ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 897/76/2015 NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům, Pozemek st.p.č. 47/2 se stavbou RD čp. 179 a pozemky p.č. 1072/2, 1090/1, 1090/2, 1090/3, 1091 a p.č. 1092/3, vše v k.ú. Zálesní Lhota, obci Studenec, zapsané na LV č. 278, vedené u Katastrálního úřadu pro Liberecký kraj, KP Semily Katastrální údaje : Kraj Liberecký, okres Semily, obec Studenec, k.ú. Zálesní Lhota Adresa nemovité věci: Zálesní Lhota 179, 512 33 Studenec OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:
Exekutorský úřad Mladá Boleslav, Mgr. Martin Slavata Táborská 527, 29301 Mladá Boleslav
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Ing. Michal Danielis Zlatá Olešnice 151, 541 01 Trutnov IČ: 13531140 telefon: +420499732407 e-mail:
[email protected] DIČ: CZ 6704131533 fax: +420499732408
ÚČEL OCENĚNÍ:
Exekuční řízení č.j. 080Ex 2883/14-146 (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Za přítomnosti: znalce Počet stran: 21 stran
V Trutnově, dne 7.5.2015
1 560 000 Kč 29.4.2015
Stav ke dni : Počet příloh: 7
Ing. Michal Danielis
29.4.2015 Počet vyhotovení: 1
NÁLEZ Znalecký úkol Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu: I. nemovitostí povinného a jejich příslušenství II. movitých věcí, které tvoří příslušenství uvedených nemovitostí III. práv a závad s nemovitostmi spojených Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Přehled podkladů 1. Výpis z KN, LV č. 278 2. Kopie KM a PM pořízená dálkovým přístupem 3. Zákon č. 151/1997 Sb v platném znění 4. Skutečnosti zjištěné při místním šetření dne 29.4.2015. Povinná Johana Brunová byla vyzvána doporučeným dopisem na místní šetření dne 22.4.2015 doručenka se vrátila s poznámkou „vloženo do schránky” - na její žádost změna termínu, opakované šetření bylo svoláno na den 29.4.2015, Povinná se nedostavila. Nemovitosti zpřístupnil a odpověděl znalci na otázky příbuzný povinné. Vlastník se nezúčastnil místního šetření, nemovitost však byla zpřístupněna. 5. Územně plánovací dokumentace 6. Fotodokumentace pořízená znalcem 7. Databáze nemovitostí, realitní inzerce, webové servery 8. Usnesení o ustanovení znalce č.j. 080Ex 2883/14-146 9. Povodňová zpráva www.cap.cz Místopis Studenec je podkrkonošská obec, nacházející se na Jilemnicku, v jihovýchodní části okresu Semily. Je tvořena dvěma vesnicemi, Studencem (sestávajícím z katastrálních území Studenec a Rovnáčov) a Zálesní Lhotou, mezi kterými se nachází vrch Strážník (630 m). Místní pošta nese název Studenec u Horek. K 26. březnu 2011 měl Studenec 1 843 obyvatel. Obcí prochází frekventovaný silniční tah na Krkonoše, silnice II/293 z Horek u Staré Paky do Jilemnice, od které v severní části Studence (Na Špici) odbočuje silnice II/295 na Vrchlabí a Špindlerův Mlýn. Železniční spojení obec nemá, -2-
nejbližšími zastávkami jsou Martinice v Krkonoších na trati 040 a Horka u Staré Paky a Levínská Olešnice na trati 030. Studenec je členem svazku obcí Jilemnicko a většího mikroregionu Krkonoše - svazek měst a obcí. V obci je vyznačena červená turistická trasa, která přichází z jihu z Levínské Olešnice k sokolovně ve středu Studence, dále pokračuje přes úbočí Strážníku na křižovatku Na Špici v severní části a přes Rovnáčov do Martinic. Jižní částí Studence prochází cyklotrasa 4294, která vede ze Žďáru a pokračuje do Bukoviny. V zimním období jsou v okolí Studence upravovány lyžařské běžecké tratě v celkové délce kolem 20 km, na které navazují tratě v sousedních Martinicích. Zálesní Lhota je vesnice, část obce Studenec v okrese Semily. Nachází se asi 1,5 km na východ od Studence. Je zde evidováno 181 adres. Trvale zde žije 379 obyvatel. Zálesní Lhota je také název katastrálního území o rozloze 7,04 km2.
