Znalecký posudek - Ocenění nemovitosti č. 25/2015 O obvyklé ceně nemovitosti - objektu rodinného domu č.p. 65 na pozemku parc.č. St. 53/2 s příslušenstvím a pozemku parc.č. St. 53/2 vše v katastrálním území Srbeč, obec Srbeč, okres Rakovník, zapsáno na LV č. 331. Postup při zpracování posudku: Povinná p. Karolína Jungová se nedostavila na místní šetření pro ocenění nemovitosti. Ocenění provedeno na základě místního šetření, informací získaných na OÚ v Srbeči, informací získaných z předešlého znaleckého posudku č. 216-5749-2013 ze dne 2.10.2013 vypracovaný Miroslavem Maťákem.
Objednatel posudku:
Mgr. Zuzana Sobíšková Exekutorský úřad Praha 6 Bělohorská 270/17 169 00 Praha 6 - Břevnov
Účel posudku:
Exekuční příkaz č.j. 180 EX 3821/10. Zjištění obvyklé ceny nemovitosti.
Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění a podle stavu ke dni 2.2.2015 odhad vypracoval: Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/4 748 01 Hlučín - Darkovičky tel.: 731 645 931 Posudek obsahuje včetně titulního listu 13 stran textu a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Hlučíně 2.2.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký úkol o obvyklé ceně nemovitosti - objektu rodinného domu č.p. 65 na pozemku parc.č. St. 53/2 s příslušenstvím a pozemku parc.č. St. 53/2 vše v katastrálním území Srbeč, obec Srbeč, okres Rakovník, zapsáno na LV č. 331. Obvyklou cenou se pro účely zákona 151/1997 Sb. rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupní důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Metodika ocenění: Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně uskutečněných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 199/2014 Sb.), věcnou hodnotu dle THU, tak i srovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na obvyklou cenu. Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu.
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
rodinný dům Srbeč 65 270 65 Srbeč Kraj: Středočeský Okres: Rakovník Obec: Srbeč Katastrální území: Srbeč Počet obyvatel: 295 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 680,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Ostatní případy O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, nebo kanalizace, nebo plyn -2-
č. V IV V III
Pi 0,50 0,60 0,80 0,70
O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod nebo služby – základní sortiment)
III V
0,90 0,85
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 215,91 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 26.1.2015 za přítomnosti znalce.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí ze dne 29.1.2015 vyhotovený dálkovým přístupem, LV č. 331; - kopie katastrální mapy; - informace získané na OÚ v Srbeči; - informací získaných z předešlého znaleckého posudku č. 216-5749-2013 ze dne 1.10.2013 vypracovaný Miroslavem Maťákem; - skutečnosti zjištěné na místě.
5. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění je nemovitost - objekt rodinného domu č.p. 65 na pozemku parc.č. St. 53/2 s příslušenstvím a pozemek parc.č. St. 53/2 vše v katastrálním území Srbeč, obec Srbeč, okres Rakovník, zapsáno na LV č. 331. Nemovitost - Jedná se o přízemní podsklepený rodinný dům stojící v jižním svahu na severovýchodním okraji obce Srbeč, okres Rakovník. Nemovitost se skládá z domu, stodoly, bývalých chlévků, venkovních úprav, trvalých porostů a z pozemku. Přístup k nemovitosti je možný pouze přes pozemek jiného soukromého vlastníka. Přístup a příjezd k oceňované nemovitosti není po právní stránce vyřešen. Povinná se na místní šetření nedostavila. Místnímu šetření nebyl nikdo přítomen. Na místně příslušeném stavebním úřadě nebyla dohledána žádná projektová dokumentace k oceňovanému objektu. Nemovitost byla nepřímo zaměřena z okolí a veřejně přístupných míst laserovým dálkoměrem. Rozhodující parametry jsou proto stanoveny na základě přibližných nepřímo změřených nebo je užito odborného odhadu. Další informace byla převzaty z předešlého znaleckého posudku č. 216-5749-2013 ze dne 2.10.2013 vypracovaný Miroslavem Maťákem. Tyto informace nebylo možné ověřit. Objekt rodinného domu č.p. 65 - Jedná se o podsklepený přízemní rodinný dům stojící na severozápadním okraji oceňovaného pozemku v silně svažitém terénu, takže je přístup do podzemního podlaží, které slouží jako skladovací prostory, z nižší úrovně terénu. V přízemí, které je ze dvora přístupné po vnějším schodišti přes plochou střechu chlévků, je jedna bytová jednotka. V domě je částečně upravený půdní prostor, který je