2015

ZNALECKÝ POSUDEK č. 4278-77/2015 O ceně podílu o velikosti 14/16 pozemku p.č.250, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 192 m2, jehož součástí je zemědělské stavení bez čp/če v místní části Slížany, obec Morkovice-Slížany, včetně příslušenství a pozemku p.č.510/272, orná půda, o velikosti 3202 m2, vše zapsáno na LV č.800 pro k.ú.Slížany

Objednatel znaleckého posudku:

Exekutorský úřad Olomouc, Pan Mgr. Svatopluk Šůstek Pavelčákova 14 77900 Olomouc

Účel znaleckého posudku:

Stanovení ceny pro účely dražby 185EX 194/14-101

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 12.3.2015 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: [email protected] Znalecký posudek obsahuje 22 stran textu včetně titulního listu a 24 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Tršicích 12.3.2015

A. NÁLEZ

1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny podílu o velikosti 14/16 pozemku p.č.250, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 192 m2, jehož součástí je zemědělské stavení bez čp/če v místní části Slížany, obec Morkovice-Slížany, včetně příslušenství a pozemku p.č.510/272, orná půda, o velikosti 3202 m2, vše zapsáno na LV č.800 pro k.ú.Slížany

2. Základní informace

Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:

Zemědělské stavení Slížany 768 33 Morkovice-Slížany Zlínský Kroměříž Morkovice-Slížany Slížany 2 874

Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 560,00 Kč/m2

Koeficienty obce

Název koeficientu O1. Velikost obce - 2001 - 5000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Ostatní případy O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava popřípadě příměstská doprava O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) -2-

č. II IV V I

Pi 0,85 0,60 0,80 1,00

I

1,00

II

0,98

Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 623,75 Kč/m2

3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 12.3.2015 za přítomnosti znalce.

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.800 pro k.ú.Slížany - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR

5. Vlastnické a evidenční údaje

Vlastníci stavby:

27670155, GROUP s.r.o. KC, Na kovárně 95/6, 644 00 Brno, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 14 / 16 605316/2060, Marie Polášková, Palackého třída 2508/145, 612 00 Brno, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 8

Vlastníci pozemku: 27670155, GROUP s.r.o. KC, Na kovárně 95/6, 644 00 Brno, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 14 / 16 605316/2060, Marie Polášková, Palackého třída 2508/145, 612 00 Brno, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 8 odpovídají skutečnosti

6. Dokumentace a skutečnost PD objektu nebyla předložena. Prohlídkou nemovitosti bylo zjištěno, že oceňovaný objekt bez č.p., č.e.je součástí rodinného domu č.p.111, konkrétně průjezd. Jde o nesoulad mezi právním stavem a skutečností. RD č.p.111 je ve vlastnictví jiného subjektu, Poláškové Marie, Palackého třída 2508/145, Královo Pole, 61200 Brno. -3-

7. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitost je součástí rodinného domu č.p.111, konkrétně průjezd. Jde o řadový krajní objekt, nepodsklepený, zděný, se sedlovou střechou. Krytina je z pozinkovaného plechu, bleskosvod chybí, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Vrata jsou dřevěná dvoukřídlá, fasáda je břízolitová. Ve dvoře se nachází vedlejší stavba ve zhoršeném stavu, bez vlivu na obvyklou cenu. Jde o nesoulad mezi právním stavem a skutečností. RD č.p.111 je ve vlastnictví jiného subjektu, Poláškové Marie, Palackého třída 2508/145, Královo Pole, 61200 Brno. Oceňovaná stavba zajišťuje přístup do rodinného domu. Stav objektu je průměrný. Dle sdělení sousedů jde o původně samostatný objekt bydlení, přibližně 90 roků starý, který byl v 60.letech 20.století zrekonstruován a připojen stavebně k sousedícímu rodinnému domu č.p.111. Tato skutečnost však nebyla dořešena legislativně. Pozemek p.č.510/272 je zemědělským pozemkem a je takto i užíván. Nachází se mimo zastavitelné území obce. S jiným využitím se neuvažuje.

8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek s objektem bez č.p.

-4-

B. ZNALECKÝ POSUDEK

Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

1. Ocenění pozemků

1.1. Pozemek s objektem bez č.p.

Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání

Index omezujících vlivů pozemku

Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6

Index omezujících vlivů

IO = 1 + Σ Pi = 1,000 i=1

-5-

č. II IV

Pi 0,00 0,00

III I

0,00 0,00

I II

0,00 0,00

Index trhu s nemovitostmi

Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Pozemek ve spoluvlastnictví (mimo spoluvl. podílu pozemku k jednotce) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou 5. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - funkční a stavební propojenost se sousedním RD č.p.111 ve vlastnictví jiného subjektu 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

