2015

Znalecký posudek č. 2671-628/2015 o odhadu ceny obvyklé nemovité věci – bytového domu č.p. 1147, stojícího na pozemku parc.č. st. 1537 (pozemek ve vlastnictví třetí osoby), katastrální území Mariánské Hory, obec Ostrava, okres Ostrava-město (LV č. 3939)

Objednatel posudku:

Účel posudku:

Soudní exekutor JUDr. Jiří Trojanovský Exekutorský úřad Frýdek - Místek Farní 23 738 01 Frýdek - Místek Zjištění ceny obvyklé nemovité věci pro exekuční řízení č.j. 143 EX 00122/15

Podle stavu ke dni 16. 12. 2015 posudek vypracoval: Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava

Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 40 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních. V Ostravě 22. 12. 2015 1

A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitou věc včetně součástí a příslušenství, specifikovat a ocenit věcná břemena a nájemní práva, která jsou známa nebo budou znalci doložena, porovnat a uvést zda u nájemního práva nebo práva odpovídajícího věcnému břemeni není poskytováno nájemné v místě a čas obvyklé nebo je-li hrubý nepoměr mezi věcným břemenem a výhodou oprávněného 2. Informace o nemovité věci Název nemovité věci: Adresa nemovité věci: Okres: Obec: Katastrální území:

Bytový dům č.p. 1147 Vršovců 1147/2, Ostrava – Mariánské Hory Ostrava-město Ostrava Mariánské Hory

3. Základní pojmy Následující pojmy jsou uváděny ve významu používaného v metodice tržního ocenění. Cena reprodukční pořizovací – cena, za kterou by bylo možno stejnou nebo porovnatelnou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Věcná hodnota – reprodukční cena, snížená o přiměřené opotřebení, případně dále snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Výnosová hodnota – je předpokládaná míra finančních výnosů po zdanění, které lze získat při provozování daného majetku v úplném vlastnictví s péčí řádného hospodáře, ve srovnání s alternativními možnostmi investování při srovnatelné míře návratnosti. Srovnávací hodnota – vyjadřuje hodnotové srovnání oceňované nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány nebo jsou k datu ocenění nabízeny k prodeji. Cena obvyklá (tržní hodnota) – je očekávaná hodnota majetku při jeho prodeji na volném trhu po uhrazení všech závazků a daňových povinností. Tato hodnota je důležitá, jelikož představuje pro majitele teoretickou minimální hodnotu oceňovaného majetku. 4. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka nemovité věci byla uskutečněna dne 2.12. a 8.12. 2015 za účasti znalce a správce objektu, paní Magerové. Znalec si prohlédl společné prostory v domě a některé byty nájemníků, kteří byli v době prohlídky k zastižení. Znalci byly doloženy nájemní smlouvy, smlouva o nájmu pozemku a Smlouva o provozu zařízení pro komunikační služby 2

5. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 3939 pro k.ú. Mariánské Hory ze dne 25.11.2015 Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského sp.zn. 143 EX 00122/15-028 o ustanovení znalce ze dne 25.11.2015 Nájemní smlouvy k bytům (61 smluv) Smlouva o nájmu nemovitosti (pozemku) Smlouva o provozu zařízení pro komunikační služby

6. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovité věci je v KN na LV č. 3939 zapsán: Jasná zpráva a.s., Sokolská třída 244/27, 702 00 Ostrava- Moravská Ostrava Omezení vlastnického práva: Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky Zahájení exekuce Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti blíže viz LV v příloze 7. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitá věc se nachází ve Statutárním městě Ostrava, v části Mariánské Hory, při ulici Vršovců, cca 200 m severozápadně od Úřadu (ÚMOb) Mariánské Hory a Hulváky, poblíž křižovatky ulic Přemyslovců a Novoveská. Okolní zástavbu tvoří objekty občanské vybavenosti (radnice, restaurace, ubytovna, nákupní centrum) a hromadného bydlení. V Ostravě je k dispozici veškerá občanská vybavenost. Rovněž v okolí nemovitosti je k dispozici občanská vybavenost. Dobré dopravní spojení do centra města. Zastávka MHD ve vzdálenosti cca 100m. Přístup k nemovité věci je z obecní komunikace, pozemku parc.č. 762/1 ve vlastnictví Statutárního města Ostravy. Nemovitá věc je tvořena bytovým domem č.p. 1147 stojícím na pozemku p.č. st. 1537. Příslušenství nebylo identifikováno. Pozemek p.č. st. 1537 není předmětem tohoto ocenění. Pozitiva oceňované nemovité věci: - Nemovitost je pronajata, generuje výnos Negativa oceňované nemovité věci: - špatný technický stav domu vyžadující další investice na opravy a údržbu - pozemek ve vlastnictví třetí osoby 3

