ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku
ZNALECKÝ POSUDEK č. 152/7242/2015 o obvyklé ceně nemovitých věcí pozemků čís. parcel St.23, 2759/6, 2759/10, 2761/1, 2762 a rodinného domu č.p. 292 s příslušenstvím, k.ú. Libouchec, obec Libouchec, okres Ústí nad Labem, Ústecký kraj
________________________________________________________________________________ ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail
[email protected], http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor´s Report): 152/7242/2015
LV no.: 75
Name of subject / Předmět ocenění: Pozemky čís. parcel St. 23, 2759/6 2759/10, 2761/1, 2762 a rodinný dům č.p. 292 s příslušenstvím, k.ú. Libouchec, obec Libouchec, okres Ústí nad Labem, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Libouchec č.p. 292, 403 35 Libouchec Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitých věcí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota:
1.305.703,- Kč
Yield value: Výnosová hodnota:
nebyla stanovena
Market value Tržní hodnota
900.000,- Kč
Common price Obvyklá cena
900.000,- Kč
Comparative value: Porovnávací hodnota:
907.000,- Kč
Number of properties: Počet objektů:
2 (rodinný dům, kůlna)
LAND / POZEMEK
Main building: Hlavní stavba:
rodinný dům
Čísla parcel Parcel of land nr.
Appurtenances: Příslušenství:
Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců):
St. 23, 2759/6, 2759/10, 2761/1, 2762
Size: Velikost
přípojka vody, zpevněné plochy, oplocení a další venkovní úpravy
Location in the town: Poloha v obci:
okraj obce
Type: Druh
Infrastructure: Infrastruktura
odpovídající velikosti obce
Unit price: Jednotková cena
nestanoveno Kč
115 m2, 321 m2, 518 m2, 239 m2, 105 m2, zastavěná plocha a nádvoří, zahrada, zahrada, zahrada, ostatní plocha 285 Kč/m2
MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT
LEASE / PRONÁJEM
Construction system: Konstrukční systém:
Whole property: Celá nemovitost:
m2
m2
Office area: Kancelářské plochy:
m2
m2
Storage area: Skladové plochy:
m2
Other and manufacturing: Ostatní
m2
Income: Příjem:
Kč
Cost: Náklady:
Kč
Capitalization rate: Kapitalizační míra:
%
Built-up area: Zastavěná plocha: Floor area: Podlahová plocha: Built-up space: Obestavěný prostor: Unit price: Jednotková cena:
zděný
99,6
494,8 m3 Kč/m2
Building finished in year Rok pořízení: Wear (average): Znehodnocení:
60 %
-2-
Property right / Vlastnické právo: Nemovité věci evidované na listu vlastnictví č. 75 jsou ve vlastnictví Jaroslavy Lehrové, č.p. 292, 403 35 Libouchec. Restricting conditions / omezující podmínky: V části C listu vlastnictví č. 75 je evidováno: - zástavní právo smluvní ve výši 1.050.000,- Kč s příslušenstvím ve prospěch České spořitelny a.s. (IČO 45244782) ze dne 19.4.2012, právní účinky vkladu práva ke dni 20.6.2012 rozhodnutí o úpadku usnesením Krajského soudu v Ústí nad Labem 44 INS-2658/2015-A-8 ze dne 12.2.2015, právní účinky zápisu ke dni 13.2.2015. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 75. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: Podle části C listů vlastnictví č. 75 není vlastnické právo omezeno žádným věcným břemenem. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 75 je evidováno zástavní právo smluvní ve výši 1.050.000,- Kč s příslušenstvím ve prospěch České spořitelny a.s. (IČO 45244782) ze dne 19.4.2012, právní účinky vkladu práva ke dni 20.6.2012. Legal and structural state / stavebně právní stav: Podle části B listu vlastnictví č. 75 je součástí pozemku čís. parcely St. 23 stavba: Libouchec, č.p. 292, rod. dům. Podle zjištění na místě je dům užíván v celém rozsahu pro účely bydlení, a odpovídá požadavkům na rodinný dům, tzn. stavba je v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - malá světlá výška místností (1,9 m - 2,1 m) - na některých konstrukčních prvcích domu se projevuje zanedbaná údržba (např. vzlínání zemní vlhkosti, opadávání omítek apod.) Strong points / silné stránky: - klidná lokalita Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 75 pro k.ú. a obec Libouchec, prokazující stav evidovaný k datu 21.4.2015 b/ katastrální mapa pro část k.ú. Libouchec, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitých věcí byla provedena dne 8.6.2015 za účasti Jaroslavy Lehrové, přítomné na místě v době prohlídky.
