ZNALECKÝ POSUDEK č. 3585 265-2/2015 o ceně pozemků parc.č. parc.č. 5133/1, 5133/2, 5133/3, 5133/4 a 5136 včetně všech součástí, příslušenství, vše v obci a k.ú. Kladno
Objednavatel znaleckého posudku:
Ing. Michal Hájek Ve Fabrice 57 273 01 Kamenné Žehrovice
Účel znaleckého posudku:
zjištění ceny obvyklé (tržní)
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a dle obecné metodiky pro zjištění ceny obvyklé (tržní), podle stavu ke dni 24.11.2015 znalecký posudek vypracoval:
Ing._ Tomáš Moláček Kamýcká 685/87 165 00 Praha 6 - Suchdol telefon: 777 196 035 e-mail:
[email protected] Počet stran: 8 včetně titulního listu a 12 stran příloh. Objednavateli se předává ve 2 vyhotoveních.
V Praze 14.12.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znaleckým úkolem je zjištění ceny nemovitosti, a to pozemků parc.č. parc.č. 5133/1, 5133/2, 5133/3, 5133/4 a 5136 včetně všech součástí, příslušenství, vše v obci a k.ú. Kladno
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:
Pozemky parc.č. 5133/1, 5133/2, 5133/3, 5133/4 a 5136 ull. Dr. Vrbenského 272 01 Kladno Středočeský Kladno Kladno Kladno 68 519
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 24.11.2015 za přítomnosti pana Ing. Hájka.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku aktuální informační výpisy z webových stránek katastrálního úřadu kopie katastrální mapy uvedené lokality informace sdělené objedantelem posudku aktuální informace o prodejích pozemků v obci Kladno získané z webových stránek realitních společností skutečnosti a výměry zjištěné při místním šetření územně plánovací podklad
5. Vlastnické a evidenční údaje Dle informačních výpisů z KN, které jsou v příloze tohoto posudku - Castella Develop s.r.o., Samota 45, 27306 Libušín
6. Dokumentace a skutečnost Posudek je proveden na základě předložených podkladů. Projektová dokumentace nebyla předložena. Do nemovitosti č.p. 21 nebyl znalci umožněn přístup.
7. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění je soubor pozemků parc.č. 5133/1, 5133/2, 5133/3, 5133/4 a 5136 v obci a k.ú. Kladno, ul. Dr. Vrbenského. Jedná se o pozemky tvořící jednotný celek, přístup jednak z ulice Dr. Vrbenského, jednak i z ulice Slepá. Pozemek jako celek má nepravidelný tvar, původně svažitý západním směrem, nyní v části provedeno odbagrování zeminy. V dolní části pozemku v minulosti stál vnitřní dům, v horní severní části je postaven objekt bydlení, tedy přízemní nepodsklepený rodinný dům, dle sdělení objednatele posudku užívaný nájemníky bez uzavřené řádné nájemní smlouvy. K tomuto domu patří i garáž. Rodinný dům je dle informace objednatele tvořen dispozičně dvěma místnostmi, chodbou, WC. Pod tímto rodinným domem je pak postaven další objekt ve velmi špatném technickém stavu. Objekty jsou předurčeny k demolici, neboť nesplňují standard dnes běžně požadovaný.
Z územně plánovacího podkladu vyplývá (viz příloha tohoto posudku), která část pozemku je zastavitelná. Jedná se o část dolní (západní) u ulice Dr. Vrbenského a část horní (severní) v místně současného „růžového” rodinného domu. Na tomto území lze realizovat řadový dům o dvou nadzemních podlažích, nepřípustné jsou nástavby. Využití pro domy bytové, služby, obchod, polyfunkční domy, školství, zdravotnické zařízení. Na vnitřní části parcely (severní část) lze taktéž postavit dům o dvou nadzemních podlažích.
