2015

Znalecký posudek - Ocenění nemovitosti č. 90/2015 O obvyklé ceně nemovitosti - objektu bydlení č.p. 33 na pozemku parc.č. St. 27/1 s příslušenstvím a pozemku parc.č. St. 27/1 vše v katastrálním území Hlušice, obec Hlušice, okres Hradec Králové, zapsáno na LV č. 785. Postup při zpracování posudku: Povinní firma Supra Shoe s.r.o. neumožnili vstup do oceňovaného objektu č.p. 33. Ocenění provedeno na základě obchůzky nemovitosti z veřejně přístupných míst, informací získaných na OÚ v Hlušici, informací získaných z předešlého znaleckého posudku č. 855-160/2013 ze dne 29.10.2013 vypracovaný soudním znalcem Ing. Danielem Jakwerthem.

Objednatel posudku:

Mgr. Zuzana Sobíšková Exekutorský úřad Praha 6 Bělohorská 270/17 169 00 Praha 6 - Břevnov

Účel posudku:

Exekuční příkaz č.j. 180 EX 2294/07. Zjištění obvyklé ceny nemovitosti.

Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění a podle stavu ke dni 17.4.2015 odhad vypracoval: Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/4 748 01 Hlučín - Darkovičky tel.: 731 645 931 Posudek obsahuje včetně titulního listu 19 stran textu a 13 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Hlučíně 20.4.2015

A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký úkol o obvyklé ceně nemovitosti - objektu bydlení č.p. 33 na pozemku parc.č. St. 27/1 s příslušenstvím a pozemku parc.č. St. 27/1 vše v katastrálním území Hlušice, obec Hlušice, okres Hradec Králové, zapsáno na LV č. 785. Obvyklou cenou se pro účely zákona 151/1997 Sb. rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupní důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Metodika ocenění: Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně uskutečněných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 199/2014 Sb.), věcnou hodnotu dle THU, tak i srovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na obvyklou cenu. Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu.

2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:

bydlení Hlušice 33 503 56 Hlušice Kraj: Královéhradecký Okres: Hradec Králové Obec: Hlušice Katastrální území: Hlušice Počet obyvatel: 740 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 520,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - 501 - 1000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Ostatní případy O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, nebo kanalizace, nebo plyn -2-

č. IV IV V III

Pi 0,65 0,60 0,80 0,70

O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod nebo služby – základní sortiment)

III V

0,90 0,85

Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 253,96 Kč/m2

3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 17.4.2015 za přítomnosti znalce.

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí ze dne 13.4.2015 vyhotovený dálkovým přístupem, LV č. 785; - kopie katastrální mapy; - informace získané na OÚ v Hlušici; - informací získaných z předešlého znaleckého posudku č. 855-160/2013 ze dne 29.10.2013 vypracovaný soudním znalcem Ing. Danielem Jakwerthem; - skutečnosti zjištěné na místě.

5. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění je nemovitost - objekt bydlení č.p. 33 na pozemku parc.č. St. 27/1 s příslušenstvím a pozemku parc.č. St. 27/1 vše v katastrálním území Hlušice, obec Hlušice, okres Hradec Králové, zapsáno na LV č. 785. Nemovitost objektu č.p. 33 se nachází ve východní části obce, jižně těsně u komunikace vedoucí směrem na Starý Bydžov. Vlastní objekt je složen ze tří staveb vzájemně stavebně a částečně provozně spojených. Stavba je samostatně stojící v rozptýlené, částečně pravidelné zástavbě. Kdy na jih od komunikace jsou rodinné domky vesnického typu, na sever od komunikace je zemědělský podnik. Nemovitost je na rovinatém pozemku. Vodovod je v dosahu, kanalizace je v této části obce pouze dešťová, rozvod plynu je do 10 m, elektropřipojení je provedeno vzduchem. Na severní hranici pozemku, která není oplocena je zpevněná plocha, sloužící k parkování vozidel a přístupu k nemovitosti, podél východní strany je společný příjezd do dvora, pro oceňovanou nemovitost a další nemovitost na St. 27/2 ve vlastnictví jiného vlastníka. Příjezdová cesta je v katastru rozdělena. V terénu rozdělení není provedeno, užívání je společné, ošetření stavu v katastru provedení není. Díky tomu je možno zajíždět do zadní části pozemku automobilem. Oplocení je provedeno na západní a jihozápadní šikmé hranici. Povinný neumožnili vstup do oceňovaného objektu bydlení. Místnímu šetření nebyl nikdo přítomen. Na místně příslušném stavebním úřadě nebyla dohledána žádná projektová dokumentace k oceňovanému objektu bydlení. Objekt byl nepřímo zaměřen laserovým dálkoměrem z okolí objektu a veřejně přístupných míst. Nemovitost není oplocena a ke dni místního šetření není objekt č.p. 33 užíván. Další informace o objektu byly získány z předešlého znaleckého posudku č. č. 855160/2013 ze dne 29.10.2013 vypracovaný soudním znalcem Ing. Danielem Jakwerthem. U vlastní nemovitosti je možné stání pro několik osobních automobilů, v okolí nemovitosti je rovinatý terén a drobné venkovní úpravy. Pozemek u objektu jsou v jednotném funkčním celku se stavbou. Vlastní pozemek je ve tvaru obdélníka s oříznutou částí jihozápadního rohu a s delší stranou ve směru přibližně západ-východ. Přístup do objektu je přímo z terénu třikrát z jihu a třikrát ze severu. Vlastní objekt je rozdělen stavebně na části: západní část jednopodlažní objekt - bývalá porážka hospodářských zvířat, objekt je řadový, krajový jednopodlažní se sedlovou střechou, dispozici stavby tvoří dvě místnosti. Vstup je se dvěma vstupy dřevěnými svlakovými dveřmi z jihu, na severní straně je pouze jedno okno a vstup z ulice. Objekt není delší dobu užíván, je zchátralý a konstrukce jsou již za hranicí životnosti. -3-

střední objekt - bydlení a prodejna řeznických výrobků a vstup do restaurace, - objekt je jednopodlažní, se sedlovou střechou, řadový ve střední části, dispozici nebylo možno prohlédnout, předpokládám vstupní průchozí chodbu z ulice na dvůr, ze které se vcházelo do obytné části a do prodejní části, na jižní straně ve východní části je provedena částečná nástavba a vikýř. V nástavbě je místnost kanceláře. Vikýř patří k obytné části, vstup do podkroví je venkovním ocelovým schodištěm. K objektu je dále provedena přístavba skladu. východní dvoupodlažní objekt - dvoupodlažní objekt s mansardovou střechou, je řadový krajový, jedná se o bývalou restauraci se sálem, později zde v roce 1987 byla provedena přestavba části objektu na ubytovnu se sedmi pokoji v 2. NP. Z nevyužívaného sálu se stala prodejna. Objekt je z menší části podsklepen. Nemovitost je cca 300 m jižně od obecního úřadu, doprava do obce je po silnici autobusem, z Nového Bydžova cca 12x denně, zastávka železnice je 6 km rovněž v Novém Bydžově.

6. Obsah znaleckého posudku 1) Administrativní ocenění nemovitosti - dle platného cenového předpisu a) Objekt bydlení č.p. 33 - část sálu s ubytovnou b) Objekt bydlení č.p. 33 - část skladu c) Objekt bydlení č.p. 33 - část porážka d) Pozemek parc.č. St. 27/1 2) Obvyklá cena nemovitosti - srovnávací metoda

B. Odhad 1) Administrativní cena (vyhláška 199/2014 Sb.) Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - zástavy, exekuce 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 5

Index trhu

IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 0,900 i=1

-4-

č. I

Pi -0,06

V

0,00

II I II IV

0,00 -0,04 0,00 1,00

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – III 0,00 dobrá dostupnost centra obce II 0,00 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 I -0,30 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Velmi zanedbaný technický stav stavby č.p. 33 s vysokým opotřebením, bez běžné údržby a rekonstrukcí. 11

