2015

Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. se sídlem Václavské náměstí 832/19, Praha, kancelář Sušilova 1938/26, Přerov tel.: 608 251 025, 776 284 814, 581 331 601, email: [email protected] zapsaná v obchodním rejstříku, vedená u rejstříkového soudu v Praze, oddíl C, vložka 178876

ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 12050-1520/2015

O ceně nemovitých věcí sestávající z pozemku p.č. 202 - zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba: Mělník, č.p. 17, rod. dům (stavba stojí na pozemku p.č. 202), vše v k.ú. Mělník, obec Mělník, okres Mělník. Objednavatel posudku:

Mgr. Marcel Kubis soudní exekutor, Exekutorský úřad Šumperk Masarykovo nám. 44/4 789 01 Zábřeh na Moravě IČ: 72043202 DIČ: CZ7803135681

Účel posudku:

Zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí pro potřebu exekučního řízení č.j. 139 EX 09881/15-047

Dle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku, dle oceňovacích standardů, podle stavu ke dni 20.8.2015 posudek vypracoval: Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav sídlo: Václavské náměstí 832/19, 110 00 Praha kancelář: Sušilova 1938/26, 750 02 Přerov e-mail: [email protected] www.posudek.com Posudek byl vypracován ve 2 vyhotoveních, z nichž 1 vyhotovení obdrží objednavatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znaleckého ústavu. Celkem posudek obsahuje 19 stran a 5 stran příloh. V Praze, dne 26.8.2015

ZNALECKÝ POSUDEK č. 12050-1520/2015

A. 1.

NÁLEZ Znalecký úkol Na základě usnesení, ze dne 10.8.2015 vydané Exekutorským úřadem Šumperk, Mgr. Marcel Kubis, č.j. 139 EX 09881/15-047, byl přibrán znalecký ústav a to k ocenění nemovitých věcí sestávající z pozemku p.č. 202 - zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba: Mělník, č.p. 17, rod. dům (stavba stojí na pozemku p.č. 202), vše v k.ú. Mělník, obec Mělník, okres Mělník. Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu těchto nemovitostí a jejich příslušenství. Dále se znalci ukládá, aby stanovil cenu movitých věcí, které tvoří příslušenství uvedených nemovitostí. Dále se znalci ukládá, aby stanovil cenu práv a závad spojených s uvedenými nemovitostmi a aby tato skutečnost byla zohledněna v obvyklé ceně nemovitosti. V případě, že nejsou žádné movité věci, které by tvořily příslušenství nemovitosti, uvede znalec, že tyto movité věci nejsou a jejich cena je 0,- Kč. V případě, že s nemovitostí nejsou spojena žádná práva ani závady, uvede znalec, že taková práva ani závady nejsou. Vyjádření o movitých věcech, jež jsou součástí nemovitosti, a o právech a závadách s nemovitostí spojených musí být vždy bezpodmínečnou součástí znaleckého posudku. K právům zástavním znalec nepřihlíží. Pro stanovení obvyklé, (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č.120/2001 Sb. o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů je v § 66 odst.5 uvedeno: “Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu” – dále odkaz na §2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb. V §2 odst.1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: “Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.”

stránka č. 2 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz


Pro odhad obvyklé hodnoty budou použity tyto oceňovací metody a přístupy: Cena zjištěná - (tzv. „administrativní cena“) - jedná se o cenu určenou dle platného oceňovacího předpisu ke dni 20.8.2015, dle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb.. Touto metodou jsou podrobně oceněny všechny stavby hlavní a pozemky. S ohledem na účel ocenění nejsou dle platné vyhlášky oceněny případné vedlejší stavby, garáže, studny, trvalé porosty, neboť cena zjištěná má pouze pomocný indikační charakter (pokud jsou tyto položky popsány v odstavci 5. části „Nález“ tohoto znaleckého posudku jsou zahrnuty do obvyklé ceny jako příslušenství k věci hlavní). Porovnávací hodnota - (ocenění porovnávací, srovnávací, komparativní metodou) - v principu se jedná o vyhodnocení cen nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 6 měsíců. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí.

2.

Prohlídka a zaměření nemovitých věcí Prohlídka a zaměření nemovitých věcí byly provedeny dne 20.8.2015 za přítomnosti pracovníka znaleckého ústavu Ing. Radka Mikuláše, povinného, pana Milana Sládečka, realitního makléře, pana Aleše Mráze a pracovníků Exekutorského úřadu Šumperk, pana Jakuba Suchomela a pana Vojtěcha Hajtamara. Zpracovatelem bylo zjištěno, že předmět ocenění je nabízen k prodeji realitní kanceláří Aktivreality.

3. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí č. 4195, pro k.ú. Mělník, obec Mělník, okres Mělník, vyhotovený objednavatelem dne 10.8.2015, prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz. Náhled katastrální mapy, pro k.ú. Mělník, obec Mělník, okres Mělník, vyhotovená znaleckým ústavem dne 20.8.2015, prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz. Grafická část povodňového plánu České republiky, uveřejněná na www.dppcr.cz, zpracována Ministerstvem životního prostředí ČR. Projektová dokumentace, předložena povinným při místním šetření. Nájemní smlouva ze dne 1.12.2011, předložena povinným na místě samém. Údaje sdělené objednavatelem. stránka č. 3


Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření. Pro vyhodnocení realitního trhu bylo mimo jiné využito informací uveřejněných na realitních serverech www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz, www.reality.cz, www.realitycechy.cz, www.realitymorava.cz atd. Objednavatelem, povinným, či účastníkem místního šetření nebyla ke dni zpracování tohoto znaleckého posudku předložena žádná nájemní, či jiná smlouva, na základě které by byl předmět ocenění užíván. Ocenění je provedeno pro předmět ocenění volný, neobsazený, nepronajatý.

4.

Vlastnické a evidenční údaje Dle dostupných údajů z databáze Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního jsou ke dni vypracování tohoto znaleckého posudku evidovány tyto vlastnické údaje:

Kraj: Obec: Katastrální území:

Středočeský Mělník Mělník (692816)

List vlastnictví číslo: 4195 Vlastník: Společné jmění manželů Sládeček Milan a Sládečková Zdeňka Na Výsluní 3194, 27601 Mělník

5. Celkový popis předmětu ocenění Na základě požadavku objednatele jsou předmětem ocenění nemovité věci sestávající z pozemku p.č. 202 - zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba: Mělník, č.p. 17, rod. dům (stavba stojí na pozemku p.č. 202), vše v k.ú. Mělník, obec Mělník, okres Mělník. Při místním šetření bylo pracovníkem znaleckého ústavu zjištěno, že výše uvedený objekt je užíván jako objekt hotel s provozovnou restaurace. Evidenční stav staveb v katastru nemovitostí neodpovídá skutečnostem zjištěným při místním šetření. Ocenění je provedeno dle zjištěného stavu. Jedná se o zděný, částečně podsklepený objekt, se třemi nadzemními podlažími s využitým podkrovím pod mansardovou střechou krytou taškou pálenou a pod plochou střechou. Objekt je situovaný do nepravidelného tvaru, nachází se v zastavěné, centrální části města Mělník, v řadové zástavbě jako řadový koncový. Předmět ocenění se nachází na adrese Svatováclavská 17/9, 276 01 Mělník. Parkování je možné na veřejném negarantovaném místě (parkovišti). Pozemek leží v mírně sklonitém terénu a je přístupný po veřejné zpevněné komunikaci, na pozemku p.č. 206 - ostatní plocha, který je ve vlastnictví: Město Mělník, náměstí Míru 1/1, 27601 Mělník. Objekt je napojen na inženýrské sítě: elektro, hloubková kanalizace, obecní vodovod, plynové vedení.

stránka č. 4


Dispozice objektu: I. podzemní podlaží: 1. část - sklad potravin, vzduchotechnika 2. část - 2x sklad nápojů, 2x salonek, sociální zázemí. I. nadzemní podlaží: vstup do sklepů, restaurace, recepce, bar, salonek, sociální zázemí, technická (úklidová) místnost. II. nadzemní podlaží: 4x apartmán a kancelář. 1. a 2. apartmán (ložnice, obývací pokoj, sociální zázemí, kuchyně), 3. apartmán (ložnice, obývací pokoj s kuchyní, sociální zázemí, terasa), 4. apartmán (obývací pokoj s kuchyní, sociální zázemí a terasa). III. nadzemní podlaží: 3x apartmán. 5. apartmán (3x ložnice, obývací pokoj, kuchyně, 2x sociální zázemí, lodžie) 6. apartmán (obývací pokoj s kuchyní, ložnice, sociální zázemí, 7. apartmán (obývací pokoj s kuchyní, ložnice, sociální zázemí, terasa). Podkroví: bytová jednotka o velikosti 4+1 (4x pokoj, kuchyně, sociální zázemí, technická místnost, terasa). Původní stáří objektu je dle dostupných podkladových materiálů, místního šetření a dle sdělení vlastníka přes 100 roků. V průběhu své celkové životnosti objekt procházel postupně rekonstrukcemi a modernizacemi prvků krátkodobých i dlouhodobých životností. V roce 1998 objekt prošel kompletní rekonstrukcí, která zahrnovala opravy svislých, vodorovných i střešních konstrukcí, včetně položení nové krytiny a klempířských konstrukcí, vnitřních omítek, vnitřních obkladů, osazení nových dveří, položeny nové podlahové krytiny, nové rozvody elektro, vody, kanalizace, topení, instalován zdroj teplé vody, rekonstrukce a modernizace sociálního zázemí a kuchyně. V roce 2005 byly opraveny fasádní omítky a v roce 2010 byla vyměněna okna. S ohledem na celkový technický stav, stáří, provedení a výše uvedené skutečnosti je opotřebení stanoveno analytickou metodou dle objemových podílů jednotlivých konstrukcí a vybavení, dle jejich druhu a užití a podle jejich životnosti. Celkový technický stav a údržbu lze ke dni ocenění uvažovat jako dobrou. Podrobný technický popis a vnitřní vybavení objektů je patrné z ocenění. Při místním šetření bylo zjištěno toto příslušenství stavby hlavní, které je tvořeno těmito venkovními úpravami: - přípojky IS Dle místního šetření, informací objednavatele a dle dalších dostupných podkladových materiálů nejsou s draženými nemovitými věcmi spojeny žádná práva či závady. Movité věci, které by tvořily příslušenství k předmětu ocenění, nejsou a nebyly zjištěny při místním šetření zpracovatele.

