2015

ZNALECKÝ POSUDEK Č.

18/34/2015

o obvyklé ceně nemovitých věcí - pozemků parc. č. 831 a 832 vč. příslušenství a stavby rodinného domu č. p. 465, která je součástí pozemku parc. č. 831; to vše v k. ú. Střekov, obec Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem.

Objednatel:

Exekutorský úřad Praha 10 soudní exekutor JUDr. IGOR IVANKO Na Zátorce 590/12 PSČ 160 00, Praha 6 IČ: 66216877 DIČ: CZ5904226394

Účel znaleckého posudku:

Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení č. j.: 167 EX 631/15-35 vydaného soudním exekutorem JUDr. Igorem Ivanko, dne 3. 8. 2015.

Zhotovitel:

Znalecký ústav ESTIMMO s. r. o. Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 IČ: 49966375, DIC: CZ49966375 mob: +420 604 555 649 e-mail: [email protected]

Znalecký posudek byl vypracován podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 10. 9. 2015. Znalecký posudek obsahuje včetně titulního listu 40 stran vč. příloh, a je vyhotoven ve 2 vyhotoveních. Objednateli se předává v 1 vyhotovení a jedno vyhotovení je uloženo v archivu zhotovitele.

V Praze dne 18. 9. 2015

Znalecký posudek č. 18/34/2015

Určení obvyklé ceny

OBSAH ZNALECKÉHO POSUDKU A.

Úvod ........................................................................................................................................................... 3

1.

Znalecký úkol ............................................................................................................................................. 3

2.

Identifikace nemovitých věcí a informace o vlastníkovi dle KN ................................................................. 3

3.

Vymezení pojmů obvyklá cena a administrativní cena .............................................................................. 4 3.1.

Obvyklá cena ..................................................................................................................................... 4

3.2.

Administrativní cena .......................................................................................................................... 4

4.

Hlavní používané zkratky ........................................................................................................................... 4

B.

Nález .......................................................................................................................................................... 4

5.

PŘEDMĚT OCENĚNÍ ................................................................................................................................ 4 5.1.

Prohlídka a zaměření nemovitých věcí .............................................................................................. 4

5.2.

Podklady pro vypracování znaleckého posudku ............................................................................... 5

5.3.

Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku .................................................. 6

5.4.

Práva a závady spojené s předmětem ocenění ................................................................................ 7

5.5.

Dokumentace a skutečnosti............................................................................................................... 8

6.

METODY OCENĚNÍ .................................................................................................................................. 8 6.1.

Nákladový způsob ocenění................................................................................................................ 8

6.2.

Výnosový způsob ocenění ................................................................................................................. 8

6.3.

Srovnávací způsob ocenění .............................................................................................................. 9

6.4.

Metody aplikované v ocenění ............................................................................................................ 9

7.

CELKOVÝ POPIS NEMOVITÝCH VĚCÍ ................................................................................................... 9 7.1.

Poloha a vnější vlivy .......................................................................................................................... 9

7.2.

Rodinný dům č. p. 465, který je součástí p. č. 831, a příslušenství ................................................ 10

7.3.

Pozemky .......................................................................................................................................... 13

7.4.

Využití ploch – územní plán ............................................................................................................. 14

7.5.

Povodňový plán ČR ......................................................................................................................... 15

7.6.

Shrnutí ............................................................................................................................................. 16

C.

Posudek ................................................................................................................................................... 17

8.

URČENÍ OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY .................................................................................. 17 8.1.

Určení obvyklé ceny srovnávacím způsobem ................................................................................. 17

8.2.

Vliv závad na obvyklou cenu nemovitých věcí ................................................................................ 23

8.3.

Určení administrativní ceny ............................................................................................................. 24

D.

Závěrečný výrok ....................................................................................................................................... 29

E.

Znalecká doložka ..................................................................................................................................... 30

F.

Seznam příloh .......................................................................................................................................... 30

Znalecký ústav ESTIMMO s.r.o. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected]

Stránka 2 z 30



A. Úvod 1. Znalecký úkol Úkolem znaleckého ústavu je dle výroku I. a II. v usnesení č. j. 167 EX 631/15-35: a) ocenit nemovité věci určit obvyklou cenu všech nemovitých věcí a jejich příslušenství ve vlastnictví povinného, které jsou zapsané na LV č. 515, tj.: - pozemky parc. č. 831 a 832 vč. příslušenství a stavby rodinného domu č. p. 465, která je součástí pozemku parc. č. 831; to vše v k. ú. Střekov, obec Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem. b) určit příslušenství nemovitých věcí; c) zjistit věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva spojená s oceňovanými nemovitými věcmi, a to se zohledněním zjištěných věcných břemen, výměnků a nájemních či pachtovních práv obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu (§ 2 odst. 1. zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění – zákon o oceňování majetku), přičemž uvést, o jakou částku se vlivem zjištěného věcného břemene, výměnku nebo nájemního či pachtovního práva snížila obvyklá cena nemovitých věcí oproti stavu, kdy by zjištěným věcným břemenem, výměnkem nebo nájemním či pachtovním právem oceňované nemovité věci zatíženy nebyly; d) vyjádřit se, zda považujeme nájemné či pachtovné (případně poměrnou část výnosu z věci) přiměřenou nájemnému či pachtovnému (případně poměrné části výnosu z věci) v místě a čase obvyklému a zda považuji věcné břemeno či výměnek za přiměřený výhodě oprávněné osoby a toto náležitě zdůvodnit.

2. Identifikace nemovitých věcí a informace o vlastníkovi dle KN Z výpisu z evidence katastru nemovitostí vyplývá, že se jedná o nemovité věci: * LV č. 515 pro k. ú. Střekov, obec Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem; ke dni 3. 8. 2015 ALV: BLV:

FLV:

Vlastník Dvořák Jiří, Švabinského 465/43, Střekov, 40003 Ústí nad Labem; identifikátor 480706/065 Pozemky Parcela: Druh pozemku: Způsob využití: Výměra: 2 parc. č. 831 zastavěná plocha a nádvoří 65 m Součástí je stavba: Střekov, č. p. 465, rod.dům Stavba stojí na pozemku p. č.: 831 2 parc. č. 832 zahrada 510 m Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám Parcela: BPEJ: Výměra: 2 parc. č. 832 54178 510 m


Stránka 3 z 30



3. Vymezení pojmů obvyklá cena a administrativní cena 3.1. Obvyklá cena Dle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ČÁST PRVNÍ, Hlava první, §2, Způsob oceňování majetku a služeb, odst. 1: „Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.“

3.2. Administrativní cena „Administrativní cena nemovitých věcí je cena určená podle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a podle prováděcí vyhlášky MF České republiky č. 199/2014.“

4. Hlavní používané zkratky KN – katastr nemovitostí; LV – list vlastnictví; ALV – vlastnické právo; BLV – nemovitosti; BPEJ - bonitované půdně ekologické jednotky; k. ú. – katastrální území; KP – katastrální pracoviště; č. j. – číslo jednací; č. – číslo; parc. č. – parcelní číslo; č. p. – číslo popisné; RD – rodinný dům; NP – nadzemní podlaží, PP – podzemní podlaží; IS – inženýrské sítě; KM – katastrální mapa; zap.pl. – započitatelná plocha; oc.nem. – oceňovaná nemovitá věc

B.Nález 5. PŘEDMĚT OCENĚNÍ 5.1. Prohlídka a zaměření nemovitých věcí Prohlídka nemovitých věcí byla provedena při místním šetření konaném dne 10. 9. 2015 bez přítomnosti povinného. Místní šetření tak mohlo být provedeno pouze z veřejně přístupných míst. Znaleckému ústavu i přes písemnou výzvu zaslanou povinnému nebyly poskytnuty podklady o oceňovaných nemovitých věcích, ani nebyla ze strany povinného žádná reakce k účasti na místním šetření. V možnostech povinného bylo se ohledání nemovitých věcí účastnit a poskytnout potřebné informace pro ocenění. Doporučený dopis s kontaktováním povinného byl vrácen prostřednictvím České pošty z důvodu, že si jej adresát nevyzvednul (uloženo na poště do 24. 8 2015). Žádnou další adresu jsem pro kontaktování povinného neobdržela. Na místě bylo zanecháno písemné oznámení o provedení místního šetření s žádostí o poskytnutí součinnosti. Do dne zpracování znaleckého posudku nebylo na tuto žádost reagováno. Znalecký ústav ESTIMMO s.r.o. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected]

Stránka 4 z 30



Tento znalecký posudek je proveden na základě požadavku objednatele pouze na základě informací zjištěných při místním šetření, z veřejně dostupných míst a z veřejně dostupných zdrojů. Ocenění je provedeno podle stavu nemovité věci ke dni místního šetření.

