2015

ZNALECKÝ POSUDEK Č.

9/19/2015

o obvyklé ceně nemovitých věcí - pozemků parc. č. 405, 406, 408 a 412/1; to vše v k. ú. Křížlice, obec Jestřabí v Krkonoších, okres Semily.

Objednatel:

Exekutorský úřad Praha 10 soudní exekutor JUDr. IGOR IVANKO Na Zátorce 590/12 PSČ 160 00, Praha 6 IČ: 66216877 DIČ: CZ5904226394

Účel znaleckého posudku:

Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení č. j.: 167 EX 6801/12 - 227 vydaného Soudním exekutorem JUDr. Igorem Ivanko, dne 16. 6. 2015.

Zhotovitel:

Znalecký ústav ESTIMMO s. r. o. Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 IČ: 49966375, DIC: CZ49966375 mob: +420 604 555 649 e-mail: [email protected]

Znalecký posudek byl vypracován podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 15. 7. 2015. Znalecký posudek obsahuje včetně titulního listu 39 stran vč. příloh a je vyhotoven ve 2 vyhotoveních. Objednateli se předává v 1 vyhotovení a jedno vyhotovení je uloženo v archivu zhotovitele.

V Praze dne 13. 8. 2015

Znalecký posudek č. 9/19/2015

Určení obvyklé ceny

OBSAH ZNALECKÉHO POSUDKU A.

Úvod ........................................................................................................................................................... 3

1.

Znalecký úkol ............................................................................................................................................. 3

2.

Informace o nemovitých věcech a vlastníkovi dle KN ............................................................................... 3

3.

Vymezení pojmů obvyklá cena a administrativní cena .............................................................................. 4

3.1. Obvyklá cena ..................................................................................................................................... 4 3.2. Administrativní cena .......................................................................................................................... 4 4. Hlavní používané zkratky ........................................................................................................................... 4 B.

Nález .......................................................................................................................................................... 4

5.

PŘEDMĚT OCENĚNÍ ................................................................................................................................ 4

5.1. Prohlídka nemovitých věcí ................................................................................................................. 4 5.2. Podklady pro vypracování znaleckého posudku ............................................................................... 5 5.3. Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku .................................................. 6 5.4. Práva a závady spojené s předmětem ocenění ................................................................................ 7 5.5. Dokumentace a skutečnosti............................................................................................................... 8 6. METODY OCENĚNÍ .................................................................................................................................. 8 6.1. Nákladový způsob ocenění................................................................................................................ 8 6.2. Výnosový způsob ocenění ................................................................................................................. 8 6.3. Srovnávací způsob ocenění .............................................................................................................. 8 6.4. Metody aplikované v ocenění ............................................................................................................ 8 7. CELKOVÝ POPIS NEMOVITÉ VĚCI ......................................................................................................... 9 7.1. Poloha a vnější vlivy .......................................................................................................................... 9 7.2. Pozemky .......................................................................................................................................... 10 7.3. Využití ploch – územní plán ............................................................................................................. 12 7.4. Povodňový plán ČR ......................................................................................................................... 14 7.5. Shrnutí ............................................................................................................................................. 14 C. Posudek ................................................................................................................................................... 15 8.

URČENÍ OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY .................................................................................. 15 8.1. Určení obvyklé ceny srovnávacím způsobem ................................................................................. 15 8.1.1. Pozemek určený k zastavění ................................................................................................... 15 8.1.2.

Zemědělské pozemky .............................................................................................................. 21

8.1.3.

Ostatní pozemky ...................................................................................................................... 26

8.1.4.

Rekapitulace určení obvyklé ceny ........................................................................................... 26

8.2. Vliv závad na obvyklou cenu nemovitých věcí ................................................................................ 27 8.3. Určení administrativní ceny ............................................................................................................. 27 D. Závěrečný výrok ....................................................................................................................................... 31 E.

Znalecká doložka ..................................................................................................................................... 32

F.

Seznam příloh .......................................................................................................................................... 32

Znalecký ústav ESTIMMO s.r.o. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected]

Stránka 2 z 32



A.Úvod 1. Znalecký úkol Úkolem znaleckého ústavu je dle výroku I. a II. v usnesení č. j.: 167 EX 6801/12 - 227: a) ocenit nemovité věci určit obvyklou cenu všech nemovitých věcí a jejich příslušenství ve vlastnictví povinného, které jsou zapsané na LV č. 700, tj.: - pozemky parc. č. 405, 406, 408 a 412/1; to vše v k. ú. Křížlice, obec Jestřabí v Krkonoších, okres Semily. b) určit příslušenství nemovitých věcí; c) zjistit věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva spojená s oceňovanými nemovitými věcmi, a to se zohledněním zjištěných věcných břemen, výměnků a nájemních či pachtovních práv obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu (§ 2 odst. 1. zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění – zákon o oceňování majetku), přičemž uvést, o jakou částku se vlivem zjištěného věcného břemene, výměnku nebo nájemního či pachtovního práva snížila obvyklá cena nemovitých věcí oproti stavu, kdy by zjištěným věcným břemenem, výměnkem nebo nájemním či pachtovním právem oceňované nemovité věci zatíženy nebyly; d) vyjádřit se, zda považuji nájemné či pachtovné (případně poměrnou část výnosu z věci) přiměřenou nájemnému či pachtovnému (případně poměrné části výnosu z věci) v místě a čase obvyklému a zda považuji věcné břemeno či výměnek za přiměřený výhodě oprávněné osoby a toto náležitě zdůvodnit.

2. Informace o nemovitých věcech a vlastníkovi dle KN Z výpisu z evidence katastru nemovitostí vyplývá, že se jedná o nemovité věci: * LV č. 700 pro k. ú. Křížlice, obec Jestřabí v Krkonoších, okres Semily ALV: BLV:

FLV:

Tůma Karel Mgr., náměstí Republiky 6, Nové Město nad Metují, 549 01 Nové Město nad Metují 1; identifikátor: 501031/158 Pozemky: Druh pozemku: Způsob využití: Výměra: 2 parc. č. 405 ostatní plocha neplodná půda 94 m 2 parc. č. 406 trvalý travní porost 663 m 2 parc. č. 408 trvalý travní porost 219 m 2 parc. č. 412/1 trvalý travní porost 3069 m Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám Parcela: BPEJ: Výměra: 2 parc. č. 406 93641 663 m 2 parc. č. 408 93641 219 m 2 parc. č. 412/1 95011 3069 m


Stránka 3 z 32



3. Vymezení pojmů obvyklá cena a administrativní cena 3.1. Obvyklá cena Dle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ČÁST PRVNÍ, Hlava první, §2, Způsob oceňování majetku a služeb, odst. 1: „Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.“

3.2. Administrativní cena „Administrativní cena nemovitých věcí je cena určená podle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a podle prováděcí vyhlášky MF České republiky č. 199/2014.“

4. Hlavní používané zkratky KN – katastr nemovitostí; LV – list vlastnictví; ALV – vlastnické právo; BLV – nemovité věci; BPEJ - bonitované půdně ekologické jednotky; k. ú. – katastrální území; KP – katastrální pracoviště; č. j. – číslo jednací; č. – číslo; parc. č. – parcelní číslo; č. p. – číslo popisné; oc.nem. – oceňovaná nemovitá věc

B.Nález 5. PŘEDMĚT OCENĚNÍ 5.1. Prohlídka nemovitých věcí Prohlídka nemovitých věcí byla provedena při místním šetření konaném dne 15. 7. 2015 bez přítomnosti povinného. Místní šetření tak mohlo být provedeno pouze z veřejně přístupných míst. Znaleckému ústavu i přes písemnou výzvu zaslanou povinnému nebyly poskytnuty podklady o oceňovaných nemovitých věcích, ani nebyla ze strany povinného žádná reakce k účasti na místním šetření. V možnostech povinného bylo se ohledání nemovitých věcí účastnit a poskytnout potřebné informace pro ocenění. Doporučený dopis s kontaktováním povinného byl vrácen prostřednictvím České pošty z důvodu, že je adresát na uvedené adrese neznámý (uloženo na poště do 19. 6. 2015). Žádnou další adresu jsem pro kontaktování povinného neobdržela. Tento znalecký posudek je proveden na základě požadavku objednatele pouze na základě informací zjištěných při místním šetření, z veřejně dostupných míst a z veřejně dostupných zdrojů. Ocenění je provedeno podle stavu nemovité věci ke dni místního šetření.


