2015

ZNALECKÝ POSUDEK Č.

1160/75/2015

o obvyklé ceně nemovitých věcí - podílu ve výši id. 1/16 na pozemku parc. č. 1284 vč. příslušenství a stavby rodinného domu č. p. 114, která je součástí pozemku parc. č. 1284; - pozemku parc. č. 1282/4; to vše v k. ú. Hlubočepy, obec Praha, okres Hlavní město Praha.

Objednatel:

Exekutorský úřad Praha 10 soudní exekutor JUDr. IGOR IVANKO Na Zátorce 590/12 PSČ 160 00, Praha 6 IČ: 66216877 DIČ: CZ5904226394

Účel znaleckého posudku:

Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení č. j.: 167 EX 50991/13-44 vydaného soudním exekutorem JUDr. Igorem Ivanko, dne 26.1.2015.

Zhotovitel:

Ing. DAGMAR VYHNALÍKOVÁ Trojská 163/28 182 00 Praha 8 IČ: 75707349 mob: +420 604 555 649 e-mail: [email protected]

Znalecký posudek byl vypracován podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 4.2.2015. Znalecký posudek obsahuje včetně titulního listu 39 stran textu, a je vyhotoven ve 2 vyhotoveních. Objednateli se předává v 1 vyhotovení a jedno vyhotovení je uloženo v archivu zhotovitele.

V Praze dne 2.4.2015

Znalecký posudek č. 1160/75/2015

Určení obvyklé ceny

OBSAH ZNALECKÉHO POSUDKU A.

Úvod ........................................................................................................................................................... 3

1.

Znalecký úkol ............................................................................................................................................. 3

2.

Identifikace nemovitých věcí a informace o vlastníkovi dle KN ................................................................. 3

3.

Vymezení pojmů obvyklá cena a administrativní cena .............................................................................. 4 3.1.

Obvyklá cena ..................................................................................................................................... 4

3.2.

Administrativní cena .......................................................................................................................... 4

4.

Hlavní používané zkratky ........................................................................................................................... 4

B.

Nález .......................................................................................................................................................... 5

5.

PŘEDMĚT OCENĚNÍ ................................................................................................................................ 5 5.1.

Prohlídka nemovitých věcí ................................................................................................................. 5

5.2.

Podklady pro vypracování znaleckého posudku ............................................................................... 5

5.3.

Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku .................................................. 7

5.4.

Práva a závady spojené s předmětem ocenění ................................................................................ 7

5.5.

Dokumentace a skutečnosti............................................................................................................... 9

6.

METODY OCENĚNÍ .................................................................................................................................. 9 6.1.

Nákladový způsob ocenění................................................................................................................ 9

6.2.

Výnosový způsob ocenění ................................................................................................................. 9

6.3.

Srovnávací způsob ocenění .............................................................................................................. 9

6.4.

Metody aplikované v ocenění .......................................................................................................... 10

7.

CELKOVÝ POPIS NEMOVITÝCH VĚCÍ ................................................................................................. 10 7.1.

Poloha a vnější vlivy ........................................................................................................................ 10

7.2.

Rodinný dům č. p. 114, který je součástí p. č. 1284, a příslušenství .............................................. 11

7.3.

Pozemek zapsaný na LV č. 70 ........................................................................................................ 14

7.4.

Pozemek zapsaný na LV č. 1124 .................................................................................................... 14

7.5.

Využití ploch – územní plán ............................................................................................................. 16

7.6.

Povodňový plán ČR ......................................................................................................................... 16

7.7.

Shrnutí ............................................................................................................................................. 17

C.

Posudek ................................................................................................................................................... 18

8.

URČENÍ OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY .................................................................................. 18 8.1.

Určení obvyklé ceny srovnávacím způsobem ................................................................................. 18

8.1.1.

Rodinný dům č. p. 114 s pozemkem a příslušenstvím ............................................................ 18

8.1.2.

Pozemek parc. č. 1282/4 ......................................................................................................... 25

8.1.3.

Rekapitulace určení obvyklé ceny ........................................................................................... 28

8.2.

Vliv závad na obvyklou cenu nemovitých věcí ................................................................................ 29

8.3.

Určení administrativní ceny ............................................................................................................. 29

D.

Závěrečný výrok ....................................................................................................................................... 38

E.

Znalecká doložka ..................................................................................................................................... 39

F.

Seznam příloh .......................................................................................................................................... 39

Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 2 z 39



A. Úvod 1. Znalecký úkol Úkolem znalce je dle výroku I. a II. v usnesení č. j. 167 EX 50991/13-44: a) ocenit nemovité věci určit obvyklou cenu všech nemovitých věcí a jejich příslušenství ve vlastnictví povinného, které jsou zapsané na LV č. 70 a LV č. 1124, tj.: - podíl ve výši id. 1/16 na pozemku parc. č. 1284 vč. příslušenství a stavby rodinného domu č. p. 114, která je součástí pozemku parc. č. 1284; vše v k. ú. Hlubočepy, obec Praha, okres Hlavní město Praha; - pozemek parc. č. 1282/4; v k. ú. Hlubočepy, obec Praha, okres Hlavní město Praha. b) určit příslušenství nemovitých věcí; c) zjistit věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva spojená s oceňovanými nemovitými věcmi, a to se zohledněním zjištěných věcných břemen, výměnků a nájemních či pachtovních práv obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu (§ 2 odst. 1. zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění – zákon o oceňování majetku), přičemž uvést, o jakou částku se vlivem zjištěného věcného břemene, výměnku nebo nájemního či pachtovního práva snížila obvyklá cena nemovitých věcí oproti stavu, kdy by zjištěným věcným břemenem, výměnkem nebo nájemním či pachtovním právem oceňované nemovité věci zatíženy nebyly; d) vyjádřit se, zda považuji nájemné či pachtovné (případně poměrnou část výnosu z věci) přiměřenou nájemnému či pachtovnému (případně poměrné části výnosu z věci) v místě a čase obvyklému a zda považuji věcné břemeno či výměnek za přiměřený výhodě oprávněné osoby a toto náležitě zdůvodnit.

2. Identifikace nemovitých věcí a informace o vlastníkovi dle KN Z výpisu z evidence katastru nemovitostí vyplývá, že se jedná o nemovité věci: * LV č. 70 pro k. ú. Hlubočepy, obec Praha, okres Hlavní město Praha, ze dne 26.1.2015 ALV:

Vlastník SJM Mergeščík František a Mergeščíková Jiřina, K Dalejím114/1, Hlubočepy, 152 00 Praha; Identifikátor: 391015/104, 415413/083; Podíl: 1/2 Mergeščík Jan, Kardašovská 774/10, Hloubětín, 198 00 Praha 9; Identifikátor: 640630/1198; Podíl: 1/16 Mergeščík Jindřích, K Dalejím 114/1, Hlubočepy, 152 00 Praha 5; Identifikátor: 760117/0291; Podíl: 1/16 Mergeščík Zdeněk, K Dalejím 114/1, Hlubočepy. 152 00 Praha 5; Identifikátor: 661012/0165; Podíl: 1/16 Mergeščíková Zdeňka, K Dalejím 114/1, Hlubočepy, 152 00 Praha; Identifikátor: 455222/064; Podíl: 5/16


Stránka 3 z 39


BLV:

Pozemky Parcela: Druh pozemku: Způsob využití: parc. č. 1284 zastavěná plocha a nádvoří Součástí je stavba: Hlubočepy, č. p. 114, rodinný dům Stavba stojí na pozemku p. č.: 1284


Výměra: 2 379 m

* LV č. 1124 pro k. ú. Hlubočepy, obec Praha, okres Hlavní město Praha ze dne 26.1.2015 ALV: BLV:

Vlastník Mergeščík Jindřich, K Dalejím 114/1, Hlubočepy, 152 00, Praha 5; Identifikátor: 760117/0291 Pozemky Parcela: Druh pozemku: Způsob využití: Výměra: 2 parc. č. 1282/4 ostatní plocha jiná plocha 141 m

3. Vymezení pojmů obvyklá cena a administrativní cena 3.1. Obvyklá cena Dle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ČÁST PRVNÍ, Hlava první, §2, Způsob oceňování majetku a služeb, odst. 1: „Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.“

3.2. Administrativní cena „Administrativní cena nemovitých věcí je cena určená podle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a podle prováděcí vyhlášky MF České republiky č. 199/2014.“

4. Hlavní používané zkratky KN – katastr nemovitostí; LV – list vlastnictví; ALV – vlastnické právo; BLV – nemovitosti; FLV – nabývací tituly a jiné podklady v zápisu; BPEJ - bonitované půdně ekologické jednotky; k. ú. – katastrální úřad; KP – katastrální pracoviště; č. j. – číslo jednací; č. – číslo; parc. č. – parcelní číslo; č. p. – číslo popisné; RD – rodinný dům; NP – nadzemní podlaží, PP – podzemní podlaží; IS – inženýrské sítě; KM – katastrální mapa; zap.pl. – započitatelná plocha


Stránka 4 z 39



B.Nález 5. PŘEDMĚT OCENĚNÍ 5.1. Prohlídka nemovitých věcí Prohlídka nemovitých věcí byla provedena při místním šetření konaném dne 4.2.2015 bez přítomnosti povinného a ostatních spoluvlastníků nemovitých věcí. Místní šetření tak mohlo být provedeno pouze z veřejně přístupných míst. Znalci i přes písemnou výzvu zaslanou povinnému a ostatním spoluvlastníkům nemovitých věcí nebyly poskytnuty podklady o oceňovaných nemovitých věcech. Povinný znalce telefonicky kontaktoval dne 4.2.2015, ale odmítl podat jakékoliv informace o oceňovaných nemovitých věcech s tím, že exekuci má již vyřešenou a nebude se mnou nic řešit. Povinný nijak nereagoval na žádost o zpřístupnění nemovitých věcí. V možnostech povinného bylo se ohledání nemovitých věcí účastnit a zpřístupnit tak i její interiér. Doporučený dopis s kontaktováním povinného a doporučené dopisy zaslané ostatním spoluvlastníkům nemovitých věcí nebyly vrácen prostřednictvím České pošty k mým rukám (kromě dopisu zaslaného panu Janu Mergeščíkovi – vrátil se z důvodu, že se odstěhoval), proto předpokládám, že byl povinný o místním šetření informován. Na místě bylo zanecháno písemné oznámení o provedení místního šetření s žádostí o poskytnutí součinnosti. Na tuto žádost nebylo do dne zpracování znaleckého posudku pozitivně reagováno. Tento znalecký posudek je proveden na základě požadavku objednatele pouze na základě informací zjištěných při místním šetření, z veřejně dostupných míst a z veřejně dostupných zdrojů. Ocenění je provedeno podle stavu nemovitých věcí ke dni místního šetření.

