2015

ZNALECKÝ POSUDEK Č.

1122/14/2015

o obvyklé ceně nemovitých věcí - podílu ve výši id. 1/2 na pozemcích parc. č. st. 768/4, 3207/5 a 3207/7 vč. příslušenství a stavby rodinného domu č. p. 1805, která je součástí pozemku parc. č. st. 768/4; - podílu ve výši id. 1/4 na pozemku parc. č. 3208; vše v k. ú. Frenštát pod Radhoštěm, obec Frenštát pod Radhoštěm, okres Nový Jičín.

Objednatel:

Exekutorský úřad Praha 10 soudní exekutor JUDr. IGOR IVANKO Na Zátorce 590/12 PSČ 160 00, Praha 6 IČ: 66216877 DIČ: CZ5904226394

Účel znaleckého posudku:

Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení č. j.: 167 EX 1244/08-122 vydaného soudním exekutorem JUDr. Igorem Ivanko, dne 19.12.2014.

Zhotovitel:

Ing. DAGMAR VYHNALÍKOVÁ Trojská 163/28 182 00 Praha 8 IČ: 75707349 mob: +420 604 555 649 e-mail: [email protected]

Znalecký posudek byl vypracován podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 23.12.2014. Znalecký posudek obsahuje včetně titulního listu 43 stran textu, a je vyhotoven ve 2 vyhotoveních. Objednateli se předává v 1 vyhotovení a jedno vyhotovení je uloženo v archivu zhotovitele.

V Praze dne 19.1.2015

Znalecký posudek č. 1122/14/2015

Určení obvyklé ceny

OBSAH ZNALECKÉHO POSUDKU A.

Úvod ........................................................................................................................................................... 3

1.

Znalecký úkol ............................................................................................................................................. 3

2.

Identifikace nemovitých věcí a informace o vlastníkovi dle KN ................................................................. 3

3.

Vymezení pojmů obvyklá cena a administrativní cena .............................................................................. 4 3.1.

Obvyklá cena ..................................................................................................................................... 4

3.2.

Administrativní cena .......................................................................................................................... 4

4.

Hlavní používané zkratky ........................................................................................................................... 4

B.

Nález .......................................................................................................................................................... 5

5.

PŘEDMĚT OCENĚNÍ ................................................................................................................................ 5 5.1.

Prohlídka nemovitých věcí ................................................................................................................. 5

5.2.

Podklady pro vypracování znaleckého posudku ............................................................................... 5

5.3.

Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku .................................................. 7

5.4.

Práva a závady spojené s předmětem ocenění ................................................................................ 8

5.5.

Dokumentace a skutečnosti............................................................................................................... 9

6.

METODY OCENĚNÍ .................................................................................................................................. 9 6.1.

Nákladový způsob ocenění................................................................................................................ 9

6.2.

Výnosový způsob ocenění ................................................................................................................. 9

6.3.

Srovnávací způsob ocenění ............................................................................................................ 10

6.4.

Metody aplikované v ocenění .......................................................................................................... 10

7.

CELKOVÝ POPIS NEMOVITÝCH VĚCÍ ................................................................................................. 10 7.1.

Poloha a vnější vlivy ........................................................................................................................ 10

7.2.

Rodinný dům č. p. 1805, který je součástí p. č. st. 768/4, a příslušenství ...................................... 11

7.3.

Pozemky .......................................................................................................................................... 14

7.4.

Využití ploch – územní plán ............................................................................................................. 17

7.5.

Povodňový plán ČR ......................................................................................................................... 18

7.6.

Shrnutí ............................................................................................................................................. 19

C.

Posudek ................................................................................................................................................... 20

8.

URČENÍ OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY .................................................................................. 20 8.1.

Určení obvyklé ceny srovnávacím způsobem ................................................................................. 20

8.1.1.

Srovnání s rodinnými domy pro RD ......................................................................................... 21

8.1.2.

Srovnání s pozemky pro rezervu pozemku ............................................................................. 25

8.1.3.

Rekapitulace srovnávací metody a určení obvyklé ceny ......................................................... 28

8.2.

Vliv závad na obvyklou cenu nemovitých věcí ................................................................................ 29

8.3.

Určení administrativní ceny ............................................................................................................. 31

D.

Závěrečný výrok ....................................................................................................................................... 42

E.

Znalecká doložka ..................................................................................................................................... 43

F.

Seznam příloh .......................................................................................................................................... 43

Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 2 z 43



A. Úvod 1. Znalecký úkol Úkolem znalce je dle výroku I. a II. v usnesení č. j. 167 EX 1244/08-122: a) ocenit nemovité věci určit obvyklou cenu všech nemovitých věcí a jejich příslušenství ve vlastnictví povinného, které jsou zapsané na LV č. 644 a LV č. 2759, tj.: - podíl ve výši id. 1/2 na pozemcích parc. č. st. 768/4, 3207/5 a 3207/7 vč. příslušenství a stavby rodinného domu č. p. 1805, která je součástí pozemku parc. č. st. 768/4; vše v k. ú. Frenštát pod Radhoštěm, obec Frenštát pod Radhoštěm, okres Nový Jičín; - podíl ve výši id. 1/4 na pozemku parc. č. 3208; vše v k. ú. Frenštát pod Radhoštěm, obec Frenštát pod Radhoštěm, okres Nový Jičín. b) určit příslušenství nemovitých věcí; c) zjistit věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva spojená s oceňovanými nemovitými věcmi, a to se zohledněním zjištěných věcných břemen, výměnků a nájemních či pachtovních práv obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu (§ 2 odst. 1. zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění – zákon o oceňování majetku), přičemž uvést, o jakou částku se vlivem zjištěného věcného břemene, výměnku nebo nájemního či pachtovního práva snížila obvyklá cena nemovitých věcí oproti stavu, kdy by zjištěným věcným břemenem, výměnkem nebo nájemním či pachtovním právem oceňované nemovité věci zatíženy nebyly; d) vyjádřit se, zda považuji nájemné či pachtovné (případně poměrnou část výnosu z věci) přiměřenou nájemnému či pachtovnému (případně poměrné části výnosu z věci) v místě a čase obvyklému a zda považuji věcné břemeno či výměnek za přiměřený výhodě oprávněné osoby a toto náležitě zdůvodnit.

2. Identifikace nemovitých věcí a informace o vlastníkovi dle KN Z výpisu z evidence katastru nemovitostí vyplývá, že se jedná o nemovité věci: * LV č. 644 pro k. ú. / obec Frenštát pod Radhoštěm, okres Nový Jičín ALV:

BLV:

Vlastník Zicha Ivo, nám. Míru 1, 744 01 Frenštát pod Radhoštěm; Identifikátor: 690327/4939 ; Podíl: 1/2 Zicha Radek, Kopaná 551, 744 01 Frenštát pod Radhoštěm; Identifikátor: 641231/0025; Podíl: 1/2 Pozemky Parcela: Druh pozemku: Způsob využití: Výměra: 2 parc. č. st. 768/4 zastavěná plocha a nádvoří 101 m Součástí je stavba: Frenštát pod Radhoštěm, č. p. 1805; rodinný dům Stavba stojí na pozemku p. č.: st. 768/4 2 parc. č. 3207/5 ostatní plocha ostatní komunikace 95 m 2 parc. č. 3207/7 trvalý travní porost 1430 m


Stránka 3 z 43


FLV:


Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám Parcela: BPEJ: Výměra: 2 parc. č. 3207/7 72213 1430 m

* LV č. 2759 pro k. ú. / obec Frenštát pod Radhoštěm, okres Nový Jičín ALV: Vlastník Mohylová Naděžda, Kopaná 733, 744 01 Frenštát pod Radhoštěm; Identifikátor: 605413/0368; Podíl: ½ Zicha Ivo, nám. Míru 1, 744 01 Frenštát pod Radhoštěm; Identifikátor: 690327/4939; Podíl: 1/4 Zicha Radek, Kopaná 551, 744 01 Frenštát pod Radhoštěm; Identifikátor: 641231/0025; Podíl: 1/4 BLV: Pozemky Parcela: Druh pozemku: Způsob využití: Výměra: 2 parc. č. 3208 ostatní plocha ostatní komunikace 225 m

3. Vymezení pojmů obvyklá cena a administrativní cena 3.1. Obvyklá cena Dle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ČÁST PRVNÍ, Hlava první, §2, Způsob oceňování majetku a služeb, odst. 1: „Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.“

3.2. Administrativní cena „Administrativní cena nemovitých věcí je cena určená podle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a podle prováděcí vyhlášky MF České republiky č. 199/2014.“

4. Hlavní používané zkratky KN – katastr nemovitostí; LV – list vlastnictví; ALV – vlastnické právo; BLV – nemovitosti; FLV – nabývací tituly a jiné podklady v zápisu; BPEJ - bonitované půdně ekologické jednotky; k. ú. – katastrální úřad; KP – katastrální pracoviště; č. j. – číslo jednací; č. – číslo; parc. č. – parcelní číslo; č. p. – číslo popisné; RD – rodinný dům; NP – nadzemní podlaží, PP – podzemní podlaží; IS – inženýrské sítě; KM – katastrální mapa; ZP – započitatelná plocha


Stránka 4 z 43



B.Nález 5. PŘEDMĚT OCENĚNÍ 5.1. Prohlídka nemovitých věcí Prohlídka nemovitých věcí byla provedena při místním šetření konaném dne 23.12.2014 bez přítomnosti vlastníka nemovitých věcí. Místní šetření tak mohlo být provedeno pouze z veřejně přístupných míst. Znalci i přes písemnou výzvu zaslanou povinnému nebyly poskytnuty podklady o oceňovaných nemovitých věcech, ani nebyla ze strany povinného žádná reakce k účasti na místním šetření. V možnostech povinného bylo se ohledání nemovitých věcí účastnit a zpřístupnit tak i její interiér. Doporučený dopis s kontaktováním povinného byl vrácen prostřednictvím České pošty z důvodu, že si jej adresát nevyzvednul (uloženo na poště do 13.1.2015). Žádnou další adresu jsem pro kontaktování povinného neobdržela. Tento znalecký posudek je proveden na základě požadavku objednatele (zastoupeného panem JUDr. Václavem Kvapilem) pouze na základě informací zjištěných při místním šetření, z veřejně dostupných míst a z veřejně dostupných zdrojů. Ocenění je provedeno podle stavu nemovitých věcí ke dni místního šetření.

