ZNALECKÝ POSUDEK 3543/163/2015 O obvyklé ceně pozemků dle LV 1312, parc. č. 1312, pozemků dle LV 1295 parc.č. 1269, 1351, 1374, 1387, 1500, 1543 v podílovém spoluvlastnictví 1/2 v katastrálním území a obci Liblice a pozemků zapsaných na LV 673, parc. č. 1178, 1293, 1301 v katastrálním území a obci Malý Újezd, okres Mělník včetně ocenění věcných břemen na pozemcích parc. č. 1269 v podílovém spoluvlastnictví 1/2 v katastrálním území a obci Malý Újezd, v okrese Mělník a parc. č. 1178 a 1293 v katastrálním území a obci Malý Újezd, okres Mělník v podílovém spoluvlastnictví 1/2
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Praha-západ, Pan JUDr. Milan Makarius Plzeňská 298/276, 15123 Praha 5
Účel posudku:
Stanovení ceny obvyklé pro účely exekuce vedené JUDr. Milanem Makariusem, soudním exekutorem pod sp. zn. 156 EX 3591/14
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a dále podle metodiky Teorie oceňování Prof. Ing. Alberta Bradáče, podle stavu ke dni 25.6.2015 znalecký posudek vypracoval: Ing. Václav Zvěřina, CSc. Skořepka 422/7, 11000 Praha 1 telefon: 721602008 e-mail:
[email protected]
Posudek obsahuje včetně titulního listu 9 stran textu a 11 stran příloh. Objednateli se předává ve 4 vyhotovení. 25.6.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Stanovit obvyklou cenu:
- pozemků dle LV 1312, parc. č. 1312, pozemků dle LV 1295 parc.č. 1269, 1351, 1374, 1387, 1500, 1543 v podílovém spoluvlastnictví 1/2 v katastrálním území a obci Liblice - pozemků zapsaných na LV 673, parc. č. 1178, 1293, 1301 v podílovém spoluvlastnictví 1/2 v katastrálním území a obci Malý Újezd - ocenění věcných břemen na pozemcích parc. č. 1269 v podílovém spoluvlastnictví 1/2 v katastrálním území a obci Malý Újezd, v okrese Mělník - ocenění věcných břemen na pozemcích parc. č. 1269 v podílovém spoluvlastnictví 1/2 v katastrálním území a obci Liblice okres Mělník a parc. č. 1178 a 1293 v podílovém spoluvlastnictví 1/2 v katastrálním území a obci Malý Újezd, v okrese Mělník 2. Základní informace Název předmětu ocenění:
Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:
Pozemek parc. č. 1312 ve vlastnictví Mgr. Josef Vagner, Havlíčkova 2267, 470 01 Pozemky parc.č. 1269, 1351, 1374, 1387, 1500, 1543 v podílovém spoluvlastnictví 1/2 Pozemků parc. č. 1178, 1293, 1301 v podílovém vlastnictví 1/2 Liblice, Malý újezd 277 32 Liblice, Malý újezd Středočeský Mělník Liblice Liblice 496
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 7.6.2015 za přítomnosti znalce.
4. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníkem nemovitosti -pozemku parc. č. 1312 v obci a katastrálním území Liblice, je pan Mgr. Josef Vagner, Havlíčkova 2267, 470 01 Česká Lípa Vlastníkem pozemku parc. č. 1269, 1351, 1374, 1387, 1500, 1543 v obci a katastrálním území Liblice, , jsou: -MUDr. Hana Lankusová bytem 7, listopadu 1197, Mladá Boleslav II, 293 01 Mladá Boleslav, spoluvlastnický podíl 1/2 -Mgr. Josef Vagner, Havlíčkova 2267, 470 01 Česká Lípa spoluvlastnický podíl 1/2 Vlastníkem pozemků parc.č. 1178, 1293, 1301 v obci a katastrálním území Malý Újezd jsou: -MUDr. Hana Lankusová bytem 7. listopadu 1197, Mladá Boleslav II, 293 01 Mladá Boleslav, spoluvlastnický podíl 1/2 -Mgr. Josef Vagner, Havlíčkova 2267, 470 01 Česká Lípa spoluvlastnický podíl 1/2
-2-
5. Dokumentace a skutečnost Dokumentace nebyla předložena Byli znalcem provedeny výběry pozemků a bylo zjištěno, že pozemek parc. č. 1312 je v blízkosti zastavitelné části obce
6. Obsah znaleckého posudku Stanovení obvyklé ceny pozemků parc. č. 1312, 1269, 1351, 1374, 1387, 1500, 1543 v obci a katastrálním území Liblice, a pozemků parc. č. 1178, 1293, 1301 v obci a katastrálním území Malý Újezd včetně ocenění věcných břemen na pozemcích parc. č. 1269 v podílovém spoluvlastnictví 1/2 v katastrálním území a obci Malý Újezd, v okrese Mělník a parc. č. 1178 a 1293 v katastrálním území a obci Malý Újezd, okres Mělník.
7. METODY OCEŇOVÁNÍ TEORIE ZJIŠŤOVÁNÍ TRŽNÍ HODNOTY NEMOVITOSTÍ
Konvenční tržní ocenění používané k determinování tržní hodnoty nemovitostí vychází v zásadě ze tří teoreticky různě pojatých přístupů. V odborné literatuře se tyto základní tři principy vzájemně prolínají a větví, jsou uváděny pod různými názvy atd. Např. v americké praxi se mluví o 9 základních přístupech používaných pro stanovení tržní hodnoty, v anglické o 5, v německé o 3. V dostupné české literatuře se lze setkat s těmito metodami používanými pro ocenění: 1. Metody výnosové. 2. Metody stanovení substance, věcné hodnoty. 3. Metody porovnávací. Metody výnosové vycházejí ze základní premisy o tom, že nemovitost - podnik je nástroj k výrobě peněz. Chod podniku, pronájem nemovitosti sice stojí peníze, ale vytváří i zisk. Rozdíl mezi náklady na provoz a ziskem je cash flow, který je z pohledu vlastníků nejzajímavější, neboť jim přináší peníze. Metody stanovující vlastní kapitál vycházejí z premisy o tom, že nemovitost je totožná s majetkem, který je v ní obsažen. Metody porovnávací, někdy nazývané tržní, jsou nejrozpracovanější ve fungujících ekonomikách, kde lze porovnat ceny již prodaných obdobných nemovitostí s nemovitostí oceňovanou. To znamená, že trh nemovitostí je transparentní a informace jsou běžně dostupné. I V dalším uvádíme stručný popis použité metody. 9.3. Metoda porovnání tržních cen Metody porovnávací, jsou nejrozpracovanější ve fungujících ekonomikách, kde informace o prodejích jsou veřejně přístupné. Tato metoda pro ocenění majetku je založena na srovnání prodejní ceny obdobného majetku s majetkem oceňovaným. Pro porovnání lze využívat prodejní ceny, které byly v nedávné minulosti na trhu realizovány a jsou známé. Metoda je nejrozšířenější v dobře fungujících tržních ekonomikách. Její použití je odvislé od dvou základních faktorů - fungujícího trhu daného segmentu majetku a transparentnosti informací. Trh by měl být "perfektní" ve smyslu dostatečné četnosti prodejů. Vlastní porovnání se provádí na -3-
základě praktických zkušeností znalce, a vždy je poznamenáno jistým subjektivismem. Matematický model této metody má tvar: V=suma(RCi x ki)/n Kde RCi je realizovaná prodejní cena pro i-tý majetek, ki koeficient korekce (porovnávací), n počet porovnávaných majetků. Tato metoda je nepřímější, nejrychlejší a nejvíce odpovídá směnné ceně. Základním předpokladem jejího analytického využití je dobrá databáze informací a její neustálá aktualizace. Pro ocenění nemovitosti porovnávacím způsobem je nutné zjistit ceny srovnatelných nemovitostí v dané lokalitě, nebo lokalitách blízkých, které jsou realizované v době ne delší než tři měsíce. Poptávka a nabídka nemovitostí je monitorována realitními kancelářemi a je známá z tisku, odborných časopisů i na internetových stránkách. Z aktuální nabídky vybral znalec 4 srovnatelné pozemky, které uvádí v přílohách posudku.