Index polohy

IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,737 i=2

Koeficient pp = IT * IP = 0,663

a) Objekt bydlení č.p. 33 - část sálu s ubytovnou Základy objektu jsou v části mělké kamenné a betonové bez izolace proti zemní vlhkosti. Zdivo předpokládám smíšené o tl. 45-60 cm, deformace zdiva nejsou zřetelné. Stropy předpokládám, dřevěné, trámové s rovným podhledem na rákosových rohožích přibité na dřevěném roštu. Střešní konstrukci předpokládám dřevěnou vázanou konstrukci, střešní krytina je z nekompletní z eternitových šablon. Do objektu zatéká. Klempířské konstrukce jsou nekompletní z pozinkovaného plechu bez parapetů. Zateplení není provedeno. Vnější obklad soklu nad základem je kamenný. Okna jsou dřevěná zdvojená, ve 2.NP jsou okna zdvojená v ocelových rámech provedená v roce 1987. Elektroinstalace je odpojena, původní předpokládám nefunkční, provedenou v rozvodech z hliníkových vodičů. Technický stav objektu je zhoršený, stáří objektu předpokládám z roku 192530, v roce 1987 bylo v 2. NP provedeno 7 pokojů jako ubytovna. Údržba nebyla delší dobu prováděna, objekt není využíván, střechou do konstrukcí zatéká a objekt chátrá. Objekt je z pohledu stáří stavby ve zhoršeném až havarijním technickém stavu. Vzhledem k odpojení sítí a nevyužívání pro původní účel je budova zařazena pro ocenění jako skladovací objekt, pro možný účel, který podle informací naposledy plnila je schopna plnit. K objektu sálu a ubytovny je provedena na jižní straně menší přístavba.

-5-

Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 12: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

S. skladování a manipulace zděná 1252

Výpočet jednotlivých ploch Plocha Podlaží 10,1*4 1.PP 1.NP 10,1*18,7+2*3 2.NP 10,1*18,7

= = =

[m2] 40,40 194,87 188,87

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná plocha 40,40 m2 194,87 m2 188,87 m2 424,14 m2

Podlaží 1.PP 1.NP 2.NP Součet PVP = PZP =

Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:

Konstr. výška 2,40 m 4,00 m 2,40 m

1 329,73 / 424,14 424,14 / 3

Součin 96,96 779,48 453,29 1 329,73 = 3,14 m = 141,38 m2

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Obestavěný prostor Podlaží (10,1*4)*(2,4) 1.PP 1.NP (10,1*18,7)*(4,00)+(2*3)*(3,0) 2.NP+zastřešení (10,1*18,7)*(2+2/2)+(2*3)*(1,3/2)

= = =

96,96 m3 773,48 m3 570,51 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží

Typ

1.PP 1.NP 2.NP+zastřešení Obestavěný prostor - celkem:

PP NP NP

Obestavěný prostor 96,96 m3 773,48 m3 570,51 m3 1 440,95 m3

Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce

Obj. podíl [%] P P

13,20 30,40 -6-

Část [%] 100 100

Koef. 0,46 0,46

Upravený obj. podíl 6,07 13,98

3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

S S S C S C S S X S S C S C X C C X X X X X X X C X

13,80 7,00 2,90 2,90 0,70 0,70 4,20 2,90 0,00 1,80 2,40 3,00 3,40 2,90 0,00 5,80 0,40 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 5,20 0,00

100 100 80 20 80 20 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 0,00 1,00 0,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00

13,80 7,00 2,32 0,00 0,56 0,00 4,20 2,90 0,00 1,80 2,40 0,00 3,40 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 58,43 0,5843

Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Konstrukce, vybavení K St. Živ. [%] [%] [%] [%] části P 13,20 100,00 0,46 6,07 10,38 87 150 58,00 1. Základy vč. zemních prací P 30,40 100,00 0,46 13,98 23,93 87 100 87,00 2. Svislé konstrukce S 13,80 100,00 1,00 13,80 23,62 87 100 87,00 3. Stropy S 7,00 100,00 1,00 7,00 11,98 87 90 96,67 4. Krov, střecha S 2,90 80,00 1,00 2,32 3,97 87 88 98,86 5. Krytiny střech S 0,70 80,00 1,00 0,56 0,96 87 88 98,86 6. Klempířské konstrukce S 4,20 100,00 1,00 4,20 7,19 87 92 94,57 7. Úprava vnitřních povrchů S 2,90 100,00 1,00 2,90 4,96 87 88 98,86 8. Úprava vnějších povrchů S 1,80 100,00 1,00 1,80 3,08 87 100 87,00 10. Schody S 2,40 100,00 1,00 2,40 4,11 87 89 97,75 11. Dveře S 3,40 100,00 1,00 3,40 5,82 87 89 97,75 13. Okna Opotřebení: Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m3]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10):

= * -7-

Opot. z celku 6,0204 20,8191 20,5494 11,5811 3,9247 0,9491 6,7996 4,9035 2,6796 4,0175 5,6891

87,9 %

2 231,0,9390

Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3]

* * * * * =

0,9667 0,9688 0,5843 0,8000 2,0500 1 880,06

Plná cena: 1 440,95 m3 * 1 880,06 Kč/m3 Koeficient opotřebení: (1- 87,9 % /100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

= * = * =

2 709 072,46 Kč 0,121 327 797,77 Kč 0,663 217 329,92 Kč

Objekt bydlení č.p. 33 - část sálu s ubytovnou - zjištěná cena

=

217 329,92 Kč

b) Objekt bydlení č.p. 33 - část skladu Základy domu jsou v mělké kamenné v části s nefunkční izolací proti zemní vlhkosti. Zdivo předpokládám smíšené o tl. 45 cm, deformace zdiva jsou zřetelné. Komínová tělesa jsou značně poškozena erozí zdiva. Stropy jsou dřevěné, trámové s rovným podhledem na rákosových rohožích přibité na dřevěném roštu. Střešní konstrukce je dřevěný vázaný, střešní krytina je z nekompletní z pálených tašek a eternitových šablon. Do objektu zatéká. Klempířské konstrukce jsou nekompletní z pozinkovaného plechu bez parapetů. Fasáda je vápenná stříkaná, poškozená vlhkostí. Zateplení není provedeno. Vnější obklad soklu nad základem není proveden, fasáda je dotažena k terénu. Venkovní schodiště do podkrovního prostoru je ocelové, zkorodované. Okna jsou dřevěná dvojitá špaletová. Elektroinstalace je odpojena, původní předpokládám nefunkční, provedenou v rozvodech z hliníkových vodičů. Bleskosvod není proveden. Technický stav objektu je zhoršený, stáří objektu předpokládám z roku 1920-25, v roce 1987 byla provedena nástavba část objektu, ve které je kancelář. Údržba nebyla delší dobu prováděna, objekt není využíván, střechou do konstrukcí zatéká a objekt chátrá. Objekt je z pohledu stáří stavby ve zhoršeném až havarijním technickém stavu. Vzhledem k odpojení sítí a nevyužívání pro původní účel je budova zařazena pro ocenění jako skladovací objekt, pro možný účel, který je schopna stavba plnit a který plnila naposledy. K objektu je na jižní straně provedena menší přístavba. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 12: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

S. skladování a manipulace zděná 1252

Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha 1.NP 25,45*9,8+4,05*3,5

=

[m2] 263,58

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná plocha 263,58 m2 263,58 m2

Podlaží 1.NP Součet Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:

PVP = PZP = -8-

Konstr. výška 4,00 m

1 054,32 / 263,58 263,58 / 1

Součin 1 054,32 1 054,32 = 4,00 m = 263,58 m2

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor 1.NP (25,45*9,8)*(4,00)+(4,05*3,5)*(2,5) zastřešení (25,45*9,8)*(0,5+3,2/2)+(4,05*3,5)*(1,6/2)