8. Popis nemovité věci Bytový dům č.p. 1147, stojící na pozemku parc.č. st. 1537 Oceňovaný bytový dům je samostatně stojící, má jedno podzemní a 14 nadzemních podlaží. Jedná se o typový bytový dům panelové konstrukce s plochou střechou. Základy jsou železobetonové. Svislé konstrukce železobetonové montované. Střecha je plochá s krytinou z živičnou lepenou. Stropy ŽB s rovným podhledem. Vnitřní omítky vápenné hladké. Okna původní dřevěná zdvojená, dveře náplňové, hladké plné a prosklené. Jednotlivá podlaží jsou propojena ŽB schodištěm. V domě jsou dva výtahy. Podlahy v bytech v obytných místnostech jsou převážně parkety (částečně plovoucí), v ostatních prostorách (chodby, sociální prostory) převážně PVC (částečně keramické dlažby nebo plovoucí). Podlahy ve společných prostorách domu dlažby, v suterénu betonové. Vytápění objektu je ústřední, zdroj tepla dálkový (Dalkia, Veolia). Rozvod vody studené a teplé proveden (ve dvou větcích), zdroj TUV rovněž dálkový. Rozvod plynu proveden. Odkanalizování od všech zařizovacích předmětů svedeno do veřejné kanalizace. Vybavení kuchyní tvoří kuchyňské linky a běžné sporáky (plynové, elektrické nebo kombinované). Vnitřní hygienická vybavení standardní, sestávající z umyvadel, splachovacích WC, van (někde sprchových koutů). Jádra v bytech převážně původní umakartová (v některých bytech jádra sádrokartonová – zrekonstruována na vlastní náklady nájemci). V domě proveden rozvod antén. Objekt je napojen na inženýrské sítě: rozvod vody, plynu, elektřiny, kanalizace. Objekt byl postaven v 70.letech minulého století. Stáří objektu je cca 45 let. Na objektu byla v posledních letech prováděna pouze nezbytně nutná (havarijní) údržba. Běžné opravy a průběžné rekonstrukce prvků krátkodobé životnosti nebyly prováděny. V poslední době byla provedena pouze výměna stoupacích rozvodů teplé a studené vody za nové plastové. V havarijním stavu se nachází balkony, elektroinstalace, okna (v mnoha bytech nejdou již ani otevřít), střešní krytina, bleskosvod. Na objektu jsou rovněž patrné praskliny na obvodovém plášti. Celkově se objekt nachází ve špatném technickém stavu, je vyššího stupně opotřebení než srovnatelné panelové domy ze stejného období. Objekt bude vyžadovat velké investice do oprav a rekonstrukcí.

Dispoziční řešení: 1.PP – sklepní prostory 1.NP až 14. NP – celkem 66 bytů (jednotlivé byty jsou popsány níže) Zastavěná plocha objektu činí cca 336 m2. Užitná plocha domu (součet bytových ploch, ploch balkónů a sklepů) činí celkem 3293,74 m2. Plocha pro výpočet nájemného je 3170,39 m2.