B. ZNALECKÝ POSUDEK Metodika ocenění: 1. Nabídková cena porovnání nemovitosti je upravena koeficientem nabídkových cen, koeficientem polohy a koeficientem současného využití pozemku, který je veden jako orná půda..
Porovnávací nemovitost
Celkem Kč
Plocha pozemku m2
Jednotková cena v Kč/m2
Korekce na zdroj porovnávacích nemovitostí
Korekce pro vybavenost pozemku
Celkový koeficient
Celková cena za 1 m2
2. Zjištěnou cenu upravíme koeficientem nabídkových cen, vzhledem k tomu, že se jedná o ceny zjištěné z ceny nabídky realitních kanceláří a cena a realizovaná při prodeji nemovitosti může být dle našich zkušeností nižší o 10 až 15 %. 3. V uvedených nabídkách jsou značné rozdíly mezi minimální a maximální cenou pozemků, a to v rozmezí od 15 Kč/m2 do 30 Kč/m2 , - Kostelec nad Labem - Kostelec nad Labem - Želízi - Střemy
1 2 3 4
665500 100000 373334 350000
22184 3687 24285 18402
30 27 15 19
0,90 0,90 0,90 0,90
1 1 1 1
0,90 0,90 0,90 0,90
27 24,30 13,50 17.10
-4-
Celkem
81,90
20,48 Kč/m2
Průměrná cena (81,90 : 4 =)
Úkolem znalce je stanovit cenu obvyklou pozemku parc.. č. 1312 v obci a katastrálním území Liblice, dále stanovit ceny pozemků parc. č. 1269, 1351, 1374, 1387, 1500, 1543 v podílovém spoluvlastnictví 1/2 v katastrálním území Liblice a cenu pozemků parc. č. 1178, 1293, 1301 ve výši spoluvlastnického podílu 1/2 v obci a katastrálním území Malý Újezd. Cena pozemku parc.. č. 1312: 13958 * 20,48 = 285 859,84 Kč Ceny pozemků Cena pozemku parc. č. 1269 ve spoluvlastnickém podílu 1/2 17371 * 20,48 * 0,5 = 177 879,04 Kč Cena pozemku parc. č. 1351 ve spoluvlastnickém podílu 1/2 12512 * 20,48 * 0,5 = 128 122,88 Kč Cena pozemku parc. č. 1374 ve spoluvlastnickém podílu 1/2 10350 * 20,48 * 0,5 = 105 984 Kč Cena pozemku parc. č. 1387 ve spoluvlastnickém podílu 1/2 32898 * 20,48 * 0,5 = 336 875,52 Kč Cena pozemku parc. č. 1500 ve spoluvlastnickém podílu 1/2 33970 * 20,48 * 0,5 = 347 852,80 Kč Cena pozemku parc. č. 1543 ve spoluvlastnickém podílu 1/2 66451 * 20,48 * 0,5 = 680 458,24 Kč Pozemky v katastrálním území a obci Malý újezd, okres Mělník zapsané na LV 673 Cena pozemku parc. č. 1178 ve spoluvlastnickém podílu 1/2 11014 * 20,48 * 0,5 = 112 783,36 Kč Cena pozemku parc. č. 1293 ve spoluvlastnickém podílu 1/2 8278 * 20,48 * 0,5 = 84 766,72 Kč Cena pozemku parc. č. 1301 ve spoluvlastnickém podílu 1/2 7890 * 20,48 * 0,5 = 80 793,60 Kč
2. Ocenění věcných břemen Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 2.1. Věcné břemeno na pozemku parc. č., 1178 - Vedení vodohospodářského díla Vlastník pozemku je povinen strpět stav, který existuje, to znamená, že v uvedených pozemcích je uložen vodovodní řad. Vlastník pozemku je povinen strpět přístup k tomuto vodovodnímu řadu za účelem revize, údržby a -5-
oprav a přístup,na pozemky v případě poruchy nebo havárie Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: Ocenění paušální částkou Hodnota věcného břemene se stanovuje dle § 16b odst. 5) zákona č. 151/97 Sb. na jednotnou částku:: Věcné břemeno na pozemku parc. č., 1178 - Vedení vodohospodářského díla - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem Ocenění věcného břemene činí
=
* =