neodizolovaný, bez topení a rozvodů a není vhodný pro využití jako obytné místnosti. Dům se skládá z původního domu a z přístavby na střeše chlévků. Vzhledem ke značnému výškovému rozdílu terénu před a za domem tvoří zadní stěny domu opěrnou zeď. V přízemí jsou podlahy z cihelné dlažby, stěny kamenné poškozené zemní vlhkostí, omítky chybí, bez oken a dveří, bez rozvodů, strop klenutý. V 1.NP jsou podlahy z částečně z teracové dlažby, částečně betonová monolitická a částečně prkenná, stěny kamenné, částečně cihelná s trhlinami, omítky vápenné hladké částečně poškozené zemní vlhkostí, okna dvojitá špaletová, dveře rámové náplňové a hladké, el. nefunkční 220 V, rozvody studené vody, bez zařizovacích předmětů, kuchyň bez zařizovacích předmětů s ker. obklady části stěn a se splachovacím WC za závěsem, topení lokálně kamny, schodiště na půdu cihelné, kamenné a prkenné, stropy s rovnými podhledy. Krov je sedlový, krytina pálené tašky standardky a holandky, -3-
bez bleskosvodu, oplechování žlab a svod, fasáda vápenná hladká. Stáří stavby není známé, odhaduji je na 120 let. Z hlediska stavebního stavu se jedná o dlouhodobě zanedbanou neudržovanou stavbu vyžadující provedení celkové modernizace včetně opravy částečně poškozené statiky části domu. Užitná plocha obytné části (bez sklepů) je cca 55m2. Příslušenství objektu č.p. 65: - navazující hospodářská část o rozměrech cca 4,95x5,55m2 - Jedná se o přízemní nepodsklepenou stavbu navazující na rodinný dům z něhož lze do stodoly nahlédnout. Podlaha je betonová monolitická, stěny kamenné bez omítek, zadní tvořící opěrnou zeď je poškozena zemní vlhkostí, bez oken, dveří, veškerých funkčních rozvodů a stropu, vrata dřevěná svlaková, krov je sedlový, krytina pálené tašky standardky a hollandky, bez bleskosvodu, oplechování žlab a svod, fasáda částečně vápenná hladká, částečně chybí. Stáří stavby je cca 120 let. Jedná se o dlouhodobě zanedbanou stavu vyžadující provedení oprav; Hospodářská část se zřejmě částečně nachází na sousedním pozemku parc.č. St. 53/1; - chlévy - Jedná se o jednoduchou přízemní nepodsklepenou stavbu stojící vlevo před domem do něhož je přístup přes plochou střechu chlévků. Celkově zanedbaný technický stav; - přípojka vody ze studny, elektro, oplocení, zpevněné plochy.
6. Obsah znaleckého posudku 1) Administrativní ocenění nemovitosti - dle platného cenového předpisu a) Rodinný dům č.p. 65 b) Pozemek parc.č. St. 53/2 2) Obvyklá cena nemovitosti - srovnávací metoda 3) Věcné břemeno
-4-
B. Odhad 1) Administrativní cena (vyhláška 199/2014 Sb.) Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - zástavy, exekuce. 5. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - bez zajištěného přístupu a příjezdu z veřejné komunikace. 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. I
Pi -0,06
V
0,00
II I I
0,00 -0,04 -0,10
IV
1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 0,800 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,03 Rezidenční zástavba II 0,00 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Bez možnosti příjezdu I -0,08 motorovým vozidlem 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,960 i=2
-5-
Koeficient pp = IT * IP = 0,768
a) Rodinný dům č.p. 65 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24):
Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Středočeský kraj, obec do 2 000 obyvatel 120 let 2 453,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.PP: 9,58*5,55 1.NP: 9,58*5,55+3,33*2,8 Název podlaží 1.PP: 1.NP:
Zastavěná plocha 53,17 m2 62,49 m2
Konstrukční výška 2,30 m 2,83 m
Obestavěný prostor 1.PP: (9,58*5,55)*(2,30) 1.NP: (9,58*5,55+3,33*2,8)*(2,83) zastřešení: (9,58*5,55)*(2,3*0,5) Obestavěný prostor - celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,85
53,17 m2 62,49 m2
= =
122,29 m3 176,86 m3 61,14 m3 360,29 m3
= = = =
62,49 m2 115,66 m2
ZP1 = ZP =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - podsklepený - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, vlastní studna na pozemku 6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - bez pozemku (nebo pouze zast. stavbou) nebo do 300 m2 -6-
č. III III I
Vi typ C 0,00 -0,08
II II II
0,00 0,01 -0,05
I III I II III
-0,08 0,00 0,00 -0,03 0,05
I
-0,01
12. Kriterium jinde neuvedené - mírně snižující cenu - v domě nepořádek, odpadky 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu – (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) Koeficient pro stáří 120 let: s = 1 - 0,005 * 120 = 0,400 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6.