Stránka 4 z 32



5.2. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Pro vypracování ocenění nemovitého majetku byly znaleckým ústavem opatřeny nebo objednatelem poskytnuty tyto podklady: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 700 ze dne 16. 6. 2015, k. ú. Křížlice, obec Jestřábí v Krkonoších, okres Semily – vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem – viz. příloha Usnesení soudního exekutora JUDr. Igora Ivanko, č. j.: 167 EX 6801/12 - 227 ze dne 16. 6. 2015 Znalecký posudek č. 765/337/2012 ze dne 5. 12. 2012, vypracoval: Ing. Dagmar Vyhnalíková Dále byly použity informace z následujících veřejně dostupných zdrojů: Informace zjištěné z katastru nemovitostí - www.cuzk.cz Výpis z katastru nemovitostí, list vlastnictví č. 700 – dálkový náhled Kopie katastrální mapy, katastrální území Křižlice – dálkový náhled viz. příloha Územní plán obce Jestřábí v Krkonoších Informace získané při místním šetření Mapa oblasti – viz. příloha Barevná fotodokumentace pořízená při místním šetření – viz. příloha Záznam z prohlídky nemovitých věcí Databáze realizovaných obchodů s nemovitými věcmi Informace z malého lexikonu obcí ČR 2014 – http://www.czso.cz/csu/2014edicniplan.nsf/publ/320199-14-r_2014 Povodňový plán ČR (www.dppcz.cz) www.reality.cz, www.sreality.cz, www.ceskereality.cz a další webové stránky realitních kanceláří, realitní noviny, informace z realitních kanceláří, konzultace s realitními makléři Zákony a vyhlášky: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. Vyhláška MF ČR č. 199/2014 Sb., k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon) a katastrální vyhláška č. 357/2013 Sb.; Státní správa zeměměřictví a katastru - www.cuzk.cz Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění zákonů č. 322/2006 Sb., č. 227/2009 Sb. a č. 444/2011 Sb., platný od 1. ledna 2012 a Vyhláška č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů Použitá literatura: Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. – soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. A kol. – Teorie oceňování nemovitostí, VIII. Vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009; ISBN 978-80-7204-630-0


Stránka 5 z 32



Ing. David Dušek Ph.D - Základy oceňování nemovitostí. Praha: Oeconomica, 2011, ISBN 978-80-245-1818-3 Ing. Petr Ort, Ph.D – Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd 2006. 76 s. ISBN 80-7265085-8 Ing. Petr Ort, Ph.D – Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd. 2007. 100 s. ISBN 978-80-7265-101 Ing. Zbyněk Zazvonil – Odhad hodnoty pozemků. Praha: IOM 2007. 256 s. ISBN 978-80-245-1211-2. Ing. Zbyněk Zazvonil – Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress, s.r.o., 2006, ISBN 80-86929-14-0 Ing. Zbyněk Zazvonil – Odhad hodnoty nemovitosti, Ekopress, s.r.o., 2012, ISBN 978-80-86929-88-0 Ing. Renáta Schneiderová Heralová, Ph.D. – Oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze 2011, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04032-4 Luboš Dörfl, Jindřich Kratěna, Petr Ort, Vladimír Vácha - Soudní znalectví, České vysoké učení technické v Praze, 2009, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04307-3 Ivan Brož, Luboš Dörfl, Vladimír Vácha – Soudní znalectví, Chronologický přehled předpisů pro oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze, 2011, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04854-2 Časopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno, ročníky 1996 až 2015 Odborný čtvrtletník „ Odhadce a oceňování majetku“ vydaný Českou komorou odhadů majetku, Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1, ročníky 2003 až 2015 Časopis „Znalec“ vydávaný Komorou soudních znalců ČR, o.s., ročníky 2010 až 2015

5.3. Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku Prohlášení: Znalecký ústav prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znaleckého posudku. Předpoklady: Veškeré informace o předmětu ocenění byly převzaty od objednatele. Znalecký ústav neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti poskytnutých podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalecký ústav při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Při zpracování tohoto posudku nebyly prováděny žádné sondy do stavebních konstrukcí, a proto nemůže být hodnocen stavebně technické stav zakrytých konstrukcí. Je předpokládáno, že zakryté a nedostupné konstrukce a prvky jsou v dobrém stavu. Při zpracování tohoto posudku nebyl proveden statický průzkum, a proto není hodnoceno statické zajištění objektů. Věcná omezení: S výslednou obvyklou cenou uvedenou v tomto ocenění je kalkulováno pro účely uvedené v zadání znaleckého úkolu. V případě použití výsledné obvyklé ceny pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalecký ústav za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé.


Stránka 6 z 32



Skutečná cena zaplacená při transakci týkající se předmětu ocenění se může lišit od výsledné obvyklé ceny zjištěné tímto oceněním díky takovým faktorům, jakými jsou motivace smluvních stran, zkušenosti smluvních stran s vyjednáváním, struktura transakce (např. způsob financování, přechod kontroly, atd.) nebo jiným faktorům, které jsou pro danou transakci jedinečné. Časové omezení: Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto znaleckého posudku, a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít odpovědnost.

5.4. Práva a závady spojené s předmětem ocenění Věcná břemena - oprávnění Ve prospěch oceňovaných nemovitých věcí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by zvyšovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. Věcná břemena - povinnosti K tíži oceňovaných nemovitých věcí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 700 ze dne 16. 6. 2015 (sekce C – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by snižovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 700 ze dne 16. 6. 2015 váznou na oceňovaných nemovitých věcech zástavní práva – viz. přiložené LV část „C Omezení vlastnických práv“. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna. Předkupní práva K oceňovaným nemovitým věcem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. Užívací nebo jiná obdobná práva Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná práva. Omezení vlastnického práva Z výpisu z katastru nemovitostí LV č. 700 ze dne 16. 6. 2015 dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňovaných nemovitých věcí nařízeny a zahájeny exekuce, byly vydány exekuční příkazy k prodeji nemovitých věcí a dražební vyhláška - viz. přiložené LV část „C - Omezení vlastnických práv“. To však vzhledem k účelu znaleckého posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto znaleckém posudku uvažováno.


Stránka 7 z 32



5.5. Dokumentace a skutečnosti Pro vyhotovení tohoto znaleckého posudku jsme měli k dispozici podklady, které uvádíme v bodě č. 1.4. tohoto znaleckého posudku, popř. při nesouladu skutečného stavu s doloženými dokumenty se vychází ze skutečného užití nemovitých věcí. Výměry pozemků byly převzaty z podkladů z evidence katastru nemovitostí a nebyly podrobně ověřovány.

6. METODY OCENĚNÍ 6.1. Nákladový způsob ocenění Nákladový způsob ocenění zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovité věci. Domnívám se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovité věci, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení.

6.2. Výnosový způsob ocenění Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovité věci. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné pozemky pronajímat. To se však u podobných pozemků nepředpokládá, odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikuji.

6.3. Srovnávací způsob ocenění Srovnávací metoda, též komparativní metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovité věci (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitých věcí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci.

6.4. Metody aplikované v ocenění V tomto znaleckém posudku je určována obvyklá cena předmětu ocenění, kterou se dle zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Z této definice vyplývá, že obecně nejsprávnějším způsobem, jak určit výši obvyklé ceny nemovitých věcí, je použití tzv. srovnávacího způsobu ocenění - srovnávací metody, která spočívá v porovnání ceny oceňované nemovité věci s cenou porovnatelných nemovitých věcí, které byly v nedávné době prodány. Znalecký ústav ESTIMMO s.r.o. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected]

Stránka 8 z 32



Při volbě způsobu zjištění obvyklé ceny jsme nejprve analyzovali teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění jsou zemědělské pozemky a pozemek určený k zastavění, u kterého je většinou možné nalézt statisticky významný soubor obdobných nemovitých věcí na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domníváme se, že je vhodné pro ocenění použít metodu srovnávací. V tomto znaleckém posudku je pro srovnání vypočtena taktéž administrativní cena pomocí aktuální oceňovací vyhlášky. Předmětem ocenění je i dlouhodobě neobhospodařovaný a hospodářsky nevyužitelný pozemek (dle ÚP mimolesní zeleň), u kterého není možné nalézt staticky významný soubor obdobných pozemků na místním (regionálním) realitním trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů, domnívám se, že není vhodné pro ocenění použít klasickou metodu komparativní. Domnívám se, že v takovém případě je vhodné pro ocenění použít metodu vycházející ze státem shromažďovaných informací, tedy metodou předepsanou Zákonem o oceňování a jeho prováděcí vyhláškou. Ocenění je proto v tomto znaleckém posudku provedeno postupem definovaným Zákonem o oceňování majetku č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování.

7. CELKOVÝ POPIS NEMOVITÉ VĚCI 7.1. Poloha a vnější vlivy Popis polohy: Oceňované nemovité věci se nachází na jihozápadním okraji Krkonoš v okrese Semily v obci Jestřabí v Krkonoších, v části obce Křížlice, ve vzdálenosti cca 7 km severním směrem od Jilemnice v k. ú. Křížlice. Obec leží v Krkonošském národním parku ve svahu nad údolím říčky Jizerka v nadmořské výšce okolo 700 m. Nemovité věci se nachází při centrální části obce Křížlice částečně v zastavěném území obce asi 300 m severním směrem od místního kostela v blízkosti objektů č. p. 57 a č. p. 58. Jedná se o klidnou lokalitu vhodnou především k rekreaci, nejbližší lyžařský vlek je v části obce Roudnice (Aldrov) cca 2 km od nemovitých věcí. Okolní zástavba: V části obce Křížlice převažuje rozptýlená zástavba původních rekreačních chalup. Je zde také několik zemědělských stavení, v okolí zástavby převažují louky. Občanská vybavenost: V části obce Křížlice chybí občanská vybavenost. Potřebná občanská vybavenost je k dispozici v Jilemnici (cca 7 km), veškerá v Semilech (cca 20 km). Dopravní dostupnost: Obec je nevalně dostupná osobní i veřejnou dopravou pouze po silnicích III. třídy, jejichž sjízdnost bývá v zimních měsících zhoršená, nejbližší silnice I. třídy č. I/14 (Trutnov – Vrchlabí – Tanvald – Jablonec nad Nisou) vede údolím asi 6 km od nemovitých věcí. Z veřejné dopravy je v obci pouze zastávka autobusů ČSAD s pouze 4 spoji denně do Jilemnice, kde je také nejbližší železniční stanice.