5.2. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Pro vypracování ocenění nemovitého majetku byly znaleckým ústavem opatřeny nebo objednatelem poskytnuty tyto podklady: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 515 ze dne 3. 8. 2015, k. ú. Střekov, obec Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem – vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem – viz. příloha Usnesení soudního exekutora JUDr. Igora Ivanko, č. j. : 167 EX 631/15-35 ze dne 3. 8. 2015 Písemné sdělení Archiv Města Ústí nad Labem ze dne 12. 8. 2015; vyřizuje: Mgr. Helena Patráková; že zasílají kopii původní projektové dokumentace z r. 1932 a materiály k plánované přístavbě z r. 1987 Žádala jsem o: •

Stavební dokumentaci vč. technické zprávy a to půdorysy všech podlaží, řezy, pohledy

•

Stavební povolení, popřípadě jakékoliv informace o případných rekonstrukcích / modernizacích

Doloženo bylo: • Kopie původní projektové dokumentace z r. 1932 (půdorysy, řezy, pohledy) •

Materiály k plánované přístavbě z r. 1987 (TZ, půdorysy, řezy, pohledy, 2x prodloužení SP)

Ústní sdělení souseda – Ing. Bohumír Freiberg, k přípojkám IS v ulici Švabinského a k tomu, že povinný žije mimo ČR a dům domnívá se, že je pronajat Dále byly použity informace z následujících veřejně dostupných zdrojů: Informace zjištěné z katastru nemovitostí - www.cuzk.cz Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 515 – dálkový náhled Kopie katastrální mapy, k. ú. Střekov – dálkový náhled - viz. příloha Územní plán obce Ústí nad Labem Informace získané při místním šetření Mapa oblasti – viz. příloha Barevná fotodokumentace pořízená při místním šetření – viz. příloha Záznam z prohlídky a zaměření nemovitých věcí Databáze realizovaných obchodů s nemovitými věcmi Informace z malého lexikonu obcí ČR 2014 – http://www.czso.cz/csu/2014edicniplan.nsf/publ/320199-14-r_2014 Povodňový plán ČR (www.dppcr.cz) www.reality.cz, www.sreality.cz, www.ceskereality.cz a další webové stránky realitních kanceláří, realitní noviny, informace z realitních kanceláří, konzultace s realitními makléři Zákony a vyhlášky: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. Znalecký ústav ESTIMMO s.r.o. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected]

Stránka 5 z 30



Vyhláška MF ČR č. 199/2014 Sb., k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon) a katastrální vyhláška č. 357/2013 Sb.; Státní správa zeměměřictví a katastru - www.cuzk.cz Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění zákonů č. 322/2006 Sb., č. 227/2009 Sb. a č. 444/2011 Sb., platný od 1. ledna 2012 a Vyhláška č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů Použitá literatura: Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. – soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. A kol. – Teorie oceňování nemovitostí, VIII. Vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009; ISBN 978-80-7204-630-0 Ing. David Dušek Ph.D - Základy oceňování nemovitostí. Praha: Oeconomica, 2011, ISBN 978-80-245-1818-3 Ing. Petr Ort, Ph.D – Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd 2006. 76 s. ISBN 80-7265085-8 Ing. Petr Ort, Ph.D – Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd. 2007. 100 s. ISBN 978-80-7265-101 Ing. Zbyněk Zazvonil – Odhad hodnoty pozemků. Praha: IOM 2007. 256 s. ISBN 978-80-245-1211-2. Ing. Zbyněk Zazvonil – Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress, s.r.o., 2006, ISBN 80-86929-14-0 Ing. Zbyněk Zazvonil – Odhad hodnoty nemovitosti, Ekopress, s.r.o., 2012, ISBN 978-80-86929-88-0 Ing. Renáta Schneiderová Heralová, Ph.D. – Oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze 2011, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04032-4 Luboš Dörfl, Jindřich Kratěna, Petr Ort, Vladimír Vácha - Soudní znalectví, České vysoké učení technické v Praze, 2009, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04307-3 Ivan Brož, Luboš Dörfl, Vladimír Vácha – Soudní znalectví, Chronologický přehled předpisů pro oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze, 2011, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04854-2 Časopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno, ročníky 1996 až 2015 Odborný čtvrtletník „Odhadce a oceňování majetku“ vydaný Českou komorou odhadů majetku, Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1, ročníky 2003 až 2015 Časopis „Znalec“ vydávaný Komorou soudních znalců ČR, o. s., ročníky 2010 až 2015

5.3. Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku Prohlášení: Znalecký ústav prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znaleckého posudku.


Stránka 6 z 30



Předpoklady: Veškeré informace o předmětu ocenění byly převzaty od objednatele. Znalecký ústav neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti poskytnutých podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalecký ústav při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Při zpracování tohoto posudku nebyly prováděny žádné sondy do stavebních konstrukcí, a proto nemůže být hodnocen stavebně technické stav zakrytých konstrukcí. Je předpokládáno, že zakryté a nedostupné konstrukce a prvky jsou v dobrém stavu. Při zpracování tohoto posudku nebyl proveden statický průzkum, a proto není hodnoceno statické zajištění objektů. Věcná omezení: S výslednou obvyklou cenou uvedenou v tomto ocenění je kalkulováno pro účely uvedené v zadání znaleckého úkolu. V případě použití výsledné obvyklé ceny pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalecký ústav za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé. Skutečná cena zaplacená při transakci týkající se předmětu ocenění se může lišit od výsledné obvyklé ceny zjištěné tímto oceněním díky takovým faktorům, jakými jsou motivace smluvních stran, zkušenosti smluvních stran s vyjednáváním, struktura transakce (např. způsob financování, přechod kontroly, atd.) nebo jiným faktorům, které jsou pro danou transakci jedinečné. Časové omezení: Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto znaleckého posudku, a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít odpovědnost.

5.4. Práva a závady spojené s předmětem ocenění Věcná břemena - oprávnění Ve prospěch oceňovaných nemovitých věcí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by zvyšovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. Věcná břemena - povinnosti K tíži oceňovaných nemovitých věcí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce C – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by snižovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 515 ze dne 3. 8. 2015 váznou na oceňovaných nemovitých věcech zástavní práva – viz. přiložené LV část „C Omezení vlastnických práv“. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna. Předkupní práva K oceňovaným nemovitým věcem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob.


Stránka 7 z 30



Užívací nebo jiná obdobná práva Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná práva. Omezení vlastnického práva Z výpisu z katastru nemovitostí LV č. 515 ze dne 3. 8. 2015 dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňovaných nemovitých věcí zahájeny exekuce a byly vydány exekuční příkazy k prodeji nemovitých věcí - viz. přiložené LV část „C - Omezení vlastnických práv“. To však vzhledem k účelu znaleckého posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto znaleckém posudku uvažováno.

5.5. Dokumentace a skutečnosti Pro vyhotovení tohoto znaleckého posudku jsme měli k dispozici podklady, které uvádím v bodě č. 1.4. tohoto znaleckého posudku. Informace o přípojkách IS nemovitých věcí byly získány od souseda Ing. Bohumíra Freiberga. Archivem Města Ústí nad Labem byla zaslána výkresová dokumentace, venkovní a vnitřní rozměry jsou převzaty z této dokumentace, z velké části však nemohly být ověřeny. Vzhledem k tomu, že nemovité věci nebyly zpřístupněny, v tomto znalecké posudku vycházíme z předložené dokumentace. Poslední relevantní informace pro zpracování znaleckého posudku byly při místním šetření dne 10. 9. 2015 mj. od souseda – Ing. Bohumír Freiberg.

6. METODY OCENĚNÍ 6.1. Nákladový způsob ocenění Nákladový způsob ocenění zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitých věcí (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domníváme se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitých věcí, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení.

6.2. Výnosový způsob ocenění Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitých věcí. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto prostory pronajímat. To se však u podobných objektů sloužících pro rezidenční bydlení nepředpokládá. Odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění u objektů sloužících pro rezidenční bydlení neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikujeme.


