2015

ZNALECKÝ POSUDEK č. 4345-144/2015 O ceně pozemku p.č.3281/51, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 286 m2, jehož součástí je stavba bez čp/če a pozemku p.č.3281/54, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 248 m2, jehož součástí je rozestavěná stavba v obci Poštorná, včetně příslušenství a pozemků p.č.3281/38, ostatní plocha, o velikosti 2753 m2 a p.č.3281/39, ostatní plocha, o velikosti 1713 m2, vše zapsáno na LV č.4088 pro k.ú.Poštorná

Objednatel znaleckého posudku:

Dražby.net, s.r.o. Sokolská 584/11 772 00 Olomouc

Účel znaleckého posudku:

Stanovení ceny pro účely insolvenčního řízení

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 28.4.2015 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: [email protected] Znalecký posudek obsahuje 44 stran textu včetně titulního listu a 16 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Tršicích 28.4.2015

A. NÁLEZ

1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny pozemku p.č.3281/51, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 286 m2, jehož součástí je stavba bez čp/če a pozemku p.č.3281/54, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 248 m2, jehož součástí je rozestavěná stavba v obci Poštorná, včetně příslušenství a pozemků p.č.3281/38, ostatní plocha, o velikosti 2753 m2 a p.č.3281/39, ostatní plocha, o velikosti 1713 m2, vše zapsáno na LV č.4088 pro k.ú.Poštorná

2. Základní informace

Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:

Komerční areál Hraniční 690 02 Poštorná Jihomoravský Břeclav Břeclav Poštorná 24 956

Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 1 390,00 Kč/m2

3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 28.4.2015 za přítomnosti znalce, nájemce a insolvenčního správce.

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.4088 pro k.ú.Poštorná - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR - ZP č.3722-62/2015 Ing.Jaroslava Bendy -2-

5. Vlastnické a evidenční údaje

Vlastník stavby:

Recyklace Příborský s.r.o., RČ/IČO: 27724191, náměstí Svobody 93/22, 602 00 Brno, vlastnictví: výhradní

Vlastník pozemku:

Recyklace Příborský s.r.o., RČ/IČO: 27724191, náměstí Svobody 93/22, 602 00 Brno, vlastnictví: výhradní

odpovídají skutečnosti

6. Dokumentace a skutečnost PD objektu nebyla předložena

7. Celkový popis nemovité věci Oceňuje se komerční areál, sestávající s několika pozemků a nadzemních objektů. Areál je součástí bývalého areálu MUNA Poštorná, který se nachází na okraji zastavěného území města, při silnici k hraničnímu přechodu s Rakouskem. Jde o oplocený areál. Nacházejí se zde ocelové haly, sloužící ke skladování, a dále dle evidence v KN rozestavěný administrativní objekt, který je zcela dokončen, není však dosud zkolaudován. Areál je využíván ke zpracování a recyklaci stavebního odpadu. Rozestavěná administrativní budova je zděným objektem, který je nepodsklepený, s jedním nadzemním podlažím a podkrovím. Základy jsou betonové, s izolací, zdivo je z různých materiálů (předchozí využití areálu bylo jako stavebniny, takže byly použity zbytkové materiály). Krov je dřevěný sedlový, krytina je z pálené tašky, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. fasáda je zateplená, okna jsou plastová, vnitřní dveře jsou plné a prosklené do ocelových zárubní. Podlahy jsou z dlažby. WC je splachovací, sprchový kout, kancelářské kuchyňky. Schody jsou betonové s povrchem z dlažby. Vytápění je ústřední s kotlem na pevná paliva. Teplá voda je z boileru. Objekt je napojen na elektřinu, vodu z vlastní studny, kanalizace do jímky. Objekt je ve výstavbě od roku 2008. Ačkoliv je dokončen, není dosud zkolaudován. Skladovací hala na pozemku pč.3281/54 je ocelová hala s plechovým opláštěním. Základy jsou z betonových patek, podlaha je hliněná. Jiné vybavení chybí. Hala byla montována z použitých materiálů. Hala je v užívání od roku 2009. Druhá skladovací hala na pozemku p.č.3281/51 je ocelová hala s plechovým opláštěním. Základy jsou z betonových patek, podlaha je hliněná. Jiné vybavení chybí. Hala byla montována z použitých materiálů. Hala je v užívání od roku 2009. Areál je k datu místního šetření pronajat.