= =

1 033,08 m3 535,10 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží

Typ

1.NP zastřešení Obestavěný prostor - celkem:

NP Z

Obestavěný prostor 1 033,08 m3 535,10 m3 1 568,18 m3

Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy

Obj. podíl [%] P P S S S C S C S S X S S C S C X C C X X X X X X X

13,20 30,40 13,80 7,00 2,90 2,90 0,70 0,70 4,20 2,90 0,00 1,80 2,40 3,00 3,40 2,90 0,00 5,80 0,40 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -9-

Část [%] 100 100 100 100 80 20 80 20 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 0,46 0,46 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 0,00 1,00 0,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

Upravený obj. podíl 6,07 13,98 13,80 7,00 2,32 0,00 0,56 0,00 4,20 2,90 0,00 1,80 2,40 0,00 3,40 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

C X

5,20 0,00

100 100

0,00 1,00

0,00 0,00 58,43 0,5843

Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Konstrukce, vybavení K St. Živ. [%] [%] [%] [%] části P 13,20 100,00 0,46 6,07 10,38 87 150 58,00 1. Základy vč. zemních prací P 30,40 100,00 0,46 13,98 23,93 87 100 87,00 2. Svislé konstrukce S 13,80 100,00 1,00 13,80 23,62 87 100 87,00 3. Stropy S 7,00 100,00 1,00 7,00 11,98 87 90 96,67 4. Krov, střecha S 2,90 80,00 1,00 2,32 3,97 87 88 98,86 5. Krytiny střech S 0,70 80,00 1,00 0,56 0,96 87 88 98,86 6. Klempířské konstrukce S 4,20 100,00 1,00 4,20 7,19 87 92 94,57 7. Úprava vnitřních povrchů S 2,90 100,00 1,00 2,90 4,96 87 88 98,86 8. Úprava vnějších povrchů S 1,80 100,00 1,00 1,80 3,08 87 100 87,00 10. Schody S 2,40 100,00 1,00 2,40 4,11 87 89 97,75 11. Dveře S 3,40 100,00 1,00 3,40 5,82 87 89 97,75 13. Okna Opotřebení:

Opot. z celku 6,0204 20,8191 20,5494 11,5811 3,9247 0,9491 6,7996 4,9035 2,6796 4,0175 5,6891

87,9 %

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m3]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3]

= * * * * * * =

Plná cena: 1 568,18 m3 * 1 565,06 Kč/m3 Koeficient opotřebení: (1- 87,9 % /100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

= * = * =

2 454 295,79 Kč 0,121 296 969,79 Kč 0,663 196 890,97 Kč

Objekt bydlení č.p. 33 - část skladu - zjištěná cena

=

196 890,97 Kč

2 231,0,9390 0,9450 0,8250 0,5843 0,8000 2,0500 1 565,06

c) Objekt bydlení č.p. 33 - část porážka Objekt porážky je na západní straně nemovitosti. Stav konstrukcí je zhoršený až havarijní. Delší dobu není užíván. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 12: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

S. skladování a manipulace zděná 1252 - 10 -

Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha 1.NP 4*9,6

=

[m2] 38,40

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná plocha 38,40 m2 38,40 m2

Podlaží 1.NP Součet Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:

PVP = PZP =

Konstr. výška 3,10 m

119,04 / 38,40 38,40 / 1

Součin 119,04 119,04 = 3,10 m = 38,40 m2

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor 1.NP (4*9,6)*(3,10) zastřešení (4*9,6)*(2,4)

= =

119,04 m3 92,16 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží

Typ

1.NP zastřešení Obestavěný prostor - celkem:

NP Z

Obestavěný prostor 119,04 m3 92,16 m3 211,20 m3

Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře

Obj. podíl [%] P P C S S C S C P P X C P

13,20 30,40 13,80 7,00 2,90 2,90 0,70 0,70 4,20 2,90 0,00 1,80 2,40 - 11 -

Část [%] 100 100 100 100 70 30 70 30 100 100 100 100 100

Koef. 0,46 0,46 0,00 1,00 1,00 0,00 1,00 0,00 0,46 0,46 1,00 0,00 0,46

Upravený obj. podíl 6,07 13,98 0,00 7,00 2,03 0,00 0,49 0,00 1,93 1,33 0,00 0,00 1,10