Stránka 8 z 30



6.3. Srovnávací způsob ocenění Srovnávací metoda, též komparativní metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určitých nemovitých věcí a to určení její obvyklé ceny. Srovnatelné hodnoty nemovitých věcí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele znaleckého posudku či o realitní inzerci. Obvyklá cena nemovitých věcí se podle této metody získá vynásobením stanovené střední hodnoty srovnávaných nemovitých věcí po úpravě hodnototvornými faktory a měrné jednotky, na základě které jsou oceňované nemovité věci srovnávány. U rezidenčních nemovitých věcí je při dostatku informací za měrnou jednotku obvykle zvolena tzv. „započitatelná plocha“. Tato měrná jednotka se běžně užívá v praxi u většiny bank působících na českém trhu hypotečních úvěrů, její výpočet se provádí podle zásad schválených Pracovní skupinou oceňování majetku při České bankovní asociaci.

6.4. Metody aplikované v ocenění V tomto znaleckém posudku se určuje obvyklá cena předmětu ocenění. Z výše popsané definice vyplývá, že obecně nejsprávnějším způsobem, jak určit výši obvyklé ceny nemovitých věcí, je použití tzv. srovnávacího způsobu ocenění - srovnávací metody, která spočívá v porovnání ceny oceňovaných nemovitých věcí s cenou porovnatelných nemovitých věcí, které byly v nedávné době prodány. Při volbě způsobu určení obvyklé ceny jsme nejprve analyzovali teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění jsou pozemky se stavbou rodinného domu a příslušenstvím, u kterých je většinou možné nalézt statisticky významný soubor obdobných nemovitých věcí na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domníváme se, že je vhodné pro ocenění použít metodu srovnávací. V tomto znaleckém posudku je pro srovnání taktéž vypočtena administrativní cena porovnávacím způsobem pomocí aktuální oceňovací vyhlášky. Ocenění je provedeno dvěma způsoby: pomocí aktuální prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování, která ocenění provádí na základě ucelené databáze srovnatelných či alespoň obdobných nemovitých věcí vůči oceňované nemovité věci. Databáze je zpracována dle skutečných prodejů - vyhlášku každoročně aktualizuje a vydává Ministerstvo financí ČR. srovnáním s realitním trhem metodou přímého porovnání a upravení pomocí hodnototvorných faktorů Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování.

7. CELKOVÝ POPIS NEMOVITÝCH VĚCÍ 7.1. Poloha a vnější vlivy Popis polohy: Oceňované nemovité věci se nachází v okrese Ústí nad Labem v okrajové části města Ústí nad Labem v katastrálním území Střekov, v souvisle zastavěné části obce.


Stránka 9 z 30



Konkrétně se jedná o ulici Švabinského (uprostřed ulice). Absolutní centrum města (Mírové náměstí) je vzdáleno cca. 2.900 m pěšky severozápadním směrem. Jedná se o město s dlouhou historií, leží na soutoku řek Labe a Bíliny. Z jižní strany sousedí s Českým středohořím, na severní straně s Krušnými horami. Na západ od města se rozkládá okraj Podkrušnohorské pánve s povrchovými uhelnými doly. Okolní zástavba: Jedná se o tradiční lokalitu bydlení, v nejbližším okolí převažuje původní zástavba rodinných domů. Jedná se o druhý rodinný dům po pravé straně od rohu ulic Švabinského a Dykova. V blízkosti oceňovaných nemovitých věcí (cca 530 m od oc. nem.) se nachází autobusová zastávka. Les je od oc. nem. vzdálen cca 330 m, k vodě (řeka Labe) cca 1,6 km. Občanská vybavenost: V docházkové vzdálenosti je k dispozici veškerá občanská vybavenost. Dopravní dostupnost: Město je dobře dostupné osobní i veřejnou dopravou, leží na křižovatce silnic I. třídy č. 30 a 62 a především při dálnici D8, která tvoří západní obchvat města. Z veřejné dopravy je asi 530 m autobusová zastávka, ze které trvá cesta 16 minut jízdy busem na hlavní vlakové nádraží - dobré spojení do Prahy na Hlavní nádraží. Vlaková stanice je vzdálena cca. 2.700 m pěšky – trať Ústí nad Labem - Praha. Přístup a příjezd k nemovitým věcem: Pozemky jsou přístupné po zpevněné veřejné komunikaci, z ulice Švabinského, pozemku parc. č. 700 (silnice, vlastník Česká republika). Přístup a příjezd lze hodnotit jako bezproblémový. Parkovací možnosti: Parkování je možné na vlastním pozemku i na okolním veřejném prostranství. Inženýrské sítě: Z inženýrských sítí jsou v místě k dispozici elektřina, vodovod, kanalizace i plyn. Rodinný dům je na všechny uvedené inženýrské sítě napojen. Informace z malého lexikonu obcí ČR Kód Pořado okresu vé číslo CZ0427

Název obce

20 Ústí nad Labem

Kód obce 554804

Správní obvod 1

2

3

4214 22 26

4

5

6

9397 93523 62407

7

8

9

200 464 328

10 11 12 4

4

4

Vysvětlivka: 2 – počet částí obce; 3 – počet katastrálních území; 4 – katastrální výměra v hektarech; 5 – obyvatel celkem; 6 – obyvatelé ve věku 15 - 64 let; 7 – dokončené byty v letech 1999 až 2003; 8 – dokončené byty v letech 2004 až 2008; 9 – dokončené byty v letech 2009 až 2013, 10 – pošta; 11 – škola; 12 – zdravotní zařízení; 13 – statutární město = 4, město = 3, městys = 2, ostatní obce = 1; Okénka 10 – 12: (ano = 1, ne = 0, * s jedním stupněm)

7.2. Rodinný dům č. p. 465, který je součástí p. č. 831, a příslušenství Jedná se o samostatně stojící, jednogenerační rodinný dům mnohoúhelníkového tvaru se sklepem a 2 nadzemními podlažími, v části přístavby je místo 2.NP podkroví se zkosenou stěnou. K domu byla provedena přístavba rodinného domu – přesné datum není známo. Znalecký ústav ESTIMMO s.r.o. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected]

Stránka 10 z 30



Na pozemku u domu stojí kůlna, která tvoří příslušenství. Oceňované pozemky jsou oplocené, udržované a společně se stavbami tvoří funkční celek. Dispoziční řešení – dle stavební dokumentace V suterénu se nachází stávající dílna, garáž, sklad pevného paliva, sklad ovoce, kotelna a chodba se schodištěm do patra. V 1.NP se nachází vstupní hala, chodba se schodištěm do 2.NP, obývací místnost, jídelna, kuchyň, koupelna, prádelna, WC. V 2.NP se nachází obytná místnost ze které je vstup na terasu, pracovna, dětský pokoj, ložnice a chodba. Dispoziční řešení rodinného domu je tak 4+1/G. Způsob využití / skutečné užívání objektu / nejlepší možné využití / legálnost staveb Dle výpisu z katastru nemovitosti je způsob využití objektu „rodinný dům“, což je pravděpodobně v souladu se skutečným využitím a také nejlepším možným využitím. Dle sdělení souseda Ing. Bohumíra Freiberga bydlícího v objektu čp. 56 objekt současný majitel neužívá (žije mimo ČR), dům je dle jeho vyjádření nejspíše pronajímán. Zakreslení stavby v katastrální mapě není v souladu se skutečným stavem. Konstrukční řešení a technické vybavení POPIS EXTERIÉRU: Doba výstavby: dle odborného odhadu byl dům postaven v roce 1932 před cca 83-mi lety (stavební dokumentace je z roku 1932) Počet podlaží: 1 podzemní, 2 nadzemní podlaží + půda – původní dům; 1 podzemní a 1 nadzemní + podkroví – dokumentace k přístavbě z roku 1987 Základy: železobetonové s izolací proti zemní vlhkosti Nosné konstrukce: obvodové zdivo o tloušťce cca. 30 cm - zděné z plynosilikátových tvárnic – přístavba; zděné z pálených cihel – původní část domu z roku 1932 Stropy: pravděpodobně dřevěné trámové s rovným podhledem – původní dům; přístavba: v 1.PP stropní železobetonové desky, v 1.NP typ „Hurdis“ s ocelovými nosníky Střecha: tvar sedlový, krov dřevěný – přístavba; tvar valbový, krov dřevěný – původní dům Krytina střechy: vláknocementové šablony Klempířské konstrukce: podokapní žlaby, dešťové svody, oplechování okenních parapetů, oplechování střešních prostupů, z pozinkovaného plechu opatřeny nátěrem Vnější povrchy: omítka cementová Vstupní dveře do objektu: dřevěné do kovových zárubní; plastová částečně prosklená Vrata: nejsou Okna: dřevěná zdvojená; plastová s izolačním dvojsklem – u vstupu do domu ze zahrady Bleskosvod: není proveden Komíny: cihelné Zabezpečovací systém: nezjištěn

