2015

ZNALECKÝ POSUDEK č. 9918-69/2015 o ceně nemovitých věcí - pozemku parc.č. St. 130/2 se stavbou Kolešovice č.p. 252 a pozemku parc.č. 124, s příslušenstvím, vše v k.ú. a obci Kolešovice, okres Rakovník, kraj Středočeský Objednavatel znaleckého posudku:

pověřený insolvenční správce úpadce Zuzany Cíchové, JUDr. Hana Záveská Ostrovského 253 150 00 Praha 5 - Smíchov

Účel znaleckého posudku:

zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby insolvenčního řízení

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb., podle stavu ke dni 8.9.2015 znalecký posudek vypracoval: Ing. Zdeněk Garlík Srbice 48 415 01 Teplice telefon: 603872207 e-mail: [email protected] Znalecký posudek obsahuje 12 stran textu včetně titulního listu a 15 stran příloh. Objednavateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Srbicích 9.9.2015

A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně nemovitých věcí - pozemku parc.č. St. 130/2 se stavbou Kolešovice č.p. 252 a pozemku parc.č. 124, s příslušenstvím, vše v k.ú. a obci Kolešovice, okres Rakovník, kraj Středočeský. Na základě objednávky pověřeného insolvenčního správce JUDr. Hany Záveské, Ostrovského 253, 150 00 Praha 5 - Smíchov ze dne 8.9.2015 se jedná o zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby insolvenčního řízení. Vzhledem k účelu je proveden odhad ceny obvyklé ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy (IVSC). Pro odhad obvyklé ceny jsou běžně užívány metody věcná, výnosová a porovnávací, s následujícím zdůvodněním obvyklé ceny. Vzhledem k oceňované kategorii nemovitosti – rodinný dům, je pro stanovení obvyklé ceny použita kombinace metod věcné a srovnávací (tržní).

2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:

Rodinný dům Kolešovice 252 270 02 Kolešovice Středočeský Rakovník Kolešovice Kolešovice 826

3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 8.9.2015 za přítomnosti znalce.

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - objednávka JUDr. Hany Záveské, Ostrovského 253, 150 00 Praha 5 - Smíchov ze dne 8.9.2015 - výpis z KN vyhotovený dálkovým přístupem ze dne 9.9.2015 (LV č. 179) - kopie katastrální mapy v měřítku 1:1000 z nahlížení do KN ze dne 7.9.2015 - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - skutečnosti sdělené zástupcem společnosti VABERG s.r.o., zabývající se prodejem oceňované nemovitosti - mapa oblasti

5. Vlastnické a evidenční údaje Na listu vlastnictví č. 179 pro k.ú. Kolešovice je uvedeno: A - Vlastnické právo: Cíchová Zuzana, Kolešovice 11, 270 02 Kolešovice B - Nemovitosti: Pozemky: parc.č. St. 130/2 2734 m2 zastavěná plocha a nádvoří součástí je stavba: Kolešovice, č.p. 252, způsob využití bydlení -2-

stavba stojí na pozemku parc.č. St. 130/2 poznámka nemovitá kulturní památka parc.č. 124 596 m2 zahrada B1 - Jiná práva. Bez zápisu C - Omezení vlastnického práva: Zástavní práva smluvní a exekutorská, exekuční příkazy k prodeji nemovitosti, nařízení exekucí, dražební vyhlášky, rozhodnutí o úpadku, vše podrobně viz. příloha LV č. 179. D - Jiné zápisy: Změna výměr obnovou operátu. E - Nabývací tituly a jiné doklady zápisu: Viz. příloha LV č. 179 Dle dostupných podkladů nebyly znalcem zjištěny další skutečnosti, které ovlivňují cenu obvyklou nemovitosti - zejména uzavřené nájemní smlouvy.

6. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace není k dispozici, ocenění je provedeno na základě vlastního zjištění a zaměření znalce na místě.