Metody zjištění hodnoty Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel exekučního řízení (odhad obvyklé ceny). Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito komparace metody nákladové a srovnávací, výnosovou pro rezidenční nemovitosti nepoužiji, nemá vypovídací charakter. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
BUDOUCÍ STAV
bytová zóna průmyslová zóna Okolí : ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / elektro telefon veř / vl.
bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku Přístup přes pozemky: 1122/2 Brunová Irena, ČR
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis Pozemky se stavbou RD se nachází v okrajové části obce Studenec, v jeho části Zálesní Lhota, která je nesrostlá s obcí, v blízkosti autobusové zastávky a MŠ, cca. 300 m2. Nemovitosti jsou přístupné z místní nezpevněné komunikace p.č. 1122/2, ve spoluvlastnictví jiného vlastníka a ČR. Okolní zástavbu tvoří objekty rodinných domů. Nemovitosti jsou vzdáleny cca. 2,7 km od centra obce a jeho občanské vybavenosti (obecní úřad, pošta, zdravotní středisko, knihovna, ZŠ, MŠ, hasiči, -3-
obchody, restaurační a sportovní zařízení,). Z pohledu oceňované nemovitosti se jedná o polohu průměrnou, v klidné oblasti, vhodnou k bydlení i k rekreaci. Vybudována na mírně svažitém pozemku. Území je pouze částečně zainvestováno, nemovitosti napojené na NN, VV, kanalizace svedena do septiku. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: Brunová Irena, Zálesní Lhota 179, 51401 Studenec 1/3 Česká republika,
2/3
Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Komentář: Dle povodňové zprávy www.cap.cz - Zóna 1 - se zanedbatelným rizikem povodní. Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Vlastnické právo Brunová Johana, Zálesní Lhota 179, 51401 Studenec Způsob ochrany nemovitosti Nejsou evidovány žádné způsoby ochrany. Omezení vlastnického práva Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - Brunová Johana Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Jiné zápisy Nejsou evidovány žádné jiné zápisy. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Liberecký kraj, Katastrální pracoviště Semily Zobrazené údaje mají informativní charakter. Platnost k 06.05.2015 04:25:25.
Ostatní rizika: nejsou Komentář: Nebyla předložena nájemní smlouva, nemovitosti užívá manžel povinné- dle jeho sdělení se povinná odstěhovala.
-4-
OCENĚNÍ Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Zálesní Lhota: Základní zjištěná cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 750,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu č. O1. Velikost obce - 1001 - 2000 obyvatel III O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV O3. Poloha obce - Ostatní případy V O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a II kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, II služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení)
Pi 0,75 0,60 0,80 0,85 0,90 0,98
Základní zjištěná cena stavebního pozemku: ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 202,42 Kč/m2
Výpočet hodnoty pozemků Pozemky Pozemek st.p.č. 47/2 o výměře 291 m2, je částečně zastavěn stavbou RD č.p. 179 , zbylá část tvoří nádvoří, pozemky p.č. 1090/1, 1090/2, 1090/3, 1091 a p.č. 1092/3 jsou zahradou, na které se nachází vedlejší stavby dřevěné kolny, plechové garáže, zastřešeného sezení. Pozemky jsou ve FC, jsou přístupné z veřejné komunikace. Pozemky jsou neoplocené. Pozemek p.č. 1072/2 o výměře 129 m2 je v KN veden jako lesní pozemek, je situovaný jižně od pozemků v FC s RD, na okraji lesa s náletem porostů bez hodnoty(hodnota paliva). Pozemky jsou kompletně zainvestované - VV, NN. Obec nemá cenovou mapu pozemků. Užívání v souladu s právním stavem. Ocenění Koeficient redukce R: Výměra všech pozemků ve funkčním celku vp = 2 623,00 m2 R = (200 + 0,8 * vp) / vp R = (200 + 0,8 * 2 623,00) / 2 623,00 = 0,876 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo -5-
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III I
0,00 0,00
5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
I II
0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,900 Index polohy pozemku IP = 0,909 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,900 * 1,000 * 0,909 = 0,818 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Index [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 177,32 0,818 Základní cena pozemku upravena redukčním koeficientem R 0,876 Typ
Název
§ 4 odst. 1
zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 trvalý travní porost § 4 odst. 1 zahrada § 4 odst. 1 zahrada § 4 odst. 1 trvalý travní porost § 4 odst. 1 zahrada Stavební pozemky - celkem
Upr. cena [Kč/m2]
Koef.
