2015

ZNALECKÝ POSUDEK Č.

1174/96/2015

o obvyklé ceně nemovitých věcí - pozemků parc. č. st. 9, 14, 104/2 a 214/2 vč. příslušenství a stavby bydlení č. p. 9 (rodinný dům), která je součástí pozemku parc. č. st. 9; to vše v k. ú. Debrno, obec Dolany, okres Mělník.

Objednatel:

Exekutorský úřad Praha 10 soudní exekutor JUDr. IGOR IVANKO Na Zátorce 590/12 PSČ 160 00, Praha 6 IČ: 66216877 DIČ: CZ5904226394

Účel znaleckého posudku:

Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení č. j.: 167 EX 7698/14-42 vydaného soudním exekutorem JUDr. Igorem Ivanko, dne 6. 3. 2015.

Zhotovitel:

Ing. DAGMAR VYHNALÍKOVÁ Trojská 163/28 182 00 Praha 8 IČ: 75707349 mob: +420 604 555 649 e-mail: [email protected]

Znalecký posudek byl vypracován podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 17. 5. 2015. Znalecký posudek obsahuje včetně titulního listu 41 stran vč. příloh, a je vyhotoven ve 2 vyhotoveních. Objednateli se předává v 1 vyhotovení a jedno vyhotovení je uloženo v archivu zhotovitele.

V Praze dne 21. 5. 2015

Znalecký posudek č. 1174/96/2015

Určení obvyklé ceny

OBSAH ZNALECKÉHO POSUDKU A.

Úvod ........................................................................................................................................................... 3

1.

Znalecký úkol ............................................................................................................................................. 3

2.

Identifikace nemovitých věcí a informace o vlastníkovi dle KN ................................................................. 3

3.

Vymezení pojmů obvyklá cena a administrativní cena .............................................................................. 4 3.1.

Obvyklá cena ..................................................................................................................................... 4

3.2.

Administrativní cena .......................................................................................................................... 4

4.

Hlavní používané zkratky ........................................................................................................................... 4

B.

Nález .......................................................................................................................................................... 5

5.

PŘEDMĚT OCENĚNÍ ................................................................................................................................ 5 5.1.

Prohlídka nemovitých věcí ................................................................................................................. 5

5.2.

Podklady pro vypracování znaleckého posudku ............................................................................... 5

5.3.

Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku .................................................. 7

5.4.

Práva a závady spojené s předmětem ocenění ................................................................................ 7

5.5.

Dokumentace a skutečnosti............................................................................................................... 8

6.

METODY OCENĚNÍ .................................................................................................................................. 9 6.1.

Nákladový způsob ocenění................................................................................................................ 9

6.2.

Výnosový způsob ocenění ................................................................................................................. 9

6.3.

Srovnávací způsob ocenění .............................................................................................................. 9

6.4.

Metody aplikované v ocenění ............................................................................................................ 9

7.

CELKOVÝ POPIS NEMOVITÝCH VĚCÍ ................................................................................................. 10 7.1.

Poloha a vnější vlivy ........................................................................................................................ 10

7.2.

Rodinný dům č. p. 9, která je součástí p. č. st. 9, a příslušenství ................................................... 11

7.3.

Pozemky .......................................................................................................................................... 13

7.4.

Využití ploch – územní plán ............................................................................................................. 15

7.5.

Povodňový plán ČR ......................................................................................................................... 16

7.6.

Shrnutí ............................................................................................................................................. 16

C.

Posudek ................................................................................................................................................... 18

8.

URČENÍ OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY .................................................................................. 18 8.1.

Určení obvyklé ceny srovnávacím způsobem ................................................................................. 18

8.2.

Vliv závad na obvyklou cenu nemovitých věcí ................................................................................ 25

8.3.

Určení administrativní ceny ............................................................................................................. 26

D.

Závěrečný výrok ....................................................................................................................................... 33

E.

Znalecká doložka ..................................................................................................................................... 34

F.

Seznam příloh .......................................................................................................................................... 34

Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 2 z 34



A. Úvod 1. Znalecký úkol Úkolem znalce je dle výroku I. a II. v usnesení č. j. 167 EX 7698/14-42: a) ocenit nemovité věci určit obvyklou cenu všech nemovitých věcí a jejich příslušenství ve vlastnictví povinného, které jsou zapsané na LV č. 255, tj.: - pozemky parc. č. st. 9, 14, 104/2 a 214/2 vč. příslušenství a stavby bydlení č. p. 9 (rodinný dům), která je součástí pozemku parc. č. st. 9; to vše v k. ú. Debrno, obec Dolany, okres Mělník. b) určit příslušenství nemovitých věcí; c) zjistit věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva spojená s oceňovanými nemovitými věcmi, a to se zohledněním zjištěných věcných břemen, výměnků a nájemních či pachtovních práv obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu (§ 2 odst. 1. zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění – zákon o oceňování majetku), přičemž uvést, o jakou částku se vlivem zjištěného věcného břemene, výměnku nebo nájemního či pachtovního práva snížila obvyklá cena nemovitých věcí oproti stavu, kdy by zjištěným věcným břemenem, výměnkem nebo nájemním či pachtovním právem oceňované nemovité věci zatíženy nebyly; d) vyjádřit se, zda považuji nájemné či pachtovné (případně poměrnou část výnosu z věci) přiměřenou nájemnému či pachtovnému (případně poměrné části výnosu z věci) v místě a čase obvyklému a zda považuji věcné břemeno či výměnek za přiměřený výhodě oprávněné osoby a toto náležitě zdůvodnit. Na základě požadavku zástupce objednatele znaleckého posudku je určena také obvyklá cena podílu ve výši id. 1/2 na oceňovaných nemovitých věcech vč. příslušenství

2. Identifikace nemovitých věcí a informace o vlastníkovi dle KN Z výpisu z evidence katastru nemovitostí vyplývá, že se jedná o nemovité věci: * LV č. 255 pro k. ú. Debrno, obec Dolany, okres Mělník; ke dni 6. 3. 2015 ALV:

BLV:

Vlastník SJM Holek Andrej a Holeková Ludmila, Debrno 9, 278 01 Dolany, Bronzová 2025/31, Stodůlky, 155 00 Praha 5; identifikátor: 480222/213, 596120/6966 Pozemky Parcela: Druh pozemku: Způsob využití: Výměra: 2 parc. č. st. 9 zastavěná plocha a nádvoří 121 m Součástí je stavba: Debrno, č. p. 9, bydlení Stavba stojí na pozemku p. č.: st. 9 2 parc. č. 14 ostatní plocha 40 m 2 parc. č. 104/2 ostatní plocha 188 m 2 parc. č. 214/2 ostatní plocha 282 m


Stránka 3 z 34


FLV:


Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám Parcela: BPEJ: Výměra: 2 parc. č. 14 10110 36 m 2 15600 4m 2 parc. č. 214/2 10110 91 m 2 10850 69 m 2 15600 122 m

3. Vymezení pojmů obvyklá cena a administrativní cena 3.1. Obvyklá cena Dle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ČÁST PRVNÍ, Hlava první, §2, Způsob oceňování majetku a služeb, odst. 1: „Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.“

3.2. Administrativní cena „Administrativní cena nemovitých věcí je cena určená podle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a podle prováděcí vyhlášky MF České republiky č. 199/2014.“

4. Hlavní používané zkratky KN – katastr nemovitostí; LV – list vlastnictví; ALV – vlastnické právo; BLV – nemovitosti; FLV – nabývací tituly a jiné podklady v zápisu; BPEJ - bonitované půdně ekologické jednotky; k. ú. – katastrální úřad; KP – katastrální pracoviště; č. j. – číslo jednací; č. – číslo; parc. č. – parcelní číslo; č. p. – číslo popisné; RD – rodinný dům; NP – nadzemní podlaží, PP – podzemní podlaží; IS – inženýrské sítě; KM – katastrální mapa; zap.pl. – započitatelná plocha; oc.nem. – oceňovaná nemovitá věc


Stránka 4 z 34



B.Nález 5. PŘEDMĚT OCENĚNÍ 5.1. Prohlídka nemovitých věcí Prohlídka nemovitých věcí byla provedena při místním šetření konaném dne 17. 5. 2015 bez přítomnosti vlastníka nemovitých věcí. Místní šetření tak mohlo být provedeno pouze z veřejně přístupných míst. Znalci i přes písemnou výzvu zaslanou povinnému nebyly poskytnuty podklady o oceňovaných nemovitých věcech, ani nebyla ze strany povinného žádná reakce k účasti na místním šetření. V možnostech povinného bylo se ohledání nemovitých věcí účastnit a zpřístupnit tak i její interiér. Doporučený dopis s kontaktováním povinného byl vrácen prostřednictvím České pošty z důvodu, že si jej adresát nevyzvednul (uloženo na poště do 30. 3. 2015). Žádnou další adresu jsem pro kontaktování povinného neobdržela. Doporučeným dopisem byla obeslána i manželka povinného paní Holeková Ludmila, která si dopis převzala, ale na žádost o zpětné kontaktování nereagovala. Na místě bylo zanecháno písemné oznámení o provedení místního šetření s žádostí o poskytnutí součinnosti. Do dne zpracování znaleckého posudku nebylo na tuto žádost reagováno. Tento znalecký posudek je proveden na základě požadavku objednatele pouze na základě informací zjištěných při místním šetření, z veřejně dostupných míst a z veřejně dostupných zdrojů. Ocenění je provedeno podle stavu nemovitých věcí ke dni místního šetření.

