2015

Znalecký posudek

Třebíč KSBR 26INS19022/2015

Znalecký posudek č. 3954-214/2015 o stanovení obvyklé (tržní) ceny nemovité věci: bytové jednotky č. 845/31 umístěné v 8.NP bytového domu čp. 845, č.or.4, na ulici Dukovanská, části Nové Dvory, včetně podílu na společných částech domu a pozemku parc.č. st. 5488 ve výši 736/23393 v obci Třebíč, v k.ú. Třebíč, okres Třebíč, vše zapsáno v katastru nemovitostí na LV č. 15683 a LV č. 8761 u Katastrálního úřadu pro Vysočinu, Katastrální pracoviště Třebíč

Objednatel posudku:

Účel posudku:

JUDr. Bohumíra Kestlová Insolvenční správce dlužnice Mgr. Hany Polanecké Údolní 65 602 00 Brno ocenění nemovitosti pro potřeby insolvenčního řízení KSBR 26 INS 19022/2015 vedeného u Krajského soudu v Brně

Ocenění nemovitosti je provedeno dle ustanovení zákona č. 151/97Sb., o oceňování majetku v aktuálním znění a to ke dni 25.11.205 posudek vypracovala:

Ing. Eliška Krošláková Rumunská 730 698 01 Veselí nad Moravou tel. +420777620520 e-mail: [email protected] doručovací adresa: 696 06 Vacenovice 685 Posudek obsahuje 15 stran a 9 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. 11.12.2015

Strana 1

Znalecký posudek


A. Nález 1. Znalecký úkol: Stanovení obvyklé (tržní) ceny nemovité věci: bytové jednotky č. 845/31 umístěné v 8.NP bytového domu čp. 845, č.or.4, na ulici Dukovanská, části Nové Dvory, včetně podílu na společných částech domu a pozemku parc.č. st. 5488 ve výši 736/23393 v obci Třebíč, v k.ú. Třebíč, okres Třebíč, vše zapsáno v katastru nemovitostí na LV č. 15683 a LV č. 8761 u Katastrálního úřadu pro Vysočinu, Katastrální pracoviště Třebíč Cena je stanovena pro dané účely jako cena obecná - tržní, tedy cena obvyklá definovaná zákonem č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění s použitím vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., ve znění vyhlášky č. 199/2014Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, s použitím oceňovacích metod pro stanovení obvyklé ceny. Při jejím stanovení bylo vycházeno z metodiky vypracované Ústavem soudního inženýrství VUT Brno. Ocenění je provedeno k datu místního šetření .

2. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 25.11.2015 za přítomnosti paní Mgr. Hany Polanecké, která znalci zpřístupnil nemovitost a poskytl informace o nemovitosti.

3. Podklady pro vypracování posudku: - výpis z katastru nemovitostí LV č. 15683 a LV č. 8731 pro k.ú. Třebíč Katastrálního úřadu pro Vysočinu, KP Třebíč, vyhotovený dálkovým přístupem pro účel insolvenčního řízení prokazující stav evidovaný k datu 20.8.2015 - informace z KN - snímek katastrální mapy - prohlášení vlastníka - územní plán města - výsledky místního šetření , tj. skutečnosti a výměry zjištěné znalcem na místě samém - informace poskytnuté spoluvlastníkem nemovitostí v daném místě -údaje z realitních kanceláří, realitní inzerce a vlastní databáze znalce v oblasti realit pro účely posouzení trhu a cenového porovnání, - Zákon č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění a vyhláška MF ČR č. 441/2013Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů - literatura: Teorie oceňování nemovitostí (Bradáč, CERM Brno 1998), Nemovitosti – oceňování a právní vztahy (Bradáč, Fiala, Linde Praha, a. s. 1999), Obvyklá cena a tržní hodnota – Znalec 3/2004, Metodika ÚSI VUT Brno, stavební zákon vč. prováděcích vyhlášek

Strana 2 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz

Znalecký posudek


4. Vlastnické a evidenční údaje: Na výpisech z katastru nemovitostí

je v části C zapsáno omezení vlastnického práva .