4

Výčet bytů: V domě č.p. 1147 se nachází tyto byty: Byt č.1: popis

výměra v m2

pokoj

13,50

pokoj

10,00

kuchyň

6,00

předsíň

6,50

koupelna

2,00

WC

0,98

balkon

2,10

sklep CELKEM

1,50 42,58

Byt č.2: popis

výměra v m2

pokoj

16,70

pokoj

13,00

kuchyň

8,80

předsíň

7,30

koupelna

2,10

WC

1,00

balkon

2,10

sklep CELKEM

2,00 53,00

Byt č.3: popis pokoj pokoj kuchyň předsíň koupelna WC balkon sklep CELKEM

výměra v m2 16,70 13,00 8,80 7,30 2,10 1,00 2,10 2,00 53,00

5


výměra v m2 13,50 10,00 6,00 6,50 2,00 0,98 2,10 1,50 42,58


výměra v m2 24,60 10,00 8,00 7,20 2,10 1,00 2,10 2,00 57,00


výměra v m2 16,70 13,00 8,80 7,30 2,10 1,00 2,10 2,00 53,00

Byt č.7: popis pokoj kuchyň předsíň koupelna WC sklep CELKEM

výměra v m2 15,20 5,00 2,75 2,20 0,97 2,10 28,22 6


výměra v m2 16,70 13,00 8,80 7,30 2,10 1,00 2,10 2,00 53,00


výměra v m2 24,60 10,00 8,00 7,20 2,10 1,00 2,10 2,00 57,00

Byt č.10: Popis pokoj pokoj kuchyň předsíň koupelna WC balkon sklep CELKEM

výměra v m2 24,60 10,00 8,00 7,20 2,10 1,00 2,10 2,00 57,00

7


výměra v m2 16,70 13,00 8,80 7,30 2,10 1,00 2,10 2,00 53,00


výměra v m2 15,20 5,00 2,75 2,20 0,97 2,10 28,22


výměra v m2 16,70 13,00 8,80 7,30 2,10 1,00 2,10 2,00 53,00


výměra v m2 24,60 10,00 8,00 7,20 2,10 1,00 2,10 2,00 57,00 8


výměra v m2 24,60 10,00 8,00 7,20 2,10 1,00 2,10 2,00 57,00


výměra v m2 16,70 13,00 8,80 7,30 2,10 1,00 2,10 2,00 53,00


výměra v m2 15,20 5,00 2,75 2,20 0,97 2,10 28,22


výměra v m2 16,70 13,00 8,80 7,30 2,10 1,00 2,10 2,00 53,00 9


výměra v m2 24,60 10,00 8,00 7,20 2,10 1,00 2,10 2,00 57,00


výměra v m2 24,60 10,00 8,00 7,20 2,10 1,00 2,10 2,00 57,00


výměra v m2 16,70 13,00 8,80 7,30 2,10 1,00 2,10 2,00 53,00


výměra v m2 15,20 5,00 2,75 2,20 0,97 2,10 28,22 10


výměra v m2 16,70 13,00 8,80 7,30 2,10 1,00 2,10 2,00 53,00


výměra v m2 24,60 10,00 8,00 7,20 2,10 1,00 2,10 0,00 55,00


výměra v m2 24,60 10,00 8,00 7,20 2,10 1,00 2,10 2,00 57,00


výměra v m2 16,70 13,00 8,80 7,30 2,10 1,00 2,10 2,00 53,00 11


výměra v m2 15,20 5,00 2,75 2,20 0,97 2,10 28,22


výměra v m2 16,70 13,00 8,80 7,30 2,10 1,00 2,10 2,00 53,00


výměra v m2 24,60 10,00 8,00 7,20 2,10 1,00 2,10 2,00 57,00


výměra v m2 24,60 10,00 8,00 7,20 2,10 1,00 2,10 2,00 57,00 12


výměra v m2 16,70 13,00 8,80 7,30 2,10 1,00 2,10 2,00 53,00


výměra v m2 15,20 5,00 2,75 2,20 0,97 2,10 28,22


výměra v m2 16,70 13,00 8,80 7,30 2,10 1,00 2,10 2,00 53,00


výměra v m2 24,60 10,00 8,00 7,20 2,10 1,00 2,10 2,00 57,00 13


výměra v m2 24,60 10,00 8,00 7,20 2,10 1,00 2,10 2,00 57,00


výměra v m2 16,70 13,00 8,80 7,30 2,10 1,00 2,10 2,00 53,00


výměra v m2 15,20 5,00 2,75 2,20 0,97 2,10 28,22


výměra v m2 16,70 13,00 8,80 7,30 2,10 1,00 2,10 2,00 53,00 14


výměra v m2 24,60 10,00 8,00 7,20 2,10 1,00 2,10 2,00 57,00


výměra v m2 24,60 10,00 8,00 7,20 2,10 1,00 2,10 2,00 57,00

Byt č.41: popis pokoj pokoj kuchyň předsíň koupelna WC balkon CELKEM

výměra v m2 16,70 13,00 8,80 7,30 2,10 1,00 2,10 51,00


výměra v m2 15,20 5,00 2,75 2,20 0,97 2,10 28,22

15


výměra v m2 16,70 13,00 8,80 7,30 2,10 1,00 2,10 2,00 53,00


výměra v m2 24,60 10,00 8,00 7,20 2,10 1,00 2,10 2,00 57,00


výměra v m2 24,60 10,00 8,00 7,20 2,10 1,00 2,10 2,00 57,00


výměra v m2 16,70 13,00 8,80 7,30 2,10 1,00 2,10 2,00 53,00 16


výměra v m2 15,20 5,00 2,75 2,20 0,97 2,10 28,22


výměra v m2 16,70 13,00 8,80 7,30 2,10 1,00 2,10 2,00 53,00


výměra v m2 24,60 10,00 8,00 7,20 2,10 1,00 2,10 2,00 57,00


výměra v m2 24,60 10,00 8,00 7,20 2,10 1,00 2,10 2,00 57,00 17


výměra v m2 16,70 13,00 8,80 7,30 2,10 1,00 2,10 2,00 53,00


výměra v m2 15,20 5,00 2,75 2,20 0,97 2,10 28,22