Stránka 9 z 32



Přístup a příjezd k nemovitým věcem: Příjezd k pozemku parc. č. 412/1 je po štěrkem zpevněné veřejné komunikaci, z pozemku parc. č. 1483/2 (druh pozemku: ostatní plocha; způsob využití: ostatní komunikace; vlastník: obec Jestřabí v Krkonoších). Příjezd k pozemku parc. č. 406 je po nezpevněné veřejné komunikaci, z pozemku parc. č. 1486 (druh pozemku: ostatní plocha; způsob využití: ostatní komunikace; vlastník: obec Jestřabí v Krkonoších). Příjezd k pozemkům parc. č. 405 a 408 není z veřejných komunikací. S ohledem na jejich využití není řešen. Parkovací možnosti: Na pozemku parc. č. 412/1 lze zřídit parkovací plochu, v současnosti však není provedena. U ostatních oceňovaných pozemků nejsou parkovací možnosti řešeny. Inženýrské sítě: Z inženýrských sítí je v místě možnost napojení na elektřinu, vodovod a telefon. Ostatní inženýrské sítě v místě nebyly zjištěny. Informace z malého lexikonu obcí ČR Kód Pořado okresu vé číslo CZ0514

18

Název obce

Kód obce

Správní obvod 1

2

3

4

Jestřabí v Krkonoších

577189

5104

3

3

1 031

5

6

241 154

7

8

9 10 11 12 13

8

13

13

0

0

0

Vysvětlivka: 2 – počet částí obce; 3 – počet katastrálních území; 4 – katastrální výměra v hektarech; 5 – obyvatel celkem; 6 – obyvatelé ve věku 15 - 64 let; 7 – dokončené byty v letech 1999 až 2003; 8 – dokončené byty v letech 2004 až 2008; 9 – dokončené byty v letech 2009 až 2013, 10 – pošta; 11 – škola; 12 – zdravotní zařízení; 13 – statutární město = 4, město = 3, městys = 2, ostatní obce = 1; Okénka 10 – 12: (ano = 1, ne = 0, * s jedním stupněm)

7.2. Pozemky Předmětem ocenění jsou pozemky parc. č. 405, 406, 408 a 412/1, které jsou zapsané na LV č. 700 ze dne 16. 6. 2015 pro k. ú. Křížlice, obec Jestřábí v Krkonoších, okres Semily. Obvyklá cena trvalých porostů, je zohledněna v určené obvyklé ceně. Výměry pozemků byly převzaty z podkladů z evidence katastru nemovitostí a nebyly podrobně ověřovány. Sousední parcely: parc. č. 405: 404/1, 427/2 parc. č. 406: 404/1, 408, 1485/3, 1486, 1487 parc. č. 408: 404/1, 406, 425, 1485/3, 1486 parc. č. 412/1: 365/1, 412/2, 413/1, 413/2, 1483/2, 1486


Stránka 10 z 32

1



Pozemek parc. č. 405

2

Pozemek s výměrou 94 m , v katastru nemovitostí zapsaný jako ostatní plocha, způsob využití neplodná půda, je středně svažitý (orientace k jihovýchodu), má obdélníkový tvar, a není nijak užíván. Pozemek je neudržovaný - zarostlý plevelem, trvalým porostem – listnaté stromy a náletové porosty, nachází se mimo zastavěné území obce na okraji louku, na které je do budoucna uvažována výstavba lyžařského vleku (dle ÚP). Tento pozemek se však dle územního plánu nachází v území označeném písmenem „M“ – mimolesní zeleň. Jedná se v současnosti o hospodářsky nevyužitelný pozemek. U pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem. Pozemek parc. č. 406

2

Pozemek s výměrou 663 m , v katastru nemovitostí zapsaný jako trvalý travní porost, je středně svažitý (orientace k jihovýchodu), má nepravidelný tvar, převážně slouží v souladu s evidencí KN jako trvalý travní porost. Jedná se o louku, která je pravděpodobně pravidelně sečena, v severní části je také ostrůvek s náletovými porosty. Pozemek leží mimo zastavěné území obce, v územním plánu je označen písmenem „T“ – trvalé travní porosty. U pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem. Pozemek parc. č. 408

2

Pozemek s výměrou 219 m , v katastru nemovitostí zapsaný jako trvalý travní porost, je mírně až středně svažitý (orientace k jihovýchodu) protáhlého tvaru, není nijak užíván. Pozemek má travnatý povrch s trvalými porosty, odděluje louku a rozptýlenou zástavbu rodinných domů a rekreačních chalup. Jedná se o dlouhodobě


Stránka 11 z 32



neobhospodařovaný pozemek. Pozemek leží mimo zastavěné území obce, v územním plánu je označen písmenem „T“ – trvalé travní porosty. U pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí částečně v souladu se skutečným stavem, dle současného stavu se jedná spíše o ostatní plochu. Pozemek parc. č. 412/1

2

Pozemek s výměrou 3069 m , v katastru nemovitostí zapsaný jako trvalý travní porost, je středně svažitý (orientace k jihovýchodu), má přibližně lichoběžníkový tvar, slouží v souladu s evidencí katastru nemovitostí jako trvalý travní porost. Pozemek má travnatý, neudržovaný povrch, v jeho jižním rohu jsou také stromy třešně. Pozemek jihovýchodním okrajem sousedí s pouze štěrkem zpevněnou veřejnou komunikací, podél jeho jihozápadní hranice vede vzdušné vedení elektřiny (možnost napojení) a v jižním rohu je také sloupek s přípojkou telefonu. V severovýchodní části pozemek křižuje vedení elektřiny – rozvod elektřiny po obci. V místě je také možnost napojení na vodovod, který je podle územního plánu veden taktéž podél jihozápadní hranice pozemku. 2 Podle územního plánu obce je pozemkem částečně v území změny „K22“ – výměra 1950 m z tohoto pozemku (viz. bod 7.3. znaleckého posudku) leží v zastavěném území obce - „BV“ – venkovská obytná zástavba smíšená. 2 Zbývající část pozemku o výměře 1119 m je v územním plánu (koordinační situace) označena písmenem „T“ – trvalé travní porosty, leží mimo zastavěné území obce. U pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem.

7.3. Využití ploch – územní plán Podle územního plánu obce Jestřabí v Krkonoších se: - pozemek parc.č. 405 nachází v území označeném písmenem „M“ – mimolesní zeleň; - pozemek parc.č. 406 a parc.č. 408 nachází v území označeném písmenem „T“ – trvalé travní porosty; -

2

pozemek parc.č. 412/1 se částečně výměrou 1119 m nachází v území označeném písmenem „T“ – 2

trvalé travní porosty; část pozemku o výměře 1950 m se nachází v území označeném písmeny „BV“ – venkovská obytná zástavba smíšená. Jedná se o území změny K22.


Stránka 12 z 32



Textová část územního plánu Lokalita Křížlice – K22 lokalizace: oblast Křížlice charakteristika: jedná se o plochy, které doplňují stávající zastavěné území a přímo jsou napojeny na zastavěné území. Bude se jednat o rodinnou zástavbu s možností drobného podnikání v oblasti cestovního ruchu (10 lůžek), podnikání bez dopadu na životní prostředí (služby pro sport a rekreaci), chov drobného zvířectva bez vlivu na životní prostředí. dopravní a technická infrastruktura: napojení na stávající dopravní infrastrukturu doplněnou o některé části zrekonstruovaných zemědělských cest na místní komunikace, lokality v dosahu vodovodu budou napojeny na stávající nebo navrženou rozšířenou vodovodní síť, ostatní budou mít individuální řešení studnami, odpadní vody budou v uliční zástavbě vyřešeny do budoucna ČOV s kanalizačním přivaděčem. V rozvolněné zástavbě bude řešení odpadních vod individuální. Plochy bydlení v rodinných domech – smíšené venkovské (BV) Hlavní využití: - bydlení v rodinných domech venkovského rázu; - drobné podnikání v cestovním ruchu – možnost ubytování (max. 10 lůžek); - služby pro cestovní ruch (stravování, opravy sportovního nářadí); - drobné podnikání bez vlivu na životní prostředí (provozovny služeb) Přípustné využití: - stavby rodinné rekreace; - ubytovací a stravovací služby provozované v rámci staveb rodinných domů - drobné služby a provozovny slučitelné s bydlením, které svým provozem negativně neovlivní funkci hlavního využití; - objekty a stavby občanského vybavení místního významu; - objekty a stavby pro sport; - stavby pro chov drobného hospodářského zvířectva do kapacity 2 velkých dobytčích jednotek pro nepodnikatelské využití; - stavby bezprostředně související a podmiňující bydlení, a stavby a zařízení, které mohou být dle ustanovení Stavebního zákona umístěny na pozemku rodinného domu; - stavby související technické a dopravní infrastruktury (například vedení a stavby technické infrastruktury, komunikace pro stavby hlavního a přípustného využití apod.); - plochy parkovacích stání pro osobní automobily, pouze v souvislosti s hlavním využitím; - samostatně stojící garáže pouze v souvislosti s hlavním využitím v maximálním počtu odpovídajícím počtu bytů v rodinném domě; - založení prvků územního systému ekologické stability Nepřípustné využití: - stavby a činnosti nesouvisející s hlavním a přípustným využitím, zejména stavby pro skladování a výrobu neslučitelnou s funkcí bydlení; - stavby a činnosti s negativními účinky na životní prostředí Podmínky prostorového uspořádání: - domy 1 – 2 nadzemní podlaží s možností podsklepení a podkroví, 2 nadzemní podlaží pouze s ohledem na okolní stávající nebo navrhovanou zástavbu