5.2. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Pro vypracování ocenění nemovitého majetku byly znalcem opatřeny nebo objednatelem poskytnuty tyto podklady: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 255 ze dne 6. 3. 2015, k. ú. Debrno, obec Dolany, okres Mělník – vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem – viz. příloha Usnesení soudního exekutora JUDr. Igora Ivanko, č. j.: 167 EX 7698/14-42 ze dne 6. 3. 2015 Písemné sdělení MěÚ Libčice nad Vltavou – odbor stavební ze dne 8. 4. 2015; č. j. MeULi/602/2015/SÚ; vyřizuje: J. Knoška; že se nenachází v archivu stavebního úřadu žádné požadované podklady pro ocenění Žádala jsem o: •

Stavební dokumentaci vč. technické zprávy a to půdorysy všech podlaží, řezy, pohledy

•

Stavební povolení, popřípadě jakékoliv informace o případných rekonstrukcích / modernizacích

Dále byly použity informace z následujících veřejně dostupných zdrojů: Informace zjištěné z katastru nemovitostí - www.cuzk.cz Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 255 – dálkový náhled Kopie katastrální mapy, k. ú. Debrno – dálkový náhled - viz. příloha Územní plán obce Dolany


Stránka 5 z 34



Informace získané při místním šetření Mapa oblasti – viz. příloha Barevná fotodokumentace pořízená při místním šetření – viz. příloha Záznam z prohlídky nemovitých věcí Databáze realizovaných obchodů s nemovitými věcmi Informace z malého lexikonu obcí ČR 2014 – http://www.czso.cz/csu/2014edicniplan.nsf/publ/320199-14-r_2014 Povodňový plán ČR (www.dppcr.cz) www.reality.cz, www.sreality.cz, www.ceskereality.cz a další webové stránky realitních kanceláří, realitní noviny, informace z realitních kanceláří, konzultace s realitními makléři Zákony a vyhlášky: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. Vyhláška MF ČR č. 199/2014 Sb., k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon) a katastrální vyhláška č. 357/2013 Sb.; Státní správa zeměměřictví a katastru - www.cuzk.cz Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění zákonů č. 322/2006 Sb., č. 227/2009 Sb. a č. 444/2011 Sb., platný od 1. ledna 2012 a Vyhláška č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů Použitá literatura: Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. – soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. A kol. – Teorie oceňování nemovitostí, VIII. Vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009; ISBN 978-80-7204-630-0 Ing. David Dušek Ph.D - Základy oceňování nemovitostí. Praha: Oeconomica, 2011, ISBN 978-80-245-1818-3 Ing. Petr Ort, Ph.D – Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd 2006. 76 s. ISBN 80-7265085-8 Ing. Petr Ort, Ph.D – Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd. 2007. 100 s. ISBN 978-80-7265-101 Ing. Zbyněk Zazvonil – Odhad hodnoty pozemků. Praha: IOM 2007. 256 s. ISBN 978-80-245-1211-2. Ing. Zbyněk Zazvonil – Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress, s.r.o., 2006, ISBN 80-86929-14-0 Ing. Zbyněk Zazvonil – Odhad hodnoty nemovitosti, Ekopress, s.r.o., 2012, ISBN 978-80-86929-88-0 Ing. Renáta Schneiderová Heralová, Ph.D. – Oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze 2011, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04032-4 Luboš Dörfl, Jindřich Kratěna, Petr Ort, Vladimír Vácha - Soudní znalectví, České vysoké učení technické v Praze, 2009, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04307-3


Stránka 6 z 34



Ivan Brož, Luboš Dörfl, Vladimír Vácha – Soudní znalectví, Chronologický přehled předpisů pro oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze, 2011, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04854-2 Časopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno, ročníky 1996 až 2015 Odborný čtvrtletník „Odhadce a oceňování majetku“ vydaný Českou komorou odhadů majetku, Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1, ročníky 2003 až 2015 Časopis „Znalec“ vydávaný Komorou soudních znalců ČR, o. s., ročníky 2010 až 2015

5.3. Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku Prohlášení: Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady: Veškeré informace o předmětu ocenění byly převzaty od objednatele. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti poskytnutých podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Při zpracování tohoto znaleckého posudku nebyly prováděny žádné sondy do stavebních konstrukcí, a proto nemůže být hodnocen stavebně technické stav zakrytých konstrukcí. Je předpokládáno, že zakryté a nedostupné konstrukce a prvky jsou v dobrém stavu. Při zpracování tohoto znaleckého posudku nebyl proveden statický průzkum, a proto není hodnoceno statické zajištění objektů. Věcná omezení: S výslednou obvyklou cenou uvedenou v tomto ocenění je kalkulováno pro účely uvedené v zadání znaleckého úkolu. V případě použití výsledné obvyklé ceny pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé. Skutečná cena zaplacená při transakci týkající se předmětu ocenění se může lišit od výsledné obvyklé ceny určené tímto oceněním díky takovým faktorům, jakými jsou motivace smluvních stran, zkušenosti smluvních stran s vyjednáváním, struktura transakce (např. způsob financování, přechod kontroly, atd.) nebo jiným faktorům, které jsou pro danou transakci jedinečné. Časové omezení: Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto znaleckého posudku, a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít odpovědnost.

5.4. Práva a závady spojené s předmětem ocenění Věcná břemena - oprávnění Ve prospěch oceňovaných nemovitých věcí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 255 ze dne 6. 3. 2015 (sekce B1 – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by zvyšovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí.


Stránka 7 z 34



Věcná břemena - povinnosti K tíži oceňovaných nemovitých věcí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 255 ze dne 6. 3. 2015 (sekce C – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by snižovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 255 ze dne 6. 3. 2015 váznou na oceňovaných nemovitých věcech zástavní práva – viz. přiložené LV část „C Omezení vlastnických práv“. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna. Předkupní práva K oceňovaným nemovitým věcem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 255 ze dne 6. 3. 2015 zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. Užívací nebo jiná obdobná práva Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná práva. Omezení vlastnického práva Z výpisu z katastru nemovitostí LV č. 255 ze dne 6. 3. 2015 dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňovaných nemovitých věcí zahájeny exekuce a byly vydány exekuční příkazy k prodeji nemovitých věcí - viz. přiložené LV část „C - Omezení vlastnických práv“. To však vzhledem k účelu znaleckého posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto znaleckém posudku uvažováno.

5.5. Dokumentace a skutečnosti Pro vyhotovení tohoto znaleckého posudku jsem měla k dispozici podklady, které uvádím v bodě č. 1.4. tohoto znaleckého posudku. K nemovitým věcem nebyla získána žádná výkresová dokumentace, při místním šetření nebylo umožněno provést zaměření nemovitých věcí, a proto muselo být přistoupeno k převzetí venkovních rozměrů z katastrální mapy, výšky jsou odhadnuty.


Stránka 8 z 34



6. METODY OCENĚNÍ 6.1. Nákladový způsob ocenění Nákladový způsob ocenění zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitých věcí (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domnívám se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitých věcí, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení.

6.2. Výnosový způsob ocenění Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitých věcí. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto prostory pronajímat. To se však u podobných objektů sloužících pro rezidenční bydlení nepředpokládá. Odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění u objektů sloužících pro rezidenční bydlení neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikuji.