145,05
Parcelní číslo st. 47/2
Výměra [m2] 291,00
Jedn. cena [Kč/m2] 145,05
Cena [Kč] 42 209,55
1090/1 1090/2 1090/3 1091 1092/3
685,00 557,00 203,00 201,00 686,00 2 623,00
145,05 145,05 145,05 145,05 145,05
99 359,25 80 792,85 29 445,15 29 155,05 99 504,30 380 466,15
m2
Jiný pozemek oceněný dle § 9 Přehled použitých jednotkových cen jiných pozemků Zákl. cena Zatřídění Koeficienty Index P Úprava [Kč/m2] § 9 odst. 5 - jiné pozemky - neplodná půda, hospodářsky nevyužité pozemky § 9 odst. 5 3,80 0,25 Jednotková cena pozemku nesmí být nižší než 1,- Kč / m2.
Upr. cena [Kč/m2] 0,95 1,-
Parcelní Výměra Jedn. cena Srážka Cena 2 2 číslo [m ] [Kč/m ] [Kč] § 9 odst. 5 lesní pozemek 1072/2 129,00 0,95 129,2 Jednotková cena pozemku nesmí být nižší než 1,- Kč / m . 1,2 Jiný pozemek - celkem 129,00 m 129,Typ
Název
Pozemky - zjištěná cena
= -6-
380 595,15 Kč
Výpočet věcné hodnoty stavby Stavba RD čp. 179 Věcná hodnota dle THU Stavba samostatně stojícího RD, částečně podsklepeného, stavba je převážně přízemní se stavebně upraveným podkrovím, z části se 2. NP, RD je zastřešený sedlovou střechou s eternitovou krytinou. Ze severovýchodní strany RD navazuje na jeho suterén stavba garáže, jejíž střecha tvoří terasu k RD. Stavba je zděná z cihel, na kamenné podezdívce, založená na betonových základech, venkovní omítky jsou vápenné dvouvrstvé - ve spodní části stavby zvětralé a částečně odstraněné, okna jsou dřevěná zdvojená, klempířské konstrukce z pozinkového plechu, vnitřní omítky vápenné štukové, podlahy v obytných místnostech jsou z PVC nebo s koberci, v ostatních místnostech keramická dlažba, vnitřní omítky běžné keramické. Kuchyně vybaveny jednoduchou linkou s plynovým sporákem - PB, koupelna s vanou, samostatné splachovací WC. Vytápění je ústřední, kotlem na TP, ohřev TUV elektrickým bojlerem. Stavebně technický stav: Stavba byla postavena cca. v roce 1930, do dnešní podoby upravena započatu modernizací provedenou cca. před 16 lety, nemají povahy zhodnocení. V současnosti je stavba morálně (technicky i ekonomicky) dožitá, ve stavu před rekonstrukcí. Příslušenstvím jsou vedlejší stavby garáže, dožitých dřevěných přístřešků pro auto a na dřevo, stavbě skleníku, jímka a studna, dále venkovní úpravy spočívající v přípojkách sítí (VV a NN), zpevněné plochy malého rozsahu okolo RD a štěrková příjezdová cesta napojená na veřejnou nezp.komunikaci.