Vlastník uvedený na LV č. 15683 Katastrálního úřadu pro Vysočinu pro k.ú. Třebíč, obec Třebíč: Polanecká Hana Mgr., Dukovanská 845/4, Nové Dvory, 67401 Třebíč

755227/4543

č. jednotky 845/31 - byt, typ jednotky - byt.z., podíl na společných částech domu a pozemku 736/23393 Vymezeno v: Budova: Nové Dvory, č.p. 845, byt. dům, LV 8731 na parcele č. st. 5488, LV 8731 parcela parc.č. st. 5488 - zastavěná plocha a nádvoří výměra 379m2

5. Dokumentace a skutečnost: Podkladem pro ocenění je výpis z katastru nemovitostí LV č. 15683 a LV č. 8731 pro katastrální území Třebíč, obec Třebíč, okres Třebíč, údaje a informace poskytnuté zadavatelem, případně vlastníkem a skutečnosti zjištěné znalcem na místě samém. Na místě samém bylo zjištěno, že se jedná se o bytovou jednotku č. 845/31 v bytovém domě čp. 845, na ulici Dukovanská v Třebíči. Stavba se nachází na pozemku parc.č. st. 5488, v katastrálním území a v obci Třebíč. Parcela č. st. 5488 tvoří funkční celek s vlastnictvím jednotky č. 845/31. Dům je napojen na rozvody NN, plynu, veřejný vodovod, kanalizaci . Přístupové komunikace jsou zpevněny. Vybavenost a stáří objektu je čerpána z informací poskytnutých znalci při místním šetření, kdy byla provedena prohlídka objektu. Základní informace o obci Poloha: Město Třebíč se nachází na trase Rosice - Jindřichův Hradec, městem protéká řeka Jihlava. Vzdálenosti od center Brno 60 km Praha 180 km Vybavenost: V obci je provedena plynofikace, dále je po celé obci rozveden vodovod a kanalizace, na kterou navazuje čistírna odpadních vod (ČOV). Doprava: Dopravu a přepravu občanů zajišťuje autobusové a vlakové spojení, automobilová doprava Zaměstnanost : Nezaměstnanost v obci a okrese Třebíč je vyšší než průměr v kraji Vysočina. Služby obyvatelům: Městský úřad s rozšířenou působností, soud, katastrální úřad, pošta, banky, poliklinika, nemocnice, základní a střední školství.

Strana 3

Znalecký posudek


6. Celkový popis nemovitosti: LV č. 15683 a LV č. 8731, Třebíč: Předmětný objekt má 8 nadzemních podlaží a 1 podzemní podlaží, je užíván jako budova pro bydlení . Byty mají shodné dispoziční řešení - do každého se vstupuje ze společné chodby do předsíně, odkud je vždy přímý vstup do koupelny, WC, kuchyně a pokojů. Oceňovaná bytová jednotka - byt č. 845/31, je ohraničena vstupními dveřmi do jednotky, včetně zárubně a hlavními uzavíracími ventily přívodu teplé a studené vody, plynu a elektroměrem pro jednotku. Byt 3+1 se skládá ze 3 obytných místností a příslušenství chodby, kuchyně, koupelny, WC, šatny, lodžie, 2 sklepů. Spoluvlastnické podíly vlastníků jednotek na společných částech domu jsou vyjádřeny zlomkem u každé konkrétní jednotky a vztahují se ke všem společným částem budovy , vč. pozemku parc.č. st. 5488 - k vlastnictví jednotky č.845/31 patří spoluvlastnický podíl o velikosti id. 736/23393. Popis jednotlivých částí a konstrukčních prvků je součástí vlastního posudku.