6.3. Srovnávací způsob ocenění Srovnávací metoda, též komparativní metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určitých nemovitých věcí a to určení její obvyklé ceny. Srovnatelné hodnoty nemovitých věcí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele znaleckého posudku či o realitní inzerci. Obvyklá cena nemovitých věcí se podle této metody získá vynásobením stanovené střední hodnoty srovnávaných nemovitých věcí po úpravě hodnototvornými faktory a měrné jednotky, na základě které jsou oceňované nemovité věci srovnávány. U rezidenčních nemovitých věcí je při dostatku informací za měrnou jednotku obvykle zvolena tzv. „započitatelná plocha“. Tato měrná jednotka se běžně užívá v praxi u většiny bank působících na českém trhu hypotečních úvěrů, její výpočet se provádí podle zásad schválených Pracovní skupinou oceňování majetku při České bankovní asociaci.

6.4. Metody aplikované v ocenění V tomto znaleckém posudku se určuje obvyklá cena předmětu ocenění. Z výše popsané definice vyplývá, že obecně nejsprávnějším způsobem, jak určit výši obvyklé ceny nemovitých věcí, je použití tzv. srovnávacího způsobu ocenění - srovnávací metody, která spočívá v porovnání ceny oceňovaných nemovitých věcí s cenou porovnatelných nemovitých věcí, které byly v nedávné době prodány. Při volbě způsobu určení obvyklé ceny jsem nejprve analyzovala teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění jsou pozemky se stavbou rodinného domu a příslušenstvím, u kterých je většinou možné nalézt statisticky významný soubor obdobných nemovitých věcí na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domnívám se, že je vhodné pro ocenění použít metodu srovnávací.


Stránka 9 z 34



V tomto znaleckém posudku je pro srovnání taktéž vypočtena administrativní cena porovnávacím způsobem pomocí aktuální oceňovací vyhlášky. Ocenění je provedeno dvěma způsoby: pomocí aktuální prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování, která ocenění provádí na základě ucelené databáze srovnatelných či alespoň obdobných nemovitých věcí vůči oceňované nemovité věci. Databáze je zpracována dle skutečných prodejů - vyhlášku každoročně aktualizuje a vydává Ministerstvo financí ČR. srovnáním s realitním trhem metodou přímého porovnání a upravení pomocí hodnototvorných faktorů Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování.

7. CELKOVÝ POPIS NEMOVITÝCH VĚCÍ 7.1. Poloha a vnější vlivy Popis polohy: Oceňované nemovité věci se nachází v okrese Mělník, v části obce Debrno, spadající pod obec Dolany. Vesnice Dolany je situována podél levého břehu řeky Vltavy v místě, kde končí skalnaté údolí a začíná rovina typická pro soutok Vltavy s Labem a severní část Středočeského kraje. K obci patří ještě vesnice Debrno, kde se oceňované nemovité věci nachází, a která leží necelé 2 kilometry jihozápadně v souběžném údolí Turského potoka. Jedná se o první rodinný dům po levé straně při příjezdu do obce směrem od silnice č. II/240, která spojuje obec Tursko s městem Kralupy nad Vltavou. V blízkosti oceňovaných nemovitých věcí (cca 50 m od oc. nem) se nachází autobusová zastávka. Okresní město Mělník je vzdálené cca 30 km jízdy severním směrem, centrum Hlavního města Prahy (Václavské náměstí) je vzdáleno cca 25 km jízdy jižním směrem. Okolní zástavba: Jedná se o tradiční venkovskou lokalitu bydlení, v nejbližším okolí převažuje původní zástavba rodinných domů. Občanská vybavenost: V části obce Debrno občanská vybavenost chybí, základní občanská vybavenost je k dispozici v obci Dolany – obecní úřad, knihovna, ZŠ, MŠ a obchod s potravinami. Potřebná občanská vybavenost je k dispozici v rámci města Kralupy nad Vltavou (cca 3,5 km), veškerá pak v nedaleké Praze. Dopravní dostupnost: Část obce Debrno je nevalně dostupná veřejnou dopravou, k dispozici je pouze autobusová zastávka zajišťující spojení do Kralup nad Vltavou cca 10 minut jízdy (přímý spoj, celkem spojů 8 denně), a do Prahy za cca 50 minut jízdy. Nevýhodou je mj. absence nočních spojů. V obci Dolany je k dispozici vlaková stanice s dobrým železničním spojením (trať Praha – Děčín). Z osobní dopravy je část obce Debrno přístupná po silnici III. třídy, v blízkosti vede silnice II. třídy/240 (500 m), nájezd na rychlostní komunikaci R7 (exit 9) je vzdálen cca 13 km, nájezd na dálnici D8 (exit 9) je vzdálen cca 10 km východním směrem).


Stránka 10 z 34



Přístup a příjezd k nemovitým věcem: Pozemky jsou přístupné po štěrkem zpevněném pozemku parc. č. 210/1 (druh pozemku: ostatní plocha, způsob využití: ostatní komunikace; vlastník: obec Dolany), který navazuje na veřejnou příjezdovou komunikaci parc. č. 214/7 (způsob využití: silnice: druh pozemku:ostatní plocha; vlastník: Česká republika) Přístup a příjezd lze hodnotit jako bezproblémový. Parkovací možnosti: Parkování je možné na vlastním pozemku i na okolním veřejném prostranství. Inženýrské sítě: Z inženýrských sítí jsou v místě k dispozici elektřina, vodovod, na které je dle evidence katastru nemovitostí objekt napojen. Informace z malého lexikonu obcí ČR Kód Pořado okresu vé číslo CZ0206

7

Název obce Dolany

Kód obce

Správní obvod 1

539201

2111

2 2

3

4

5

6

2 550 854 564

7

8

9

10 11 12 13

13

14 19 0

*

0

1

Vysvětlivka: 2 – počet částí obce; 3 – počet katastrálních území; 4 – katastrální výměra v hektarech; 5 – obyvatel celkem; 6 – obyvatelé ve věku 15 - 64 let; 7 – dokončené byty v letech 1999 – 2003, 8 – dokončené byty v letech 2004 - 2008; 9 – dokončené byty v letech 2009 - 2013, 10 – pošta; 11 – škola; 12 – zdravotní zařízení; 13 – statutární město = 4, město = 3, městys = 2, ostatní obce = 1; Okénka 9 – 12: (ano = 1, ne = 0, * s jedním stupněm)

7.2. Rodinný dům č. p. 9, která je součástí p. č. st. 9, a příslušenství Jedná se o přízemní stavbu obdélníkového tvaru s obdélníkovou přístavbou vstupu, která je umístěna na jižní straně objektu. Na pozemku u domu se nachází garáž a 2 menší kůlny, které tvoří příslušenství. Oceňované pozemky jsou neudržované a společně se stavbami tvoří funkční celek. Dispoziční řešení Nebylo zjištěno. Stavbu pravděpodobně nelze jednoduchou stavební úpravou rozdělit na 2 totožné, nebo alespoň podobné, části. Způsob využití / skutečné užívání objektu / nejlepší možné využití / legálnost staveb Dle výpisu z katastru nemovitosti je způsob využití objektu „bydlení“, což je pravděpodobně v souladu se skutečným využitím a také nejlepším možným využitím. Konstrukční řešení a technické vybavení POPIS EXTERIÉRU: Doba výstavby: dle odborného odhadu byl dům postaven před cca 80-ti lety Počet podlaží: 1 nadzemní podlaží + půda Základy: betonové prokládané kameny bez izolací proti zemní vlhkosti Nosné konstrukce: obvodové zdivo (kombinace) - zděné z pálených plných cihel, bílých tvárnic a kamene


Stránka 11 z 34



Stropy: pravděpodobně dřevěné trámové s rovným podhledem Střecha: tvar sedlový, krov dřevěný Krytina střechy: pálená taška Klempířské konstrukce: podokapní žlaby, dešťové svody, oplechování střešních prostupů, z pozinkovaného, zkorodovaného plechu Vnější povrchy: omítka vápenná - částečně opadává či v části přístavby chybí Vstupní dveře do objektu: dřevěné do kovových zárubní Vrata: nejsou Okna: dřevěná Bleskosvod: není proveden Komíny: 2x POPIS INTERIÉRU (výchozí předpoklad uvažovaný ve znaleckém posudku): Vnitřní povrchy: dvouvrstvé vápenocementové omítky Obklady: keramické v koupelně, v kuchyni za kuchyňskou linkou Dveře: dřevěné hladké plné s kovovými zárubněmi a dřevěnými prahy Povrch podlah: dle účelu užití místnosti: betonová mazanina, dřevěné, keramické dlažby Vytápění: lokální na tuhá paliva Ohřev teplé vody: lokální na tuhá paliva Vnitřní vodovod: je proveden rozvod studené vody Hygienické vybavení: podstandardní (vana, umyvadlo, wc) Vnitřní kanalizace: odkanalizování do jímky Vnitřní plynovod: není provedeno napojení Elektroinstalace: kompletní rozvod světelného proudu (230V) Výtahy: nejsou Vybavení kuchyní: podstandardní (kuchyňská linka, dřez) Údržba: zanedbaná Pozn.: Vnitřní prohlídka nemohla být provedena, vnitřní konstrukční prvky jsou proto uvažovány vzhledem ke stavu a stáří stavby jako podstandardní - typické pro daný typ objektu; jejich provedení tedy může být ve skutečnosti odlišné.