II
-0,05
V
0,40
12
Index vybavení
IV = (1 +
Σ Vi) * V13 * 0,600 = 0,182
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,800 Index polohy pozemku IP = 0,960 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 2 453,- Kč/m3 * 0,182 = 446,45 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 360,29 m3 * 446,45 Kč/m3 * 0,800 * 0,960= 123 533,93 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
123 533,93 Kč
b) Pozemek parc.č. St. 53/2 Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - bez vlivů
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Σ Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,800 Index polohy pozemku IP = 0,960 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,800 * 1,000 * 0,960 = 0,768 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené
-7-
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 215,91 Typ
Název
§ 4 odst. 1
Parcelní číslo St. 53/2
zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem
Výměra [m2] 126,00
Index
Koef.
0,768 Jedn. cena [Kč/m2] 165,82
Upr. cena [Kč/m2] 165,82 Cena [Kč] 20 893,32 20 893,32
Pozemek parc.č. St. 53/2 - zjištěná cena
=
20 893,32 Kč
Rekapitulace administrativního ocenění nemovitosti a) Rodinný dům č.p. 65 b) Pozemek parc.č. St. 53/2
= =
Administrativní cena nemovitosti činí celkem
123 530,- Kč 20 890,- Kč 144 420,- Kč
-8-
2) Obvyklá cena nemovitosti - Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost
Samostatně stojící, nepodsklepený, patrový rodinný dům s volným půdním prostorem v obci Mšecké Žehrovice, okr. Rakovník. Konstrukce je zděná z cihel a kamene. Krov je dřevěný, střecha sedlová s krytinou z betonových a pálených tašek. Okna jsou původní dřevěná. Přístup k nemovitosti po místní zpevněné komunikaci ve vlastnictví obce. V přízemí se nachází veranda, dřevěné schodiště do nadzemního patra, chodba a jedna obytná místnost. V nadzemním patře jsou dvě obytné místnosti, koupelna a kuchyň se spíží. Na přízemní část navazuje vestavěná garáž. Na pozemku se nachází další hospodářská budova, se zavedenou elektřinou a vytápěním, která slouží jako sklad. Dům je napojen na místní přípojky vody a elektřiny, odpady jsou svedeny do žumpy. Vytápění je lokální akumulačními kamny nebo ústředním kotlem na tuhá paliva. Ohřev vody pomocí bojleru. Zastavěná plocha: 160m2, užitná plocha (bez sklepů): 80m2, plocha pozemků: 356m2. Nabídková cena RK: 450.000,- Kč. (5.625,- Kč/m2 užitné plochy)
Tato nemovitost se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná nemovitost (nedaleká obec okresu Rakovník); uvedená nemovitost je v lepším technickém stavu (funkční koupelna a WC, ústřední vytápění, funkční vnitřní instalace, objekt napojen na veřejný vodovod, celkově nižší opotřebení) - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,80; realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,90, větší plocha pozemků - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,90, zajištěn přístup z veřejné komunikace úprava jednotkové ceny koeficientem 0,80. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 2.916,- Kč/m2 užitné plochy.
-9-
2. srovnatelná nemovitost
Prodej RD s parcelou 906 m2, stodolou a sklepem v obci Srbeč, okr. Rakovník. Dům má čtyři místnosti, chodbu, schodiště a spíž. V domě je jedno plast. okno, ostatní dřevěná, v přízemí je beton. podlaha, v patře dřevěná. Voda ze studny, obecní vodovod a kanalizace na hranici pozemku. Krov a střecha je zachovalá. Jinak je dům k celkové rekonstrukci. Možno využít jako venkovskou chalupu, nebo k trval. bydlení. Zastavěná plocha: 141m2, užitná plocha obytné části bez sklepů: 120m2, plocha pozemků: 906m2. Nabídková cena RK: 495.000,- Kč (4.125,- Kč/m2 užitné plochy) Tato nemovitost se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná nemovitost (srovnatelná poloha v obci Srbeč, okres Rakovník); uvedená nemovitost je v lepším technickém stavu (funkční koupelna a WC, funkční vnitřní instalace, objekt napojen na veřejný vodovod, celkově nižší opotřebení) - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,90; realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,90, větší plocha pozemků - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,90, zajištěn přístup z veřejné komunikace - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,80. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 2.673,- Kč/m2 užitné plochy.
