2015

Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 1244/207/2015 Typ nemovitosti Účel ocenění

Rodinný dům bez nebytových prostor s garáží v domě v současném stavu exekuční řízení

Předmět ocenění Budova RD č.p. 34, LV č. 4 součástí pozemku parc.č. St. 44 pozemek parc.č. St. 44, LV č. 4 pozemek parc.č. 405/1, LV č. 4 pozemek parc.č. 406, LV č. 4 včetně příslušenství Adresa Kraj Jihočeský kraj Kat. území Bohunice u Tvrzic Část obce dle LV Bohunice

Obec Ulice

Bohunice Bohunice

Počet obyvatel 44 č.p. 34

Objednatel Exekutorský úřad Tábor Mgr. Martina Douchová Příběnická č.p. 1908 390 01 Tábor ČESKÁ REPUBLIKA Vlastnictví Stejný vlastník všech nemovitostí

Tel. E-mail IČ DIČ Vyšata Tomáš - Bušanovice REPUBLIKA, RČ 900927/1425

Zpracováno pro

exekutora

Vypracoval Licence číslo

Ing. Lukeš Miroslav Hřbitovní 603 381 01 Český Krumlov email: [email protected]

0845

Počet stran textu 8 Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha Garáže v domě

, Bušanovice

47, ČESKÁ

Dne Ke dni Prohlídka dne

tel: 733 698996 Počet stran příloh

140 m2 1 x

381 251 527 podatelna@exekucetabor .cz 68619707 CZ7353253974

4.8.2015 31.7.2015 31.7.2015

8

12 100 Kč/m2

1 694 000 Kč 60 000 Kč

1 750 000 Kč Jeden milion sedmsetpadesát tisíc Kč

Obvyklá cena - současný stav

Komentář k ceně Do nemovitosti nebyl umožněn vstup. Vnitřní vybavení nemovitosti a podlahové metry určeny odhadem !!! Vyhodnocení rizik

-1-

ANO ANO ANO ANO ANO ANO

Věc nemovitá je řádně zapsána v katastru nemovitostí Právní stav umožňuje zřídit zástavní právo (vzniklá věc) Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Průběh výstavby odpovídá projektové dokumentaci Je zajištěn přístup k věci nemovité přímo z veřejné komunikace Zástavní právo zapsané na LV K nemovitosti jsou omezena vlastnická práva - viz. odd. C) výpisu z KN, LV 4. Zástavní právo exekutorské podle § 69a exekučního řádu Zástavní právo smluvní Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu

NE NE NE NE ANO

Právní zánik stavby Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Změna výměr obnovou operátu.

NE ANO

Přestavek Plomba Objekt je dotčen změnou právního vztahu: Z-2122/2015.

NE ANO

Přídatné spoluvlastnictví Věc nemovitá situována v záplavovém území Zóna 3 - zóna se středním nebezpečím výskytu povodně/ záplavy.

NE NE NE NE NE NE ANO

Věc nemovitá v území s ekologickou zátěží Věc nemovitá v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Věc nemovitá v území s přírodními riziky Ztížený přístup k věci nemovité Umístění věci nemovité v chráněném území Umístění věci nemovité v památkové zóně Umístění věci nemovité v ochranném pásmu Zemědělský půdní fond.

NE NE ANO

Stavba je v demoličním pásmu Demograficky negativně zatížená lokalita Reálná břemena / věcná břemena Věcné břemeno ve prospěch nemovitosti neevidované v katastru.

NE NE NE ANO

Služebnosti Reálné břemeno doživotního užívání/požívání Předkupní právo Poznámky k osobě a k věci nemovité - exekuce, konkurs apod. K nemovitosti jsou omezena vlastnická práva - viz. odd. C) výpisu z KN, LV 4. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - Vyšata Tomáš

NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE

Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Zajišťovací převod práva Právo stavby Nezbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Výměnek / Budoucí výměnek Ostatní finanční omezení Nájemní smlouva Pachtovní smlouva Stavba se zhoršeným technickým stavem Stavba dlouhou dobu neužívaná Stavba dlouhou dobu rozestavěná

-2-

NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE ANO

Stavba kapacitně předimenzovaná Výhrada vlastnického práva Výhrada zpětné koupě Výhrada zpětného prodeje Koupě na zkoušku Výhrada lepšího kupce Vzdání se náhrady škody na pozemku Zákaznická základna Podzemní stavba se samostatným účelovým určením Výhrada, že upevněný stroj není součástí nemovitosti Omezení při hospodaření a nakládání s věcí nemovitou v souvislosti s poskytnutím podpory z veřejných prostředků Zákaz zcizení nebo zatížení Jiné riziko Přístavba rodinného domu není zakreslena v katastrální mapě.

Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Typ Kupní smlouva Kupní cena Vyhodnocení Smlouva kupní ze dne 16.12.2013. Nabývací titul nebyl předložen. Komentář k vadám Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu Typ Vyhodnocení Nabývací titul nebyl předložen. Komentář k vadám

Kupní cena

0

Datum

0

Datum

16.12.2013

Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 4, vyhotovil Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Prachatice 13.7.2015. Snímek kat. mapy pro k.ú. Bohunice u Tvrzic, vyhotovil odhadce - dálkový přístup do KN 3.8.2015. Místní šetření s pořízením fotodokumentace , vyhotovil odhadce 31.7.2015. Usnesení, vyhotovil Mgr. Martina Douchová 13.7.2015. Datum předání kompletních podkladů 3.8.2015 Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 4, vyhotovil Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Prachatice 13.7.2015. Snímek kat. mapy pro k.ú. Bohunice u Tvrzic, vyhotovil odhadce - dálkový přístup do KN 3.8.2015. Místní šetření s pořízením fotodokumentace , vyhotovil odhadce 31.7.2015. Usnesení, vyhotovil Mgr. Martina Douchová 13.7.2015. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Obec Bohunice spadá do okresu Prachatice a náleží pod Jihočeský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Prachatice. Obec Bohunice se rozkládá asi patnáct kilometrů severně od Prachatic. Stálý počet občanů této malé vesničky je asi 40 obyvatel. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost, ... Umístění v obci širší centrum obce Okolní zástavba zástavba RD V obci se z občanské vybavenosti nachází pouze zastávka ČSAD. Rozšířená občanská vybavenost se nachází v 6 km vzdálené obci Vlachovo Březí a kompletní občanská vybavenost se nachází v 9 km vzdáleném městě Volyně a 15 km vzdáleném městě Prachatice. Dojezdová vzdálenost do správního centra (Krajské město) Hromadná doprava - četnost spojů nízká frekvence spojů Nákupní možnosti dostupné v místě Ne

50 Km

Informace o nemovitosti Rodinný dům je nepodsklepený s jedním podlažím a obytným podkrovím s garáží v domě. RD je zděná stavba. Krov je dřevěný sedlový. Střecha je pokryta krytinou betonová taška. Okna jsou dřevěná zdvojená. Vnější omítky - kontaktní

-3-

zateplovací systém. Vnitřní omítky jsou nejspíš štukové ??? RD je napojen na el. síť, voda ze studny a odpady jsou svedeny do vyvážecí jímky ??? Vytápění je ústřední s kotlem na TP ??? Dle mého názoru prošla nemovitost částečnou rekonstrukcí v posledních letech (kontaktní zateplovací systém, nová střešní krytina, přístavba vstupu do podkroví). Dle mého názoru se v rodinném domě nacházejí dvě bytové jednotky. Do nemovitosti nebyl umožněn vstup !!! Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc.č. 911/1 ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Počet PP 0

Počet NP

Počet bytových jednotek 2 Každá bytová jednotka má vlastní Celý RD má společné

1

Počet podkroví

1

RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB. vchod vytápění, měření elektro, měření vody

Rodinný dům je v současném stavu běžně uživatelný a obyvatelný Příslušenství Stavba přístřešek

108 m2

Zastavěná plocha 1.NP Ne

Ano

Popis Výměra [m2] Stáří [roků] Dřevěný přístřešek s pultovou střechou a krytinou živičný šindel 35.0 15 navazující na rodinný dům a přístavbu rodinného domu na pozemku p.č. 405/1 zděná + dřevěná kce. s venkovním zděným grilem na pozemku 25.0 10 p.č. 405/1 venkovní rozestavěný bazén bez zastřešení na pozemku p.č. 15.0 10 405/1

pergola bazén Technický stav Budova RD

Stav velmi dobrý Stáří roků Opotřebení odhadem Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby Minulé rekonstrukce Budova po částečné rekonstrukci Konstrukce Rozsah Střešní krytina kompletní Vnější omítky kompletní Vnitřní omítky ??? Dveře ??? Podlahy ??? Instalace ??? Přístavba kompletní

odhadem 30 30 % nevykazuje

Rok provedení 2005 ??? 2005 ???

2005 ???

