, te r a s a

Podlaží

i Orie předz ntac Dispozi Příslušenst ahrád Ploch ví ka a BTP e ce

Rezervované a nabízené byty v lokalitě U Nikolajky, Praha 5 055-01-067 055-01-016 A 021 A 017 A 020

1 2 3 4 5

Vysvětlivky: S PS UPS B L T Z P

3325/67 3325/16 3325/21 3325/17 3325/20

8 484 700 9 676 445 6 465 588 7 556 650

4 075 600

78,6 113,1 60,8 97,1 38,8

107 948 5.NP 85 557 1.PP+1NP 106 342 2.NP 77 823 1.NP 105 041 2.NP

Z

sv sv sv s

2+kk 4+kk 2+kk 3+kk 1+kk

PS,S L,T T.B.P UPS,PS,S B PS,S PS,S T,P PS,S

17,0 50,3 5,9 52,3 0,0

sklep parkovací stání uzavřené parkovací stání balkón lodžie terasa zatravněná terasa předzah řádka

IV. Rekapitulace cen nemovitosti Podle výše uvedených skutečností odhaduji obvyklou cenu bytové jedntky č. 3326/5 v budově č.p. 3326 v Praze-Smíchově, spolu s podílem vlastnictví společných Částí nemovitosti takto: Název sortimentu dle CENTRAL Označení GROUP a.s. jednotky dle KN

O d h a d o b v y k lé c e n y je d n o tk y

Cena jednotky bez podílu pozemku

Cena podílu pozemku

-----Kc-----6 081 060 Kč 6 081 060 Kč

Kč 394 360 Kč 394 360 Kč

Č. 1

" 055-02-005 CELKEM

“

Kc

3326/5

6 475 420 Kč 6 475 420 Kč

C. ZÁVĚR. CENA OBVYKLÁ S ohledem na výše uvedené skutečnosti odhaduji obvyklou cenu „jednotky č. 3326/5 v budově č.p. 3326 v Praze-Smíchově, která je součástí pozemku parc.č. 2469/2, spolu s podíly vlastnictví společných částí budovy č.p. 3326 a pozemků parc.č. 2469/1, 2469/2, 2469/5, 2469/6 a 2469/7 v k.ú. Smíchov, obec Praha” podle stavu ke dni 23.10.2015, bez případných dalších závazků na nemovitosti váznoucích, na částku celkem

6.475.420.- Kč slovy: šestmilionůčtyřistasedmdesátpěttisícčtyřistadvacet Kč.

V Praze 3.11.2015

Ing. Josef Kalous Strakonická 1564/23 150 00 Praha 5 telefon: 606370975 e-mail: [email protected]

D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze ze dne 6.září 1995, č.j. Spr. 21/95 pro základní obor: ekonomika, odvětví: ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. Č. 1096

-

9-