12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

C S C X C C X X X X X X X C X

3,00 3,40 2,90 0,00 5,80 0,40 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 5,20 0,00

100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

0,00 1,00 0,00 1,00 0,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00

0,00 3,40 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 37,33 0,3733

Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Konstrukce, vybavení K St. Živ. [%] [%] [%] [%] části P 13,20 100,00 0,46 6,07 16,26 87 150 58,00 1. Základy vč. zemních prací P 30,40 100,00 0,46 13,98 37,45 87 100 87,00 2. Svislé konstrukce S 7,00 100,00 1,00 7,00 18,75 87 90 96,67 4. Krov, střecha S 2,90 70,00 1,00 2,03 5,44 87 88 98,86 5. Krytiny střech S 0,70 70,00 1,00 0,49 1,31 87 88 98,86 6. Klempířské konstrukce P 4,20 100,00 0,46 1,93 5,17 87 92 94,57 7. Úprava vnitřních povrchů P 2,90 100,00 0,46 1,33 3,56 87 88 98,86 8. Úprava vnějších povrchů P 2,40 100,00 0,46 1,10 2,95 87 89 97,75 11. Dveře S 3,40 100,00 1,00 3,40 9,11 87 89 97,75 13. Okna Opotřebení:

Opot. z celku 9,4308 32,5815 18,1256 5,3780 1,2951 4,8893 3,5194 2,8836 8,9050

87,0 %

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m3]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3]

= * * * * * * =

2 231,0,9390 1,0919 0,9774 0,3733 0,8000 2,0500 1 368,74

Plná cena: 211,20 m3 * 1 368,74 Kč/m3 Koeficient opotřebení: (1- 87,0 % /100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

= * = * =

289 077,89 Kč 0,130 37 580,13 Kč 0,663 24 915,63 Kč

- 12 -

Objekt bydlení č.p. 33 - část porážka - zjištěná cena

=

24 915,63 Kč

d) Pozemek parc.č. St. 27/1 Pozemek je z větší části zastavěný objektem č.p. 33, inženýrské sítě v dosahu jsou vodovod, dešťová kanalizace, plyn a elektřina. Příjezd a přístup je přímo z veřejných pozemků, přístup do jižní části pozemku je společný z části po vlastním a z části po sousedním pozemku, se sousedním vlastníkem, který rovněž využívá tohoto společného přístupu a příjezdu. V katastru nejsou tyto vazby zapsány, nejedná se o závadu, oba vlastníci takto mohou využívat širší vjezd. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - stavba na převažující části pozemku ve velmi špatném technickém stavu s vysokým opotřebením.

č. II IV

Pi 0,00 0,00

III I

0,00 0,00

I I

0,00 -0,30

6

Index omezujících vlivů

IO = 1 + Σ Pi = 0,700 i=1

Index trhu s nemovitostmi IT = 0,900 Index polohy pozemku IP = 0,737 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,900 * 0,700 * 0,737 = 0,464 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 253,96 Typ

Název

§ 4 odst. 1

zastavěná plocha a

Parcelní číslo St. 27/1 - 13 -

Výměra [m2] 1 116,00

Index

Koef.