10 000,- Kč 10 000,- Kč
1/2 5 000,- Kč
2.2. Věcné břemeno na pozemku parc. č., 1178 - Vedení vodohospodářského díla Vlastník pozemku je povinen strpět stav, který existuje, to znamená, že v uvedených pozemcích je uložen vodovodní řad. Vlastník pozemku je povinen strpět přístup k tomuto vodovodnímu řadu za účelem revize, údržby a oprav a přístup,na pozemky v případě poruchy nebo havárie Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: Ocenění paušální částkou Hodnota věcného břemene se stanovuje dle § 16b odst. 5) zákona č. 151/97 Sb. na jednotnou částku:: Věcné břemeno na pozemku parc. č., 1178 - Vedení vodohospodářského díla - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem Ocenění věcného břemene činí
=
* =
10 000,- Kč 10 000,- Kč
1/2 5 000,- Kč
2.3. Věcné břemeno na pozemku parc. č. 1269, vedení vodohospodářského díla Vlastník pozemku je povinen strpět stav, který existuje, to znamená, že v uvedených pozemcích je uložen vodovodní řad. Vlastník pozemku je povinen strpět přístup k tomuto vodovodnímu řadu za účelem revize, údržby a oprav a přístup,na pozemky v případě poruchy nebo havárie Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: Ocenění paušální částkou Hodnota věcného břemene se stanovuje dle § 16b odst. 5) zákona č. 151/97 Sb. na jednotnou částku:: Věcné břemeno na pozemku parc. č. 1269, vedení vodohospodářského díla - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem Ocenění věcného břemene činí
=
* =
10 000,- Kč 10 000,- Kč
1/2 5 000,- Kč
2.4. Věcné břemeno na pozemku parc. č. 1269, Vedení vodohospodářského díla Vlastník pozemku je povinen strpět stav, který existuje, to znamená, že v uvedených pozemcích je uložen vodovodní řad. Vlastník pozemku je povinen strpět přístup k tomuto vodovodnímu řadu za účelem revize, údržby a -6-
oprav a přístup,na pozemky v případě poruchy nebo havárie Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: Ocenění paušální částkou Hodnota věcného břemene se stanovuje dle § 16b odst. 5) zákona č. 151/97 Sb. na jednotnou částku:: Věcné břemeno na pozemku parc. č. 1269, Vedení vodohospodářského díla - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem Ocenění věcného břemene činí
=
* =
10 000,- Kč 10 000,- Kč
1/2 5 000,- Kč
2.5. Věcné břemeno na pozemku parc. č. 1269, Vedení vodohospodářského díla Vlastník pozemku je povinen strpět stav, který existuje, to znamená, že v uvedených pozemcích je uložen vodovodní řad. Vlastník pozemku je povinen strpět přístup k tomuto vodovodnímu řadu za účelem revize, údržby a oprav a přístup,na pozemky v případě poruchy nebo havárie Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: Ocenění paušální částkou Hodnota věcného břemene se stanovuje dle § 16b odst. 5) zákona č. 151/97 Sb. na jednotnou částku:: Věcné břemeno na pozemku parc. č. 1269, Vedení vodohospodářského díla - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem Ocenění věcného břemene činí
=
* =
10 000,- Kč 10 000,- Kč
1/2 5 000,- Kč