7. Způsob ocenění Cena nemovitostí je stanovena pro dané účely jako cena tržní, tedy cena obvyklá definovaná zákonem č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění, s použitím vyhlášky MF ČR č. 441/2013Sb., ve znění vyhl.č. 199/2014Sb. k provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku v platném znění, s použitím oceňovacích metod pro stanovení obvyklé ceny. Cena administrativní (zjištěná) – cena zjištěná dle cenového předpisu, tj. zákona č. 151/1997Sb., o oceňování majetku, ve znění zákona č. 121/2000 Sb. a následných novel a s použitím vyhlášky MF ČR č. 441/2013Sb., k provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (oceňovací vyhláška) . Cena reprodukční – cena, za kterou by bylo možno stejnou nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení Věcná hodnota – reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci . Výnosová hodnota – kapitalizovaná míra zisku, představuje součet diskontovaných budoucích příjmů z nemovitosti. Zjistí se u nemovitostí z dosažitelného ročního nájemného sníženého o roční náklady na provoz.

8. Obsah posudku A) Ocenění dle vyhl. 199/2014Sb.

B) Ocenění obvyklou cenou

Strana 4

Znalecký posudek


B. Posudek A) Ocenění dle vyhl. 199/2014Sb. Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 199/2014 Sb. o oceňování staveb, pozemků a trvalých porostů. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Nabídka odpovídá poptávce trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

Pi 0,00 0,00

0,00 0,00

0,00

1,00

5

Index trhu:IT = P6 × (1 +  Pi) = 1,000 i=1

Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci III. Okrajové části obce 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci inženýrské sítě, které jsou v obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k pozemku V. Příjezd po zpevněné komunikaci, špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku

Strana 5

Pi 1,00 0,04 –0,05 0,00 0,00 0,00

Znalecký posudek

7


Osobní hromadná doprava

8

Poloha pozemku nebo stavby z hlediska komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo 10 Nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené

II. Zastávka od 201 do 1000, MHD – špatná dostupnost centra obce II. Bez možnosti komerčního využití stavby na pozemku II. Bezproblémové okolí I. Vyšší než je průměr v kraji II. Bez dalších vlivů

–0,06 0,00 0,00 –0,01 0,00

11

Index polohy: IP = P1 × (1 +

 Pi) = 0,920 i=2

I. Pozemek

a) Pozemek parc.č. st. 5488, Třebíč – § 4 Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl o velikosti 736/23393 na pozemku parc.č. st. 5488 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 379m2, který je odvozený od velikosti byt. jednotky. Pozemek se nachází v katastrálním území Třebíč, v obci Třebíč, okres Třebíč a je uveden na LV č. 8731 Katastrálního úřadu pro Vysočinu, katastrální pracoviště Třebíč. Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Třebíč Název okresu: Třebíč Základní cena pozemku: ZC = 1 270,– Kč/m2 Index trhu: IT = 1,000 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů

Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

6

Index omezujících vlivů: IO = 1 +

 Pi = 1,000 i=1

Index polohy: IP = 0,920 Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 0,920 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 1 168,4000 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] st. 5488 zastavěná plocha a nádvoří 379 Pozemek parc.č. st. 5488, Třebíč – zjištěná cena:

Strana 6

Cena [Kč] 442 823,60 442 823,60 Kč

Znalecký posudek


Rekapitulace cen pozemku: a) Pozemek parc.č. st. 5488, Třebíč Cena pozemku činí ke dni odhadu celkem: Byt č. 845/31, Třebíč - LV č. 15683 – spoluvlastnický podíl: 736 / 23 393

