ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku
ZNALECKÝ POSUDEK č. 260/7350/2015 o obvyklé ceně pozemku čís. parcely 134 s rodinným domem č.p. 8, k.ú. Olešnice u Svádova, obec Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem, Ústecký kraj
________________________________________________________________________________ ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail
[email protected], http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor´s Report): 260/7350/2015
LV no.: 351
Name of subject / Předmět ocenění: Pozemek čís. parcely 134 s rodinným domem č.p. 8, k.ú. Olešnice u Svádova, obec Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Olešnice 8, 403 22Ústí nad Labem Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitých věcí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota: Comparative value: Porovnávací hodnota:
1.815.806 Kč
Market value Tržní hodnota
780.000 Kč
nestanovena Kč
Common price Obvyklá cena
780.000 Kč
Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců):
782.000 Kč
nestanoveno Kč
Number of properties: Počet objektů:
1
LAND / POZEMEK
Main building: Hlavní stavba:
rodinný dům
Čísla parcel Parcel of land nr.
134
Size: Velikost
156 m2
Appurtenances: Příslušenství:
přípojky inženýrských sítí, oplocení, venkovní úpravy
Location in the town: Poloha v obci:
východní část města – městská čtvrť Olešnice
Type: Druh
Infrastructure: Infrastruktura
odpovídající velikosti obce
Unit price: Jednotková cena
zastavěná plocha a nádvoří 500 Kč/m2
MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT
LEASE / PRONÁJEM
Construction system: Konstrukční systém:
Whole property: Celá nemovitost:
m2
zděný
Built-up area: Zastavěná plocha:
150 m2
Office area: Kancelářské plochy:
m2
Floor area: Podlahová plocha:
207 m2
Storage area: Skladové plochy:
m2
Other and manufacturing: Ostatní
m2
Income: Příjem:
Kč
Cost: Náklady:
Kč
Capitalization rate: Kapitalizační míra:
%
Built-up space: Obestavěný prostor: Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení: Wear : Znehodnocení :
1506 m3 518 Kč/ m3 nezjištěn 65 %
-2-
Property right / Vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 351 pro k.ú. Olešnice u Svádova jsou oceňované nemovité věci ve společném jmění manželů Tomáše a Petry Hladíkových, oba bytem U Lanovky 883/3, Klíše, 40001 Ústí nad Labem. Restricting conditions / omezující podmínky: V části C listu vlastnictví č. 351 jsou evidována tato omezení: - zástavní právo smluvní k zajištění pohledávek ze Smlouvy o úvěru č. 3144901813 v celkové výši 500 000,- Kč s příslušenstvím a veškerých budoucích pohledávek, až do celkové výše 500 000,- Kč, které vzniknou od 20.11.2006 do 16.11.2031 s oprávněním pro Českou spořitelnu (IČ: 45244782), a to na základě Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 20.11.2006. Právní účinky vkladu práva ke dni 20.11.2006. - rozhodnutí o úpadku (§ 136 odst. 1 insolvenčního zákona), listina - Usnesení insolvenčního soudu o úpadku , Krajský soud v Ústí nad Labem č.j. KSUL 77INS-23687/2014 -A8 ze dne 27.10.2014. Právní účinky zápisu ke dni 27.10.2014. Zápis proveden dne 29.10.2014; uloženo na prac. Ústí nad Labem - rozhodnutí o úpadku (§ 136 odst. 1 insolvenčního zákona), listina - Usnesení insolvenčního soudu o úpadku , Krajský soud v Ústí nad Labem č.j. KSUL 77INS-23687/2014 -A8 ze dne 27.10.2014. Právní účinky zápisu ke dni 27.10.2014. Zápis proveden dne 29.10.2014; uloženo na prac. Ústí nad Labem Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidované na listu vlastnictví č. 351, neboť dražbou zaniknou. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: V části C listu vlastnictví č. 351 nejsou evidována žádná věcná břemena. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 351 je evidováno toto zástavní právo: - zástavní právo smluvní k zajištění pohledávek ze Smlouvy o úvěru č. 3144901813 v celkové výši 500 000,- Kč s příslušenstvím a veškerých budoucích pohledávek, až do celkové výše 500 000,- Kč, které vzniknou od 20.11.2006 do 16.11.2031 s oprávněním pro Českou spořitelnu (IČ: 45244782), a to na základě Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 20.11.2006. Právní účinky vkladu práva ke dni 20.11.2006. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedené zástavní právo evidované na listu vlastnictví č. 351, neboť dražbou zanikne. Jiná zástavní práva nebyla zjištěna. Legal and structural state / stavebně právní stav: Oceňovaná budova č.p. 8 je v katastru nemovitostí evidována jako budova s číslem popisným se způsobem využití objekt lesního hospodářství. Na základě prohlídky na místě lze konstatovat, že oceňovaná budova č.p. 8 není v současné době užívána. Poslední známé využití bylo rodinný dům se dvěma byty, čemuž odpovídá také dispozice a parametry domu. Weak points / slabé stránky: - jde o odlehlou část města Ústí nad Labem, vzdálenost do centra je 7 km - zvýšené opotřebení některých stavebních konstrukcí - nízká výměra pozemku Strong points / silné stránky: - klidná lokalita - v minulosti proběhla částečná rekonstrukce obou bytů Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 351 pro k.ú. Olešnice u Svádova a obec Ústí nad Labem, prokazující stav evidovaný k datu 21.9.2015, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro k.ú. Olešnice u Svádova a obec Ústí nad Labem, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí prokazující stav evidovaný k datu 10.10.2015 c/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka oceňovaných nemovitých věcí proběhla dne 7.10.2015 za účasti pana Tomáše Hladíka – spolumajitele. -3-
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území : Název katastrálního území : Kód obce : Název obce : Počet obyvatel obce : Datum stanovení počtu obyvatel : Kód okresu : Název okresu : Název kraje : Poloha v obci :
759813 Olešnice u Svádova 554804 Ústí nad Labem 93747 31.12.2013 CZ0421 Ústí nad Labem Ústecký Obytná zóna
Infrastructure / infrastruktura: Ústí nad Labem je krajské město, které se nachází v severní části Ústeckého kraje. Počet obyvatel je 93 747. Město je velmi dobře napojeno na silniční i železniční síť. V blízkosti města prochází dálnice D8 ve směru Teplice – Ústí nad Labem – Drážďany, v Lovosicích je možné se na dálnici D8 napojit ve směru do Prahy. Vzdálenost k hraničnímu přechodu Krásný Les/Breitenau je zhruba 25 km, vzdálenost do Prahy je 84 km. V městě jsou železniční stanice na trasách Teplice – Ústí nad Labem – Děčín, Lovosice – Ústí nad Labem – Děčín a Litoměřice – Ústí nad Labem – Děčín. Městská hromadná doprava je zajištěna autobusy a trolejbusy. V Ústí nad Labem je kompletní občanská vybavenost odpovídající krajskému městu. Oceňované nemovité věci se nachází v městské čtvrti Olešnice. Jde o okrajovou čtvrť města Ústí nad Labem, vzdálenost do centra je odhadem 7 km. V lokalitě jsou inženýrské sítě elektrického proudu a obecní vodovod. Property Location / poloha nemovitých věcí Nemovité věci se nachází ve střední části Olešnice, ve sporadické zástavbě rodinných domů. Zastávka MHD je zhruba 150 m od oceňovaných nemovitých věcí. Oceňované nemovité věci jsou přístupné z veřejně přístupného pozemku. Short description property / stručný popis majetku: Rodinný dům č.p. 8: Dispoziční řešení: Jedná se o částečně podsklepený samostatně stojící dům s dvěma nadzemními podlažími a půdním prostorem. V domě se nachází dva byty. 1. podzemní podlaží (sklep) tvoří tři místnosti a kotelna. V 1. nadzemním podlaží (přízemí) se nachází společná vstupní chodba se schodištěm do 2. nadzemního podlaží a byt č. 1 o dispozici 3+1, který sestává z předsíně, chodby, tří pokojů, kuchyně, a koupelny s WC. Podlahová plocha bytu je 97 m2. Ve 2. nadzemním podlaží (1. patro) se nachází byt č. 2 o dispozici 4+1, který sestává z chodby, čtyř pokojů, kuchyně, a koupelny s WC. Podlahová plocha bytu je 110 m2. Půdní prostor je bez využití. Konstrukční řešení a vybavení domu: Jedná se o samostatně stojící stavbu, svislé nosné konstrukce jsou zděné ze smíšeného zdiva, střešní konstrukce je sedlového tvaru, krytinu tvoří osinkocementové šablony, klempířské konstrukce jsou z plechu, podlahy betonové a dřevěné, okna jsou převážně dřevěná dvojitá, vstupní dveře jsou dřevěné prosklené, vnitřní dveře dřevěné hladké plné i prosklené, vnitřní omítky štukované hladké, vnější fasádní omítka hrubá stříkaná, částečně chybí. Dům má vnitřní instalace el. proudu o napětí 220/380 V a vody, odkanalizování je podle informací od vlastníka nemovitých věcí do jímky na pozemku čís. parcely 135/1, který je ve vlastnictví České republiky. Byt č. 1 v přízemí je standardně vybaven kuchyňskou linkou se sporákem, koupelna je vybavena standardními zařizovacími předměty (umývadlo, vana, WC). Byt č. 2 není vybaven kuchyňskou linkou, sociální zařízení je vybaveno standardně (umývadlo, vana, WC), chybí vodovodní baterie. Vytápění domu je ústřední kotlem na tuhá paliva, který se nachází v kotelně ve sklepě. Stáří a stavební stav: Přesné stáří budovy nebylo zjištěno, na základě užitého materiálu a konstrukce lze odhadovat stáří na zhruba 90 let. Na domě nejsou patrné statické nebo jiné vážné stavební závady, stavební stav domu je ale spíše podprůměrný. Střešní krytina a klempířské prvky vykazují zvýšené opotřebení, fasádní omítka je na hraně své životnosti, část chybí. Zhruba v roce 2000 došlo k rozsáhlé rekonstrukci bytu č. 1 v přízemí domu, v roce 2010 bylo instalováno nové ústřední vytápění v celém domě a nová elektroinstalace v bytě č. 2. Průměrné opotřebení je stanoveno odhadem na 65%.
-4-
Pozemek: Pozemek čís. parcely 134 o výměře 156 m2 je v katastru nemovitostí evidovaný jako zastavěná plocha a nádvoří se způsobem ochrany rozsáhlé chráněné území. Pozemek je zastavěn rodinným domem č.p. 8. Pozemek je přístupný z veřejně přístupného pozemku. Tvar a konfigurace pozemku je patrná z kopie katastrální mapy v příloze.
-5-
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) pozemku čís. parcely 134 s rodinným domem č.p. 8, k.ú. Olešnice u Svádova, obec Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem, Ústecký kraj, zapsaného na listu vlastnictví č. 351 pro k.ú. Olešnice u Svádova, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 7. října 2015
780.000,- Kč Slovy: Sedmsetosmdesáttisíc Kč Ocenění práv a omezení spojených s nemovitými věcmi: Všechna práva a omezení jsou vypsána v části C listu vlastnictví č. 351 pro k.ú. Olešnice u Svádova. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 351 neboť ta dražbou zaniknou a nemají tedy vliv na cenu. Nebylo zjištěno žádné omezení evidované na listu vlastnictví č. 351, které dražbou nezanikne.
ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 260/7350/2015. Vypracoval: Bc. Jan Stejskal
Ing. Vladimír Hůda jednatel
V Mostě dne 10. 10. 2015
-6-
ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute
ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav
260/7350/2015
ID (Surveyor´s Report):
LV no.:
351
Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Item no. Pol.č.
Name of "the tangible investment asset" - TIA
Build-up space
Unit price
Název HIM
Obestavěný prostor stavby
Jednotková cena
3
rodinný dům č.p. 8
2
příslušenství
2
Kč/m
1506
Unit price
Zastavěná ploha Jednotková cena
3
m
1
Built-up area
m
2
Kč/m
3 200
Starting price
Wear
Time price "TIA"
Comments
Výchozí cena
Znehodnocení
Časová cena HIM
Komentář
Kč
%
Kč
4 820 544
65,0
1 687 190 oceněno podílem na ceně hlavní stavby
50 616
Buildings subtotal - Stavby mezisoučet
1 737 806
Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Item no.