-3-

8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s komerčním areálem

-4-

B. ZNALECKÝ POSUDEK

Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

1. Ocenění pozemků

1.1. Pozemky s komerčním areálem

Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání

Index omezujících vlivů pozemku

Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6

Index omezujících vlivů

IO = 1 + Σ Pi = 1,000 i=1

-5-

č. II IV

Pi 0,00 0,00

III I

0,00 0,00

I II

0,00 0,00

Index trhu s nemovitostmi

Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - insolvenční řízení 5. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - pozemek je zatížen existencí stavebí suti a odpadů. V případě prodeje nutnost ekologické likvidace 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

č. I

Pi -0,06

V

0,00

II I I

0,00 -0,04 -0,30

IV

1,00

č. I

Pi 0,40

III II

0,00 -0,05

III

0,00

III III

0,02 0,00

II

0,00

5

Index trhu

IT = P6 * (1 +

Σ Pi) = 0,600

i=1

Index polohy pozemku

Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku - Výrobní objekty 3. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě obce - Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 4. Dopravní dostupnost - Příjezd po zpevněné komunikaci pro nákladní dopravu 5. Parkovací možnosti - Výborné parkovací možnosti na pozemku 6. Výhodnost polohy pozemku z hlediska komerční využitelnosti Výhodná poloha 7. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 7

Index polohy

IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,388 i=2

Celkový index I = IT * IO * IP = 0,600 * 1,000 * 0,388 = 0,233

-6-

Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené

Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků

Zákl. cena [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 1 390,-

Zatřídění

Typ § 4 odst. 1

Název

zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 ostatní plocha § 4 odst. 1 ostatní plocha Stavební pozemky - celkem

Index

Koef.

0,233

Upr. cena [Kč/m2] 323,87

Parcelní číslo 3281/51

Výměra [m2] 286,00

Jedn. cena [Kč/m2] 323,87

Cena [Kč] 92 626,82

3281/54

248,00

323,87

80 319,76

3281/38 3281/39

2 753,00 1 713,00 5 000,00

323,87 323,87

891 614,11 554 789,31 1 619 350,-

-7-

m2

Ocenění staveb na pozemcích

Komerční areál

Ocenění staveb nákladovým způsobem

Administrativní budova

Zatřídění pro potřeby ocenění

Budova § 12: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

F. budovy administrativní zděná 122

Výpočet jednotlivých ploch

Podlaží 1.NP podkroví

Plocha 6,6*8,9 58,74

= =

[m2] 58,74 58,74

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná plocha 58,74 m2 58,74 m2 117,48 m2

Podlaží 1.NP podkroví Součet Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:

PVP = PZP =

-8-

Konstr. výška 2,80 m 2,50 m

311,32 / 117,48 117,48 / 2

Součin 164,47 146,85 311,32 = 2,65 m = 58,74 m2

Obestavěný prostor

Výpočet jednotlivých výměr

Podlaží vrchní stavba zastřešení

Obestavěný prostor 58,74*2,8 58,74*(1,13+1,65/2)

164,47 m3 114,84 m3

= =

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží

Typ

vrchní stavba zastřešení Obestavěný prostor - celkem:

NP Z

Obestavěný prostor 164,47 m3 114,84 m3 279,31 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod

Provedení betonové pasy izolované zděné rovné dřevěný vázaný taška pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky zateplená fasáda běžné obklady železobetonové monolitické s běžným povrchem plné a prosklené plastová běžná keramická dlažba ústřední světelná třífázová bleskosvod plastové trubky plastové potrubí -9-

Hodnocení standardu S P S S S S S S S S

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

S X S S S S S S S C

100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra 27. Kancelářské kuchyňky