2.6. věcné břemeno na pozemku parc. č. 1293, Vedení vodohospodářského díla Vlastník pozemku je povinen strpět stav, který existuje, to znamená, že v uvedených pozemcích je uložen vodovodní řad. Vlastník pozemku je povinen strpět přístup k tomuto vodovodnímu řadu za účelem revize, údržby a oprav a přístup,na pozemky v případě poruchy nebo havárie Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: Ocenění paušální částkou Hodnota věcného břemene se stanovuje dle § 16b odst. 5) zákona č. 151/97 Sb. na jednotnou částku:: Věcné břemeno na pozemku parc. č. 1293, Vedení vodohospodářského díla - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem Ocenění věcného břemene činí
=
* =
10 000,- Kč 10 000,- Kč
1/2 5 000,- Kč
2.7. věcné břemeno na pozemku parc. č. 1293, Vedení vodohospodářského díla Vlastník pozemku je povinen strpět stav, který existuje, to znamená, že v uvedených pozemcích je uložen vodovodní řad. -7-
Vlastník pozemku je povinen strpět přístup k tomuto vodovodnímu řadu za účelem revize, údržby a oprav a přístup,na pozemky v případě poruchy nebo havárie Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: Ocenění paušální částkou Hodnota věcného břemene se stanovuje dle § 16b odst. 5) zákona č. 151/97 Sb. na jednotnou částku:: Věcné břemeno na pozemku parc. č. 1293, Vedení vodohospodářského díla - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem Ocenění věcného břemene činí
=
* =
10 000,- Kč 10 000,- Kč
1/2 5 000,- Kč
C) Závěr Výrok znalce Cílem předloženého znaleckého posudku bylo stanovit tržní hodnotu nemovitosti dle LV 1312 a LV 1295 v katastrálním území a obci Liblice a LV 673 v katastrální území a obci Malý Újezd. Na základě provedení detailní analýzy jsme toho názoru, že tržní cena hodnoty pozemku dle LV 1312, LV 1295 a LV 673 jsou ve výši: ¨ Rekapitulace výsledných cen Pozemek parc. č. 1312 ½ pozemku parc.č. 1269 ½ pozemku parc. č. 1351 ½ pozemku parc. č. 1374 ½ pozemku parc. č, 1387 ½ pozemku parc. č. 1500 ½ pozemku parc. č. 1543 Celkem ½ pozemku parc. č. 1178 ½ pozemku parc. č. 1293 ½ pozemku parc. č. 1301 Celkem
285 859,84 Kč 177 879,04 Kč 128 122,88 Kč 105 984,00 Kč 336 875,52 Kč 347 852,80 Kč 680 458,24 Kč 1 777 172,48 Kč 112 783,36 Kč 84 766,72 Kč 80 793,60 Kč 278 343,68
Rekapitulace výsledných cen
2 341 376,00 Kč
Výsledná cena věcných břemen
-
Výsledná cena celkem Výsledná cena po zaokrouhlení del § 50. slovy: dvamilionytřistašesttisíctřistaosumdesát Kč V Praze 25. 6. 2015 Ing. Václav Zvěřina, CSc. Skořepka 422/7, 11000 Praha 1 telefon: 721602008 e-mail:
[email protected] -8-
35 000,00 Kč
2 306 376,- Kč 2 306 380,- Kč
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Městského soudu v Praze č.j. Spr 1220/91 ze dne 1. prosince 1992 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3543/163/2015 znaleckého deníku.
Přílohy: - Výpis z katastru nemovitostí pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště Mělník LV 1295 ze dne 23.1.2015 pro katastrální území a obec Liblice - Výpis z katastru nemovitostí pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště Mělník LV 673 ze dne 23.1.2015 pro katastrální území Malý Újezd a obec Liblice - informativní výpis z katastru nemovitostí katastrální území a obec Liblice - Sreality.cz Pozemky v Kostelci na Labem - Sreality.cz Pozemky v Kostelci na Labem - Sreality.cz Pozemky Želízy - Sreality.cz Pozemky Střemy
-9-