5.2. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Pro vypracování ocenění nemovitého majetku byly znalcem opatřeny nebo objednatelem poskytnuty tyto podklady: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 644 ze dne 17.12.2014, k. ú. Frenštát pod Radhoštěm, obec Frenštát pod Radhoštěm, okres Nový Jičín – vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem – viz. příloha Výpis z katastru nemovitostí LV č. 2759 ze dne 17.12.2014, k. ú. Frenštát pod Radhoštěm, obec Frenštát pod Radhoštěm, okres Nový Jičín – vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem – viz. příloha Usnesení soudního exekutora JUDr. Igora Ivanko, č. j.: 167 EX 1244/08-122 ze dne 19.12.2014 Smlouva o zřízení věcného břemene ze dne 19.12.2013, V-445/2014-804 Darovací smlouva a smlouva o věcném břemeni ze dne 17.9.2011, V-6168/2011-804 Usnesení o schválení dohody o vypořádání dědictví ze dne 23.11.2012, Z-18106/2012-804 Poskytnutí údajů z MÚ Frenštát pod Radhoštěm (odbor výstavby) ze dne 5.1.2015, č. j. OVÚP/27463/2014/jkasl/spis 82/2015; v archivu bylo dohledáno: 1. Kolaudační rozhodnutí ze dne 23.09.1981, č. j. 1011/81-výst.-T/šv 2. Povolení změny v užívání stavby ze dne 26.03.2003, č. j. STAV/5028/-03/233-03/vstra 3. Potvrzení MÚ Frenštát pod Radhoštěm ze dne 28.03.2003, že přístavba verandy je kolaudována 4. Geometrický plán č. 2301-9/2003 ze dne 12.2.2003 5. Půdorysy – Suterén, Přízemí, Podkroví


Stránka 5 z 43



Dále byly použity informace z následujících veřejně dostupných zdrojů: Informace zjištěné z katastru nemovitostí - www.cuzk.cz Kopie katastrální mapy, k. ú. Frenštát pod Radhoštěm– dálkový náhled - viz.příloha Územní plán obce Frenštát pod Radhoštěm Informace získané při místním šetření Mapa oblasti – viz. příloha Barevná fotodokumentace pořízená při místním šetření – viz. příloha Záznam z prohlídky a zaměření nemovitých věcí Databáze realizovaných obchodů s nemovitými věcmi Informace z malého lexikonu obcí ČR 2013 – http://www.czso.cz/csu/2013edicniplan.nsf/p/1302-13 Povodňový plán ČR (www.dppcr.cz) www.reality.cz, www.sreality.cz, www.ceskereality.cz a další webové stránky realitních kanceláří, realitní noviny, informace z realitních kanceláří, konzultace s realitními makléři Zákony a vyhlášky: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. Vyhláška MF ČR č. 199/2014 Sb., k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon) a katastrální vyhláška č. 357/2013 Sb.; Státní správa zeměměřictví a katastru - www.cuzk.cz Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění zákonů č. 322/2006 Sb., č. 227/2009 Sb. a č. 444/2011 Sb., platný od 1. ledna 2012 a Vyhláška č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů Použitá literatura: Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. – soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. A kol. – Teorie oceňování nemovitostí, VIII. Vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009; ISBN 978-80-7204-630-0 Ing. David Dušek Ph.D - Základy oceňování nemovitostí. Praha: Oeconomica, 2011, ISBN 978-80-245-1818-3 Ing. Petr Ort, Ph.D – Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd 2006. 76 s. ISBN 80-7265085-8 Ing. Petr Ort, Ph.D – Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd. 2007. 100 s. ISBN 978-80-7265-101 Ing. Zbyněk Zazvonil – Odhad hodnoty pozemků. Praha: IOM 2007. 256 s. ISBN 978-80-245-1211-2. Ing. Zbyněk Zazvonil – Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress, s.r.o., 2006, ISBN 80-86929-14-0 Ing. Zbyněk Zazvonil – Odhad hodnoty nemovitosti, Ekopress, s.r.o., 2012, ISBN 978-80-86929-88-0


Stránka 6 z 43



Kolektiv autorů – Věcná břemena od A do Z, Linde Praha a.s., 2009 Ing. Renáta Schneiderová Heralová, Ph.D. – Oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze 2011, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04032-4 Luboš Dörfl, Jindřich Kratěna, Petr Ort, Vladimír Vácha - Soudní znalectví, České vysoké učení technické v Praze, 2009, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04307-3 Ivan Brož, Luboš Dörfl, Vladimír Vácha – Soudní znalectví, Chronologický přehled předpisů pro oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze, 2011, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04854-2 Časopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno, ročníky 1996 až 2014 Odborný čtvrtletník „Odhadce a oceňování majetku“ vydaný Českou komorou odhadů majetku, Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1, ročníky 2003 až 2014 Časopis „Znalec“ vydávaný Komorou soudních znalců ČR, o. s., ročníky 2010 až 2014

5.3. Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku Prohlášení: Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady: Veškeré informace o předmětu ocenění byly převzaty od objednatele. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti poskytnutých podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Při zpracování tohoto znaleckého posudku nebyly prováděny žádné sondy do stavebních konstrukcí, a proto nemůže být hodnocen stavebně technické stav zakrytých konstrukcí. Je předpokládáno, že zakryté a nedostupné konstrukce a prvky jsou v dobrém stavu. Při zpracování tohoto znaleckého posudku nebyl proveden statický průzkum, a proto není hodnoceno statické zajištění objektů. Věcná omezení: S výslednou obvyklou cenou uvedenou v tomto ocenění je kalkulováno pro účely uvedené v zadání znaleckého úkolu. V případě použití výsledné obvyklé ceny pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé. Skutečná cena zaplacená při transakci týkající se předmětu ocenění se může lišit od výsledné obvyklé ceny určené tímto oceněním díky takovým faktorům, jakými jsou motivace smluvních stran, zkušenosti smluvních stran s vyjednáváním, struktura transakce (např. způsob financování, přechod kontroly, atd.) nebo jiným faktorům, které jsou pro danou transakci jedinečné. Časové omezení: Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto znaleckého posudku, a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít odpovědnost.


Stránka 7 z 43



5.4. Práva a závady spojené s předmětem ocenění Věcná břemena - oprávnění Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 644 ze dne 17.12.2014 vázne na oceňovaných nemovitých věcech věcné břemeno: •

Věcné břemeno chůze a jízdy - Oprávnění pro: parc. č. 3207/5, st. 768/4, 3207 - Povinnost k: parc. č. 3207/6 - Listina: Smlouva o zřízení věcného břemene – bezúplatná ze dne 17.9.2011. Právní účinky vkladu práva ke dni 5.10.2011 Dle smlouvy o zřízení věcného břemene se jedná o věcné břemeno spočívající v právu chůze a jízdy přes pozemek parc. č. 3207/6 v rozsahu dle geometrického plánu č. 4050-48/2011 ze dne 3.8.2011 a bylo zřízeno bezúplatně. Toto věcné břemeno právně zajišťuje přístup, vlastníkovi oceňovaných nemovitých věcí neposkytuje žádný prospěch nad rámec standardního bydlení, věcné břemeno proto nemá vliv na obvyklou cenu.

Věcná břemena - povinnosti Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 644 ze dne 17.12.2014 vázne na oceňovaných nemovitých věcech věcné břemeno: •

Věcné břemeno (podle listiny) zřízení a provozování plynárenského zařízení Frenštát p.R. - Rozšíření STL plynovodu a 11 ks přípojek - Kopaná, větev C a právo vstupovat a vjíždět v souvislosti se zřízením, stavebními úpravami, opravami a provozováním plynárenského zařízení - Oprávnění pro: RWE GasNet, s. r. o., Klíšská 940/96, Klíše, 40001 Ústí nad Labem - Povinnost k: parc. č. 3207/7 - Listina: Smlouva o zřízení věcného břemene – úplatná ze dne 19.12.2013. Právní účinky zápisu ke dni 27.1.2014. Zápis proveden dne 19.2.2014. V-445/2014-804

Toto věcné břemeno je závadou a má vliv na obvyklou cenu nemovitých věcí. Popis a ocenění uvedeného věcného břemene je provedeno níže v bodu 8.2. tohoto znaleckého posudku. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 644 a LV č. 2759 ze dne 17.12.2014 váznou na oceňovaných nemovitých věcech zástavní práva – viz.přiložené LV část „C Omezení vlastnických práv“. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna. Předkupní práva K oceňovaným nemovitým věcem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva.


Stránka 8 z 43



Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. Užívací nebo jiná obdobná práva Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná práva. Omezení vlastnického práva Z výpisu z katastru nemovitostí LV č. 644 a LV č. 2759 ze dne 17.12.2014 dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňovaných nemovitých věcí nařízeny exekuce a byly vydány exekuční příkazy k prodeji nemovitých věcí - viz. přiložené LV část „C - Omezení vlastnických práv“. To však vzhledem k účelu znaleckého posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto znaleckém posudku uvažováno.

5.5. Dokumentace a skutečnosti Pro vyhotovení tohoto znaleckého posudku jsem měla k dispozici podklady, které uvádím v bodě č. 1.4. tohoto znaleckého posudku, popř. při nesouladu skutečného stavu s doloženými dokumenty se vychází ze skutečného užití nemovitých věcí a z fyzicky zaměřených výměr dle zák. 183/2006 Sb. ve smyslu zák. § 3 odst. 2 zák. č. 151/97 Sb. K nemovitým věcem byla získána část výkresové dokumentace (půdorysy) od příslušného městského úřadu (odbor výstavy) a geometrický plán s rozměry zastavěné plochy stavbou. Vnitřní rozměry jsou převzaty z této dokumentace a částečně poupraveny, nemohly však být ověřeny, výšky jsou odhadnuty. Vzhledem k tomu, že nemovité věci nebyly zpřístupněny, v tomto znalecké posudku vycházím z předložené dokumentace.

6. METODY OCENĚNÍ 6.1. Nákladový způsob ocenění Nákladový způsob ocenění zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitých věcí (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domnívám se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitých věcí, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení.

6.2. Výnosový způsob ocenění Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitých věcí. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto prostory pronajímat. To se však u podobných objektů sloužících pro rezidenční bydlení nepředpokládá. Odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem


Stránka 9 z 43



doporučuje výnosové ocenění u objektů sloužících pro rezidenční bydlení neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikuji.

6.3. Srovnávací způsob ocenění Srovnávací metoda, též komparativní metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určitých nemovitých věcí a to určení její obvyklé ceny. Srovnatelné hodnoty nemovitých věcí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele znaleckého posudku či o realitní inzerci. Obvyklá cena nemovitých věcí se podle této metody získá vynásobením stanovené střední hodnoty srovnávaných nemovitých věcí po úpravě hodnototvornými faktory a měrné jednotky, na základě které jsou oceňované nemovité věci srovnávány. U rezidenčních nemovitých věcí je při dostatku informací za měrnou jednotku obvykle zvolena tzv. „započitatelná plocha“. Tato měrná jednotka se běžně užívá v praxi u většiny bank působících na českém trhu hypotečních úvěrů, její výpočet se provádí podle zásad schválených Pracovní skupinou oceňování majetku při České bankovní asociaci.

6.4. Metody aplikované v ocenění V tomto znaleckém posudku se určuje obvyklá cena předmětu ocenění. Z výše popsané definice vyplývá, že obecně nejsprávnějším způsobem, jak určit výši obvyklé ceny nemovitých věcí, je použití tzv. srovnávacího způsobu ocenění - srovnávací metody, která spočívá v porovnání ceny oceňovaných nemovitých věcí s cenou porovnatelných nemovitých věcí, které byly v nedávné době prodány. Při volbě způsobu určení obvyklé ceny jsem nejprve analyzovala teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění jsou pozemky se stavbou rodinného domu vč. příslušenství, u kterých je většinou možné nalézt statisticky významný soubor obdobných nemovitých věcí na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domnívám se, že je vhodné pro ocenění použít metodu srovnávací. V tomto znaleckém posudku je pro srovnání taktéž vypočtena administrativní cena porovnávacím způsobem pomocí aktuální oceňovací vyhlášky. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování.