výměra v m2 16,70 13,00 8,80 7,30 2,10 1,00 2,10 2,00 53,00


výměra v m2 24,60 10,00 8,00 7,20 2,10 1,00 2,10 2,00 57,00 18


výměra v m2 24,60 10,00 8,00 7,20 2,10 1,00 2,10 2,00 57,00


výměra v m2 16,70 13,00 8,80 7,30 2,10 1,00 2,10 2,00 53,00


výměra v m2 15,20 5,00 2,75 2,20 0,97 2,10 28,22


výměra v m2 16,70 13,00 8,80 7,30 2,10 1,00 2,10 2,00 53,00 19


výměra v m2 24,60 10,00 8,00 7,20 2,10 1,00 2,10 2,00 57,00


výměra v m2 24,60 10,00 8,00 7,20 2,10 1,00 2,10 2,00 57,00


výměra v m2 16,70 13,00 8,80 7,30 2,10 1,00 2,10 2,00 53,00


výměra v m2 15,20 5,00 2,75 2,20 0,97 2,10 28,22 20


výměra v m2 16,70 13,00 8,80 7,30 2,10 1,00 2,10 2,00 53,00


výměra v m2 24,60 10,00 8,00 7,20 2,10 1,00 2,10 8,00 63,00


výměra v m2 22,04 10,70 8,70 4,70 2,10 1,40 16,50 3,00 69,14


výměra v m2 16,50 11,30 8,70 8,80 2,10 1,10 2,10 2,20 52,80 21

9.Popis nájemních práv: Z celkového počtu 66 bytů je k datu ocenění pronajato 61 bytů. 5 bytů je neobsazených. Znalci byly doloženy tyto nájemní smlouvy k těmto bytům:

číslo bytu

podlahová plocha pro výpočet Nájemce/ nájemného Manžel/ka

datum nar

001

40,78 Řezáč Martin

10.12.1988

002

50,95 Janešíková Marta

12.10.1962

003

50,95 Trubl Pavel

2.12.1984

004

40,78 Kubíček Bohumil

21.6.1953

005

54,95 Dubnická Anastazie

30.8.1979

006

50,95 Vasileva Marinka

28.8.1941

007

27,17 Spáčilová Naděžda

008

50,95 Staněk Jaroslav

25.10.1996

009

54,95 Svobodová Irena

19.8.1971

010

54,95 Kraus Ladislav

011

50,95 Přikryl Jan

013

50,95 Dubnická Olga

015

54,95 Holásek Vladimír

016

50,95 Ličková Silvie

017 018

27,17 Rzidký Rostislav Klysczová Zdeňka 50,95 Klyscz Petr

019

54,95 Trubl Petr

28.6.1987

020

54,95 Vítková Františka

25.5.1964

021

50,95 Dubnická Anna

24.6.1935

022

27,17 Šarkézyová Květa

023

50,95 Fujala Roman

3.11.1956

024 025

53,95 Gröplová Olga Leško Milan 54,95 Lešková Helena

20.8.1963 21.5.1953 4.5.1957

027

27,17 Procházková Alena

12.8.1959

4.3.1986

3.5.1947 31.12.1967 12.5.1959 12.11.1964 3.8.1986 12.10.1966 10.2.1961 14.2.1966

1.1.1947

bytem Horní 791, 700 30 Ostrava Hrabůvka Vršovců 1147/2, 709 00 Ostrava Mar. Hory U Tiskárny 539/2, 702 00 Ostrava Cottonové 1962/3, 709 00 Ostrava Mar. Hory Vršovců 1147/2, 709 00 Ostrava Mar. Hory Vršovců 1147/2, 709 00 Ostrava Mar. Hory Jana Maluchy 196/37, 70030 Ostrava Dubina Vršovců 1147/2, 709 00 Ostrava Mar. Hory Vršovců 1147/2, 709 00 Ostrava Mar. Hory Vršovců 1147/2, 709 00 Ostrava Mar. Hory Kateřinice 127, 74258 Kateřinice Vršovců 1147/2, 709 00 Ostrava Mar. Hory Těšínská 87/281, 71600 Ostrava-Radvanice Vršovců 1147/2, 709 00 Ostrava Mar. Hory Horní 791, 700 30 Ostrava Hrabůvka Vršovců 1147/2, 709 00 Ostrava Mar. Hory Horní 791, 700 30 Ostrava Hrabůvka Vršovců 1147/2, 709 00 Ostrava Mar. Hory Vršovců 1147/2, 709 00 Ostrava Mar. Hory Vršovců 1147/2, 709 00 Ostrava Mar. Hory Vršovců 1147/2, 709 00 Ostrava Mar. Hory Františka Formana 243/43, 700 30 Ostrava Dubina Vršovců 1147/2, 709 00 Ostrava Mar. Hory Vršovců 1147/2, 709 00 Ostrava Mar. Hory

pronajato na dobu nájem do určitá

31.12.2015

určitá

31.3.2016

neurčitá

31.8.2016

určitá

31.5.2016

určitá

30.6.2016

neurčitá

-

určitá

31.12.2015

určitá

15.7.2016

určitá

31.5.2016

neurčitá

-

určitá

22.11.2016

určitá

31.10.2016

určitá

31.12.2015

určitá

14.9.2016

určitá

31.5.2016

určitá

30.11.2016

určitá

31.7.2016

určitá

12.10.2016

určitá

31.10.2016

určitá

31.8.2016

určitá

30.6.2016

určitá

30.6.2016

určitá

31.5.2016

určitá

30.6.2016

22

028 029 030 031 032 033 034 035 036 037 038 039 041 042 043 044 045 046 047 048 049 050 051 052 053 054 055 056 057