B. ZNALECKÝ POSUDEK: Hodnota oceňovaného pozemku je dána především lokalitou. Původní stavba je předurčena k demolici. Plocha pozemku určená k zástavbě (západní část s přístupem z ulice Dr. Vrbenského) činí cca 117m2 (rozměr parcely 9m * 13m). Není počítáno se zastavěním parcely v části „průjezdu” mezi domy č.p. 22 a 20 a dále za domem, resp. dvorkem domu č.p. 22. Plocha pozemku určená k zástavbě v severní části pozemku činí cca 75m2 (rozměr cca 15m * 5m). Náklady na výstavbu dvou objektů: 1.600m3 * 6.000Kč/m3 = 9.600.000Kč, kde 1.600m3 je obestavěný prostor stanovený na základě odborného odhadu znalce (1.000m3 - dolní objekt, 600m3 - horní objekt) a 6.000Kč/m3 jsou předpokládané náklady na výstavbu). Náklady na demolici stávajících objektů: 300m3, tj. 240m3 suti. Náklady na bourání, odvoz a uložení na skládku ve výši 500Kč/m3 původního obestavěného prostoru objektu, tedy 150.000Kč Předpokládaná užitná plocha v nově postavených objektech: Dolní objekt: 3 * 90m2 (2. NP + prostor v podkroví sedlové střechy) Horní objekt: 2 * 60m2 Celkově: 390m2 užitné plochy Předpokládaná hodnota bytových či nebytových jednotek v nově vzniklých objektech: Předpoklady: Lokalita je v těsném sousedství centra Kladna, možnost parkování na vlastním pozemku, možnost užívání zahrady. Vysloven předpoklad prodejní ceny ve výši 30.000Kč/m 2 bytové (či nebytové) jednotky, což při předpokladu celkové užitné plochy 390m2 činí: 11.700.000Kč Odhad nákladů na projektovou dokumentaci, vyřízení stavebního povolení na novou výstavbu atd: 400.000Kč Rekapitulace: příjmy z případného prodeje bytových (nebytových) jednotek: náklady na výstavbu nových objektů, demolici stávajících objektů: Hodnota pozemku (příjmy mínus výdaje):
11.700.000Kč 10.150.000Kč 1.550.000Kč
Variantní výpočet porovnáním oceňovaného pozemku v současné době inzerovanými nabídkami pozemků v dané lokalitě. V současné době se stavební pozemky pro výstavbu rodinného domu na okraji Kladna pohybují od 2.500Kč/m2 do 4.500Kč/m2. Oceňovaný pozemek je v centru Kladna, jedná se o naprosto vyjímečnou lokalitu, které se běžně v nabídkách realitních společností nevyskytují. Výměra tohoto pozemku jako celku činí 708m2. Tvar oceňovaného pozemku není však ideální, neboť do pozemku je „vetknuta” nemovitost č.p. 22. To je zcela zásadní negativum, které snižuje hodnotu předmětného pozemku. Pokud by se podařilo tuto nemovitost č.p. 22 odkoupit, vznikne pak vyjímečná stavební proluka o šíři cca 23m podél ulice Dr. Vrbenského a hloubce cca 13m, tedy o ploše v dolní části cca 300m2. Nicméně v současné době nelze s touto možností počítat jako s možností reálnou, znalci nebyly objednatelem posudku předloženy žádné informace o tom, že by vlastník nemovitost č.p. 22 uvažoval o prodeji. Hodnotu pozemku je nutno stanovit v současných cenách ke stavu, v jakém se nemovitost nachází ke dni prohlídky. V současné době nejsou k dispozici pro porovnání ceny stavebních pozemků, které by se nabízely (či již prodaly) v centru Kladna. Lze jen proto učinit kvalifikovaný odhad, že cena takového pozemku by se mohla pohybovat při dolní hranici, a to právě z důvodu umístění nemovitosti č.p. 22, která předmětný pozemek zásadně negativně ovlivňuje. Hodnota souboru oceňovaných pozemků je tedy stanovena ve výši 2.500Kč/m2, v celkové výši tedy: 1.770.000Kč (708m2 * 2.500Kč/m2). Na základě dvou výše uvedených početních postupů je proveden průměr: 1/2 * (1.550.000Kč + 1.770.000Kč) = 1.660.000Kč, po zaokrouhlení 1.700.000Kč
Výpočet dle cenového předpisu Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 2 160,00 Kč/m2 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku
č. I
Pi -0,03
V
0,00
3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - zástavní právo soudcovské a z rozhodnutí správního orgánu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