7. CELKOVÝ POPIS NEMOVITÝCH VĚCÍ 7.1. Poloha a vnější vlivy Popis polohy: Oceňované nemovité věci se nachází v okrese Nový Jičín, v jižní části obce a katastrálního území Frenštát pod Radhoštěm, na okraji souvisle zastavěného území obce. Konkrétně se jedná o jižní část ulice Kopaná, která je z východní strany částečně souběžná s ulicí Lánské a ze západní se stejnojmennou ulicí Kopaná. Absolutní centrum města (náměstí Míru) je vzdáleno cca 3 km jízdy autem severním směrem. Vzdálenost obce od okresního města Nový Jičín je 25 km, Ostrava je vzdálena cca 55 km severním směrem.


Stránka 10 z 43



Město Frenštát pod Radhoštěm se nachází na úpatí pohoří Moravskoslezské Beskydy na soutoku říček Lubina a Lomná. Je vstupní bránou do CHKO Beskydy a střediskem horské turistiky a zimních sportů i díky nedalekému areálu Pustevny. Okolní zástavba: Jedná se o tradiční lokalitu bydlení, v nejbližším okolí převažuje původní rozptýlená zástavba rodinných domů. Občanská vybavenost: V docházkové vzdálenosti není potřebná občanská vybavenost, ta je k dispozici v centrální části města do vzdálenosti 3 km. Veškerá občanská vybavenost je k dispozici v Ostravě. Dopravní dostupnost: Město je dobře dostupné osobní i veřejnou dopravou, leží na silnici I. třídy č. I/58 spojující města Příbor a Rožnov pod Radhoštěm. Dále městem prochází silnice II. třídy č. II/483. Z veřejné dopravy je ve městě velké množství autobusových zastávek, nejbližší je vzdálena asi 300 m pěšky. Nevýhodou je však četnost spojení do této odlehlé části města především mimo špičku. V centrální části města je také železniční zastávka (2,8 km). Přístup a příjezd k nemovitým věcem: Pozemky jsou přístupné po zpevněné obecní komunikaci z parc. č. 4383/1, ze které vede odbočka na pozemek parc. č. 3208 (podíl id. 1/4 na tomto pozemku je předmětem ocenění), následně přes cizí pozemek parc. č. 3207/6 (ve vlastnictví: Zicha Jan, Zicha Michal) je právní přístup zajištěn věcným břemenem a dále již navazuje vlastní pozemek parc. č. 3207/5. Přístup od obecní komunikace je pouze částečně zpevněný. Auty vyježděná cesta pravděpodobně dle fotomapy vede částečně i přes jiné cizí pozemky. Parkovací možnosti: Parkování je možné v dostatečné kapacitě na vlastním pozemku. Inženýrské sítě: Z inženýrských sítí jsou v místě k dispozici elektřina, vodovod a pravděpodobně i plyn. Informace z malého lexikonu obcí ČR

Kód okresu CZ0804

Název obce Frenštát pod Radhoštěm

Kód obce 599344

Správní 2 3 obvod 1 8105

4

5

6

7

8

9 10 11 12 13

1 1 1 143 10 958 7 510 2 406 779 1 1

1

1

3

Vysvětlivka: 2 – počet částí obce; 3 – počet katastrálních území; 4 – katastrální výměra v hektarech; 5 – obyvatel celkem; 6 – obyvatelé ve věku 15 - 64 let; 7 – obydlené domy; 8 – obydlené byty; 9 – pošta, 10 – matrika; 11 – škola; 12 – zdravotní zařízení; 13 – statutární město = 4, město = 3, městys = 2, ostatní obce = 1; Okénka 9 – 12: (ano = 1, ne = 0, * s jedním stupněm)

7.2. Rodinný dům č. p. 1805, který je součástí p. č. st. 768/4, a příslušenství Jedná se o rodinný dům obdélníkového tvaru s přístavbou obdélníkové verandy k severní straně. Objekt je částečně podsklepen, má 1 nadzemní podlaží a stavebně upravené podkroví. Vstup je ze severu přes


Stránka 11 z 43



přístavbu. Charakterem se jedná o 1/2 dvojdomu – v roce 2003 došlo k rozdělení rodinného domu na 2 části s vlastním číslem popisným. Pozemek okolo objektu je rovinný, není oplocený, má travnatý povrch s několika málo trvalými porosty a kopanou studnou. Na pozemku za objektem se také nachází 2 zděné kůlny. Dispoziční řešení: Dle stavební dokumentace: 1.PP: 2x sklep 1.NP: 3x pokoj, chodba, veranda, kuchyň, koupelna, spíž, WC Podkroví: 2x pokoj, půda, chodba Dle sdělení sousedů je podkroví ve velmi špatném stavu a nevyužívá se k bydlení. Dle inzerce o nabídce k prodeji na www.dumrealit.cz: V objektu se nachází 2 bytové jednotky o velikosti 3+1. 1.NP: koupelna se sprchovým koutem, 3x pokoj, kuchyně, WC Podkroví: koupelna s vanou, 3x pokoj, kuchyně, WC Ve znaleckém posudku předpokládám, že nejaktuálnějšími jsou údaje v inzerci o nabídce k prodeji, tj. že se v objektu nachází 2 byty s dispozicí 3+1. Oproti stavební dokumentaci tedy byla zobytněna a upravena půda. Způsob využití / skutečné užívání objektu / nejlepší možné využití: Dle výpisu z katastru nemovitosti je způsob využití objektu „rodinný dům“, což je pravděpodobně v souladu se skutečným a také nejlepším možným využitím. Ke dni ocenění je pravděpodobně obýván pouze byt 3+1 v 1.NP objektu. Objekt pravděpodobně lze rozdělit na 2 obdobné poloviny s tím, že veranda by musela být společná a sklepní prostory jsou přístupné pouze z chodby bytu v 1.NP. Objekt má také pravděpodobně pouze 1 elektroměr, vodoměr a jímku. Příslušenstvím jsou také 2 kůlny s obdobnými rozměry. Konstrukční řešení a technické vybavení POPIS EXTERIÉRU: Doba výstavby: dle odborného odhadu byl dům postaven před cca 80-ti lety; 1981 – přístavba a rekonstrukce Počet podlaží: částečně 1 podzemní podlaží + 1 nadzemní podlaží + stavebně upravené podkroví Základy: betonové Nosné konstrukce: zděné z pálených plných cihel Stropy: pravděpodobně dřevěné trámové s rovným podhledem Střecha: tvar sedlový s vikýřem / přístavba s plochou střechou, krov dřevěný Krytina střechy: pálené tašky a částečně plechová krytina s nátěrem Klempířské konstrukce: podokapní žlaby, dešťové svody, oplechování okenních parapetů a střechy z pozinkovaného plechu – částečně s nátěrem Vnější povrchy: omítka břizolitová Vstupní dveře do objektu: dřevěné částečně prosklené do kovových zárubní Okna: dřevěná zdvojená Bleskosvod: není proveden Komíny: 1x POPIS INTERIÉRU (výchozí předpoklad uvažovaný ve znaleckém posudku): Vnitřní povrchy: dvouvrstvé vápenocementové omítky Obklady: keramické v koupelnách, na WC a v kuchyních Schody: konstrukce: dřevěná a betonová do sklepa Dveře: náplňové hladké plné a prosklené s kovovými zárubněmi a dřevěnými prahy Povrch podlah: dle účelu užití místnosti: keramická dlažba, koberce, PVC Vytápění: ústřední kotlem na tuhá paliva; otopná tělesa žebrová litinová či desková Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 12 z 43



Ohřev teplé vody: el. bojler Vnitřní vodovod: je proveden rozvod studené i teplé vody Hygienické vybavení: 2x koupelna – v 1.NP: sprchový kout, umyvadlo; WC samostatně; v podkroví: vana, umyvadlo a WC Vnitřní kanalizace: odkanalizování z kuchyní, koupelen a WC do jímky Vnitřní plynovod: není provedeno napojení Elektroinstalace: kompletní rozvody světelného proudu (230V) Výtahy: nejsou Vybavení kuchyní: 2x kuchyňská linka s elektrickým sporákem a dřezem Údržba: interiér 1.NP – běžná údržba; exteriér a podkroví - zanedbaná Pozn.: Vnitřní prohlídka nemohla být provedena, vnitřní konstrukční prvky jsou proto uvažovány vzhledem ke stavu a stáří stavby jako standardní - typické pro daný typ objektu; jejich provedení tedy může být ve skutečnosti odlišné.

Výpočet obestavěného prostoru rodinného domu č. p. 1805 - dle dokumentace a odhad Podlaží

Výpočet

1.PP 1.NP

5,55*2,9+5,55*3,45+3,5*1,3 5*9,24+4,65*8,46+2,9*5,55 5*9,24+4,65*8,46

podkroví

Konstrukční výška 2,5 m 3 m 1,85 m

Zastavěná plocha

Obestavěný prostor 2

39,79 m 2 101,63 m 2 85,54 m

(5*9,24+4,65*8,46)*2,15*0,5 - sedlová střecha s vikýřem

3

99 m 3 305 m 3 158 m 92 m

Obestavěný prostor

3

655 m

3

2

Zastavěná plocha 1.NP Zastavěná plocha všech podlaží

102 m 2 227 m

Výměry místností rodinného domu č. p. 1805 - dle dokumentace a částečně odhad Podlaží

Místnost

sklep 1.PP sklep schodiště Započitatelná plocha 1.PP veranda WC chodba schodiště do patra ložnice 1.NP ložnice pokoj kuchyně koupelna spíž Započitatelná plocha 1.NP byt 3+1 - výměra interiéru je uvažována stejná podkroví jako v 1.NP bez schodiště do podkroví a verandy Započitatelná plocha podkroví Celková započitatelná plocha Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Podlahová plocha

Zohledněno

10,92 15,05 3,50

50% 50% 0%

9,36 3,25 6,38 4,18 14,40 8,09 11,84 13,21 3,08 1,43

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

58,42

100%

Započitatelná plocha 5,46 7,53 0,00 12,99 9,36 3,25 6,38 4,18 14,40 8,09 11,84 13,21 3,08 1,43 75,21

2

m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m

58,42 m

2

2

58,42 m

146,61 m

2

Stránka 13 z 43



Stáří a stavebně technický stav Objekt byl postaven dle odborného odhadu před cca 80-ti lety, v roce 1981 byla zkolaudována rekonstrukce objektu a přístavba. Dle telefonní komunikace s paní Mohylovou (vlastní podíl id. 1/2 na přístupovém pozemku par. č. 3208 a bydlí ve vedlejším objektu č. p. 733) byla stavba rekonstruována naposledy cca v 70-tých letech a podkroví je ve zhoršeném stavu. Fotodokumentace uvedená v inzerci je pravděpodobně z 1.NP, toto podlaží je v udržovaném stavu a standardně vybavené. Stav podkroví předpokládám nevalný. Objekt má znečištěné omítky, detail klempířských konstrukcí na markýze u vstupu je proveden nekvalitně, dochází zde k zatékání a opadává zde omítka, ve zhoršeném stavu jsou okna, v dohledné době nevylučuji potřebu provedení celkové rekonstrukce. Příslušenství -

Venkovní úpravy a) Přípojky inženýrských sítí – elektřina, vodovod b) Jímka - betonová c) Zpevněné plochy – betonové okolo RD

-

Kůlna I. – jedná se o zděnou stavbu obdélníkového tvaru nacházející se na pozemku parc. č. 3207/7 východním směrem od rodinného domu č. p. 1805. Stavba je přízemní s mírnou pultovou střechou, fasáda omítnutá, vstupní dveře náplňové, okno dřevěné, zavedena je elektřina. Stav objektu je nevalný, stáří odhaduji na cca 60 let. Informativní odhad obestavěného prostoru kůlny I. Podlaží

Výpočet

1.NP

5,4*2,5

Konstrukční výška 2,4 m

Zastavěná plocha 2 14,04 m

Obestavěný prostor -

Obestavěný prostor 3 34 m 34 m

3

Kůlna II. – jedná se o zděnou stavbu obdélníkového tvaru nacházející se na cizím pozemku parc. č. 3211/3, která navazuje na kůlnu II. východním směrem. Stavba je přízemní s mírnou pultovou střechou, fasáda není omítnuta, vstupní dveře náplňové, zavedena je elektřina. Stav objektu je nevalný, stáří odhaduji na cca 20 let. Informativní odhad obestavěného prostoru kůlny II. Podlaží

Výpočet

1.NP

5,4*2,5

Obestavěný prostor -

Konstrukční výška 2,4 m

Zastavěná plocha 2 13,50 m

Obestavěný prostor 3 32 m 32 m

3

Studna – kopaná, hloubka i stáří nebylo zjištěno

7.3. Pozemky Předmětem ocenění jsou podíly na pozemcích parc. č. st. 768/4, 3207/5, 3207/7 a 3208, které jsou zapsané na LV č. 644 a LV č. 2759 ze dne 17.12.2014 pro k. ú. Frenštát pod Radhoštěm, obec Frenštát pod Radhoštěm, okres Nový Jičín.