7. Celkový popis nemovité věci a lokality Jedná se o nemovitost, kterou tvoří dům Kolešovice č.p. 252 - samostatně stojící, s 1 PP, 1 NP a podkrovím, pozemek zastavěný tímto domem a přilehlý pozemek zahrady. Dům je napojen podle zjištění pouze na rozvod el. energie, studna ani žumpa na značně zarostlém pozemku nalezena nebyla, podle provedených rozvodů v domě lze předpokládat, že nějaké napojení je možné (podle dotazu na Obecním úřadě v Kolešovicích mi bylo ústně sděleno, že v obci vodovod není a na pozemku parc.č. St. 130/2 je údajně studna, která zásobuje pitnou vodou oceňovanou a několik dalších sousedících nemovitostí). Další příslušenství tvoří další stavby - podle zákresu v katastrální mapě část stodoly na hranici pozemku směrem ke hřišti, stavba však není zapsána na LV a vzhledem k jejímu provedení (společná stavba bez stavebního dělení na pozemcích parc.č. St. 130/2 a St. 130/1) nelze jednoznačně určit, zda se jedná o příslušenství pozemku parc.č. 130/2. Další stavbou je skladba zděných kolen na pozemku parc.č. St. 130/2 (stavba rozdělená do cca 5 části, ze kterých 2 mohly být užívány jako garáž). Další stavbou jsou provizorní dřevěné kolny, které jsou však užívány vlastníkem sousední nemovitosti, stejně jako přilehlá část pozemku parc.č. St. 130/2. Venkovní úpravy jsou minimálního rozsahu - předložené schody pro vstup do domu, zbytky oplocení a zbytek plotových vrat. Vzhledem k nejasnému vlastnictví u stavby části stodoly na parc.č. St. 130/2 a zhoršenému stavebně technickému stavu u skladby zděných kolen na pozemku parc.č. St. 130/2, nejsou tyto stavby zahrnuty do nákladové ceny staveb. Vliv těchto staveb na obvyklou cenu nemovitosti je i tak spíše negativní (značný objem u stavby stodoly a její špatný stav - uhnilé sloupy podpírající krov, bez klemp. konstrukcí, vlhkost atd., navíc nemovitá kulturní památka, špatný stav u dalších staveb - provlhnutí, zatékání, chybějící vybavení). Pozemek je rovinný, možnost napojení byla zjištěna pouze na rozvod el. energie, pravděpodobné napojení vody bylo popsáno výše, kanalizace je podle ústní informace na Obecním úřadě v Kolešovicích údajně připravena k napojení přes pozemek parc.č. St. 130/4. Nedořešený je přístup k nemovitosti. V současné době byl využíván přístup přes pozemky parc.č. St. 130/3, 114/2, 114/4, ze kterých však pouze pozemek parc.č. 114/4 je ve vlastnictví obce, ostatní pozemky jsou -3-

soukromých vlastníků bez zajištění práva chůze a jízdy věcným břemenem. Další možnost přístupu je po pozemku parc.č. St. 130/4, který je veden jako společný dvůr ve vlastnictví ČR - Státního pozemkového úřadu a v současné době je oplocen a užíván vlastníky sousedící nemovitosti. Kolešovice jsou středně velkou obcí okresu Rakovník, ležící cca 12 km od Rakovníka a cca 3 km od silnice Praha - Karlovy Vary. V obci je přiměřená občanská vybavenost (obchody s potravinami, restaurace, pošta, škola, školka, sportoviště) a omezená vybavenost inženýrskými sítěmi (elektro, kanalizace a plyn, ale vše daleko od oceňované nemovitosti, přípojky je nutno vést přes pozemky jiných vlastníků), spojení je linkovým autobusem. Oceňovaná nemovitost leží v centru obce a byla zřejmě oddělena z původně společného dvora hospodářství sousedního zámku.

B. ZNALECKÝ POSUDEK Na základě objednávky pověřeného insolvenčního správce JUDr. Hany Záveské, Ostrovského 253, 150 00 Praha 5 - Smíchov ze dne 8.9.2015 se jedná o zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby insolvenčního řízení. Vzhledem k účelu je proveden odhad ceny obvyklé ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy (IVSC). Pro odhad obvyklé ceny jsou běžně užívány metody věcná, výnosová a porovnávací, s následujícím zdůvodněním obvyklé ceny. Vzhledem k oceňované kategorii nemovitosti – rodinný dům, je pro stanovení obvyklé ceny použita kombinace metod věcné a srovnávací (tržní).