5.2. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Pro vypracování ocenění nemovitého majetku byly znalcem opatřeny nebo objednatelem poskytnuty tyto podklady: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 70 ze dne 26.1.2015, k. ú. Hlubočepy, obec Praha, okres Hlavní město Praha – vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem – viz. příloha Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1124 ze dne 26.1.2015, k. ú. Hlubočepy, obec Praha, okres Hlavní město Praha – vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem – viz. příloha Usnesení soudního exekutora JUDr. Igora Ivanko, č. j. : 167 EX 50991/13-44 ze dne 26.1.2015 Sdělení Úmč Prahy 5 ze dne 5.2.2015; č. j. OSI.Hl.114-5612/2015-Pak-U; vyřizuje: Ing. Kašpárek Petr; úřad městské části odpírá nahlédnutí do všech spisů k oceňovanému domu a pozemku Žádala jsem o: •

Stavební dokumentaci vč. technické zprávy a to půdorysy všech podlaží, řezy, pohledy

•

Stavební povolení, popřípadě jakékoliv informace o případných rekonstrukcích / modernizacích

Dále byly použity informace z následujících veřejně dostupných zdrojů: Informace zjištěné z katastru nemovitostí - www.cuzk.cz Kopie katastrální mapy, k. ú. Hlubočepy – dálkový náhled - viz. příloha


Stránka 5 z 39



Územní plán města Prahy - městská část Hlubočepy Informace získané při místním šetření Mapa oblasti – viz. příloha Barevná fotodokumentace pořízená při místním šetření – viz. příloha Záznam z prohlídky a zaměření nemovitých věcí Databáze realizovaných obchodů s nemovitými věcmi Povodňový plán ČR (www.dppcr.cz) www.reality.cz, www.sreality.cz, www.ceskereality.cz a další webové stránky realitních kanceláří, realitní noviny, informace z realitních kanceláří, konzultace s realitními makléři Zákony a vyhlášky: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. Vyhláška MF ČR č. 199/2014 Sb., k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon) a katastrální vyhláška č. 357/2013 Sb.; Státní správa zeměměřictví a katastru - www.cuzk.cz Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění zákonů č. 322/2006 Sb., č. 227/2009 Sb. a č. 444/2011 Sb., platný od 1. ledna 2012 a Vyhláška č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů Použitá literatura: Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. – soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. A kol. – Teorie oceňování nemovitostí, VIII. Vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009; ISBN 978-80-7204-630-0 Ing. David Dušek Ph.D - Základy oceňování nemovitostí. Praha: Oeconomica, 2011, ISBN 978-80-245-1818-3 Ing. Petr Ort, Ph.D – Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd 2006. 76 s. ISBN 80-7265085-8 Ing. Petr Ort, Ph.D – Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd. 2007. 100 s. ISBN 978-80-7265-101 Ing. Zbyněk Zazvonil – Odhad hodnoty pozemků. Praha: IOM 2007. 256 s. ISBN 978-80-245-1211-2. Ing. Zbyněk Zazvonil – Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress, s.r.o., 2006, ISBN 80-86929-14-0 Ing. Zbyněk Zazvonil – Odhad hodnoty nemovitosti, Ekopress, s.r.o., 2012, ISBN 978-80-86929-88-0 Ing. Renáta Schneiderová Heralová, Ph.D. – Oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze 2011, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04032-4 Luboš Dörfl, Jindřich Kratěna, Petr Ort, Vladimír Vácha - Soudní znalectví, České vysoké učení technické v Praze, 2009, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04307-3


Stránka 6 z 39



Ivan Brož, Luboš Dörfl, Vladimír Vácha – Soudní znalectví, Chronologický přehled předpisů pro oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze, 2011, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04854-2 Časopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno, ročníky 1996 až 2015 Odborný čtvrtletník „Odhadce a oceňování majetku“ vydaný Českou komorou odhadů majetku, Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1, ročníky 2003 až 2015 Časopis „Znalec“ vydávaný Komorou soudních znalců ČR, o. s., ročníky 2010 až 2015

5.3. Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku Prohlášení: Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady: Veškeré informace o předmětu ocenění byly převzaty od objednatele. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti poskytnutých podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Při zpracování tohoto znaleckého posudku nebyly prováděny žádné sondy do stavebních konstrukcí, a proto nemůže být hodnocen stavebně technické stav zakrytých konstrukcí. Je předpokládáno, že zakryté a nedostupné konstrukce a prvky jsou v dobrém stavu. Při zpracování tohoto znaleckého posudku nebyl proveden statický průzkum, a proto není hodnoceno statické zajištění objektů. Věcná omezení: S výslednou obvyklou cenou uvedenou v tomto ocenění je kalkulováno pro účely uvedené v zadání znaleckého úkolu. V případě použití výsledné obvyklé ceny pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé. Skutečná cena zaplacená při transakci týkající se předmětu ocenění se může lišit od výsledné obvyklé ceny určené tímto oceněním díky takovým faktorům, jakými jsou motivace smluvních stran, zkušenosti smluvních stran s vyjednáváním, struktura transakce (např. způsob financování, přechod kontroly, atd.) nebo jiným faktorům, které jsou pro danou transakci jedinečné. Časové omezení: Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto znaleckého posudku, a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít odpovědnost.

5.4. Práva a závady spojené s předmětem ocenění Věcná břemena - oprávnění Ve prospěch oceňovaných nemovitých věcí nejsou dle výpisů z katastru nemovitostí (sekce B1 – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by zvyšovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí.


Stránka 7 z 39



Věcná břemena - povinnosti K tíži oceňovaných nemovitých věcí nejsou dle výpisů z katastru nemovitostí (sekce C – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by snižovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 70 a LV č. 1124 ze dne 26.1.2015 váznou na oceňovaných nemovitých věcech zástavní práva – viz. přiložená LV část „C Omezení vlastnických práv“. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna. Předkupní práva K oceňovaným nemovitým věcem nejsou dle výpisů z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. Užívací nebo jiná obdobná práva Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná práva. Omezení vlastnického práva Z výpisu z katastru nemovitostí LV č. 70 a LV č. 1124 ze dne 26.1.2015 dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňovaných nemovitých věcí nařízeny exekuce a byly vydány exekuční příkazy k prodeji nemovitých věcí - viz. přiložená LV část „C - Omezení vlastnických práv“. Dále je ve výpisu z katastru nemovitostí LV č. 70 ze dne 26.1.2015 uvedena v sekci „C“ půjčka od ČSTSP 34100 Kč – SJM, a pravděpodobně s tím spojené omezení převodu nemovitosti podle § 58 občanského zákoníku. Obojí je dle listiny: Dohoda o omezení převodu nemovitosti RIII 35/1966, POLVZ: 53/1966. To však vzhledem k účelu znaleckého posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závady a není s nimi v tomto znaleckém posudku uvažováno. Jiné závady – plomba „P“ Na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 70 a LV č. 1124 ze dne 26.1.2015 je dále u nemovitých věcí uvedena plomba „P“ – údaje výpisu jsou dotčeny změnou právních vztahů: - č. j.: Z- 3809/2015-101. Předmětem řízení je „poznámka“; povinný: Mergeščík Jindřich; oprávněný: Pražská plynárenská; soudní exekutor: JUDr. Bayer Aleš JUDr. Aleš Bayer. - č. j.: V-4290/2015-101. Předmětem řízení je „zástavní právo“; zástavce: Mergeščík Jindřich; zástavní věřitel: Pražská plynárenská; soudní exekutor: JUDr. Bayer Aleš JUDr. Aleš Bayer. Tyto skutečnosti nejsou ve znaleckém posudku zohledněny.


Stránka 8 z 39



5.5. Dokumentace a skutečnosti Pro vyhotovení tohoto znaleckého posudku jsem měla k dispozici podklady, které uvádím v bodě č. 1.4. tohoto znaleckého posudku, popř. při nesouladu skutečného stavu s doloženými dokumenty se vychází ze skutečného užití nemovitých věcí. Při místním šetření nebylo umožněno provést zaměření, ze stavebního úřadu, od povinného či ostatních spoluvlastníků nemovitých věcí nebyla získána stavební dokumentace, a proto muselo být přistoupeno k převzetí venkovních rozměrů z katastrální mapy, výšky jsou odhadnuty.

6. METODY OCENĚNÍ 6.1. Nákladový způsob ocenění Nákladový způsob ocenění zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitých věcí (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domnívám se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitých věcí, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení.

6.2. Výnosový způsob ocenění Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitých věcí. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto prostory pronajímat. To se však u podobných objektů sloužících pro rezidenční bydlení nepředpokládá. Odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění u objektů sloužících pro rezidenční bydlení neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikuji.

6.3. Srovnávací způsob ocenění Srovnávací metoda, též komparativní metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určitých nemovitých věcí a to určení její obvyklé ceny. Srovnatelné hodnoty nemovitých věcí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele znaleckého posudku či o realitní inzerci. Obvyklá cena nemovitých věcí se podle této metody získá vynásobením stanovené střední hodnoty srovnávaných nemovitých věcí po úpravě hodnototvornými faktory a měrné jednotky, na základě které jsou oceňované nemovité věci srovnávány. U rezidenčních nemovitých věcí je při dostatku informací za měrnou jednotku obvykle zvolena tzv. „započitatelná plocha“. Tato měrná jednotka se běžně užívá v praxi u většiny bank působících na českém trhu hypotečních úvěrů, její výpočet se provádí podle zásad schválených Pracovní skupinou oceňování majetku při České bankovní asociaci.


Stránka 9 z 39



6.4. Metody aplikované v ocenění V tomto znaleckém posudku se určuje obvyklá cena předmětu ocenění. Z výše popsané definice vyplývá, že obecně nejsprávnějším způsobem, jak určit výši obvyklé ceny nemovitých věcí, je použití tzv. srovnávacího způsobu ocenění - srovnávací metody, která spočívá v porovnání ceny oceňovaných nemovitých věcí s cenou porovnatelných nemovitých věcí, které byly v nedávné době prodány. Při volbě způsobu určení obvyklé ceny jsem nejprve analyzovala teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění jsou pozemek se stavbou rodinného domu a příslušenstvím a pozemek zahrady, u kterého je většinou možné nalézt statisticky významný soubor obdobných nemovitých věcí na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domnívám se, že je vhodné pro ocenění použít metodu srovnávací. V tomto znalecké posudku je pro srovnání vypočtena taktéž administrativní cena vypočtená nákladový způsobem pomocí aktuální oceňovací vyhlášky. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování.