-3-
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: Název katastrálního území: Kód obce: Název obce: Počet obyvatel obce: Datum stanovení počtu obyvatel: Kód okresu: Název okresu: Název kraje: Poloha v obci:
683418 Libouchec 568058 Libouchec 1.781 01.01.2014 CZ0427 Ústí nad Labem Ústecký Okraj obce
Infrastructure / infrastruktura: Obec Libouchec se nachází na severozápadním okraji Ústeckého kraje, v okrese Ústí nad Labem, přibližně 13 km severně od města Ústí nad Labem, přibližně 110 km severozápadně od centra hl. města Prahy a přibližně 6 km od německých hranic (hraniční přechod Petrovice / Bahratal). První písemná zpráva o obci pochází z roku 1352. Libouchec se dále dělí na čtyři části, konkrétně to jsou: Čermná, Knínice, Libouchec a Žďárek. Obec má občanskou vybavenost odpovídající její velikosti (obecní úřad, základní a mateřská škola, sportoviště, zdravotnické zařízení, pošta, obchody, restaurace apod.). Po dopravní stránce je obec dobře dostupná, obcí prochází silnice I/13 Ústí nad Labem – Děčín a železniční trať ve směru Děčín – Oldřichov u Duchcova. Property Location / poloha nemovitostí: Rodinný dům se nachází na jižním okraji zastavěného území obce Libouchec, při pravém břehu Jílovského potoka v převažující zástavbě rodinných domů. V lokalitě je rozvod el. proudu a pitné vody. Short description property / stručný popis majetku: Rodinný dům č.p. 292: Rodinný dům č.p. 292 je samostatně stojící stavba tvořící součást pozemku čís. parcely St. 23, k.ú. Libouchec. Dispoziční řešení: Rodinný dům má dvě nadzemní podlaží (přízemí, 1.patro) a podkroví, dispozice domu je tvořena bytem o velikosti 4+1. Vnitřní dispozici tvoří: 1.NP (přízemí) – technická místnost v přístavku se samostatným vstupem, zádveří, WC, chodba, schodiště, koupelna,, komora, pokoj, kuchyně 2.NP (první patro) – podesta, tři pokoje podkroví – jeden pokoj, půdní prostor Konstrukční řešení a vybavení: Stavba má svislé nosné konstrukce v 1.NP zděné z kamene, ve 2.NP zčásti zděné a zčásti dřevěné, střecha je sedlová s šindelovou krytinou, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, stropy jsou s rovným podhledem, okna jsou plastová s izolačními dvojskly, vnější zděné povrchy jsou opatřeny hladkou omítkou, u terénu kamennými obklady, dřevěné konstrukce jsou opatřeny ochranným nátěrem, vnitřní omítky jsou štukové, v kuchyni doplněny keramickými obklady, podlahy v přízemí jsou převážně opatřeny povlaky z PVC, v koupelně keramickou dlažbou, v 2.NP a podkroví jsou prkenné, schody do podkroví jsou dřevěné opatřené nátěrem, dveře jsou dřevěné do kovových zárubní. Dům má vnitřní rozvod el. proudu, vody a kanalizace vedené do žumpy, vytápění je ústřední teplovodní s kotlem na tuhá paliva, příprava teplé vody je v elektrickém zásobníkovém ohřívači v kuchyni elektrickým průtokovým ohřívačem. Vybavení domu tvoří sprchový kout s vanou, umyvadlo, WC, topná tělesa, elektrický zásobníkový ohřívač, vodovodní míchací baterie, vnitřní dveře, dále vnitřní instalace elektrického proudu, vody, kanalizace apod. Kuchyňská linka, elektrický sporák a myčka podle vyjádření majitelky nepatří k vybavení domu. Stáří a stavební stav: Podle informací z Obecního úřadu Libouchec skutečné stáří domu nelze zjistit, nejstarší zmínka pochází z roku 1920, jeho stáří ke dni ocenění odhadujeme na cca 100 let. Některé konstrukce domu byly již obnoveny, (např. přístavby vstupní části domu, výměna oken, rekonstrukce kuchyně a koupelny včetně výměny zařizovacích předmětů, výměna podlahových krytin, rekonstrukce vytápění, zbudování pokoje v podkroví, sádrokartonové obklady apod.). Na některých stavebně konstrukčních prvcích domu se projevuje zanedbaná údržba (opad vnějších omítek a obkladů, vzlínání zemní vlhkosti a pod.), některé rekonstrukce nebyly plně dokončeny (např. vnitřní začištění okolí oken v interiéru apod.). Na domě nejsou patrné statické nebo jiné vážnější stavební závady. -4-