1. Popis objektů a pozemků Dům Kolešovice č.p. 252 Jak bylo uvedeno, jedná se o dům s jedním podzemním podlažím, jedním nadzemním podlažím a podkrovím, samostatně stojící. Dům je zděný, založení na základových pasech ze izolace proti zemní vlhkosti, s převážně sedlovou střechou, opatřenou krytinou z betonových tašek, s klemp. konstrukcemi z pozink. plechu, s fasádou zateplenou, s kamennou podezdívkou. Provedení jednotlivých podlaží: Obvodové stěny jsou zděné v tl. 45 cm, stropy v 1.PP klenbové do ocelových nosníků, ostatní polospalné s rovným podhledem sníženým sádrokartonem nebo částečně zateplený podhled krovu, vnitřní úpravy povrchů štukovou omítkou hladkou nebo obkladem sádrokartonem, částečný keramický obklad, podlahy převážně betonové a z keramické dlažby, v podkroví částečně desky OSB, schody betonové s potěrem. Jsou osazena plastová okna a vstupní dveře plastové, vnitřní chybějí, jsou pouze kovové zárubně. Je proveden rozvod světelné a motorové elektroinstalace, teplé a studené vody a kanalizace. Vytápění je demontováno (pouze konzole pro radiátory pod okny v 1.NP), ohřev teplé vody byl bojlery, které jsou rovněž demontovány. Osazeny vany, umyvadla a kombi WC v 1.NP, vybavení kuchyní není. Výčet místností: 1.PP: -4-

2 sklepní místnosti (v jedné nefunkční původní kotel na tuhá paliva), předsíň a schodiště. 1.NP: Byt 1+1 se samostatným vstupem - zádveří, koupelna s WC, kuchyň, pokoj. Další vstup - chodba a schodiště, byt 3+1 - předsíň, technická místnost, koupelna, WC, kuchyň, 3 pokoje. Podkroví: Předsíň, 3 místnosti s úpravou stěn zatmeleným sádrokartonem a hrubé podlahy z desek OSB, 2 místnosti upravené sádrokartonem bez zatmelení, částečně strhaným a hrubé podlahy z desek OSB, 2 místnosti neupravené (částečně rošty pod sádrokarton, vypadaná tepelná izolace, neupravené podlahy). Zde měl být byt, který nebyl dokončen, nejsou zde žádné instalace ani další vybavení. Charakter stavby: Dům má jedno nadzemní podlaží a podkroví a jsou resp. měly v něm být 3 byty, jedná se o ocenění rodinného domu. Stáří a opotřebení: Podle konstrukčního provedení usuzuji na stáří domu cca 95 roků. Podle údajů na LV (zástavní právo - úvěr) bylo zřejmě v letech 2008 až 2009 započato s rekonstrukcí, která však nebyla dokončena a navíc ta část, která byla provedena, vykazuje nekvalitní provedení. Stavba vykazuje značné množství závad, plynoucích jednak z nekvalitního provedení rekonstrukce, jednak ze zřejmě násilného vniknutí do objektu (byt 1+1) a dále ze skutečnosti, že chybí vytápění a větrání domu po delší dobu. Ze závad uvádím zejména částečné narušení podezdívky náletovými dřevinami, neodborné položení střešní krytiny (podmazávané hřebenáče, jejichž část již chybí, není pojistná fólie pod taškami), chybějící vnitřní dveře, chybějící vytápění chybějící instalace v podkroví, nefunkční instalace v 1.NP (u elektro chybí rozvodnice, dále chybějící baterie), podlahy bez nášlapných vrstev, schodiště s otlučenými stupni a bez zábradlí, vlhké, plesnivé a opadané omítky a částečně nabobtnalé sádrokartonové desky, podkroví prakticky neupravené (i u části se zatmeleným sádrokartonem chybějí např. rozvody elektro, které zřejmě byly vytaženy a bude muset dojít k částečné demontáži). Opotřebení u věcné hodnoty uvažuji analytickou metodou. Ostatní stavby: Další příslušenství tvoří další stavby - podle zákresu v katastrální mapě část stodoly na hranici pozemku směrem ke hřišti, stavba však není zapsána na LV a vzhledem k jejímu provedení (společná stavba bez stavebního dělení na pozemcích parc.č. St. 130/2 a St. 130/1) nelze jednoznačně určit, zda se jedná o příslušenství pozemku parc.č. 130/2. Další stavbou je skladba zděných kolen na pozemku parc.č. St. 130/2 (stavba rozdělená do cca 5 části, ze kterých 2 mohly být užívány jako garáž). Další stavbou jsou provizorní dřevěné kolny, které jsou však užívány vlastníkem sousední nemovitosti, stejně jako přilehlá část pozemku parc.č. St. 130/2. Venkovní úpravy jsou minimálního rozsahu - předložené schody pro vstup do domu, zbytky oplocení a zbytek plotových vrat. Pozemky: Pozemek zastavěný domem a dalšími stavbami a přilehlý pozemek zahrady. Pozemek je rovinný, možnost napojení byla zjištěna pouze na rozvod el. energie. Nedořešený je přístup k nemovitosti. Výměra pozemků: parc.č. St. 130/2 parc.č. 124 celkem