Šlachta Libor 50,95 Šlachtová Dagmar

4.11.1952 Vršovců 1147/2, 709 00 3.4.1959 Ostrava Mar. Hory Sologubova 1840/9, 700 54,95 Krystýn Vlastimil 18.7.1968 30 Ostrava Zábřeh Svatušková Lýdia 1.1.1947 Vršovců 1147/2, 709 00 54,95 Svatuška Jan 1.12.1941 Ostrava Mar. Hory Vršovců 1147/2, 709 00 50,95 Bouchalová Jarmila 13.6.1950 Ostrava Mar. Hory Marie Pujmanové 1137/11, 27,17 Spáčilová Naděžda 31.12.1954 70900 Ostrava Mar.Hory Třetina Karel 19.9.1950 Vršovců 1147/2, 709 00 50,95 Třetinová Libuše 18.3.1951 Ostrava Mar. Hory Vršovců 1147/2, 709 00 54,95 Hejdová Jitka 17.10.1956 Ostrava Mar. Hory Kubínová Jaruška 17.5.1960 Vršovců 1147/2, 709 00 54,95 Kubín Luboš 15.9.1960 Ostrava Mar. Hory Těšínská 35, 71016 50,95 Mocek Ivo 13.11.1960 Ostrava Radvanice Nábřežní 10, 790 84 27,17 Kubinyiová Daniela 24.2.1993 Mikulovice Svatušková Vršovců 1147/2, 709 00 50,95 Veronika 30.8.1987 Ostrava Mar. Hory Erbenova 687/55, 70300 54,95 Balogová Nela 1.2.1992 Ostrava-Vítkovice Vršovců 1147/2, 709 00 49,95 Čapka David 26.7.1980 Ostrava Mar. Hory Vršovců 1147/2, 709 00 27,17 Chlebek Lumír 23.7.1950 Ostrava Mar. Hory Vršovců 1147/2, 709 00 50,95 Heřmanová Jana 26.4.1950 Ostrava Mar. Hory Vršovců 1147/2, 709 00 54,95 Slíž Miroslav 29.7.1954 Ostrava Mar. Hory Křetinský Jan 18.9.1947 Vršovců 1147/2, 709 00 54,95 Křetinská Anna 26.7.1948 Ostrava Mar. Hory Žowliak Miroslav 4.11.1948 Vršovců 1147/2, 709 00 50,95 Žowliaková Hana 16.3.1952 Ostrava Mar. Hory Vršovců 1147/2, 709 00 27,17 Žáček Petr 17.1.1972 Ostrava Mar. Hory Vršovců 1147/2, 709 00 50,95 Wozniaková Alena 24.8.1965 Ostrava Mar. Hory Vršovců 1147/2, 709 00 54,95 Lešková Helena 7.3.1983 Ostrava Mar. Hory Vršovců 1147/2, 709 00 54,95 Kubišová Kristina 15.3.1985 Ostrava Mar. Hory Slobodníková Vršovců 1147/2, 709 00 50,95 Marta 3.3.1950 Ostrava Mar. Hory Svazácká 2190/23, 70030 27,17 Kapušová Blanka 5.6.1967 Ostrava Zábřeh Vršovců 1147/2, 709 00 50,95 Holbík Martin 19.3.1993 Ostrava Mar. Hory Vršovců 1147/2, 709 00 54,95 Magerová Eva 21.10.1943 Ostrava Mar. Hory Vršovců 1147/2, 709 00 54,95 Martausová Emilie 23.8.1960 Ostrava Mar. Hory Baronová Alena 5.1.1956 Vršovců 1147/2, 709 00 50,95 Baron Arnošt 17.7.1943 Ostrava Mar. Hory Lesní 809, 73515 Orlová 27,17 Komoň Karel 11.9.1962 Lutyně

