-1-
ZNALECKÝ POSUDEK č. 2600-557/2015 o odhadu ceny obvyklé (spoluvlastnického podílu ve výši 99/100) na pozemcích parc.č. 442, parc.č. 443 a parc.č. 444, vše v k.ú. Dolní Suchá, obci Havířov, okresu Karviná (LV 546)
Objednatel posudku:
Soudní exekutor JUDr. Jiří Trojanovský, LL. M. Exekutorský úřad Frýdek-Místek Farní 23 738 01 Frýdek – Místek
Účel posudku:
Zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení č.j. 143 EX 00349/15
Podle stavu ke dni 9.11.2015 posudek vypracoval:
Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava
Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 17 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních. V Ostravě 1.12.2015
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitou věc (spoluvlastnický podíl), ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:
Pozemky Moravskoslezský Karviná Havířov Dolní Suchá
3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 546 pro k.ú. Dolní Suchá ze dne 5.11.2015. Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského Sp.zn. 143 EX 00349/15-175 o ustanovení znalce ze dne 5.11.2015. Územní plán města Havířov 4. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovité věci je v KN na LV č. 546 zapsán: P.D.D.D., a.s., Zbudovská 763/7, Libuš, 14200 Praha 4 Skleníky Nový Svět, s.r.o., Gregorova 2582/3, Moravská Ostrava, 70200 Ostrava
podíl 99/100 podíl 1/100
Omezení vlastnického práva na LV č. 546: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - P.D.D.D., a.s., Zbudovská 763/7, Libuš, 14200 Praha 4 Nařízení exekuce - P.D.D.D., a.s., Zbudovská 763/7, Libuš, 14200 Praha 4 Zahájení exekuce - P.D.D.D., a.s., Zbudovská 763/7, Libuš, 14200 Praha 4 Zástavní právo exekutorské podle § 69a exekučního řádu - P.D.D.D., a.s., Zbudovská 763/7, Libuš, 14200 Praha 4 blíže viz LV v příloze
-35. Celkový popis nemovitosti Oceňované pozemky se nachází ve Statutárním městě Havířov, části Dolní Suchá, při ul. Orlovská, která je významným frekventovaným komunikačním tahem města, cca 150 m jihozápadně od zastávky MHD bus „U křížku“. V okolí se nachází zástavba objektů individuálního bydlení. Ve Statutárním městě Havířov je k dispozici kompletní občanská vybavenost. Přístup k pozemkům je z veřejné komunikace ul. Orlovská. Na pozemcích se nenachází žádné stavby ani venkovní úpravy. Trvalé porosty se vyskytují v minimálním množství, náletového charakteru. Popis pozemků: Parc.č. 442 orná půda Parc.č. 443 orná půda Parc.č. 444 trvalý travní porost
o výměře 7 923 m2 o výměře 703 m2 o výměře 160 m2
Celková výměra pozemků činí 8 786 m2. Pozemky se dle Územního plánu nachází v zóně „DS – plochy dopravní infrastruktury silniční“. Dle regulativu je možné využití pozemků následující: Hlavní využití: - stavby komunikací, mosty, lávky; - komunikace pro chodce a cyklisty; - čerpací stanice pohonných hmot; - řadové a hromadné garáže; - ochranná zeleň; - parkoviště, odstavné plochy, výhybny, zastávky pro hromadnou dopravu, odpočívadla. Přípustné využití: - stavby, zařízení a sítě nezbytné technické infrastruktury a přípojek na technickou infrastrukturu; - technická zařízení zabezpečovací a sdělovací; - stavby a zařízení pro údržbu silnic a provoz hromadné dopravy; - stavby dopravní infrastruktury drážní; - služby motoristům s ohledem na prostorové uspořádání lokality - stavby ubytovacích a stravovacích zařízení. Nepřípustné využití: - stavby, zařízení a využití pozemků nesouvisející se stavbami a využíváním pozemků uvedeném ve využití hlavním a přípustném Situace územní plánu (zdroj www.havirov-city.cz)
-46. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Mapa širších vztahů - Srovnávané nemovité věci - Výpis z KN LV č. 546
-5-
B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé
Obvyklou cenu definuje §2 odst. 1 zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb., a zákona č. 303/2013 Sb. Ten uvádí, že obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv na cenu, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota, přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitých věcí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitých věcí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitých věcí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. V současné době se v Havířově a okolí běžně obchoduje se stavebními pozemky určenými k zástavbě rodinnými domy a komerčními pozemky. Nabídka je v převisu nad poptávkou. V okolí nemovitosti se nabízí stavební pozemky s komerčním využitím v rozmezí cca 190 - 500 Kč/m2 dle velikosti, umístění v lokalitě, napojení IS, možného dalšího využití apod. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 10 až 15%. Příklady obdobných nemovitých věcí pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 3 Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce: srovnávané nemovité věci
lokalita
cena
korekce ceny na pramen
výměra
redukovaná cena za m2
objektivizační koeficient, názor znalce
výsledná cena za m2
pozemek 1
Dělnická, Havířov
1 418 870
0,90
7 130
179
1,00
179,10
pozemek 2
Havířov, Prostřední Suchá
1 204 510
0,90
5 237
207
1,00
207,00
pozemek 3
Havířov
810 000
0,90
225
1,00
225,35
3 235 průměrná indexovaná hodnota
Výměra v m2 8 786
Srovnávací hodnota celkem
Průměrná indexovaná hodnota 203,82
1 790 727,- Kč
203,82 Cena pozemku zjištěná srovnáním 1 790 727
-6-
Ocenění spoluvlastnického podílu: Cena obvyklá nemovitosti:
1 790 727,- Kč
Spoluvlastnický podíl 99/100:
1 772 820,- Kč
Spoluvlastnický podíl ve výši 99/100 (zaokrouhleno):
1 773 000,- Kč
Po provedené celkové analýze nemovité věci, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitých věcí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovité věci, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou nemovité věci zjištěnou srovnávací metodou ve výši 1 773 000,- Kč.
Závěr – zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovité věci (spoluvlastnického podílu ve výši 99/100) na pozemcích parc.č. 442, parc.č. 443 a parc.č. 444, vše v k.ú. Dolní Suchá, obci Havířov, okresu Karviná (LV 546), je stanovena ke dni 9.11.2015. Na základě zjištěných cen a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, umístění, napojení na IS, nabídku a poptávku, apod.), stanovuji cenu obvyklou oceňované nemovité věci ve výši spoluvlastnického podílu k datu ocenění ve výši
1 773 000,- Kč.
-7-
C. Rekapitulace 1)
Cena obvyklá, nemovité věci (spoluvlastnického podílu ve výši 99/100) na pozemcích parc.č. 442, parc.č. 443 a parc.č. 444, vše v k.ú. Dolní Suchá, obci Havířov, okresu Karviná (LV 546) činí
1 773 000,- Kč Slovy: jeden-milion-sedm-set-sedmdesát-tři-tisíce-korun-českých
V Ostravě, 1.12.2015
Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2600-557/2015 znaleckého deníku.
-8-
Přílohy: 1) Mapa širších vztahů 2) Srovnávané nemovité věci 3) Výpis z katastru nemovitostí LV č. 546
-9Příloha č.1: Mapa širších vztahů
- 10 Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Nemovitá věc č. 1 Prodej komerčního pozemku 7 130 m², Dělnická, Havířov 1 418 870,- Kč (199,- Kč za m²)
Pozemek o výměře 7130 m² v obci Havířov-Prostřední Suchá, blízko komunikace vedoucí do centra města Havířov (ul. Dělnická). Dle územního plánu je pozemek určen pro možnost staveb rodinných či nízkopodlažních bytových domů, stavby pro vzdělávání, soc.služby, maloobchodní služby, zařízení pro administrativu, stravovací, ubytovací a sociální služby. Inženýrské sítě (el., plyn, vodovod, kanalizace) na hranici pozemku nebo v dosahu.
Nemovitá věc č. 2 Prodej komerčního pozemku 5 237 m², Havířov-Prostřední Suchá 1 204 510,- Kč (230,- Kč za m²) Pozemek, který je určen ke komerčním účelům. Pozemek se nachází v katastrálním území Prostřední Suchá, obec Havířov. Pozemek je obdélníkového tvaru, lehce ve svahu. Inženýrské sítě na hranici pozemku.
Nemovitá věc č. 3 Prodej komerčního pozemku 3 235 m² Havířov 810 000,- Kč (250 Kč za m²)
Pozemek o celkové výměře 3.235 m2 v obci Havířov-Prostřední Suchá. Pozemek se nachází přímo u komunikace ul. Dělnická. Dle územního plánu je pozemek určen pro stavby a zařízení pro sociální služby, péči o rodinu, stavby a zařízení pro zdravotní služby, kulturu, veřejnou správu, stavby a zařízení pro obchod, stravování, ubytování, administrativu, hřiště a sportovní zařízení, atd. Inženýrské sítě (el., plyn, vodovod, kanalizace) na hranici pozemku nebo v dosahu.