6.

Obsah znaleckého posudku

1) Objekty a)Objekt č.p. 17 - rod. dům 2) Pozemky a)Pozemek 3) Ocenění porovnávací metodou

stránka č. 5


B.

POSUDEK

Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Nabídka odpovídá poptávce trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

Pi 0,00 0,00

0,00 0,00

0,00

1,00

5

Index trhu:IT = P6 × (1 +  Pi) = 1,000 i=1

Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v inženýrské sítě, které jsou v obci nebo obec bez sítí obci 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k V. Příjezd po zpevněné komunikaci, špatné pozemku parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7 Osobní hromadná doprava IV. MHD – centrum obce 8 Poloha pozemku nebo stavby z IV. Výhodná – pro pozemek se stavbou s hlediska komerční využitelnosti komerční využitelností 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů

Pi 0,65 0,08 0,05 0,00

0,00 –0,02

0,03 0,10 0,00 0,00 0,00

11

Index polohy: IP = P1 × (1 +  Pi) = 0,806 i=2

stránka č. 6


Ocenění 1) Objekty 1.a) Vyhláška 199/2014 Sb. 1.a.1) Objekt č.p. 17 - rod. dům – § 12 Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: G1. budovy hotelů Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 1,050 Kód klasifikace CZ-CC: 121 Hotely a obdobné budovy Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.19.1 budovy hotelů a ubytoven Koeficient změny ceny stavby: 2,037 Podlaží: Název I.NP II.NP III.NP Podkroví I.PP Součet:

Výška 3,77 m 3,77 m 3,77 m 3,30 m 2,78 m

Zastavěná plocha 15,14×15,80+17,28×12,63 = 15,14×15,80+17,28×12,63–5,10×8,01 = 15,14×15,80+17,28×12,63–5,10×8,01–7, 00×6,88–1,02×5,96 = 15,14×15,80 = 6,82×6,14+3,95×8,39+5,27×1,45+5,96×2, 99+3,05×6,58+2,90×6,60 =

17,39 m

Průměrná výška podlaží (PVP): Průměrná zastavěná plocha podlaží (PZP): Obestavěný prostor (OP): Spodní stavba 6,82×6,14×2,49+(3,95×8,39+5,27×1,45+5,96×2,99)×2, 78+3,05×6,58×2,09+2,90×6,60×2,90 Vrchní stavba 15,14×15,80×11,30+7,00×6,88×6,80+1,02×5,96×6,81+ 5,10×8,01×3,80+(17,28×12,63–5,10×8,01–7,00×6,88–1 ,02×5,96)×10,82 Zastřešení 15,14×15,80×3,30×0,50 Obestavěný prostor – celkem: Vybavení: Název, popis 1. Základy včetně zemních prací – smíšené s izolací 2. Svislé konstrukce – zděné 3. Stropy – betonové – klenbové - I.PP 4. Krov, střecha – mansardový krov – plochá střecha 5. Krytiny střech – taška pálená

457,46 m2 416,61 m2 362,37 m2 239,21 m2 139,69 m2 1 615,34 m2

= =

3,61 m 323,07 m2

=

364,63 m3

= = =

4 559,77 m3 394,70 m3 5 319,10 m3

Obj. podíl Hodnocení 6,30 % Standardní 15,00 % Standardní Standardní 8,20 % Standardní Podstandardní 6,10 % Standardní Standardní 2,70 % Standardní

Podíl 75 % 25 % 70 % 30 % 55 % 45 % 55 % stránka č. 7


6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23.

24. 25. 26.