442 823,60 Kč 442 823,60 Kč 13 932,29 Kč

II. Byt

a) Byt č. 845/31, Třebíč - LV č. 15683 – § 38 Předmětem ocenění je bytová jednotka č. 845/31 umístěná v 8.NP bytového domu - čp. 845, na sídlišti Nové Dvory, or.č. 4, na pozemku parc.č. st. 5488, včetně spoluvlastnického podílu o velikosti 736/23393 na společných částech pozemku st. 5488 a domu čp. 845. Jedná se o vícebytovou typovou stavbu, podsklepenou, s 8 nadzemními podlažími, rovnou střechou, půdorysně postavenou ve tvaru obdélníka, s jedním samostatným vstupem a společnými částmi budovy. Budova je postavena tradiční panelovou technologií. Společnými částmi budovy jsou: - základy včetně izolací, obvodové a nosné zdivo, hlavní stěny a průčelí, - hlavní svislé a vodorovné konstrukce, - střecha, - vchody, schodiště, chodby , - okna a dveře přímo přístupné ze společných částí, balkony a lodžie přímo přístupné ze společných částí, - sušárny, kočárkárna, prádelna, mandlovna, úklidová místnost, komory, WC, - výtah, výměníková stanice - rozvody tepla a teplé vody, kanalizace, plynu, elektřiny, televizní kabelový rozvod, domovní elektroinstalace, rozvody telekomunikací i umístěné mimo dům, - venkovní kanalizace, dešťová a splašková, vč. šachet, po zaústění do veřejné kanalizace nebo vodoteče - rozvody odsávání a větrání - venkovní schodiště - kontejnery TDO. Spoluvlastnické podíly vlastníků jednotek na společných částech domu jsou vyjádřeny zlomkem u každé konkrétní jednotky a vztahují se ke všem společným částem budovy - k vlastnictví jednotky č. 845/31 patří spoluvlastnický podíl o velikosti ideální 736/23393. Bytový dům má 8 nadzemních podlaží a 1 podzemní podlaží, bytová jednotka 845/31 se nachází v 8.NP. Dispozice bytového domu : 1.PP (technické podlaží) - schodišťový prostor, výtah, chodby, sklepy k jednotlivým bytům, sušárny, kočárkárna, prádelna, mandlovna, úklidová místnost, komory, WC, výměníková stanice 1.NP - vstup, chodba se schodištěm a výtahem, 4 byty na patře + komory 2.NP až 8.NP - chodba se schodištěm a výtahem, 4 byty na patře + komory Konstrukce: základy betonové s izolací, cihelné zdivo, stropy s rovným omítlým podhledem, střecha rovná, krytina živičná, klempířské konstrukce úplné z pozinkovaného plechu, vnitřní omítky vápenné hladké, venkovní omítky úprava panlů se zateplením, vnitřní obklady keramické v koupelně, WC a kuchyni. Dveře vnitřní dřevěné hladké, okna plastová zdvojená, podlahy místností keramická dlažba. Vytápění dálkové, radiátory plechové, elektroinstalace světelná i motorová, bleskosvod instalován, rozvod vody teplé a studené , zdroj teplé vody - dálkový, instalace plynu je provedena,

Strana 7

Znalecký posudek


kanalizace do veřejné sítě, vybavení kuchyně - sporák a kuchyňská linka, vnitřní vybavení koupelny vana, umyvadlo, WC splachovací, ostatní vybavení je standardní . Technický stav: Objekt je trvale užíván dle dostupných podkladů a sdělení vlastníka od roku 1985. V roce 2005 proběhla rekonstrukce bytu a v roce 2009 revitalizace objektu - zateplení, výměna oken + lodžií. Celková životnost uvažována v souladu s vyhláškou 100 let. Vnitřní dispozice bytu č. 845/31: Bytová jednotka je ohraničena vstupními dveřmi do jednotky a příslušenství umístěného mimo jednotku - sklep - včetně zárubně a hlavními uzavíracími ventily přívodu studené vody, plynu a elektroměrem pro jednotku. Oceňovaný byt 3+1 se skládá ze tří obytných místnosti a příslušenství - chodba, kuchyně, 3x pokoj, lodžie, koupelna s WC, šatna, komora, sklep. Vybavení jednotky : kuchyňská linka, odsavač par, el. sporák, vana, umyvadlo, WC mísa s nádrží, míchací baterie, listovní schránka , zvonek 1ks, domácí telefon. Součástí jednotky je veškerá její vnitřní instalace (potrubí rozvody vody, plynu, vytápění, elektroinstalace, odpady) kromě stoupacích vedení a včetně uzavíracích ventilů. Poloha a vybavení nemovitosti je upraveno příslušnými znaky s přihlédnutím na kritéria jednotlivých kvalitativních pásem a se zařazením do nejbližšího porovnatelného kvalitativního pásma - viz. ocenění. Stáří : 2015-1985 = 30 let Podlahové plochy jednotky (PP): Název pokoj pokoj pokoj kuchyně koupelna + WC šatna chodba komora na patře sklep lodžie