neurčitá

-

určitá

31.12.2015

určitá

31.8.2016

neurčitá

- -

určitá

2.3.2016

určitá

30.9.2016

určitá

29.2.2016

určitá

31.7.2016

určitá

4.1.2016

určitá

31.8.2016

určitá

31.3.2016

určitá

31.12.2015

určitá

30.6.2015

určitá

31.3.2016

neurčitá určitá

- 30.11.2016

neurčitá

- -

neurčitá

- -

určitá

31.3.2016

určitá

31.1.2016

určitá

30.9.2016

určitá

30.4.2016

určitá

30.9.2016

určitá

31.7.2016

určitá

30.11.2016

neurčitá určitá neurčitá určitá

- 31.3.2016 - 30.6.2016

23

058

50,95 Gabčo Miroslav Gabčová Alena

059 060

54,95 Krupová Hilda Bárta Karel 54,95 Bártová Alena

061

50,95 Čadek Svatopluk

062

27,17 Adámková Marie

064

57,95 Balogová Klaudie

065

67,64 Mendrok Lubomír

066

50,65 Srníček Tomáš

8.9.1963 Vršovců 1147/2, 709 00 24.5.1968 Ostrava Mar. Hory Vršovců 1147/2, 709 00 15.10.1940 Ostrava Mar. Hory 23.1.1960 Vršovců 1147/2, 709 00 20.3.1968 Ostrava Mar. Hory Cottonové 1986/6, 709 00 12.3.1967 Ostrava Mar. Hory Vršovců 1147/2, 709 00 15.10.1927 Ostrava Mar. Hory Vršovců 1147/2, 709 00 30.5.1994 Ostrava Mar. Hory Vršovců 1147/2, 709 00 9.6.1956 Ostrava Mar. Hory Vršovců 1147/2, 709 00 3.1.1981 Ostrava Mar. Hory

určitá

30.4.2016

neurčitá

- -

neurčitá

- -

určitá

30.11.2016

určitá

31.3.2016

určitá

31.1.2016

neurčitá určitá

- 30.9.2016

Byty jsou pronajaty za tržní nájemné, které je ve většině případů 85,- Kč/m2/měsíc. Celkový měsíční výnos vyplývající z předložených nájemních smluv činí 236 548,- Kč. Znalec je toho názoru, že výše uvedená nájemní práva neznehodnocují nemovitou věc, nemají negativní dopad do ceny obvyklé nemovité věci. Existence nájemních práv je zohledněna při výpočtu výnosové hodnoty nemovitosti. Nemovitost je dále zatížena právem společnosti PODA, a.s. provozovat zařízení pro poskytování komunikačních služeb – toto právo rovněž nemá negativní dopad do ceny obvyklé nemovité věci a je zohledněno při výpočtu výnosové hodnoty nemovitosti.

K datu ocenění nejsou pronajaty tyto byty: - Byt č. 12 o velikosti 1+1 a výměře - Byt č. 14 o velikosti 2+1 a výměře - Byt č. 26 o velikosti 2+1 a výměře - Byt č. 40 o velikosti 2+1 a výměře - Byt č. 63 o velikosti 2+1 a výměře

27,17 m2 54,95 m2 50,95 m2 54,95 m2 50,95 m2

24

B. METODY OCENĚNÍ B.1. Metoda výnosové hodnoty Výnosová hodnota vyjadřuje hodnotu nemovitostí ve vazbě na její schopnost vytvářet zisk. K indikaci hodnoty se dospívá kapitalizací nebo diskontováním příjmů odpovídající kapitalizační mírou. B.2. Metoda srovnávací Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitostí.

C. VLASTNÍ OCENĚNÍ C.1. Nález Oceňovaná nemovitost – bytový dům se nachází při ulici Vršovců, cca 200 m severozápadně od ÚMOb Mariánské Hory a Hulváky. Centrum města je vzdáleno cca 4 km od nemovitosti. Zastávka MHD (bus) je ve vzdálenosti do 200m. Nemovitá věc je situována v zástavbě panelových bytových domů postavených v 70. letech minulého století. Přístup k nemovité věci je z obecní komunikace, pozemku parc.č. 762/1 ve vlastnictví Statutárního města Ostravy. Dům stojí na pozemku p.č. st. 1537, který je ve vlastnictví třetí osoby a není předmětem tohoto ocenění. Užívání pozemku je ošetřeno nájemní smlouvou, která je uzavřena na dobu neurčitou. Nájemné je stanoveno ve výši 80 000,- bez DPH měsíčně. Pozitiva oceňované nemovité věci: - Nemovitost je pronajata, generuje výnos Negativa oceňované nemovité věci: - špatný technický stav domu vyžadující další investice na opravy a údržbu - pozemek ve vlastnictví třetí osoby