POPIS INTERIÉRU (výchozí předpoklad uvažovaný ve znaleckém posudku) Vnitřní povrchy: dvouvrstvé vápenocementové omítky Obklady: keramické v koupelně, v kuchyni za kuchyňskou linkou Schody: konstrukce: dřevěná Dveře: dřevěné hladké plné a prosklené s kovovými zárubněmi a dřevěnými prahy Povrch podlah: dle účelu užití místnosti: dřevěné, z PVC, keramické dlažby, betonová mazanina Vytápění: ústřední plynovým kotlem, deskové radiátory, otopný žebřík Ohřev teplé vody: plynový kotel Vnitřní vodovod: je proveden rozvod studené i teplé vody


Stránka 11 z 30



Hygienické vybavení: standardní (vana, umyvadlo, wc) Vnitřní kanalizace: odkanalizování z kuchyně, koupelny, WC/ do veřejného řádu Vnitřní plynovod: je proveden přívod k plynovému kotli Elektroinstalace: kompletní rozvod světelného proudu (230V) i motorového proudu (400V) Výtahy: nejsou Vybavení kuchyní: nezjištěno Údržba: prováděna běžná údržba Ostatní: nezjištěno Pozn.: Vnitřní prohlídka nemohla být provedena, vnitřní konstrukční prvky jsou proto uvažovány vzhledem ke stavu a stáří stavby jako standardní - typické pro daný typ objektu; jejich provedení tedy může být ve skutečnosti odlišné.

Výpočet obestavěného prostoru rodinného domu č. p. 465 - dle dokumentace Konstrukční Zastavěná Obestavěný výška plocha prostor

Podlaží

Výpočet

1.PP

7,85*3,3+3,85*3,1+4*4,55+4,05*6,65+2,4*3,9

1.NP 1.NP 2.NP

6,5*10,9 7,85*3,35 7,15*6,5 ((1+2,72)/2+1,89*0,5)*7,85*3,35 - sedlová střecha podkroví / zastřešení 3,5*(6,5/6)*(2*6,8+2,6) - valbová střecha

2

222 m

3

2

202 63 125 74

3

2,4 m

92,33 m

2,85 m 2,4 m 2,7 m

70,85 m 2 26,30 m 2 46,48 m

m 3 m 3 m 3 m

61 m

Obestavěný prostor - zaokrouhleno na celé číslo

3

747 m

Zastavěná plocha 1.NP - zaokrouhleno na celé číslo Zastavěná plocha všech podlaží - zaokrouhleno na celé číslo Zastavěná plocha nadzemních podlaží - zaokrouhleno na celé číslo

3

2

97 m 2 236 m 2 144 m

Výměry místností rodinného domu č. p. 465 - dle dokumentace Podlaží

Místnost

Podlahová plocha

Zohledněno

stávající dílna garáž sklad pevného paliva 1.PP chodba sklad ovoce kotelna Započitatelná plocha 1.PP vstupní hala chodba obývací místnost jídelna 1.NP kuchyň koupelna prádelna WC schodiště Započitatelná plocha 1.NP 2.NP terasa

20,40 17,70 7,44 2,37 2,59 4,26

50% 0% 50% 50% 50% 50%

8,28 4,86 25,29 8,50 6,25 11,92 8,23 1,35 4,05

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

26,62

50%


Započitatelná plocha 10,20 0,00 3,72 1,19 1,30 2,13 18,53 8,28 4,86 25,29 8,50 6,25 11,92 8,23 1,35 4,05 74,68 13,31

2

m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m

Stránka 12 z 30



pracovna dětský pokoj ložnice chodba Započitatelná plocha 2.NP Podlaží

Místnost

podkroví

obytná místnost

8,25 11,60 9,75 4,75

100% 100% 100% 100%

Podlahová plocha

Podl.plocha se s.v. do 1,3 m

Zohledněno

21,11

2,18

100%

8,25 11,60 9,75 4,75 47,66

2

m 2 m 2 m 2 m 2 m

Započitatelná plocha 18,94 m

2

2

Započitatelná plocha podkroví

18,94 m

Celková započitatelná plocha - zaokrouhleno na celé číslo (zap.pl.)

160 m

2

Stáří a stavebně technický stav (výchozí předpoklad uvažovaný ve znaleckém posudku) Objekt byl postaven v roce 1932. Prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) i prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) jsou v ucházejícím stavu pro svoji funkčnost. Byla položena nová střešní krytina, na základě zaslané dokumentace z archivu Města Ústí nad Labem z roku 1987, byla provedena přístavba rodinného domu. Objekt je bez viditelných statických poruch. Stavebně – technický stav odpovídá stáří, technologickým postupům výstavby a použitým stavebním materiálům a průměrné údržbě. Příslušenství a přípojky inženýrských sítí -

Venkovní úpravy a) Přípojky inženýrských sítí – elektřina, kanalizace, vodovod, plyn (jsou součástí pozemku) b) Oplocení – podezdívka + kovové sloupky s drátěnou výplní; z pletiva se zděnými i dřevěnými sloupky c) Vjezdová brána – kovová s drátěnou a plechovou výplní + branka d) Zpevněné plochy – betonové e) Venkovní schodiště – betonové

-

Kůlna – zděná z cihel, střecha plochá, krov je dřevěný. Dveře jsou dřevěné, okna dřevěná, vstup je ze zahrady (pozemek parc. č. 832). Stojí na pozemku parc. č. 832. Výpočet obestavěného prostoru kůlny - dle měření Podlaží

Výpočet

1.NP

5,376*2,539

Obestavěný prostor - zaokrouhleno na celé číslo

Konstrukční výška 2,94 m

Zastavěná plocha 2 13,65 m

Obestavěný prostor 3 40,16 m 40 m

3

7.3. Pozemky Předmětem ocenění jsou pozemky parc. č. 831 a 832, které jsou zapsané na LV č. 515 ze dne 3. 8. 2015 pro k. ú. Střekov, obec Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem. Obvyklá cena trvalých porostů je podle názoru zpracovatele ocenění zanedbatelná, je zahrnuta v určení obvyklé ceny. Výměry pozemků byly převzaty z podkladů z evidence katastru nemovitostí a nebyly podrobně ověřovány. Předpokládáme nezávadnost (ekologická – kontaminace, radon, hladina spodní vody, základové poměry). Pozemky jsou mírně svažité severním směrem. Pozemky mají celkově tvar mnohoúhelníku a šířce cca 20 m * a délce cca 33 m.


Stránka 13 z 30



Sousední parcely (info z www.cuzk.cz): pozemek parc. č. 831: 832 pozemek parc. č. 832: 830, 831, 700, 802/1 Pozemek parc. č. 831

Pozemek je mírně svažitý, má tvar písmene L a je celý zastavěn rodinným domem č. p. 465. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem. Pozemek parc. č. 832

Pozemek je mírně svažitý tvaru mnohoúhelníku, tvoří zahradu k rodinnému domu. Pozemek je udržovaný s travnatým povrchem, okrasnými jehličnatými porosty a listnatými keři. Na severním a východním okraji je ohraničen cestou (parc. č. 830), na jihu přístupovou komunikací (parc. č. 700), na západě rodinným domem č. p. 465 a také obdobným pozemkem (parc. č. 802/1). Pozemek je částečně zastavěn RD č. p. 465, který není správně zakreslen v KM a také částečně zastavěn kůlnou v severozápadní části. U tohoto pozemku je druh pozemku uvedený v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem, avšak zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem není.

7.4. Využití ploch – územní plán Podle územního plánu obce Ústí nad Labem se oceňované pozemky nachází v území vymezeném jako bydlení v domech rodinných městských a příměstských.