7. CELKOVÝ POPIS NEMOVITÝCH VĚCÍ 7.1. Poloha a vnější vlivy Popis polohy: Oceňované nemovité věci se nachází v jižní části Prahy, při levém břehu řeky Vltavy, v městské části a katastrálním území Hlubočepy, v souvisle zastavěné části obce. Konkrétně se jedná o východní část ulice K Dalejím – první rodinný dům po levé straně při příjezdu z ulice Hlubočepská. Absolutní centrum Prahy (Václavské náměstí) je vzdáleno cca 8 km jízdy autem severním směrem. V okolí převažuje zeleň - přírodní parky Prokopské údolí a Dalajské údolí. Z místa je vidět kamenný železniční most trati zvané Pražský semmering, okolo objektu vede naučná stezka a zelená turistická trasa. Okolní zástavba: Jedná se o tradiční lokalitu bydlení, v nejbližším okolí převažuje původní zástavba zděných rodinných domů. V místě je hluk od spíše méně frekventované železniční tratě a okolo procházejících turistů a projíždějících cyklistů. Les vzdálen cca 150 m. Občanská vybavenost: V docházkové vzdálenosti je k dispozici základní občanská vybavenost – obchod s potravinami, restaurace, MŠ. Potřebná občanská vybavenost je k dispozici v rámci městské části Hlubočepy, veškerá pak v rámci celé Prahy v dosahu MHD. Dopravní dostupnost: Lokalita je dobře dostupná osobní i veřejnou dopravou, hlavní silnice K Barrandovu je vzdálena 1,5 km. Na Barrandovský most je to 3,5 km. Z veřejné dopravy je v ulici Hlubočepská asi 400 m pěšky východní směrem zastávka autobusů MHD, které zajišťují spojení na nejbližší metro „B“ Smíchovské nádraží za cca 11 minut, do centra města (Václavské náměstí) je to cca 22 minut. Vlaková stanice Praha-Hlubočepy je vzdálena cca 400 m pěšky západním směrem. Vlakem je to 5 minut na Smíchovské nádraží.


Stránka 10 z 39



Přístup a příjezd k nemovitým věcem: Pozemek parc. č. 1284 je přístupný přes cizí pozemek parc. č. 1282/6 (ostatní plocha / jiná plocha; vlastník: SJM Řežáb Jan Ing. a Řežábová Irena Ing.), na který navazuje zpevněná veřejná komunikace, ulice K Dalejím - pozemek parc. č. 1687/1 (ostatní komunikace / ostatní plocha; vlastník: Hlavní město Praha). Ke vstupu do objektu či na další oceňovaný pozemek parc. č. 1282/4 je však nutné jít ještě přes další cizí pozemek parc. č. 1282/5 (ostatní plocha – jiná plocha; vlastník: Mergeščíková Jiřina – spoluvlastník rodinného domu č. p. 114). K oceňovaným nemovitým věcem není pravděpodobně zajištěn právní přístup. Parkovací možnosti: Parkování je možné v ulici a také za bránou na parc. č. 1284. Příjezd autem na pozemek parc. č. 1284 je však možný pouze přes cizí pozemek parc. č. 1282/5 – vlastníkem je spoluvlastník rodinného domu č. p. 114 paní Jiřina Mergeščíková. Inženýrské sítě: Z inženýrských sítí jsou v místě pravděpodobně k dispozici elektřina, vodovod, kanalizace a plyn. Na okraji pozemku je proveden sloupek s přípojkou elektřiny a plynu, provedeno je pravděpodobně napojení na veškeré inženýrské sítě.

7.2. Rodinný dům č. p. 114, který je součástí p. č. 1284, a příslušenství Předmětem ocenění je podíl ve výši id. 1/16 na rodinném domě č. p. 114, který je součástí pozemku parc. č. 1284. Samostatný rodinný dům obdélníkového tvaru s navazující přístavbou je pravděpodobně z převažující části podsklepený, má 2 obytné nadzemní podlaží a stavebně neupraveného podkroví (půdní prostor). Na pozemku u objektu se nachází vedlejší stavby – kůlny, které tvoří příslušenství. Oceňované pozemky jsou oplocené, udržované a společně se stavbami tvoří funkční celek. Dispoziční řešení Nebylo zjištěno. Vstup do objektu je možný ze dvora z jihu, v každém nadzemním podlaží se pravděpodobně nachází cca 4 obytné místnosti a příslušenství. Ve 2.NP je jižně orientovaná zimní zahrada. Stavba je pravděpodobně zcela podsklepena, protože podlaha 1.NP je nad úrovní okolní terénu. Půdní prostor není upraven – ve střeše ani štítové straně objekt nejsou žádná okna. V 1.NP uprostřed objektu směrem do ulice je umístěn výdech pravděpodobně od plynového kotle. S ohledem na velikost objektu předpokládám dvougenerační uspořádání (na vstupní brance jsou 2 zvonky). Objekt pravděpodobně nelze v současném stavu jednoduchou stavební úpravou rozdělit v poměru dle oceňovaného spoluvlastnického podílu id. 1/16, lze jej však pravděpodobně rozdělit na 2 obdobné poloviny. Způsob využití / skutečné užívání objektu / nejlepší možné využití Dle výpisu z katastru nemovitosti je způsob využití objektu „rodinný dům“, což je pravděpodobně v souladu se skutečným a také nejlepším možným využitím. Konstrukční řešení a technické vybavení POPIS EXTERIÉRU: Doba výstavby: dle odborného odhadu byl dům postaven před cca 90-ti lety


Stránka 11 z 39



Počet podlaží: 1 podzemní podlaží + 2 nadzemní podlaží + půdní prostor Základy: betonové Nosné konstrukce: zděné z pálených plných cihel Stropy: pravděpodobně dřevěné trámové s rovným podhledem Střecha: tvar - kombinace polovalbové a sedlové střechy 1x vikýř, krov dřevěný Krytina střechy: pálené tašky Klempířské konstrukce: podokapní žlaby, dešťové svody, oplechování okenních parapetů a střešních prostupů z pozinkovaného - částečně zkorodovaný Vnější povrchy: omítka břizolitová Vstupní dveře do objektu: pravděpodobně dřevěné do kovových zárubní Okna: plastová s izolačním zasklením, 3x dřevěná původní směrem do ulice ve střední části objektu Bleskosvod: není proveden Komíny: 2x POPIS INTERIÉRU (výchozí předpoklad uvažovaný ve znaleckém posudku): Vnitřní povrchy: dvouvrstvé vápenocementové omítky Obklady: keramické v koupelnách a v kuchyních za kuchyňskou linkou Schody: konstrukce: dřevěná či betonová Dveře: dřevěné hladké plné a prosklené s dřevěnými zárubněmi a dřevěnými prahy Povrch podlah: dle účelu užití místnosti: dřevěné, z PVC a keramické dlažby Vytápění: ústřední plynovým kotlem, deskové či litinové radiátory Ohřev teplé vody: el. bojler Vnitřní vodovod: je proveden rozvod studené i teplé vody Hygienické vybavení: opotřebované – 2x vana, umyvadlo a WC Vnitřní kanalizace: odkanalizování z kuchyně, koupelen a WC do veřejného řádu Vnitřní plynovod: je proveden přívod k plynovému kotli Elektroinstalace: kompletní rozvody světelného proudu (230V) Výtahy: nejsou Vybavení kuchyní: opotřebované kuchyňské linky s dřezem a elektrickým či plynovým sporákem Údržba: běžná Pozn.: Vnitřní prohlídka nemohla být provedena, vnitřní konstrukční prvky jsou proto uvažovány vzhledem ke stavu a stáří stavby jako standardní opotřebované - typické pro daný typ objektu; jejich provedení tedy může být ve skutečnosti odlišné.

Informativní odhad obestavěného prostoru rodinného domu č. p. 114 - odměřeno z KM Podlaží

Výpočet

1.PP 1.NP

12,8*9,45 12,8*9,45+4,1*4,6 12,8*9,45 4,1*4,6

2.NP půdní prostor

Konstrukční výška 2,4 3,2 3,2 2,6

m m m m

Zastavěná plocha 120,96 139,82 120,96 18,86

Obestavěný prostor 2

m 2 m 2 m 2 m

12,8*9,45*4,7*0,5-4,7*2,35*1/3+2 - sedlová a částečně polovalbová střecha

3

m 3 m 3 m 3 m

281 m

Obestavěný prostor - zaokrouhleno na celé číslo Zastavěná plocha 1.NP - zaokrouhleno na celé číslo Zastavěná plocha všech podlaží - zaokrouhleno na celé číslo Zastavěná plocha nadzemních podlaží - zaokrouhleno na celé číslo

290 447 387 49

3

1 164 m

3

2

140 m 2 401 m 2 280 m

Výpočet poměru započitatelné / zastavěné plochy: 22,88 zastavěná plocha - obvodové zdivo 8,97 zastavěná plocha - vnitřní příčky 31,85 zastavěná plocha celková všemi zdmi Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 12 z 39



108,16 započitatelná plocha: zastavěná plocha RD - zastavěná plocha zdmi 0,77 poměr vypočtená započitatelná plocha / zastavěná plocha Pozn.: V 1.PP bývá zpravidla použito širší zdivo obvodových stěn, a proto je koeficient poměru započitatelné ku zastavěné ploše podlaží snížen z 0,77 pro nadzemní podlaží na 0,75. Informativní odhad vnitřní výměry místností rodinného domu č. p. 114 Podlaží

Místnost

vnitřní výměra - odhad 0,75 x zastavěná plocha 1.PP Započitatelná plocha 1.PP vnitřní výměra - odhad 0,77 x zastavěná 1.NP plocha 1.NP Započitatelná plocha 1.NP vnitřní výměra - odhad 0,77 x zastavěná 2.NP plocha 2.NP Započitatelná plocha 2.NP 1.PP

Podlahová plocha

Zohledněno

90,72

50%

Započitatelná plocha 45,36 m

2

2

45,36 m 107,66

100%

107,66 m

2

2

107,66 m 107,66

100%

107,66 m

2

2

107,66 m

Celková započitatelná plocha - zaokrouhleno na celé číslo (zap.pl.)

261 m

2

Stáří a stavebně technický stav Objekt byl postaven dle odborného odhadu před cca 90-ti lety. Prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) jsou prozatím v ucházejícím stavu pro svojí funkčnost. U prvků krátkodobé životnosti (PKŽ) v interiéru předpokládám zhoršený – nevalný stav. V nedávné době byla vyměněna většina oken za plastová, současně byla pravděpodobně provedena zimní zahrada. Plynový kotel ústředního topení bude také novější. Ve zhoršeném stavu jsou klempířské konstrukce, které jsou částečně zkorodované, v okolí dešťových žlabů se na fasádě objevují mapy od vlhkosti a částečně opadává omítka – nevylučuji možnost zatékání do objektu. Celkově hodnotím stav objektu jako střední až nevalný, vybavení předpokládám standardní opotřebované. Objekt je bez viditelných statických poruch. Příslušenství a přípojky inženýrských sítí -

Venkovní úpravy a) b) c) d)

-

Přípojky inženýrských sítí – elektřina, kanalizace, vodovod, plyn (součást pozemku) Oplocení – zděná podezdívka se zděnými sloupy a dřevěnou výplní Vjezdová brána – kovová konstrukce s dřevěnou výplní Zpevněné plochy – betonové

Kůlna II. a III. – jedná se o pravděpodobně o 2 zděné stavby nacházející se v jižní části pozemku parc. č. 1284, které jsou na sebe napojeny, nejsou však řádně zakresleny v katastrální mapě. Stavby nebylo z veřejně přístupných míst vidět. Stavby mají dle fotomapy plochou střechu, krytinu z asfaltové lepenky. Ve výpočtu je uvažuji dohromady, vzhledem k tomu, že mi není známa hranice, kde končí kůlna II a začíná kůlna III. Jejich stav je pravděpodobně nevalný, stáří odhaduji na cca 60 let. Informativní odhad obestavěného prostoru kůlny II. a III. Podlaží

Výpočet

1.NP

12,9*10,75-8,9*5,95*0,5

Obestavěný prostor - zaokrouhleno na celé číslo Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Konstrukční výška 2,8 m

Zastavěná plocha 2 112,20 m

Obestavěný prostor 3 314 m 314 m

3

Stránka 13 z 39



7.3. Pozemek zapsaný na LV č. 70 Předmětem ocenění je podíl ve výši id. 1/16 na pozemku parc. č. 1284, který je zapsán na LV č. 70 pro k. ú. Hlubočepy, obec Praha, okres Hlavní město Praha. Výměra pozemku byla převzata z podkladů z evidence katastru nemovitostí a nebyla podrobně ověřována. Předpokládám nezávadnost (ekologická – kontaminace, radon, hladina spodní vody, základové poměry). Sousední parcely (info z www.cuzk.cz): parc. č. 1284: 1282/1, 1282/3, 1282/4, 1282/5, 1282/6, 1282/7 Pozemek parc. č. 1284

Pozemek je rovinný, má lichoběžníkovitý tvar, ve své severní části je zastavěn rodinným domem č. p. 114, v jižní části je zastavěn vedlejšími stavbami – kůlnami II. a III. Nezastavěná část pozemku má pravděpodobně zpevněný betonový povrch. Pozemek severní stranou sousedí s veřejnou příjezdovou komunikací na parc. č. 1687/1, přístup do dvora je však bránou z pozemku parc. č. 1282/5. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí částečně v souladu se skutečným stavem. Zakreslení vedlejších staveb v katastrální mapě není v souladu se skutečným stavem.