- 10 -
3. srovnatelná nemovitost
Prodej RD 5+kk na pozemku 282 m2 v obci Srbeč, okr. Rakovník. Dům se nachází v klidné slepé ulici. V roce 2008 proběhla částečná rekonstrukce - v přízemí domu nové rozvody el.en., vody, rozvod topení z krbových kamen, betonové podlahy, sádrokartonové stropy, nová koupelna. V přízemí domu obývací pokoj s kuchyňským koutem, ložnice, koupelna, WC, v podkroví 3 ložnice, vstup na terasu. Na pozemku garáž a dílna. Zastavěná plocha: 133m2, užitná plocha (bez sklepů): 105m2, plocha pozemků: 282m2. Nabídková cena RK: 700.000,- Kč (6.667,- Kč/m2 užitné plochy) Tato nemovitost se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná nemovitost (srovnatelná poloha v obci Srbeč, okres Rakovník); uvedená nemovitost je ve výrazně lepším technickém stavu (po částečných rekonstrukcích - nové podlahové krytiny, vnitřní instalace, funkční koupelna a WC, objekt napojen na veřejný vodovod, celkově výrazně nižší opotřebení) - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,70; realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,90, větší plocha pozemků - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,90, zajištěn přístup z veřejné komunikace - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,80. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 3.024,- Kč/m2 užitné plochy.
- 11 -
Vyhodnocení srovnávací metody: Srovnávací hodnota se pohybuje v rozmezí 2.673,- až 3.024,- Kč/m2 užitné plochy Výslednou jednotkovou cenu oceňované nemovitosti stanovuji váženým průměrem z výše uvedeného intervalu rozpětí jednotkových cen srovnatelných nemovitostí na: 2.871,- Kč/m2 užitné plochy 60m2 (užitné plochy oceňovaného objektu rodinného domu) x 2.871,- Kč/m2 = 172.260,- Kč Srovnávací hodnota nemovitosti celkem: Na základě výše uvedených obecných trendů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovuji srovnávací hodnotu oceňované nemovitosti na (zaokrouhleno):
172.000,- Kč
3) Věcné břemeno Na LV č. 331 je v oddíle C uvedeno omezení vlastnického práva vztahující se k oceňované nemovitosti - věcné břemeno chůze a jízdy přes dvůr ve prospěch sousedního pozemku parc.č. St. 53/1. Toto věcné břemeno výrazně neovlivňuje výší stanovené obvyklé ceny nemovitosti. Dle § 16b zákona č. 151/1997 Sb. o oceňovaní majetku oceňuji toto věcné břemeno částkou: 10.000,- Kč.
Rekapitulace Administrativní cena nemovitosti (cena podle cen. předpisu)
144.420,- Kč
Srovnávací hodnota nemovitosti
172.000,- Kč
Cena jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených Ocenění závad, které prodejem v dražbě nezaniknou
0,- Kč 10.000,- Kč
Obvyklá cena (tržní) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Vzhledem ke stavu, velikosti, vybavení a funkčnímu využití nemovitosti, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním nemovitostem, právním vztahům, situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji současnou obvyklou, tržní cenu nemovitosti objektu rodinného domu č.p. 65 na pozemku parc.č. St. 53/2 s příslušenstvím a pozemku parc.č. St. 53/2 vše v katastrálním území Srbeč, obec Srbeč, okres Rakovník, zapsáno na LV č. 331, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Rakovník, podle tohoto odhadu k datu ocenění 2.2.2015 po zaokrouhlení na:
172.000,- Kč. - 12 -
C. Závěr a) Obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství objektu rodinného domu č.p. 65 na pozemku parc.č. St. 53/2 s příslušenstvím a pozemku parc.č. St. 53/2 vše v katastrálním území Srbeč, obec Srbeč, okres Rakovník, zapsáno na LV č. 331, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Rakovník, podle tohoto odhadu k datu ocenění 2.2.2015 po zaokrouhlení na:
172.000,- Kč. b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí se nestanoví Nájemní právo – Nezjištěno. Věcná břemena – Na LV č. 331 je v oddíle C uvedeno omezení vlastnického práva vztahující se k oceňované nemovitosti - věcné břemeno chůze a jízdy přes dvůr ve prospěch sousedního pozemku parc.č. St. 53/1. Toto věcné břemeno výrazně neovlivňuje výší stanovené obvyklé ceny nemovitosti. Věcné břemeno částkou:
10.000,- Kč. c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou – viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství objektu rodinného domu č.p. 65 na pozemku parc.č. St. 53/2 s příslušenstvím a pozemku parc.č. St. 53/2 vše v katastrálním území Srbeč, obec Srbeč, okres Rakovník, zapsáno na LV č. 331, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Rakovník, podle tohoto odhadu k datu ocenění 2.2.2015 po zaokrouhlení na:
162.000,- Kč. Slovy : stošedesátdvatisíc korun českých V Hlučíně, 2.2.2015 Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/4 748 01 Hlučín – Darkovičky tel.: 731 645 931
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 13.4.2006, č.j.Spr. 1790/06 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 25/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 25/2015.
E. Seznam příloh 1. Výpis z katastru nemovitosti - 4 strany; 2. Kopie katastrální mapy - 1 strana; 3. Místopis - 1 strana. - 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
OZN.: Srbeč č.p. 65, okr. Rakovník
OZN.: Srbeč č.p. 65, okr. Rakovník
- 19 -