Výpočet plochy 3,55×3,44 3,47×4,08 3,45×4,64 1,66×3,47+1,43×2,69 0,89×1,00+2,1×1,89 1,66×1,65 7,09×1,17 1,75×1,12 1,19×1,85 3,46×1,07+(3,46+2,70)/2×0,36

Plocha [m2] celková koef. započítaná 12,21 1,00 12,21 14,16 1,00 14,16 16,01 1,00 16,01 9,61 1,00 9,61 4,86 1,00 4,86 2,74 1,00 2,74 8,30 1,00 8,30 1,96 0,80 1,57 2,20 0,10 0,22 4,81 0,20 0,96 76,86 70,64

Určení základní ceny za m2 dle přílohy č. 27, tabulky č. 1: Kraj: Vysočina Obec: Třebíč Počet obyvatel: 37 095 Základní cena (ZC): 15 128,– Kč/m2 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 27, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Typ stavby III. Budova - panelová, zateplená

Strana 8

Vi 0,00

Znalecký posudek

2 Společné části domu


II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad II. Bez dopadu na cenu bytu II. Ostatní podlaží nevyjmenované II. Ostatní světové strany - částečný výhled

3 Příslušenství domu 4 Umístění bytu v domě 5 Orientace obyt. místností ke světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu III. 7 Další vybavení bytu a prostory III. užívané spolu s bytem 8 Vytápění bytu III. 9 Kriterium jinde neuvedené III. 10 Stavebně-technický stav II. * Rok výstavby / kolaudace: 1985 Stáří stavby (y): 30 Koeficient pro úpravu (s): 0,850

Příslušenství úplné - standardní provedení Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) Dálkové, ústřední, etážové Bez vlivu na cenu Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1,00*

9

Index konstrukce a vybavení (IV = (1 +  Vi) × V10):

0,850

i=1

Základní cena upravená (ZCU = ZC × IV): 12 858,80 Kč/m2 Index trhu (IT): 1,000 Index polohy (IP): 0,920 Cena bytu určená porovnávacím způsobem: CBP = PP × ZCU × IT × IP = 70,64 × 12 858,80 × 1,000 × 0,920 =

835 677,98 Kč

Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech nemovitosti: Cena pozemku = 442 823,60 Kč Spoluvlastnický podíl: × 736 / 23 393 Hodnota spoluvlastnického podílu: = 13 932,29 Kč 13 932,29 Kč + Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = 849 610,27 Kč Byt č. 845/31, Třebíč - LV č. 15683 – zjištěná cena:

849 610,27 Kč

Rekapitulace ceny dle vyhl.č. 199/2014Sb.

a) Byt č. 845/31, Třebíč - LV č. 15683, LV 8731 Cena po zaokrouhlení podle § 50:

Zjištěná cena: 849 610,– Kč Cena slovy: osmsetčtyřicetdevěttisícšestsetdeset Kč

Strana 9

849 610,27 Kč 849 610,– Kč

Znalecký posudek


B) Ocenění obvyklou cenou Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažen při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí.

Pro stanovení obvyklé ceny bude použita metoda srovnávací. S nemovitostmi tohoto typu se na trhu s nemovitostmi obchoduje, údaje o cenách srovnatelných nemovitostí lze zjistit a vyhodnotit.