Nákladová cena (stavba bez opotřebení) Obestavěný prostor 535 m3 Cena

4 500 Kč/m3

Cena celkem

2 408 000 Kč

Pozemky Pozemky tvořící funkční celek se stavbou Výměra 1 900 m2 Cena pozemků

150 Kč/m2

Cena celkem

285 000 Kč

Inženýrské sítě Elektro Voda ze studny Kanalizace do žumpy Kanalizace do vlastní ČOV Plyn ze zásobníku

napojeno napojeno napojeno není

Voda z řadu Kanalizace do řadu Kanalizace do septiku Plyn z veřejného rozvodu Dálkové vytápění

není

Popis provedení budovy Konstrukce

Provedení

Konstrukce

-4-

není není není není není

Provedení

základy a zemní práce vodorovné konstrukce, stropy krytina střech

z prostého betonu

svislé konstrukce

zděné v tloušťce 40 cm ???

nespalné do nosníků ???

konstrukce střechy

sedlová s krovem dřevěným

betonová tašková

pozinkované

úpravy vnitřních povrchů vnitřní obklady dveře a vrata povrch podlah

vápenná omítka štuková ??? obklad keramický ??? vchodové dřevěné z masivu PVC + ker. dlažba ???

klempířské konstrukce úpravy vnějších povrchů schody okna vytápění

elektroinstalace vč. bleskosvodu vnitřní kanalizace ohřev teplé vody

světelný a motorový rozvod ???

vnitřní vodovod

svislé a vodorovné potrubí ??? bojlerem ???

vnitřní plynovod ost.vnitř.vybavení (výtahy, VZT,EPS a pod.)

kontaktní zateplovací systém dřevěné dřevěná zdvojená ústřední s kotlem na pevná paliva ??? rozvod studené a teplé ??? není rozvody antén ???

Počet koupelen 2 Vybavení koupelny Nebyl umožněn vstup do nemovitosti !!! Nebyl umožněn vstup do nemovitosti !!!

Počet kuchyní 2 Vybavení kuchyně Nebyl umožněn vstup do nemovitosti !!! Nebyl umožněn vstup do nemovitosti !!!

Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny

Ano

Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny

Počet samostatných WC

0

Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) PENB k dispozici Ne PENB zákonná povinnost Ne 1.NP - výčet místností chodba, kuchyně, koupelna, WC, pokoj, garáž ??

plocha koeficient KZp započit. plocha 75.00 m2 1.0 75.00 m2 75.00 m2

Součet ploch za podlaží 1.Podkroví - výčet místností veranda, chodba, pokoj, kuchyně, koupelna ...???

75.00 m2

plocha koeficient KZp započit. plocha 65.00 m2 1.0 65.00 m2 65.00 m2

Součet ploch za podlaží

65.00 m2

Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: internet, datum změny inzerátu 7.7.2015 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP Podlahová plocha 100.0 m2 Celková výměra všech pozemků Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena

1 690 000 Kč 10 % 1 521 000 Kč

100.0 m2 618.0 m2 16 900 Kč/m2 15 200 Kč/m2

Porovnání s nemovitostí oceňovanou Jedná se o rodinný dům v obci Uhřice u Vlachova Březí. Dům je dispozičně řešen jako 2+1 s možností rozšíření o podkroví. Dům je po částečné rekonstrukci - nové rozvody vody. Na podlahách dlažba a koberce. Kuchyňská linka včetně spotřebičů. Okna jsou zde dvojitá dřevěná špaletová. Voda je zde z vlastních studen - vrtaná i kopaná a odpady jsou svedeny do septiku s přepadem. Vytápění je řešeno kotlem na tuhá paliva s rozvodem do radiátorů, el.akumulační kamna a v obývací místnosti je krb. Rozvod teplé vody je z elektrického bojleru. K nemovitosti náleží upravovaná zahrada s okrasnými keři. Je zde i zděný přístřešek, který slouží na sklad otopu, uskladnění kol, lyží atd.

-5-

2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: internet, datum změny inzerátu 1.7.2015 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP Podlahová plocha 215.0 m2 Celková výměra všech pozemků Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena

2 400 000 Kč 10 % 2 160 000 Kč

125.0 m2 2269.0 m2 11 200 Kč/m2 10 000 Kč/m2

Porovnání s nemovitostí oceňovanou Jedná se o rodinný dům v obci Újezdec u Vlachova Březí. Rodinný dům na okraji s velkou oplocenou zahradou. Dům postaven v 90 letech. V přízemí je veranda, zádveří a chodba se vstupem do suterénu a podkroví, velká kuchyň s jídelnou, velký obývací pokoj, ložnice, koupelna s rohovou vanou, WC. V podkroví je hala, 2 ložnice, každá s balkonem, koupelna a WC. V suterénu jsou 2 velké sklady, prádelna, sušárna a dvougaráž. Voda je obecní i studna, vlastní ČOV, topení je elektrické, možnost přestavby na tuhá paliva a kotelny v suterénu. U domu je velká ovocná zahrada s pergolou.