2734 m2 596 m2 3330 m2

zastavěná plocha a nádvoří zahrada

-5-

2. Obvyklá cena Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích.

Jednotlivé metody pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) b) metoda výnosová (příjmová) c) metoda srovnávací (tržní) d) zdůvodnění obvyklé ceny Stručná charakteristika a použití těchto metod:

a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). V tomto případě je použita nákladová cena staveb s využitím oceňovacího předpisu (vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. nákladová cena bez koeficientu pp) a obvyklá cena pozemku, stanovená na základě zkušenosti znalce.

b) metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti.

c) metoda srovnávací (tržní) V principu se jedná o vyhodnocení prodaných nebo nabízených porovnatelných nemovitostí. Obvyklá cena pro danou kategorii stanovena kombinací hodnoty věcné a srovnávací, obdobné nemovitosti se v místě běžně nepronajímají, výnosovou hodnotu nelze objektivně zjistit.

a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) Stavby: Dům Kolešovice č.p. 252 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Střecha:

§ 13, typ A zděná nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží se šikmou nebo strmou střechou -6-

Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

s jedním nadzemním podlažím 1122

Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název (3,00*5,20+3,00*1,80+1,20*1,20+0,90/3,80)/0,80 1.PP 1.NP 17,15*11,65+3,95*2,35 Podkroví 17,15*11,65

[m2] 28,35 209,08 199,80

= = =

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 28,35 m2 2,40 m 209,08 m2 3,65 m 199,80 m2 3,05 m

Název 1.PP 1.NP Podkroví Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor Spodní stavba (3,00*5,20+3,00*1,80+1,20*1,20+0,90/3,80)/ /0,80*2,00 Vrchní stavba (17,15*11,65+3,95*2,35)*(0,40+3,65) Podkroví 17,15*11,65*(1,05+3,60/2)

=

[m3] 56,69 m3

= =

846,77 m3 569,42 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název

Typ

Spodní stavba 1.NP Podkroví Obestavěný prostor - celkem:

PP NP Z

Obestavěný prostor 56,69 m3 846,77 m3 569,42 m3 1 472,88 m3

Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu vybavení K4 a stupně rozestavěnosti nedokončené stavby (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro přepočet obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na vybavení, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Konstrukce, vybavení K [%] [%] [%] [%] P 8,20 100 0,46 3,77 4,02 1. Základy: S 21,20 100 1,00 21,20 22,58 2. Zdivo: S 7,90 100 1,00 7,90 8,41 3. Stropy: S 7,30 100 1,00 7,30 7,78 4. Střecha: S 3,40 100 1,00 3,40 3,62 5. Krytina: S 0,90 100 1,00 0,90 0,96 6. Klempířské konstrukce: S 5,80 100 1,00 5,80 6,18 7. Vnitřní omítky: -7-

Roz [%]

Dok [%]

100,00 100,00 80,00 100,00 100,00 100,00 60,00

4,02 22,58 6,73 7,78 3,62 0,96 3,71

S 8. Fasádní omítky: S 9. Vnější obklady: S 10. Vnitřní obklady: S 11. Schody: S 12. Dveře: N 13. Okna: S 14. Podlahy obytných místností: S 15. Podlahy ostatních místností: S 16. Vytápění: S 17. Elektroinstalace: C 18. Bleskosvod: S 19. Rozvod vody: S 20. Zdroj teplé vody: C 21. Instalace plynu: S 22. Kanalizace: S 23. Vybavení kuchyně: S 24. Vnitřní vybavení: S 25. Záchod: C 26. Ostatní: Součet upravených objemových podílů: Koeficient vybavení K4:

2,80 0,50 2,30 1,00 3,20 5,20 2,20 1,00 5,20 4,30 0,60 3,20 1,90 0,50 3,10 0,50 4,10 0,30 3,40

100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,54 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00

2,80 0,50 2,30 1,00 3,20 8,01 2,20 1,00 5,20 4,30 0,00 3,20 1,90 0,00 3,10 0,50 4,10 0,30 0,00

2,98 0,53 2,45 1,07 3,41 8,53 2,34 1,07 5,54 4,58 0,00 3,41 2,02 0,00 3,30 0,53 4,37 0,32 0,00

100,00 100,00 65,00 100,00 30,00 100,00 20,00 65,00 0,00 50,00 100,00 65,00 0,00 100,00 65,00 0,00 65,00 65,00 100,00

2,98 0,53 1,59 1,07 1,02 8,53 0,47 0,70 0,00 2,29 0,00 2,22 0,00 0,00 2,15 0,00 2,84 0,21 0,00

93,88 Rozestavěnost: 75,99 0,9388

Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl upravený rozestavěností, UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opotř. Konstrukce, vybavení Stáří Živ. [%] [%] [%] [%] části P 4,02 100,00 4,02 5,29 95 120 79,17 1. Základy: S 22,58 100,00 22,58 29,71 95 120 79,17 2. Zdivo: S 6,73 100,00 6,73 8,86 95 120 79,17 3. Stropy: S 7,78 100,00 7,78 10,24 95 120 79,17 4. Střecha: S 3,62 100,00 3,62 4,76 50,00 5. Krytina: S 0,96 100,00 0,96 1,26 30,00 6. Klempířské konstrukce: S 3,71 100,00 3,71 4,88 60,00 7. Vnitřní omítky: S 2,98 100,00 2,98 3,92 20,00 8. Fasádní omítky: S 0,53 100,00 0,53 0,70 95 120 79,17 9. Vnější obklady: S 1,59 100,00 1,59 2,09 80,00 10. Vnitřní obklady: S 1,07 100,00 1,07 1,41 80,00 11. Schody: S 1,02 100,00 1,02 1,34 50,00 12. Dveře: N 8,53 100,00 8,53 11,22 20,00 13. Okna: 0,47 100,00 0,47 0,62 50,00 14. Podlahy obytných místností: S S 0,70 100,00 0,70 0,92 30,00 15. Podlahy ostatních místností: S 2,29 100,00 2,29 3,01 50,00 17. Elektroinstalace: S 2,22 100,00 2,22 2,92 10,00 19. Rozvod vody: S 2,15 100,00 2,15 2,83 10,00 22. Kanalizace: S 2,84 100,00 2,84 3,74 90,00 24. Vnitřní vybavení: S 0,21 100,00 0,21 0,28 90,00 25. Záchod: Opotřebení:

-8-

Opotř. z celku 4,1881 23,5214 7,0145 8,1070 2,3800 0,3780 2,9280 0,7840 0,5542 1,6720 1,1280 0,6700 2,2440 0,3100 0,2760 1,5050 0,2920 0,2830 3,3660 0,2520

61,9 %

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m3]: Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 11):

= *

Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena:

* * * =

1 472,88 m3 * 4 045,16 Kč/m3

2 290,1, 1200 0,9388 0,8000 2,1000 4 045,16

=

5 958 035,26 Kč

Výpočet nedokončené stavby Úprava ceny za nedokončené konstrukce Nedokončená stavba Koeficient opotřebení: (1- 61,9 % /100)

* = *

0,7599 4 527 213,09 Kč 0,381

Dům Kolešovice č.p. 252 - zjištěná cena

=

1 724 868,19 Kč

Pozemky: 3330 m2 á 100,- Kč/m2

=

333 000,- Kč

Pozemky celkem

=

333 000,- Kč

= =

1 724 868,- Kč 333 000,- Kč

Rekapitulace věcné hodnoty: Stavby Pozemky Cena nemovitosti včetně odpočtu opotřebení činí celkem