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 133,05 m2 2,30 m
Název 1. PP Výčet místností: garáž sklep Užitná plocha celkem:
24,70 m2 16,80 m2
0,50 0,50
12,35 m2 8,40 m2 20,75 m2
166,56 m2
1. NP Výčet místností: chodba se schodišti chodba pokoj kuchyně ložnice koupelna WC komora Užitná plocha celkem:
12,01 m2 13,66 m2 35,96 m2 13,20 m2 15,89 m2 9,94 m2 1,77 m2 2,90 m2
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
12,01 m2 13,66 m2 35,96 m2 13,20 m2 15,89 m2 9,94 m2 1,77 m2 2,90 m2 105,33 m2
-7-
2,40 m
Podkroví Výčet místností: pokoj pokoj pokoj pokoj s kuchyňským koutem WC chodba Užitná plocha celkem:
166,56 m2 6,89 m2 17,85 m2 22,50 m2 37,99 m2
1,00 1,00 1,00 1,00
6,89 m2 17,85 m2 22,50 m2 37,99 m2
3,45 m2 7,46 m2
1,00 1,00
3,45 m2 7,46 m2
2,10 m
96,14 m2
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor s.s. (50+5,9*10+3,7*6,5)*(2,30) v.s. (9,41*17,7)*(2,90) zastřešení (9,41*17,7)*(6,7-2,9)/2+(3,4*3,5)/3*5,4
= = =
[m3] 306,02 m3 483,02 m3 337,88 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
s.s. v.s. zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
Konstrukce 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody
Popis betonové pasy zděné tl. 45 cm dřevěné krov dřevěný, vázaný různá(tašky, asf.pásy, eternit) pozinkovaný plech vápenné, štukové dvouvrstvé vápenné sokl z kamene běžné keramické obklady železobetonové montované s běžným povrchem hladké plné dveře dřevěná, zdvojená PVC, koberec keramická dlažba ÚT s kotlem na TP světelná, třífázová chybí plast, studená i teplá voda -8-
Obestavěný prostor 306,02 m3 483,02 m3 337,88 m3 1 126,91 m3
20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní
Zastavěná plocha (ZP) Užitná plocha (UP) Obestavěný prostor (OP) Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Upravená cena (RC) Reprodukční hodnota (RC * OP) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
bojler propan - butan žumpa jednoduchá linka s plynovým sporákem umyvadlo, vana, WC splachovací chybí
[m ] [m2] [m3] [Kč/m3] % [Kč/m3] [Kč]
Ocenění 167 222 1 126,91 3 984 100,00 3 984 4 489 604
roků roků % [Kč]
85 25 68,50 1 414 225
2
-9-
Výpočet porovnávací hodnoty
Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: Obestavěný prostor: Zastavěná plocha: Plocha pozemku:
222,22 m2 1 126,91 m3 166,56 m2 2 752,00 m2
Popis oceňované nemovité věci Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitosti. Jelikož specifická kritéria nelze aplikovat na jiné subjekty, zjistí se obvyklá cena přiměřeným koeficientem prodejnosti v daném místě a čase v závislosti na prodejní ceně, či diskontované nabídkové ceně za obdobný typ nemovitosti – Stavba samostatně stojícího RD, částečně podsklepeného, přízemní se stavebně upraveným podkrovím, po částečné modernizaci, ve stavu před rekonstrukcí, s příslušenstvím - vedlejší stavbě garáže, dřevěných přístřešků, většími pozemky, situovaný v okrajové části města, v lokalitě s omezenou občanskou vybavenosti, s dobrou dopravní dostupností a průměrnou obslužností. Srovnatelné nemovité věci Název: RD Prodej RD o s pozemkem 1169 m2. Disp.: 1. NP- kuchyň, ložnice, obýv. pokoj, soc. zařízení, garáž. 2. NP-kuchyň s obýv. pokojem a krbem se vstupem do zimní zahrady a krytého vyhř. bazénu, terasa, soc. zařízení. 