2015

ZNALECKÝ POSUDEK č. 4547-347/2015 O ceně pozemku p.č.st.1141, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 130 m2, jehož součástí je rodinný dům č.p.1218 v ulici Svatoplukova, obec Staré Město, včetně příslušenství a pozemku p.č.2427/25, zahrada, o velikosti 181 m2, vše zapsáno na LV č.3287 pro k.ú.Staré Město u Uherského Hradiště

Objednatel znaleckého posudku:

Dražby.net, s.r.o. Sokolská 584/11 772 00 Olomouc

Účel znaleckého posudku:

Stanovení ceny pro účely insolvenčního řízení

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 26.10.2015 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: [email protected] Znalecký posudek obsahuje 22 stran textu včetně titulního listu a 19 stran příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Tršicích 26.10.2015

A. NÁLEZ

1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny pozemku p.č.st.1141, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 130 m2, jehož součástí je rodinný dům č.p.1218 v ulici Svatoplukova, obec Staré Město, včetně příslušenství a pozemku p.č.2427/25, zahrada, o velikosti 181 m2, vše zapsáno na LV č.3287 pro k.ú.Staré Město u Uherského Hradiště

2. Základní informace

Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:

Rodinný dům Svatoplukova 1218 686 03 Staré Město Zlínský Uherské Hradiště Staré Město Staré Město u Uherského Hradiště 6 807

Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 300,00 Kč/m2

Koeficienty obce

Název koeficientu O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Obce s počtem obyvatel nad 5000 a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s městem (oblastí) vyjmenovaným v tabulce č. 1 (kromě Prahy a Brna) O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava popřípadě příměstská doprava O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, -2-

č. I III

Pi 0,95 0,85

II

1,03

I

1,00

I

1,00

II

0,98

služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 1 059,62 Kč/m2

3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 26.10.2015 za přítomnosti znalce a syna vlastníků.

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.3287 pro k.ú.Staré Město u Uherského Hradiště - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR

5. Vlastnické a evidenční údaje

Vlastník stavby:

SJM Kotlár Pavol a Kotlárová Angelika, Svatoplukova 1218, 686 03 Staré Město, vlastnictví: výhradní

Vlastník pozemku:

SJM Kotlár Pavol a Kotlárová Angelika, Svatoplukova 1218, 686 03 Staré Město, vlastnictví: výhradní

odpovídají skutečnosti

6. Dokumentace a skutečnost PD objektu nebyla předložena. Prohlídkou bylo zjištěno, že půdorysné rozměry nemovitosti nesouhlasí se zákresem v KM.

-3-

7. Celkový popis nemovité věci Rozměry byly na žádost syna vlastníků odhadnuty dle mapových podkladů. Oceňovaná nemovitost je řadový krajní rodinný dům, částečně podsklepený, s jedním nadzemním podlažím. Je zděný. Má sedlovou a pultovou střechu, krytina je z betonové tašky a pozinkovaného plechu, bleskosvod chybí, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Okna jsou plastová a dřevěná zdvojená, fasáda je vápenná, v horším stavu. Vnitřní dveře jsou plné a prosklené. Podlahy jsou z dlažby, PVC a koberců. V domě je byt dispozice 3+1, ve dvorní části, navazující na hlavní část jsou další dvě místnosti. Vybavení kuchyně je podstandardní, linka, plynový sporák na PB, WC je splachovací, koupelna se sprchovým koutem. Vytápění v domě je lokální na pevná paliva, původní ústřední topení není funkční. Teplá voda v domě není. Stav domu je zhoršený, celkové vybavení je podstandardní, morálně zastaralé. Dům je napojen na elektřinu, veřejný vodovod, kanalizaci. Je možnost napojení na plyn.