Stránka 14 z 43



Obvyklá cena trvalých porostů je zahrnuta v určení obvyklé ceny. Výměry pozemků byly převzaty z podkladů z evidence katastru nemovitostí a nebyly podrobně ověřovány. Předpokládám nezávadnost (ekologická – kontaminace, radon, hladina spodní vody, základové poměry). Sousední parcely (info z www.cuzk.cz): parc. č. st. 768/4: st. 768/1, 3207/5, 3207/7 parc. č. 3207/5: st. 768/1, st. 768/4, 3207/6, 3207/7, 3207/9, 3211/1 parc. č. 3207/7: st. 768/1, st. 768/4, 3207/1, 3207/2, 3207/5, 3207/8, 3207/9, 3211/3 parc. č. 3208: 3207/6, 3211/2, 3213/6, 4383/1 Pozemky zapsané na LV č. 644 – podíl id. 1/2 Pozemek parc. č. st. 768/4

Pozemek je rovinný, má nepravidelný tvar, je z celé své plochy zastavěn rodinným domem č. p. 1805. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem. Pozemek parc. č. 3207/5

Pozemek je rovinný, má obdélníkovitý protáhlý tvar, travnatý udržovaný povrch, slouží jako zahrada a částečně také jako přístupová cesta. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem.


Stránka 15 z 43



Pozemek parc. č. 3207/7

Pozemek je rovinný má nepravidelný tvar, převážně travnatý udržovaný povrch s trvalými porosty – ovocné stromy a okrasné porosty. V jihovýchodní části okolo rodinného domu má pozemek zpevněný betonový povrch a stojí na něm stavba kůlny I. Využití pozemku omezuje vedení plynovodu směrem od severu k jihu ve východní části pozemku. V centrální části pozemku se také nachází kopaná studna. Tento pozemek společně s částí pozemku parc. č. 3207/5 poskytuje možnou rezervu pozemku o výměře až 2 cca 1235 m (viz. obrázek níže). Tvar potenciální rezervy pozemku není pravidelný. S ohledem na regulativ (maximální zastavitelnost 50%) může však být pozemek i poměrně malé výměry. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem. Obrázek: potenciální rezerva pozemku


Stránka 16 z 43



Pozemek zapsaný na LV č. 2759 – podíl id. 1/4 Pozemek parc. č. 3208

Pozemek je rovinný, má protáhlý tvar, travnatý či částečně zpevněný povrch, slouží jako přístupová cesta od zpevněné veřejné komunikace pro celkem 3 rodinné domy a 1 rekreační objekt. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem.

7.4. Využití ploch – územní plán Podle územního plánu obce Frenštát pod Radhoštěm se oceňované pozemky nachází v území vymezeném jako „SV“ – smíšené obytné venkovské. Pozemky parc. č. 3208, 3207/5 a jihozápadní část pozemku parc. č. 3207/7 je součástí změny „Z96“ – změna na „SV“ – smíšené obytné venkovské.

Využití hlavní: - rodinné domy; - občanské vybavení veřejné infrastruktury lokálního významu - stavby a zařízení pro vzdělávání a výchovu, sociální služby, péči o rodinu, zdravotní služby, kulturu, veřejnou správu, ochranu obyvatelstva; 2 - stavby a zařízení pro obchod s prodejní plochou do 400 m , stravování, ubytování, administrativu; - veřejná prostranství včetně ploch pro relaxaci obyvatel; - zeleň veřejná včetně mobiliáře a dětských hřišť; - komunikace funkční skupiny C a D, parkovací plochy a další stavby související s dopravní infrastrukturou. Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 17 z 43



Využití přípustné: - byty majitelů a zaměstnanců zařízení; - stávající stavby pro rodinnou (individuální) rekreaci, změny původních objektů venkovského charakteru na rekreační chalupy; - stavby a zařízení pro sport, relaxaci a volný čas lokálního významu včetně maloplošných hřišť; - stávající bytové domy; - na samostatných zahradách stavby pro uskladnění nářadí a zemědělských výpěstků, skleníky, pařeniště, pergoly, bazény apod.; - stavby a zařízení pro provozování služeb a podnikatelské aktivity lokálního významu, jejichž negativní účinky na životní prostředí nepřekračují limity uvedené v příslušných předpisech nad přípustnou míru, nebudou snižovat pohodu bydlení a lze jejich realizaci s ohledem na architekturu, estetický vzhled a organizaci zástavby lokality připustit; - stavby a zařízení pro chov hospodářských zvířat pro vlastní potřebu - negativní účinky na životní prostředí nesmí překračovat limity uvedené v příslušných předpisech nad přípustnou míru, a které lze s ohledem na organizaci zástavby lokality připustit; - zařízení a stavby nezbytného technického vybavení a přípojek na technickou infrastrukturu; - hromadné garáže podzemní i nadzemní vestavěné do bytových domů - s ohledem na architekturu a organizaci okolní zástavby a veřejných prostranství lokality a s ohledem na zachování pohody bydlení, samostatné garáže u rodinných domů; - fotovoltaické systémy pro zásobování staveb elektrickou energií povolovat pouze na střechách objektů; - účelové komunikace, nezbytné manipulační plochy; - nezbytné stavby a úpravy na vodních tocích; - oplocení; - stavby a zařízení související s využitím hlavním a přípustným. Využití nepřípustné: - hřbitovy; - mobilní stavby; 2 - komerční zařízení velkoplošná s prodejní plochou nad 400 m ; - stavby a zařízení pro výrobu zemědělskou, výrobu průmyslovou; - samostatné sklady bez vazby na stavby uvedené ve využití hlavním a přípustném; - zahrádkové osady; - čerpací stanice pohonných hmot, autobazary, vrakoviště; - v zastavitelných plochách stavby garáží a stavby, které lze umístit na pozemcích rodinných domů jako stavby první bez prokázání možnosti umístění stavby rodinného domu; - odstavování a garážování nákladních vozidel a autobusů; - fotovoltaické systémy na volných plochách; - ostatní stavby a zařízení nesouvisející s využitím hlavním a přípustným. Podmínky prostorového uspořádání, ochrana krajinného rázu: - zastavitelnost pozemků rodinných domů - do 50 %; - výšku objektů navrhovat s ohledem na výškovou hladinu okolní zástavby, - odstup oplocení od komunikací v minimální šířce 1,5 m (vyjma stávajících proluk v zástavbě).

7.5. Povodňový plán ČR Dle dálkového náhledu do povodňových map ČR (www.dppcr.cz) se pozemky nenachází v záplavové oblasti.


Stránka 18 z 43



7.6. Shrnutí Adresa: okres Nový Jičín, obec Frenštát pod Radhoštěm, ulice Kopaná č. p. 1805 Nemovité věci: Dispozice: Podlažnost:

zděný RD s pozemky a příslušenstvím vč. potenciální rezervy pozemku - podíl id. 1/2, a podíl id. 1/4 na přístupovém pozemku 2x 3+1 část. 1PP + 1NP + podkroví

Obestavěný prostor: Započitatelná plocha: Přístupový pozemek:

655 m

Stav: Vybavení:

3

Příslušenství:

2

Pozemky u RD: Zast. plocha 1.NP:

146,61 m 2 225 m

střední až nevalný standardní 2x kůlna, studna, venkovní úpravy 2 1 626 m 2 102 m

Ovlivňující kritéria pro určení obvyklé ceny: Povyšující faktory: o rezerva pozemku o klidná lokalita s turisticky zajímavými místy v okolí – CHKO Beskydy o ve městě je k dispozici potřebná občanská vybavenost o město je dobře dostupné osobní i veřejnou dopravou o možnost dalšího rozšíření objektu Ponižující faktory: o předpokládaný celkově nevalný stav bytu v podkroví objektu o v docházkové vzdálenosti chybí potřebná občanská vybavenost o neúplné inženýrské sítě – provedeno je pravděpodobně napojení pouze na elektřinu a vodovod, v místě je možnost napojení na zemní plyn o současný převis nabídky domů nad poptávkou podstatně minimalizuje případnou prodejnost; celková stagnace realitního trhu v tomto segmentu trhu o vlastnictví nemovitých věcí více subjekty o na LV zapsaná několikerá omezení vlastnického práva, nejsou ve znaleckém posudku promítnuty, vzhledem k účelu znaleckého posudku


Stránka 19 z 43



C.Posudek 8. URČENÍ OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY 8.1. Určení obvyklé ceny srovnávacím způsobem Pro účely výpočtu srovnávací hodnoty je uvažována rezerva pozemku – pozemky parc. č. st. 768/4, 3207/5 a 2 2 3207/7 mají dohromady výměru 1.626 m , uvažovaná výměra rezervy pozemku je 800 m , k rodinnému domu 2 č. p. 1805 tak zbývá 826 m pozemku. Toto rozdělení také považuji za nejlepší možné využití. Podíl id. 1/4 na pozemku parc. č. 3208 je uvažován jako přístupový pozemek k rezervě pozemku i k rodinnému domu (v souladu se skutečným využitím) a je zohledněn ve srovnávací metodě. Srovnání je provedeno samostatně pro oba díly, tj: 2

-

Srovnání s rodinnými domy – pro RD č. p. 1805 s pozemkem o výměře 826 m a příslušenstvím

-

Srovnání s pozemky určenými k zastavění RD – pro část pozemků (rezervu pozemku) o výměře 800 m

2

Oceňování nemovitých věcí při exekuční dražbě V posledních letech neustále stoupá počet nucených dražeb, přiměřeně k tomuto růstu však nestoupají výnosy. Průměrná dosažená cena vydražením se snižuje, což je částečně způsobeno malou atraktivitou dražených nemovitých věcí, ale také přesyceností trhu. Převážně se jedná o nemovité věci v lokalitách s nízkou koupěschopností obyvatel a v kombinaci s vysokou nezaměstnaností se často daří nemovité věci vydražit až na několikátý pokus za velmi nízkou cenu. Ve vypočtené srovnávací hodnotě nemovitých věcí je také zohledněn fakt, že je znalecký posudek vypracován pro účely exekučního řízení. Tím se rozumí skutečnost, že oceňované nemovité věci by měly být rychle obchodovatelné za určenou cenu. Při exekuční dražbě nemovitých věcí daň z převodu odvádí kupující, samotný způsob prodeje nemovité věci v dražbě a také omezené možnosti financování omezují množství potenciálních kupujících. Nejvyšší soud České republiky uvádí v rozsudku č. 20 Cdo 1083/2005 „Pro úplnost je vhodné uzavřít, že smyslem relativně samostatné fáze řízení o určení ceny nemovitosti není určení zjištění takové ceny postihované nemovitosti, za kterou bude prodána, ale stanovení podkladu pro nejnižší podání. Až samotný výsledek dražby může odpovědět na otázku, jakou má nemovitost hodnotu, za níž může být obecně prodána. Pokud je tedy tržní cena nemovitosti vyšší než cena uvedená v dražební vyhlášce, pak se tato skutečnost projeví při samotné dražbě.“ Oceňování spoluvlastnického podílu na nemovitých věcech Prodejnost spoluvlastnického podílu je dle zkušeností výrazně nižší, než pouhé procentuální vyčíslení podílu z celkové ceny nemovitých věcí. Reálnou prodejnost oceňovaných podílů odhaduji na 90% obvyklé ceny, vzhledem k tomu, že spoluvlastnické podíly jsou pro kupujícího výrazně méně atraktivní z důvodu možných komplikací při užívání s dalšími spoluvlastníky. Předmětem ocenění je podíl id. 1/2 na rodinném domě, který lze pravděpodobně rozdělit na obdobné 2 poloviny. Snižování ceny při oceňování spoluvlastnického podílu na nemovitých věcech z důvodu spoluvlastnictví nemá výslovný základ v právních předpisech.