Název, popis Obj. podíl – standardní Klempířské konstrukce – měděné (žlaby, svody, parapety) 0,60 % Úprava vnitřních povrchů – vápenné hladké omítky 7,10 % Úprava vnějších povrchů – vápenné hladké omítky 3,20 % Vnitřní obklady keramické – keramické (koupelna, WC, kuchyně) 3,10 % Schody – betonové s kamenným obkladem a zábradlím 2,80 % – kovové se zábradlím Dveře – dřevěné do obložkových zárubní 3,80 % Vrata 0,00 % Okna – dřevěná kastlová 5,90 % Povrchy podlah – betonové, plovoucí podlahy, dřevěné, keramická dlažba 3,30 % Vytápění – ústřední vytápění s plynovým kotlem 4,90 % Elektroinstalace – 230V/400V 5,80 % Bleskosvod – ano 0,30 % Vnitřní vodovod – teplá i studená 3,30 % Vnitřní kanalizace – kompletní odkanalizování 3,20 % Vnitřní plynovod – ano, zemní plyn 0,30 % Ohřev vody – elektrický bojler, plynové bojlery 2,20 % Vybavení kuchyní – 10x kombinovaný sporák 1,80 % Vnitřní hygienické vybavení – 7x vana, 11x umyvadlo, 3x sprchový kout, 3x bidet, 2x pisoár, 14x splachovací WC 4,30 % Výtahy – ano 1,40 % Ostatní – krb, domácí telefon 4,40 % Instalační prefabrikovaná jádra 0,00 %

Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 3. Stropy –0,54 × 8,20 % × 30 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

Hodnocení Standardní Standardní Standardní Standardní

Podíl 45 %

Standardní Standardní 70 % Standardní 30 % Standardní Neuvažuje se Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní

Standardní Standardní Standardní Neuvažuje se

1,0000 – 0,0133 = 0,9867

Ocenění: Základní jednotková cena (ZC): 2 710,– Kč/m3 Koeficient konstrukce K1: × 0,9390 Koeficient K2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : × 0,9404 Koeficient K3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : × 0,8817 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,9867 Polohový koeficient K5: × 1,0500 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,0370 4 452,81 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 5 319,10 m3 × 4 452,81 Kč/m3

=

23 684 941,67 Kč

stránka č. 8


Určení opotřebení analytickou metodou: Konstrukce: 1. Základy včetně zemních prací – standardní opotřebení: 50,000 % 50,000 % × 6,30 % / 0,9867 2. Svislé konstrukce – standardní 75 % opotřebení: 17 / (17 + 133) × 100 = 11,333 % 11,333 % × 15,00 % × 75 % / 0,9867 2. Svislé konstrukce – standardní 25 % opotřebení: 50,000 % 50,000 % × 15,00 % × 25 % / 0,9867 3. Stropy – standardní 70 % opotřebení: 17 / (17 + 133) × 100 = 11,333 % 11,333 % × 8,20 % × 70 % / 0,9867 3. Stropy – podstandardní 30 % opotřebení: 50,000 % 50,000 % × 8,20 % × 30 % × 0,46 / 0,9867 4. Krov, střecha – standardní 55 % opotřebení: 17 / (17 + 83) × 100 = 17,000 % 17,000 % × 6,10 % × 55 % / 0,9867 4. Krov, střecha – standardní 45 % opotřebení: 17 / (17 + 83) × 100 = 17,000 % 17,000 % × 6,10 % × 45 % / 0,9867 5. Krytiny střech – standardní 55 % opotřebení: 17 / (17 + 43) × 100 = 28,333 % 28,333 % × 2,70 % × 55 % / 0,9867 5. Krytiny střech – standardní 45 % opotřebení: 17 / (17 + 43) × 100 = 28,333 % 28,333 % × 2,70 % × 45 % / 0,9867 6. Klempířské konstrukce – standardní opotřebení: 17 / (17 + 43) × 100 = 28,333 % 28,333 % × 0,60 % / 0,9867 7. Úprava vnitřních povrchů – standardní opotřebení: 17 / (17 + 43) × 100 = 28,333 % 28,333 % × 7,10 % / 0,9867 8. Úprava vnějších povrchů – standardní opotřebení: 10 / (10 + 40) × 100 = 20,000 % 20,000 % × 3,20 % / 0,9867 9. Vnitřní obklady keramické – standardní opotřebení: 17 / (17 + 33) × 100 = 34,000 % 34,000 % × 3,10 % / 0,9867 10. Schody – standardní 70 % opotřebení: 50,000 % 50,000 % × 2,80 % × 70 % / 0,9867 10. Schody – standardní 30 % opotřebení: 50,000 % 50,000 % × 2,80 % × 30 % / 0,9867 11. Dveře – standardní opotřebení: 17 / (17 + 33) × 100 = 34,000 % 34,000 % × 3,80 % / 0,9867