bojler WC, umyvadla, sprchové kouty

P X S C C X A

100 100 100 100 100 100 100

Výpočet koeficientu K4

Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 8,20 100 1,00 8,20 2. Svislé konstrukce P 17,40 100 0,46 8,00 3. Stropy S 9,30 100 1,00 9,30 4. Krov, střecha S 7,30 100 1,00 7,30 5. Krytiny střech S 2,10 100 1,00 2,10 6. Klempířské konstrukce S 0,60 100 1,00 0,60 7. Úprava vnitřních povrchů S 6,90 100 1,00 6,90 8. Úprava vnějších povrchů S 3,30 100 1,00 3,30 9. Vnitřní obklady keramické S 1,80 100 1,00 1,80 10. Schody S 2,90 100 1,00 2,90 11. Dveře S 3,10 100 1,00 3,10 12. Vrata X 0,00 100 1,00 0,00 13. Okna S 5,20 100 1,00 5,20 14. Povrchy podlah S 3,20 100 1,00 3,20 15. Vytápění S 4,20 100 1,00 4,20 16. Elektroinstalace S 5,70 100 1,00 5,70 17. Bleskosvod S 0,30 100 1,00 0,30 18. Vnitřní vodovod S 3,20 100 1,00 3,20 19. Vnitřní kanalizace S 3,10 100 1,00 3,10 20. Vnitřní plynovod C 0,20 100 0,00 0,00 21. Ohřev teplé vody P 1,70 100 0,46 0,78 22. Vybavení kuchyní X 0,00 100 1,00 0,00 23. Vnitřní hygienické vyb. S 3,00 100 1,00 3,00 24. Výtahy C 1,40 100 0,00 0,00 25. Ostatní C 5,90 100 0,00 0,00 26. Instalační pref. jádra X 0,00 100 1,00 0,00 27. Kancelářské kuchyňky A 1,09 100 1,00 1,09 cenový podíl přidané konstrukce = CK / (OP * ZC * K1 * K2 * K3 * K5 * Ki) 20 000,00 / (279,31 * 2 807,- * 0,9390 * 1,0324 * 1,0925 * 1,0500 * 2,0970) = 1,09 Součet upravených objemových podílů 83,27 Koeficient vybavení K4: 0,8327 Konstrukce, vybavení

Obj. podíl [%]

- 10 -

Ocenění

Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m3]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena:

279,31 m3 * 5 450,72 Kč/m3

= * * * * * * = =

2 807,0,9390 1,0324 1,0925 0,8327 1,0500 2,0970 5 450,72 1 522 440,60 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou

Stáří (S): 3 roky Předpokládaná další životnost (PDŽ): 77 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 3 / 80 = 3,8 % Koeficient opotřebení: (1- 3,8 % / 100)

*

Administrativní budova - zjištěná cena

=

0,962 1 464 587,86 Kč

Skladovací hala I.


Hala § 12: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

J. skladování a manipulace kovová 1252

Výpočet jednotlivých ploch Podlaží 1.NP

Plocha 6,15*30,6

= - 11 -

[m2] 188,19

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná plocha 188,19 m2 188,19 m2

Podlaží 1.NP Součet Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:

PVP = PZP =

Konstr. výška 4,10 m

771,58 / 188,19 188,19 / 1

Součin 771,58 771,58 = 4,10 m = 188,19 m2



Podlaží obestavěný prostor

Obestavěný prostor 188,19*4,1+188,19*1,1/2

=

875,08 m3


Typ

obestavěný prostor Obestavěný prostor - celkem:

NP

Obestavěný prostor 875,08 m3 875,08 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady

Provedení betonové patky ocelové sloupy chybí kovový plechová pozinkovaná

- 12 -

Hodnocení standardu S P C S S C C C X

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100

10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienická vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní

C C C C C X C C X X X X X X X C

chybí chybí

100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100


Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienická vybavení

Obj. podíl [%] S P C S S C C C X C C C C C X C C X X X X X X

12,20 29,30 8,90 11,00 2,90 0,70 6,10 3,30 0,00 0,70 2,20 2,30 4,30 4,80 0,00 4,70 0,40 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 - 13 -

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 1,00 0,46 0,00 1,00 1,00 0,00 0,00 0,00 1,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1,00 0,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

Upravený obj. podíl 12,20 13,48 0,00 11,00 2,90 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

24. Výtahy 25. Ostatní Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

X C

0,00 6,20

100 100

1,00 0,00

0,00 0,00 39,58 0,3958

Ocenění


875,08 m3 * 1 212,37 Kč/m3

= * * * * * * = =

1 599,0,9480 0,9551 0,9829 0,3958 1,0500 2,0500 1 212,37 1 060 920,74 Kč


Stáří (S): 6 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 44 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 6 / 50 = 12,0 % Koeficient opotřebení: (1- 12,0 % / 100)

*

Skladovací hala I. - zjištěná cena

=

- 14 -

0,880 933 610,25 Kč

Skladovací hala II


Hala § 12: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

J. skladování a manipulace kovová 1252

Výpočet jednotlivých ploch

Podlaží 1.NP

Plocha 6,3*45,38

=

[m2] 285,89

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná plocha 285,89 m2 285,89 m2

Podlaží 1.NP Součet Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:

PVP = PZP =

Konstr. výška 3,60 m

1 029,20 / 285,89 285,89 / 1

Součin 1 029,20 1 029,20 = 3,60 m = 285,89 m2



Podlaží obestavěný prostor

Obestavěný prostor 285,89*3,6+285,89*(4,44-3,6)/2

=

1 149,28 m3


Typ

obestavěný prostor Obestavěný prostor - celkem:

NP

- 15 -

Obestavěný prostor 1 149,28 m3 1 149,28 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienická vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní

Hodnocení standardu S S C S S C C C X C C S C C X S C X X X X X X X C

Provedení betonové patky ocelové sloupy kovový plechová pozinkovaná

plechová

světelná třífázová

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100


Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů

Obj. podíl [%] S S C S S C C

12,20 29,30 8,90 11,00 2,90 0,70 6,10 - 16 -

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 0,00 0,00

Upravený obj. podíl 12,20 29,30 0,00 11,00 2,90 0,00 0,00

8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienická vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

C X C C S C C X S C X X X X X X X C

3,30 0,00 0,70 2,20 2,30 4,30 4,80 0,00 4,70 0,40 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 6,20

100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

0,00 1,00 0,00 0,00 1,00 0,00 0,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00

0,00 0,00 0,00 0,00 2,30 0,00 0,00 0,00 4,70 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 62,40 0,6240

Ocenění


1 149,28 m3 * 2 069,57 Kč/m3

= * * * * * * = =

1 599,0,9480 0,9431 1,0778 0,6240 1,0500 2,0500 2 069,57 2 378 515,41 Kč



*

Skladovací hala II - zjištěná cena

=

- 17 -

0,880 2 093 093,56 Kč

Oplocení


Venkovní úprava § 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

13.9.1. Plot zděný ze štípaných tvárnic barevných tl. do 20 cm, beton. základ 1252

Výměra: 50,3*2,0+30,3*2,0 = 161,20 m2 pohledové plochy

Ocenění

Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m2] Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená cena [Kč/m2] Plná cena:

161,20 m2 * 2 690,63 Kč/m2

= * * =

1 250,1,0500 2,0500 2 690,63

=

433 729,56 Kč



*

Oplocení - zjištěná cena

=

- 18 -

0,850 368 670,13 Kč

Brána


Venkovní úprava § 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

14.6. Vrata ocelová plechová nebo z profilů vč. sloupků 1252

Výměra:

2,00 ks

Ocenění

Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/ks] Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená cena [Kč/ks]

= * * =

3 700,1,0500 2,0500 7 964,25

Plná cena:

=

15 928,50 Kč

2,00 ks * 7 964,25 Kč/ks



*

Brána - zjištěná cena

=

- 19 -

0,850 13 539,23 Kč

Rekapitulace nákladové ceny staveb:

Administrativní budova

1 464 587,86 Kč

Skladovací hala I.

933 610,25 Kč

Skladovací hala II

2 093 093,56 Kč

Oplocení

368 670,13 Kč

Brána

13 539,23 Kč 4 873 501,03 Kč

Nákladové ceny - celkem

=

4 873 501,03 Kč

Ocenění výnosovým způsobem


Druh objektu: Budovy pro skladování Základní míra kapitalizace (dle příl. č. 22): 6,00 % Úprava kapitalizace pro s víceúčelovým užitím: -0,5 % Míra kapitalizace (dle příl. č. 22): 5,50 %

Výnosy z pronajímaných prostor

Název část haly a pozemku Forting s.r.o. Budovy a pozemky Caudette s.r.o. Výnosy celkem

Plocha [m2]

Nájemné [Kč/měsíc] 4 750,-

Roční výnos [Kč]

1,00

Nájemné [Kč/m2/rok] 57 000,-

1,00

120 000,-

10 000,-

120 000,-

57 000,-

177 000,- 20 -

Ocenění

Celkové roční výnosy z pronajímaných prostor:

=

177 000,- Kč

Odpočet 5 % z ceny skutečně zastavěné plochy pozemku: - cena stavebního pozemku: 1 619 350,- Kč - výměra stavebního pozemku: 5 000,00 m2 - skutečně zastavěná plocha: 533,00 m2 - cena skutečně zastavěné plochy: 172 622,71 Kč Odpočet 5 % z ceny skutečně zastavěné plochy pozemku:

-

8 631,14 Kč

Odpočet nákladů procentem ze započítaného nájemného: 177 000,00 * 40 % Roční nájemné upravené dle § 32 odst. 5: Míra kapitalizace 5,50 %