Stránka 20 z 43



Městský soud v Praze v usnesení ze dne 18.2.2009 č. j. 16 Co 53/2009-75 rozhodl o změně usnesení o ceně č. j. 067 EX 2340/08-100 tak, že snížil cenu spoluvlastnického podílu z důvodu, že se jedná o menšinový podíl: "Cena tohoto menšinového podílu nemůže být stanovena pouhým vynásobením ceny nemovitosti a menšinového podílu. Odvolacímu soudu je z jeho činnosti známo, že v takovém případě znalci cenu spoluvlastnického podílu obvykle snižují o 10 % až 20 %." Závady právní povahy Závadou je skutečnost existence věcného břemene vedení plynovodu (zřízení a provozování plynárenského zařízení. Popis a ocenění věcného břemene je proveden níže v bodě 8.2. tohoto znaleckého posudku.

8.1.1. Srovnání s rodinnými domy pro RD Srovnávací kritéria V porovnávací hodnotě nemovitých věcí byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitých věcí v obdobných lokalitách. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty: K 1 - Koeficient polohy v sobě odráží rozdíl lokality a umístění nemovitých věcí v daném místě především z hlediska: umístění nemovitých věcí v obci (zda se jedná o souvisle zastavěné území, či okraj obce); občanské vybavenosti; dopravní dostupnosti centra obce a dopravního spojení; možnosti dalšího rozvoje; okolní zástavby, obyvatelstva, životního prostředí; parkovací možnosti v okolí nemovitých věcí; atraktivitě okolí; změny v okolí s vlivem na obvyklou cenu nemovitých věcí. K 2 - Koeficient pozemku zohledňuje rozdíl ve velikosti výměry, orientaci, tvaru, stavu a využitelnosti porovnávaných a oceňovaných pozemků a možnost dalšího rozšíření a výstavby v dané lokalitě. K 3 - Koeficient stavu v sobě odráží stavebně technický stav nemovitých věcí, stáří, provedené rekonstrukce, materiálové provedení nosných konstrukcí; morální opotřebení. K 4 - Koeficient vybavení, příslušenství v sobě odráží standard vybavení nemovitých věcí mj. vytápění, základní příslušenství, venkovní úpravy, vedlejší stavby tvořící příslušenství. K 5 - Koeficient velikost nemovitých věcí v sobě odráží velikost nemovitých věcí zejména z hlediska jejich započitatelné plochy. K 6 - Koeficient napojení na sítě (přípojky) v sobě odráží napojení na veřejné a vlastní sítě. K 7 - Koeficient zdroje vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitých věcech daného typu, úpravu dle kvality informace o reprezentantech. U nabídkových cen se bude cena redukovat koeficientem 0,8 až 0,9, kterým by měla být vyjádřena skutečnost, že realizované ceny u nemovitých věcí tohoto typu bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové. Koeficient zdroje dále v sobě odráží datum uskutečnění prodeje, příp. pouze dosud nerealizovaný prodej. Okruh potencionálních investorů. K 8 – Koeficient právní vztahy v sobě odráží vliv právních vztahů na prodejnost nemovitých věcí. K 9 – Koeficient ostatní v sobě odráží ostatní skutečnosti výše neuvedené, mj. celkový dojem. - okruh potencionálních investorů


Stránka 21 z 43



Stanovení hodnoty koeficientů Hodnota koeficientu = 1 odpovídá shodnosti oceňovaných nemovitých věcí se zvoleným reprezentantem v daném hledisku. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku lepší než oceňované nemovité věci (např. má lepší polohu, lepší tvar pozemku, větší výměru, lepší stav či vybavení atp.), odpovídá koeficient < 1. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku horší než oceňované nemovité věci, odpovídá koeficient > 1. Analýza trhu - pozemky s rodinnými domy 1.) www.sreality.cz Nabídka nemovitých věcí v obci Frenštát pod Radhoštěm - bylo nalezeno celkem 21 rodinných domů s nabídkovou cenou od 549.800 Kč do 3.500.000 Kč. 2.) www.reality.cz Nabídka nemovitých věcí v obci Frenštát pod Radhoštěm - byly nalezeny 3 rodinné domy s nabídkovou cenou od 2.600.000 Kč do 3.490.000 Kč. 3.) www.ceskereality.cz Nabídka nemovitých věcí v obci Frenštát pod Radhoštěm - bylo nalezeno celkem 16 rodinných domů s nabídkovou cenou od 1.634.700 Kč do 3.500.000 Kč. 4.) http://www.e-aukce.com/ ; http://www.eurodrazby.cz Na těchto serverech byly ve městě Frenštát pod Radhoštěm nalezeny pouze 2 nedobrovolné dražby rodinných domů s pozemky a příslušenstvím, které se však nekonaly. Odhadní ceny (obvyklé ceny dle znaleckých posudků) byly ve výši 1.500.000 Kč a 740.000 Kč. Vyhodnocení nabídky a poptávky: Ve městě a blízkém okolí je spíše vyšší nabídka než poptávka po obdobných nemovitých věcech. Poptávka je vyšší po nemovitých věcech umístěných v atraktivnějších místech, které jsou více vhodné k rekreaci či pronájmu, a jsou v lepším stavu a lépe vybaveny. Obchodovatelnost posuzuji jako průměrnou až nevalnou.


Stránka 22 z 43



Srovnávací metoda Oceňované nemovité věci

Reprezentant č. 1

Reprezentant č. 2

Reprezentant č. 3

Reprezentant č. 4

Reprezentant č. 5

Nemovité věci:

zděná 1/2 dvojdomu 2x 3+1

zděný RD 4+1/G

zděný RD 4+1

zděný RD 9+1

Adresa:

Frenštát pod Radhoštěm, Kopaná

Frenštát pod Radhoštěm, Lomná

Frenštát pod Radhoštěm, Ferdiše Duši 1353

Frenštát pod Radhoštěm, Frenštát pod Radhoštěm, U Tírny 1031 Rožnovská 364

Frenštát pod Radhoštěm, Závodí 764

Zděný RD 4+1 z r. 1977 se 2 NP. V 1.NP je vstup, chodba, kotelna, sklad, prádelna a garáž. Ve 2.NP jsou 3 pokoje, kuchyně se spíží, koupelna a WC. U RD je hospodářská budova s půdou. Na pozemku je zemní sklípek. Vytápění je kotlem na TP či plynovým kotlem, ohřev TUV je kombinovaný.

Zděný RD 4+1 s garáží a hospodářskou budovou napojený na veškeré IS. RD je podsklepený ze 2/3, má kotel na TP i plyn. V 1.NP je veranda, komora, předsíň, kuchyně, WC, koupelna, ložnice a obývací pokoj. V podkroví je předsíň, terasa, půda a 2 pokoje s šatnami.

Zděný RD ze 60 let 20. století napojený na E, V a P s možností kanalizace, vlastní studna. Vytápění je ÚT plynovým kotlem, okna plastová, nová krytina lindab, komíny po reko. V 1.PP je sklep 20 m², v 1.NP: hala, koupelna, WC, 3 pokoje, kuchyň, spíž. Ve 2.NP 6 pokojů. Na pozemku jsou 2 garáže.

Zděný RD se 2 byty, 1.PP, 1.NP a podkrovím. V 1.NP je byt 3+1, v podkroví je byt 2+1. Na pozemku je garáž s nadstavbou garsonky, v zahradě kryté venkovní posezení. Nová je střecha (plech), plastová okna. IS: E, K, P, V, vytápění je na TP. Lokalita je od silnice I/58 oddělena protihlukovou stěnou.

Zděný RD 4+1 v 1.NP a 3+1 v podkroví. RD mělo původně 2 vchody, nyní je vchod společný. Krytina střechy je z eternitu, okna plastová, vytápění je ÚT na TP, ohřev TUV boilerem, IS: E, V, v ulici plyn a kanalizace, na pozemku studna. Na pozemku jsou porosty a 2 garáže.

zděné 4+1/G 1NP + 2NP 834 nezjištěn 104 144

zděné 4+1 1PP + 1NP + podkroví 601 nezjištěn 101 145

zděné 9+1 sklep+1NP+2NP+půda 458 nezjištěn 131 198

zděné 3+1 a 2+1 sklep + 1NP + podkroví 1 232 nezjištěn 78 124

zděné 4+1 a 3+1 1NP + podkroví 1 320 nezjištěn 186 200

1 634 700

1 800 000

2 490 000

2 500 000

2 990 000

11 333

12 435

12 560

20 147

14 950

zděný RD 3+1 a 2+1

zděný RD 4+1 a 3+1

Fotografie:

Doplňující popis:

Konstrukční provedení: Dispozice: Podlažnost: Výměra pozemku [m2]: Obestavěný prostor [m3]: Zastavěná plocha 1.NP [m2]: Započitatelná plocha [m2]:

x

zděné 2x 3+1 sklep + 1NP + podkroví 826 655 102 146,61

Nabídková / prodejní cena [Kč]: Cena [Kč / m2 započ. pl.]: Variační koeficient [%]:


0 22,12%

Stránka 23 z 43


Určení obvyklé ceny Srovnání pomocí indexové metody

K1 - Lokalita: K2 - Pozemek: K3 - Stav:

Frenštát p. R., Kopaná rovinný, 826 m

střední až nevalný

K4 - Vybavení, příslušenství: K5 - Velikost nemovitých věcí:

2

standardní sklep + 1NP + podkroví; započ.pl. = 146,61 m2

K6 - Napojení na sítě (přípojky):

E, V

K7 - Zdroj informací: K8 - Právní vztahy:

v exekuci

K9 - Ostatní: Váhy: Upravená cena [Kč / m2 zap. pl.]: Upravená cena [Kč]: Variační koeficient [%]:

obdobná

blíže k centru

blíže k centru

hluk, blíže k centru

u centra města

1,00 obdobný 1,00 střední až nevalný 1,00 opotřebované 1,05 obdobná vč. garáže 0,98 E, V, P 0,98 inzerce - rezervace 0,90 bez exekuce 0,96 samostatné RD 0,98 0,20