II I
0,00 -0,04
II IV
0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Pi) = 0,930 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Střed obce – centrum obce I 0,03 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - MHD – centrum obce IV 0,03 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná – III 0,04 možnost komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Nižší než je průměr v kraji III 0,01 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - nutnost odstranit I -0,15 nevyhodující stavby 11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 1,010 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,939
1. Ocenění pozemků Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Nevhodný tvar, nebo velikost - omezující jeho využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; orientace SV, S a SZ 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - bez dalších vlivů
č. I
Pi -0,03
III
-0,01
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 0,960 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,930 Index polohy pozemku IP = 1,010 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,930 * 0,960 * 1,010 = 0,902 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 2 160,Typ § 4 odst. 1
Název
zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemky - celkem
Index
Koef.
0,902
Upr. cena [Kč/m2] 1 948,32
Parcelní číslo 5133/1
Výměra [m2] 641,00
Jedn. cena [Kč/m2] 1 948,32
Cena [Kč] 1 248 873,12
5133/2
19,00
1 948,32
37 018,08
5133/3
3,00
1 948,32
5 844,96
5133/4
3,00
1 948,32
5 844,96
5136
42,00
1 948,32
81 829,44
708,00
m2
1 379 410,,,Kč
C. CELKOVÁ REKAPITULACE: Cena obvyklá (tržní hodnota) oceňované nemovitosti ke dni ocenění činí vzhledem k výše uvedenému výpočtu, odborného odhadu znalce, zkušenosti z realitního trhu činí 1.700.000,--Kč (slovy jedenmiliónsedmsettisíc Kč)
D. ZÁVĚR Při výpočtu ceny obvyklé (tržní) byly použity tři na sobě nezávislé metody. První metoda uvažuje s předpokládanou výstavbou objektu a jeho následným prodejem po bytových (nebytových) jednotkách. Druhá porovnávací metoda dává dobré výsledky, neboť reaguje na aktuální trh s nemovitostmi a ceně obvyklé se hodnotě nemovitosti zjištěné porovnávací metodou nejvíce blíží, tedy za předpokladu, že je možno oceňovanou nemovitost s jinými nemovitostmi porovnat. Třetí metoda je metoda dle cenového předpisu.V cenovém předpisu je v současné době používaná porovnávací metoda, dle které na základě předem daných kritérií upravuje základní cena za 1m3 obestavěného dané ve vyhlášce. Dle informačních výpisů z katastru nemovitosti vyplývá, že se k oceňované nemovitosti váže zástavní právo soudcovské a zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu.Výše uvedená zástavní práva nejsou v tomto znaleckém posudku zohledněna. Cena je stanovena tak, jako by byla „právně čistá” bez jakýchkoliv dalších omezení. Předmětná nemovitost je pravděpodobně pronajmuta, žádné nájemní smlouvy nejsou znalci k dispozici, dle informace objednatele snad ani nebyly uzavřeny. Výsledná cena v tomto znaleckém posudku je stanovena tak, že se neuvažuje s dalšími eventuálními náklady na vystěhování z objektů.
V Praze 14.12.2015 Ing._ Tomáš Moláček Kamýcká 685/87 165 00 Praha 6 - Suchdol telefon: 777 196 035 e-mail:
[email protected]_ Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.18.
E. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 26. 10. 1993, č. j. Spr. 4130/92, pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a obor stavebnictví, odvětví stavby obytné, průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3585 265-2/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji fakturou č. 200/2015.