= /

70 800,- Kč 97 568,86 Kč 5,50 %

Cena stanovená výnosovým způsobem

=

1 773 979,30 Kč

Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu oceňování

Skupina:

D) Bez zásadních změn - stabilizovaná oblast, nemovitost nemá rozvojové možnosti

Zdůvodnění zatřídění do skupiny D): Stabilizovaná oblast bez bezprostředního rozvoje. Ocenění nákladovým způsobem CN = Ocenění výnosovým způsobem CV = Rozdíl R =

4 873 501,03 Kč 1 773 979,30 Kč 3 099 521,73 Kč

Ocenění dle přílohy č. 23 tab. 2, skupiny D): CV + 0.10 R

=

2 083 931,47 Kč

Ocenění staveb kombinací výnosového a nákladového způsobu

=

2 083 931,47 Kč

Cena staveb celkem

=

2 083 931,47 Kč

- 21 -

Ocenění věcných břemen váznoucích na pozemcích

Věcné břemeno Věcné břemeno práva uložení inženýrských sítí

Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům

Druh věcného břemene: Ocenění paušální částkou Hodnota věcného břemene se stanovuje dle § 16b odst. 5) zákona č. 151/97 Sb. na jednotnou částku:: Ocenění věcného břemene činí

10 000,- Kč =

10 000,- Kč




10 000,- Kč =

Věcné břemeno Věcné břemeno práva uložení inženýrských sítí Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům

Druh věcného břemene: Ocenění paušální částkou - 22 -

10 000,- Kč

Hodnota věcného břemene se stanovuje dle § 16b odst. 5) zákona č. 151/97 Sb. na jednotnou částku:: Ocenění věcného břemene činí

10 000,- Kč =

10 000,- Kč



10 000,- Kč =

10 000,- Kč



10 000,- Kč =

10 000,- Kč


Druh věcného břemene: Ocenění paušální částkou Hodnota věcného břemene se stanovuje dle § 16b odst. 5) zákona č. - 23 -

10 000,- Kč

151/97 Sb. na jednotnou částku:: Ocenění věcného břemene činí

=

10 000,- Kč



10 000,- Kč =

10 000,- Kč



10 000,- Kč =


Druh věcného břemene: Ocenění paušální částkou - 24 -

10 000,- Kč

Hodnota věcného břemene se stanovuje dle § 16b odst. 5) zákona č. 151/97 Sb. na jednotnou částku:: Ocenění věcného břemene činí

10 000,- Kč =

10 000,- Kč




10 000,- Kč =

10 000,- Kč




10 000,- Kč =


- 25 -

10 000,- Kč



10 000,- Kč =

10 000,- Kč




10 000,- Kč =

10 000,- Kč




10 000,- Kč =


- 26 -

10 000,- Kč



10 000,- Kč =

10 000,- Kč




10 000,- Kč =

10 000,- Kč




10 000,- Kč =


- 27 -

10 000,- Kč



10 000,- Kč =

10 000,- Kč



10 000,- Kč =

10 000,- Kč



10 000,- Kč =


- 28 -

10 000,- Kč



10 000,- Kč =

10 000,- Kč



10 000,- Kč =

10 000,- Kč



10 000,- Kč =


- 29 -

10 000,- Kč



10 000,- Kč =

10 000,- Kč




10 000,- Kč =

10 000,- Kč




10 000,- Kč =


- 30 -

10 000,- Kč



10 000,- Kč =

10 000,- Kč



Druh věcného břemene: Ocenění paušální částkou Hodnota věcného břemene se stanovuje dle § 16b odst. 5) zákona č. 151/97 Sb. na jednotnou částku::

10 000,- Kč

Ocenění věcného břemene činí

=

10 000,- Kč

Cena věcných břemen váznoucích na pozemcích celkem

=

- 280 000,- Kč

Pozemky s komerčním areálem - zjištěná cena

=

3 423 281,47 Kč

- 31 -

C. REKAPITULACE

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení

1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s komerčním areálem

3 423 281,50 Kč

1. Ocenění pozemků celkem

3 423 281,50 Kč

Celkem

3 423 281,50 Kč

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem

3 423 281,50 Kč

Rekapitulace výsledných cen

1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s komerčním areálem

3 423 281,50 Kč

1. Ocenění pozemků celkem

3 423 281,50 Kč

Celkem

3 423 281,50 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

3 423 281,50 Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50: slovy: Třimilionyčtyřistadvacettřitisícdvěstěosmdesát Kč

- 32 -

3 423 280,- Kč

Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti:

Věcná břemena chůze a jízdy, Věcná břemena vedení, Věcná břemeno uložení inženýrských sítí a s tím souvisejících oprav a údržby. Tyto závady a oprávnění jsou zohledněny při stanovení obvyklé ceny.