Stránka 14 z 30



7.5. Povodňový plán ČR Dle povodňového plánu České republiky www.dppcr.cz se nejedná o záplavové území.


Stránka 15 z 30



7.6. Shrnutí Adresa: okres Ústí nad Labem, obec Ústí nad Labem, ulice Švabinského Pozemky parc. č. 831 a 832 vč. příslušenství a stavby rodinného domu č. p. 465 na Nemovité věci: pozemku parc. č. 831 Stavební stav:

střední

Vybavení:

Dispozice vč.zhodnocení:

4+1/G

Příslušenství:

Podlažnost:

1PP + 1NP + 2NP či podkroví

Obestavěný prostor (OP): Započitatelná plocha (zap.pl.): Realizovatelnost:

747 m

3

160 m

2

normální

standardní kůlna, venkovní úpravy

Výměra pozemků:

575 m

2

Zast. plocha 1.NP:

97 m

2

144 m

2

Zastavěná plocha nadzemních podlaží: IPP: OP / zap.pl.:

0,250 4,669

Pozn.: IPP – index podlažních ploch - podíl plochy všech nadzemních podlaží a celkové výměry pozemku OP / zap.pl.: - podíl obestavěného prostoru a započitatelné plochy; informuje o míře prostorové efektivnosti výstavby


Stránka 16 z 30



C. Posudek 8. URČENÍ OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY 8.1. Určení obvyklé ceny srovnávacím způsobem Srovnávací kritéria V porovnávací hodnotě nemovitých věcí byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitých věcí v obdobných lokalitách. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty: K 1 - Koeficient lokalita v sobě odráží rozdíl poloze a umístění nemovitých věcí v daném místě především z hlediska: umístění v obci (zda se jedná o souvisle zastavěné území, či okraj obce); občanské vybavenosti; možnosti dalšího rozvoje; okolní zástavby, obyvatelstva, životního prostředí; parkovací možnosti v okolí; atraktivitě okolí; změny v okolí s vlivem na obvyklou cenu. K 2 – Koeficient obslužnost veřejnou dopravou v sobě odráží rozdíl četnost dopravního spojení, zda je v obci autobusová zastávka, železniční zastávka, MHD, atd., a jaké je spojení do lokalit s občanskou vybaveností a pracovními příležitostmi. K 3 – Koeficient dostupnost osobní dopravou v sobě odráží dopravní dostupnost centra obce, případně okresních a krajských měst s občanskou vybaveností, napojení na dálniční síť apod. K 4 - Koeficient pozemek zohledňuje rozdíl ve velikosti výměry), orientaci, tvaru, stavu a využitelnosti porovnávaných a oceňovaných pozemků a možnost dalšího rozšíření a výstavby na pozemcích. K 5 - Koeficient stavebně technický stav v sobě odráží stavebně technický stav, stáří, provedené rekonstrukce, materiálové provedení nosných konstrukcí; morální opotřebení. K 6 - Koeficient vybavení v sobě odráží standard vybavení mj. vytápění, sociální zařízení, aj. K 7 – Koeficient příslušenství v sobě odráží existenci příslušenství staveb, venkovních úprav, aj. K 8 - Koeficient velikost nemovitých věcí v sobě odráží velikost nemovitých věcí zejména z hlediska jejich započitatelné plochy, podlažnost. K 9 - Koeficient napojení na sítě (přípojky) v sobě odráží napojení na veřejné a vlastní sítě. K 1 0 - Koeficient funkční využitelnost v sobě odráží možnosti využití nemovitých věcí s ohledem na dispozici, prostorové uspořádání stavby, umístění stavby na pozemku, možnosti stavebních úprav objektu, aj. K 1 1 - Koeficient zdroj informací vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitých věcech daného typu, úpravu dle kvality informace o reprezentantech. U nabídkových cen se bude cena redukovat koeficientem 0,85, kterým by měla být vyjádřena skutečnost, že realizované ceny bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové. Koeficient zdroj informací dále v sobě odráží datum uskutečněného prodeje, příp. pouze dosud nerealizovaný prodej. K 1 2 – Koeficient právní vztahy v sobě odráží vliv právních vztahů na prodejnost nemovitých věcí. K 1 3 – Koeficient věcná břemena a ochranná pásma v sobě odráží existenci věcných břemen, ochranných pásem a závad váznoucích na nemovitých věcech a také ochranná pásma. K 1 4 – Koeficient ostatní v sobě odráží ostatní skutečnosti výše neuvedené, mj. celkový dojem.


Stránka 17 z 30



Stanovení hodnoty koeficientů Hodnota koeficientu = 1 odpovídá shodnosti oceňovaných nemovitých věcí se zvoleným reprezentantem v daném hledisku. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku lepší než oceňované nemovité věci (např. má lepší polohu, lepší tvar pozemku, větší výměru, lepší stav či vybavení atp.), odpovídá koeficient < 1. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku horší než oceňované nemovité věci, odpovídá koeficient > 1. Analýza trhu - pozemky s rodinnými domy 1.) www.sreality.cz Nabídka nemovitých věcí v městské části Střekov - bylo nalezeno celkem 10 nemovitých věcí s nabídkovou cenou od 1.390.000 Kč do 5.995.000 Kč. V obci a okolí do 1 km od obce je v nabídce na tomto serveru celkem 21 nemovitých věcí s nabídkovou cenou od 1.699.900 Kč do 5.995.000 Kč. 2.) www.reality.cz Nabídka nemovitých věcí v části obce Střekov - bylo nalezeno celkem 7 nemovitých věcí s nabídkovou cenou od 1.000.000 Kč do 5.995.000 Kč. V obci a okolí do 4 km od obce je v nabídce na tomto serveru celkem 15 nemovitých věcí s nabídkovou cenou od 1.000.000 Kč do 5.995.000 Kč. 3.) www.ceskereality.cz Nabídka nemovitých věcí v části obce Střekov - bylo nalezeno celkem 16 nemovitých věcí s nabídkovou cenou od 1.000.000 Kč do 5.995.000 Kč. 4.) http://www.e-aukce.com/ Je uvedena v obci Ústí nad Labem ze dne 11. 8. 2015 nedobrovolná dražba pouze pozemků se stavbou rodinného domu, na který byl vypracován znalecký posudek ve výši 3.200.000 Kč: 5.) http://www.eurodrazby.cz Je uvedena v obci Ústí nad Labem ze dne 18. 9. 2012 nedobrovolná dražba pouze pozemků se stavbou rodinného domu, na který byl vypracován znalecký posudek ve výši 1.900.000 Kč. Oceňování nemovitých věcí při exekuční dražbě V posledních letech neustále stoupá počet nucených dražeb, přiměřeně k tomuto růstu však nestoupají výnosy. Průměrná dosažená cena vydražením se snižuje, což je částečně způsobeno malou atraktivitou dražených nemovitých věcí, ale také přesyceností trhu. Převážně se jedná o nemovité věci v lokalitách s nízkou koupěschopností obyvatel a v kombinaci s vysokou nezaměstnaností se často daří nemovité věci vydražit až na několikátý pokus za velmi nízkou cenu. Ve vypočtené srovnávací hodnotě nemovitých věcí je také zohledněn fakt, že je znalecký posudek vypracován pro účely exekučního řízení. Tím se rozumí skutečnost, že oceňované nemovité věci by měly být rychle obchodovatelné za určenou cenu. Při exekuční dražbě nemovitých věcí daň z převodu odvádí kupující, samotný způsob prodeje nemovité věci v dražbě a také omezené možnosti financování omezují množství potenciálních kupujících. Nejvyšší soud České republiky uvádí v rozsudku č. 20 Cdo 1083/2005 „Pro úplnost je vhodné uzavřít, že smyslem relativně samostatné fáze řízení o určení ceny nemovitosti není určení zjištění takové ceny postihované nemovitosti, za kterou bude prodána, ale stanovení podkladu pro nejnižší podání. Až samotný výsledek dražby může odpovědět na otázku, jakou má nemovitost hodnotu, za níž může být obecně prodána. Pokud je tedy tržní cena nemovitosti vyšší než cena uvedená v dražební vyhlášce, pak se tato skutečnost projeví při samotné dražbě.“


Stránka 18 z 30



Srovnávací metoda Oceňované nemovité věci

Reprezentant č. 1

Rodinný dům

Rodinný dům

Nemovité věci: Adresa:

Švabinského č. p. 465, Ústí nad Labem

GPS: Vzdálenost cca od oc. nem.:

Na Čihadle č. e. 9741, Ústí nad Labem

Reprezentant č. 2

Reprezentant č. 3

Rodinný dům

Rodinný dům

Reprezentant č. 4 Rodinný dům - rohový

Šrámkova č. p. 3056/50, Hlavní č. p. 139, Mojžíř, Ústí nad Labem, Ústí nad Labem Severní Terasa

Na Skalce č. p. 268, Neštěmice, Ústí nad Labem

Reprezentant č. 5 Rodinný dům Veslařská č. p. 80, Neštěmice, Ústí nad Labem

50.6508583N, 14.0674361E

50.6336489N, 14.0586314E

50.6781533N, 14.0578694E

50.6814222N, 14.1211489E

50.6782892N, 14.1025136E

50.6669111N, 14.1003181E

x

3,3 km

5,6 km

8 km

7,4 km

5,7 km

Dům s vlastní studnou, balkonem, terasou, malým jezírkem, technickou místností s místem pro garáž. V domě proběhla celková rekonstrukce plastová okna, nové rozvody vody, vytápění s el. kotlem, 2 koupelny, jedna s vanou, druhá se sprchovým koutem a WC. cihlová 4+1/G 1PP + 1NP + podkroví

Podsklepený RD 4+1 + garáž na pozemku o ploše 752 m2 v Ústí nad Labem, v Hlavní ulici, Mojžíř. V původním, ale udržovaném stavu. Na zahradu navazuje další část pozemku, který je v nájmu od města.