8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s rodinným domem

-4-

B. ZNALECKÝ POSUDEK

Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

1. Ocenění pozemků

1.1. Pozemky s rodinným domem

Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání

Index omezujících vlivů pozemku

Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6

Index omezujících vlivů

IO = 1 + Σ Pi = 1,000 i=1

-5-

č. II IV

Pi 0,00 0,00

III I

0,00 0,00

I II

0,00 0,00

Index trhu s nemovitostmi

č. I

Pi -0,06

V

0,00

II I I

0,00 -0,04 -0,20

IV

1,00

Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí I 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – III dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II

Pi 1,00

Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej v isolvenci 5. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Negativně působí skutečnost, že v nemovitosti bydlí větší počet sociálně slabých občanů. 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 5

Index trhu

IT = P6 * (1 +

Σ Pi) = 0,700

i=1

Index polohy pozemku

11

-6-

0,04 0,02 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

Index polohy

IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 1,060 i=2

Celkový index I = IT * IO * IP = 0,700 * 1,000 * 1,060 = 0,742

Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené

Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků

Zákl. cena [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 1 059,62

Zatřídění

Typ

Název

§ 4 odst. 1

zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zahrada Stavební pozemky - celkem

Parcelní číslo st.1141

Výměra [m2] 130,00

2427/25

181,00 311,00

Index

Koef.

0,742

Upr. cena [Kč/m2] 786,24

Jedn. cena [Kč/m2] 786,24

Cena [Kč] 102 211,20

786,24

142 309,44 244 520,64

m

2

Ocenění staveb na pozemcích

Rodinný dům

Zatřídění pro potřeby ocenění

Typ objektu: Poloha objektu:

Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Zlínský kraj, obec 2 001 – 10 000 obyvatel -7-

Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24):

80 let 1 649,- Kč/m3

Zastavěné plochy a výšky podlaží

1.PP: 1.NP: Název podlaží 1.PP: 1.NP:

= = Zastavěná plocha 22,50 m2 195,00 m2

22,50 m2 195,00 m2

Konstrukční výška 1,50 m 2,60 m

Obestavěný prostor

spodní stavba: 22,5*1,5 vrchní stavba: 195,0*(3,2+2,2)/2 zastřešení: 40,0*2,25/2 Obestavěný prostor - celkem:

= = = =

33,75 m3 526,50 m3 45,00 m3 605,25 m3

Podlažnost:

Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,12

ZP1 = ZP =

195,00 m2 217,50 m2

Výpočet indexu cenového porovnání

Index vybavení

Název znaku č. 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový II 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo I -8-

Vi typ A -0,01 -0,08

zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - více jak 45 cm 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - lokální vytápění el. nebo plynem, 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - zanedbatelného rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu – (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient stáří upraven o + 0,01 pro stavby s nástavbou, přístavbou úpravami. Koeficient pro stáří 80 let: s = 1 - 0,005 * 80 = 0,600

III II V

0,03 0,01 0,08

II II

-0,04 -0,05

I I II

0,00 -0,05 0,00

II

0,00

III IV

0,00 0,65

či rozsáhlejšími stavebními

12

Index vybavení

Σ Vi) * V13 * 0,610 = 0,353

IV = (1 +

i=1

Index trhu s nemovitými věcmi

Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej v isolvenci 5. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Negativně působí skutečnost, že v nemovitosti bydlí větší počet sociálně slabých občanů. 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 5

Index trhu

IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 0,700 i=1

-9-

č. I

Pi -0,06

V

0,00

II I I

0,00 -0,04 -0,20

IV

1,00

Index polohy pozemku

Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – III dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II II 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II

Pi 1,00 0,04 0,02 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

11

Index polohy

IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 1,060 i=2

Ocenění

Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 1 649,- Kč/m3 * 0,353 = 582,10 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 605,25 m3 * 582,10 Kč/m3 * 0,700 * 1,060= 261 418,49 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

261 418,49 Kč

Cena staveb celkem

=

261 418,49 Kč

Pozemky - celkem

+

244 520,64 Kč

Pozemky s rodinným domem - zjištěná cena

=

505 939,13 Kč

- 10 -

C. REKAPITULACE

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení

1. Ocenění pozemků 505 939,10 Kč

1.1. Pozemky s rodinným domem 1. Ocenění pozemků celkem

505 939,10 Kč

Celkem

505 939,10 Kč

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem

505 939,10 Kč

Rekapitulace výsledných cen

1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s rodinným domem

505 939,10 Kč

1. Ocenění pozemků celkem

505 939,10 Kč

Celkem

505 939,10 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

505 939,10 Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50: slovy: Pětsetpěttisícdevětsetčtyřicet Kč

- 11 -

505 940,- Kč

Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti:

Zástavní práva smluvní, exekutorská a z rozhodnutí správního orgánu, dále Nařízení a Zahájení exekuce, Exekuční příkazy k prodeji nemovitosti, Dražební vyhláška a Rozhodnutí o úpadku, jsou podrobně rozepsána na přiloženém LV č.3287 k.ú. Staré Město u Uherského Hradiště ze dne 5.10.2015. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují.

