Znalecký posudek - Ocenění nemovitosti č. 161/2015 O obvyklé ceně nemovitosti - bytové jednotky č. 1541/15 v bytovém domě č.p. 1541, 1542 na pozemku parc.č. 849/57, 849/58, vč. podílu o velikosti 599/22386 na společných částech domu č.p. 1541, 1542 a pozemku parc.č. 849/57, 849/58 vše v katastrálním území Jirkov, obec Jirkov, okres Chomutov, zapsáno na LV č. 5691. Postup při zpracování posudku: Povinná p. Lenka Prošková umožnila vstup do oceňované bytové jednotky.
Objednatel posudku:
Účel posudku:
Mgr. Zuzana Sobíšková Exekutorský úřad Praha 6 Bělohorská 270/17 169 00 Praha 6 - Břevnov Exekuční příkaz č.j. 180 EX 9951/14. Zjištění obvyklé ceny nemovitosti.
Podle stavu ke dni 1.7.2015 odhad vypracoval: Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/4 748 01 Hlučín - Darkovičky tel.: 731 645 931 Posudek obsahuje včetně titulního listu 12 stran textu a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Hlučíně 2.7.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký úkol o obvyklé ceně nemovitosti - bytové jednotky č. 1541/15 v bytovém domě č.p. 1541, 1542 na pozemku parc.č. 849/57, 849/58, vč. podílu o velikosti 599/22386 na společných částech domu č.p. 1541, 1542 a pozemku parc.č. 849/57, 849/58 vše v katastrálním území Jirkov, obec Jirkov, okres Chomutov, zapsáno na LV č. 5691. Obvyklou cenou se pro účely zákona 151/1997 Sb. rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupní důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Metodika ocenění: Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně uskutečněných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 199/2014 Sb.), věcnou hodnotu dle THU, tak i srovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na obvyklou cenu. Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu.
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Bytová jednotka Červenohrádecká 1541 431 11 Jirkov Kraj: Ústecký Okres: Chomutov Obec: Jirkov Katastrální území: Jirkov Počet obyvatel: 20 029 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 020,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu č. O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel I II O2. Hospodářsko-správní význam obce - Obce, které byly k 31. 12. 2002 sídly okresních úřadů a katastrální území lázeňských míst typu B -2-
Pi 0,95 0,90
O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného města nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení)
IV
1,01
I
1,00
II II
0,95 0,98
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 820,04 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 1.7.2015 za přítomnosti znalce a povinné p. Lenky Proškové.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí ze dne 24.6.2015 vyhotovený dálkovým přístupem, LV č. 5691; - kopie katastrální mapy; - informací získaných od povinné p. Lenky Proškové; - skutečnosti zjištěné na místě.
5. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění je nemovitost - bytová jednotka č. 1541/15 v bytovém domě č.p. 1541, 1542 na pozemku parc.č. 849/57, 849/58, vč. podílu o velikosti 599/22386 na společných částech domu č.p. 1541, 1542 a pozemku parc.č. 849/57, 849/58 vše v katastrálním území Jirkov, obec Jirkov, okres Chomutov, zapsáno na LV č. 5691. Bytový dům č.p. 1541, 1542 - se nachází v zastavěné části města Jirkov, okr. Chomutov na ul. Červenohrádecká. Jedná se o panelový bytový dům s jedním podzemním a 6-ti nadzemními podlažími s plochou sedlovou střechou. Stáří objektu odhadnuto na 35 let. Objekt je po revitalizaci vnější zateplení, střešní krytina, klempířské prvky, plastová okna, vstupy. V bytovém domě je výtah. Bytová jednotka č. 1541/15 - se nachází ve 4.NP, jedná se o byt o velikosti 2+1 (59,90m2). Dispozice: 2xpokoj, kuchyň, předsíň, koupelna, WC, balkón s podlahovou plochou 4,40m2, sklepní kóje s podlahovou plochou 1,90m2. Byt je převážně v původním stavu - umakartové jádro s původním vybavením koupelny a WC, původní vnitřní instalace, dveře. Nověji jsou provedena plastová okna v rámci revitalizace bytového domu a nová kuch.linka s PVC podlahou v kuchyni. Omítky jsou hladké, okna plastová, podlahy PVC nebo s textilními krytinami, elektroinstalace je světelná, vytápění a ohřev TÚV centrální dálkové, dveře dřevěné v kovové zárubni, v kuchyni je kuchyňská linka a plynový sporák. K oceňované bytové jednotce se váže podíl o velikosti 599/22386 na společných částech domu č.p. 1541, 1542 a na pozemku parc.č. 849/57, 849/58.