+

3,192 %

+

1,292 %

+

1,900 %

+

0,659 %

+

0,573 %

+

0,578 %

+

0,473 %

+

0,426 %

+

0,349 %

+

0,172 %

+

2,039 %

+

0,649 %

+

1,068 %

+

0,993 %

+

0,426 %

+

1,309 % stránka č. 9


13. Okna – standardní opotřebení: 5 / (5 + 55) × 100 = 8,333 % 8,333 % × 5,90 % / 0,9867 14. Povrchy podlah – standardní opotřebení: 17 / (17 + 43) × 100 = 28,333 % 28,333 % × 3,30 % / 0,9867 15. Vytápění – standardní opotřebení: 17 / (17 + 63) × 100 = 21,250 % 21,250 % × 4,90 % / 0,9867 16. Elektroinstalace – standardní opotřebení: 17 / (17 + 33) × 100 = 34,000 % 34,000 % × 5,80 % / 0,9867 17. Bleskosvod – standardní opotřebení: 17 / (17 + 33) × 100 = 34,000 % 34,000 % × 0,30 % / 0,9867 18. Vnitřní vodovod – standardní opotřebení: 17 / (17 + 33) × 100 = 34,000 % 34,000 % × 3,30 % / 0,9867 19. Vnitřní kanalizace – standardní opotřebení: 17 / (17 + 33) × 100 = 34,000 % 34,000 % × 3,20 % / 0,9867 20. Vnitřní plynovod – standardní opotřebení: 17 / (17 + 33) × 100 = 34,000 % 34,000 % × 0,30 % / 0,9867 21. Ohřev vody – standardní opotřebení: 17 / (17 + 23) × 100 = 42,500 % 42,500 % × 2,20 % / 0,9867 22. Vybavení kuchyní – standardní opotřebení: 17 / (17 + 13) × 100 = 56,667 % 56,667 % × 1,80 % / 0,9867 23. Vnitřní hygienické vybavení – standardní opotřebení: 17 / (17 + 33) × 100 = 34,000 % 34,000 % × 4,30 % / 0,9867 24. Výtahy – standardní opotřebení: 50,000 % 50,000 % × 1,40 % / 0,9867 25. Ostatní – standardní opotřebení: 17 / (17 + 23) × 100 = 42,500 % 42,500 % × 4,40 % / 0,9867 Opotřebení analytickou metodou celkem: Odpočet opotřebení: 23 684 941,67 Kč × 29,112 % Cena po odečtení opotřebení:

+

0,498 %

+

0,948 %

+

1,055 %

+

1,999 %

+

0,103 %

+

1,137 %

+

1,103 %

+

0,103 %

+

0,948 %

+

1,034 %

+

1,482 %

+

0,709 %

+ 1,895 % = 29,112 %

Výpočet ceny stavby dle § 10: Index trhu: IT = 1,000 Index polohy: IP = 0,806 Cena stavby určená nákladovým způsobem: CSN Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp = IT × IP Cena stavby: CS = CSN × pp Objekt č.p. 17 - rod. dům – určená cena:

– =

6 895 160,22 Kč 16 789 781,45 Kč

= × =

16 789 781,45 Kč 0,806 13 532 563,85 Kč 13 532 563,85 Kč stránka č. 10


2) Pozemky 2.a) Vyhláška 199/2014 Sb. 2.a.1) Pozemek – § 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Mělník Název okresu: Mělník Základní cena pozemku: ZC = 1 590,– Kč/m2 Index trhu: IT = 1,000 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů

Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

6

Index omezujících vlivů: IO = 1 +

 Pi = 1,000 i=1

Index polohy: IP = 0,806 Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 0,806 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 1 281,5400 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] 202 Zastavěná plocha a nádvoří 459 Pozemek – určená cena:

Cena [Kč] 588 226,86 588 226,86 Kč

stránka č. 11


3) Ocenění porovnávací metodou Problematika Porovnávací hodnoty nemovitostí je v současné době nejlépe uceleně popsána v publikaci „Porovnávací hodnota nemovitostí“ vydaná nakladatelstvím EKOPRESS autor Zbyněk Zazvonil.