7.4. Pozemek zapsaný na LV č. 1124 Předmětem ocenění je pozemek parc. č. 1282/4, který je zapsán na LV č. 1124 pro k. ú. Hlubočepy, obec Praha, okres Hlavní město Praha. Výměra pozemku byla převzata z podkladů z evidence katastru nemovitostí a nebyla podrobně ověřována. Předpokládám nezávadnost (ekologická – kontaminace, radon, hladina spodní vody, základové poměry). Sousední parcely (info z www.cuzk.cz): parc. č. 1282/4: 1282/1, 1282/5, 1284


Stránka 14 z 39



Pozemek parc. č. 1282/4

Pozemek je rovinný, má obdélníkovitý tvar, v severovýchodním rohu pozemku je zastavěn stavbou kůlny I., která není zakreslena v katastrální mapě. Část pozemku má zpevněný povrch ze zámkové dlažby a část pozemku má travnatý povrch. V centrální části je do země zahloubený demontovatelný bazén. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí částečně v souladu se skutečným stavem. V katastrální mapě není zakreslena kůlna I. Ve znaleckém posudku předpokládám, že k pozemku náleží následující příslušenství, které se nachází na oceňovaném pozemku. Příslušenství a přípojky inženýrských sítí -

Venkovní úpravy a) Přípojka elektřiny b) Oplocení – ze zděné podezdívky se zděnými sloupy a dřevěnou výplní c) Zpevněné plochy – venkovní – zámková dlažba

-

Kůlna I. – zděná stavba stojící v severovýchodním rohu pozemku parc. č. 1282/4. Jedná se o jednopodlažní stavbu z šedých tvárnic, s mírnou pultovou střechou s dřevěnou konstrukcí, oplechováním a krytinou z asfaltové lepenky, dřevěnými svlakovými šoupacími dveřmi, částečně omítnutou fasádou. Stáří stavby odhaduji na cca 10 let, stav je střední. Informativní odhad obestavěného prostoru kůlny I. Podlaží

Výpočet

1.NP

6,6*3,5

Obestavěný prostor - zaokrouhleno na celé číslo


Konstrukční výška 2,2 m

Zastavěná plocha 2 23,10 m

Obestavěný prostor 3 51 m 51 m

3

Stránka 15 z 39



7.5. Využití ploch – územní plán Podle územního plánu města Prahy se oceňované pozemky nachází v území vymezeném jako „OB“ - čistě obytné.

Funkční využití: Stavby pro bydlení, byty v nebytových domech (viz výjimečně přípustné využití). Mimoškolní zařízení pro děti a mládež, mateřské školy, ambulantní zdravotnická zařízení, zařízení sociální péče. Zařízení pro 2 neorganizovaný sport, obchodní zařízení s celkovou plochou nepřevyšující 200 m prodejní plochy (to vše pro uspokojení potřeb území vymezeného danou funkcí). Doplňkové funkční využití: Drobné vodní plochy, zeleň, cyklistické stezky, pěší komunikace a prostory, komunikace vozidlové, nezbytná plošná zařízení a liniová vedení technického vybavení (dále jen TV). Parkovací a odstavné plochy, garáže pro osobní automobily (to vše pro uspokojení potřeb území vymezeného danou funkcí). Výjimečně přípustné funkční využití: Lůžková zdravotnická zařízení, církevní zařízení, malá ubytovací zařízení, školy, školská a ostatní vzdělávací zařízení, kulturní zařízení, administrativa a veterinární zařízení v rámci staveb pro bydlení při zachování dominantního podílu bydlení, ambasády, sportovní zařízení, zařízení veřejného stravování, nerušící služby místního významu. Stavby, zařízení a plochy pro provoz Pražské integrované dopravy (dále jen PID). Zahradnictví, doplňkové stavby pro chovatelství a pěstitelské činnosti, sběrny surovin.

7.6. Povodňový plán ČR Dle dálkového náhledu do povodňových map ČR (www.dppcr.cz) se pozemky nenachází v záplavové oblasti.


Stránka 16 z 39



7.7. Shrnutí Adresa: Praha 5 - Hlubočepy, K Dalejím č. p. 114 č. o. 1 - zděný RD č. p. 114 s pozemkem a příslušenstvím - podíl id. 1/16 Nemovité věci: - pozemek parc. č. 1282/4 s příslušenstvím Zděný RD č. p. 114 s pozemkem a příslušenstvím - podíl id. 1/16 Stavební stav: Dispozice: Podlažnost: Obestavěný prostor (OP): Započitatelná plocha (zap.pl.):

předpokládám střední (exteriér) až nevalný (interiér) neznámá - pravděpodobně dvougenerační uspořádání 1.PP + 1.NP + 2.NP + půda

Realizovatelnost: Výměra pozemku: Obestavěný prostor (OP): Realizovatelnost:


1 164 m

3

261 m

2

velmi obtížná

Vybavení: Příslušenství a IS: Výměra pozemku:

51 m velmi obtížná

Kůlna II. a III.; Venkovní úpravy 2 379 m

Zast. plocha 1.NP:

140 m

2

Zastavěná plocha nadzemních podlaží:

280 m

2

IPP:

0,739

OP / zap.pl.:

4,465

Pozemek parc. č. 1282/4 s příslušenstvím 2 Příslušenství a IS: 379 m 3

předpokládám standardní opotřebované

Zast. plocha 1.NP: Poznámka:

Kůlna I., Venkovní úpravy 23 m

2

není zajištěn z veřejné komunikace

Stránka 17 z 39



C.Posudek 8. URČENÍ OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY 8.1. Určení obvyklé ceny srovnávacím způsobem 8.1.1. Rodinný dům č. p. 114 s pozemkem a příslušenstvím Srovnávací kritéria V porovnávací hodnotě nemovitých věcí byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitých věcí v obdobných lokalitách. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty: K 1 - Koeficient polohy v sobě odráží rozdíl lokality a umístění nemovitých věcí v daném místě především z hlediska: umístění nemovitých věcí v obci (zda se jedná o souvisle zastavěné území, či okraj obce); občanské vybavenosti; dopravní dostupnosti centra obce a dopravního spojení; možnosti dalšího rozvoje; okolní zástavby, obyvatelstva, životního prostředí; parkovací možnosti v okolí nemovitých věcí; atraktivitě okolí; změny v okolí s vlivem na obvyklou cenu nemovitých věcí. K 2 - Koeficient pozemku zohledňuje rozdíl ve velikosti výměry, orientaci, tvaru, stavu a využitelnosti porovnávaných a oceňovaných pozemků a možnost dalšího rozšíření a výstavby v dané lokalitě. K 3 - Koeficient stavu v sobě odráží stavebně technický stav nemovitých věcí, stáří, provedené rekonstrukce, materiálové provedení nosných konstrukcí; morální opotřebení. K 4 - Koeficient vybavení, příslušenství v sobě odráží standard vybavení nemovitých věcí mj. vytápění, základní příslušenství, venkovní úpravy, vedlejší stavby tvořící příslušenství. K 5 - Koeficient velikost nemovitých věcí v sobě odráží velikost nemovitých věcí zejména z hlediska jejich započitatelné plochy. K 6 - Koeficient napojení na sítě (přípojky) v sobě odráží napojení na veřejné a vlastní sítě. K 7 - Koeficient zdroje vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitých věcech daného typu, úpravu dle kvality informace o reprezentantech. U nabídkových cen se bude cena redukovat koeficientem 0,8 až 0,9, kterým by měla být vyjádřena skutečnost, že realizované ceny u nemovitých věcí tohoto typu bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové. Koeficient zdroje dále v sobě odráží datum uskutečnění prodeje, příp. pouze dosud nerealizovaný prodej. Okruh potencionálních investorů. K 8 – Koeficient právní vztahy v sobě odráží vliv právních vztahů na prodejnost nemovitých věcí, věcná břemena a jiné závady váznoucí na nemovitých věcech. K 9 – Koeficient ostatní v sobě odráží ostatní skutečnosti výše neuvedené, mj. celkový dojem. - okruh potencionálních investorů Stanovení hodnoty koeficientů Hodnota koeficientu = 1 odpovídá shodnosti oceňovaných nemovitých věcí se zvoleným reprezentantem v daném hledisku. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku lepší než oceňované nemovité věci