-3-
6. Obsah znaleckého posudku 1) Administrativní ocenění nemovitosti - dle platného cenového předpisu a) Bytová jednotka č. 1541/15 b) Pozemky parc.č. 849/57, 849/58 - podíl 599/22386 2) Obvyklá cena nemovitosti - srovnávací metoda
B. Odhad 1) Administrativní cena (vyhláška 199/2014 Sb.) Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - ekekuce, zástavy 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. I
Pi -0,06
V
0,00
II I II IV
0,00 -0,04 0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 0,900 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,04 Rezidenční zástavba II 0,02 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti -4-
7. Osobní hromadná doprava - MHD – centrum obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
IV II
0,03 0,00
II II II
0,00 0,00 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 1,090 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,981
a) Bytová jednotka č. 1541/15 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 27):
Bytový prostor § 38 porovnávací metoda Ústecký kraj, obec 10 001 – 50 000 obyvatel 35 let 6 753,- Kč/m2 koeficient dle typu podlahové plochy 11,20 * 1,00 = 16,30 * 1,00 = 20,30 * 1,00 = 7,90 * 1,00 = 2,90 * 1,00 = 1,30 * 1,00 = 4,40 * 0,17 = 1,90 * 0,10 =
Podlahové plochy bytu kuchyň: pokoj: pokoj: předsíň: koupelna: WC: balkón: sklepní kóje: Započítaná podlahová plocha bytu:
11,20 m2 16,30 m2 20,30 m2 7,90 m2 2,90 m2 1,30 m2 0,75 m2 0,19 m2 60,84 m2
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - 2. - 4. NP s výtahem 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové -5-
č. III II
Vi 0,00 0,00
II III II
0,00 0,05 0,00
II
-0,10
III
0,00
III
0,00
9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 35 let: s = 1 - 0,005 * 35 = 0,825
III III
0,00 0,85
9
Index vybavení
IV = (1 +
Σ Vi) * V10 * 0,825 = 0,666
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,900 Index polohy pozemku IP = 1,090 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 6 753,- Kč/m2 * 0,666 = 4 497,50 Kč/m2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 60,84 m2 * 4 497,50 Kč/m2 * 0,900 * 1,090= 268 428,97 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
268 428,97 Kč
b) Pozemky parc.č. 849/57, 849/58 - podíl 599/22386 Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Σ Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,900 Index polohy pozemku IP = 1,090 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,900 * 1,000 * 1,090 = 0,981 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena -6-
Index
Koef.
Upr. cena
[Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 820,04 Typ § 4 odst. 1
Název
Parcelní číslo 849/57
Výměra [m2] 271,00
[Kč/m2] 0,981 Jedn. cena [Kč/m2] 804,46
zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zastavěná plocha a 849/58 237,00 804,46 nádvoří Stavební pozemky - celkem 508,00 m2 Pozemky parc.č. 849/57, 849/58 - podíl 599/22386 - výchozí cena pro = výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * Pozemky parc.č. 849/57, 849/58 - podíl 599/22386 - zjištěná cena
=
804,46 Cena [Kč] 218 008,66 190 657,02 408 665,68 408 665,68 Kč 599 / 22 386 10 934,99 Kč
Rekapitulace administrativního ocenění nemovitosti a) Bytová jednotka č. 1541/15 b) Pozemky parc.č. 849/57, 849/58 - podíl 599/22386 Administrativní cena nemovitosti činí celkem
= =
268 430,- Kč 10 930,- Kč 279 360,- Kč
-7-
2) Obvyklá cena nemovitosti - Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost
Nabízíme vám k prodeji pěkný zrekonstruovaný byt 2+1 o celkové podlahové ploše 60 m2.Byt se nachází v klidné lokalitě Jirkova v ulici Hornická. Panelový dům ve kterém se bytová jednotka nachází je po částečné rekonstrukci, plastová okna, zateplení, nová fasáda. Samotný byt se nachází ve 4.NP z celkových 4.NP. Dispoziční řešení bytu: Na celkové podlahové ploše 60 m2 se nachází předsíň , koupelna je osazena vanou,umyvadlem a přípojkou na pračku, WC je samostatné.Jádro je původní umakartové.V kuchyni je nová kuchyňská linka.Další dvě místnosti jsou využívané jako obývací pokoj a ložnice,jsou zde položeny nové koberce,které jsou součástí prodejní ceny.Ostatní plochy podlahy jsou osazeny novým PVC linem. Nabídková cena RK: 280.000,- Kč. (4.667,- Kč/m2 podlahové plochy)
Tato bytová jednotka se nachází ve stejné lokalitě jako oceňovaná bytová jednotka (srovnatelná poloha ve městě Jirkov); uvedená byt.jednotka je ve srovnatelném technickém stavu; bytový dům je ve srovnatelném technickém stavu, realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,90. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 4.200,- Kč/m2 podlahové plochy.
-8-
2. srovnatelná nemovitost
Prodám byt v osobním vlastnictví 2 + 1 (65m2), po částečné rekonstrukci,byt se nachází v klidné lokalitě města Jirkova, okr. Chomutov - nové štuky, po celém bytě Mnichovská omítka, koupelna a toaleta je provedena nástřikem Variopant. V kuchyni je položená dlažba, proti skluzová, plovoucí podlaha, nová kuch.linka. Dům je po celkové rekonstrukci, zateplen, plastová okna.
Nabídková cena RK: 360.500,- Kč. (5.546,- Kč/m2 podlahové plochy)
Tato bytová jednotka se nachází ve stejné lokalitě jako oceňovaná bytová jednotka (srovnatelná poloha ve městě Jirkov); uvedená byt.jednotka je v mírně lepším technickém stavu (větší rozsah rekonstrukcí) úprava jednotkové ceny koeficientem 0,90; bytový dům je ve srovnatelném technickém stavu, realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,90. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 4.492,- Kč/m2 podlahové plochy.