Stránka 13 z 32



- maximální koeficient zastavění pozemku KZP = 0,30 - intenzita využití pozemků - koeficient zeleně minimálně 0,45 - nové stavby pro bydlení nebudou umístěny ve vzdálenosti menší než 30 m od hranice lesních pozemků, (určení limitu vzdálenosti ze strany dotčeného orgánu Státní správy lesů) - zastřešení je přípustné formou střech sedlových, valbových, polovalbových, nebo jejich kombinace; nejsou povolené pultové a ploché střechy Plochy trvalé travní porosty (T) Hlavní využití: - trvale travní porosty; - pozemky v nezastavěném území sloužící k hospodaření na zemědělské půdě Přípustné využití: - vytváření protierozních prvků; - liniové stavby související veřejné dopravní infrastruktury – účelové komunikace; - liniové stavby veřejné technické infrastruktury; - založení prvků územního systému ekologické stability Nepřípustné využití: - veškerá stavební činnost nesouvisející s hlavním, přípustným, popřípadě podmíněně přípustným využitím - stavby bydlení, rodinné rekreace a ubytování Podmíněně přípustné využití: - doprovodné zemědělské stavby (obdobného rozsahu jako například polní krmiště, salaše, přístřešky do 2 plochy 70 m , stavby pro chov včelstev apod.); - stavby pro účely rekreace a cestovního ruchu sloužící veřejnému užívání (pouze turistické stezky, cyklistické stezky, informační zařízení) Další podmínky využití: - u staveb s vazbou na pastevní areály a obhospodařování pozemků musí být prokázáno, že nenarušují krajinný ráz a je zajištěno odpadové hospodářství v souladu s platnými předpisy; - při povolování staveb musí být maximálně zohledněn územní systém ekologické stability

7.4. Povodňový plán ČR Dle povodňového plánu České republiky www.dppcr.cz se nejedná o záplavové území.

7.5. Shrnutí Rekapitulace oceňovaných pozemků - LV č. 700 ze dne 16. 6. 2015, k. ú. Křížlice, okres Semily Parcela

Druh pozemku

Územní plán

405

ostatní plocha

mimolesní zeleň

406

trvalý travní porost trvale travní porost

408

trvalý travní porost trvale travní porost trvale travní porost

412/1

trvalý travní porost venkovská obytná zástavba smíšená K22

Skutečné / nejlepší využití bez využití s porosty neobhospodařovatelný louka bez využití s porosty – dlouhodobě neobhospodařovaný louka louka / zastavění

Výměry 94 m

2

663 m

2

219 m

2

1 119 m

2

1 950 m

2

2

Výměra pozemků celkem

4 045 m

Výměra pozemků určených k zastavění celkem Výměra zemědělských pozemků celkem Výměra dlouhodobě neobhospodařovaných a hospodářsky nevyužitelných pozemků celkem

1 950 m 2 1 782 m 2 313 m


2

Stránka 14 z 32



C.Posudek 8. URČENÍ OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY 8.1. Určení obvyklé ceny srovnávacím způsobem Oceňování nemovitých věcí při exekuční dražbě V posledních letech neustále stoupá počet nucených dražeb, přiměřeně k tomuto růstu však nestoupají výnosy. Průměrná dosažená cena vydražením se snižuje, což je částečně způsobeno malou atraktivitou dražených nemovitých věcí, ale také přesyceností trhu. Převážně se jedná o nemovité věci v lokalitách s nízkou koupěschopností obyvatel a v kombinaci s vysokou nezaměstnaností se často daří nemovité věci vydražit až na několikátý pokus za velmi nízkou cenu. Ve vypočtené srovnávací hodnotě nemovitých věcí je také zohledněn fakt, že je znalecký posudek vypracován pro účely exekučního řízení. Tím se rozumí skutečnost, že oceňované nemovité věci by měly být rychle obchodovatelné za určenou cenu. Při exekuční dražbě nemovitých věcí daň z převodu odvádí kupující, samotný způsob prodeje nemovité věci v dražbě a také omezené možnosti financování omezují množství potenciálních kupujících. Nejvyšší soud České republiky uvádí v rozsudku č. 20 Cdo 1083/2005 „Pro úplnost je vhodné uzavřít, že smyslem relativně samostatné fáze řízení o určení ceny nemovitosti není určení zjištění takové ceny postihované nemovitosti, za kterou bude prodána, ale stanovení podkladu pro nejnižší podání. Až samotný výsledek dražby může odpovědět na otázku, jakou má nemovitost hodnotu, za níž může být obecně prodána. Pokud je tedy tržní cena nemovitosti vyšší než cena uvedená v dražební vyhlášce, pak se tato skutečnost projeví při samotné dražbě.“

8.1.1. Pozemek určený k zastavění 2

Jedná se o část pozemku parc. č. 412/1 o výměře 1.950 m , která je určena k zastavění. Srovnávací kritéria V porovnávací hodnotě nemovitých věcí byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitých věcí v obdobných lokalitách. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty: K 1 - Koeficient lokality v sobě odráží rozdíl v poloze a umístění nemovitých věcí v daném místě především z hlediska: umístění nemovitých věcí v obci (zda se jedná o souvisle zastavěné území, či okraj obce); občanské vybavenosti; možnosti dalšího rozvoje; okolní zástavby, obyvatelstva, životního prostředí; parkovací možnosti v okolí nemovitých věcí; atraktivitě okolí; změny v okolí s vlivem na obvyklou cenu nemovitých věcí. K 2 – Koeficient obslužnost veřejnou dopravou v sobě odráží četnost dopravního spojení, zda je v obci autobusová zastávka, železniční zastávka, MHD, atd., a jaké je spojení do lokalit s občanskou vybaveností a pracovními příležitostmi. K 3 – Koeficient dostupnost osobní dopravou v sobě odráží dopravní dostupnost centra obce, případně okresních a krajských měst s občanskou vybaveností, napojení na dálniční síť apod.


Stránka 15 z 32



K 4 - Koeficient tvaru zohledňuje rozdíl ve tvaru s ohledem na využitelnost porovnávaných a oceňovaných pozemků. K 5 - Koeficient svažitost a orientace pozemku zohledňuje rozdíl ve svažitosti a orientaci s ohledem na využitelnost porovnávaných a oceňovaných pozemků. K 6 - Koeficient stavu v sobě odráží stav pozemku, zda je udržovaný, obdělávaný, obhospodařovatelný, stav porostů, připravenost k zastavění. K 7 - Koeficient vybavení IS v sobě odráží možnosti napojení na inženýrské sítě, případně zda je již provedeno napojení na některé inženýrské sítě. K 8 - Koeficient příslušenství v sobě odráží příslušenství, které se na pozemku nachází, např. venkovní úpravy, vedlejší stavby, studny, aj. K 9 - Koeficient velikost pozemku v sobě odráží celkovou výměru pozemku a případnou maximální možnou zastavitelnost. K 1 0 - Koeficient přístup v sobě odráží charakter přístupové komunikace / cesty, zda je zpevněná či nezpevněná, popř. vzdálenost od zpevněné komunikace, či možnost napojení na komunikaci. K 1 1 - Koeficient zdroje informací vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitých věcech daného typu, úpravu dle kvality informace o reprezentantech. U nabídkových cen se bude cena redukovat koeficientem 0,7 až 0,85, kterým by měla být vyjádřena skutečnost, že realizované ceny u nemovitých věcí tohoto typu bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové. Koeficient zdroje dále v sobě odráží datum uskutečnění prodeje, příp. pouze dosud nerealizovaný prodej. Okruh potencionálních investorů. K 1 2 – Koeficient právní vztahy v sobě odráží vliv právních vztahů na prodejnost nemovitých věcí, věcná břemena, ochranná pásma a závady váznoucí na nemovitých věcech. K 1 3 – Koeficient ostatní v sobě odráží ostatní skutečnosti výše neuvedené, mj. celkový dojem. Stanovení hodnoty koeficientů Hodnota koeficientu = 1 odpovídá shodnosti oceňovaných nemovitých věcí se zvoleným reprezentantem v daném hledisku. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku lepší než oceňovaná nemovitá věc (např. má lepší polohu, lepší tvar pozemku, větší výměru, lepší stav či vybavení atp.), odpovídá koeficient < 1. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku horší než oceňovaná nemovitá věc, odpovídá koeficient > 1. Analýza trhu s pozemky určenými k zastavění 1.) www.sreality.cz Nabídka pozemků určených k zastavění v obci Jestřábí v Krkonoších a okolí do 1 km - byly nalezeny 3 2 2 pozemky s nabídkovou cenou od 583 Kč/m do 1.019 Kč/m . Jedná se o pozemky umístěné v blízkosti lyžařských areálů ve vyšší nadmořské výšce. Nabídka pozemků určených k zastavění v obci Jestřábí 2 v Krkonoších a okolí do 5 km od obce - bylo nalezeno celkem 47 pozemků s nabídkovou cenou od 190 Kč/m 2 do 2.495 Kč/m . 2.) www.reality.cz Nabídka pozemků určených k zastavění v obci Jestřábí v Krkonoších a okolí do 1 km - bylo nalezeno celkem 6 2 2 pozemků s nabídkovou cenou od 61 Kč/m do 270 Kč/m . 3.) www.ceskereality.cz 2

2

Nabídka pozemků určených k zastavění na Jilemnicku s výměrou od 1.200 m do 3.000 m - bylo nalezeno 13 2 2 pozemků s nabídkovou cenou od 100 Kč/m do 1.650 Kč/m .