Zrekonstruovaný RD, Na Skalce. V přízemí se nachází kuchyně s novou kuchyňskou linkou, obývací pokoj, koupelna, samostatné WC a předsíň. Vytápění je zajištěno ÚT s kotlem na tuhá paliva. Pod samostatně stojící garáží se nachází dílna.

Rodinný dům 5+2 v Ústí nad Labem Neštěmice, ul. Veslařská. Dům je po citlivé a velmi pěkně povedené rekonstrukci dvě koupelny, kuchyň s vestavěnými spotřebiči. Zahrada je udržovaná, rovinatá.

smíšená 4+1/G 1PP + 1NP + podkroví

cihlová 3+1/G 1PP + 2NP + podkroví

cihlová 5+2 1 NP + podkroví

Fotografie:

Doplňující popis:

Konstrukční provedení: Dispozice: Podlažnost:

Zděná chata. Jedná se o částečně podsklepený objekt. Součástí pozemku je i bazén, venkovní krb a zastřešená pergola. Chata je vytápěna x ústředním topením s elektrokotlem a kachlovými kamny. TUV zajišťuje boiler. Okna a vstupní dveře jsou plastové. zděná z cihel a tvárnic cihlová 4+1/G 4+1 1PP + 2NP / podkroví 1PP + 1NP + podkroví 831 - 65 m2; 832 - 510 m2

3728/2 - 110 m2; 3728/1 - 792 m2

7/1 - 574 m2

343 - 165 m2; 342 - 573 m2

1416 - 66 m2; 1417/1 258 m2; 1417/2 - 29 m2

472 - 289 m2; 470 - 347 m2; 471 - 210 m2

575 97 160

902 110 130

574 116 168

738 101 134

353 75 100

846 128 143

Nabídková / prodejní cena [Kč]:

2 600 000

2 980 000

2 190 000

1 890 000

2 450 000

Jednotková cena [Kč/m2 zap.pl.]:

20 000

17 738

16 343

18 900

17 133

Pozemky parc. č. s výměrami: Výměra pozemků [m2]: Zastavěná plocha 1.NP [m2]: Započitatelná plocha [m2]:

Variační koeficient [%]:


7,18%

Stránka 19 z 30


Určení obvyklé ceny Srovnání pomocí indexové metody

K1 - Lokalita: Koeficient úpravy

centrum dál, horší k.ú. Střekov, na kopci s výhledem do údolí

tj. číselná úprava v hodnotě K2 - Obslužnost veřejnou dopravou: Koeficient úpravy

MHD - zastávka bus cca 530 m

tj. číselná úprava v hodnotě K3 - Dostupnost osobní dopravou: Koeficient úpravy

vynikající

tj. číselná úprava v hodnotě K4 - Pozemek: tj. číselná úprava v hodnotě

mírně svažitý, údržba zanedbaná; výměra 575 m2

K5 - Stavebně technický stav: Koeficient úpravy

střední

Koeficient úpravy

tj. číselná úprava v hodnotě K6 - Vybavení: Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě K7 - Příslušenství: Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě

vytápění ÚT plyn, koupelna, WC kůlna, oplocení, vjezdová brána, zpevněné plochy

K8 - Velikost nemovitých věcí: Koeficient úpravy

vestavěná garáž, započ.pl. = 164 m2

tj. číselná úprava v hodnotě K9 - Napojení na sítě (přípojky): Koeficient úpravy

veškeré IS

tj. číselná úprava v hodnotě K10 - Funkční využitelnost: Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě


rodinný dům

obdobná

dál centrum a obč.vybavenost, bez výhledu, horší

centrum dál, horší

v údolí, u vlakové trati, u řeky, horší

1,02

1,00

1,04

1,02

1,04

64 000 Kč

0 Kč

104 597 Kč

60 480 Kč

109 650 Kč

obdobná

zastávka bus cca 700 m, horší

obdobná

obdobná

obdobná

1,00

1,03

1,00

1,00

1,00

0 Kč

85 143 Kč

0 Kč

0 Kč

0 Kč

obdobná 1,00

obdobná 1,00

obdobná 1,00

obdobná 1,00

obdobná 1,00

0 Kč

0 Kč

0 Kč

0 Kč

0 Kč

vetší, lepší

obdobný

větší, lepší

menší, horší

větší, lepší

0,97

1,00

0,98

1,03

0,97

-97 920 Kč

0 Kč

-54 390 Kč

92 534 Kč

-85 527 Kč

udržovaný, lepší 0,98

po rekonstrukci, lepší 0,95

převážně původní, horší 1,10

kompletní r-kce, lepší 0,95

kompletní r-kce, lepší 0,92

-63 322 Kč

-146 162 Kč

266 513 Kč

-158 851 Kč

-221 231 Kč

vyšší standard, lepší


obdobné



0,98

0,95

1,00

0,95

0,95

-62 055 Kč

-138 854 Kč

0 Kč

-150 908 Kč

-127 208 Kč

pergola, obdobné 1,00

garáž, obdobné 1,00


garáž, dílna, obdobné 1,00


0 Kč

0 Kč

0 Kč

0 Kč

0 Kč

menší, bez vest. garáže

obdobná, bez vest. garáže




0,99

1,02

1,00

0,99

1,00

-30 407 Kč

52 764 Kč

0 Kč

-28 673 Kč

0 Kč

chybí plyn, horší

chybí plyn a vodovod, horší

obdobné

chybí plyn, horší

obdobné

1,01

1,02

1,00

1,01

1,00

30 103 Kč

53 820 Kč

0 Kč

28 386 Kč

0 Kč

rekreace, horší

obdobná

obdobná

obdobná

obdobná

1,02

1,00

1,00

1,00

1,00

60 808 Kč

0 Kč

0 Kč

0 Kč

0 Kč

Stránka 20 z 30


Určení obvyklé ceny reality.idnes.cz; ID: 024N02531

K11 - Zdroj informací: inzerce

Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě K12 - Právní vztahy: Koeficient úpravy

v exekuci

tj. číselná úprava v hodnotě K13 - Věcná břemena: Koeficient úpravy

bez VB

tj. číselná úprava v hodnotě K14 - Ostatní:

reality.idnes.cz; ID: 91355




0,85

0,85

0,85

0,85

0,85

-465 181 Kč

-411 721 Kč

-439 747 Kč

-430 045 Kč

-362 542 Kč

bez exekuce

bez exekuce

bez exekuce

bez exekuce

bez exekuce

0,96

0,96

0,96

0,96

0,96

-105 441 Kč

-93 323 Kč

-99 676 Kč

-97 477 Kč

-82 176 Kč

obdobné 1,00

obdobné 1,00

obdobné 1,00

obdobné 1,00

obdobné 1,00

0 Kč

0 Kč

0 Kč

0 Kč

0 Kč

obdobné

záplavové území Q20, horší

obdobné

obdobné

obdobné

Koeficient úpravy

1,00

1,00

1,00

1,00

1,20

tj. číselná úprava v hodnotě

0 Kč

0 Kč

0 Kč

0 Kč

394 445 Kč

0,20

0,20

0,20

0,20

0,20

Váhy: 2

Vážený průměr [Kč / m zap.pl.]: Vážený průměr upr. cen [Kč]: Variační koeficient [%]:

14 836 Kč

15 816 Kč

13 999 Kč

14 951 Kč

14 622 Kč

14 792 Kč

2 373 737 Kč 3,96%

2 530 585 Kč

2 239 762 Kč

2 392 222 Kč

2 339 447 Kč

2 366 671 Kč

Statistické údaje a určení obvyklé ceny Směrodatná odchylka [Kč]: Minimální upravená cena [Kč]: Průměr - směrodatná odchylka [Kč]: Aritmetický průměr [Kč]: Průměr + směrodatná odchylka [Kč]:

93 934 Kč 2 239 762 Kč 2 279 803 Kč 2 373 737 Kč 2 467 672 Kč

Maximální upravená cena [Kč]:

2 530 585 Kč

Obvyklá cena (zaokrouhlený vážený průměr) [Kč]:

2 350 000 Kč


Stránka 21 z 30



Mapa umístění reprezentantů - R1 – R5 reprezentant č. 1 až č. 5

Ovlivňující kritéria pro určení obvyklé ceny Povyšující faktory: o dobrá dopravní dostupnost a návaznost o napojení na kompletní IS o možnost dalšího rozšíření objektu (rozšíření obytných prostor do podkroví) o výhled na město i veškerá občanská vybavenost v rámci města Ponižující faktory: o nebyla umožněna prohlídka oceňovaných nemovitých věcí o v dané lokalitě je vysoká nezaměstnanost o na LV zapsaná několikerá omezení vlastnického práva, nejsou ve znaleckém posudku promítnuty, vzhledem k účelu znaleckého posudku Vyhodnocení nabídky a poptávky: V blízkém okolí nabídka odpovídá poptávce po obdobných nemovitých věcech. V inzerci se vyskytuje průměrné množství obdobných nemovitých věcí ve středním či dobrém stavu po rekonstrukci, standardně vybavených s obdobnou velikostí. Výhodou nemovitých věcí je především lokalita – výhled na město, díky kterému jsou nemovité věci průměrně obchodovatelné. Srovnávací hodnota je vypočtena s velikou obezřetností se zohledněním všech hodnototvorných faktorů. Vyhodnocení srovnávací metody Podle výše uvedeného porovnání a dle průzkumu trhu byly v uplynulé době inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňované nemovité věci, pozemky s rodinným domem a příslušenstvím v průměru od 1,89 mil. Kč 2 2 do 2,98 mil. Kč (tj. cca od 16.343 Kč/m do 20.000 Kč/m zap.pl.). Znalecký ústav ESTIMMO s.r.o. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected]

Stránka 22 z 30



2

Rozpětí redukovaných (upravených) cen: 13.999,- až 15.816,- Kč/m 2 2 Určená cena za 1 m u oceňované nemovité věci: 14.836,- Kč/m Po zohlednění hodnototvorných faktorů byla vypočtena srovnávací hodnota celku ve výši 2.373.737 Kč. S ohledem na vyhodnocení veškerých skutečností určuji srovnávací hodnotu po srovnání s 5- ti reprezentanty po zaokrouhlení váženého průměru upravených nabídkových cen ve výši 2.350.000 Kč. Zdůvodnění obvyklé ceny Daný typ nemovitých věcí se v lokalitě běžně obchoduje, jedná se o zástavbu rodinných domů, které jsou užívány k bydlení. Odhad obvyklé ceny vychází z vyhodnocení nabídkových a realizovaných cen srovnatelných nemovitých věcí v dané lokalitě. Požadované nabídkové ceny se řídí v závislosti mj. na poloze, dopravní dostupnosti a občanské vybavenosti, standardu vybavení, velikosti pozemku a započitatelné plochy, nadzemního podlaží, stáří stavby, stavebně technického stavu, příslušenství a ostatních vlivů. Díky lokalitě, kde je velká nezaměstnanost, neumožnění prohlídky oceňovaných nemovitých věcí, a na LV zapsaných několikerých omezení vlastnického práva (negativní faktory), i přes dobrou dopravní dostupnost a návaznost, veškerou občanskou vybavenost v rámci města, výhledu na město a do krajiny, napojení na veškeré IS a možnosti rozšíření obytné části objektu do podkroví (pozitivní faktory) je obchodovatelnost obdobných nemovitých věcí průměrná a spíše ve střednědobém časovém horizontu. Ve srovnávací metodě jsou proto u zdroje informací o reprezentantech použity koeficienty 0,85. Na základě porovnání s nabízenými nemovitými věcmi, s přihlédnutím k výše uvedenému určuji po zaokrouhlení obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí, v současném stavu ve výši 2.350.000,- Kč, 2 tj. 14.688 Kč/m zap.pl. Po vyhodnocení všech výše uvedených povyšujících a ponižujících faktorech posuzuji obchodovatelnost obdobných nemovitých věcí jako normální.

8.2. Vliv závad na obvyklou cenu nemovitých věcí Znaleckým ústavem nebyly zjištěny žádné závady, které by mohly mít výrazný vliv na výslednou obvyklou cenu nemovitých věcí. Vyhodnocení rizik

NE

Nemovité věci jsou zapsané na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným stavem). – NENÍ PRAVDA! Popis rizika: Zakreslení RD v KM není v souladu se skutečným stavem. Výměra zastavěné plochy je větší, než výměra zastavěná plocha a nádvoří (parc. č. 931).

ANO Stavba je umístěna na vlastním pozemku. ANO K nemovitým věcem je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup. ANO Není ztížený přístup k nemovité věci. ANO

Nemovité věci jsou prosty věcných břemen a jiných omezení, např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva.

ANO

Nemovité věci jsou prosty věcných břemen a jiných omezení např. – břemeno vedení IS, ochranná pásma.

NE

Nemovité věci jsou prosty jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. – NENÍ PRAVDA!


Stránka 23 z 30



Popis rizika: na nemovitých věcech váznou zástavní práva, zahájení exekuce a exekuční příkazy k prodeji. ANO Stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její životnost. ANO Nemovité věci jsou užívány v souladu s právním stavem. ANO Nenastal právní zánik stavby. ANO Nejedná se o dočasnou stavbu. ANO

Nejedná se o přestavek tj. situace, kdy trvalá stavba zřízená z podstatné části na vlastním pozemku stavebníka zasahuje na cizí pozemek malou částí.

ANO Stavba je určena výhradně k bydlení nebo rekreačním účelům. ANO Stavba je zkolaudována a bylo ji přiděleno č. p. event. evidenční. ANO Stavba na pozemku je dokončena. ANO Nemovité věci se nenachází v povodňovém území dle platného povodňového plánu. ANO Nemovité věci nebyly v minulosti zatopeny. ANO

Nemovité věci se nenachází v území s ekologickou zátěží.

ANO

Nemovité věci se nenachází v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace / - doprava , výroba, jiné zdroje).

ANO Nemovité věci se nenachází v území s přírodními riziky. NE

Umístění nemovité věci není v chráněném území. NENÍ PRAVDA! Popis rizika: Nemovité věci se nachází v CHKO České Středohoří.

ANO Umístění nemovité věci není v památkové zóně. ANO Umístění nemovité věci není v ochranné zóně. ANO Stavba není v demoličním pásmu. ANO Umístění nemovité věci není v demograficky negativně zatížené lokalitě. ANO Údaje na LV nejsou dotčeny změnou (plombou). ANO Na pozemku není evidováno Právo stavby. ANO V KN není evidována poznámka spornosti. ANO V KN není evidováno duální vlastnictví. ANO Není sjednána výhrada zpětné koupě, zpětného prodeje nebo koupě na zkoušku. ANO Není sjednána výhrada lepšího kupce. ANO Není sjednána výhrada přednostního pořadí pro jiné právo. ANO Na LV není evidován (budoucí) výměnek. ANO Není přídatné spoluvlastnictví.

8.3. Určení administrativní ceny Určení administrativní ceny je pouze orientační. Při místním šetření nebyl zpřístupněn interiér objektu, a proto nemohla být ověřena dispozice a zjištěn skutečný stav a vybavení objektu. Účelem znaleckého posudku je určit obvyklou cenu, ocenění podle oceňovací vyhlášky je provedeno pouze informativně.