2 057 868,- Kč

Výsledná věcná hodnota nemovitosti po zaokrouhlení činí

2 057 870,- Kč

c) metoda srovnávací (tržní) K dispozici údaje z inzerce v Kolešovicích: Prodej rodinného domu 300 m2, pozemek 778 m2, Kolešovice, okres Rakovník Prodej rodinného domu po částečné rekonstrukci - nová střecha, plastová okna, nové plastové rozvody vody, dva nové plynové kotle, vyvložkovaný komín, v patře nová koupelna a záchod. V přízemí je 2+1, garáž pro tři auta, dílna, v prvním patře je 3+1. Dále k domu náleží kotelna (2 x plynový kotel - rozdělený pro každé podlaží

-9-

zvlášť), sklad, garáž, kůlna, seník a zahrada. El. je na 220V a 380V, studna s dostatkem vody, topení na plyn nebo na tuhá paliva, septik. Inzerce na sreality.cz, ID zakázky N15946 (Orbisreality, Suchardova 510, 27201 Kladno), aktualizace 9.9.2015, inzerovaná cena 1,35 mil.Kč, uvedena podlahová plocha 300 m2, pozemek 778 m2. Jednotková cena 4 500,- Kč/m2. Porovnání: RD ve stejné obci, obdobná velikost domu, lepší stav, menší pozemek, ale s vyřešeným přístupem. Úprava (inzerce, lokalita, vybavení, stav, velikost, pozemek) 0,85x1,00x1,00x0,90x1,00x1,00=0,77 Redukovaná jednotková cena 3 500,- Kč/m2. Prodej rodinného domu 90 m2, pozemek 300 m2, Kolešovice, okres Rakovník Nabízíme k prodeji dům 3+1 s garáží k rekonstrukci. Dům je podsklepený a suchý. V obci plyn a veřejný vodovod na hranici pozemku. Kanalizace napojena. Velké světlé místnosti, z části připraveno pro budoucí koupelnu. Studna na pozemku. Z části dřevěné podlahy, z části železobeton. Velká prostorná půda, stav krovů dobrý. Inzerce na sreality.cz, ID zakázky 436318 (M & M reality holding, Krakovská 1675/2, 11000 Praha - Nové Město), aktualizace 18.8.2015, inzerovaná cena 650 tis. Kč, uvedena podlahová plocha 90 m2, pozemek 300 m2. Jednotková cena 7 200,- Kč/m2. Porovnání: RD ve stejné obci, menší velikost domu, vnitřní v řadě, horší stav, menší pozemek, ale s vyřešeným přístupem.Úprava (inzerce, lokalita, vybavení, stav, velikost, pozemek) 0,85x1,00x1,00x1,10x0,80x1,00=0,75 Redukovaná jednotková cena 5 400,- Kč/m2. Prodej rodinného domu 120 m2, pozemek 546 m2, Kolešovice, okres Rakovník Nabízíme k prodeji rodinný dům 3+kk v obci Kolešovice, okr. Rakovník. rodinný dům je ve výstavbě má novou střešní vazbu a krytinu v obytné části jsou k bydlení tři místnosti. Dům se nachází v tiché klidné obytné části. Inzerce na sreality.cz, ID zakázky 366823 (M & M reality holding, Krakovská 1675/2, 11000 Praha - Nové Město), aktualizace 25.6.2015, inzerovaná cena 850 tis.Kč, uvedena podlahová plocha 120 m2, pozemek 546 m2. Jednotková cena 7 100,- Kč/m2. Porovnání: RD ve stejné obci, menší velikost domu, obdobný stav, menší pozemek, ale s vyřešeným přístupem. Úprava (inzerce, lokalita, vybavení, stav, velikost, pozemek) 0,85x1,00x1,00x1,00x0,80x1,00=0,68 Redukovaná jednotková cena 4 800,- Kč/m2. Vyhodnocení srovnávací hodnoty: Rozpětí redukovaných cen: 3 500,- až 5 400,- Kč/m2 Stanovená cena za 1 m2 u oceňované nemovitosti: 4 500,- Kč/m2 Komentář: - 10 -

Pro porovnání tři nemovitosti – ve všech případech inzerce rodinných domů ve stejné obci, převážně ve srovnatelném stavu, ve dvou případech menší velikosti, v jednom případě obdobné velikosti, s menší výměrou pozemku, ale s dořešeným přístupem. Po úpravě na parametry oceňované nemovitosti považuji za přiměřenou jednotkovou cenu částku zhruba ve výši 4,5 tis. Kč/m2. Pro výměru započitatelné podlahové plochy (krácení 1.PP na cca 50% a bez podkroví, které je neuživatelné) cca 180 m2 srovnávací hodnotu uvažuji ve výši cca 800 tis. Kč. Srovnávací hodnota