Stránka 18 z 39



(např. má lepší polohu, lepší tvar pozemku, větší výměru, lepší stav či vybavení atp.), odpovídá koeficient < 1. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku horší než oceňované nemovité věci, odpovídá koeficient > 1. Oceňování spoluvlastnického podílu na nemovitých věcech Prodejnost spoluvlastnického podílu je dle zkušeností výrazně nižší, než pouhé procentuální vyčíslení podílu z celkové ceny nemovitých věcí. Reálnou prodejnost takovéhoto podílu odhaduji na 80% obvyklé ceny, vzhledem k tomu, že spoluvlastnický podíl o velikosti id. 1/16 je pro kupujícího výrazně méně atraktivní z důvodu možných komplikací při užívání s dalšími spoluvlastníky. Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 70 ze dne 26.1.2015 mají nemovité věci celkem 5 spoluvlastníků. Snižování ceny při oceňování spoluvlastnického podílu na nemovitých věcech z důvodu spoluvlastnictví nemá výslovný základ v právních předpisech. Městský soud v Praze v usnesení ze dne 18.2.2009 č. j. 16 Co 53/2009-75 rozhodl o změně usnesení o ceně č. j. 067 EX 2340/08-100 tak, že snížil cenu spoluvlastnického podílu z důvodu, že se jedná o menšinový podíl: "Cena tohoto menšinového podílu nemůže být stanovena pouhým vynásobením ceny nemovitosti a menšinového podílu. Odvolacímu soudu je z jeho činnosti známo, že v takovém případě znalci cenu spoluvlastnického podílu obvykle snižují o 10 % až 20 %." Oceňování nemovitých věcí při exekuční dražbě V posledních letech neustále stoupá počet nucených dražeb, přiměřeně k tomuto růstu však nestoupají výnosy. Průměrná dosažená cena vydražením se snižuje, což je částečně způsobeno malou atraktivitou dražených nemovitých věcí, ale také přesyceností trhu. Převážně se jedná o nemovité věci v lokalitách s nízkou koupěschopností obyvatel a v kombinaci s vysokou nezaměstnaností se často daří nemovité věci vydražit až na několikátý pokus za velmi nízkou cenu. Ve vypočtené srovnávací hodnotě nemovitých věcí je také zohledněn fakt, že je znalecký posudek vypracován pro účely exekučního řízení. Tím se rozumí skutečnost, že oceňované nemovité věci by měly být rychle obchodovatelné za určenou cenu. Při exekuční dražbě nemovitých věcí daň z převodu odvádí kupující, samotný způsob prodeje nemovité věci v dražbě a také omezené možnosti financování omezují množství potenciálních kupujících. Nejvyšší soud České republiky uvádí v rozsudku č. 20 Cdo 1083/2005 „Pro úplnost je vhodné uzavřít, že smyslem relativně samostatné fáze řízení o určení ceny nemovitosti není určení zjištění takové ceny postihované nemovitosti, za kterou bude prodána, ale stanovení podkladu pro nejnižší podání. Až samotný výsledek dražby může odpovědět na otázku, jakou má nemovitost hodnotu, za níž může být obecně prodána. Pokud je tedy tržní cena nemovitosti vyšší než cena uvedená v dražební vyhlášce, pak se tato skutečnost projeví při samotné dražbě.“ Analýza trhu - pozemky s rodinnými domy a příslušenstvím 1.) www.sreality.cz Nabídka nemovitých věcí v městské části Hlubočepy - bylo nalezeno celkem 14 rodinných domů s nabídkovou cenou od 10.850.000 Kč do 34.900.000 Kč. 2.) www.reality.cz Nabídka nemovitých věcí v městské části Hlubočepy - bylo nalezeno celkem 8 rodinných domů s nabídkovou cenou od 9.190.000 Kč do 27.500.000 Kč.


Stránka 19 z 39



3.) www.ceskereality.cz Nabídka nemovitých věcí v městské části Hlubočepy - bylo nalezeno celkem 9 rodinných domů s nabídkovou cenou od 9.990.000 Kč do 34.900.000 Kč. 4.) http://www.eurodrazby.cz Na tomto serveru byla v městské části Hlubočepy nalezena 1 neuskutečněná nedobrovolná dražba pozemků se stavbou rodinného domu a příslušenstvím: Neuskutečněná dražba Adresa: Na Žvahově 199/7, Praha 5 Samostatně stojící rodinný dům, podsklepený, má dvě nadzemní podlaží a stavebně upravený půdní prostor. RD obsahuje bytovou jednotku 7+1, je postaven na mírně svažitém pozemku a je částečně zapuštěný oproti úrovni přístupové komunikace. Základy jsou betonové, nosná konstrukce je zděná, střecha je stanová s půdní vestavbou. Střešní krytina Popis: je asfaltová, na plochých částech plechová, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu, bleskosvod je osazen. Okna jsou dřevěná špaletová, vstupní dveře jsou dřevěné do ocelových zárubní opatřené mříží, vrata do garáže (v 1. podzemním podlaží) jsou dřevěné, vnější omítka je hladká. Rodinný dům je napojen na veřejný vodovodní a kanalizační řad, elektřinu a plyn. Příslušenství tvoří venkovní bazén.

Objekt: Dispozice: Podlažnost:

Stav: Vybavení:

zděný RD 7+1

Příslušenství:

1.PP+1.NP+2.NP+podkroví

střední standardní bazén, venkovní úpravy

Fotodokumentace:

Pozemek: Započitatelná plocha: Odhadní cena: Vyvolávací cena: 2 Odhadní cena Kč/m zap.pl.:


685 343 12 000 000 6 000 000

2

Zastavěná plocha: Obestavěný prostor:

m 2 m Kč Kč

34 960 Kč/m

2

m 3 1464,41 m

zdroj: www.eurodrazby.cz 2

datum: 29.10.2014

Stránka 20 z 39



Srovnávací metoda Oceňované nemovité věci Nemovité věci: Adresa:

samostatné RD Hlubočepy, K Dalejím 114/1

Vzdálenost cca od oc.nem.:

x

Reprezentant č. 1 samostatné RD Hlubočepy, Holyňská 349/3

Reprezentant č. 2 1/2 dvojdomu Hlubočepy, Nad Zlíchovem 263/3

Reprezentant č. 3

Reprezentant č. 4

samostatné RD

samostatné RD

Hlubočepy, Ke Smíchovu Velká Chuchle, 766/28 Radotínská 128/26

1,2 km

1,8 km

3,2 km

Vila z r. 1936. 1.NP je společenské, 2.NP a podkroví je klidové. V 1.PP je tělocvična, sklep, pracovna, WC a prádelna. Vytápění a ohřev vody je plynovým kotlem. Zahrada je udržovaná se vzrostlými stromy a bazénkem. Na pozemku jsou 2 garáže.

Dvougenerační RD ze 30. let , který je průběžně rekonstruovaný - interiér po celkové rekonstrukci. Parkovat lze na pozemku se vzrostlými stromy.

Reprezentant č. 5 samostatné RD Slivenec, Na Korálově 490/9

8 km

5,7 km

RD po část. rekonstrukci se 2 byty a garáží, rovinná zahrada, všechny IS + studna mimo provoz. V 1.NP jsou 3 místnosti, chodba, schody a koupelna s WC, ve 2.NP kuchyň, 2x pokoj, koupelna a WC. V podkroví je obývací pokoj s kk, pokoj, WC a půda. Celkem 2x koupelna a 3x WC. zděné

Průběžně udržovaný RD z r. 1973, větší rekonstrukce v r. 2010 nová dispozice, rozvody a napojení na veškeré IS. V koupelně v 1.NP je i sauna. Na pozemku je velká garáž s dílnou a venkovní bazén.

Fotografie:

Doplňující popis:

x

Konstrukční provedení:

RD je celý podsklepený, kde je kotelna, uhelna, technická místnost a další. V 1.NP je veranda, chodba, byt 2+1 a schodiště do patra do bytu 2+1 v podkroví. Lze provést 2 oddělené vstupy. Vytápění je ústřední kotlem na TP nebo elektrickým kotlem. S RD je užíván pozemek 294 m2 patřící Hl. m. Praha. zděné zděné

zděné

zděné

Dispozice:

neznámá pravděpodobně 2 byty

5+1/T/B

2+1 a 2+kk

2x 2+1

7+1+kk

6+1

Podlažnost:

1.PP + 1.NP + 2.NP + půda

1.PP + 1.NP + 2.NP + podkroví

1.PP + 1.NP + podkroví

1.PP + 1.NP + podkroví

1.NP + 2.NP + podkroví

1.NP + 2.NP

379 1 164 140 261

804 nezjištěn 102 230




1 027 nezjištěn 108 168

14 500 000

10 850 000

9 990 000

5 650 000

9 900 000

63 098

54 427

47 774

31 921

58 761

Výměra pozemku [m2]: Obestavěný prostor [m3]: Zastavěná plocha 1.NP [m2]: Započitatelná plocha [m2]: Nabídková / prodejní cena [Kč]: Cena [Kč / m2 zap.pl.]: Variační koeficient [%]:


zděné

21,26%

Stránka 21 z 39


Určení obvyklé ceny Srovnání pomocí indexové metody

K1 - Lokalita:

Hlubočepy, K Dalejím 114/1

K2 - Pozemek:

rovinný, převážně zastavěný, 379 m2

K3 - Stav:

střední (exteriér) až nevalný (interiér)

K4 - Vybavení, příslušenství:

standardní opotřebované, 2x kůlna

K5 - Velikost nemovitých věcí:

1.PP+1.NP+2.NP+půda, zap.pl. 261 m2

K6 - Napojení na sítě (přípojky):

E, K, P, V

K7 - Zdroj informací: K8 - Právní vztahy:

K9 - Ostatní:

v exekuci

samostatné RD; není zajištěn právní přístup

obdobná

hluk - ul. K Barrandovu, méně žádaná lokalita

dál od centra a občan. vybavenosti, hluk - vlak

dál od centra, méně žádaná lokalita

1,05

1,00

1,10

1,20

1,20

větší výměry,udržovaný

obdobný s porosty

větší, bez údržby

větší

větší

0,83 střední udržovaný 0,97 standardní, 2x garáž 0,95 více podlaží, menší RD 1,00 E, K, P, V 1,00 inzerce 0,80 bez exekuce 0,96

1,00 střední po reko. 0,95 dobré 0,95 menší RD bez půdy 0,95 E, K, P, V 1,00 inzerce 0,80 bez exekuce 0,96

0,82 střední až nevalný 1,00 opotřebované 1,00 menší bez půdy 0,98 E, K, V 1,02 inzerce 0,85 bez exekuce 0,96

0,96 střední, část.reko. 0,97 standardní, garáž 0,97 menší RD 0,94 E, K, P, V 1,00 inzerce 0,90 bez exekuce 0,96

0,82 dobrý po celkové reko. 0,90 dobré, garáž, bazén 0,90 menší RD 0,94 E, K, P, V 1,00 inzerce 0,85 bez exekuce 0,96

samostatné RD, lepší 1/2 dvojdomu, lepší celkový dojem; zajištěný celkový dojem; zajištěný přístup přístup

samostatné RD, lepší samostatné RD, horší samostatné RD, lepší celkový dojem; zajištěný celkový dojem; zajištěný celkový dojem; zajištěný přístup přístup přístup

0,85

0,88

0,85

0,95

0,85

0,30

0,30

0,20

0,10

0,10

31 084

33 080

31 538

29 877

26 695

30 535

8 102 956 6,99%

8 623 295

8 221 302

7 788 341

6 959 030

7 960 059

Váhy: Vážený průměr [Kč / m2 zap.pl.]: Vážený průměr [Kč]: Variační koeficient [%]:

hlučnější - tramvaje, auta a vlaky

Statistické údaje a určení obvyklé ceny Směrodatná odchylka [Kč]: Minimální upravená cena [Kč]: Průměr - směrodatná odchylka [Kč]: Aritmetický průměr [Kč]: Průměr + směrodatná odchylka [Kč]:

552 693 6 959 030 7 550 263 7 910 405 8 463 098

Maximální upravená cena [Kč]:

8 623 295


Stránka 22 z 39



Srovnávací hodnota celku (vážený průměr upravené ceny) [Kč]:

8 102 956

Úprava srovnávací hodnoty - podíl id. 1/16 na LV č. 70 v k. ú. Hlubočepy Úprava srovnávací hodnota - podíl id. 1/16 na LV č. 70 v k. ú. Hlubočepy Srážka za horší obchodovatelnost minoritních spoluvlastnických podílů