0,464 Jedn. cena [Kč/m2] 117,84

Upr. cena [Kč/m2] 117,84 Cena [Kč] 131 509,44

nádvoří Stavební pozemek - celkem

1 116,00

m2

Pozemek parc.č. St. 27/1 - zjištěná cena

131 509,44 =

Rekapitulace administrativního ocenění nemovitosti a) Objekt bydlení č.p. 33 - část sálu s ubytovnou b) Objekt bydlení č.p. 33 - část skladu c) Objekt bydlení č.p. 33 - část porážka d) Pozemek parc.č. St. 27/1 Administrativní cena nemovitosti činí celkem

- 14 -

= = = =

131 509,44 Kč

217 330,- Kč 196 890,- Kč 24 920,- Kč 131 510,- Kč 570 650,- Kč

2) Obvyklá cena nemovitosti - Srovnávací metoda Znalci je známo, že oceňovaná nemovitosti byla již dříve neúspěšně dražena v několika kolech dražeb. V posledním kole dražby byla oceňovaná nemovitost nabízena za vyvolávací cenu 275.000,- Kč. K vydražení oceňované nemovitosti ani za tuto cenu nedošlo.

1. srovnatelná nemovitost

Prodej obchodních podsklepených prostor k rekonstrukci. Jedná se o bývalou prodejnu potravin se sklady na pozemku 617 m2 s vlastní studnou. Objekt se nachází u silnice v obci Chotělice, okr. Hradec Králové a je do něj přivedena el. energie, telefon, přípojka na plyn. Vytápění je nyní kotlem na tuhá paliva. Parkovat lze na vlastním parkovišti pro cca 10 aut. Zastavěná plocha: 150m2. Užitná plocha 420m2, plocha pozemku 617m2. Nabídková cena RK: 650.000,- Kč (1.548,- Kč/m2 užitné plochy)

Tato nemovitost se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná nemovitost (srovnatelná nedaleká obec okresu Hradec Králové); uvedená nemovitost je ve výrazně lepším technickém stavu (udržovanější stav, lepší údržba, funkční vnitřní instalace, funkční střešní krytina) - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,50; realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,80. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 619,- Kč/m2 užitné plochy.

- 15 -

2. srovnatelná nemovitost

K prodeji objekt v obci Zdechovice, okr. Hradec Králové - restaurace s velkým sálem a pódiem, kde se pořádali různé kulturní akce. V podkroví se nachází samostatná bytová jednotka o dispozici 4+1 a také obrovská půda, kterou lze přebudovat na další velký byt, nebo ji můžete využít jako skladovací prostor. Za domem se nachází prostorná stodola, garáže, dílny, chlévy a venkovní altánek s udírnou. Dům je částečně podsklepený. Vytápění ústřední s plynovým kotlem. V přízemí je možné topit i krbovými kamny. V podkroví jsou radiátory podpořeny i akumulačními kamny. Zdi domu jsou izolovány lepenkou. Odpady jsou svedeny do septiku s přepadem do kanalizace. V restauraci je obecní voda. Na toaletách a v bytě je voda také ze společné sousedské studny. Všechny střechy jsou pokryty taškami. Před domem je asfaltové parkoviště pro hosty. Zastavěná plocha: 380m2. Užitná plocha 684m2, plocha pozemků 1213m2. Nabídková cena RK: 1.765.000,- Kč (2.580,- Kč/m2 užitné plochy)

Tato nemovitost se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná nemovitost (srovnatelná nedaleká obec okresu Hradec Králové); uvedená nemovitost je ve výrazně lepším technickém stavu (vše funkční běžně užívané, výrazně lepší udržovanější stav, částečné stavební úpravy, funkční vnitřní instalace, funkční střešní krytina) - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,40; realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,80. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 826,- Kč/m2 užitné plochy.

- 16 -

3. srovnatelná nemovitost

K prodeji objekt ke komerčnímu využití v Kosicích, Třesický dvůr, okr. Hradec Králové. Objekt s užitnou plochou 5.701 m2 se skládá z obytné části( k rekonstrukci), stodol, dílen, stájí, technických místností převažující část budov může být využita jako skladovací prostory. Vhodné k vybudování výrobního areálu. K areálu vedou tři přístupové cesty. Celý areál oplocen. Součástí prodeje jsou přilehlé pozemky o výměře 35.000 m2. K dispozici ihned. Číslo nabídky : 60742. Zastavěná plocha: 5701m2. Užitná plocha 4.561m2, plocha pozemku: 35.000m2.. Nabídková cena RK: 2.959.000,- Kč. (649,- Kč/m2 užitné plochy)

Tato nemovitost se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná nemovitost (srovnatelná nedaleká obec okresu Hradec Králové); uvedená nemovitost je ve výrazně lepším technickém stavu (částečné stavební úpravy, funkční vnitřní instalace, funkční střešní krytina) - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,80; realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,80. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 415,- Kč/m2 užitné plochy.