Site no.
Type land
Acreage
Price
Total
Comments
Pol.č.
Parcelní číslo
Druh pozemku
Výměra
Cena
Cekem
Komentář
m2
Kč/m2
Kč
1
zastavěná plocha a nádvoří
134
156
500
78 000
2 3
Lands subtotal - Pozemky mezisoučet
78 000
Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem)
1 815 806 Kč
Yield value - Výnosová hodnota Item no.
Name
Area for lease
Lease price per sq. m.
Gross yield
Pol.č.
Název
Pronajímatelná plocha
Cena za pronájem m2
Hrubý výnos
2
2
m
Kč/year/rok
Kč/m /year/rok
Risk of loss of rent
Net rent
Riziko výpadku Čisté nájemné nájemného %
Kč
Costs total
Net yield
Capitalization rate
Yield value
Comments
Náklady celkem
Čistý výnos
Kapitalizační míra
Výnosová hodnota
Komentář
Kč
Kč
%
Kč
1 2
Yeld value Výnosová hodnota
nebyla stanovena
Comparative value - Porovnávací hodnota Item no.
Pol.č.
Name
Realized / offer Date of sale / offers price
Název
Realizovaná / nabídková cena
Built-up space
Datum prodeje / nabídky
3
Kč
1
2
3
Rodinný dům v Ústí nad Labem - Malém Březně
Rodinný dům v Trmících Koštově
Rodinný dům v Ústí nad Labem - Střekově
740 000,00
515 000,00
1 365 000,00
Obestavěný prostor m
2-13
3-15
10-15
nestanoven
nestanoven
nestanoven
Land area
Price of land
Plocha pozemků Cena pozemků 2
2
m
Kč/m
1003
1680
336
300
200
600
Total price of lands
Total price of buildings
Celková cena za pozemky
Celková cena za objekty
mil. Kč
mil. Kč
300 900
336 000
201 600
Rate of price adjustment
Koeficient Cena za objekty cenové úpravy
Komentář
1,10
ukončená dražba *1), rodinný dům s 2 NP, dispozice 5+2 (dva byty, 814 000 spol. koupelna), podl plocha 150 m2, blízká lokalita
1,25
ukončená dražba *2) rodinný dům s 2 NP, v domě dva byty (2+1 a 4+1), obdobný stavebně643 750 technický stav, horší lokalita s obdobnou dostupností do centra Ústí n. Labem
1 163 400,00
0,65
nabídka RK *3), rodinný dům s 2 NP, v domě dva byty (oba 2+1), horší 887 250 stavebně-technický stav, lokalita s výrazně lepší dostupností do centra Ústí n. Labem
1,816
mil.Kč
439 100,00
179 000,00
2) ukončená dražba serveru www.exdrazby.cz
3) nabídka realitní kanceláře M&M reality holding
Yield value - Výnosová hodnota
Comments
Kč
1) ukončená dražba serveru www.eurodrazby.cz
Cost Value - Věcná hodnota
Price of buildings
nebyla stanovena
Comparative value - Porovnávací hodnota
0,782
mil.Kč
Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena)
0,780
mil.Kč
Mapa širších vztahů – rodinný dům č.p. 8 v Olešnici, obec Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem, Ústecký kraj
Situace lokality
Situace oblasti
Fotodokumentace - rodinný dům č.p. 8 v Olešnici, obec Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem, Ústecký kraj
Příjezd k domu č.p. 8
Pohled na dům č.p. 8
Pohled na dům č.p. 8
Byt č. 1 – obývací pokoj
Byt č. 1 – kuchyně s jídelním koutem
Byt č. 1 – ložnice
Byt č. 1 – koupelna s WC
Byt č. 2 - pokoj
Byt č. 2 - kuchyně
Byt č. 2 - pokoj
Byt č. 2 - pokoj
Byt č. 2 - koupelna
Půdní prostor
Kotelna ve sklepě
Sklep