Stránka 16 z 32



Srovnávací metoda Oceňované nemovité věci Adresa:

Reprezentant č. 1

Reprezentant č. 2

Reprezentant č. 3

Reprezentant č. 4

Reprezentant č. 5

Křížlice, Jestřábí v Krkonoších

Víchová nad Jizerou

50°39'45.32"N, 15°30'37.27"E

50°37'50.306"N, 15°29'7.850"E

50°37'5.694"N, 15°27'38.774"E

50°36'34.05"N, 15°25'34.64"E

50°39'41.466"N, 15°27'47.835"E

50°41'20.76"N, 15°25'31.96"E

x

6 km

11 km

13 km

4 km

14 km

Pozemek je mírně svažitý, orientovaný na jih. Příjezd po vlastní zpevněné cestě, jejíž 1/5 je součástí prodeje. Na hranici je přivedena elektřina, voda a kanalizační trubka pro přepad ze septiku nebo ČOV.

Pozemky parc. č. 310 a st. 17 s výhledem do krajiny. Na pozemku je několik vzrostlých stromů.

Jižně orientovaný, mírně svažitý pozemek na okraji obce. IS - voda, kanalizace, elektrika 4 metry od hranice pozemku. Příjezd po obecní komunikaci.

Pozemek parc. č. 831 je určen k výstavbě RD, nebo polyfunkčního objektu. Příjezd až k pozemku po zpevněné asfaltové místní komunikaci.

-

-

-

-

GPS: Vzdálenost cca od oc. nem.:

Peřimov, Semily

Háje nad Jizerou

Horní Tříč, Vysoké nad Jizerou

Poniklá, Semily

Fotografie:

Pozemek určený k zastavění, veškeré inženýrské sítě na pozemku. Příjezd po asfaltové komunikaci. Doplňující popis:

x

Ostatní: Výměra pozemku [m2]:

-

1 950

Nabídková / prodejní cena [Kč]: Jednotková cena [Kč / m2 poz.]: Variační koeficient [%]:

0

2 410

1 851

2 158

1 264

1 863

665 000

550 000

450 000

300 000

395 000

276

297

209

237

212

14,24% Srovnání pomocí indexové metody

K1 - Lokalita: Koeficient úpravy

Jestřábí v Krkonoších, Semily

tj. číselná úprava v hodnotě K2 - Obslužnost veřejnou dopravou:


nevalná

obdobná; mimo NP Krkonoše, více obč. vyb.

horší; mimo NP Krkonoše

horší; mimo NP Krkonoše

horší; mimo NP obdobná; mimo NP Krkonoše Krkonoše, více obč. vyb.

1,00

1,05

1,05

1,05

1,00

0 Kč

28 971 Kč

20 331 Kč

23 141 Kč

0 Kč

lepší; více spojů


obdobná



Stránka 17 z 32



Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě K3 - Dostupnost osobní dopravou: Koeficient úpravy

nevalná

tj. číselná úprava v hodnotě K4 - Tvar pozemku:

0,98

0,98

1,00

0,98

0,98

-10 761 Kč

-12 168 Kč

0 Kč

-9 719 Kč

-8 269 Kč

lepší; blíže k silnici I. třídy

obdobná

obdobná



0,98

1,00

1,00

0,98

0,98

-10 546 Kč

0 Kč

0 Kč

-9 525 Kč

-8 104 Kč

obdobný

obdobný

obdobný

obdobný - předpoklad

horší; obdélník + výčnělek

Koeficient úpravy

1,00

1,00

1,00

1,00

0,97

tj. číselná úprava v hodnotě

0 Kč

0 Kč

0 Kč

0 Kč

-11 912 Kč

lepší; rovinný či mírně svažitý

lepší; mírně svažitý

obdobná

lepší; mírně svažitý

obdobný

K5 - Svažitost a orientace pozemku: Koeficient úpravy

středně svažitý

tj. číselná úprava v hodnotě K6 - Stav: Koeficient úpravy

travnatý

tj. číselná úprava v hodnotě K7 - Vybavení IS: Koeficient úpravy

u pozemku E, V, telefon

tj. číselná úprava v hodnotě K8 - Příslušenství: Koeficient úpravy

nebylo zjištěno

tj. číselná úprava v hodnotě K9 - Velikost pozemku: Koeficient úpravy

1950 m2

tj. číselná úprava v hodnotě K10 - Přístup: Koeficient úpravy

obecní, štěrkem zpevněný

tj. číselná úprava v hodnotě K11 - Zdroj informací: Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě K12 - Právní vztahy:


v exekuci

0,93

0,95

1,00

0,95

1,00

-36 173 Kč

-29 811 Kč

0 Kč

-23 336 Kč

0 Kč

obdobný; travnatý + porosty

obdobný; travnatý

obdobný; travnatý + porosty

obdobný; travnatý

obdobný; travnatý

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

0 Kč

0 Kč

0 Kč

0 Kč

0 Kč

lepší; vškeré IS

lepší; K, V, E - u hranice pozemku

horší; E a V dál od pozemku

lepší; V, K, E - 4 m od hranice pozemku

obdobné; E, V - u pozemku

0,95

0,98

1,05

0,98

1,00

-24 029 Kč

-11 328 Kč

21 348 Kč

-8 868 Kč

0 Kč

obdobné

obdobné

obdobné

obdobné

obdobné

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

0 Kč

0 Kč

0 Kč

0 Kč

0 Kč

větší 1,05

menší 0,99

větší 1,02

menší 0,93

menší 0,99

22 828 Kč

-5 551 Kč

8 966 Kč

-30 416 Kč

-3 852 Kč

obdobný; obecní, zpevněný


horší; cca 100 m nezpevněný, státní



1,00

1,00

1,05

1,00

1,00

0 Kč

0 Kč

22 864 Kč

0 Kč

0 Kč

ceskereality.cz; ID: FCA-CR-2148418070

sreality.cz; ID: 453453



sreality.cz; ID: 54

0,80

0,70

0,80

0,85

0,85

-95 878 Kč

-164 859 Kč

-96 027 Kč

-60 614 Kč

-57 196 Kč

bez exekuce

bez exekuce

bez exekuce

bez exekuce

bez exekuce

Stránka 18 z 32

Stránka 18 z 32



Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě K13 - Ostatní:

0,96

0,96

0,96

0,96

0,96

-15 340 Kč

-15 387 Kč

-15 364 Kč

-13 739 Kč

-12 965 Kč

obdobné

obdobné

obdobné

obdobné

obdobné

Koeficient úpravy

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00


0 Kč

0 Kč

0 Kč

0 Kč

0 Kč

0,20

0,20

0,20

0,20

0,20

Váhy: Vážený průměr [Kč / m2 poz.]:

179 Kč

189 Kč

189 Kč

189 Kč

169 Kč

160 Kč

Vážený průměr upr. cen [Kč]: Variační koeficient [%]:

349 418 Kč 6,98%

368 170 Kč

369 284 Kč

368 744 Kč

329 741 Kč

311 149 Kč

Statistické údaje a určení obvyklé ceny Směrodatná odchylka [Kč]: Minimální upravená cena [Kč]: Průměr - směrodatná odchylka [Kč]: Aritmetický průměr [Kč]: Průměr + směrodatná odchylka [Kč]:

24 378 Kč 311 149 Kč 325 039 Kč 349 418 Kč 373 796 Kč

Maximální upravená cena [Kč]:

369 284 Kč

Obvyklá cena (zaokrouhlený vážený průměr) [Kč]:

350 000 Kč


Stránka 19 z 32

Stránka 19 z 32


Mapa umístění reprezentantů - R1 – R5 reprezentant č. 1 až č. 5

Ovlivňující kritéria pro určení obvyklé ceny Povyšující faktory: o klidná lokalita s turisticky zajímavými místy v okolí, lyžařské vleky v obci o pozemek určený k zastavění při obecní štěrkem zpevněné komunikaci Ponižující faktory o v obci prakticky chybí občanská vybavenost o střední svažitost pozemku o neúplné inženýrské sítě – možnost napojení na elektřinu, vodovod a telefon o na LV jsou zapsaná několikerá omezení vlastnického práva, dle metodiky nejsou exekuční příkazy považované za závady, jiné nebyly nezjištěny Vyhodnocení srovnávací metody Podle výše uvedeného porovnání a dle průzkumu trhu byly v uplynulé době inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňované nemovité věci, pozemky určené k zastavění, v průměru od 300.000 Kč do 665.000 Kč 2 2 (tj. cca od 209 Kč/m do 297 Kč/m pozemku). Pozemky umístěné nejblíže stávající zástavby umístěné 2 v pouze mírném svahu s možností napojení na více IS měli největší nabídkovou cenu Kč / m pozemku – 2 2 276 Kč/m a 297 Kč/m . 2 Rozpětí redukovaných (upravených) cen: 160,- až 189,- Kč/m 2 2 Určená cena za 1 m u oceňovaných nemovitých věcí: 179,- Kč/m Po zohlednění hodnototvorných faktorů byla vypočtena srovnávací hodnota celku ve výši 349.418 Kč. S ohledem na vyhodnocení veškerých skutečností určuji srovnávací hodnotu po srovnání s 5- ti reprezentanty po zaokrouhlení váženého průměru ve výši 350.000 Kč. Zdůvodnění obvyklé ceny Daný typ nemovitých věcí se v lokalitě běžně obchoduje. Odhad obvyklé ceny vychází z vyhodnocení nabídkových a realizovaných cen srovnatelných nemovitých věcí v dané lokalitě. Požadované nabídkové ceny se řídí v závislosti mj. na poloze, dopravní dostupnosti a

Znalecký ústav ESTIMMO s.r.o. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Stránka 20 z 32 email: [email protected]



občanské vybavenosti, charakteru přístupu, možnosti napojení na IS, velikosti pozemku, stavu, možnosti zastavění, příslušenství a ostatních vlivů. Díky umístění v části obce prakticky bez občanské vybavenosti, střední svažitosti pozemku, neúplným inženýrským sítím a omezení vlastnického práva (negativní faktory), i přes umístění na klidném místě s turisticky zajímavými místy v okolí (pozitivní faktory) je však obchodovatelnost obdobných nemovitých věcí poměrně obtížná a spíše v delším časovém horizontu. Ve srovnávací metodě jsou proto u zdroje informací o reprezentantech použity koeficienty od 0,7 do 0,85. 2 Na základě porovnání s nabízenými nemovitými věcmi (s výměrou nad 1000 m ), s přihlédnutím k výše uvedenému určuji po zaokrouhlení obvyklou cenu oceňované části pozemku parc. č. 412/1 o výměře 1.950 2 2 m , v současném stavu, ve výši 350.000,- Kč, tj. 179 Kč/m pozemku. Kontrolní propočet: přiměřený pozemek pro výstavbu RD je 1000 m2 * 300 Kč/m2 + zbývající část 950 m2 * 50 Kč/m2 = 347.500 Kč. Kontrolním propočtem bylo zjištěno, že určená obvyklá cena, pro pozemek pro výstavbu RD přibližně odpovídá srovnávací hodnotě pro větší ozemky.

8.1.2. Zemědělské pozemky 2

Jedná se o pozemek parc. č. 406 o výměře 663 m a zemědělská část pozemku parc. č. 412/1 o výměře 1.119 2 2 m tj. celkem 1782 m v k. ú. Křížlice. Srovnávací kritéria V porovnávací hodnotě nemovitých věcí byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitých věcí v obdobných lokalitách. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty: K 1 - Koeficient lokality v sobě odráží rozdíl poloze a umístění nemovitých věcí v daném místě především z hlediska: umístění nemovitých věcí vzhledem k obci; životního prostředí; změny v okolí s vlivem na obvyklou cenu nemovitých věcí. K 2 - Koeficient tvaru zohledňuje rozdíl ve tvaru s ohledem na využitelnost porovnávaných a oceňovaných pozemků. K 3 - Koeficient svažitost a orientace zohledňuje rozdíl ve svažitosti a orientaci s ohledem na využitelnost porovnávaných a oceňovaných pozemků. K 4 - Koeficient stavu v sobě odráží stav pozemku, zda je udržovaný, obdělávaný, obhospodařovatelný, stav porostů a pastvy. K 5 - Koeficient vybavení IS v sobě odráží možnosti napojení na inženýrské sítě, případně zda je již provedeno napojení na některé inženýrské sítě. K 6 - Koeficient příslušenství v sobě odráží příslušenství, které se na pozemku nachází, např. venkovní úpravy, vedlejší stavby, studny, aj. K 7 - Koeficient velikost pozemku v sobě odráží celkovou výměru pozemku, zda se jedná o jeden velký celek či více menších celků. K 8 - Koeficient přístup v sobě odráží charakter přístupové komunikace / cesty, zda je zpevněná či nezpevněná, popř. vzdálenost od zpevněné komunikace, či možnost napojení na komunikaci. K 9 - Koeficient zdroje informací vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitých věcech daného typu, úpravu dle kvality informace o reprezentantech. U nabídkových cen se bude cena


Stránka 21 z 32



redukovat koeficientem 0,7 až 0,85, kterým by měla být vyjádřena skutečnost, že realizované ceny u nemovitých věcí tohoto typu bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové. Koeficient zdroje dále v sobě odráží datum uskutečnění prodeje, příp. pouze dosud nerealizovaný prodej. Okruh potencionálních investorů. K 1 0 – Koeficient právní vztahy v sobě odráží vliv právních vztahů na prodejnost nemovitých věcí, věcná břemena, ochranná pásma a závady váznoucí na nemovitých věcech. K 1 1 – Koeficient ostatní v sobě odráží ostatní skutečnosti výše neuvedené, mj. celkový dojem. Stanovení hodnoty koeficientů Hodnota koeficientu = 1 odpovídá shodnosti oceňovaných nemovitých věcí se zvoleným reprezentantem v daném hledisku. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku lepší než oceňovaná nemovitá věc (např. má lepší polohu, lepší tvar pozemku, větší výměru, lepší stav či vybavení atp.), odpovídá koeficient < 1. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku horší než oceňovaná nemovitá věc, odpovídá koeficient > 1. Analýza trhu se zemědělskými pozemky Na obvyklou cenu pozemků má vliv velké množství faktorů, nejdůležitějšími jsou kvalita půdy (BPEJ), podmínky nájemní smlouvy se současnými uživateli, druh půdy uvedený v evidenci katastrálního úřadu, poloha v krajině a atraktivnost dané lokality, celková výměra a počet samostatných pozemků, tvar a svažitost, možnosti přístupu, průběhu obhospodařování a konkurence v dané lokalitě. Toto platí u pozemků určených dlouhodobě pouze pro zemědělské účely. V inzerci na serverech www.sreality.cz, www.zemedelskepozemky.cz, www.reality.cz a www.ceskereality.cz jsou v regionu v nabídce zemědělské 2 pozemky s nabídkovou cenou od 10 Kč/m . Většinou se však nabídkové 2 2 ceny pohybují v rozpětí od 15 Kč/m do 30 Kč/m . V regionu je nabídka obdobných pozemků přibližně v rovnováze s poptávkou. Zemědělské pozemky se v posledních letech po vypuknutí finanční krize stávají žádaným artiklem. Jsou ceněné pro to, že jsou stabilním držitelem hodnoty, dlouhodobě jejich obvyklá cena roste, množství zemědělské půdy v čase ubývá. Co se týče nemovitých věcí, jsou zemědělské pozemky jeden z nejméně rizikových segmentů trhu, což dokumentuje i zde uvedená tabulka. Obchodovatelnost proto posuzuji jako průměrnou. Analýza trhu s pozemky 1.) www.sreality.cz Nabídka pozemků (pole) v obci Jestřábí v Krkonoších (a blízkém okolí do 5 km) bylo nalezeno celkem 22 2 2 pozemků s nabídkovou cenou od 14 Kč/m do 62 Kč/m . 2.) www.reality.cz Nabídka pozemků (zemědělský a lesní) v okrese Semily byly nalezeny pouze 2 nabídky pozemků 2 2 s nabídkovou cenou 88,5 Kč/m a 29 Kč/m . 3.) www.ceskereality.cz Nabídka pozemků (zemědělský a lesní obci Semily (a blízkém okolí do 10 km) bylo nalezeno 13 pozemků 2 2 s nabídkovou cenou od 11 Kč/m do 49 Kč/m .


Stránka 22 z 32



Srovnávací metoda Oceňované nemovité věci Adresa:

Reprezentant č. 1

Reprezentant č. 2

Levínská Olešnice, Žďár

Lomnice nad Popelkou, Semily

50°39'46.61"N, 15°30'33.25"E

50°32'12.730"N, 15°30'58.187"E

50°32'52.78"N, 15°22'48.47"E

50°36'43.71"N, 15°19'41.33"E

50°42'49.57"N, 15°24'48.61"E

50°34'35.26"N, 15°20'30.30"E

x

21 km

28 km

21 km

14 km

24 km

Prodej orné půdy 2756 m2 ve Žďáru u Staré Paky, pozemek je mírně svažitý navazuje na silnici.

Zemědělské pozemky v k. ú. Želechy. Parcely č. 157, 169/1, 169/2, 230/1, 248/21 a 248/23 mají charakter orné půdy, trvalého travního porostu a lesní parcely.