- 17 -

Vyhodnocení srovnávací metody: Srovnávací hodnota se pohybuje v rozmezí 415,- až 826,- Kč/m2 užitné plochy Výslednou jednotkovou cenu oceňované nemovitosti stanovuji váženým průměrem z výše uvedeného intervalu rozpětí jednotkových cen srovnatelných nemovitostí na: 620,- Kč/m2 užitné plochy 469m2 (užitné plochy oceňovaného objektu) x 620,- Kč/m2 = 290.780,- Kč Srovnávací hodnota nemovitosti celkem: Na základě výše uvedených obecných trendů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovuji srovnávací hodnotu oceňované nemovitosti na (zaokrouhleno):

290.000,- Kč Rekapitulace Administrativní cena nemovitosti (cena podle cen. předpisu)

570.650,- Kč

Srovnávací hodnota nemovitosti

290.000,- Kč

Cena jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených Ocenění závad, které prodejem v dražbě nezaniknou

0,- Kč 0,- Kč

Obvyklá cena (tržní) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Vzhledem ke stavu, velikosti, vybavení a funkčnímu využití nemovitosti, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním nemovitostem, právním vztahům, situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji současnou obvyklou, tržní cenu nemovitosti objektu bydlení č.p. 33 na pozemku parc.č. St. 27/1 s příslušenstvím a pozemku parc.č. St. 27/1 vše v katastrálním území Hlušice, obec Hlušice, okres Hradec Králové, zapsáno na LV č. 785, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Královehradecký kraj, KP Hradec Králové, podle tohoto odhadu k datu ocenění 17.4.2015 po zaokrouhlení na:

290.000,- Kč.

- 18 -

C. Závěr a) Obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství objektu bydlení č.p. 33 na pozemku parc.č. St. 27/1 s příslušenstvím a pozemku parc.č. St. 27/1 vše v katastrálním území Hlušice, obec Hlušice, okres Hradec Králové, zapsáno na LV č. 785, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Královehradecký kraj, KP Hradec Králové, podle tohoto odhadu k datu ocenění 17.4.2015 po zaokrouhlení na:

290.000,- Kč. b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí se nestanoví Nájemní právo –

Nezjištěno.

Věcná břemena – Nezjištěno. c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou – viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství objektu bydlení č.p. 33 na pozemku parc.č. St. 27/1 s příslušenstvím a pozemku parc.č. St. 27/1 vše v katastrálním území Hlušice, obec Hlušice, okres Hradec Králové, zapsáno na LV č. 785, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Královehradecký kraj, KP Hradec Králové, podle tohoto odhadu k datu ocenění 17.4.2015 po zaokrouhlení na:

290.000,- Kč. Slovy : dvěstědevadesáttisíc korun českých V Hlučíně, 20.4.2015 Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/4 748 01 Hlučín – Darkovičky tel.: 731 645 931

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 13.4.2006, č.j.Spr. 1790/06 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 90/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 90/2015.

E. Seznam příloh 1. Fotodokumentace - 2 strany; 2. Výpis z katastru nemovitostí - 9 stran; 3. Kopie katastrální mapy - 1 strana; 4. Místopis - 1 strana.

- 19 -

Fotodokumentace

- 20 -

- 21 -

- 22 -

- 23 -

- 24 -

- 25 -

- 26 -

- 27 -

- 28 -

- 29 -

- 30 -

- 31 -

OZN.: Hlušice č.p. 33, okr. Hradec Králové.

OZN.: Hlušice č.p. 33, okr. Hradec Králové.

- 32 -