ZNALECKÝ POSUDEK č. 3242-19/2015 o ceně rodinného domu č.p. 267 s příslušenstvím a s pozemky st.292 a p.p.149/9 v katastrálním území, části obce a obci Neratovice, okres Mělník. Objednavatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Most JUDr. Jan Paraska, soudní exekutor Jaroslava Seiferta 2159/7 43401 Most
Účel znaleckého posudku: Exekuční jednání Exekutorského úřadu Most č.j. 130 ED 1/15-5/ Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 27.5.2015 znalecký posudek vypracoval: Ing. Zbyněk Dlask Tylova 1282 277 11 Neratovice telefon: 315684155 e-mail:
[email protected]; Počet stran: 15 včetně titulního listu a 4 stran příloh. Objednavateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Neratovicích 21.6.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol 1. Ocenění nemovitostí dle výpisu z katastru nemovitostí číslo listu vlastnictví 4269 pro k.ú. Neratovice, a to cenou obvyklou. 2. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí, a to cenou obvyklou. 3. Elektronickou fotodokumentaci, popř. elektronické vyhotovení posudku na:
[email protected]
2. Základní informace Název předmětu ocenění:
Rodinný dům č.p. 267 s příslušenstvím a s pozemky st.292 a p.p.149/9 v katastrálním území, části obce a obci Neratovice, okres Mělník. Adresa předmětu ocenění: Janáčkova 267/5 277 11 Neratovice Kraj: Středočeský Okres: Mělník Obec: Neratovice Katastrální území: Neratovice Počet obyvatel: 16 254 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 590,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu č. Pi O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel I 0,95 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Obce s počtem obyvatel nad III 0,85 5000 a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice města Prahy nebo Brna v III 1,02 nejkratším vymezeném úseku silnice do 20 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava popřípadě I 1,00 příměstská doprava O6. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost (obchod, I 1,00 služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 1 309,60 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 27.5.2015 za přítomnosti vlastníků nemovité věci.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN, LV 4269 pro k.ú. Neratovice ze dne 5.5.2015 - kopie katastrální mapy - informace z územně plánovací dokumentace obce Neratovice - údaje z místního šetření - fotodokumentace - aktuální informace z internetové realitní nabídky - odhad tržní hodnoty nemovitosti č.07-008/RB/ ze dne 22.1.2007 Ing. Jiřího Fejfara -2-
- informace o zahájení užívání rodinného domu v roce 1926 - informace o provedení přístavby a stavebních úprav rodinného domu na podkladě předchozího ocenění - informace o provedení stavebních úprav rodinného domu na podkladě informací vlastníků - údaje z místního šetření, konaného dne 27.5.2015 od 15 hod. za přítomnosti vlastníků oceňovaných nemovitostí
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby:
SJM Bažant Martin a Bažantová Květoslava, vlastnictví: výhradní Bažant Martin, Janáčkova 267/5, 27711 Neratovice Bažantová KvětoslavaJanáčkova 267/5, 27711 Neratovice Vlastníci pozemku: SJM Bažant Martin a Bažantová Květoslava, vlastnictví: výhradní Bažant Martin, Janáčkova 267/5, 27711 Neratovice Bažantová KvětoslavaJanáčkova 267/5, 27711 Neratovice Při místním šetření bylo mimo jiné zjištěno, že evidenční údaje o budově a pozemcích, které jsou evidovány v souboru popisných informací katastru nemovitostí, odpovídají skutečnému stavu v terénu. Pozemek parcelní číslo st. 292 je zastavěnou plochou a nádvořím a pozemek parcelní číslo 149/9 je zahradou tvořící jednotný funkční celek s budovou č.p. 267, která je rodinným domem, jak je uvedeno dále.
6. Dokumentace a skutečnost Pro účely ocenění byly zjištěny výše uvedené podklady, při cenových výpočtech bylo vycházeno z výsledků měření a zjištění skutečného stavu při provedeném místním šetření. Dle § 2 písm. a) bod 1. vyhlášky č. 501/2006 Sb. se za rodinný dům považuje stavba pro bydlení, ve které více než polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé rodinné bydlení a je k tomuto účelu určena; rodinný dům může mít nejvýše tři samostatné byty, nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží a podkroví. Oceňovaná budova odpovídá svým uspořádáním uvedené definici rodinného domu. Průkaz energetické náročnosti ani jiné hodnocení energetické náročnosti pobytové části rodinného domu nebyl vlastníkem doložen. Z popisných údajů katastru nemovitostí nevyplývá jiné omezení vlastnických práv, než jsou omezení vyplývající ze zástavních práv exekutorských a smluvních k zajištění pohledávek Všeobecné zdravotní pojišťovny České republiky a bankovního subjektu. Tato omezení však nejsou znalcem pro požadovaný účel ocenění zohledněna.