3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: internet, datum změny inzerátu 14.7.2015 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 2 Podlahová plocha 180.0 m Celková výměra všech pozemků Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena

1 990 000 Kč 10 % 1 791 000 Kč

130.0 m2 400.0 m2 11 100 Kč/m2 10 000 Kč/m2

Porovnání s nemovitostí oceňovanou Jedná se o kompletně zrekonstruovaný dům v obci Měkynec. Dispozice domu je 4+1, v 1.NP je zádveří, kuchyně, obývací pokoj s krbovými kamny, samostatný sprchový kout a WC, v 2.NP jsou tři ložnice. U domu je prostorná zastřešená terasa (25 m2) Na pozemku který je celý oplocený a má rozlohu 400 m2 je pergola 30 m2 a studna (s pitnou vodou). Dům je kompletně zrekonstruován - nové izolace, nová střecha, elektroinstalace, rozvody vody, topení, elektřiny, stěny a stropy jsou zatepleny moderními materiály a obezděny novými omítkami i sádrokartonem. Připojeno na obecní vodovod, kanalizace - jímka.

-6-

4. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: internet, datum změny inzerátu 1.8.2015 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP Podlahová plocha 170.0 m2 Celková výměra všech pozemků Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena

118.0 m2 442.0 m2 13 500 Kč/m2

2 290 000 Kč 10 % 2 061 000 Kč

12 100 Kč/m2

Porovnání s nemovitostí oceňovanou Jedná se o rodinný dům po rekonstrukci - nová voda, elektřina, z části nová střecha, vybudované podkroví, podlahy, izolace. V domě se nachází 2 bytové jednotky o dispozici 4+kk a 2+1. Dvůr ze skládaného kamene se stáním pro auto, okrasná zahrada, balkon, terasa. V domě 2 druhy vytápění ústředním topením - krbem.

Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Stanovená cena za 1m2 v oceňované nemovitosti

10 000 - 15 200 Kč/m2

1 521 000 - 2 160 000 Kč 12 100 Kč/m2

Obvyklou cenu rodinného domu č.p. 34 zapsaného na LV č. 4 v katastrálním území Bohunice u Tvrzic, obec Bohunice včetně pozemků p.č. St. 44, p.č. 405/1 a p.č. 406, vše zapsané na LV č. 4 v katastrálním území Bohunice u Tvrzic odhaduji na základě porovnání s cenami srovnatelných nabízených nemovitostí v dané lokalitě a na základě porovnání technických stavů nemovitostí včetně rozloh pozemků, občanské vybavenosti a dopravní obslužnosti za předpokladu nadhodnocení nabízených nemovitostí o cca 10% na 12.100 Kč/m2 užitné plochy, tj. 1.750 mil.Kč. Nebyl umožněn vstup do nemovitosti !!! Informace ve vztahu k užívání nemovitosti, nebo jejího pronájmu Nemovitost je ke dni ocenění nevyužívána Vypracoval Licence číslo 0845

Ing. Lukeš Miroslav Hřbitovní 603 381 01 Český Krumlov

podpis

-7-

Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 15.12.2010 č.j. Spr 1108/2010 pro obor ekonomika,odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 1244/207/2015 ve znaleckém deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle přiloženého účetního dokladu: faktura č. 2015075. V Českém Krumlově dne 4.8.2015 Jméno a adresa znalce: Ing. Miroslav Lukeš Hřbitovní 603 38101 Český Krumlov

-8-

Fotodokumentace

Pohled na RD

Pohled na RD

Pohled na RD

Pohled na RD + přístavbu + přístřešek

Pohled na vodní plochu (rybník)

Pohled na pozemek

-9-

Fotodokumentace

Pohled na pergolu

Přístřešek

Pohled na příjezdovou komunikaci

- 10 -

Fotodokumentace - mapy

Obec Bohunice

Bohunice č.p. 34 - umístění nemovitosti v obci

- 11 -

- 12 -

- 13 -

- 14 -

- 15 -

- 16 -