3. NP- 3x ložnice, soc. zařízení, lodžie. Na zahradě jezírko a kryté posezení. Vytápění: elektrokotel, kachlová kamna. Celková cena:2 990 000 Kč za nemovitost Stavba:Cihlová Stav objektu:Velmi dobrý Poloha domu:Samostatný Umístění objektu:Klidná část obce Typ domu:Patrový Podlaží:3 Plocha zastavěná:140 m2 Užitná plocha:220 m2 Plocha pozemku:1039 m2 Plocha zahrady:664 m2 Parkování:3 Rok rekonstrukce:2003 Voda:Dálkový vodovod Topení:Lokální tuhá paliva, Lokální elektrické Odpad:Septik Lokalita Studenec Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,75 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,97 K4 Provedení a vybavení 0,91 K5 Celkový stav 0,91 K6 Vliv pozemku 1,03 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,62 8 433 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 220,00 m 1 069 m 2 990 000 Kč 13 591 Kč/m2
- 10 -
Název: RD Rodinný Dům, Dolní Lánov. V domě jsou 3 bytové jednotky v prvním podlaži 2+1, 1+1, zrekonstrouvaná koupelna a samostatná toaleta, v druhém podlaži 4+1, koupelna a samostatná toaleta. V přízemi je samostatná prádelna, sušárna, kotelna, kolárna, dvě garáže. K domů náleží velká zahrada. Celková cena:2 290 000 Kč za nemovitost Stavba:Cihlová Stav objektu:Velmi dobrý Poloha domu:Samostatný Umístění objektu:Klidná část obce Typ domu:Patrový Podlaží:3 Počet bytů:2 Plocha zastavěná:180 m2 Užitná plocha:240 m2 Plocha pozemku:1752 m2 Plocha zahrady:1267 m2 Voda:Dálkový vodovod Topení:Ústřední tuhá paliva Odpad:Jímka Lokalita Dolní Lánov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,75 K2 Velikosti objektu 0,99 K3 Poloha 1,02 K4 Provedení a vybavení 0,88 K5 Celkový stav 0,92 K6 Vliv pozemku 1,02 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,63 5 968 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 240,00 m 1 752 m 2 290 000 Kč 9 542 Kč/m2 Název: RD RD v klidné části obce Horní Kalná, okr. Trutnov. o velikosti 5+1 s vlastní garáží v obci Horní Kalná. Nemovitost je podsklepená, má jedno nadzemní podlaží a podkroví. Dispozice : 1.PP chodba se schodištěm, prádelna se sušárnou, sklep na ovoce, garáž a kotelna s uhelnou. 1.NP zádveří se schodištěm, dva pokoje, kuchyň, WC, koupelna se sprchovým koutem a balkón. Podkroví -chodba se schodištěm, tři pokoje, WC, koupelna, komora a balkón. Základy betonové, zdivo cihelné, střecha sedlová s krytinou z betonových tašek na laťování, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Vnitřní omítky vápenné štukové, vnější omítky štěrkové hladké. Okna dřevěná zdvojená, dveře výplňové hladké, schodiště betonové s dřevěným obkladem. Domovní kanalizace svedena do jímky. Celková cena:2 090 000 Kč za nemovitost Stav:Rezervováno Stavba:Cihlová Stav objektu:Velmi dobrý Poloha domu:Samostatný Umístění objektu:Klidná část obce Typ domu:Patrový Podlaží:3 Plocha zastavěná:90 m2 Užitná plocha:170 m2 Plocha podlahová:256 m2 Plocha pozemku:981 m2 Lokalita Horní Kalná Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,91 K2 Velikosti objektu 1,02 K3 Poloha 1,01 K4 Provedení a vybavení 0,92 K5 Celkový stav 0,93 K6 Vliv pozemku 1,03 - 11 -
K7 Úvaha zpracovatele ocenění
Užitná plocha 170,00 m2
1,00
Výměra pozemku. 981 m2
Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,83 10 157 Celková cena Jednotková cena 2 090 000 Kč 12 294 Kč/m2