0,90 menší výměry 1,04 nevalný 1,05 opotřebované 1,05 obdobná, garáž 0,98 E, K, P, V 0,96 inzerce 0,85 bez exekuce 0,96 samostatné RD 0,98 0,20

0,90 menší výměry 1,08 střední až nevalný 1,00 opotřebované 1,05 větší RD, dvougaráž 1,05 E, K, P, možno K 0,97 inzerce 0,80 bez exekuce 0,96 samostatné RD 0,98 0,20

1,00 větší výměry 0,92 dobrý 0,90 dobré 0,90 menší RD, garáž 0,95 E, K, P, V 0,96 inzerce 0,80 bez exekuce 0,96 samostatné RD 0,98 0,20

0,85 větší výměry 0,90 střední až nevalný 1,00 standardní 1,00 větší RD, 2x garáž 1,05 E, V, možno K a P 0,98 inzerce 0,90 bez exekuce 0,96 samostatné RD 0,98 0,20

9 885

9 677

9 654

9 826

10 305

9 965

1 449 269 2,41%

1 418 685

1 415 384

1 440 597

1 510 813

1 460 866

Statistické údaje a určení obvyklé ceny Vážený průměr upravené ceny [Kč]: Směrodatná odchylka [Kč]: Minimální upravená cena [Kč]: Průměr - směrodatná odchylka [Kč]: Aritmetický průměr [Kč]: Průměr + směrodatná odchylka [Kč]:

1 449 269 34 874 1 415 384 1 414 395 1 449 269 1 484 143

Maximální upravená cena [Kč]:

1 510 813

Srovnávací hodnota celku (Aritmetický průměr) [Kč]: Úprava srovnávací hodnoty - podíl id. 1/2 na RD č. p. 1805 s pozemky a příslušenstvím Úprava srovnávací hodnota - podíl id. 1/2 na RD č. p. 1805 s pozemky a příslušenstvím Srážka za horší obchodovatelnost minoritních spoluvlastnických podílů (odhad 90% z vypočtené srovnávací hodnoty) Srovnávací hodnota bez závad - podíl id. 1/2 na RD č. p. 1805 s pozemky a příslušenstvím

1 449 269 724 635


652 171 652 171

Stránka 24 z 43



8.1.2. Srovnání s pozemky pro rezervu pozemku Srovnávací kritéria V porovnávací hodnotě nemovitých věcí byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitých věcí v obdobných lokalitách. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty: K 1 - Koeficient polohy v sobě odráží rozdíl v umístění nemovitých věcí především z hlediska občanské vybavenosti, dopravní dostupnosti, možnosti dalšího rozvoje a atraktivitě okolí. K 2 - Koeficient pozemku zohledňuje rozdíl ve velikosti výměry, orientaci, stavu a využitelnosti porovnávaných a oceňovaných pozemků. K 3 - Koeficient stavu v sobě odráží porostů, pastvy. K 4 - Koeficient vybavení v sobě odráží standard další možné vybavení nacházející se na pozemcích; vybavení IS a stavbami. K 5 - Koeficient zdroje vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitých věcí daného typu, úpravu dle kvality informace o reprezentantech. U nabídkových cen se bude cena redukovat koeficientem 0,8 až 0,85, kterým by měla být vyjádřena skutečnost, že realizační ceny u nemovitých věcí tohoto typu bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové. K 6 – Koeficient ostatní v sobě odráží ostatní skutečnosti výše neuvedené, mj. celkový dojem, rozvojové možnosti. Stanovení hodnoty koeficientů Hodnota koeficientu = 1 odpovídá shodnosti oceňovaných nemovitých věcí se zvoleným reprezentantem v daném hledisku. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku lepší než oceňovaná nemovitá věc (např. má lepší polohu, lepší tvar pozemku, větší výměru, lepší stav či vybavení atp.), odpovídá koeficient < 1. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku horší než oceňovaná nemovitá věc, odpovídá koeficient > 1. Analýza trhu – pozemky určené k zastavění RD 1.) www.sreality.cz 2

Nabídka pozemků určených k zastavění s výměrou do 2.000 m v obci Frenštát pod Radhoštěm - bylo 2 2 nalezeno celkem 15 pozemků s nabídkovou cenou od 399 Kč/m do 1.050 Kč/m . 2.) www.reality.cz 2

Nabídka pozemků určených k zastavění s výměrou do 2.000 m v obci Frenštát pod Radhoštěm – byl nalezen 2 pouze 1 pozemek s nabídkovou cenou 525 Kč/m . 3.) www.moravskereality.cz 2

Nabídka pozemků určených k zastavění s výměrou do 2.000 m v obci Frenštát pod Radhoštěm - bylo 2 2 nalezeno celkem 8 pozemků s nabídkovou cenou od 390 Kč/m do 592 Kč/m . Vyhodnocení nabídky a poptávky: Ve městě je vyšší nabídka než poptávka po obdobných nemovitých věcech. Pozemek je navíc umístěn poměrně daleko od centra města, přivedena je elektřina, vodovod a plyn, příjezd je posledních několik desítek metrů po částečně zpevněné cestě, tvar pozemku není zcela ideální. Obchodovatelnost proto posuzuji spíše jako nevalnou.


Stránka 25 z 43



Reprezentanti – srovnávané nemovité věci Reprezentant č. 1 Adresa: Frenštát pod Radhoštěm, Pod Šenkem Popis:

Rovinatý pozemek určený k zastavění v okrajové části města. V místě je možné napojení na vodovod a elektřinu. Nutno řešit vlastní ČOV, plyn v lokalitě není. Ze 2 stran je oplocení.

Tvar: Svažitost: IS:

Příjezd: Poloha v obci: Příslušenství:

pravidelný rovinný E, V

zpevněný okraj města -

Fotodokumentace:

2

Pozemek: Nabídková cena:

950 m 562 500 Kč

2

Cena Kč/m poz.:

592 Kč/m

zdroj: severo.moravskereality.cz 2

datum: 30.7.2014

Reprezentant č. 2 Adresa: Frenštát pod Radhoštěm, Kopaná Popis: Tvar: Svažitost: IS:

Rovinný pozemek určený k zastavění umístěný v okrajové části města, jsou přivedeny IS, obecní příjezdová komunikace je asfaltová.


obdélníkový rovinný E, V

zpevněný okraj obce -

Fotodokumentace:

2


1 315 m 690 000 Kč

2

Cena Kč/m poz.:

525 Kč/m


datum: 24.4.2013

Reprezentant č. 3 Adresa: Frenštát pod Radhoštěm, Planiska Popis: Tvar: Svažitost: IS:

Rovinný pozemek určený k zastavění. Přístup je zajištěn po zpevněné obecní komunikaci. Inženýrské sítě jsou na hranici pozemku.

obdélníkový rovinný E, P, V



Fotodokumentace:


Stránka 26 z 43



2


1 114 m 590 860 Kč

2

Cena Kč/m poz.:

530 Kč/m


datum: 28.1.2013

Reprezentant č. 4 Adresa: Frenštát pod Radhoštěm, Střelniční Rovinný pozemek určený k zastavění, přístup je po celoročně udržované asfaltové komunikaci.

Popis: Na pozemku je elektřina a vodovod. Doposud byl pozemek užíván jako zahrada - vzrostlé stromy, ovocný sad, oploceno.



pravidelný rovinný E, V


Fotodokumentace:

2


1 290 m 632 000 Kč

2

Cena Kč/m poz.:

490 Kč/m

zdroj: www.sreality.cz 2

datum: 7.1.2015

Reprezentant č. 5 Adresa: Frenštát pod Radhoštěm, Vojtkova kolonie Pozemek určený k zastavění na okraji města na slunném místě. Elektřina je vyvedena přímo na

Popis: pozemku, plyn cca 250 m, možnost vlastní studny. Součástí je také stavební buňka. Příjezd po obecní zpevněné asfaltové komunikaci.



obdélníkový mírná E, 50 m plyn

zpevněný okraj obce buňka

Fotodokumentace:

2


1 715 m 750 000 Kč

2

Cena Kč/m poz.:

437 Kč/m

zdroj: www.sreality.cz 2

datum: 4.1.2015

Srovnávací metoda R. 1. 2.

Nabídková 2 cena v Kč/m

Zohlednění hodnototvorných faktorů koeficienty Poloha

Pozemek

Stav

Vybavení

Zdroj

592 1,00 1,00 1,00 1,00 0,80 hluk z ulice, ale umístění blíže k centru města ; informace z inzerce 525 1,00 1,05 1,00 1,00 0,85 větší výměra pozemku ; informace z inzerce


Ostatní

Přepočtená NC v 2 Kč/m

1,00

474

1,00

468

Stránka 27 z 43


3. 4. 5.


530 1,00 1,03 1,00 0,98 větší výměra pozemku ; více IS ; informace z inzerce 490 1,00 1,04 1,00 1,00 větší výměra pozemku ; informace z inzerce 437 1,00 1,15 1,00 1,02

0,85

1,00

455

0,85

1,00

433

0,85

1,00

436

větší výměra pozemku ; v místě je pouze elektřina ; informace z inzerce 2

Průměrná přepočtená nabídková cena Kč/m pozemku 2

453

Měrná jednotka - m rezervy pozemku Předběžná srovnávací hodnota

800 362 590

Srovnávací hodnota - podíl id. 1/2 na rezervě pozemku

181 295

Srovnávací hodnota - podíl id. 1/2 na rezervě pozemku Srážka za horší obchodovatelnost minoritního spoluvlastnického podílu (odhad 90% z vypočtené srovnávací hodnoty)

163 165

Srovnávací hodnota bez závad - podíl id. 1/2 na rezervě pozemku

163 165

Statistické údaje 2 Směrodatná odchylka [Kč/m ]: 2 Minimální upravená cena [Kč/m ]: 2 Průměr - směrodatná odchylka [Kč/m ]: 2 Aritmetický průměr [Kč/m ]: 2 Průměr + směrodatná odchylka [Kč/m ]: 2 Maximální upravená cena [Kč/m ]:

16,44 433,09 436,80 453,24 469,67 473,68

8.1.3. Rekapitulace srovnávací metody a určení obvyklé ceny Nemovité věci Srovnávací hodnota bez závad - podíl id. 1/2 na RD č. p. 1805 s pozemky a příslušenstvím Srovnávací hodnota bez závad - podíl id. 1/2 na rezervě pozemku Srovnávací hodnota oceňovaných nemovitých věcí celkem Obvyklá cena (srovnávací hodnota po zaokrouhlení) bez závady - věcné břemeno vedení plynovodu (upraveno, vzhledem k celkovému zaokrouhlení) Závada - věcné břemeno vedení plynovodu Obvyklá cena (srovnávací hodnota po zaokrouhlení) vč. závady - věcné břemeno vedení plynovodu


Částky 652 171 Kč 163 165 Kč 815 336 Kč 811 415,63 Kč -1 415,63 Kč 810 000 Kč

Stránka 28 z 43



8.2. Vliv závad na obvyklou cenu nemovitých věcí Závadou, která ovlivňuje výslednou cenu nemovitých věcí – pozemku parc. č. 3207/7, je skutečnost existence věcného břemene vedení plynovodu: •

Věcné břemeno (podle listiny) zřízení a provozování plynárenského zařízení Frenštát p.R. - Rozšíření STL plynovodu a 11 ks přípojek - Kopaná, větev C a právo vstupovat a vjíždět v souvislosti se zřízením, stavebními úpravami, opravami a provozováním plynárenského zařízení - Oprávnění pro: RWE GasNet, s. r. o., Klíšská 940/96, Klíše, 40001 Ústí nad Labem - Povinnost k: parc. č. 3207/7 - Listina: Smlouva o zřízení věcného břemene – úplatná ze dne 19.12.2013. Právní účinky zápisu ke dni 27.1.2014. Zápis proveden dne 19.2.2014. V-445/2014-804

Dle smlouvy o zřízení věcného břemene bylo věcné břemeno zřízeno na dobu neurčitou za jednorázovou úplatu ve výši 360,- Kč. Věcné břemeno spočívá v právu zřídit a provozovat plynárenské zařízení, dále v právu vstupovat a vjíždět v souvislosti se zřízením, stavebními úpravami, opravami a provozováním plynárenského zařízení. Věcné břemeno je zakresleno v geometrickém plánu č. 4286-508/2012 ze dne 20.9.2012. 2 Výměra věcného břemene je cca 50 m , tj. 23,85 m x 2,1 m. Věcné břemeno zasahuje do pozemku ve východní části ze severu směrem k jihu.

