ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 823/2/2015 NEMOVITÁ VĚC: Pozemky, p.č. 854 v k.ú. Plíškovice, obci Mirovice, zapsaný na LV č. 343, vedený u KP Písek Katastrální údaje : Kraj Jihočeský, okres Písek, obec Mirovice, k.ú. Plíškovice Adresa nemovité věci: Plíškovice, 398 06 Mirovice OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:
Exekutorský úřad Prachatice, pan Mgr. Kamil Košina Zdíkov 79, 384 73 Stachy
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Ing. Michal Danielis Zlatá Olešnice 151, 541 01 Trutnov IČ: 13531140 telefon: +420499732407 e-mail:
[email protected] DIČ: CZ 6704131533 fax: +420499732408
ÚČEL OCENĚNÍ:
Exekuční řízení č.j. 040Ex 9932/07-33 (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:
12 stran
V Trutnově, dne 8.1.2015
52 000 Kč 6.1.2015
Stav ke dni : Počet příloh: 5
Ing. Michal Danielis
6.1.2015 Počet vyhotovení: 1
NÁLEZ Znalecký úkol Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu: I. nemovitostí povinného a jejich příslušenství II. movitých věcí, které tvoří příslušenství uvedených nemovitostí III. práv a závad s nemovitostmi spojených Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Přehled podkladů 1. Výpis z KN, LV č. 343 ze dne 2.12.2014 2. Snímek katastrální mapy 3. Zákon č. 151/1997 Sb v platném znění 4. Skutečnosti zjištěné při místním šetření dne 6.1.2015. Povinný Petr Krejší byl doporučeným dopisem vyzván k součinnosti, zásilka byla vrácena s poznámkou „na uvedené adrese neznámý”doručeno fikcí. 5. Informace ze stavebního úřadu obce Mirovice - Ing. Loucký Milan 6. Fotodokumentace pořízená znalcem 7. Databáze nemovitostí, realitní inzerce, webové servery 8. Usnesení o ustanovení znalce č.j. 040Ex 9932/07-33 Místopis Mirovice jsou převážně zemědělské městečko ležící v údolí říčky Skalice v Jihočeském kraji v okrese Písek. První písemná zmínka pochází z roku 1323. Historicky městečko spadalo do kraje Prácheňského. V městečku a jeho blízkém okolí se nachází řada drobných historických památek a přírodních pozoruhodností. Historické jádro města je od roku 2003 městskou památkovou zónou. Hlavním zaměstnavatelem je dnes JZD Plíškovice a Jihočeské drůbežářské závody. Kromě řady obchůdků, hospůdek a cukráren, se zde nachází pošta, pobočka České spořitelny, lékárna, základní škola, veřejná knihovna, lékařské ordinace (stomatologie, dětský lékař a lékař pro dospělé). Ze spolkové činnosti lze jmenovat Český rybářský svaz, Sbor dobrovolných hasičů a Sportovní klub Mirovice. Město Mirovice se skládá z devíti částí na sedmi katastrálních územích. -2-
Plíškovice je malá vesnice, část města Mirovice v okrese Písek. Nachází se asi 1 km na západ od Mirovic. Prochází zde silnice I/19. Je zde evidováno 31 adres. Trvale zde žije 79 obyvatel. Plíškovice je také název katastrálního území o rozloze 5,18 km2. V katastrálním území Plíškovice leží i Sochovice.
Metody zjištění hodnoty Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel exekučního řízení (odhad obvyklé ceny). Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito metody srovnávací. Stav posuzovaných pozemků Typ pozemku: zast. plocha ostatní plocha orná půda trvalé travní por. zahrada jiný Přístup k pozemku: z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Využití pozemků: RD byty rek.objekt výstavba ind. garáže Poloha: centrum kraj obce bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna mimo obec
SOUČASNÝ STAV Přípojky: voda elektro
BUDOUCÍ STAV
kanalizace plyn telefon zpev. příjezd
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci:
Přípojky: voda elektro
MHD železnice dálnice/silnice I. tř. okrajová část - samota
kanalizace plyn telefon zpev. příjezd autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis Oceňované pozemky se nalézají v severozápadní okrajové části katastrálního území Plíškovice, obce Mirovice, přístupné z veřejné nezpevněné p.č. 926 ve vlastnictví města. Pozemek je vzdálen cca. 3,5 km od centra města a jeho občanské vzdálenosti (městský úřad, pošta, banka, MŠ a ZŠ, knihovna, lékařské středisko, autobusová a vlaková zastávka). Dle sdělení stavebního úřadu není dosud schválen územní plán, je pouze vymezeno zastavěné území, dle kterého je pozemek situován jako nezastavitelný, mimo zastavěné území města, FV pro zemědělství.