Název: RD RD leží na vlastním rovinatém pozemku ve městě Vrchlabí. K domu náleží udržovaná oplocená zahrada o výměře 692m2 (pozemky celkem 830m2), na které je zahradní altán a dřevěná stavba dílny s garáží (zavedeno 230/400V). Dispozice: 1.PP (sklep), podsklepena je přibližně polovina domu: kotelna, uhelna, samostatné WC, sklepní prostory, schodiště do 1.NP: zádveří, vstupní chodba, samostatný byt o dispozici 4+1 (cca 120m2), samostatné WC, koupelna s vanou a umyvadlem, přístavba – dvougaráž s dílnou přístupná i z vnitřních prostor. 2NP: samostatný byt o dispozici 5+1 (cca 130m2), samostatné WC, koupelna s vanou, umyvadlem a sprchovým koutem. Střecha vyžaduje ihned výměnu střešní krytiny a částečně podbití. Plastová okna jsou osazena na straně domu směrem k hlavní silnici a částečně z boku domu, dům je izolován proti zemní vlhkosti. Přípojky: voda a kanalizace obecní, el.en. 230/400V, zemní plyn. Vytápění pro celý dům je zajištěno plynovým kotlem a záložním kotlem na tuhá paliva. Celková cena:2 950 000 Kč za nemovitost Stavba:Cihlová Stav objektu:Dobrý Poloha domu:Samostatný Typ domu:Patrový Podlaží:3 včetně 1 podzemního Plocha zastavěná:138 m2 Užitná plocha:270 m2 Plocha pozemku:138 m2 Plocha zahrady:692 m2 Sklep:70 m2 Lokalita Vrchlabí, Komenského Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,75 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,85 K4 Provedení a vybavení 0,89 K5 Celkový stav 0,94 K6 Vliv pozemku 1,04 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,55 6 060 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 270,00 m 692 m 2 950 000 Kč 10 926 Kč/m2 Název: RD Detail nemovitosti Číslo DB 6063 Název Rodinný dům - Prostřední Lánov Typ nemovitosti Rodinný dům Cena 3900000 Lokalita Lánov Počet bytů 3/0 Obestavěný prostor (m3) 1084 Zastavěná plocha (m2) 126 Užitková podlahová plocha (m2) 282 Vybavenost Současný standard. Technický stav Velmi dobrý stav, postaveno 1989, rekonstrukce a přístavba 1.PP v roce 2000. Výměra staveb. a souvis. pozemků (m2) 2405 Poznámka Voda, kanalizace - septik, elektro. Samostatná dvougaráž s dílnou. Realizace 2011
- 12 -
Lokalita Prostřední Lánov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
Užitná plocha 282,00 m2
0,90 0,97 0,85 0,98 0,92 1,00 1,00
Výměra pozemku. 2 405 m2
Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,67 9 253 Celková cena Jednotková cena 3 900 000 Kč 13 830 Kč/m2
Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty: Všechny skutečnost jsou promítnuty do srovnávací hodnoty, tato hodnota přímou metodou se pohybuje v intervalu od 7 000,-Kč do 11 000,-Kč/m2. - indikovaná hodnota při spodní úrovni intervalu. Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena 5 968 Kč/m2 Průměrná jednotková porovnávací cena 7 974 Kč/m2 Maximální jednotková porovnávací cena 10 157 Kč/m2 Stanovená jednotková porovnávací cena 7 000 Kč/m2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 222,22 m2 Výsledná porovnávací hodnota 1 555 540 Kč
- 13 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku
1 555 540 Kč 0 Kč 1 828 975 Kč 380 595 Kč
Obvyklá cena 1 560 000 Kč slovy: Jedenmilionpětsetšedesáttisíc Kč