č. I

Pi -0,06

III

-0,01

II I I

0,00 -0,04 -0,30

IV

1,00

č. I

Pi 0,80

I

0,04

I

0,00

II II

0,00 0,00

II

0,00

II

0,00

5

Index trhu

IT = P6 * (1 +

Σ Pi) = 0,590

i=1

Index polohy pozemku

Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku - Rezidenční zástavba, rekreační stavby 3. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě obce - Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 4. Dopravní dostupnost - Příjezd po zpevněné komunikaci 5. Parkovací možnosti - Dobré parkovací možnosti na veřejné komunikace 6. Výhodnost polohy pozemku z hlediska komerční využitelnosti Poloha bez vlivu na komerční využití 7. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 7

Index polohy

IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,832 i=2

Celkový index I = IT * IO * IP = 0,590 * 1,000 * 0,832 = 0,491

-6-

Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené

Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků

Zákl. cena [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 623,75

Zatřídění

Typ

Název

§ 4 odst. 1

Parcelní číslo 250

zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem

Výměra [m2] 192,00

Index

Koef.

0,491 Jedn. cena [Kč/m2] 306,26

Upr. cena [Kč/m2] 306,26 Cena [Kč] 58 801,92 58 801,92

Ocenění staveb na pozemcích

Objekt bez č.p.

Zatřídění pro potřeby ocenění

Budova § 12: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

R. garáže zděná 1242

Index trhu s nemovitými věcmi

Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka -7-

č. I

Pi -0,06

2. Vlastnické vztahy - Pozemek ve spoluvlastnictví (mimo spoluvl. III podílu pozemku k jednotce) 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I 5. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - funkční a stavební I propojenost se sousedním RD č.p.111 ve vlastnictví jiného subjektu 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu IV záplav

-0,01 0,00 -0,04 -0,30 1,00

5

Index trhu

IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 0,590 i=1

Index polohy

Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Garáže

Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku - Rezidenční zástavba, rekreační stavby 3. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě obce - Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 4. Dopravní dostupnost - Příjezd po zpevněné komunikaci 5. Parkovací možnosti - Dobré parkovací možnosti na veřejné komunikace 6. Výhodnost polohy pozemku z hlediska komerční využitelnosti Poloha bez vlivu na komerční využití 7. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů

č. I

Pi 0,80

I

0,04

I

0,00

II II

0,00 0,00

II

0,00

II

0,00

7

Index polohy

IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,832 i=2

Koeficient pp = IT * IP = 0,491

Výpočet jednotlivých ploch

Podlaží přízemí

Plocha 6,28*7,43

=

-8-

[m2] 46,66

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná plocha 46,66 m2 46,66 m2

Podlaží přízemí Součet PVP = PZP =

Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:

Konstr. výška 3,00 m

139,98 / 46,66 46,66 / 1

Součin 139,98 139,98 = 3,00 m = 46,66 m2

Obestavěný prostor

Výpočet jednotlivých výměr

Podlaží vrchní stavba zastřešení

Obestavěný prostor 46,66*(5,28+4,37)/2 46,66*2,1/2

= =

225,13 m3 48,99 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží

Typ

vrchní stavba zastřešení Obestavěný prostor - celkem:

NP Z

Obestavěný prostor 225,13 m3 48,99 m3 274,12 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů

Provedení kámen, beton zděné dřevěné dřevěný vázaný plechová pozinkovaná pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky -9-

Hodnocení standardu P S P S S S S

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100

8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra

břízolitové škrábané

S X C S S C S C S C C C X C X C X C X

standardní dřevěná cementový potěr světelná třífázová

100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Výpočet koeficientu K4

Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody

Obj. podíl [%] P S P S S S S S X C S S C S C S C C C X C

10,90 25,80 12,00 6,30 2,30 0,70 4,30 3,00 0,00 2,20 2,30 2,70 3,30 3,10 1,20 7,20 0,30 2,20 1,90 0,00 0,50 - 10 -

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 0,46 1,00 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 0,00 1,00 0,00 1,00 0,00 0,00 0,00 1,00 0,00

Upravený obj. podíl 5,01 25,80 5,52 6,30 2,30 0,70 4,30 3,00 0,00 0,00 2,30 2,70 0,00 3,10 0,00 7,20 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

X C X C X

0,00 2,00 0,00 5,80 0,00

100 100 100 100 100

1,00 0,00 1,00 0,00 1,00

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 68,23 0,6823

Ocenění

Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m3]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3]

= * * * * * * =

2 460,0,9390 1,0614 1,0000 0,6823 1,0000 2,0980 3 509,62

=

962 057,03 Kč

Stáří (S): 90 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 35 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 125 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 90 / 125 = 72,0 % Koeficient opotřebení: (1- 72,0 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

* = * =

0,280 269 375,97 Kč 0,491 132 263,60 Kč

Objekt bez č.p. - zjištěná cena

=

132 263,60 Kč

Cena staveb celkem

=

132 263,60 Kč

Pozemek s objektem bez č.p. - zjištěná cena

=

191 065,52 Kč

Plná cena:

274,12 m3 * 3 509,62 Kč/m3

Výpočet opotřebení lineární metodou

- 11 -

C. REKAPITULACE

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení

1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek s objektem bez č.p.