Informativní odhad obestavěného prostoru rodinného domu č. p. 9 - bylo odměřeno z KM Konstrukční Zastavěná Obestavěný Podlaží Výpočet výška plocha prostor 2 3 1.NP 16,8*5,6+5,8*1,6 2,6 m 103,36 m 269 m půda

16,8*5,6*3*0,5 - sedlová střecha

141 m

Obestavěný prostor - zaokrouhleno na celé číslo

3

410 m

Zastavěná plocha 1.NP - zaokrouhleno na celé číslo Zastavěná plocha všech podlaží - zaokrouhleno na celé číslo Zastavěná plocha nadzemních podlaží - zaokrouhleno na celé číslo

3

2

103 m 2 103 m 2 103 m

Informativní odhad vnitřních výměr místností rodinného domu č. p. 9 Podlaží

Místnost

vnitřní výměra - odhad 0,73 x zastavěná plocha 1.NP Započitatelná plocha 1.NP 1.NP

Podlahová plocha

Zohledněno

75,45

100%

Celková započitatelná plocha - zaokrouhleno na celé číslo (zap.pl.)


Započitatelná plocha 75,45 m

2

2

75,45 m

75 m

2

Stránka 12 z 34



Výpočet poměru započitatelné / zastavěné plochy: 21,87 zastavěná plocha - obvodové zdivo 6,39 zastavěná plocha - vnitřní příčky 28,26 zastavěná plocha celková všemi zdmi započitatelná plocha: zastavěná plocha RD - zastavěná plocha 74,74 zdmi 0,73 poměr vypočtená započitatelná plocha / zastavěná plocha Stáří a stavebně technický stav (výchozí předpoklad uvažovaný ve znaleckém posudku) Objekt byl postaven dle odborného odhadu před cca 80-ti lety. Prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) i prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) jsou ve špatném stavu pro svoji funkčnost. Střešní konstrukce je zvlněná, předpokládám možnost zatékání do objektu a výskyt vlhkosti, střešní tašky na některých místech chybí, okna dřevěná, omítka částečně opadaná, na přístavbě vstupu omítka nebyla nejspíš nikdy provedena. Klempířské prvky jsou zkorodované, částečně chybí. Vybavení předpokládám podstandardní, neodpovídající dnešním požadavkům na bydlení. Celkově lze stavebně technický stav hodnotit jako špatný, vyžadující provedení rozsáhlé a nákladné rekonstrukce. Příslušenství a přípojky inženýrských sítí -

Venkovní úpravy a) Přípojky inženýrských sítí – elektřina, vodovod (jsou součástí pozemku) b) Jímka – pravděpodobně betonová, na parc. č. st. 9 c) Oplocení – pouze z jižní strany – z pletiva s ocelovými sloupky d) Vjezdová brána - plechová

-

Garáž – na pozemku parc. č. 214/2 se nachází stavba, která je pevně spojena se zemí, nosné konstrukce jsou zděné, střecha pultová, střešní krytina – lepenka, vstupní vrata dřevěná. Stáří stavby nebylo zjištěno, stavebně technický stav je špatný. Rozměry garáže jsou cca 2,8 m x 6 m x 2,2 m.

-

Kůlna – ve východní části pozemku parc. č. st. 9 se nachází dřevěná kůlna s pultovou střechou, krytou vlnitými deskami. Stáří stavby nebylo zjištěno, stavebně technický stav objektu je špatný. Rozměry jsou cca 2,2 m x 1,6 m x 1,8 m.

-

Přístřešek – navazuje na garáž, stojí na pozemku parc. č. 214/2, jedná se o dřevěný přístřešek s pultovou střechou krytou vlnitými deskami. Stáří objektu nebylo zjištěno, stavebně technický stav je špatný. Rozměry jsou cca 5 m x 2,5 m x 2,2 m.

7.3. Pozemky Předmětem ocenění jsou pozemky parc. č. st. 9, 14, 104/2 a 214/2, které jsou zapsané na LV č. 255 ze dne 6. 3. 2015 pro k. ú. Debrno, obec Dolany, okres Mělník. Obvyklá cena trvalých porostů je podle názoru zpracovatele ocenění zanedbatelná, je zahrnuta v určení obvyklé ceny. Výměry pozemků byly převzaty z podkladů z evidence katastru nemovitostí a nebyly podrobně ověřovány. Předpokládám nezávadnost (ekologická – kontaminace, radon, hladina spodní vody, základové poměry). Sousední parcely (info z www.cuzk.cz): parc. č. st. 9: 14, 104/1, 104/2, 210/1, 214/2


Stránka 13 z 34



parc. č. 14: st. 9, 104/1, 104/2 parc. č. 104/2: st. 9, 14, 99, 104/1, 104/3, 210/1 parc. č. 214/2: st. 9, 13/3, 13/6, 13/8, 13/9, 13/10, 104/1, 210/1 Pozemek parc. č. st. 9

Pozemek je rovinný, má obdélníkovitý tvar, který je z celé své plochy zastavěn rodinným domem č. p. 9. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem. Pozemek parc. č. 14

Pozemek nebylo možné z veřejně přístupných míst zkontrolovat, popis vychází z letecké fotomapy. Pozemek je svažitý, má obdélníkovitý tvar, má travnatý neudržovaný povrch s trvalými porosty – listnaté stromy. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem. Pozemek parc. č. 104/2

Pozemek nebylo možné z veřejně přístupných míst zkontrolovat, popis vychází z letecké fotomapy. Pozemek má travnatý neudržovaný povrch s trvalými porosty – listnaté stromy.


Stránka 14 z 34



U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem. Pozemek parc. č. 214/2

Pozemek je rovinný až mírně svažitý, má přibližně obdélníkovitý, protáhlý tvar, který je v severovýchodní části pozemku zastavěn přístavbou vstupu k rodinnému domu a kůlnou, v západní části garáží a přístřeškem. Tyto stavby však nejsou zakresleny v katastrální mapě. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí pouze částečně v souladu se skutečným stavem.

7.4. Využití ploch – územní plán Podle územního plánu obce Dolany se oceňované pozemky: - parc. č. st. 9 nachází v území vymezeném růžovou barvou – „obytné plochy malých sídel“; - parc. č. 14 a 104/2 nachází v území vymezeném zelenou barvou - “zahrady“; - parc. č. 214/2 nachází v území vymezeném černou barvou – „hranice řešeného území“.