Strana 10

Znalecký posudek


Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací Současný stav na trhu nemovitostí lze charakterizovat v dané lokalitě jako rovnováha nabídky a poptávky u nemovitostí dané ceny a velikosti. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Ocenění porovnávací metodou Problematika Porovnávací hodnoty nemovitostí je v současné době nejlépe uceleně popsána v publikaci „Porovnávací hodnota nemovitostí“ vydaná nakladatelstvím EKOPRESS autor Zbyněk Zazvonil. Výběr porovnatelných vzorků: V našem konkrétním případě je použito realitní inzerce na internetu, která má již dnes řadu nástrojů, pomocí nichž lze velmi dobře sledovat změny nabídkových cen po dobu jejich prezentace. Jednak na většině serverech je uváděno datum uvedení do prodeje, novinky bývají zvýrazňovány, často je upozorňováno na postupné slevy, jsou avizovány exkluzivity od totožných inzercí ve více kancelářích. Je nutno počítat i s tím, že sleva je sjednána až při vlastním prodeji, takže konečný výsledek v inzerci není podchycen. Protože však tyto cenové změny jsou co do místa i času proměnlivé, měl by odhadce využívat internetových možností k sledování vztahu mezi nabídkovými a skutečně dosahovanými cenami a použije-li jako vzorek nabízenou nemovitost, pak musí při adjustaci případný rozdíl přiměřeně uplatnit, přičemž v úvahu přichází pouze snížení ceny vzorku. Při výběru vzorků pro porovnání je potřeba vymezit tržní segmentu trhu což by mělo zajistit, aby nemovitosti byly podobné především v následujících charakteristikách: - ve velikosti sídla a významu polohy pro účastníky trhu (samota, vesnice, spádové sídlo, předměstí, město, centrum, region, příhraničí, vnitrozemí, městské aglomerace, apod.), - typu nemovitostí zejména ve vazbě na účelovou vhodnost použití jednotlivými účastníky trhu (bydlení, administrativa, služby, rekreace, výroba, speciální zaměření apod.), - velikosti ve vazbě na přiměřenost potřeb co do rozsahu využití účastníky trhu (např. jednobytové, vícebytové, kombinované s provozními prostory, vhodné pro drobné živnosti, pro větší společnosti apod.), - stavu ve vazbě na operativní možnosti využití účastníky trhu (okamžitě či podmíněně využitelné, volné, obsazené, s omezeným využitím, s možností dalšího rozvoje, variabilní apod.), - kvality ve vazbě na způsob provedení, vybavenost, komfort a komplexnost ve vztahu k představám jednotlivých účastníků trhu (např. podřadné, běžné kvality, exkluzivní, zcela jedinečné), - rozsahu působnosti na trhu ve vztahu k okruhu potenciálních poptávajících (lokální, regionální, celostátní, nadnárodní), Strana 11

Znalecký posudek


- řadové kategorizaci hodnoty ve vztahu k rozpočtovým omezením poptávajících a představám nabízejících (například 1 mil. Kč, do 3 mil. Kč, do 10 mil Kč atd) Jako podklady byly použity údaje z databáze spolupracujících odhadců, vlastní databáze, databáze ARK získané prostřednictvím Internetu, informace z nabídek z internetových stránek. Byt č. 845/31, č.or.4, na ulici Dukovanská, části Nové Dvory,, včetně podílu na společných částech domu a pozemku parc.č. st. 5488 - LV č. 15683 a LV č. 8731 pro katastrální území Třebíč, obec Třebíč, okres Třebíč: Jedná se o bytovou jednotku č. 845/31 v bytovém domě čp. 845 na pozemku parc.č. st. 5488, v katastrálním území a v obci Třebíč. Dům je napojen na rozvody NN, plynu, veřejný vodovod, kanalizaci. Přístupové komunikace jsou zpevněny. Podkladem pro stanovení ceny je výpis z katastru nemovitostí LV č. 15683 a č. 8731 pro katastrální území Třebíč, obec Třebíč, okres Třebíč, prohlášení vlastníka, skutečnosti zjištěné znalcem na místě samém. Srovnávané objekty, jejichž prodej se uskutečnil v posledních měsících: Podle těchto podkladů byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, tyto nemovitosti : foto