Výběr porovnatelných vzorků: V našem konkrétním případě je použito realitní inzerce na internetu, která má již dnes řadu nástrojů, pomocí nichž lze velmi dobře sledovat změny nabídkových cen po dobu jejich prezentace. Jednak na většině serverech je uváděno datum uvedení do prodeje, novinky bývají zvýrazňovány, často je upozorňováno na postupné slevy, jsou avizovány exkluzivity od totožných inzercí ve více kancelářích. Je nutno počítat i s tím, že sleva je sjednána až při vlastním prodeji, takže konečný výsledek v inzerci není podchycen. Protože však tyto cenové změny jsou co do místa i času proměnlivé, měl by odhadce využívat internetových možností k sledování vztahu mezi nabídkovými a skutečně dosahovanými cenami a použije-li jako vzorek nabízenou nemovitost, pak musí při adjustaci případný rozdíl přiměřeně uplatnit, přičemž v úvahu přichází pouze snížení ceny vzorku. Při výběru vzorků pro porovnání je potřeba vymezit tržní segmentu trhu což by mělo zajistit, aby nemovitosti byly podobné především v následujících charakteristikách: - ve velikosti sídla a významu polohy pro účastníky trhu (samota, vesnice, spádové sídlo, předměstí, město, centrum, region, přihraničí, vnitrozemí, městské aglomerace, apod.), - typu nemovitostí zejména ve vazbě na účelovou vhodnost použití jednotlivými účastníky trhu (bydlení, administrativa, služby, rekreace, výroba, speciální zaměření apod.), - velikosti ve vazbě na přiměřenost potřeb co do rozsahu využití účastníky trhu (např. jednobytové, vícebytové, kombinované s provozními prostory, vhodné pro drobné živnosti, pro větší společnosti apod.), - stavu ve vazbě na operativní možnosti využití účastníky trhu (okamžitě či podmíněně využitelné, volné, obsazené, s omezeným využitím, s možností dalšího rozvoje, variabilní apod.), - kvality ve vazbě na způsob provedení, vybavenost, komfort a komplexnost ve vztahu k představám jednotlivých účastníků trhu (např. podřadné, běžné kvality, exkluzivní, zcela jedinečné), - rozsahu působnosti na trhu ve vztahu k okruhu potenciálních poptávajících (lokální, regionální, celostátní, nadnárodní), - řadové kategorizaci hodnoty ve vztahu k rozpočtovým omezením poptávajících a představám nabízejících (například 1 mil. Kč, do 3 mil. Kč, do 10 mil Kč atd) 1) Objekt Liběchov, okres Mělník Areál se nachází na pozemku o rozloze 17.200m2 s parkovou úpravou, skládá se z několika budov, které jsou až na 2 objekty kompletně zrekonstruované se zachovalými původními prvky. V zrekonstruované části se mimo jiné nachází restaurace (70 míst), sál (160 míst), bowling (4 dráhy). V areálu je dále služební byt s vlastním vchodem, garáží a ubytování ve třech apartmánech s možností přistýlky s vlastním kuchyňským koutem, sprchou a WC. Další ubytovací kapacity je možné realizovat ve zbylých dvou budovách určených k celkové nebo částečné rekonstrukci. Mimo to je v areálu dostatek dalších ploch, které lze využít k výstavbě dalších budov, tenisových kurtů aj.. Vytápění centrální na tuhá paliva, pitná voda z místní vodovodní sítě, užitková z vlastních zdrojů, kanalizace městská. Na pozemku jsou 4 studny s dostatečným množstvím užitkové vody pro celý objekt, dva rybníčky a potok, který je napájí. Vzhledem k rozsáhlosti areálu je zajištěno několik příjezdových cest a vstupů a zároveň dostatek parkovacích ploch. Tento soubor nemovitostí je svým stránka č. 12


rozsahem, polohou a vyřešeným parkováním v objektu ojedinělou možností k vybudování rekreačního, školícího centra nebo léčebného areálu, doma seniorů atd.. Nabídková CENA: 15 800 000,- Kč 2) Objekt Mladá Boleslav - Mladá Boleslav II, okres Mladá Boleslav Penzion s restaurací a bytem v Mladé Boleslavi. Stálá klientela, vysoká obsazenost penzionu po celý rok. Čtyřpodlažní objekt z roku 2002 je ve výborném stavu bez potřeby investic. Pozemek o rozloze 1.027 m2. Komfortní ubytování v centru města v klidové lokalitě v zeleni s výhledem do parku. Dispozice: 1.PP - ubytovací prostory k dlouhodobému pronájmu a pro další komerční využití (vinárna, školící místnost), sociální zařízení, technické zázemí, podzemní garáž pro 8 vozidel. 1.NP - recepce, restaurace s kapacitou 45 míst + venkovní terasa s okrasnou zahradou, vybavená kuchyně, sociální zařízení, sauna s bazénem, 2 pokoje, parkoviště pro 17 vozidel. 2.NP - 7 pokojů s terasou / lodžií. 3.NP - 3 pokoje a mezonetový byt 3+1 s terasou. Kapacitu penzionu 12 pokojů (25 lůžek) lze přístavbou navýšit o 5 pokojů (7 lůžek), projektová dokumentace je již zpracována. Investiční příležitost v centru automobilového průmyslu ve Středočeském kraji. Nabídková CENA: 24 500 000,- Kč 3) Objekt Zdiby, okres Praha-východ Penzion s restaurací, na vlastním oploceném pozemku o rozloze 1616m2. Penzion se nachází v klidné části obce Zdiby, okr. Praha-východ, 10 minut od NC Praha-Letňany. Penzion disponuje deseti,v roce 2014 zrestaurovanými, pokoji s kapacitou cca 26-28 lůžek, restaurací, prostornou garáží(40m2), terasou, bazénem (100m3) pro hosty penzionu a okrasnou zahradou k rekreaci. Penzion se stavebně rošířit o nadstavbu přízemní části, o cca 100m2 obytné plochy. Nedílnou součástí prodávaného komplexu je dvougenerační rodinná vila o dispozici 2x 4+1, snadno stavebně upravitelná na 4+1 a 2x 2+1. Stavba byla kolaudována v roce 2005. Nabídková CENA: 28 900 000,- Kč 4) Objekt Čakovičky, okres Mělník Restaurace se zahrádkou na pozemku o výměře 1668 m2 včetně uzavřeného parkoviště, jídelna a výčep pro 60 osob, velký sál pro 60 osob a salonek pro 18 osob, kapacita kuchyně 150 jídel, vybavená kuchyně a zázemí dle předpisů. Ubytování v 9 vybavených dvoulůžkových pokojích s vlastním příslušenstvím. Součástí hlavní budovy jsou 2 podkrovní byty 2+1se samostatným vchodem, používané jako kanceláře a šatny pro zaměstnance. Chladný sklep pro uskladnění piva. Možnost pořádání větších akcí – školení, svateb nebo párty s možností ubytování. Výhodou a předností tohoto typu restaurace s penzionem je jeho jedinečný styl a pojetí, Švejk a jeho doba je všudypřítomná - vitrážová okna s motivy Švejka od Josefa Lady, velká funkční kachlová kamna v restauraci atd. - vše ošetřené licenční smlouvou. Restaurace s penzionem je vybavena kamerovým systémem, elektronickým zabezpečovacím systémem a elektronickou požární signalizací. Nabídková CENA: 25 000 000,- Kč