Komentář ke stanovení výsledné ceny Za obvyklou cenu pokládám cenu zjištěnou multikriteriálním pohledem, kdy je rozhodujícím kritériem u rezidenčního objektu použití porovnávací metody. Použití pouze porovnávací metody je možné pouze v případě, kdy existují velmi dobré a bezpečné podmínky srovnatelnosti včetně verifikace bez markantnějších odlišností. Za objektivní tržní hodnotu pokládám a důraz kladu na cenu zjištěnou porovnávací metodou, která vychází z porovnání s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými rodinnými domy s pozemky, na základě inzerovaných, resp. realizovaných cen, upravených s uplatněním korekce jednak realitní nabídky, tak technickými a ekonomickými nedostatky, případně existenci příslušenství. Po nemovitostech uvedeného typu, obdobné velikosti a zainvestovanosti, resp. zjištěnému technickému a právnímu stavu t.j. Stavba samostatně stojícího RD se 2 byty s dožitým vybavením, částečně podsklepeného, přízemního se stavebně upraveným podkrovím, ve stavu před rekonstrukcí, s příslušenstvím - vedlejší stavbě garáže, dožitých dřevěných přístřešků, skleníku, s většími pozemky, situovaný v okrajové části města, v lokalitě s omezenou občanskou vybavenosti, s dobrou dopravní dostupností a průměrnou obslužností, v dané lokalitě je poptávka nižší než nabídka. S přihlédnutím ke všem faktům jsem názoru, že nemovitosti jsou za navrženou porovnávací cenu obchodovatelné. Výpočet : Navržená předběžná srovnávací hodnota
1 555 540,- Kč
Návrh obvyklé ceny dle výpočtu srovnávací hodnoty -na nemovitostech zapsaných na LV č. 278 zaokrouhleno 1. obvyklá cena nemovitostí a jejich příslušenství ( 1 560 000,-Kč 2. movitých věcí, které tvoří příslušenství uvedených nemovitostí 0,-Kč 3. práv a závad s nemovitostmi spojených 0,-Kč
- 14 -
Závěr Na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím nákladové a srovnávací metody, se zohledněním rizikových faktorů navrhuji obvyklou cenu nemovitostí povinného - Pozemku st.p.č. 47/2 se stavbou RD čp. 179 a pozemky p.č. 1072/2, 1090/1, 1090/2, 1090/3, 1091 a p.č. 1092/3, vše v k.ú. Zálesní Lhota, obci Studenec, zapsané na LV č. 278, vedené u Katastrálního úřadu pro Liberecký kraj, KP Semily; se zohledněním práv a závad
ve výši 1 560 000,-Kč Takto určená výsledná cena je podkladem pro stanovení nejnižšího podání v dražbě podle § 336e o.s.ř. Nemá za cíl zjištění skutečné ceny nemovitostí, ta bude zjištěna až případným prodejem v dražbě Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku (§ 127a zákona č. 218/2011 Sb., kterým se mění zákon č. 549/91 Sb. ve znění pozdějších předpisů).
V Trutnově 7.5.2015 Ing. Michal Danielis Zlatá Olešnice 151 541 01 Trutnov telefon: +420499732407 e-mail:
[email protected] Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 24. června 2008, pod č.j. Spr. 568/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 897/76/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 76.
- 15 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 278 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti Usnesení o ustanovení znalce Databáze odhadců nemovitostí, realitní server Sreality.cz, wikipedia, www.cap.cz, www.risy.cz
- 16 -
počet stran A4 příloze 1 1 3 1 1 0
Snímek katastrální mapy
Fotodokumentace nemovitosti - 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
Mapa oblasti
- 21 -