1

2

3

popis

lokalita

Byt 3+1s balkonem v klidné části města Třebíč, na ulici Zahraničního odboje. Byt se nachází ve druhém patře třípatrového panelového domu s plastovými okny, obytná plocha činí 75 m2. Byt prošel v roce 2006 kompletní rekonstrukcí, je ve výborném stavu. Po vstupu se nachází chodba, ze které se vstupuje do obytné části. K dispozici je kuchyň s jídelním koutem, obývací pokoj s balkonem, ložnice, pokoj, koupelna s vanou a samostatná toaleta. Vytápění je dálkové s rozvody ústředního topení. Voda je k dispozici obecní, odpady jsou svedeny do kanalizace. K bytu náleží dvě sklepní kóje, k dispozici je společná sušárna.

Třebíč, Zahraničního odboje

Byt 3+1 o celkové výměře 72 m2 v klidné části města Třebíč - Borovina. Byt se nachází v 5. NP zatepleného domu s novým výtahem a dostupným parkováním. Dispozicebytu - chodba směrem na levou stranu, přímo od vstupních dveří se vchází do obývacího pokoje. Z chodby se vchází na WC, komoru, místnost – ložnice a do kuchyně. Kuchyňské jádro s koupelnou je v původním stavu. Z kuchyně se vchází do dalšího pokoje a do obývací místnosti. V dom ě jsou nové stoupačky, rozvody na satelit a nové dálkové topení. K bytu patří sklepní kóje..

Třebíč – Borovina

cena

990 000.000,- Kč

13 200,-Kč/m2

870.000,- Kč

12 080,-Kč/m2

Byt 3+1 s lodžií na ul. Novodvorská v Třebíči. Jedná se o byt

v osobním vlastnictví nacházející se 8. NP plně revitalizovaného panelového domu – zateplení, nová okna, nový výtah. Jedná se o jeden z velice úsporných domů v Třebíči. V bytě je nová koupelna. K bytu náleží komora na patře a sklep v 1.PP. Jde o prostorný byt (73m2) s neprůchozími ložnicemi a pouze jedním sousedícím bytem na patře.

Strana 12

Třebíč – Nové Dvory

980.000,- Kč 13 420,- Kč/m2

Znalecký posudek


Korekce výchozí ceny: Kt• koeficient technického stavu, který zohledňuje technický stav nabízené a oceňované nemovitosti s ohledem na prováděnou údržbu atd., Kp• koeficientem polohy, který odráží rozdíl v atraktivitě umístění srovnávané a oceňované nemovitosti, parkovací možnosti Kf• koeficient funkční využitelnosti, který zohledňuje stávající způsob užívání ev. možnost dalšího využití oceňovaných staveb k jiným účelům a z toho plynoucí funkční omezení a očekávanou výnosnost staveb, byt ve spoluvlastnictví - obsazený Kv• koeficientem vybavenosti, který vyjadřuje rozdíl v kvalitě a rozsahu vybavení srovnávané a oceňované nemovitosti (inženýrské sítě, vnitřní vybavenost atd.), Kd• koeficient dopravní dostupnosti, který vyjadřuje rozdíl v kvalitě dopravní dostupnosti srovnávané a oceňované nemovitosti, Ks• koeficient velikosti stavby, který zohledňuje rozdíl ve velikosti výměry srovnávaných a oceňovaných nemovitostí s ohledem na jejich využitelnost atd.) Kv

Ks

Kp Lokalita

Kt

Kf

Kd

celkový Požad. cena koef. úpravy Kč

upravená cena Kč/m2

1

Třebíč, Zahr. odboje

75m2 1,00 0,99 1,00 1,00 1,00 1,00 0,99

990 000,-

980 100,00

2

Třebíč, Borovina

72m2 1,00 0,99 1,00 1,02 1,00 1,00 1,01

870 000,-

878 700,00

3

Třebíč, Nové Dvory

73m2 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

980 000-

980 000,00

Součet

2 838 800,00

Průměrná cena

946 267,00

Porovnávací hodnota 74m2

950 000,00

Při stanovení ceny a porovnání provedených obchodů výše uvedených a oceňované nemovitosti, byly ceny srovnávacích objektů upraveny a zohledňují cenu, polohu, stav a velikost objektu, na stav odpovídající stavu oceňované bytové jednotky, včetně příslušenství a pozemků, v k.ú. Třebíč, obci Třebíč, okres Třebíč.