7. Celkový popis nemovité věci Oceňované nemovité věci jsou situovány na rovinatém oploceném pozemku obdélníkového tvaru v centru města, za které je považováno Náměstí Republiky, a to na jeho západním okraji v Janáčkově ulici, což je jejich největší výhodou. Další výhodou je dobrý stavebně technický stav prvků dlouhodobé životnosti i v minulosti průběžně prováděná modernizace spojená s pravidelnou údržbou. Nevýhodou je původ stavby v roce 1926 a s tím spojenými velmi omezenými možnostmi zvětšení podlahových ploch určených k bydlení či rozvoje komfortu bydlení. Nevýhodou je rovněž omezující stavební napojení staveb na sousedící stavbu jiných vlastníků.
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb -3-
1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p. 267 1.2. Příslušenství 1.2.1. Vedlejší stavba 1.2.2. Zemní sklep zděný nebo betonový 2. Ocenění pozemků 2.1. St. 292 2.2. 149/9 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty
-4-
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka je vyšší než nabídka - K datu ocenění se v realitní nabídce v Neratovicích nevyskytují nabídky obdobných nemovitých věcí. 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Pozitivní - Oceňované nemovité věci jsou v katastru nemovitostí evidovány v souladu se skutečným stavem. Vlastnické vztahy odpovídají stavu evidovanému v katastru nemovitostí. 5. Ostatní neuvedené - Vlivy zvyšující cenu - Docházková vzdálenost k zastávce PID 200m. Občanská vybavenost bezprostřední. 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. III
Pi 0,06
V
0,00
II III
0,00 0,04
III
0,30
IV
1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + S Pi) = 1,400 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – III 0,00 -5-
dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Nevýhodná pro I účel užití realizované stavby 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy zvyšující cenu III
-0,01 0,00 0,00 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + S Pi) = 1,050 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 1,470
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p. 267 Oceňovaná hlavní stavba, to je rodinný dům č.p. 267, je zděný s jedním nadzemním podlažím a s podkrovím v původní části stavby z roku 1926. Obsahuje v 1.nadzemním podlaží 2 obytné místnosti, kuchyň, chodbu, koupelnu, WC, technickou místnost a točité schodiště do podkroví. Ve 2. nadzemním podlaží je v částečném podkroví 1 obytná místnost. Přístavby a stavební úpravy: v roce 1962 (přístavba zádveří a WC a zřízení koupelny a kuchyně v části vedlejší stavby, zřízení vodovodní přípojky), v roce 2001 (výměna části střešní krytiny) a v roce 2006 (půdní vestavba sádrokartonovou konstrukcí, přístupná točitým schodištěm, nová plastová okna, s částečným zateplením. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24):
Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Středočeský kraj, obec 10 001 – 50 000 obyvatel 89 let 2 922,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.N.P.: 6,03*8,99+1,97*8,99+5,65*3,69+0,92 = *2,67 podkroví: 6,03*8,99 = Název podlaží 1.N.P.: podkroví:
Zastavěná plocha 95,22 m2 54,21 m2
Obestavěný prostor 1.N.P.:
-6-
54,21 m2
Konstrukční výška 3,23 m 2,32 m
(6,03*8,99+1,97*8,99+5,65*3,69+0,92*2,67)*(= 3,23) podkroví: (6,03*8,99)*(2,32) = Obestavěný prostor - celkem: = Podlažnost:
95,22 m2
307,58 m3 125,77 m3 433,35 m3
Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,57
95,22 m2 149,43 m2
ZP1 = ZP =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby - lokální vytápění el. nebo plynem, 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení - přípojky elektřiny, vody a kanalizace, vodoměrná šachta, zpevněné plochy, oplocení, plotová vrátka. 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 - Vedlejší stavba s celkovou zastavěnou plochou nad 25m2 je oceněna samostatně. 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient stáří upraven o + 0,00 pro stavby s nástavbou, přístavbou úpravami. Koeficient pro stáří 89 let: s = 1 - 0,005 * 89 = 0,555 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6.