Zahrady v zastavitelném území s možností budování staveb malého rozsahu


Stránka 15 z 34



sloužících k využívání zahrady, např. kolna, skleník, bazének, altán, garáž. Nejsou přípustné chaty a objekty pro bydlení, výrobu, skladování nebo obchod. Přípustnost staveb posoudí jednotlivě stavební úřad. Umístěním staveb nesmí být narušena základní funkce a charakter zahrady. - zahrady a sady mimo zastavěné území, nejsou přípustné stavby. - sady nejsou přípustné stavby. Obytné území malých sídel A - slouží převážně bydlení ve spojení s užitkovým využitím zahrad a možností chovu zvířectva B - funkční využití dominantní: -rodinné bydlení s možností využití přidružených zahrad a chovu zvířectva vhodné: -obchodní zařízení, nerušící služby a drobné provozy, sloužící k uspokojování denní potřeby obyvatel území -odstavná místa a garáže, sloužící potřebě funkčního využití -nezbytné plochy technického vybavení -příslušné komunikace pěší a vozidlové -zeleň liniová a plošná výjimečně přípustné: -zařízení církevní, kulturní, sociální, správní, zdravotní, sportovní a školská pro obsluhu území Podrobnější regulativy: 1. Navržená zástavba pod Dolanským hájem leží ve vzdálenosti nižší než 50 m od lesa. Dle názoru zpracovatele ÚPO realizací rodinné zástavby nebude nepříznivě ovlivněna funkce lesa, protože se jedná o izolované objekty na pozemcích se zahradou v okrajové části obce. Nicméně stavebníci těchto objektů musí požádat příslušný orgán státní správy lesů o souhlas ve smyslu § 14 lesního zákona č. 289/1995 Sb. ve znění pozdějších novel. Vydání souhlasu je podmínkou výstavby. 2. Na pozemcích s průměrnou svažitostí nad 5 % nesmí být zpevněno více než 40 % plochy pozemku. 3. Na pozemcích s průměrnou svažitostí nad 8 % nesmí být zpevněno více než 30 % plochy pozemku.

7.5. Povodňový plán ČR Dle povodňového plánu České republiky www.dppcr.cz se nejedná o záplavové území.

7.6. Shrnutí Adresa: okres Mělník, obec Dolany, část obce Debrno č. p. 9 Nemovité věci: Zděný rodinný dům č. p. 9 s pozemky a příslušenstvím Stavební stav: Dispozice vč.zhodnocení: Podlažnost:


špatný nebyla zjištěna 1.NP + půda

Vybavení: Příslušenství: Výměra pozemků:

podstandardní kůlna, přístřešek, garáž, venkovní úpravy 2 631 m

Stránka 16 z 34


Obestavěný prostor (OP): Započitatelná plocha (zap.pl.): Realizovatelnost:


410 m

3

75 m

2

obtížná

Zast. plocha 1.NP: Zastavěná plocha nadzemních podlaží: IPP: OP / zap.pl.:

103 m

2

103 m

2

0,163 5,465

Pozn.: IPP – index podlažních ploch - podíl plochy všech nadzemních podlaží a celkové výměry pozemku OP / zap.pl.: - podíl obestavěného prostoru a započitatelné plochy; informuje o míře prostorové efektivnosti výstavby


Stránka 17 z 34



C.Posudek 8. URČENÍ OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY 8.1. Určení obvyklé ceny srovnávacím způsobem Srovnávací kritéria V porovnávací hodnotě nemovitých věcí byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitých věcí v obdobných lokalitách. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty: K 1 - Koeficient polohy v sobě odráží rozdíl lokality a umístění nemovitých věcí v daném místě především z hlediska: umístění nemovitých věcí v obci (zda se jedná o souvisle zastavěné území, či okraj obce); občanské vybavenosti; dopravní dostupnosti centra obce a dopravního spojení; možnosti dalšího rozvoje; okolní zástavby, obyvatelstva, životního prostředí; parkovací možnosti v okolí nemovitých věcí; atraktivitě okolí; změny v okolí s vlivem na obvyklou cenu nemovitých věcí. K 2 - Koeficient pozemku zohledňuje rozdíl ve velikosti výměry, orientaci, tvaru, stavu a využitelnosti porovnávaných a oceňovaných pozemků a možnost dalšího rozšíření a výstavby v dané lokalitě. K 3 - Koeficient stavu v sobě odráží stavebně technický stav nemovitých věcí, stáří, provedené rekonstrukce, materiálové provedení nosných konstrukcí; morální opotřebení. K 4 - Koeficient vybavení, příslušenství v sobě odráží standard vybavení nemovitých věcí mj. vytápění, základní příslušenství, venkovní úpravy, vedlejší stavby tvořící příslušenství. K 5 - Koeficient velikost nemovitých věcí v sobě odráží velikost nemovitých věcí zejména z hlediska jejich započitatelné plochy. K 6 - Koeficient napojení na sítě (přípojky) v sobě odráží napojení na veřejné a vlastní sítě. K 7 - Koeficient zdroje vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitých věcech daného typu, úpravu dle kvality informace o reprezentantech. U nabídkových cen se bude cena redukovat koeficientem 0,7 až 1,0 kterým by měla být vyjádřena skutečnost, že realizované ceny u nemovitých věcí tohoto typu bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové. Koeficient zdroje dále v sobě odráží datum uskutečnění prodeje, příp. pouze dosud nerealizovaný prodej. Okruh potencionálních investorů. K 8 – Koeficient právní vztahy v sobě odráží vliv právních vztahů na prodejnost nemovitých věcí, věcná břemena a jiné závady váznoucí na nemovitých věcech. K 9 – Koeficient ostatní v sobě odráží ostatní skutečnosti výše neuvedené, mj. celkový dojem. Stanovení hodnoty koeficientů Hodnota koeficientu = 1 odpovídá shodnosti oceňovaných nemovitých věcí se zvoleným reprezentantem v daném hledisku. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku lepší než oceňované nemovité věci (např. má lepší polohu, lepší tvar pozemku, větší výměru, lepší stav či vybavení atp.), odpovídá koeficient < 1. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku horší než oceňované nemovité věci, odpovídá koeficient > 1.


Stránka 18 z 34



Oceňování spoluvlastnického podílu na nemovitých věcech Prodejnost spoluvlastnického podílu je dle zkušeností výrazně nižší, než pouhé procentuální vyčíslení podílu z celkové ceny nemovitých věcí. Reálnou prodejnost podílu ve výši id. 1/2 na nemovitých věcech odhaduji na 80% obvyklé ceny, vzhledem k tomu, že spoluvlastnický podíl je pro kupujícího výrazně méně atraktivní z důvodu možných komplikací při užívání s dalšími spoluvlastníky. Oceňované nemovité věci pravděpodobně nelze ani jednoduchou stavební úpravou rozdělit v poměru dle oceňovaného podíl tak, aby nebylo negativně ovlivněno nejlepší možné využití objektu. Snižování ceny při oceňování spoluvlastnického podílu na nemovitých věcech z důvodu spoluvlastnictví nemá výslovný základ v právních předpisech. Městský soud v Praze v usnesení ze dne 18.2.2009 č. j. 16 Co 53/2009-75 rozhodl o změně usnesení o ceně č. j. 067 EX 2340/08-100 tak, že snížil cenu spoluvlastnického podílu z důvodu, že se jedná o menšinový podíl: "Cena tohoto menšinového podílu nemůže být stanovena pouhým vynásobením ceny nemovitosti a menšinového podílu. Odvolacímu soudu je z jeho činnosti známo, že v takovém případě znalci cenu spoluvlastnického podílu obvykle snižují o 10 % až 20 %." Analýza trhu - pozemky s rodinnými domy 1.) www.sreality.cz Nabídka nemovitých věcí v obci Dolany, v části Debrno - byly nalezeny celkem 4 nemovité věci s nabídkovou cenou od 1.690.000 Kč do 5.300.000 Kč. V obci a okolí do 5 km od obce je v nabídce na tomto serveru celkem 161 nemovitých věcí s nabídkovou cenou od 599.000 Kč do 15.490.000 Kč. 2.) www.reality.cz Nabídka nemovitých věcí v obci Dolany - byly nalezeny celkem 3 nemovité věci s nabídkovou cenou od 2.000.000 Kč do 6.400.000 Kč. 3.) www.ceskereality.cz Nabídka nemovitých věcí v obci Dolany - byly nalezeny celkem 4 nemovité věci s nabídkovou cenou od 2.000.000 Kč do 6.900.000 Kč 4.) http://www.e-aukce.com/ Na uvedeném portále není v současnosti uvedena žádná dobrovolná či nedobrovolná dražba obdobné nemovité věci. 5.) http://www.eurodrazby.cz Na uvedeném portále je v současnosti či v nedávné minulosti (uvedeno několik dražeb obdobných nemovitých věcí. (viz tabulka realizovaných dražeb).