Další stavby v příslušenství: V příslušenství rodinného domu je vedlejší stavba dřevěné kůlny přistavěné k jižní části rodinného domu. Stavba v příslušenství domu je samostatně oceněna věcnou hodnotou, v obvyklé ceně je stavba zohledněna jako příslušenství. Další stavby v příslušenství (tzv. venkovní úpravy) tvoří přípojka vody, zpevněné plochy, oplocení apod. Stavby v příslušenství domu (venkovní úpravy) nejsou samostatně oceněny a v celkové obvyklé ceně jsou zohledněny jako příslušenství. Pozemky: Pozemek čís. parcely St. 23, k.ú. Libouchec, o výměře 115 m2, evidovaný v katastru nemovitostí v druhu zastavěná plocha a nádvoří. Jedná se o pozemek převážně zastavěný rodinným domem č.p. 292 a jeho příslušenstvím, nezastavěná část je užívána jako dvůr a zahrada. Pozemek čís. parcely 2759/6, k.ú. Libouchec, o výměře 321 m2, evidovaný v katastru nemovitostí v druhu zahrada. Jedná se o pozemek využívaný jako zahrada a tvořící funkční celek s rodinným domem č.p. 292 a stavebním pozemkem čís. parcely St. 23, k.ú. Libouchec. Pozemek čís. parcely 2759/10, k.ú. Libouchec, o výměře 518 m2, evidovaný v katastru nemovitostí v druhu zahrada. Jedná se o pozemek využívaný jako zahrada a tvořící funkční celek s rodinným domem č.p. 292 a stavebním pozemkem čís. parcely St. 23, k.ú. Libouchec. Pozemek čís. parcely 2761/1, k.ú. Libouchec, o výměře 239 m2, evidovaný v katastru nemovitostí v druhu zahrada. Jedná se o pozemek využívaný jako dvůr a zahrada a tvořící funkční celek s rodinným domem č.p. 292 a stavebním pozemkem čís. parcely St. 23, k.ú. Libouchec. Pozemek čís. parcely 2762, k.ú. Libouchec, o výměře 105 m2, evidovaný v katastru nemovitostí v druhu ostatní plocha se způsobem využití ostatní komunikace. Jedná se o pozemek využívaný jako dvůr a zahrada a tvořící funkční celek s rodinným domem č.p. 292 a stavebním pozemkem čís. parcely St. 23, k.ú. Libouchec. Na pozemcích čís. parcel 27596 a 2759/10, k.ú. Libouchec se nachází trvalé porosty (např. třešeň, ořech, švestka, broskev, borovice). Pozemky jsou mírně svažité konfigurace, napojené na inženýrské sítě el. proudu a vody. Pozemky jsou přístupné z veřejných pozemků ve vlastnictví Obce Libouchec. Tvar pozemků a jejich vzájemné uspořádání je patrné z kopie katastrální mapy v příloze.
-5-
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) pozemků čís. parcel St. 23, 2759/6 2759/10, 2761/1, 2762 a rodinného domu č.p. 292 s příslušenstvím, k.ú. Libouchec, obec Libouchec, okres Ústí nad Labem, Ústecký kraj, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 8.6.2015 celkem
900.000,- Kč Slovy: Devětsettisíc Kč
Ocenění práv a závad spojených s nemovitými věcmi V části C listu vlastnictví č. 75 je evidováno zástavní právo smluvní ve výši 1.050.000,- Kč s příslušenstvím ve prospěch České spořitelny a.s. (IČO 45244782) ze dne 19.4.2012, právní účinky vkladu práva ke dni 20.6.2012 a rozhodnutí o úpadku usnesením Krajského soudu v Ústí nad Labem 44 INS-2658/2015-A-8 ze dne 12.2.2015, právní účinky zápisu ke dni 13.2.2015. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedené omezení evidované na listu vlastnictví č. 75. Jiná rizika v souvislosti s oceňovanými nemovitými věcmi nebyla zjištěna.
ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 152/7242/2015.