25

C.2. Stanovení výnosové hodnoty Výnosová hodnota se stanovuje na základě ročního výnosu z pronájmu. Nemovité věci je možno oceňovat výnosovým způsobem tehdy, jsou-li známy dosažitelné sazby nájmů pro danou lokalitu a zároveň umožňuje-li stavba svým stavebně-technickým stavem pronajmutí. Oceňovaný objekt je možno pronajmout jako celek nebo i po částech. Příjmy z nájemného Budova je k datu ocenění z větší části pronajata (vyjma pěti bytů) . V budově je k dispozici celkem 66 jednotek, z toho 12 o dispozici 1+1 a 54 o dispozici 2+1. Bytové jednotky jsou pronajaty nejčastěji za částku 85,- Kč/m2/měs (tj. 1020,- Kč/m2/rok), pouze 4 jednotky jsou pronajaty za nižní nájemné. Za účelem zjištění obvyklého nájemného porovnáním provedl znalec šetření v realitní inzerci, použil vlastní databázi a shromáždil údaje porovnatelných prostor. Z údajů z databáze znalce a z realitní inzerce znalec zjistil, že obvyklé nájemné za m2 bytových ploch v obdobných domech se pohybuje v rozmezí cca 850 – 1100,- Kč/m2/rok. Z výše uvedeného vyplývá, že smluvní nájemné ve výši 85,- Kč/m2/měs. odpovídá obvyklému nájemnému. Pro účely výpočtu výnosové hodnoty znalec dále uvažuje se zjištěným celkovým měsíčním nájemným ve výši 236 548,- Kč za pronajaté byty. Za nepronajaté byty znalec dopočítává simulované nájemné ve výši obvyklého nájemného, tj. 85,- Kč/m2/měs. Měsíční výnos z nepronajatých bytů pak znalec odhaduje ve výši 20 312,- Kč. Celkové měsíční dosažitelné příjmy z nájemného z bytů pak jsou 256 860,- Kč, tj. 3 082 320,- Kč/rok. Znalci byl dále předložen dodatek ke smlouvě na provoz zařízení pro poskytování komunikačních služeb, na základě které provozovatel PODA, a.s. platí vlastníkovi nemovitosti roční nájem ve výši 14520,- Kč za umístění zařízení pro poskytování komunikačních služeb na objektu. Z odhadovaného nájemného znalec odečítá 10% jako ztrátu z nájemného (míra obsazenosti 90%).

Výpočet nákladů na dosažení příjmů z nájemného Daň z nemovitostí činí dle sdělení správce objektu 14 700,- /rok. Pojistné - Náklady na pojistné činí dle sdělení správce objektu 26 332,- /rok. Nájem za pozemek – nájem za pozemek činí dle smlouvy 960 000,- Kč Náklady na opravy, údržbu a správu, tvoří zpravidla 0,50 - 2,00 % z reprodukční ceny staveb. Znalec pro výpočet použil sazbu 0,5%, náklady na opravy, údržbu, správu znalec odhaduje na 400 000,- Kč/rok. Amortizace (odpisy) - Po dožití stavby by měl mít vlastník prostředky na její znovupostavení. Pro výpočet amortizace je nutné uvažovat stav, kdy vlastník nemovitosti každoročně ukládá určitou částku, aby na konci životnosti stavby měl k dispozici částku na znovupostavení stavby, případně pořízení obdobné nemovitosti. Amortizaci znalec odhaduje ve výši 0,5% z reprodukční ceny stavby. 26

Určení míry kapitalizace pro výpočet výnosové hodnoty Požadovaná výnosnost byla znalcem určena na základě posouzení základních podnikatelských stránek provozování nemovitosti, expertního odhadu jejího vývoje v budoucnosti a očekávaného vývoje vnějších ekonomických faktorů. Znalec stanovil míru kapitalizace na 6,00 %.

Výpočet výnosové hodnoty nemovitostí Výpočet tržeb z nájemného: druh plochy

nájem

roční výnos

Kč/m2/rok

(Kč/rok)

3082320

3082320

14520

14520

pronajímatelné prostory byty poda příjmy Obsazenost (%):

3 096 840 10% ztráta z nájmu 90% odhadovaný nájem

309 684 Kč 2 787 156 Kč

Náklady spojené s nemovitostí:

skutečnost skutečnost skutečnost

pojistné nájem za pozemek daň z nem. náklady na správu, údržbu a provoz amortizace

0,50% 0,5%

80 000 000 Kč 80 000 000 Kč

celkem Čistý výnos nemovitosti (Vo) před zdaněním: Roční kapitalizační faktor (R): Výnosová hodnota (Hv):

26 332 960 000 14 700 400 000 Kč 400 000 Kč 1 801 032 Kč 986 124 Kč 0,06 16 435 400,00 Kč

Výnosová hodnota nemovitosti činí 16 435 400,- Kč. Výnosová hodnota nemovitosti zaokrouhleno 16 435 500,- Kč.