-3-
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Pozemek je řádně zapsán v katastru Pozemek není řádně zapsán v katastru nemovitostí nemovitostí Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Komentář: Dle povodňové zprávy www.cap.cz - Zóna 1 - se zanedbatelným rizikem povodní Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Vlastnické právo Krejčí Petr, Velké náměstí 114/3, Vnitřní Město, 39701 Písek Způsob ochrany nemovitosti zemědělský půdní fond Seznam BPEJBPEJ 52614
Výměra 5723
Omezení vlastnického práva Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Krejčí Petr Zahájení exekuce - Krejčí Petr Zástavní právo exekutorské Zástavní právo soudcovské Jiné zápisy Nejsou evidovány žádné jiné zápisy. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Písek Zobrazené údaje mají informativní charakter. Platnost k 07.01.2015 07:54:11.
Ostatní rizika: nejsou Komentář: Ve skutečnosti je část pozemku zem.obhospodařována, část leží ladem.
-4-
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemek p.č. 854
Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek p.č. 854 o výměře 5 723 m2 je přístupný z veřejné nezpevněné p.č. 926 ve vlastnictví města. Pozemky jsou situovány mimo zastavěné území města. Část je obhospodařována, část leží dlouhodobě ladem. Pozemek je zasažen ochranným pásmem VN-NN ze zákona - nemá vliv na hodnotu. Užívání pozemků je v souladu s právním stavem. Obec nemá platnou cenovou mapu stavebních pozemků. Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV)
Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená [m2] /kupní cena cena celkový cena 2 [ Kč ] [ Kč/m ] [ KC ] [ Kč/m2 ] Lokalita: Smetanova lhota, Písek KRC: 0,85
KMP: 1,00
KPP: 1,00
KDD: 1,00
KMZ: 1,00
KIV: 0,60
KVP: 1,00
12 378 185 670 15,00 0,51 Parcela č.: Popis pozemku: Zemědělské pozemky o rozloze 12 378 m2 ve Smetanově Lhotě. Obec Smetanova Lhota leží v Jihočeském kraji v okrese Písek. Obec se rozkládá v povodí říček Skalice a Lomnice, přibližně 2 km od obce Čimelice. Smetanova Lhota je také názvem katastrálního území. Celková cena:185 670 Kč za nemovitost Plocha pozemku:12378 m2 Lokalita: Mirotice, Písek KRC: 0,85
KMP: 1,00
KPP: 1,00
KDD: 1,00
KMZ: 1,00
KIV: 0,60
KVP: 1,00
21 228 318 420 15,00 0,51 Parcela č.: Popis pozemku: Zemědělské pozemky o rozloze 21 228 m2 v Miroticích. Město Mirotice se nachází v Jihočeském kraji v okrese Písek. Nabízené pozemky jsou převážně zahrnuty v LPIS. Celková cena:318 420 Kč za nemovitost Plocha pozemku:21228 m2 Lokalita: Blatná, Strakonice KRC: 1,00
KMP: 0,90
KPP: 1,00
KDD: 1,00
KMZ: 1,00
KIV: 0,80
KVP: 1,00
32 355 517 680 16,00 0,72 Parcela č.: Popis pozemku: Zemědělské pozemky o rozloze 32 355 m2 v Blatné. Město Blatná se nachází v okrese Strakonice v Jihočeském kraji. Nabízené pozemky jsou zahrnuty v LPIS. Blatná je také názvem katastrálního území. Celková cena:517 680 Kč za nemovitost Stav:Prodáno Plocha pozemku:32355 m2 Lokalita: Horní Ostrovec, Písek KRC: 0,85
KMP: 1,00
KPP: 1,00
KDD: 1,00
KMZ: 1,00
KIV: 0,60
KVP: 1,00
5 968 95 488 16,00 0,51 Parcela č.: Popis pozemku: Zemědělský pozemek o rozloze 5 968 m2 v Horním Ostrovci. Vesnice Horní Ostrovec je část obce Ostrovec ležící v okrese Písek, v Jihočeském kraji. Horní Ostrovec je také názvem katastrálního území. -5-
KUV: 1,00
7,65
KUV: 1,00
7,65
KUV: 1,00
11,52
KUV: 1,00
8,16
Celková cena:95 488 Kč za nemovitost, Lokalita: Zlivice, Písek KRC: 0,85
KMP: 1,00
KPP: 1,00
Plocha pozemku:5968 m2
KDD: 1,00
KMZ: 1,00
KIV: 0,60
KVP: 1,00
KUV: 1,00
11 000 198 000 18,00 0,51 Parcela č.: 9,18 Popis pozemku: Katastrální území: Zlivice Okres: Písek Popis nabídky: Orná půda v k.ú.Zlivice u Písku,cena 18 kč. Výměra: 11000 m2 Cena: 198 000 Kč Průměrná jednotková cena 8,83 Kč/m2 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými pozemky. Jelikož specifická kritéria nelze aplikovat na jiné nemovitosti, upraví se cena přiměřeným koeficientem prodejnosti v daném místě a čase: – pozemky zemědělské, situované mimo zastavěné území obce. Pozemky se pohybují v intervalu od 12,- do 16,-Kč/m2. Všechny skutečnosti jsou promítnuty do srovnávací hodnoty - indikovaná hodnota je při střední úrovní intervalu, t.j. 9,-Kč/m2 Druh pozemku
Parcela č.