Ocenění věcného břemene Věcné břemeno je oceněno výnosově ze simulovaného nájmu z obvyklé ceny. Obvyklá cena pozemku je 2 2 převzata z bodu 8.1.2. znaleckého posudku, tj. ve výši 453 Kč/m . Po vynásobení 50 m dostáváme obvyklou cenu části pozemku 22.650,- Kč. Výše nájemného je určena ve výši 5% z obvyklé ceny pozemku, tj. 1.132,50 Kč/rok. Vzhledem ke skutečnosti, že je vedení plynovodu uloženo pod zemí, je stupeň omezení využití pozemku určen ve výši 50%. Roční užitek vyplývající z věcného břemene je pak 566,25 Kč. Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: Věcné břemeno počítané ze simulovaného nájmu z obvyklé ceny Obvyklé nájemné: VB plynovodu: 2 Výměra: 50,00 m Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 29 z 43



2

Jednotková cena: 453,- Kč/m Procentní sazba pro stanovení nájemného: 5,00 % 2 2 Obvyklé nájemné: 50,00 m * 453,- Kč/m * 5,00 % = 1 132,50 Kč/rok Stupeň omezení vlastnického práva: 50 % 1 132,50 Kč/rok * 50 % = 566,25 Kč Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 566,25 Kč Věcné břemeno na dobu neurčitou. Maximální doba trvání věcného břemene pro výpočet: 5 let 566,25 Kč * 5 let = 2 831,25 Kč Věcné břemeno plynovodu - výchozí cena pro výpočet vlastnického = podílu Úprava ceny vlastnickým podílem *

1/2

Ocenění věcného břemene činí

1 415,63 Kč

=

2 831,25 Kč

Vyhodnocení rizik ANO

Nemovité věci jsou zapsané na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným stavem)

NE

Stavba je umístěna na vlastním pozemku – Kůlna II. stojí na cizím pozemku p. č. 3211/3

ANO K nemovitým věcem je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup ANO

Nemovité věci jsou prosty věcných břemen a jiných omezení, např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva

NE

Nemovité věci jsou prosty věcných břemen a jiných omezení např. – břemeno vedení IS, ochranná pásma – přes pozemek parc. č. 3207/7 je provedeno vedení plynovodu

NE

Nemovité věci jsou prosty jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod.

ANO Stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její životnost ANO Nemovité věci jsou užívány v souladu s právním stavem ANO Stavba je určena výhradně k bydlení ANO Stavba je zkolaudována a bylo ji přiděleno č. p. ANO Nemovité věci se nenachází v povodňovém území dle platného povodňového plánu ANO Nemovité věci nebyly v minulosti zatopeny ANO Stavba na pozemku je dokončena ANO Údaje na LV nejsou dotčeny změnou (plombou) ANO Na pozemku není evidováno Právo stavby ANO V KN není evidována poznámka spornosti ANO V KN není evidováno duální vlastnictví ANO Není sjednána výhrada zpětné koupě, zpětného prodeje nebo koupě na zkoušku ANO Není sjednána výhrada lepšího kupce ANO Není sjednána výhrada přednostního pořadí pro jiné právo ANO Na LV není evidován (budoucí) výměnek ANO Není přídatné spoluvlastnictví


Stránka 30 z 43



8.3. Určení administrativní ceny A. Nález 1. Základní informace Adresa předmětu ocenění: 744 01 Kraj: Moravskoslezský Okres: Nový Jičín Obec: Frenštát pod Radhoštěm Katastrální území: Frenštát pod Radhoštěm Počet obyvatel: 10 958 2 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 580,00 Kč/m Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Obce s počtem obyvatel nad 5000 a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Ostatní případy O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.)

č. I III

Pi 0,95 0,85

V I

0,80 1,00

II I

0,95 1,00

Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 355,95 Kč/m

2

2. Prohlídka nemovitých věcí – viz. výše 3. Obsah znaleckého posudku Pozemky s RD a příslušenstvím - podíl id. 1/2 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s rovinným domem a příslušenstvím 2. Ocenění věcných břemen neváznoucích na oceňovaných nemovitostech 2.1. Věcné břemeno chůze a jízdy 3. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 3.1. Věcné břemeno plynovodu

Přístupový pozemek - podíl id. 1/4 1. Ocenění pozemků 1.1. Přístupový pozemek

B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka


č. I

Pi -0,04

Stránka 31 z 43



2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je V stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu - nezjištěny II 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - exekuční příkaz I 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV

0,00 0,00 -0,04 0,00 1,00

5

Index trhu

IT = P6 * (1 +

 Pi) = 0,920 i=1

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 1,00 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční I 0,04 zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) IV -0,08 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek II -0,10 lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je částečně II -0,01 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD – špatná II -0,03 dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11

Index polohy

IP = P1 * (1 +

 Pi) = 0,830 i=2

Koeficient pp = IT * IP = 0,764

Pozemky s RD a příslušenstvím - podíl id. 1/2 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s rovinným domem a příslušenstvím Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - nezjištěno Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

č. II IV

Pi 0,00 0,00

III I

0,00 0,00

I II

0,00 0,00

Stránka 32 z 43



6

Index omezujících vlivů

IO = 1 +  Pi = 1,000 i=1

Index trhu s nemovitostmi IT = 0,920 Index polohy pozemku IP = 0,830 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,920 * 1,000 * 0,830 = 0,764 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena 2 [Kč/m ] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 355,95

Zatřídění

Typ

Název

§ 4 odst. 1

Parcelní číslo st. 768/4

zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 ostatní plocha - ostatní 3207/5 komunikace § 4 odst. 1 trvalý travní porost 3207/7 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem

Index

Upr. cena 2 [Kč/m ]

Koef.

0,764

271,95

Výměra 2 [m ] 101,00

Jedn. cena 2 [Kč/m ] 271,95

Cena [Kč] 27 466,95

95,00

271,95

25 835,25

1 430,00

271,95

388 888,50 442 190,70

Ocenění staveb na pozemcích Rodinný dům č. p. 1805 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24):

Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Moravskoslezský kraj, obec 10 001 – 50 000 obyvatel 80 let 3 1 853,- Kč/m

Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.PP: 5,55*2,9+5,55*3,45+3,5*1,3 1.NP: 5*9,24+4,65*8,46+2,9*5,55 podkroví: 5*9,24+4,65*8,46 Název podlaží 1.PP: 1.NP: podkroví:

Zastavěná plocha 2 39,79 m 2 101,63 m 2 85,54 m


39,79 m 2 101,63 m 2 85,54 m

Konstrukční výška 2,50 m 3,00 m 1,85 m

Obestavěný prostor 1.PP: (5,55*2,9+5,55*3,45+3,5*1,3)*(2,50) 1.NP: (5*9,24+4,65*8,46+2,9*5,55)*(3,00) podkroví: (5*9,24+4,65*8,46)*(1,85+2,15*0,5) Obestavěný prostor - celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží:

2

= = =

= = = =

ZP1

=

3

99,48 m 3 304,90 m 3 250,20 m 3 654,58 m

101,63 m

2

Stránka 33 z 43



Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,23

ZP

=

226,96 m

2

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné I plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový II 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 III 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do III žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné nadstandard. nebo více zákl. přísl. standard. IV proved., popřípadě prádelna 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení III 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo II jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem III 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou – (předpoklad III provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stavby 33 let po celkové rekonstrukci: s = 1 - 0,005 * (33 + 15)= 0,760

Vi typ A -0,01 0,00 0,00 0,02 0,00 0,00 0,05 0,00 0,00 0,00 0,01 0,00 0,85

12

Index vybavení

IV = (1 +

 i=1

Vi) * V13 * 0,760 = 0,691

Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,920 Index polohy pozemku IP = 0,830 Ocenění 3 3 Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 1 853,- Kč/m * 0,691 = 1 280,42 Kč/m 3 3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 654,58 m * 1 280,42 Kč/m * 0,920 * 0,830= 640 001,66 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

640 001,66 Kč

Kůlna I. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha 1.NP 5,4*2,5 Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274 2

=

[m ] 13,50

Stránka 34 z 43



Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. plocha 2 13,50 m

Název 1.NP

Konstr. výška 2,40 m

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.NP (5,4*2,5)*(2,40)

3

[m ] 3 32,40 m

=

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název 1.NP Obestavěný prostor - celkem:

Typ NP

Obestavěný prostor 3 32,40 m 3 32,40 m

Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení

Obj. podíl [%]

1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

S S S S S S S X S S S S

Ocenění 3 Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m ] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP):

7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 1,70 6,10 0,00 3,00 1,10 8,20 5,80

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

Upravený obj. podíl 7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 1,70 6,10 0,00 3,00 1,10 8,20 5,80 100,00 1,0000

= * * *

1 250,1,0000 1,0000 2,0670

Základní cena upravená [Kč/m ] 3 3 Plná cena: 32,40 m * 2 583,75 Kč/m

= =

2 583,75 83 713,50 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 60 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 60 / 80 = 75,0 % Koeficient opotřebení: (1- 75,0 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp

* = *

0,250 20 928,37 Kč 0,764

3


Stránka 35 z 43



Cena stavby CS

=

15 989,27 Kč

Kůlna I. - zjištěná cena

=

15 989,27 Kč

Kůlna II. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení:

typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274

Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha 1.NP 5,4*2,5

2

=

[m ] 13,50

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. plocha 2 13,50 m

Název 1.NP Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.NP (5,4*2,5)*(2,40)

Konstr. výška 2,40 m

3

[m ] 3 32,40 m

=

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název 1.NP Obestavěný prostor - celkem:

Typ NP

Obestavěný prostor 3 32,40 m 3 32,40 m

Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:


Obj. podíl [%] S S S S S S C X S S S S

7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 1,70 6,10 0,00 3,00 1,10 8,20 5,80

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

Upravený obj. podíl 7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 1,70 0,00 0,00 3,00 1,10 8,20 5,80 93,90 0,9390

Stránka 36 z 43



Ocenění 3 Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m ] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP):