Vyhodnocení nabídky a poptávky V regionu je vyšší nabídka než poptávka po obdobných nemovitých věcech. Poptávka je spíše po rodinných domech umístěných v lokalitě, ve které alespoň základní občanská vybavenost, a která je dobře dostupná veřejnou dopravou. Objekt je navíc ve špatném stavu, v dohledné době je nutné provést celkovou rekonstrukci tak, aby stavba odpovídala alespoň standardním požadavkům na bydlení. Obchodovatelnost posuzuji jako obtížnou.


Stránka 19 z 34



Oceňování nemovitých věcí při exekuční dražbě V posledních letech neustále stoupá počet nucených dražeb, přiměřeně k tomuto růstu však nestoupají výnosy. Průměrná dosažená cena vydražením se snižuje, což je částečně způsobeno malou atraktivitou dražených nemovitých věcí, ale také přesyceností trhu. Převážně se jedná o nemovité věci v lokalitách s nízkou koupěschopností obyvatel a v kombinaci s vysokou nezaměstnaností se často daří nemovité věci vydražit až na několikátý pokus za velmi nízkou cenu. Ve vypočtené srovnávací hodnotě nemovitých věcí je také zohledněn fakt, že je znalecký posudek vypracován pro účely exekučního řízení. Tím se rozumí skutečnost, že oceňované nemovité věci by měly být rychle obchodovatelné za určenou cenu. Při exekuční dražbě nemovitých věcí daň z převodu odvádí kupující, samotný způsob prodeje nemovité věci v dražbě a také omezené možnosti financování omezují množství potenciálních kupujících. Nejvyšší soud České republiky uvádí v rozsudku č. 20 Cdo 1083/2005 „Pro úplnost je vhodné uzavřít, že smyslem relativně samostatné fáze řízení o určení ceny nemovitosti není určení zjištění takové ceny postihované nemovitosti, za kterou bude prodána, ale stanovení podkladu pro nejnižší podání. Až samotný výsledek dražby může odpovědět na otázku, jakou má nemovitost hodnotu, za níž může být obecně prodána. Pokud je tedy tržní cena nemovitosti vyšší než cena uvedená v dražební vyhlášce, pak se tato skutečnost projeví při samotné dražbě.“


Stránka 20 z 34



Srovnávací metoda Oceňované nemovité věci Nemovité věci: Adresa:

rodinný dům Debrno č. p. 9, Dolany

GPS: Vzdálenost cca od oc. nem.:

Reprezentant č. 1

Reprezentant č. 2

Reprezentant č. 3

Reprezentant č. 4

Reprezentant č. 5

rodinný dům

rodinný dům

rodinný dům

rodinný dům

krajní ŘRD

Debrno č. p. 39, Dolany

U Studánky č. p. 180, Kralupy nad Vltavou

V Rokli č. p. 168, Kralupy nad Vltavou

Cítov 128, Mělník

Velká Bučina 86, Velvary

50.2170539N, 14.3228969E

50.2182972N, 14.3242211E

50.2380992N, 14.2912881E

50.2379803N, 14.2893783E

50.3715286N, 14.4018389E

50.2684114N, 14.2487692E

x

300 m

4,5 km

4,5 km

22 km

10,5 km

RD z roku 1934 je celopodsklepený. 1.NP: chodba, kuchyň, komora, šatna, 2x pokoj, WC, koupelna. RD má nová plastová okna. Přes garáž je vstup do zadních prostor domu vč. půdy, terasy.

RD z roku 1932, z části podsklepený; 1.NP: předsíň s kuchyňskou linkou, 3x místnost, soc. zařízení. Zastavěná plocha (ZP) - 1.PP je 16,41 m2, (ZP) - 1.NP 68,33 m2. RD má nová plastová okna. V 1. kole dražby se nepodařilo prodat za 650.000 Kč

RD po částečné rekonstrukci, vytápění je řešeno plynovými wawkami. Na pozemku se nachází menší sklepní prostory.

RD v původním stavu je dispozičně řešen jako 2+1 s koupelnou WC, komorou a půdou. K domu náleží garáž a hospodářská budova.

RD - částečně podsklepný (20,5 m2), o zastavěné ploše 1.NP (65,13 m2). RD určený k celkové rekonstrukci, WC suché (mimo RD).

smíšené - zděné nebylo zjištěno

zděné 2+1

zděné 3+1

zděné 2+1

zděné 2+1

zděné 1+1

1.NP + půda

1.PP + 1.NP + půda

část. 1.PP + 1.NP + půda

1.NP + půda

1.NP + půda

část. 1.PP + 1.NP + půda

631 410 103 75

251 nezjištěn 52 66





1 199 000

550 000

800 000

650 000

728 000

18 167

10 426

14 612

8 100

14 095

Fotografie:

Doplňující popis:

Konstrukční provedení: Dispozice: Podlažnost: Výměra pozemků [m2]: Obestavěný prostor [m3]: Zastavěná plocha 1.NP [m2]: Započitatelná plocha [m2]:

x

Nabídková / prodejní cena [Kč]: Cena [Kč / m2 zap.pl.]: Variační koeficient [%]:


26,73%

Stránka 21 z 34


Určení obvyklé ceny Srovnání pomocí indexové metody

K1 - Lokalita:

K2 - Pozemek:

Debrno, Dolany rovinný až mírně svažitý, neudržovaný, částečně zastavěný

K3 - Stav:

K4 - Vybavení, příslušenství:

K5 - Velikost nemovitých věcí:

špatný

podstandardní; kůlna, přístřešek, garáž

1.NP + půda; započ. pl. = 75 m2

K6 - Napojení na sítě (přípojky):

E

K7 - Zdroj informací:

K8 - Právní vztahy:

v exekuci

K9 - Ostatní: Váhy: Upravená cena [Kč / m2 zap.pl.]: Upravená cena [Kč]: Variační koeficient [%]: Statistické údaje a určení obvyklé ceny Směrodatná odchylka [Kč]: Minimální upravená cena [Kč]: Průměr - směrodatná odchylka [Kč]:


lepší; klidnější

lepší; dostupnost a občanská vybavenost

lepší; dostupnost a občanská vybavenost

obdobná

obdobná

0,98

0,90

0,90

1,00

1,00

horší; menší výměra, lépe udržovaný, svažitý

horší; menší výměra, lépe udržovaný, svažitý

horší; menší výměra, svažitý

horší; menší výměra

horší; menší výměra

1,15

1,20

1,18

1,08

1,04

lepší; střední udržovaná stavba, plastová okna

lepší; nevalný, plastová okna

lepší; nevalný

obdobný; špatný

lepší; nevalný

0,85

0,90

0,95

1,00

0,95

lepší; standardní, garáž

lepší; standardní opotřebované

lepší; standardní opotřebované

obdobné; podstandardní, garáž, kůlna

lepší; podstandardní, menší opotřebení, chlévy

0,85

0,95

0,95

1,00

0,98

obdobná; menší objekt, více podlaží

menší objekt, vč. sklepu

menší objekt

obdobná

menší objekt

1,00 obdobné; E, V 1,00

0,90 lepší; veškeré IS 0,96



0,90 obdobné; E, V 1,00

omega-reality.cz; ID: ASRD5005476

www.prokonzulta.cz dražba v insolvenci

stredoceskerealty.cz; ID: 1222236

0,70 bez exekuce 0,96 obdobné 1,00

1,00 v exekuci, insolvence 1,00 obdobné 1,00

0,85 bez exekuce 0,96 obdobné 1,00

reality.idnes.cz; ID: sreality.cz; ID: 7600-367 IDNES-55484 0,90 bez exekuce 0,96 obdobné 1,00

0,80 insolvence 1,00 krajní ŘRD 1,03

0,20

0,20

0,20

0,20

0,20

9 102

9 940

8 318

9 874

7 256

10 121

682 627 12,39%

745 534

623 838

740 530

544 175

759 058

84 590 544 175 598 038

Stránka 22 z 34



Aritmetický průměr [Kč]: Průměr + směrodatná odchylka [Kč]:

682 627 767 217

Maximální upravená cena [Kč]:

759 058

Obvyklá cena (zaokrouhlený vážený průměr) [Kč]:

680 000

Srovnávací hodnota celku (vážený průměr) [Kč]:

682 627

Úprava srovnávací hodnoty - podíl id. 1/2 na LV č. 255, k. ú. Debrno Úprava srovnávací hodnota - podíl id. 1/2 na LV č. 255, k. ú. Debrno Srážka za horší obchodovatelnost minoritních spoluvlastnických podílů (odhad 80% z vypočtené srovnávací hodnoty)