Zemědělské pozemky v k. ú. Bítouchov u Semil, charakteru trvalý travní porost, lesní pozemky, ostatní plocha. P. p. č.818/1,818/2,819/1,819/ 2,820,822/1,822/2. K pozemkům vedou příjezdové cesty

-

-

-

Křížlice, Jestřábí v Krkonoších

GPS: Vzdálenost cca od oc. nem.:

Reprezentant č. 3

Reprezentant č. 4 Jablonec nad Jizerou, Semily

Semily, Bítouchov

Reprezentant č. 5 Nedvězí - Slaná, Semily

Fotografie:

Doplňující popis:

x

Ostatní: Výměra pozemku [m2]:

1 782

Nabídková / prodejní cena [Kč]: Jednotková cena [Kč / m2 poz.]:

0,00

Variační koeficient [%]:

Zemědělský pozemek parc. č. 1201 o výměře 3.139 m². Pozemek je bez nájemního vztahu.

-

Pozemky tvořící 1 půdní blok, parc. č. 157/2 a 158/4. V současné době jsou obhospodařovány bez nájemního vztahu. Prodej možný pouze jako celek.

-

2 756

6 197

6 315

3 139

6 984

37 000

68 000

164 000

78 500

119 000

13,43

10,97

25,97

25,01

17,04

obdobná

32,70% Srovnání pomocí indexové metody

K1 - Lokalita: Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě

Jestřábí v Krkonoších, Semily

K2 - Tvar pozemku: Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě K3 - Svažitost a orientace pozemku:

2x cca obdélníkový

střední, k jihovýchodu


horší; dál od zástavby

horší; dál od zástavby

obdobná

lepší

1,20

1,20

1,00

0,98

1,00

4 785 Kč

3 911 Kč

0 Kč

-891 Kč

0 Kč

obdobný - předpoklad

obdobný

horší; nepravidelný

obdobný

horší; nepravidelný

1,00

1,00

1,02

1,00

1,02

0 Kč

0 Kč

926 Kč

0 Kč

607 Kč

lepší; mírná

obdobná

obdobná

obdobná

obdobná

Stránka 23 z 32



Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě K4 - Stav: travnaté pozemky

Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě K5 - Vybavení IS:

v dosahu E a V

Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě K6 - Příslušenství: Koeficient úpravy

nebylo zjištěno

tj. číselná úprava v hodnotě K7 - Velikost pozemku: Koeficient úpravy

663 m2 a 119 m2, tj. celkem 1782 m2

tj. číselná úprava v hodnotě K8 - Přístup: Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě

nezpevněný po auty vyjete cestě či přes louku

K9 - Zdroj informací: Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě K10 - Právní vztahy: Koeficient úpravy

v exekuci

tj. číselná úprava v hodnotě K11 - Ostatní:

0,98

1,00

1,00

1,00

1,00

-574 Kč

0 Kč

0 Kč

0 Kč

0 Kč

obdobný; travnatý

obdobný; travnatý, les, orná půda

obdobný; travnatý, les, ostatní plocha

obdobný; travnatý

obdobný; travnatý, les

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

0 Kč

0 Kč

0 Kč

0 Kč

0 Kč

horší; nejsou v dosahu (předpoklad)

horší; nejsou v dosahu (předpoklad)

obdobné; IS v dosahu předpoklad



1,05

1,05

1,00

1,00

1,00

1 407 Kč

1 173 Kč

0 Kč

0 Kč

0 Kč

obdobné

obdobné

obdobné

obdobné

obdobné

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

0 Kč

0 Kč

0 Kč

0 Kč

0 Kč

lepší; 1x větší pozemek

obdobná; více malých pozemků

lepší; více pozemků, v těsné blízkosti u sebe

lepší; větší

lepší; větší

0,98

1,00

0,97

0,98

0,97

-591 Kč

0 Kč

-1 416 Kč

-873 Kč

-929 Kč

lepší; zpevněný

obdobný; nezpevněný

lepší; zpevněný



0,98

1,00

0,98

1,00

1,00

-579 Kč

0 Kč

-916 Kč

0 Kč

0 Kč

reality.idnes.cz; ID: 446885

reality.idnes.cz; ID: N00863

reality.idnes.cz; ID: N00415

sreality.cz; ID: 0678 reality.idnes.cz; ID: 0644

0,85

0,85

0,70

0,75

0,85

-4 256 Kč

-3 696 Kč

-13 462 Kč

-10 700 Kč

-4 506 Kč

bez exekuce

bez exekuce

bez exekuce

bez exekuce

bez exekuce

0,96

0,96

0,96

0,96

0,96

-965 Kč

-838 Kč

-1 256 Kč

-1 284 Kč

-1 021 Kč

obdobné

horší; více druhů pozemku

horší; více druhů pozemku

obdobné

horší; louka / les

Koeficient úpravy

1,00

1,10

1,10

1,00

1,10


0 Kč

2 010 Kč

3 015 Kč

0 Kč

2 451 Kč

Váhy:

0,20

0,20

0,20

0,20

0,20

Vážený průměr [Kč / m2 poz.]:

15,29

12,99

12,41

18,61

17,29

15,13

Vážený průměr upr. cen [Kč]: Variační koeficient [%]:

27 243 Kč 15,66%

23 151 Kč

22 115 Kč

33 169 Kč

30 816 Kč

26 965 Kč


Stránka 24 z 32



Mapa umístění reprezentantů - R1 – R5 reprezentant č. 1 až č. 5

Vyhodnocení srovnávací metody a určení obvyklé ceny pozemků Částečným vodítkem pro obvyklou cenu zemědělského pozemku je vyhlášková cena dle BPEJ, která se dle 2 kvality půdy pohybuje nejčastěji v rozmezí od 2 do 15 Kč/m . V tomto rozmezí se také pohybují obvykle realizované kupní ceny, v případě velké konkurence a vysoké atraktivnosti se realizovaná kupní cenu může vyšplhat i k 300 % z úřední ceny. Oceňované zemědělské pozemky mají poměrně nízkou bonitu, dle BPEJ je jejich jednotková cena dle oceňovací vyhlášky ve 2 2 výši 2,21 Kč/m (BPEJ 93641) a 2,34 Kč/m (BPEJ 95011). Průměrná „tržní cena“ pozemků s touto bonitou se však 2 pohybuje ve výši 11,8 Kč/m . Dle aktuální zprávy o trhu s půdou z ledna 2015 (zdroj: www.farmy.cz) byla v roce 2014 průměrná tržní cena 2 zemědělské půdy ve výši 13,96 Kč/m . Nejčastěji se zemědělská půda obchoduje za ceny v rozmezí od 10 do 2 2 20 Kč/m , u nejkvalitnějších pozemků i nad 20 Kč/m . S rostoucí výměrou obchodovaného pozemku také roste jednotková cena – viz. graf. Průměrná zjištěná (administrativní) cena zemědělského pozemku pro Českou republiku aktuálně činí 7,14 2 2 Kč/m . Průměrná tržní cena je však 13,96 Kč/m , tj. rozdíl 96%. Při dostatečné konkurenci nemají úřední ceny podstatný vliv na cenu obvyklou. Graf závislosti tržní ceny půdy v jednotlivých úrovních úředních cen (zjištěná cena) ukazuje, že největší rozdíl mezi cenou zjištěnou a tržní cenou je u pozemků s nízkou bonitou. Vzhledem k množství srovnávaných nemovitých věcí, obvyklým skutečným realizovaným cenám dle zkušeností znalce a kvalitě oceňovaných pozemků dle BPEJ, je obvyklá cena pozemků určena na základě provedené srovnávací metody. Výhodou oceňovaných pozemků je především umístění v těsné blízkosti Znalecký ústav ESTIMMO s.r.o. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected]

Stránka 25 z 32



zástavby. U reprezentantů použitých při výpočtu srovnávací hodnoty nebyla zjištěna kvalita půdy dle BPEJ, bylo však nalezeno dostatečné množství obdobných pozemků, které by mělo rozdíly v bonitě odstranit. 2 Srovnávací hodnota pozemku je stanovena ve výši 15,29 Kč/m . Určení obvyklé ceny pozemků parc. č. 406

Pozemky 2

Výměra [m ]

parc. č. 412/1 - část 663

1 119

15,29

15,29

Srovnávací hodnota [Kč]

10 137

17 110

Obvyklá cena - srovnávací hodnota po zaokrouhlení [Kč]

10 140

17 110

2

Srovnávací hodnota [Kč/m ]

8.1.3. Ostatní pozemky Předmětem ocenění jsou pozemky parc. č. 405 (hospodářsky nevyužitelný pozemek) a parc. č. 408 (dlouhodobě neobhospodařovaný pozemek), vše v k. ú. Křížlice. Pozemky jsou velice obtížně hospodářsky využitelné, na místním regionálním i celorepublikovém trhu prakticky nelze nalézt informace o transakcích s obdobnými pozemky. Ocenění je proto v tomto případě provedeno postupem definovaným Zákonem o oceňování majetku č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Určení obvyklé ceny pozemků Pozemky

parc. č. 405

2

Výměra [m ]

parc. č. 408 94

219

1,00

1,00

Zjištěná cena [Kč]

94

219

Obvyklá cena - zjištěná cena po zaokrouhlení [Kč]

90

220

2

Jednotková zjištěná cena [Kč/m ]

8.1.4. Rekapitulace určení obvyklé ceny Pozemek

Obvyklá cena

parc. č. 405 parc. č. 406 parc. č. 408 parc. č. 412/1 Obvyklá cena celkem


90 Kč 10 140 Kč 220 Kč část určená k zastavění 350 000 Kč

část zemědělská 17 110 Kč

367 110 Kč 377 560 Kč

Stránka 26 z 32



8.2. Vliv závad na obvyklou cenu nemovitých věcí Znaleckým ústavem nebyly zjištěny žádné závady, které by mohly mít výrazný vliv na výslednou obvyklou cenu nemovitých věcí.