=

800 000,- Kč

d) Zdůvodnění obvyklé ceny Pro ocenění cenou obvyklou byly stanoveny hodnoty věcná a srovnávací, obdobné nemovitosti se v místě běžně nepronajímají, výnosovou hodnotu nelze objektivně zjistit. V regionu jsou prodejní ceny u rodinných domů pod věcnou hodnotou, a to v případě větších, hůře prodejných nemovitostí značně. Obvyklou cenu nemovitosti odhaduji zhruba ve výši porovnávací hodnoty 800 tis. Kč. Přestože se jedná o dům, který byl nedávno částečně rekonstruován, vzhledem k mnoha negativním skutečnostem je jeho prodejnost podstatně nižší, než by byla u domu bez těchto negativ. Mezi hlavní patří neodborně provedená a nedokončená rekonstrukce, již delší doba chátrání, neprovádění údržby, násilné vniknutí (závady dostatečně patrné z přiložené fotodokumentace), u domu jsou stavby značného objemu ve špatném stavu (navíc vedeno jako nemovitá kulturní památka, takže demolice zřejmě nepřichází v úvahu), není právně dořešen přístup k nemovitosti, jsou omezené možnosti napojení domu na inženýrské sítě. Podle informace zástupce společnosti VABERG s.r.o., která byla pověřena prodejem nemovitosti, byla tato nemovitost nabízena v inzerci v roce 2013 původně za 1,1 mil. Kč, později byla cena snížena v roce 2014 na 900 tis. Kč a v současné době je nemovitost nabízena za 800 tis. Kč. Na tuto poslední cenu se údajně již našel potenciální kupec. Lze tedy uvedenou cenu z pohledu nabídky a poptávky považovat za obvyklou. Obvyklá cena je odhadnuta bez vlivu omezení zapsaných v části C LV.

Na základě uvedených skutečností odhaduji cenu obvyklou ve výši:

Výsledná obvyklá cena nemovité věci

800 000,- Kč

slovy: osmsettisíc Kč

V Srbicích 9.9.2015

Ing. Zdeněk Garlík Srbice 48 415 01 Teplice - 11 -

D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 6.5.1991, č.j. Spr. 2146/91 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 9918-69/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 201 15. V Srbicích 9.9.2015

Ing. Zdeněk Garlík

- 12 -

Fotodokumentace ze dne 8.9.2015 – 1.část – pohledy na dům od přístupu a z druhé strany přes zarostlý pozemek, koupelna a WC a kuchyň bytu 1+1 v 1.NP

- 13 -

Fotodokumentace ze dne 8.9.2015 – 2.část – pokoje, kuchyň a koupelna s WC bytu 1+1 v 1.NP (opadané omítky, vlhkost), koupelna, WC a technická místnost bytu 3+1 v 1.NP (chybí kotel ÚT a bojler, rozvaděč EI)

- 14 -

Fotodokumentace ze dne 8.9.2015 – 3.část – plíseň na zdech a stropě v pokojích, kuchyň bez vybavení bytu 3+1 v 1.NP, schodiště bez zábradlí a s ulámanými stupni, vlhkost zdiva v chodbě v 1.NP, původní kotel ÚT v 1.PP, částečně utržené SDK v podkroví

- 15 -

Fotodokumentace ze dne 8.9.2015 – 4.část – opadaná tepelná izolace v místnostech v podkroví, stopy zatékání v podkroví, vytrhané SDK, nedokončené podkladní podlahy, vlhkost a plíseň na stropě a zdech v podkroví

- 16 -

Fotodokumentace ze dne 8.9.2015 – 5.část – rozvaděč elektro na domě bez vybavení, pohled na část stodoly a její interiér, pohled na kolny u domu, část provizorních kolen na pozemku, užívaná vlastníky sousední nemovitosti

- 17 -

- 18 -

- 19 -

- 20 -

- 21 -

- 22 -

- 23 -

- 24 -

- 25 -

- 26 -

- 27 -