Jednotky porovnání, porovnání nemovitosti jako celku: Jednotky porovnání jsou veličiny, jejichž prostřednictvím se porovnávání provádí. Ve většině případů jsou známé ceny vzorků vyjádřeny jako dosažené, dohodnuté či navrhované finanční částky za porovnávané nemovitosti jako za celky, tedy ve formě Kč/ks. Protože i hledaná porovnávací hodnota posuzovaných nemovitostí je požadována jako cena za celek, je nejjednodušším řešením za jednotku porovnání zvolit právě Kč/celek, resp. Kč/ks, a případné cenové úpravy vzhledem k jednotlivým rozdílnostem, eventuálně kvalitativní hierarchické uspořádání vzorků, provádět v těchto jednotkách. Výhody tohoto způsobu spočívají v jeho transparentnostech, jednoduchosti a snadné srozumitelnosti pro všechny účastníky trhu.

stránka č. 13


Kvantitativní porovnávací analýza: Pro kvantitativní porovnávací analýzu je typické, že jednotlivé diference mezi vybranými vzorky a oceňovaným subjektem se snaží kvantifikovat, resp. shledané rozdíly se pokouší ocenit, najít směr jejich předpokládané kontribuce a následně je využít pro cenové úpravy ve formě srážek a přirážek s cílem, aby takto upravený výsledek reflektoval zatím neznámou porovnávací hodnotu oceňovaného subjektu. Za upravovaný základ jsou zvoleny známé ceny vzorků, a úpravy mají relativní formu ve vztahu ke zvolenému základu. Tyto cenové úpravy lze charakterizovat jako vzájemné přizpůsobování cen, jejich vyrovnávání, „seřizování“ či „vylaďování“, proto v odborné literatuře je pro tento proces obvykle používán termín adjustace (adjustment) Adjustace je založena na následujících předpokladech: - jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají vyšší porovnávané (než vzorek) - jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají nižší porovnávané (než vzorek)

horší než nemovitosti cenu než nemovitosti lepší než nemovitosti cenu než nemovitosti

Kladné stránky oceňovaných nemovitostí: - objekt situován v centru města - kompletní občanská vybavenost města - možnost napojení na kompletní IS - lokalita vhodná k podnikání Záporné stránky oceňovaných nemovitostí: - omezené parkovací možnosti v místě - celková stagnace realitního trhu v tomto segmentu Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. objekt hotelu s restaurací, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je poptávka v souladu s nabídkou. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití jsme názoru, že předmět ocenění (jako celek) je obchodovatelný. Seznam porovnávaných objektů: Objekt Liběchov, okres Mělník Výchozí cena (VC): 15 800 000,– Kč Množství (M): 1,00 Kpolohy: 0,98 Kvybavení: 1,00 Kobjektivizační: 1,10 Kkonstrukce: 1,00 Kpozemku: 1,10 Ktechnického stavu: 1,00 Jednotková cena (JC): 13 324 338,– Kč Váha (V): 1,0