Zástavní práva exekutorská, smluvní a soudcovská, Zahájení exekucí a Exekučních příkazů k prodeji nemovitosti a Rozhodnutí o úpadku. Vše rozepsáno na přiloženém LV č.4088 ze dne 31.3.2015. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují.

Porovnání s obdobnými nemovitostmi :

- 33 -

nebytové prostory v komerčním domě v samém centru Břeclavi. Jedná se o dva nebytové prostory, jeden v přízemí domu a další v podzemním podlaží této komerce. Vstup do obou částí je přes vestibul domu, odkud vede kovové točité schodiště do prodávaných nebytových prostor ve sklepní části (v současné době využívané jako herna s barem) a nahoru k již prodaným bytovým jednotkám. Nebytový prostor v podzemním podlaží se skládá z prostorné místnosti, kancelářského zázemí, WC, a dalších místností určených pro původní záměr provozování restaurace: chladicí box, kuchyně, přípravny, sklady, a sociální zázemí. Nebytový prostor v přízemí se skládá z hlavní místnosti, sociálního zázemí, kanceláře, dalšího sociálního zázemí na chodbě s přilehlým skladem. V současné době je pronajat pouze spodní prostor. V případě koupě nemovitosti pro vlastní potřebu, lze nájemní smlouvu ukončit před dokončením samotné koupě. Nemovitost je v těsné blízkosti obchodního centra města. UP je 432 m2. Požadovaná cena 2.590.000,- Kč.

- 34 -

komerční objekt – budovu s kancelářskými a obchodními prostory v Břeclavi na hlavní frekventované třídě. Budova je dvoupodlažní s velkým půdním prostorem vhodným na vestavbu bytů nebo kanceláří. Před nemovitostí je parkování pro 4 vozy a nedaleko cca 100m velké parkoviště. Velikost užitné plochy 1.NP je 80m2, velikost užitné plochy druhého 2.NP je 82m2 . Budova je po rekonstrukci : nové rozvody vody, kompletní nové odpady a kanalizace, nové rozvody a radiátory ústředního topení, nové dva samostatné plynové kotle, oprava podlahových krytin a omítek, 4x nové WC. Dobrá investiční příležitost. Návratnost investice do 10 let. UP je 273 m2. Požadovaná cena 3.738.000,- Kč.

k prodeji samostatně stojící komerční objekt, po rekonstrukci. Objekt o užitné ploše 500 m2 se rozléhá na pozemku o celkové výměře 1.500 m2. Nalezneme v něm prostornou vstupní chodbu, 2 dílny, samostatné dámské a pánské toalety a šatny, sklad, kuchyňku s jídelnou, 10 kanceláří. Budova prošla zdařilou rekonstrukcí, vnitřní prostory působí velmi příjemně, je zde umístěn zabezpečovací systém, včetně kamerového systému při vjezdu k objektu. Za objektem se nachází dvůr, kde je 5 krytých parkovacích stání ve dvoře se samostatným vjezdem. Napojeno na veškeré IS, kanalizace do septiku. Před budovou jsou k užívání 4 venkovní stání pro automobily. Je nutno upozornit, že je možnost upravit objekt jako bezbarierový. Objekt má široké možnosti využití. UP 1000,0 m2. Požadovaná cena 4.000.000,- Kč.

- 35 -

Náklady na vyklizení uskladněné suti jsou zohledněny při stanovení obvyklé ceny areálu.

Obvyklá cena bez vlivu závad : 3.330.000,- Kč Obvyklá cena závad : 280.000,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 150.000,- Kč

Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 3.200.000,- Kč. Slovy: Třimilionydvěstětisíc Kč

V Tršicích 28.4.2015

Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: [email protected]

Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.10. - 36 -

D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.Spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4345-144/2015 znaleckého deníku.

- 37 -

E. SEZNAM PŘÍLOH Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 4088 ze dne 31.3.2015 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti

- 38 -

počet stran A4 v příloze: 15 1 3 3

Fotodokumentace nemovitosti

- 39 -

- 40 -

- 41 -

Mapa oblasti

- 42 -

- 43 -

- 44 -

2015

Recommend Documents