č. I
Vi typ A
II III II II IV
-0,01 0,00 0,00 0,01 0,04
II III I III
-0,04 0,00 0,00 0,00
II
0,00
II
0,00
III II
0,00 1,00
či rozsáhlejšími stavebními
12
Index vybavení
IV = (1 +
S V) * V i
13
* 0,600 = 0,600
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 1,400 Index polohy pozemku IP = 1,050 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 2 922,- Kč/m3 * 0,600 = 1 753,20 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 433,35 m3 * 1 753,20 Kč/m3 * 1,400 * 1,050= 1 116 831,35 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
1.2. Příslušenství -7-
1 116 831,35 Kč
1.2.1. Vedlejší stavba Vedlejší stavbou je přízemní, zděná a nepodsklepená kolna využívaná jako skladovací prostory pro domácnost a pro údržbu zahrady. Stavebně technický stav je přiměřený stáří. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
typ D dřevěná oboustranně obitá, zdivo tl. do 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274
Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha 1.N.P. 10,17*2,6
[m2] 26,44
=
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 26,44 m2 2,60 m
Název 1.N.P. Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.N.P. (10,17*2,6)*(2,60)
=
[m3] 68,75 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
1.N.P. Obestavěný prostor - celkem:
NP
Obestavěný prostor 68,75 m3 68,75 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře
Provedení betonové pásy zděné tl. 15 - 30 cm chybí cementové tašky pozinkovaný plech vápenná omítka dřevěné -8-
Hodnocení standardu S N C X S S N X S
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100
10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace
zdvojená standard světelná
N S S
100 100 100
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
Obj. podíl [%] S N C X S S N X S N S S
8,00 31,30 21,80 0,00 11,20 1,60 6,30 0,00 3,80 1,30 9,70 5,00
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 1,00 1,54 0,00 1,00 1,00 1,00 1,54 1,00 1,00 1,54 1,00 1,00
Upravený obj. podíl 8,00 48,20 0,00 0,00 11,20 1,60 9,70 0,00 3,80 2,00 9,70 5,00 99,20 0,9920
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP):
= * * *
1 055,0,9920 1,0000 2,0670
Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 68,75 m3 * 2 163,24 Kč/m3
= =
2 163,24 148 722,75 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 89 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 99 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 89 / 99 = 89,9 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1- 85 %/ 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
* = * =
0,150 22 308,41 Kč 1,470 32 793,36 Kč
Vedlejší stavba - zjištěná cena
=
32 793,36 Kč
1.2.2. Zemní sklep zděný nebo betonový Zemní sklep je situován na pozemku parcelní číslo st. 292. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
15. Zemní sklep zděný nebo betonový 242 -9-
Výměra: 3,40*2,90*2,10 = 20,71 m3 obestavěného prostoru Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m3] Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená cena [Kč/m3]
= * * =
1 800,1,0000 2,2690 4 084,20
=
84 583,78 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 89 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 5 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 94 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 89 / 94 = 94,7 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1- 85 %/ 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
* = * =
0,150 12 687,57 Kč 1,470 18 650,73 Kč
Zemní sklep zděný nebo betonový - zjištěná cena
=
18 650,73 Kč
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
Plná cena:
20,71 m3 * 4 084,20 Kč/m3
2. Ocenění pozemků 2.1. St. 292 Pozemek je částečně zastavěn a částečně je nádvořím. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + S Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 1,400 Index polohy pozemku IP = 1,050 - 10 -
Celkový index I = IT * IO * IP = 1,400 * 1,000 * 1,050 = 1,470 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 1 309,60 Typ
Parcelní číslo st. 292
Název
§ 4 odst. 1
zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek - celkem
Výměra [m2] 225,00 225,00
Index
Koef.
Upr. cena [Kč/m2]
1,470 Jedn. cena [Kč/m2] 1 925,11 m2
St. 292 - zjištěná cena
1 925,11 Cena [Kč] 433 149,75 433 149,75
=
433 149,75 Kč
2.2. 149/9 Pozemek je zahradou, která tvoří jednotný funkční celek se stavbou hlavní. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + S Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 1,400 Index polohy pozemku IP = 1,050 Celkový index I = IT * IO * IP = 1,400 * 1,000 * 1,050 = 1,470 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků - 11 -
Zákl. cena [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 1 309,60
Zatřídění
Typ
Název
§ 4 odst. 1 zahrada Stavební pozemek - celkem
Parcelní číslo 149/9
Výměra [m2] 384,00 384,00
149/9 - zjištěná cena
Index
Koef.