A. Nález 1. Základní informace Adresa předmětu ocenění: Kraj:


400 01 Ústecký

Stránka 24 z 30



Okres: Ústí nad Labem Obec: Ústí nad Labem Katastrální území: Střekov Počet obyvatel: 93 523 2 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 1 650,00 Kč/m

2. Prohlídka nemovitých věcí – viz. výše 3. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č. p. 465 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky

B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce II 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je V stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - zástavní právo, zahájení I exekuce a exekuční příkaz k prodeji 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV

Pi 0,00 0,00

0,00 -0,04 0,00 1,00

5

Index trhu

IT = P6 * (1 + ∑ Pi) = 0,960 i=1

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 1,00 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční I 0,04 zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek I 0,00 lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je částečně II -0,01 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá III 0,02 dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití


Stránka 25 z 30



9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů

II II II

0,00 0,00 0,00

11

Index polohy

IP = P1 * (1 + ∑ Pi) = 1,010 i=2

Koeficient pp = IT * IP = 0,970

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č. p. 465 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Celková rekonstrukce provedena v roce: Základní cena ZC (příloha č. 24):

Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Ústí nad Labem 83 let 1 987 3 2 296,- Kč/m

Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.PP: 7,85*3,3+3,85*3,1+4*4,55+4,05*6,65+2,4 *3,9 1.NP: 6,5*10,9 7,85*3,35 2.NP: 7,15*6,5 podkroví: 7,85*3,35 Název podlaží 1.PP: 1.NP: 2.NP: podkroví:

Zastavěná plocha 2 92,33 m 2 70,85 m 2 26,30 m 2 46,48 m 2 26,30 m

92,33 m

= = = =

70,85 m 2 26,30 m 2 46,48 m 2 26,30 m

2

Konstrukční výška 2,40 m 2,85 m 2,40 m 2,70 m 3,80 m

Obestavěný prostor 1.PP: 1.NP:

92,33*2,4 70,85*2,85 26,3*2,4 2.NP: 46,48*2,7 podkroví: ((1+2,72)/2+1,89*0,5)*7,85*3,35 zastřešení: 3,5*(6,5/6)*(2*6,8+2,6) Obestavěný prostor - celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,70

2

=

3

= = = = = = =

ZP1 ZP

221,59 m 3 201,92 m 3 63,12 m 3 125,50 m 3 73,76 m 3 61,43 m 3 747,32 m

2

= =

97,15 m 2 262,26 m

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - podsklepený - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo Znalecký ústav ESTIMMO s.r.o. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected]

č. III III III

Vi typ D 0,00 0,00

Stránka 26 z 30



3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství vedlejší stavby celkem do 25 m2 - kůlna 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - mírně snižující cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient pro stavby 28 let po celkové rekonstrukci: s = 1 - 0,005 * (28 + 15)= 0,785

II III V

0,00 0,02 0,08

III III I III III

0,00 0,00 0,00 0,00 0,05

II II II

0,00 -0,05 1,00

12

Index vybavení

IV = (1 + ∑ Vi) * V13 * 0,785 = 0,864 i=1

Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,960 Index polohy pozemku IP = 1,010 Ocenění 3 3 Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 2 296,- Kč/m * 0,864 = 1 983,74 Kč/m 3 3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 747,32 m * 1 983,74 Kč/m * 0,960 * 1,010= 1 437 420,92 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

1 437 420,92 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; orientace SV, S a SZ 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů

č. II III

Pi 0,00 -0,01

III I

0,00 0,00

I II

0,00 0,00

6

Index omezujících vlivů

IO = 1 + ∑ Pi = 0,990 i=1

Index trhu s nemovitostmi IT = 0,960 Index polohy pozemku IP = 1,010 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,960 * 0,990 * 1,010 = 0,960


Stránka 27 z 30



Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena 2 [Kč/m ] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 1 650,Parcelní Výměra Typ Název 2 číslo [m ] § 4 odst. 1 zastavěná plocha a 831 65,00 nádvoří § 4 odst. 1 zahrada 832 510,00 Stavební pozemky - celkem 575,00 Zatřídění

Index

Koef.

0,960 Jedn. cena 2 [Kč/m ] 1 584,00 1 584,00 m

2

Upr. cena 2 [Kč/m ] 1 584,00 Cena [Kč] 102 960,807 840,910 800,-

Ocenění porostů na pozemcích Trvalé porosty Okrasné rostliny oceněné zjednodušeným způsobem: § 47 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 8,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena okrasných rostlin:

Kč 2 m 2 m Kč * =

910 800,00 575,00 150,00 237 600,00 0,085 20 196,00

Trvalé porosty - zjištěná cena

=

20 196,- Kč

Cena porostů celkem Pozemky - celkem

= +

20 196,- Kč 910 800,- Kč

Pozemky - zjištěná cena

=

930 996,- Kč

C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č. p. 465

1 437 420,90 Kč

1. Ocenění staveb celkem

1 437 420,90 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky

930 996,- Kč

2. Ocenění pozemků celkem

930 996,- Kč

Celkem

Rekapitulace výsledných cen, celkem

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:

2 368 416,90 Kč

2 368 416,90 Kč

2 368 420,- Kč

slovy: Dvamilionytřistašedesátosmtisícčtyřistadvacet Kč


Stránka 28 z 30



D. Závěrečný výrok Výsledné ceny Srovnávací hodnota - obvyklá cena Zjištěná cena dle vyhlášky

2 350 000 Kč 2 368 420 Kč

a) Předmětem ocenění jsou veškeré nemovité věci a jejich příslušenství ve vlastnictví povinného, které jsou zapsané na LV č. 515, tj.: o

pozemky parc. č. 831 a 832 vč. příslušenství a stavby rodinného domu č. p. 465, která je součástí pozemku parc. č. 831; to vše v k. ú. Střekov, obec Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem.

Výsledná obvyklá cena nemovitých věcí, příslušenství nemovitých věcí, práv a závad uvedených se určuje na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím srovnávací metody a aktuální oceňovací vyhlášky, se zohledněním rizikových faktorů; podle stavu ke dni 10. 9. 2015, částkou ve výši:

2 350 000,- KČ slovy: Dvamilionytřistapadesáttisíc korun českých b) Příslušenstvím nemovitých věcí se rozumí: o

Kůlna na parc. č. 832; venkovní úpravy

c) a d) Věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva spojená s oceňovanými nemovitými věcmi – nezjištěny

Nakládání s obsahem znaleckého posudku a znaleckým posudkem jako celkem se řídí zákonem č.121/2000 Sb., o právu autorském, o právech souvisejících s právem autorským a o změně některých zákonů (autorský zákon), ve znění pozdějších předpisů; jako obsah ani jeho jednotlivé části nesmí být redukovány, ukládány do vyhledávacího systému či převáděny do jakékoli formy pro použití v zobrazovacích zařízeních a přístrojích za účelem kopírování, zaznamenání nebo k jiným účelům bez předchozího písemného souhlasu podepsaného zhotovitele.

V Praze dne 18. 9. 2015 Znalecký ústav ESTIMMO, s. r. o. se sídlem: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Na vypracování tohoto znaleckého posudku se podíleli Ing. Dagmar Musilová (roz. Vyhnalíková) a Ing. Jan Rejmon a Ing. Tomáš Kukla a mohou osobně stvrdit správnost tohoto posudku a mohou podat žádaná vysvětlení před orgánem veřejné moci.

…………………………………………….. Ing. Dagmar Musilová (roz. Vyhnalíková)


………………………………….. Ing. Jan Rejmon

……………………… Ing. Tomáš Kukla

Stránka 29 z 30



E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav, který byl rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti České republiky ze dne 17. 3. 2015 pod čj. MSP-21/2015-OSD-SZN/9 zapsán do I. oddílu seznamu znaleckých ústavů pro obor ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitých věcí (včetně budov, bytů a nebytových prostor, pozemků, určení obvyklého nájemného) a práv k nemovitým věcem (zástav, břemen), oceňování movitých věcí (motorových vozidel). Znalecký úkon je zapsán do znaleckého deníku pod pořadovým číslem 18/34/2015. Znalečné a náhradu nákladů účtujeme dokladem č. 34 - 2015.

F. Seznam příloh Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 515 ze dne 3. 8. 2015 Příloha č. 2: Katastrální mapa – dálkový náhled Příloha č. 3: Mapa oblasti Příloha č. 4: Fotodokumentace nemovitých věcí ze dne 10. 9. 2015


Stránka 30 z 30

Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 515

Příloha č. 2: Katastrální mapa – dálkový náhled

Přístupový a příjezdový pozemek

Příloha č. 3: Mapy oblasti

Letecká fotomapa rodinného domu č. p. 465, č. o. 43 na pozemku parc. č. 831 a zahrady parc. č. 832 GPS: 50°39'03.09"N, 14°04'02.77"E

Umístění nemovité věci v rámci ulice „Švabinského“

Umístění nemovité věci v rámci části města „Ústí nad Labem – Střekov“

Umístění nemovité věci v rámci města „Ústí nad Labem“ a okolí

Příloha č. 4: Fotodokumentace nemovitých věcí

Pohled z přístupové ulice Švabinského na RD č. p. 465

Pohled ze strany a zezadu z místní stezky parc. č. 830 na RD č. p. 465

Pohled na vjezdovou bránu a na garáž z ulice Švabinského

Detail komínu a terasy ve 2.NP RD č. p. 465

Pohled na kůlnu a vstupní dveře ze stezky (parc. č. 830)

Pohled na venkovní schodiště přístupné ze zahrady a na domovní schránku

Pohled na zahradu z ulice Švabinského

Pohled na obklad štítu a na venkovní schodiště na pozemku parc. č. 832

2015

Recommend Documents