341 314

Obvyklá cena (srovnávací hodnota po zaokrouhlení) - podíl id. 1/2 na LV č. 255, k. ú. Debrno

273 051 270 000

Mapa umístění reprezentantů - R1 – R5 reprezentant č. 1 až č. 5


Stránka 23 z 34



Ovlivňující kritéria pro určení obvyklé ceny Povyšující faktory: o klidná lokalita Ponižující faktory: o předpokládaný celkově špatný stav a podstandardní vybavení o absence občanské vybavenosti v části obce Debrno o zůstatková životnost stavby (technická a ekonomická) je nižší než 20 let a za účelem úvěru u některých bank je nevhodnou zástavou, proto potencionální okruh kupujících je výrazně nižší o silná svažitost pozemku parc. č. 14 a 104/2 o neúplné inženýrské sítě (chybí kanalizace a plyn) o na LV zapsaná několikerá omezení vlastnického práva, nejsou ve znaleckém posudku promítnuty, vzhledem k účelu znaleckého posudku

Vyhodnocení srovnávací metody Podle výše uvedeného porovnání a dle průzkumu trhu byly v uplynulé době inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňované nemovité věci, pozemky s rodinným domem v průměru od 550.000 Kč do 1,199 mil. Kč 2 2 (tj. cca od 8.100 Kč/m do 18.167 Kč/m zap. pl.). Rozměrově největší rodinný dům s pozemky měl nejnižší 2 nabídkovou cenu Kč / m zap.pl. – 8.100 Kč. 2 Rozpětí redukovaných (upravených) cen: 7.256,- až 10.121,- Kč/m 2 2 Určená cena za 1 m u oceňované nemovité věci: 9.102,- Kč/m Po zohlednění hodnototvorných faktorů byla vypočtena srovnávací hodnota celku ve výši 682.627 Kč. Vzhledem k tomu, že se na základě požadavku zástupce objednatele znaleckého posudku má být také určena obvyklá cena pouze id. podílu 1/2, byla pro tento případ uvažována srážka za horší obchodovatelnost spoluvlastnických podílů ve výši 80 % z vypočtené srovnávací hodnoty. S ohledem na vyhodnocení veškerých skutečností určuji srovnávací hodnotu po zaokrouhlení při dolní hranici uvedeného rozmezí. Zdůvodnění obvyklé ceny Daný typ nemovitých věcí se v lokalitě běžně obchoduje, jedná se o zástavbu rodinných domů, které jsou užívány k bydlení. Odhad obvyklé ceny vychází z vyhodnocení nabídkových a realizovaných cen srovnatelných nemovitých věcí v dané lokalitě. Požadované nabídkové ceny se řídí v závislosti mj. na poloze, dopravní dostupnosti a občanské vybavenosti, standardu vybavení, velikosti pozemku a započitatelné plochy, nadzemního podlaží, stáří stavby, stavebně technického stavu, příslušenství a ostatních vlivů. Díky umístění v malé obci bez občanské vybavenosti s nevalnou dostupností veřejnou dopravou, špatnému stavu a podstandardnímu vybavení, nízké zůstatkové životnosti stavby, svažitosti pozemků, neúplným inženýrským (negativní faktory), i přes umístění na poměrně klidném (pozitivní faktory) je však obchodovatelnost obdobných nemovitých věcí poměrně obtížná a spíše v delším časovém horizontu. Ve srovnávací metodě jsou proto u zdroje informací o reprezentantech použity koeficienty 0,7 až 1,00 u realizované transakce v insolvenčním řízení.


Stránka 24 z 34



Na základě porovnání s nabízenými nemovitými věcmi, s přihlédnutím k výše uvedenému určuji po zaokrouhlení obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí jako celek, v současném stavu ve výši 680.000,2 Kč, tj. 9.067 Kč/m zap.pl. Obvyklou cenu spoluvlastnického podílu ve výši id. 1/2 na oceňovaných nemovitých věcech určuji na základě porovnání ve výši 270.000 Kč.

8.2. Vliv závad na obvyklou cenu nemovitých věcí Znalcem nebyly zjištěny žádné závady, které by mohly mít výrazný vliv na výslednou obvyklou cenu nemovitých věcí. Vyhodnocení rizik NE

Nemovité věci jsou zapsané na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným stavem). – NENÍ PRAVDA! Zakreslení staveb v katastrální mapě není v souladu se skutečným stavem.

ANO Stavba je umístěna na vlastním pozemku. ANO K nemovitým věcem je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup. ANO Není ztížený přístup k nemovité věci. ANO

Nemovité věci jsou prosty věcných břemen a jiných omezení, např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva.

ANO

Nemovité věci jsou prosty věcných břemen a jiných omezení např. – břemeno vedení IS, ochranná pásma.

NE

Nemovité věci jsou prosty jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. – NENÍ PRAVDA! Popis rizika: na nemovitých věcech váznou zástavní práva, zahájení exekuce a exekuční příkaz k prodeji

NE

Stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její životnost. - NENÍ PRAVDA! Popis rizika: Stavba z veřejně dostupných míst působila velmi špatným dojmem, předpokládám technické závady, které mají negativní vliv na celkovou životnost stavby.

ANO Nemovité věci jsou užívány v souladu s právním stavem. ANO Nenastal právní zánik stavby. ANO Nejedná se o dočasnou stavbu. ANO

Nejedná se o přestavek tj. situace, kdy trvalá stavba zřízená z podstatné části na vlastním pozemku stavebníka zasahuje na cizí pozemek malou částí.

ANO Stavba je určena výhradně k bydlení ANO Stavba je zkolaudována a bylo ji přiděleno č. p. ANO Stavba na pozemku je dokončena. ANO Nemovité věci se nenachází v povodňovém území dle platného povodňového plánu. ANO Nemovité věci nebyly v minulosti zatopeny. ANO

Nemovité věci se nenachází v území s ekologickou zátěží.

ANO

Nemovité věci se nenachází v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace / - doprava , výroba, jiné zdroje).

ANO Nemovité věci se nenachází v území s přírodními riziky. ANO Umístění nemovité věci není v chráněném území. NE

Umístění nemovité věci není v památkové zóně - NENÍ PRAVDA!


Stránka 25 z 34



Popis rizika: pozemky a stavby bydlení jsou umístěny v památkové zóně. ANO Umístění nemovité věci není v ochranné zóně. ANO Stavba není v demoličním pásmu. ANO Umístění nemovité věci není v demograficky negativně zatížené lokalitě. ANO Údaje na LV nejsou dotčeny změnou (plombou). ANO Na pozemku není evidováno Právo stavby. ANO V KN není evidována poznámka spornosti. ANO V KN není evidováno duální vlastnictví. ANO Není sjednána výhrada zpětné koupě, zpětného prodeje nebo koupě na zkoušku. ANO Není sjednána výhrada lepšího kupce. ANO Není sjednána výhrada přednostního pořadí pro jiné právo. ANO Na LV není evidován (budoucí) výměnek. ANO Není přídatné spoluvlastnictví.

8.3. Určení administrativní ceny Určení administrativní ceny je pouze orientační. Ze získaných dokumentů a místního šetření z veřejně přístupných míst nebyl zjištěn přesný rozsah staveb vč. stavu a jejich vybavení. Účelem znaleckého posudku je určit obvyklou cenu, ocenění podle oceňovací vyhlášky je provedeno pouze informativně.