Porovnání s obdobnými nemovitostmi :

- 12 -

Prodej rohového RD 1+1 v centru Starého Města, ulice Mojmírova. Zastavěná plocha 60 m2, celková výměra pozemku 78 m2. Dům je napojen na všechny IS, vytápění ústřední plynové - nový plynový kotel, radiátory a rozvody. Dvorek za domem. Možnost rozšíření obytné plochy v podkroví. Dispozice: chodba, kuchyně s jídelnou, pokoj, koupelna, samostatné WC a spíž. Klidná ulice. Ihned k nastěhování. V blízkosti školka, škola, sportovní areál a nákupní střediska. Požadovaná cena 695.000,- Kč.

- 13 -

Prodej rodinného domu ve Starém Městě. Prodej menšího rodinného domku ve Starém Městě s dispozicí 3(2)+1, v klidné části. Domek má tvar L, s uzavřeným dvorkem, kde je velké soukromí. Na dvorku se nachází dílna a prádelna. Do domku se vchází přes prosklenou verandu, do kuchyně, vlevo dále do jídelny, komory, obýváku a ložnice, z kuchyně vpravo do koupelny a samostatného WC. Domek prošel větší rekonstrukcí v 60 letech, je velmi udržovaný. Volný ihned. Veškerá občanská vybavenost. Nedaleko škola a školka. Požadovaná cena 890.000,- Kč včetně provize a poplatků.

Prodej přízemního rodinného domu nacházejícího se v zastavěném území Starého Města, v ulicové zástavbě rodinných domů. Materiály a konstrukce: základy betonové bez funkční izolace, - 14 -

konstrukční systém zděný z pálených cihel, vnitřní omítky vápenné štukové, fasádní omítky vápenopískové s opadem. Stropy dřevěné. Střecha: krov trámový sedlového a pultového tvaru, krytina pálená taška. Klempířské konstrukce plechové. Okna dřevěná kastlová. Podlahy obytných místností dřevěné (palubky), podlahy ostatních místností dlažby. Dispoziční řešení: pokoj (17,92 m2), pokoj (21,79 m2), chodba (2,90 m2), veranda (10,80 m2), komora (8,28 m2), koupelna (8,09 m2), kuchyň (10,54 m2). Napojení na sítě a komunikace: dům má možnost veškerých přípojek IS, v současnosti je nefunkční přípojka elektro, není přípojka plynu, přístup je po místní asfaltové komunikaci. Vnitřní rozvody vzhledem k dlouhodobému odpojení a nepoužívání nefunkční. Vytápění lokální na tuhá paliva. Zdroj teplé vody: ohřevný zásobník na tuhá paliva. Vybavení kuchyně: sporák na tuhá paliva. Na střeše instalovány fotovoltaické panely o výkonu 10 kW a průměrném ročním výnosu jen za výrobu samotnou 31.000 Kč (garantovaném státem na dalších 17,5 roku). Kapacita sítí: dostatečná pro rodinné bydlení. Dopravní dostupnost: dobré silniční spojení (obcí prochází komunikace I/50 Brno – Trenčín a I/55 Břeclav – Přerov), železniční spojení (trať Břeclav – Bohumín). Město je zahrnuto do sítě MHD Uherského Hradiště. Dostupnost služeb: veškerá občanská vybavenost, kanalizace s připojením na ČOV, vodovod, plynofikace. Dostupnost centra: cca 10 min. pěší chůze. Požadovaná cena 890.000,- Kč.

Obvyklá cena bez vlivu závad : 500.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč

Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 500.000,- Kč. Slovy: Pětsettisíc Kč V Tršicích 26.10.2015

Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: [email protected]

Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.15.

- 15 -

D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.Spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4547-347/2015 znaleckého deníku.

- 16 -

E. SEZNAM PŘÍLOH Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 3287 ze dne 5.10.2015 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti

- 17 -

počet stran A4 v příloze: 18 1 2 3

Fotodokumentace nemovitosti

- 18 -

- 19 -

Mapa oblasti

- 20 -

- 21 -

- 22 -