1,470 Jedn. cena [Kč/m2] 1 925,11 2 m =
Upr. cena [Kč/m2] 1 925,11 Cena [Kč] 739 242,24 739 242,24 739 242,24 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty Ovocné dřeviny a ostatní vinná réva oceněné zjednodušeným způsobem: § 47 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 4,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena ovocných dřevin a ostatní vinné révy: Trvalé porosty - zjištěná cena
Kč 1 172 391,99 m2 609,00 m2 609,00 Kč 1 172 391,99 * 0,045 = 52 757,64 =
- 12 -
52 757,64 Kč
C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p. 267 1.2. Příslušenství 1.2.1. Vedlejší stavba 1.2.2. Zemní sklep zděný nebo betonový
1 116 831,40 Kč 32 793,40 Kč 18 650,70 Kč
1. Ocenění staveb celkem
1 168 275,50 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. St. 292 2.2. 149/9
433 149,80 Kč 739 242,20 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
1 172 392,- Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty
52 757,60 Kč
3. Ocenění trvalých porostů celkem
52 757,60 Kč
Celkem
2 393 425,10 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
2 393 425,10 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
2 393 430,- Kč
slovy: Dvamilionytřistadevadesáttřitisícčtyřistatřicet Kč
- 13 -
PLNĚNÍ ZNALECKÉHO ÚKOLU
K bodu 1) znaleckého úkolu: Statistické vyhodnocení již realizovaných prodejů, které je nutné pro použití porovnávací metody ocenění při stanovení odhadu obvyklé ceny není v daném případě možné provést, neboť statisticky minimální počet souměřitelných údajů o aktuálních cenách obdobných nemovitostí nejsou v daném místě a času k dispozici (viz přiložené údaje o nabídkových, nikoliv realizovaných cenách s nepřiměřeným rozptylem cen a charakteristik nemovitostí - rodinný dům Mělník (Kamenická) 1560000,-Kč, rodinný dům Mělník (Mladoboleslavská) 2390000,-Kč, rodinný dům Tuhaň 1550000,-Kč, rodinný dům-vila Mělník (Mladoboleslavská) 2499000,-Kč), a nelze tedy stanovit požadovanou cenu obvyklou, která je definována v ustanovení § 2 odstavec 1 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňovaní majetku v platném znění. Výsledné ocenění je proto provedeno v souladu s ustanovením § 2 odstavec 3 zákona o oceňování majetku jako cena zjištěná podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., a to v souladu s „Komentářem k určování obvyklé ceny” Ministerstva financí ČR, uvedeném na webových stránkách ministerstva. DRUHY CEN použité ve znaleckém posudku: ZJIŠTĚNÁ CENA – Někdy nesprávně označována jako cena administrativní či úřední, je cena určená podle oceňovacích předpisů (zákon č. 151/1997 Sb., a jeho prováděcí vyhlášky); viz ustanovení § 2 odst. 3 zákona o oceňování majetku. Cena určená podle tohoto zákona jinak, než obvyklá cena nebo mimořádná cena, je cena zjištěná. Zjištěná cena je cena, kterou určíme podle ustanovení § 2 zákona o oceňování majetku v souladu s jeho ustanovením § 1 a podle jeho prováděcí vyhlášky jiným způsobem, než obvyklou cenu. OBVYKLÁ CENA – cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného
majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Viz ustanovení § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Ustanovení § 2 odst. 6 zákona č. 526/1990 Sb., o cenách, pro účely hospodářské soutěže. Jedná se o statistické vyhodnocení již realizovaných prodejů (historických cen).
K bodu 2) znaleckého úkolu: Z popisných údajů katastru nemovitostí nevyplývá jiné omezení vlastnických práv, než jsou omezení ze zástavních práv exekutorských a smluvních k zajištění pohledávek Všeobecné zdravotní pojišťovny České republiky a bankovního subjektu. Tato omezení však nejsou znalcem pro požadovaný účel ocenění zohledněna.
K bodu 3) znaleckého úkolu: Elektronická fotodokumentace
[email protected]
a
elektronické
- 14 -
vyhotovení
posudku
zasláno
na:
V Neratovicích 21.6.2015 Ing. Zbyněk Dlask Tylova 1282 277 11 Neratovice telefon: 315684155 e-mail:
[email protected]; Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.12.
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 4.12.1989 pod č.j.Spr. 475/87 pro základní obor ekonomika, ceny a odhady nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3242-19/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 3242-19/2015.
- 15 -