506 435 (odhad 80% z vypočtené srovnávací hodnoty)

Obvyklá cena (srovnávací hodnota po zaokrouhlení) - podíl id. 1/16 na LV č. 70 v k. ú. Hlubočepy

405 148 400 000

Mapa umístění reprezentantů - R1 – R5 reprezentant č. 1 až č. 5


Stránka 23 z 39



Ovlivňující kritéria pro určení obvyklé ceny Povyšující faktory: o dobrá dopravní dostupnost a návaznost o pravděpodobně napojení na kompletní IS o turisticky atraktivní příroda v okolí – Prokopské údolí Ponižující faktory: o předpokládaný střední až nevalný stav a standardní opotřebované vybavení o hluk od železnice, turistů a cyklistů – okolo domu vede frekventovaná naučná stezka a cyklostezka o relativně malá výměra pozemků o není zajištěn právní přístup a příjezd k oceňovaným nemovitým věcem. Jedná se o rizikovou skupinu, která je nevhodnou zástavou pro banky, proto potencionální okruh kupujících je výrazně nižší o vlastnictví nemovitých věcí více subjekty o na LV zapsaná několikerá omezení vlastnického práva, nejsou ve znaleckém posudku promítnuty, vzhledem k účelu znaleckého posudku Vyhodnocení nabídky a poptávky: V lokalitě Prokopského údolí je vyšší poptávka než nabídka rodinných domů. Oceňovaný objekt je však umístěn na rušném místě, potenciál na vytvoření luxusního bydlení se zahradou je malý (poptávaný segment trhu v daném místě a čase). Předmětem ocenění je pouze minoritní podíl na nemovitých věcech. Obchodovatelnost proto posuzuji jako velmi obtížnou. Vyhodnocení srovnávací metody Podle výše uvedeného porovnání a dle průzkumu trhu byly v uplynulé době inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňované nemovité věci, pozemky s rodinným domem v průměru od 5,65 mil. Kč do 14,5 mil. Kč 2 2 (tj. cca od 31.921 Kč/m do 63.098 Kč/m zap.pl.). Rodinné domy s největšími pozemky měli nejvyšší 2 2 nabídkovou cenu, která se pohybovala od 47.774 Kč/m zap.pl. do 63.098 Kč/m zap.pl. Důležitou roli v jednotkové ceně nemovitých věcí v tomto případě hraje velikost pozemku, konkrétní umístění, stav a vybavení. 2 Rozpětí redukovaných (upravených) cen: 26.695,- až 33.080,- Kč/m 2 2 Určená cena za 1 m u oceňované nemovité věci: 31.084,- Kč/m Po zohlednění hodnototvorných faktorů byla vypočtena srovnávací hodnota celku ve výši 8.102.956 Kč. Vzhledem k tomu, že se jedná o ocenění pouze id. podílu 1/16, byla uvažována srážka za horší obchodovatelnost spoluvlastnických podílů ve výši 80% z vypočtené srovnávací hodnoty. S ohledem na vyhodnocení veškerých skutečností určuji srovnávací hodnotu po srovnání s 5- ti reprezentanty po zaokrouhlení váženého průměru upravených nabídkových cen ve výši 400.000 Kč. Zdůvodnění obvyklé ceny Daný typ nemovitých věcí se v lokalitě běžně obchoduje, jedná se o zástavbu rodinných domů, které jsou užívány k bydlení. Odhad obvyklé ceny vychází z vyhodnocení nabídkových a realizovaných cen srovnatelných nemovitých věcí v dané lokalitě. Požadované nabídkové ceny se řídí v závislosti mj. na poloze, dopravní dostupnosti a občanské vybavenosti, standardu vybavení, velikosti pozemku a započitatelné plochy, nadzemního podlaží, stáří stavby, stavebně technického stavu, příslušenství a ostatních vlivů.


Stránka 24 z 39



Díky umístění na rušném místě, střednímu až nevalnému stavu, opotřebovanému vybavení, relativně malé výměře pozemku a vlastnictví nemovitých věcí více subjekty (negativní faktory), i přes umístění v Praze v místě s dobrou dopravní dostupností v Prokopském údolí s napojením na veškeré IS (pozitivní faktory) je však obchodovatelnost obdobných nemovitých věcí poměrně obtížná a spíše v delším časovém horizontu. Na základě porovnání s nabízenými nemovitými věcmi, s přihlédnutím k výše uvedenému určuji po zaokrouhlení obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí (podílu id. 1/16), v současném stavu ve výši 2 400.000,- Kč, tj. 21.551 Kč/m zap.pl.

8.1.2. Pozemek parc. č. 1282/4 Obdobné pozemky se obchodují pouze zřídka, záleží totiž na bonitě a koupěchtivosti majitele sousedních nemovitých věcí. K pozemku totiž není zajištěn právní přístup kromě majitelů sousedních nemovitých věcí. Srovnání nelze provést s pozemky určenými k zastavění RD dle regulativu OB – pozemek s ohledem na výměru nelze zastavět rodinným domem. Srovnávací kritéria V porovnávací hodnotě nemovitých věcí byly použity realizované ceny porovnatelných nemovitých věcí v obdobných lokalitách. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty: K 1 - Koeficient polohy v sobě odráží rozdíl lokality a umístění nemovitých věcí v daném místě především z hlediska: umístění nemovitých věcí v obci (zda se jedná o souvisle zastavěné území, či okraj obce); občanské vybavenosti; dopravní dostupnosti centra obce a dopravního spojení; možnosti dalšího rozvoje; okolní zástavby, obyvatelstva, životního prostředí; parkovací možnosti v okolí nemovitých věcí; atraktivitě okolí; změny v okolí s vlivem na obvyklou cenu nemovitých věcí. K 2 - Koeficient tvaru a svažitosti zohledňuje rozdíl ve svažitosti, orientaci, tvaru a využitelnosti porovnávaných a oceňovaných pozemků. K 3 - Koeficient stavu v sobě odráží stav pozemku, zda je udržovaný, obdělávaný, obhospodařovatelný, stav porostů a pastvy. K 4 - Koeficient vybavení IS a příslušenství v sobě odráží možnosti napojení na inženýrské sítě a příslušenství, např. venkovní úpravy, vedlejší stavby, studny, aj. K 5 - Koeficient velikost pozemku v sobě odráží celkovou výměru pozemku a případnou maximální možnou zastavitelnost. K 6 - Koeficient zdroje vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitých věcech daného typu, úpravu dle kvality informace o reprezentantech. Korekce realizovaných cen je provedena ve výši dle vývoje cen pozemků v čase podle HB indexu. K 7 – Koeficient právní vztahy v sobě odráží vliv právních vztahů na prodejnost nemovitých věcí, věcná břemena a jiné závady váznoucí na nemovitých věcech. K 8 – Koeficient přístupu v sobě odráží skutečnost, zda je zajištěn právní přístup k nemovitým věcem a jaký charakter má přístupová komunikace / cesta. K 9 – Koeficient ostatní v sobě odráží ostatní skutečnosti výše neuvedené, mj. celkový dojem. - okruh potencionálních investorů.


Stránka 25 z 39



Stanovení hodnoty koeficientů Hodnota koeficientu = 1 odpovídá shodnosti oceňovaných nemovitých věcí se zvoleným reprezentantem v daném hledisku. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku lepší než oceňovaná nemovitá věc (např. má lepší polohu, lepší tvar pozemku, větší výměru, lepší stav či vybavení atp.), odpovídá koeficient < 1. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku horší než oceňovaná nemovitá věc, odpovídá koeficient > 1. Srovnávací metoda Oceňované nemovité věci Adresa:

Reprezentant č. 1

Reprezentant č. 2

Hlubočepy, K Dalejím, p. Smíchov, U Nikolajky, p. Smíchov, Ostrovského, č. 1282/4 č. 2398 p. č. 2907, 2908, 2909

Vzdálenost cca od oc. nem.:

x

Reprezentant č. 3 Smíchov,Podbělohorská, p. č. 4680/9

5,2 km

4,6 km

8,1 km

Rada MČ Praha 5 I. Souhlasí 1. se záměrem prodeje pozemku parc. č. 2398 v k. ú. Smíchov o výměře 82 m2 vlastníkovi sousední nemovitosti za cenu dle znaleckého posudku č. 862-10/14, a to 230.000 Kč.

Zastupitelstvo městské části Praha 5 I. Schvaluje 1. prodej id. 87/216 pozemku č. parc. 4680/9 v k. ú. Smíchov, spoluvlastníkům za cenu 3.600 Kč/m2, tj. celkem 359.000 Kč.

Fotografie:

zahrada s kůlnou

nevyužívaný s porosty bez údržby

Rada MČ Praha 5 I. Schvaluje 1. prodej pozemků parc. č. 2907, 2908 a 2909 v k. ú. Smíchov, o celkové výměře 2.795 m2 za cenu dle znaleckého posudku č. 65-20-2014 tj. celkem 10.679.780 Kč vlastníkovi stavby č. p. 253 - Akcent Praha Group, a. s., se sídlem Praha 5, Ostrovského 253/3 IČ 264 63 997 s podmínkou zachování a udržování stávající zeleně na předmětných pozemcích. zeleň a parkovací plocha

Územní plán: Svažitost:

OB mírná k jihu

OB mírná k JV

OV rovinný

OB mírná k JV

Tvar pozemku:

obdélníkový

nepravidelný

3x obdélníkový pozemek

obdélníkový

není zajištěn - přes cizí pozemky


zpevněný, obecní - je zajištěn


Kůlna I., Venkovní úpravy

-

věcné břemeno

-

Doplňující popis:

Způsob využití:

Přístup: Jiné faktory:

x

Výměra pozemku [m2]:

141

Prodejní cena [Kč]: Cena [Kč / m2 poz.]: Variační koeficient [%]:

zahrada s porosty

82

2 795

248

230 000

10 679 780

892 800

2 805

3 821

3 600

lepší - blíže k centru

lepší - blíže k centru u metra Anděl

lepší - blíže k centru, lokalita Císařka

0,95 obdobné 1,00

0,85 obdobné 1,00

0,80 obdobné 1,00

12,80% Srovnání pomocí indexové metody

K1 - Lokalita:

Hlubočepy, K Dalejím, p. č. 1282/4

K2 - Tvar a svažitost:


Stránka 26 z 39



s porosty bez údržby

K3 - Stav:

K4 - Vybavení IS a příslušenství:

141 m

K6 - Zdroj informací:

K8 - Přístup:

1,05

1,00

1,00

v ulici veškeré IS, zpevněné plochy

v ulici veškeré IS, venkovní úpravy

1,10 menší výměra 0,99

1,05 větší výměra 1,10

1,05 větší výměra 1,01

schválila rada MČ Praha 5 - č. usnesení: 34/1035/2014

schválilo zastupitelstvo MČ Praha 5 - č. usnesení: 34/7/2014

schválilo zastupitelstvo MČ Praha 5 - č. usnesení: 24/27/2013

1,00 bez exekuce 0,96




zpevněný, obecní - je zajištěn


1,00 1,00

0,80 věcné břemeno 1,05

1,00 1,00

0,35

0,35

0,30

3 086

3 047

3 151

3 054

435 064

794 268

821 435

796 188

2

-

K7 - Právní vztahy:

v exekuci není zajištěn - přes cizí pozemky

K9 - Ostatní:

-

Váhy: Vážený průměr [Kč/m2 poz.]: Vážený průměr upr. cen [Kč]: Variační koeficient [%]:

udržovaná zahrada s porosty

v ulici veškeré IS, bez příslušenství

v ulici veškeré IS; kůlna, venkovní úpravy

K5 - Velikost pozemku:

udržovaný s porosty a zpevněnými plochami

1,54%

Statistické údaje a určení obvyklé ceny Směrodatná odchylka [Kč]: Minimální upravená cena [Kč]: Průměr - směrodatná odchylka [Kč]: Aritmetický průměr [Kč]: Průměr + směrodatná odchylka [Kč]:

12 379 794 268 791 585 803 964 816 342

Maximální upravená cena [Kč]:

821 435

Obvyklá cena (zaokrouhlený vážený průměr) [Kč]:

435 000

Mapa umístění reprezentantů - R1 – R5 reprezentant č. 1 až č. 5


Stránka 27 z 39



Ovlivňující kritéria pro určení obvyklé ceny Povyšující faktory: o dobrá dopravní dostupnost a návaznost o možnost napojení na kompletní IS o atraktivní příroda v okolí – Prokopské údolí o na pozemku se nachází kůlna a zpevněné plochy Ponižující faktory o není zajištěn fyzický a právní přístup a příjezd k oceňované nemovité věci. Jedná se o rizikovou skupinu, která je nevhodnou zástavou pro banky, proto potencionální okruh kupujících je výrazně nižší o rušná lokalita – železnice, naučná stezka a cyklostezka o relativně malá výměra pozemku o na LV jsou zapsaná několikerá omezení vlastnického práva - nejsou ve znaleckém posudku promítnuty, vzhledem k účelu znaleckého posudku Vyhodnocení srovnávací metody Podle výše uvedeného porovnání a dle průzkumu trhu byly v uplynulé době v oblasti zobchodovány pozemky 2 zahrad či jiné samostatně nezastavitelné pozemky ve funkčním celku za ceny v průměru od 2.805 Kč/m do 2 3.821 Kč/m pozemku. Z realizovaných transakcí nebylo vypozorováno pravidlo o závislosti kupní ceny na velikosti pozemku. Vždy totiž záleží především na koupěchtivosti potenciálního kupujícího (majitele sousedních nemovitých věcí) a prodejechtivosti majitele pozemku. 2 Rozpětí redukovaných (upravených) cen: 3.047,- až 3.151,- Kč/m 2 2 Určená cena za 1 m u oceňovaných nemovitých věcí: 3.086,- Kč/m Po zohlednění hodnototvorných faktorů byla vypočtena srovnávací hodnota celku ve výši 435.064Kč. Zdůvodnění obvyklé ceny Daný typ nemovitých věcí se v lokalitě běžně obchoduje, jedná se o zástavbu rodinných domů, které jsou užívány k bydlení. Odhad obvyklé ceny vychází z vyhodnocení realizovaných cen srovnatelných nemovitých věcí v dané lokalitě. Požadované nabídkové ceny se řídí v závislosti mj. na poloze, dopravní dostupnosti a občanské vybavenosti, velikosti, tvaru a svažitosti pozemku, příslušenství a ostatních vlivů. Díky nezajištěnému právnímu přístupu, umístění na rušném místě, relativně malé výměře pozemku (negativní faktory), i přes umístění v Praze v místě s dobrou dopravní dostupností v Prokopském údolí s napojením na veškeré IS (pozitivní faktory) je však obchodovatelnost obdobných nemovitých věcí poměrně obtížná a spíše v delším časovém horizontu. Na základě porovnání s realizovanými prodeji nemovitých věcí, s přihlédnutím k výše uvedenému určuji po zaokrouhlení obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí, v současném stavu ve výši 435.000,- Kč, 2 tj. 3.085 Kč/m pozemku.

8.1.3. Rekapitulace určení obvyklé ceny Rekapitulace určení obvyklých cen Nemovité věci

Obvyklá cena

Obvyklá cena - RD č. p. 114 s pozemkem p. č. 1284 a příslušenstvím - podíl id. 1/16 Obvyklá cena - Pozemek p. č. 1282/4

400 000 Kč 435 000 Kč

Obvyklá cena oceňovaných nemovitých věcí celkem

835 000 Kč


Stránka 28 z 39



8.2. Vliv závad na obvyklou cenu nemovitých věcí Znalcem nebyly zjištěny žádné závady, které by mohly mít výrazný vliv na výslednou obvyklou cenu nemovitých věcí. Vyhodnocení rizik NE

Nemovité věci jsou zapsané na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným stavem) – zakreslení staveb v katastrální mapě není v souladu se skutečným stavem

ANO Stavba je umístěna na vlastním pozemku NE

K nemovitým věcem je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup – není zajištěn právní přístup přes pozemek parc. č. 1282/6 (cizí) a dále ke vstupu do RD a na pozemek parc. č. 1282/4 přes pozemek parc. č. 1282/5 (cizí)

ANO

Nemovité věci jsou prosty věcných břemen a jiných omezení, např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva

ANO

Nemovité věci jsou prosty věcných břemen a jiných omezení např. – břemeno vedení IS, ochranná pásma

NE

Nemovité věci jsou prosty jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod.

ANO Stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její životnost ANO Nemovité věci jsou užívány v souladu s právním stavem ANO Stavba je určena výhradně k bydlení ANO Stavba je zkolaudována a bylo ji přiděleno č. p. ANO Nemovité věci se nenachází v povodňovém území dle platného povodňového plánu ANO Nemovité věci nebyly v minulosti zatopeny ANO Stavba na pozemku je dokončena NE

Údaje na LV nejsou dotčeny změnou (plombou) – na nemovitých věcech jsou uvedeny plomby „P“

ANO Na pozemku není evidováno Právo stavby ANO V KN není evidována poznámka spornosti ANO V KN není evidováno duální vlastnictví ANO Není sjednána výhrada zpětné koupě, zpětného prodeje nebo koupě na zkoušku ANO Není sjednána výhrada lepšího kupce ANO Není sjednána výhrada přednostního pořadí pro jiné právo ANO Na LV není evidován (budoucí) výměnek ANO Není přídatné spoluvlastnictví

8.3. Určení administrativní ceny Určení administrativní ceny je pouze orientační. Ze získaných dokumentů a místního šetření z veřejně přístupných míst nebyl zjištěn přesný rozsah staveb a příslušenství. Účelem znaleckého posudku je určit obvyklou cenu, ocenění podle oceňovací vyhlášky je provedeno pouze informativně.

A. Nález 1. Základní informace Adresa předmětu ocenění: Kraj: Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

152 00 Hl.m. Praha

Stránka 29 z 39



Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:

Hl.m. Praha Praha Hlubočepy 1 243 201

2. Prohlídka nemovitých věcí – viz. výše 3. Obsah znaleckého posudku LV č. 70 v k. ú. Hlubočepy - podíl id. 1/16 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek se stavbou rodinného domu a příslušenstvím

LV č. 1124 v k. ú. Hlubočepy 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek parc. č. 1282/4

B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka je vyšší než nabídka III 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je V stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - exekuční příkazy I 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV

Pi 0,03 0,00 0,00 -0,04 0,00 1,00

5

Index trhu

IT = P6 * (1 +

 Pi) = 0,990 i=1

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 1,00 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční I 0,04 zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek I 0,00 lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je částečně II -0,01 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá III 0,00 dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 30 z 39



komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů

II II II

0,00 0,00 0,00

11

Index polohy

IP = P1 * (1 +

 Pi) = 0,990 i=2

Koeficient pp = IT * IP = 0,980

LV č. 70 v k. ú. Hlubočepy - podíl id. 1/16 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek se stavbou rodinného domu a příslušenstvím Ocenění Ostatní stavební pozemek Typ

Název

§ 2 cen. mapa

zastavěná plocha a nádvoří Ostatní stavební pozemek - celkem

Parcelní číslo 1284

Výměra 2 [m ] 379,00

Jedn. cena 2 [Kč/m ] 3 950,00

Cena [Kč] 1 497 050,-

2

1 497 050,-

379,00 m

Ocenění staveb na pozemcích Rodinný dům č. p. 114 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha 1.PP 12,8*9,45 1.NP 12,8*9,45+4,1*4,6 2.NP 12,8*9,45 4,1*4,6

§ 13, typ D zděná podsklepená nemá podkroví se šikmou nebo strmou střechou se dvěma nadzemními podlažími 1121 2

= = = =

[m ] 120,96 139,82 120,96 18,86

Zastavěné plochy a výšky podlaží Název 1.PP 1.NP 2.NP


Zastavěná. plocha 2 120,96 m 2 139,82 m 2 120,96 m 2 18,86 m

Konstr. výška 2,40 m 3,20 m 3,20 m 2,60 m

Stránka 31 z 39



Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.PP (12,8*9,45)*(2,40) 1.NP (12,8*9,45+4,1*4,6)*(3,20) 2.NP (12,8*9,45)*(3,20) (4,1*4,6)*(2,60) půdní prostor 12,8*9,45*4,7*0,5-4,7*2,35*1/3+2

3

[m ] 3 290,30 m 3 447,42 m 3 387,07 m 3 49,04 m 3 282,57 m

= = = = =

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název 1.PP 1.NP 2.NP

Typ PP NP NP NP Z

půdní prostor Obestavěný prostor - celkem:

Obestavěný prostor 3 290,30 m 3 447,42 m 3 387,07 m 3 49,04 m 3 282,57 m 3 1 456,40 m

Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:


Obj. podíl [%] S S S S S S S S C S S S N S S S S S C S S S S S S S S

4,30 24,30 9,30 4,20 3,00 0,70 6,40 3,30 0,40 2,40 3,90 3,40 5,30 5,30 2,30 1,40 4,20 4,00 0,50 2,80 1,60 0,50 2,90 0,50 5,00 0,40 3,00

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 90 10 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,54 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

Upravený obj. podíl 4,30 24,30 9,30 4,20 3,00 0,70 6,40 3,30 0,00 2,40 3,90 3,40 7,35 0,53 2,30 1,40 4,20 4,00 0,00 2,80 1,60 0,50 2,90 0,50 5,00 0,40 3,00 101,68 1,0168