stránka č. 14


Objekt Mladá Boleslav - Mladá Boleslav II, okres Mladá Boleslav Výchozí cena (VC): 24 500 000,– Kč Množství (M): 1,00 Kpolohy: 1,00 Kvybavení: 1,00 Kobjektivizační: 1,10 Kkonstrukce: 1,00 Kpozemku: 1,00 Ktechnického stavu: 1,00 Jednotková cena (JC): 22 272 727,27 Kč Váha (V): 1,0 Objekt Zdiby, okres Praha-východ Výchozí cena (VC): 28 900 000,– Kč Množství (M): 1,00 Kpolohy: 0,98 Kvybavení: 1,00 Kobjektivizační: 1,10 Kkonstrukce: 1,00 Kpozemku: 1,10 Ktechnického stavu: 1,00 Jednotková cena (JC): 24 371 732,16 Kč Váha (V): 1,0 Objekt Čakovičky, okres Mělník Výchozí cena (VC): 25 000 000,– Kč Množství (M): 1,00 Kpolohy: 0,98 Kvybavení: 1,00 Kobjektivizační: 1,10 Kkonstrukce: 1,00 Kpozemku: 1,10 Ktechnického stavu: 1,00 Jednotková cena (JC): 21 082 813,29 Kč Váha (V): 1,0 kde JC = (VC / M) / (Kpolohy × Kvybavení × Kobjektivizační × Kkonstrukce × Kpozemku × Ktechnického stavu) Minimální jednotková cena: Průměrná jednotková cena ( (JC × V) /  V): Maximální jednotková cena: Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena: Jednotkové množství: Porovnávací hodnota: Výsledná porovnávací hodnota:

13 324 338,– Kč 20 262 902,68 Kč 24 371 732,16 Kč

× =

20 260 000,– Kč 1,00 20 260 000,– Kč 20 260 000,– Kč stránka č. 15


C.

REKAPITULACE

Obvyklá cena (tržní, obecná) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitých věcech srovnatelná s nabídkou. Četnost realizovaných obchodů je na průměrné úrovni. V obdobných lokalitách je na trhu poměrně široká nabídka obdobných nemovitých věcí. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o polohu průměrnou. Z hlediska obchodovatelnosti v níže uvedených cenových relacích lze předmět ocenění považovat za průměrně obchodovatelný. Situaci na trhu s nemovitými věcmi nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto v případě odhadu obvyklé hodnoty předmětu ocenění tuto považujeme za obvyklou. REKAPITULACE Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Celková cena podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem Movité věci

13 532 560,– 588 230,– 14 120 790,– 20 260 000,–

Kč Kč Kč Kč

0,– Kč Práva váznoucí (nájemní smlouva, pacht) nebyla zjištěna, nejsou.* K zástavním právům znalec nepřihlíží. Závady váznoucí (věcná břemena) nebyly zjištěny, nejsou.*

0,– Kč

0,– Kč * Konstatováno na základě podkladů dostupných ke dni zpracování tohoto znaleckého posudku.

stránka č. 16


Obvyklá cena vyjadřující hodnotu předmětu ocenění určená porovnáním činí

20 260 000,– Kč Cena slovy: dvacetmilionůdvěstěšedesáttisíc Kč

Zpracovatelé posudku:

Ing. Tomáš Vingrálek Ing. Štěpán Orálek Ing. Radek Mikuláš Ondřej Mlčoch

Osoba oprávněná podávat vysvětlení:

Ing. Tomáš Vingrálek

V Praze, dne 26.8.2015

Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav

........................................ Ing. Tomáš Vingrálek jednatel

stránka č. 17


D.

ZNALECKÁ DOLOŽKA

Znalecký posudek je podán znaleckým ústavem, zapsaným dle ustanovení §21, odst. 3 zákona 36/1967., o znalcích a tlumočnících a ustanovení §6 odst.1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., pod č.j.: 264/2008-OD-ZN/5 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí, ceny a odhady věcí movitých - spotřební elektroniky, výpočetní a kancelářské techniky, nábytku, vybavení a zařízení domácnosti, oceňování strojů a zařízení, oceňování vozidel, zemědělské a manipulační techniky, ceny a odhady podniků a jeho částí, a to zejména: ceny a odhady finančního majetku, ceny a odhady nehmotného majetku a majetkových práv, ceny a odhady pohledávek a závazků, ceny a odhady hodnoty obchodních podílů a cenných papírů, ceny a odhady fůzí a akvizic, ceny a odhady podnikových investic.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 12050-1520/2015 samostatné evidence znaleckého ústavu.

................................................... Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav sídlo: Václavské náměstí 832/19, 110 00 Praha kancelář: Sušilova 1938/26, 750 02 Přerov e-mail: [email protected] www.posudek.com

stránka č. 18


E.

SEZNAM PŘÍLOH

Fotodokumentace Výpis z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy

stránka č. 19

2015

Recommend Documents