Odůvodnění srovnávací metody Z pohledu tržního segmentu se jedná o byt 3+1 - bytová jednotka č. 845/31 v sedmém nadzemním podlaží s výtahem v bytovém domě čp. 845 na ulici Dukovanská v Třebíři, části Nové Dvory, na pozemku parc.č. st. 5488, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech budovy a pozemku parc.č. st. 5488. Jedná se o byt 3+1 v panelovém domě se sedmi nadzemními podlažími, s rovnou střechou, stojící v okrajové části města Třebíč. Bytový dům je napojen na rozvody NN, plyn, veřejný vodovod, kanalizaci. Přístupové komunikace jsou zpevněny. Objekt je trvale užíván dle dostupných podkladů od roku 1985, v roce 2005 proběhla rekonstrukce bytu a v letech 2008-2009 revitalizace objektu. Současný stav na trhu nemovitostí lze charakterizovat v dané lokalitě jako převis nabídky a poptávky u nemovitostí dané ceny a velikosti. Obsazené byty v objektech, které jsou vlastníkem prodávány přímo nájemci, se pohybují v cenové relaci 50 až 80 % z ceny, která by mohla být dosažena při prodeji volného neobsazeného bytu.

Strana 13

Znalecký posudek


Celková rekapitulace -závěr Na základě použití porovnávacích koeficientů a zvážených aspektů – s ohledem zejména na umístění, velikosti a vybavení staveb, s ohledem na jejich příslušenství stavby, současné nabídky a poptávky daných nemovitostí ve městě Hodonín, odhaduji obvyklou cenu pro byt č. 845/31 v bytovém domě čp. 845 na ulici Dukovanská v obci Třebíč, části Nové Dvory, v k.ú. Třebíč, na pozemku parc.č. st. 5488, včetně podílu na společných částech budovy a pozemku parc.č.st. 5488 o velikosti 736/23393 zapsaných v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Kraj Vysočina, KP Třebíč na LV č. 15683 a LV č. 8731 pro katastrální území Třebíč, obec Třebíč, okres Třebíč:

ve výši

950 000,--Kč

Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými v roce 1994 Mezinárodním výborem pro normy oceňování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS 1 Oceňování na základě tržní hodnoty a IVS 4 Oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy. Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu.

Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností Porovnáním výsledků provedených ocenění s přihlédnutím k situaci na trhu existuje cenový vývoj, který lze s jistou pravděpodobností v současné době předvídat jen po určitou dobu. Vzhledem k současnému vývoji a pohybu cen je nutno obvyklou cenu verifikovat nejpozději za 6měsíců od doby ocenění Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou. Veselí nad Moravou 11.12.2015

Ing. Eliška Krošláková Rumunská 730 698 01 Veselí nad Moravou tel. +420777620520 e-mail: [email protected] doručovací adresa: 696 06 Vacenovice 685

Strana 14

Znalecký posudek


Přílohy: fotodokumentace mapa umístění obce, ÚP kopie snímku katastrální mapy kopie informací z katastru nemovitostí

Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně dne 12.4.1996 čj. Spr 2679-95 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti, obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3954-214/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace.

Ing. Eliška Krošláková

Strana 15

Znalecký posudek


Fotodokumentace

Interiér bytu

Strana 16

Znalecký posudek


Strana 17

Znalecký posudek


Katastrální mapa

Strana 18

Znalecký posudek


Umístění v obci

Strana 19

Znalecký posudek


Územní plán

Strana 20

Znalecký posudek


Strana 21

Znalecký posudek


Strana 22

Znalecký posudek


Strana 23

Znalecký posudek


Strana 24

2015

Recommend Documents