-9-
3. srovnatelná nemovitost
Prodej bytu 2+1 v osobním vlastnictví ve druhém patře zatepleného, nízkopodlažního domu ve vyhledávané lokalitě v Jirkově - ul. Hornická. Byt o rozloze 52 m2 prošel kompletní nákladnou rekonstrukcí. Zděné koupelnové jádro, nové rozvody elektroinstalace i vody, nové dveře a obložky, kuchyňská linka s vestavěnými spotřebiči na míru. V koupelně keramická dlažba, v ostatních místnostech plovoucí podlahy. V bytě zůstává vestavěná skříň v ložnici. K bytu náleží sklepní kóje a balkon v mezipatře. Nabídková cena RK: 449.000,- Kč (8.634,- Kč/m2 podlahové plochy bez teras a sklepu) Tato bytová jednotka se nachází ve stejné lokalitě jako oceňovaná bytová jednotka (srovnatelná poloha ve městě Jirkov); uvedená byt.jednotka je ve výrazně lepším technickém stavu (po kompletní rekonstrukci) úprava jednotkové ceny koeficientem 0,60; bytový dům je ve srovnatelném technickém stavu, realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,90. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 4.662,- Kč/m2 podlahové plochy.
- 10 -
Vyhodnocení srovnávací metody: Srovnávací hodnota se pohybuje v rozmezí 4.200,- až 4.662,- Kč/m2 podlahové plochy Výslednou jednotkovou cenu oceňované nemovitosti stanovuji váženým průměrem z výše uvedeného intervalu rozpětí jednotkových cen srovnatelných nemovitostí na: 4.451,- Kč/m2 podlahové plochy 59,90m2 (podlahové plochy oceňované byt. jednotky) x 4.451,- Kč/m2 = 266.615,- Kč Srovnávací hodnota nemovitosti celkem: Na základě výše uvedených obecných trendů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovuji srovnávací hodnotu oceňované nemovitosti na (zaokrouhleno):
267.000,- Kč
Rekapitulace Administrativní cena nemovitosti (cena podle cen. předpisu)
279.360,- Kč
Srovnávací hodnota nemovitosti
267.000,- Kč
Obvyklá cena (tržní) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Vzhledem ke stavu, velikosti, vybavení a funkčnímu využití nemovitosti, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním nemovitostem, právním vztahům, situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji současnou obvyklou, tržní cenu nemovitosti bytové jednotky č. 1541/15 v bytovém domě č.p. 1541, 1542 na pozemku parc.č. 849/57, 849/58, vč. podílu o velikosti 599/22386 na společných částech domu č.p. 1541, 1542 a pozemku parc.č. 849/57, 849/58 vše v katastrálním území Jirkov, obec Jirkov, okres Chomutov, zapsáno na LV č. 5691, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, KP Chomutov, podle tohoto odhadu k datu ocenění 1.7.2015 po zaokrouhlení na:
267.000,- Kč.
- 11 -
C. Závěr a) Obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství bytové jednotky č. 1541/15 v bytovém domě č.p. 1541, 1542 na pozemku parc.č. 849/57, 849/58, vč. podílu o velikosti 599/22386 na společných částech domu č.p. 1541, 1542 a pozemku parc.č. 849/57, 849/58 vše v katastrálním území Jirkov, obec Jirkov, okres Chomutov, zapsáno na LV č. 5691, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, KP Chomutov, podle tohoto odhadu k datu ocenění 1.7.2015 po zaokrouhlení na:
267.000,- Kč. b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí se nestanoví Nájemní právo –
Nezjištěno.
Věcná břemena – Nezjištěno. c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou – viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství bytové jednotky č. 1541/15 v bytovém domě č.p. 1541, 1542 na pozemku parc.č. 849/57, 849/58, vč. podílu o velikosti 599/22386 na společných částech domu č.p. 1541, 1542 a pozemku parc.č. 849/57, 849/58 vše v katastrálním území Jirkov, obec Jirkov, okres Chomutov, zapsáno na LV č. 5691, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, KP Chomutov, podle tohoto odhadu k datu ocenění 1.7.2015 po zaokrouhlení na:
267.000,- Kč. Slovy : dvěstěšedesátsedmtisíc korun českých V Hlučíně, 2.7.2015 Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/4 748 01 Hlučín – Darkovičky tel.: 731 645 931
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 13.4.2006, č.j.Spr. 1790/06 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 161/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 161/2015.
E. Seznam příloh 1. Fotodokumentace - 2 strany; 2. Výpis z katastru nemovitostí - 3 strany; 3. Kopie katastrální mapy - 1 strana; 4. Místopis - 1 strana.
- 12 -
Fotodokumentace pořízená dne 1.7.2015
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
OZN.: Červenohrádecká č.p. 1541, Jirkov, okr. Chomutov.
OZN.: Červenohrádecká č.p. 1541, Jirkov, okr. Chomutov.
- 19 -