27

C.3. Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést hodnotové srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitostí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovitosti a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitostí. V současné době se v této lokalitě běžně obchoduje s komerčními nemovitými věcmi (činžovní domy). Nabídka převyšuje poptávku. Neobchoduje se však běžně se srovnatelnými nemovitými věcmi, tj. typový bytový dům panelové konstrukce, s větším počtem bytů (nad 40), bez vlastního pozemku, apod. V návaznosti na výše uvedené znalec proto provedl šetření v realitní inzerci, dotazování u realitních kanceláří, u znalců a hledal srovnatelné nemovitosti nejen v rámci Ostravy, ale i v rámci celé ČR. Znalec zjistil, že se srovnatelnými nemovitými věcmi se na realitním trhu běžně neobchoduje, prakticky neexistuje nabídka. V nabídkách znalec našel pouze jednu nemovitost, která by byla vhodná pro srovnání. Jedná se o tuto nemovitost: Prodej činžovního domu Bruntál Užitná plocha 2400 m2 Cena: 12 000 000 Kč (5 000 Kč za m²) Nájemní dům se 48 bytovými jednotkami o velikosti 2,5+kk a rozměrech 50 m2 +10 garsonek. Dům je po částečné rekonstrukci - 16 bytů má nové jádro, koupelna s vanou,WC zvlášť,nová kuchyňská linka,plovoucí podlahy,dlažba,nové dveře.Zbývající byty jsou připraveny k rekonstrukci.Na domě nová plastová okna,rozvody vody,elektřiny,plynu,střecha,plynová kotelna,schodiště,sklepní koje.Dům obsazen nájemníky.

Vzhledem ke skutečnostem uvedeným výše, zejména faktu, že neexistuje rozvinutý trh s obdobnými nemovitými věcmi a na trhu není dostatek relevantních informací o prodejích srovnatelných objektů, znalec srovnávací metodu v daném případě nepoužil. Znalec je toho názoru, že použití této metody v tomto případě by vedlo ke zkreslení ceny nemovitosti.

28

D. Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) - rekapitulace Pro stanovení ceny obvyklé byly použity tyto zjištěné hodnoty: Výnosová hodnota:

16 435 500,- Kč

Srovnávací hodnota:

nebyla stanovena

Výše uvedené hodnoty představují základní přístupy při hodnocení nemovitostí. Každý z těchto přístupu má jinou váhu a vypovídací schopnost při stanovení ceny obvyklé. V současné době jsou preferovány přístupy výnosový a srovnávací, které odráží zájem případných investorů (výnosový přístup) či reálná data ověřená realitním trhem (srovnávací přístup). V případě oceňované nemovitosti bylo při stanovení ceny obvyklé přihlédnuto k hodnotě zjištěné výnosovou metodou, protože tato dle názoru znalce v daném případě nejlépe odráží situaci na trhu s obdobnými komerčními nemovitostmi, které jsou pronajaty, zohledňuje jak výnosovou stránku nemovitosti, tak i nákladovou (nájemné za cizí pozemek). Naopak metoda srovnávací nebyla v daném případě použita, protože neexistuje dostatečný počet nemovitých věcí vhodných pro srovnání.

Výsledná cena obvyklá po zaokrouhlení:

16 435 500,- Kč

29

E. Závěr: Obvyklá cena nemovité věci: - bytového domu č.p. 1147, stojícího na pozemku parc.č. st. 1537 (pozemek ve vlastnictví třetí osoby), katastrální území Mariánské Hory, obec Ostrava, okres Ostrava-město (LV č. 3939), je stanovena ke dni 16.12.2015. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (technický stav nemovité věci, její velikost, poloha, umístění, předpokládaná využitelnost, stavba na cizím pozemku, apod.), stanovuji cenu obvyklou oceňované nemovité věci k datu ocenění ve výši 16 435 500,- Kč.

16 435 500,- Kč

Cena obvyklá – tržní hodnota Slovy: šestnáct-milionů-čtyři-sta-třicet-pět-tisíc-pět-set-korun-českých

Nájemní práva: Nájemní práva jsou popsána v části A., kapitole 9 tohoto posudku.

V Ostravě, 22.12. 2015

Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava

VI. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2671-628/2015 znaleckého deníku.

30

F. Použitá literatura Bradáč,A.: Teorie oceňování nemovitostí, IV. Přepracované a doplněné vydání, CERM, Brno 1998 Zazvonil, Z.: Oceňování nemovitostí na tržních principech, CEDUK, Praha 1996 Bradáč,A. – Fiala,J.: Nemovitosti – oceňování a právní vztahy, Linde Praha a.s., Praha 1996

G. Přílohy Příloha č. 1: Fotodokumentace Příloha č. 2: Mapa širších vztahů Příloha č. 3: Výpis z katastru nemovitostí

31

Příloha č. 1: Fotodokumentace

32

33

34

35

36

37

Příloha č. 2: Mapa širších vztahů

38

2015

Recommend Documents