trvalý travní porost Celková výměra pozemků
854
Výměra [ m2 ] 5 723 5 723
-6-
Jednotková cena [ Kč/m2 ] 9 Hodnota pozemků celkem
Celková cena pozemku [Kč] 51 507 51 507
REKAPITULACE OCENĚNÍ Současný stav 51 507 Kč
Porovnávací hodnota
Obvyklá cena 52 000 Kč slovy: Padesátdvatisíc Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných pozemků: Za obvyklou cenu pokládám cenu zjištěnou multikriteriálním pohledem, kdy je rozhodujícím kritériem u zemědělských pozemků použití porovnávací metody. Za objektivní tržní hodnotu pokládám a důraz kladu na cenu zjištěnou porovnávací metodou, která vychází z porovnání s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými zemědělskými pozemky v zastavitelném území, na základě inzerovaných, resp.realizovaných cen, upravených s uplatněním korekce jednak realitní nabídky a dalšími cenotvornými faktory. Po nemovitostech uvedeného typu, obdobné velikosti a zainvestovanosti, resp. zjištěnému technickému a právnímu stavu t.j. zemědělském pozemku, situovaném mimo zastavěné území města, přístupné po nezpevněné komunikaci, v okrajové části obce Mirotice, v dané lokalitě je poptávka vyrovnaná s nabídkou. S přihlédnutím ke všem faktům jsem názoru, že nemovitosti jsou za navrženou porovnávací cenu obchodovatelné. Výpočet : Navržená předběžná srovnávací hodnota
51 507,-Kč
Návrh obvyklé ceny dle výpočtu srovnávací hodnoty -na nemovitostech zapsaných na LV č. 343 zaokrouhleno 1. obvyklá cena nemovitostí a jejich příslušenství 2. movitých věcí, které tvoří příslušenství uvedených nemovitostí 3. práv a závad s nemovitostmi spojených
52 000,-Kč 0,-Kč 0,-Kč
-7-
Závěr Na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím srovnávací metody, se zohledněním rizikových faktorů navrhuji obvyklou cenu nemovitostí - Pozemku p.č. 854 v k.ú. Plíškovice, obci Mirovice, zapsaný na LV č. 343, vedené u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, KP Písek; se zohledněním práv a závad
ve výši 52 000,-Kč Takto určená výsledná cena je podkladem pro stanovení nejnižšího podání v dražbě podle § 336e o.s.ř. Nemá za cíl zjištění skutečné ceny nemovitostí, ta bude zjištěna až případným prodejem v dražbě Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku (§ 127a zákona č. 218/2011 Sb., kterým se mění zákon č. 549/91 Sb. ve znění pozdějších předpisů). V Trutnově 8.1.2015 Ing. Michal Danielis Zlatá Olešnice 151 541 01 Trutnov telefon: +420499732407 e-mail:
[email protected] Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 24. června 2008, pod č.j. Spr. 568/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 823/2/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2.
-8-
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 343 ze dne 2.12.2014 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti Usnesení č.j. 040Ex 9932/07-33 Databáze nemovitostí a realitní servery Sreality a farmy.cz
-9-
počet stran A4 příloze 1 1 1 1 1 0
Snímek katastrální mapy
- 10 -
Fotodokumentace nemovitosti
- 11 -
- 12 -