8.3. Určení administrativní ceny Výpočet ceny zjištěné je pouze orientační. Ve výpočtu nejsou zohledněny trvalé porosty. Účelem znaleckého posudku je určení obvyklé ceny.

A. Nález 1. Základní informace Adresa předmětu ocenění: 514 01 Kraj: Liberecký Okres: Semily Obec: Jestřabí v Krkonoších Katastrální území: Křížlice Počet obyvatel: 241 2 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 750,00 Kč/m Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Ostatní případy O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, nebo kanalizace, nebo plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod nebo služby – základní sortiment)

č. V IV V III

Pi 0,50 0,60 0,80 0,70

III V

0,90 0,85

Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 96,39 Kč/m

2

2. Prohlídka nemovitých věcí – viz.výše 3. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky

B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku


č. II V

Pi 0,00 0,00

Stránka 27 z 32



3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - exekuční příkazy 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

II I II IV

0,00 -0,04 0,00 1,00

5

Index trhu

IT = P6 * (1 + ∑ Pi) = 0,960 i=1

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 1,01 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rekreační oblasti III -0,02 3. Poloha pozemku v obci - Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) IV -0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek I 0,00 lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III -0,05 dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, špatné V -0,02 parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD – špatná II -0,06 dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I -0,02 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11

Index polohy

IP = P1 * (1 + ∑ Pi) = 0,818 i=2

Koeficient pp = IT * IP = 0,785

1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku nad 15 %; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Chráněná krajinná oblast v 1. a 2. zóně, nebo národní park - národní park 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - nebylo zjištěno

č. II II

Pi 0,00 -0,01

III III

0,00 -0,02

I II

0,00 0,00

6

Index omezujících vlivů

IO = 1 + ∑ Pi = 0,970 i=1

Index trhu s nemovitostmi IT = 0,960 Index polohy pozemku IP = 0,818


Stránka 28 z 32



Celkový index I = IT * IO * IP = 0,960 * 0,970 * 0,818 = 0,762 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Index 2 [Kč/m ] § 9 odst. 4 - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění § 9 odst. 4 (§ 4 odst. 1) 96,39 0,762

Zatřídění

Typ

Název

§ 9 odst. 4 (§ 4 trvalý travní porost odst. 1) Stavební pozemek - celkem

Parcelní číslo 412/1 - část

Upr. cena 2 [Kč/m ]

Koef. 0,300

Výměra 2 [m ] 1 950,00

Jedn. cena 2 [Kč/m ] 22,03

1 950,00

m

22,03 Cena [Kč] 42 958,50

2

42 958,50

Zemědělské pozemky oceněné dle § 6 Název

Parcelní číslo

2,21

2,21

Cena [Kč] 1 465,23

2,34

2,34

2 618,46

BPEJ Výměra [m2]JC [Kč/m2]Úprava [%] UC [Kč/m2]

trvalý travní 406 93641 663,00 porost trvalý travní 412/1 - část 95011 1 119,00 porost Zemědělské pozemky oceněné dle § 6 2 Celkem: 1 782,00 m

4 083,69

Zemědělský, dlouhodobě neobhospodařovávaný pozemek dle § 6 Přehled použitých jednotkových cen pozemků 2

Zatřídění

Zákl. cena [Kč/m ]

§ 6 odstavec 5 1,82 2 Jednotková cena pozemku nesmí být nižší než 1,- Kč / m . Parcelní Výměra 2 číslo [m ] § 6 odstavec 5 trvalý travní porost 408 219,00 2 Cena pozemku nesmí být nižší než 1,- Kč / m . 2 Neobhospodařovávaný zemědělský pozemek - celkem 219,00 m Typ

Název

Koef 1

Koef 2

0,25

0,65

Srážka [%]

Jedn. cena 2 [Kč/m ] 1,00

Cena [Kč] 219,1,219,-

Jiný pozemek oceněný dle § 9 Přehled použitých jednotkových cen jiných pozemků Zákl. cena Zatřídění Koeficienty Index P Úprava 2 [Kč/m ] § 9 odst. 5 - jiné pozemky - neplodná půda, hospodářsky nevyužité pozemky § 9 odst. 5 1,82 0,25 2 Jednotková cena pozemku nesmí být nižší než 1,- Kč / m . Parcelní Výměra Jedn. cena 2 2 číslo [m ] [Kč/m ] § 9 odst. 5 ostatní plocha 405 94,00 0,46 2 Jednotková cena pozemku nesmí být nižší než 1,- Kč / m . 2 Jiný pozemek - celkem 94,00 m Typ

Název


Upr. cena 2 [Kč/m ] 0,30 1,-

Srážka

Upr. cena 2 [Kč/m ] 0,46 1,Cena [Kč] 94,-

1,94,-

Stránka 29 z 32


Pozemky - zjištěná cena


=

47 355,19 Kč

C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky

47 355,20 Kč

1. Ocenění pozemků celkem

47 355,20 Kč

Celkem

47 355,20 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:

47 355,20 Kč

47 360,- Kč

slovy: Čtyřicetsedmtisíctřistašedesát Kč


Stránka 30 z 32



D.Závěrečný výrok Výsledné ceny Srovnávací hodnota - obvyklá cena Zjištěná cena dle vyhlášky

377 560 Kč 47 360 Kč

a) Předmětem ocenění jsou veškeré nemovité věci a jejich příslušenství ve vlastnictví povinného, které jsou zapsané na LV č. 700, tj.: o

pozemky parc. č. 405, 406, 408/ 412/1; to vše v k. ú. Křížlice, obec Jestřabí v Krkonoších, okres Semily.

Výsledná obvyklá cena nemovitých věcí, příslušenství nemovitých věcí, práv a závad uvedených se určuje na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím srovnávací metody a aktuální oceňovací vyhlášky, se zohledněním rizikových faktorů; podle stavu ke dni 15. 7. 2015, částkou ve výši:

377 560,- KČ slovy: Třistasedmdesátsedmtisícpětsetšedesát korun českých b) Příslušenstvím nemovitých věcí se rozumí: o

Žádné příslušenství nemovitých věcí nebylo zjištěno.

c) a d) Věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva spojená s oceňovanými nemovitými věcmi – nezjištěny

Nakládání s obsahem znaleckého posudku a znaleckým posudkem jako celkem se řídí zákonem č.121/2000 Sb., o právu autorském, o právech souvisejících s právem autorským a o změně některých zákonů (autorský zákon), ve znění pozdějších předpisů; jako obsah ani jeho jednotlivé části nesmí být redukovány, ukládány do vyhledávacího systému či převáděny do jakékoli formy pro použití v zobrazovacích zařízeních a přístrojích za účelem kopírování, zaznamenání nebo k jiným účelům bez předchozího písemného souhlasu podepsaného zhotovitele.

V Praze dne 13. 8. 2015 Znalecký ústav ESTIMMO, s. r. o. se sídlem: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Na vypracování tohoto znaleckého posudku se podíleli Ing. Dagmar Musilová a Ing. Jan Rejmon a mohou osobně stvrdit správnost tohoto posudku a mohou podat žádaná vysvětlení před orgánem veřejné moci.

………………………….. Ing. Dagmar Musilová Znalecký ústav ESTIMMO s.r.o. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected]

………………………………….. Ing. Jan Rejmon

Stránka 31 z 32



E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav, který byl rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti České republiky ze dne 17. 3. 2015 pod čj. MSP-21/2015-OSD-SZN/9 zapsán do I. oddílu seznamu znaleckých ústavů pro obor ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitých věcí (včetně budov, bytů a nebytových prostor, pozemků, určení obvyklého nájemného) a práv k nemovitým věcem (zástav, břemen), oceňování movitých věcí (motorových vozidel). Znalecký úkon je zapsán do znaleckého deníku pod pořadovým číslem 9/19/2015. Znalečné a náhradu nákladů účtujeme dokladem č. 19 - 2015.

F. Seznam příloh Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 700 ze dne 16. 6. 2015 Příloha č. 2: Katastrální mapa – dálkový náhled Příloha č. 3: Mapa oblasti Příloha č. 4: Fotodokumentace nemovitých věcí ze dne 15. 7. 2015


Stránka 32 z 32

Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 700

Příloha č. 2: Katastrální mapa – dálkový náhled

Příloha č. 3: Mapa oblasti

Letecká fotomapa nemovitých věcí – pozemků parc. č. 405, 406, 408, 412/1 (z leva do prava) GPS: 50°39'44.43"N, 15°30'36.47"E

Umístění nemovitých věcí v rámci části obce „Křížlice“ 1) parc. č. 405 ; 2) parc.č. 406 ; 3) parc.č. 408; 4) parc. č. 412/1

Umístění nemovitých věcí v rámci obce Křížlice a okolí

Umístění nemovitosti v rámci regionu

Příloha č. 4: Fotodokumentace nemovitých věcí




Pozemek parc. č. 412/1

2015

Recommend Documents