Stránka 32 z 39



Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP UP PP Konstrukce, vybavení Část [%] K St. Živ. [%] [%] [%] S 8,20 100,00 1,00 8,20 8,29 90 150 1. Základy S 21,20 100,00 1,00 21,20 21,43 90 140 2. Zdivo S 7,90 100,00 1,00 7,90 7,98 90 140 3. Stropy S 7,30 100,00 1,00 7,30 7,38 90 110 4. Střecha S 3,40 100,00 1,00 3,40 3,44 50 60 5. Krytina S 0,90 100,00 1,00 0,90 0,91 50 55 6. Klempířské konstrukce S 5,80 100,00 1,00 5,80 5,86 90 90 7. Vnitřní omítky S 2,80 100,00 1,00 2,80 2,83 50 50 8. Fasádní omítky S 2,30 100,00 1,00 2,30 2,33 50 50 10. Vnitřní obklady S 1,00 100,00 1,00 1,00 1,01 90 140 11. Schody S 3,20 100,00 1,00 3,20 3,24 90 90 12. Dveře N 5,20 90,00 1,00 4,68 4,73 5 65 13. Okna N 5,20 10,00 1,00 0,52 0,53 90 90 13. Okna S 2,20 100,00 1,00 2,20 2,22 50 50 14. Podlahy obytných místností S 1,00 100,00 1,00 1,00 1,01 50 50 15. Podlahy ostatních místností S 5,20 80,00 1,00 4,16 4,21 50 50 16. Vytápění S 5,20 20,00 1,00 1,04 1,05 5 35 16. Vytápění S 4,30 100,00 1,00 4,30 4,35 50 50 17. Elektroinstalace S 3,20 100,00 1,00 3,20 3,24 50 50 19. Rozvod vody S 1,90 100,00 1,00 1,90 1,92 5 30 20. Zdroj teplé vody S 0,50 100,00 1,00 0,50 0,51 50 50 21. Instalace plynu S 3,10 100,00 1,00 3,10 3,13 50 50 22. Kanalizace S 0,50 100,00 1,00 0,50 0,51 50 50 23. Vybavení kuchyně S 4,10 100,00 1,00 4,10 4,15 50 50 24. Vnitřní vybavení S 0,30 100,00 1,00 0,30 0,30 50 50 25. Záchod S 3,40 100,00 1,00 3,40 3,44 50 55 26. Ostatní Opotřebení: Ocenění 3 Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m ]: Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): 3 Základní cena upravená [Kč/m ] 3

Plná cena: 1 456,40 m * 4 912,49 Kč/m Koeficient opotřebení: (1- 76,6 % /100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS Rodinný dům č. p. 114 - zjištěná cena

3

= * * * =

Opot. části 60,00 64,29 64,29 81,82 83,33 90,91 100,00 100,00 100,00 64,29 100,00 7,69 100,00 100,00 100,00 100,00 14,29 100,00 100,00 16,67 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 90,91

Opot. z celku 4,9740 13,7773 5,1303 6,0383 2,8666 0,8273 5,8600 2,8300 2,3300 0,6493 3,2400 0,3637 0,5300 2,2200 1,0100 4,2100 0,1500 4,3500 3,2400 0,3201 0,5100 3,1300 0,5100 4,1500 0,3000 3,1273

76,6 %

1 900,1,0168 1,2000 2,1190 4 912,49

= * = * =

7 154 550,44 Kč 0,234 1 674 164,80 Kč 0,980 1 640 681,50 Kč

=

1 640 681,50 Kč

Kůlna II. a III. (2 stavby) Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví

Stránka 33 z 39



Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

1274

Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha 1.NP 12,9*10,75-8,9*5,95*0,5

2

=

[m ] 112,20

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. plocha 2 112,20 m

Název 2

1.NP (2 stavby – každá do 100 m zastavěné plochy) Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.NP (12,9*10,75-8,9*5,95*0,5)*(2,80)

Konstr. výška 2,80 m

3

[m ] 3 314,15 m

=

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název 1.NP Obestavěný prostor - celkem:

Typ NP

Obestavěný prostor 3 314,15 m 3 314,15 m

Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení

Obj. podíl [%]

1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

S S S S S S S X S S S S

Ocenění 3 Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m ] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): 3

Základní cena upravená [Kč/m ] 3 3 Plná cena: 314,15 m * 3 100,50 Kč/m

7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 1,70 6,10 0,00 3,00 1,10 8,20 5,80

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

= * * * = =

Upravený obj. podíl 7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 1,70 6,10 0,00 3,00 1,10 8,20 5,80 100,00 1,0000

1 250,1,0000 1,2000 2,0670 3 100,50 974 022,08 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 60 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků


Stránka 34 z 39



Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 60 / 80 = 75,0 % Koeficient opotřebení: (1- 75,0 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

* = * =

0,250 243 505,52 Kč 0,980 238 635,41 Kč

Kůlna II. a III. (2 stavby) - zjištěná cena

=

238 635,41 Kč

Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem dle § 18 procentem z ceny stavby. Stanovené procento z ceny staveb: 3,50 % Ceny staveb pro ocenění venkovních úprav Název stavby Rodinný dům č. p. 114 Kůlna II. a III. (2 stavby) Celkem:

Cena stavby 1 640 681,50 Kč 238 635,41 Kč 1 879 316,91 Kč

Ocenění Cena staveb celkem: 3,50 % z ceny staveb

*

Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem - zjištěná cena

=

Cena staveb celkem

=

1 945 093,- Kč

Pozemek se stavbou rodinného domu a příslušenstvím - zjištěná cena

=

3 442 143,- Kč

1 879 316,91 0,0350 65 776,09 Kč

LV č. 1124 v k. ú. Hlubočepy 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek parc. č. 1282/4 Ocenění Ostatní stavební pozemek Typ

Název

§ 2 cen. mapa ostatní plocha Ostatní stavební pozemek - celkem

Parcelní číslo 1282/4

Výměra Jedn. cena 2 2 [m ] [Kč/m ] 141,00 3 950,00 2 141,00 m

Cena [Kč] 556 950,556 950,-

Ocenění staveb na pozemcích Kůlna I. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz.

Stránka 35 z 39



podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274

Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha 1.NP 6,6*3,5

2

=

[m ] 23,10

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. plocha 2 23,10 m

Název 1.NP Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.NP (6,6*3,5)*(2,20)

Konstr. výška 2,20 m

3

[m ] 3 50,82 m

=

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název 1.NP Obestavěný prostor - celkem:

Typ NP

Obestavěný prostor 3 50,82 m 3 50,82 m

Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení

Obj. podíl [%]

1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

S S S S S S S X P S S P

Ocenění 3 Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m ] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): 3

Základní cena upravená [Kč/m ] 3 3 Plná cena: 50,82 m * 2 953,23 Kč/m


7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 1,70 6,10 0,00 3,00 1,10 8,20 5,80

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 1,00 0,46

= * * * = =

Upravený obj. podíl 7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 1,70 6,10 0,00 1,38 1,10 8,20 2,67 95,25 0,9525

1 250,0,9525 1,2000 2,0670 2 953,23 150 083,15 Kč

Stránka 36 z 39



Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 10 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 70 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 10 / 80 = 12,5 % Koeficient opotřebení: (1- 12,5 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

* = * =

0,875 131 322,76 Kč 0,980 128 696,30 Kč

Kůlna I. - zjištěná cena

=

128 696,30 Kč

Cena staveb celkem

=

128 696,30 Kč

Pozemek parc. č. 1282/4 - zjištěná cena

=

685 646,30 Kč

C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen LV č. 70 v k. ú. Hlubočepy - podíl id. 1/16 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek se stavbou rodinného domu a příslušenstvím

3 442 143,- Kč

1. Ocenění pozemků celkem

3 442 143,- Kč

LV č. 70 v k. ú. Hlubočepy - celkem Úprava ceny vlastnickým podílem Výsledná cena:

*

3 442 143,- Kč 1 / 16 215 133,90 Kč

LV č. 1124 v k. ú. Hlubočepy 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek parc. č. 1282/4

685 646,30 Kč

1. Ocenění pozemků celkem

685 646,30 Kč

LV č. 1124 v k. ú. Hlubočepy celkem

685 646,30 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:

900 780,20 Kč

900 780,- Kč

slovy: Devětsettisícsedmsetosmdesát Kč


Stránka 37 z 39



D. Závěrečný výrok Výsledné ceny Srovnávací hodnota - obvyklá cena Zjištěná cena dle vyhlášky

835 000 Kč 900 780 Kč

a) Předmětem ocenění jsou veškeré nemovité věci a jejich příslušenství ve vlastnictví povinného, které jsou zapsané na LV č. 70 a LV č. 1124, tj.: o

podíl ve výši id. 1/16 na pozemku parc. č. 1284 vč. příslušenství a stavby rodinného domu č. p. 114, která je součástí pozemku parc. č. 1284; vše v k. ú. Hlubočepy, obec Praha, okres Hlavní město Praha;

o

pozemek parc. č. 1282/4 vč. příslušenství; v k. ú. Hlubočepy, obec Praha, okres Hlavní město Praha.

Výsledná obvyklá cena nemovitých věcí, příslušenství nemovitých věcí, práv a závad uvedených se určuje na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím srovnávací metody a aktuální oceňovací vyhlášky, se zohledněním rizikových faktorů; podle stavu ke dni 4.2.2015, částkou ve výši:

835 000,- KČ slovy: Osmsettřicetpěttisíc korun českých b) Příslušenstvím nemovitých věcí se rozumí: o

LV č. 70:

Venkovní úpravy, Kůlna II. a III.

o

LV č. 1124:

Venkovní úpravy, Kůlna I.

c) a d.) Věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva spojená s oceňovanými nemovitými věcmi – nezjištěny

Nakládání s obsahem znaleckého posudku a znaleckým posudkem jako celkem se řídí zákonem č.121/2000 Sb., o právu autorském, o právech souvisejících s právem autorským a o změně některých zákonů (autorský zákon), ve znění pozdějších předpisů; jako obsah ani jeho jednotlivé části nesmí být redukovány, ukládány do vyhledávacího systému či převáděny do jakékoli formy pro použití v zobrazovacích zařízeních a přístrojích za účelem kopírování, zaznamenání nebo k jiným účelům bez předchozího písemného souhlasu podepsaného zhotovitele.

V Praze dne 2.4.2015 Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28 182 00 Praha 8


Stránka 38 z 39



E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 23.10.2009, č. j. Spr. 2428/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1160/75/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 75 - 2015.

F. Seznam příloh Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 70 ze dne 26.1.2015 Příloha č. 2: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1124 ze dne 26.1.2015 Příloha č. 3: Katastrální mapa – dálkový náhled Příloha č. 4: Mapa oblasti Příloha č. 5: Fotodokumentace nemovitých věcí ze dne 4.2.2015


Stránka 39 z 39

Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 70

Příloha č. 2: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1124

Příloha č. 3: Katastrální mapa – dálkový náhled

Příloha č. 4: Mapy oblasti

Letecká fotomapa nemovité věci – rodinného domu č. p. 114 a pozemků GPS: 50°02'30.26"N, 14°23'21.08"E

Umístění nemovité věci v rámci ulice „K Dalejím“

Umístění nemovité věci v rámci městské části „Hlubočepy“

Umístění nemovité věci v rámci města Prahy a okolí

Příloha č. 5: Fotodokumentace nemovitých věcí

Uliční pohled na rodinný dům

Boční (západní) pohled na rodinný dům

Boční (východní) pohledy na rodinný dům

Boční (západní) pohled na rodinný dům

Parkovací plocha na cizím pozemku parc. č. 1282/5

Pozemek parc. č. 1282/4 s kůlna I. (není zanesena do evidence KN) a venkovními úpravami

2015

Recommend Documents