Ing. Vladimír Hůda jednatel
V Mostě, dne 17. června 2015
-6-
ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute
ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav
ID (Surveyor´s Report):
152/7242/2015
LV no.:
75
Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Item no.
Name of "the tangible investment asset" - TIA
Build-up space
Unit price
Built-up area
Unit price
Starting price
Wear
Time price "TIA"
Comments
Pol.č.
Název HIM
Obestavěný prostor stavby
Jednotková cena
Užitná plocha
Jednotková cena
Výchozí cena
Znehodnocení
Časová cena HIM
Komentář
m3
Kč/m3
m2
Kč/m2
Kč
%
Kč
1
rodinný dům
494,79
4 660
2 305 721
60,0
922 289
2
kůlna
19,60
1 720
33 712
60,0
13 485 0
Buildings subtotal - Stavby mezisoučet
935 773
Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Item no.
Site no.
Type land
Acreage
Price
Total
Comments
Pol.č.
Parcelní číslo
Druh pozemku
Výměra
Cena
Cekem
Komentář
m2
Kč/m2
Kč
1
St. 23
zastavěná plocha a nádvoří
115,00
285
2
2759/6
zahrada
321,00
285
91 485
3
2759/10
zahrada
518,00
285
147 630
4
2761/1
zahrada
239,00
285
68 115
5
2762
ostatní plocha /ostatní komunikace
105,00
285
Lands subtotal - Pozemky mezisoučet
32 775
29 925 369 930
Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem)
1 305 703
Kč
Yield value - Výnosová hodnota Item no.
Name
Area for lease
Lease price per sq. m.
Gross yield
Risk of loss of rent
Net rent
Costs total
Net yield
Capitalization rate
Yield value
Comments
Pol.č.
Název
Pronajímatelná plocha
Cena za pronájem m2
Hrubý výnos
Riziko výpadku nájemného
Čisté nájemné
Náklady celkem
Čistý výnos
Kapitalizační míra
Výnosová hodnota
Komentář
Kč/year/rok
%
Kč
Kč
Kč
%
Kč
2
m
2
Kč/m /year/rok
Yeld value Výnosová hodnota
0
Kč
Comparative value - Porovnávací hodnota Item no.
Name
Realized / offer price
Date of sale / offers
Built-up space
Land area
Price of land
Total price of lands
Total price of buildings built-up space
Rate of price adjustment
Price of buildings
Comments
Pol.č.
Název
Realizovaná / nabídková cena
Datum prodeje / nabídky
Obestavěný prostor
Plocha pozemků
Cena pozemků
Celková cena za pozemky
Celková cena obestavěného prostoru
Koeficient cenové úpravy
Cena za objekty
Komentář
3
Kč
m
2
2
m
mil. Kč
Kč/m
3
mil. Kč
Kč/m
1
RD Libouchec
1 390 000,00
VI-15
nestanoven
860
285
245 100
1 144 900,00
0,70
nabídková cena 1) samostatně stojící částečně 973 000 podsklepený rod. dům, 2.NP, 1+3, dům po částečné rekonstrukci
2
RD Libouchec
1 370 000,00
VI-15
nestanoven
669
285
190 665
1 179 335,00
0,70
959 000
nabídka 2) samostatně stojící rodinný dům, 2. NP, 1+3, zateplený, po částečné rekonstrukci
3
RD Jílové, ul. Javorská
790 000,00
VI-15
nestanoven
2396
285
682 860
107 140,00
1,00
790 000
nabídka 3) samostatně stojící částečně podsklepený rodinný dům , 2.NP, 1+5, dobrý stav
1) nabídka realitní kanceláře LILAN, s.r.o., Česká Lípa
2) nabídka realitní Realitní kancelář STING, s.r.o., Ústí nad Labem
3) nabídka realitní kanceláře Reality office Jana Vojtíšková, Děčín
Cost Value - Věcná hodnota
1,306
mil.Kč
Yield value - Výnosová hodnota
0,000
mil.Kč
Comparative value - Porovnávací hodnota
0,907
mil.Kč
Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena)
0,900
mil.Kč
Přístupová komunikace
Budova č.p. 292
Chodba (1.NP)
Budova č.p. 292
Zádveří (1.NP)
Koupelna (1.NP)
Kuchyně (1.NP)
Pokoj 2 (2.NP)
Pokoj 4 (2.NP)
Pokoj 1 (1.NP)
Pokoj 3 (2.NP)
Pokoj 5 (podkroví)