= * * *

1 250,0,9390 1,0000 2,0670

Základní cena upravená [Kč/m ] 3 3 Plná cena: 32,40 m * 2 426,14 Kč/m

= =

2 426,14 78 606,94 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 20 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 60 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 20 / 80 = 25,0 % Koeficient opotřebení: (1- 25,0 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

* = * =

0,750 58 955,21 Kč 0,764 45 041,78 Kč

Kůlna II. - zjištěná cena

=

45 041,78 Kč

+ + = * * =

9 750,- Kč 3 810,- Kč 13 560,- Kč 1,0000 2,2930 31 093,08 Kč

* =

0,600 18 655,85Kč

3

Studna Zatřídění pro potřeby ocenění Studna § 19 Typ studny: Hloubka studny: Elektrické čerpadlo: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

kopaná 6,00 m 1 ks 2222

Ocenění studny Základní cena dle přílohy č. 16: prvních 5,00 m hloubky: 5,00 m * 1 950,- Kč/m další hloubka: 1,00 m * 3 810,- Kč/m Základní cena celkem Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Upravená cena studny Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 40 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 60 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 40 / 100 = 40,0 % Koeficient opotřebení: (1- 40,0 % / 100) Ocenění čerpadel elektrické čerpadlo: 1 ks * 10 780,- Kč/ks Základní cena čerpadel celkem Polohový koeficient K5 (příl. č. 20): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41): opotřebení čerpadel


40,0 %

+ = * * = * =

10 780,- Kč 10 780,- Kč 1,0000 2,2930 24 718,54 Kč 0,600 14 831,12 Kč

Stránka 37 z 43



Upravená cena čerpadel Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

+ = * =

14 831,12 Kč 33 486,97 Kč 0,764 25 584,05 Kč

Studna - zjištěná cena

=

25 584,05 Kč

Cena staveb celkem

=

726 616,76 Kč

Ocenění porostů na pozemcích Trvalé porosty Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: § 47 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena smíšeného porostu:

Kč 2 m 2 m Kč * =

442 190,70 1 626,00 30,00 8 158,50 0,065 530,30

Trvalé porosty - zjištěná cena

530,30 Kč

Cena porostů celkem

=

530,30 Kč

Pozemky s rovinným domem a příslušenstvím - zjištěná cena

=

1 169 337,76 Kč

2. Ocenění věcných břemen neváznoucích na oceňovaných nemovitostech 2.1. Věcné břemeno chůze a jízdy Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: Věcné břemeno počítané ze simulovaného nájmu z obvyklé ceny Obvyklé nájemné: VB: 2 Výměra: 380,00 m 2 Jednotková cena: 453,- Kč/m Procentní sazba pro stanovení nájemného: 4,00 % 2 2 Obvyklé nájemné: 380,00 m * 453,- Kč/m * 4,00 % = 6 885,60 Kč/rok Stupeň omezení vlastnického práva: 50 % 6 885,60 Kč/rok * 50 % = 3 442,80 Kč Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 3 442,80 Kč Věcné břemeno na dobu neurčitou. Maximální doba trvání věcného břemene pro výpočet: 5 let 3 442,80 Kč * 5 let = 17 214,- Kč Ocenění věcného břemene činí


=

17 214,- Kč

Stránka 38 z 43



Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 1.3.1. Věcné břemeno plynovodu Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: Věcné břemeno počítané ze simulovaného nájmu z obvyklé ceny Obvyklé nájemné: VB plynovodu: 2 Výměra: 50,00 m 2 Jednotková cena: 453,- Kč/m Procentní sazba pro stanovení nájemného: 5,00 % 2 2 Obvyklé nájemné: 50,00 m * 453,- Kč/m * 5,00 % = 1 132,50 Kč/rok Stupeň omezení vlastnického práva: 50 % 1 132,50 Kč/rok * 50 % = 566,25 Kč Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 566,25 Kč Věcné břemeno na dobu neurčitou. Maximální doba trvání věcného břemene pro výpočet: 5 let 566,25 Kč * 5 let = 2 831,25 Kč Ocenění věcného břemene činí

=

2 831,25 Kč

Přístupový pozemek - podíl id. 1/4 1. Ocenění pozemků 1.1. Přístupový pozemek Ocenění Stavební pozemek pro ostatní plochy, komunikace Úprava základních cen pro pozemky komunikací Znak P1. Kategorie a charakter pozemních komunikací, veřejného prostranství a drah III Účelové komunikace, vlečky, vzletové a přistávací dráhy letišť v délce do 1 200m, veřejné prostranství, které není součástí komunikace P2. Charakter a zastavěnost území I V kat. úz. sídelní části obce v zastavěném území P3. Povrchy I Komunikace se zpevněným povrchem P4. Vlivy ostatní neuvedené II Vlivy snižující cenu P5. Komerční využití I Bez možnosti komerčního využití

Pi -0,50 0,00 0,00 -0,20 0,60 4

Úprava základní ceny pozemků komunikací

I = P5 * (1 +

 Pi) = 0,180 i=1


Stránka 39 z 43



Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Koeficienty 2 [Kč/m ] § 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace § 4 odst. 3 355,95 0,180 1,000 Parcelní číslo § 4 odst. 3 ostatní plocha - ostatní 3208 komunikace Ostatní stavební pozemek - celkem Typ

Název

Přístupový pozemek - zjištěná cena

Výměra 2 [m ] 225,00

Jedn. cena 2 [Kč/m ] 64,07

Upr. cena 2 [Kč/m ] 64,07 Cena [Kč] 14 415,75 14 415,75

=

14 415,75 Kč

C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen Pozemky s RD a příslušenstvím - podíl id. 1/2 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s rovinným domem a příslušenstvím

1 169 337,80 Kč

1. Ocenění pozemků celkem

1 169 337,80 Kč

2. Ocenění věcných břemen neváznoucích na oceňovaných nemovitostech 2.1. Věcné břemeno chůze a jízdy 2. Ocenění věcných břemen neváznoucích na oceňovaných nemovitostech celkem Pozemky s RD a příslušenstvím - podíl id. 1/2 celkem Úprava ceny vlastnickým podílem

*

Výsledná cena: Věcná břemena 3. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 1.3.1. Věcné břemeno plynovodu Hodnota věcného břemene činí: Pozemky s RD a příslušenstvím - podíl id. 1/2 po odečtení věcného břemene činí celkem: Úprava ceny vlastnickým podílem * Výsledná cena:

17 214,- Kč 17 214,- Kč 1 186 551,80 Kč 1/2 593 275,90 Kč

2 831,30 Kč 2 831,30 Kč 1 183 720,50 Kč 1/2 591 860,30 Kč

Přístupový pozemek - podíl id. 1/4 1. Ocenění pozemků 1.1. Přístupový pozemek

14 415,80 Kč

1. Ocenění pozemků celkem

14 415,80 Kč


Stránka 40 z 43


Přístupový pozemek - podíl id. 1/4 celkem Úprava ceny vlastnickým podílem Výsledná cena:

Rekapitulace výsledných cen, celkem

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:


*

14 415,80 Kč 1/4 3 604,- Kč

595 464,30 Kč

595 460,- Kč

slovy: Pětsetdevadesátpěttisícčtyřistašedesát Kč


Stránka 41 z 43



D. Závěrečný výrok Výsledné ceny Srovnávací hodnota bez závady - věcné břemeno vedení plynovodu Závada - věcné břemeno vedení plynovodu Obvyklá cena vč. závady - věcné břemeno vedení plynovodu Zjištěná cena dle vyhlášky vč. závady - věcné břemeno vedení plynovodu

811 415,63 Kč -1 415,63 Kč 810 000 Kč 595 460 Kč

a) Předmětem ocenění jsou veškeré nemovité věci a jejich příslušenství ve vlastnictví povinného, které jsou zapsané na LV č. 644 a LV č. 2759, tj.: o

podíl ve výši id. 1/2 na pozemcích parc. č. st. 768/4, 3207/5 a 3207/7 vč. příslušenství a stavby rodinného domu č. p. 1805, která je součástí pozemku parc. č. st. 768/4; vše v k. ú. Frenštát pod Radhoštěm, obec Frenštát pod Radhoštěm, okres Nový Jičín;

o

podíl ve výši id. 1/4 na pozemku parc. č. 3208; vše v k. ú. Frenštát pod Radhoštěm, obec Frenštát pod Radhoštěm, okres Nový Jičín.

Výsledná obvyklá cena nemovitých věcí, příslušenství nemovitých věcí, práv a závad uvedených se určuje na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím srovnávací metody a aktuální oceňovací vyhlášky, se zohledněním rizikových faktorů; podle stavu ke dni 23.12.2014, částkou ve výši:

810 000,- KČ slovy: Osmsetdesettisíc korun českých b) Příslušenstvím nemovitých věcí se rozumí: o

Venkovní úpravy, Studna, Kůlna I., Kůlna II.

c) Věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva spojená s oceňovanými nemovitými věcmi: o

LV č. 644: Věcné břemeno chůze a jízdy – oprávnění pro: parc. č. 3207/5, st. 768/4, 3207/7; povinnost k: parc. č. 3207/6; věcné břemeno nemá vliv na obvyklou cenu.

o

LV č. 644: Věcné břemeno plynovodu – oprávnění pro: RWE GasNet, s.r.o.; povinnost k: parc. č. 3207/7; věcné břemeno snižuje obvyklou cenu o: 1415,63 Kč

d) Výši ocenění věcného břemene považuji za přiměřenou výhodě oprávněné osoby.


Stránka 42 z 43



Nakládání s obsahem znaleckého posudku a znaleckým posudkem jako celkem se řídí zákonem č.121/2000 Sb., o právu autorském, o právech souvisejících s právem autorským a o změně některých zákonů (autorský zákon), ve znění pozdějších předpisů; jako obsah ani jeho jednotlivé části nesmí být redukovány, ukládány do vyhledávacího systému či převáděny do jakékoli formy pro použití v zobrazovacích zařízeních a přístrojích za účelem kopírování, zaznamenání nebo k jiným účelům bez předchozího písemného souhlasu podepsaného zhotovitele.

V Praze dne 19.1.2015 Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28 182 00 Praha 8

E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 23.10.2009, č. j. Spr. 2428/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1122/14/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 14 - 2015.

F. Seznam příloh Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 644 ze dne 17.12.2014 Příloha č. 2: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 2759 ze dne 17.12.2014 Příloha č. 3: Katastrální mapa – dálkový náhled Příloha č. 4: Mapa oblasti Příloha č. 5: Fotodokumentace nemovitých věcí ze dne 23.12.2014


Stránka 43 z 43

Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 644

Příloha č. 2: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 2759

Příloha č. 3: Katastrální mapa – dálkový náhled

Příloha č. 4: Mapy oblasti

Letecká fotomapa nemovitých věcí č. p. 1805 a pozemků GPS: 49°31'20.45"N, 18°13'04.40"E

Umístění nemovitých věcí v rámci ulice „Kopaná“

Umístění nemovité věci v rámci části obce „Frenštát pod Radhoštěm – Kopaná“

Umístění nemovité věci v rámci města Frenštátu pod Radhoštěm a okolí

Příloha č. 5: Fotodokumentace nemovitých věcí

Západní pohled na RD – předmětem ocenění je levá 1/2 dvojdomu

Severní pohled na RD, Kůlnu I. a Kůlnu II.

Pozemky parc. č. 3207/5, 3207/7 a 3208 (přístupová cesta – spodní fotka)

Fotodokumentace z inzerce na www.dumrealit.cz – interiér pravděpodobně 1.NP

2015

Recommend Documents