A. Nález 1. Základní informace

Adresa předmětu ocenění: 278 01 Kraj: Středočeský Okres: Mělník Obec: Dolany Katastrální území: Debrno Počet obyvatel: 854 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 590,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - 501 - 1000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice města Prahy nebo Brna v nejkratším vymezeném úseku silnice do 20 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Omezená vybavenost (obchod a zdravotní středisko, nebo škola)

č. IV IV III

Pi 0,65 0,60 1,02

II

0,85

II IV

0,95 0,90

Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 459,67 Kč/m2


Stránka 26 z 34



2. Prohlídka nemovitých věcí – viz. výše

3. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č. p. 9 1.1.2. Garáž 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky

B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - exekuční příkazy 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

č. I

Pi -0,02

V

0,00

II I II IV

0,00 -0,04 0,00 1,00

5

Index trhu

IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 0,940 i=1

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční I 0,03 zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III -0,05 Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 27 z 34



dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Nižší než je průměr v kraji 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů

VII

0,01

III

0,00

II

0,00

II III II

0,00 0,02 0,00

11

Index polohy

IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,919 i=2

Koeficient pp = IT * IP = 0,864

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č. p. 9 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24):

Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Středočeský kraj, obec do 2 000 obyvatel 80 let 2 453,- Kč/m3

Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.NP: 16,8*5,6+5,8*1,6 Název podlaží 1.NP:

Zastavěná plocha 103,36 m2

=

Konstrukční výška 2,60 m

Obestavěný prostor 1.NP: (16,8*5,6+5,8*1,6)*(2,60) půda: 16,8*5,6*3*0,5 Obestavěný prostor - celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00

103,36 m2

= = =

ZP1 = ZP =

268,74 m3 141,12 m3 409,86 m3 103,36 m2 103,36 m2

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení


Stránka 28 z 34



Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota 1 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu – (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 80 let: s = 1 - 0,005 * 80 = 0,600

č. I

Vi typ A

III I

0,00 -0,08

II I III

0,00 0,00 0,00

I II

-0,08 -0,05

I III III

0,00 0,00 0,05

II

0,00

III IV

0,00 0,65

12

Index vybavení

IV = (1 +

Σ Vi) * V13 * 0,600 = 0,328

i=1

Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,940 Index polohy pozemku IP = 0,919 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 2 453,- Kč/m3 * 0,328 = 804,58 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 409,86 m3 * 804,58 Kč/m3 * 0,940 * 0,919= 284 870,93 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

284 870,93 Kč

1.1.2. Garáž Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 26): Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.NP: 2,8*6 Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Garáž § 37 porovnávací metoda Středočeský kraj, obec do 2 000 obyvatel 40 let 1 853,- Kč/m3

=

16,80 m2

Stránka 29 z 34



Název podlaží 1.NP:

Zastavěná plocha 16,80 m2

Konstrukční výška 2,20 m

Obestavěný prostor 1.NP: (2,8*6)*(2,20) Obestavěný prostor - celkem:

36,96 m3 36,96 m3

= =

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby - samostatně stojící 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo stěny tl. 15 - 30 cm 3. Technické vybavení - bez vybavení 4. Příslušenství - venkovní úpravy - bez příslušenství 5. Kriterium jinde neuvedené - významně snižující cenu 6. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu - (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 40 let: s = 1 - 0,005 * 40 = 0,800

č. II

Vi typ B

II II I II I IV

0,00 0,00 -0,05 -0,01 -0,10 0,65

5

Index vybavení

IV = (1 +

Σ Vi) * V6 * 0,800 = 0,437

i=1

Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,940 Index polohy pozemku IP = 0,919 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 1 853,- Kč/m3 * 0,437 = 809,76 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 36,96 m3 * 809,76 Kč/m3 * 0,940 * 0,919= 25 854,23 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

25 854,23 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Nevhodný tvar, nebo velikost I Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Pi -0,03

Stránka 30 z 34



- omezující jeho využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku nad 15 %; II ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III I 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - nezjištěno II

-0,02 0,00 0,00 0,00 0,00

6

Index omezujících vlivů

IO = 1 + Σ Pi = 0,950 i=1

Index trhu s nemovitostmi IT = 0,940 Index polohy pozemku IP = 0,919 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,940 * 0,950 * 0,919 = 0,821 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 459,67 Typ

Název

§ 4 odst. 1

zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zahrada § 4 odst. 1 ostatní plocha § 4 odst. 1 zahrada Stavební pozemky - celkem

Parcelní číslo st. 9 14 104/2 214/2

Index

Koef.

0,821

Upr. cena [Kč/m2] 377,39

Výměra [m2] 121,00

Jedn. cena [Kč/m2] 377,39

Cena [Kč] 45 664,19

40,00 188,00 282,00 631,00

377,39 377,39 377,39

15 095,60 70 949,32 106 423,98 238 133,09

m2

Ocenění porostů na pozemcích Trvalé porosty Okrasné rostliny oceněné zjednodušeným způsobem: § 47 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 8,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena okrasných rostlin: Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Kč m2 m2 Kč * =

238 133,09 631,00 50,00 18 869,50 0,085 1 603,91

Stránka 31 z 34



Trvalé porosty - zjištěná cena

1 603,91 Kč

Cena porostů celkem

=

Pozemky - zjištěná cena

=

1 603,91 Kč 239 737,- Kč

C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č. p. 9 1.1.2. Garáž

284 870,90 Kč 25 854,20 Kč

1. Ocenění staveb celkem

310 725,10 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky

239 737,- Kč

2. Ocenění pozemků celkem

239 737,- Kč

Celkem

550 462,10 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:

550 462,10 Kč

550 460,- Kč

slovy: Pětsetpadesáttisícčtyřistašedesát Kč


Stránka 32 z 34



D. Závěrečný výrok Výsledné ceny Srovnávací hodnota - obvyklá cena Zjištěná cena dle vyhlášky Srovnávací hodnota - obvyklá cena

Nemovité věci jako celek Podíl id. 1/2

680 000 Kč 550 460 Kč 270 000 Kč

a) Předmětem ocenění jsou veškeré nemovité věci a jejich příslušenství ve společném jmění manželů povinného a jeho manželky, které jsou zapsané na LV č. 255, tj.: o

pozemky parc. č. st. 9, 14, 104/2 a 214/2 vč. příslušenství a stavby bydlení č. p. 9 (rodinný dům), která je součástí pozemku parc. č. st. 9; to vše v k. ú. Debrno, obec Dolany, okres Mělník.

Výsledná obvyklá cena nemovitých věcí, příslušenství nemovitých věcí, práv a závad uvedených se určuje na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím srovnávací metody a aktuální oceňovací vyhlášky, se zohledněním rizikových faktorů; podle stavu ke dni 17. 5. 2015, částkou ve výši:

680 000,- KČ slovy: Šestsetosmdesáttisíc korun českých Na základě požadavku zástupce objednatele znaleckého posudku byla ve znaleckém posudku určena také obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši id. 1/2 na oceňovaných nemovitých věcech vč. příslušenství, podle stavu ke dni 17. 5. 2015, částkou ve výši:

270 000,- KČ slovy: Dvěstěsedmdesáttisíc korun českých b) Příslušenstvím nemovitých věcí se rozumí: o

Kůlna, přístřešek, garáž, venkovní úpravy

c) a d) Věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva spojená s oceňovanými nemovitými věcmi – nezjištěny Nakládání s obsahem znaleckého posudku a znaleckým posudkem jako celkem se řídí zákonem č.121/2000 Sb., o právu autorském, o právech souvisejících s právem autorským a o změně některých zákonů (autorský zákon), ve znění pozdějších předpisů; jako obsah ani jeho jednotlivé části nesmí být redukovány, ukládány do vyhledávacího systému či převáděny do jakékoli formy pro použití v zobrazovacích zařízeních a přístrojích za účelem kopírování, zaznamenání nebo k jiným účelům bez předchozího písemného souhlasu podepsaného zhotovitele.

V Praze dne 21. 5. 2015 Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28 182 00 Praha 8


Stránka 33 z 34



E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 23. 10. 2009, č. j. Spr. 2428/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1174/96/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 96 - 2015.

F. Seznam příloh Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 255 ze dne 6. 3. 2015 Příloha č. 2: Katastrální mapa – dálkový náhled Příloha č. 3: Mapa oblasti Příloha č. 4: Fotodokumentace nemovitých věcí ze dne 17. 5. 2015


Stránka 34 z 34

Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 255

Příloha č. 2: Katastrální mapa – dálkový náhled

Příloha č. 3: Mapy oblasti

Letecká fotomapa - RD č. p. 9 na pozemku parc. č. st. 9 a pozemky parc. č. 14, 104/2, 214/2 GPS šipka: 50°13'01.29"N, 14°19'23.09"E

Umístění nemovité věci v rámci části obce „Debrno“

Umístění nemovité věci v rámci obce „Dolany“ a okolí

Umístění nemovité věci v rámci okresu Mělník a okolí

Příloha č. 4: Fotodokumentace nemovitých věcí

Pohled z ulice z jihovýchodu – na rodinný dům

- na přístavbu vstupu k rodinnému domu

Prohnutá střešní konstrukce v západní části

Špatný stav klempířských konstrukcí

Přístřešek

Garáž

Kůlna

2015

Recommend Documents