531 171,90 Kč

1. Ocenění pozemků celkem

531 171,90 Kč

Celkem

531 171,90 Kč

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem

531 171,90 Kč

Rekapitulace výsledných cen

1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek s objektem bez č.p.

191 065,50 Kč

1. Ocenění pozemků celkem

191 065,50 Kč

Celkem

191 065,50 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

191 065,50 Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50: slovy: Jednostodevadesátjednatisícsedmdesát Kč

- 12 -

191 070,- Kč

Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti:

Zástavní právo smluvní k podílu 14/16 k zajištění pohledávky ve výši 624.600,- Kč s příslušenstvím - KC GROUP s.r.o., č.p. 73, 67175 Šumice, Zahájení exekuce 137EX-21504/2014-10 ze dne 19.11.2014, Zahájení exekuce 185EX-194/2014-11 ze dne 4.11.2014. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují.

Porovnání s obdobnými nemovitostmi :

Jedná se o rodinný dům Morkovice-Slžany, s jednou bytovou jednotkou ve 2.NP dvorní části. V 1.NP uliční části je vybudována prodejna se zázemím a průjezdem, která je pravděpodobně součástí hospodářské části. Konstrukční systém je zděný, střecha je sedlová, krytinu tvoří betonové tašky, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu, vnitřní omítky jsou vápenné, fasádní omítky jsou břízolitové, vnější obklady tvoří v uliční části keramický sokl, vrata jsou dřevěná prosklená, okna jsou dřevěná dvojitá, výkladec je kovový s ochrannou mříží v 1.NP v uliční části, v prodejně v uliční části podlahu tvoří dlažba. Bleskosvod je instalován, instalace plynu byla provedena. Přístup k domu je po místní zpevněné komunikaci. Parkování je umožněno v garáži vedle domu. Jako příslušenství je hospodářská stavba ve dvorní části. Požadovaná cena 300.000,- Kč.

- 13 -

Prodej rodinného domu 2+1 se zahradou a průjezdem. V přízemní části domu se nachází předsíň se vstupem do kuchyně nebo koupelny a technické místnosti. Z kuchyně jsou dva vstupy do dalších místností. V patře lze vybudovat obytné podkroví. Vytápění ústřední plynové, rozvody elektřiny v mědi, vlastní studna. Za domem je větší zahrada se zadním přístupem. Požadovaná cena 245.000,Kč.

Prodej RD 2+1 v obci Tetetice v klidné části obce. Dům má dvorek s dílnou a malou zahradou. Topení v domě je na tuhá paliva. Dům má wc, koupelnu, kuchyni a dva pokoje. Požadovaná cena 220.000,- Kč včetně provize.

- 14 -

Obvyklá cena bez vlivu závad : 150.000,- Kč za celou nemovitost Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč

Negativně působí právní nesoulad skutečnosti a evidencí, a také prodej podílu.

Obvyklou cenu podílu o velikosti 14/16 nemovitosti - pozemku p.č.250 s budovou stanovuji na 90.000,- Kč. Slovy: Devadesáttisíc Kč

- zemědělské pozemky o celkové rozloze 4 171 m² v Litenčicích. Nabízené pozemky jsou zahrnuty v LPIS. Městys Litenčice se nachází v okrese Kroměříž ve Zlínském kraji. Požadovaná cena 16,Kč/m2 včetně provize.

- orná půda v katastru Morkovice-Slížany o celkové ploše 1643 m2. Pozemek je součástí jednoho celku. Příjezd k pozemku je po obecní komunikaci. Požadovaná cena 27,- Kč/m2 včetně provize a právních služeb.

- 15 -

Obvyklá cena bez vlivu závad : 60.000,- Kč za celou nemovitost Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč

Negativně působí prodej podílu.

Obvyklou cenu podílu o velikosti 14/16 nemovitosti - pozemku p.č.510/272 stanovuji na 36.000,- Kč. Slovy: Třicetšesttisíc Kč

V Tršicích 12.3.2015

Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: [email protected]

Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.8.

- 16 -

D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.Spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4278-77/2015 znaleckého deníku.

- 17 -

E. SEZNAM PŘÍLOH Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 800 ze dne 25.11.2014 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti

- 18 -

počet stran A4 v příloze: 22 2 2 3

Fotodokumentace nemovitosti

Pozemek p.č.510/272

- 19 -

Mapa oblasti

- 20 -

- 21 -

- 22 -