-1-
ZNALECKÝ POSUDEK č. 2150-107/2015 o odhadu ceny obvyklé (spoluvlastnického podílu ve výši ¾) na nemovité věci pozemku parc.č. 412 jehož součástí je rodinný dům č.p. 429, pozemků parc.č. 401/3 a parc.č. 401/9, součástí a příslušenství, v k.ú. a obci Podbořany, okres Louny (LVč. 645)
Objednatel posudku:
Soudní exekutor JUDr. Jiří Trojanovský, LL.M. Exekutorský úřad Frýdek-Místek Farní 23 738 01 Frýdek-Místek
Účel posudku:
Zjištění ceny obvyklé nemovité věci pro exekuční řízení č.j. 143 EX 00462/14
Podle stavu ke dni 7. 3. 2015 posudek vypracoval:
Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava
Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 31 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotovení. V Ostravě 30. 3. 2015
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitou věc (spoluvlastnický podíl) včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou 2. Informace o nemovité věci Název nemovitosti: rodinný dům č.p. 429, včetně pozemků a příslušenství Adresa nemovitosti: při ul. Boženy Němcové, Podbořany Okres: Louny Obec: Podbořany Katastrální území: Podbořany 3. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka nemovité věci byla provedena dne 7. 3. 2015 za účasti znalce a zástupce povinného. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 645 pro k.ú. Podbořany ze dne 29.1.2015. Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského sp.zn. 143 EX 00462/14-054 o ustanovení znalce. Doplňující údaje povinného. 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovité věci je v KN na LV č. 645 zapsán: SJM Klein Zdeněk a Kleinová Martina, Klein Zdeněk, Staré 7, 41115 Třebívlice Kleinová Martina, Komenského náměstí 17, 41115 Třebívlice
podíl ¾
Kučera Zdeněk, Boženy Němcové 428, 44101 Podbořany
podíl ¼
Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce Zahájení exekuce Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Zástavní právo soudcovské Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu
blíže viz informativní LV v příloze
-36. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitost se nachází ve městě Podbořany, při ul. Boženy Němcové. Nemovitost se nachází v zastavěné části obce, ve vzdálenosti cca 500 m od centra města, cca 130 m západně od zastávky bus „Podbořany, nem.“. Přístup k nemovité věci je z pozemku parc.č. 408/1 (ve vlastnictví města Podbořany). Okolní zástavbu tvoří zástavba rodinných domů. V okolí nemovité věci je k dispozici veškerá občanská vybavenost, dobrá dostupnost centra města. Nemovitá věc je tvořena pozemkem parc.č. 412 jehož součástí je rodinný dům č.p. 429, pozemky parc.č. 401/3 a parc.č. 401/9, součástmi a příslušenstvím, které jsou v jednotném funkčním celku, v k.ú. a obci Podbořany, okres Louny (LVč. 645) Příslušenství a součástí nemovité věci tvoří: a) vedlejší stavba - kůlna na pozemku parc.č. 401/3 (není zapsaná ani zakreslená v KN) b) venkovní úpravy - přípojky IS, oplocení a zpevněné plochy, vrata a vrátka c) trvalé porosty - na pozemcích se nachází ovocné a okrasné trvalé porosty různého druhu a stáří d) garáž - garáž na pozemku parc.č. 412 přízemní zděná garáž s pultovou střechou, k boční straně garáže je přistavěn přístřešek (není zapsán ani zakreslen v KN) Pozitiva oceňované nemovité věci: - umístění v klidné lokalitě k bydlení - napojení na veškeré inženýrské sítě Negativa oceňované nemovité věci: - nutné další investice na rekonstrukci interiéru 7. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Fotodokumentace - Mapa širších souvislostí - Srovnávané nemovité věci - Výpis z Katastru nemovitostí
-4-
B. Posudek Odhad ceny obvyklé B.1) Použitá metodika ocenění Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Obvyklou cenu definuje §2 odst. 1 zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb., a zákona č. 303/2013 Sb. Ten uvádí, že obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv na cenu, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota, přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitých věcí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitých věcí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitých věcí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku.
B.2) Popis B.2.A) pozemky Výčet pozemků: Parc.č. 412 Parc.č. 401/3 Parc.č. 401/9
zastavěná plocha a nádvoří zahrada zahrada
o výměře 275 m2 o výměře 304 m2 o výměře 453 m2
Pozemky jsou v jednotném funkčním celku se stavbami a příslušenstvím. Pozemky jsou rovinaté a nachází se na nich rodinný dům, vedlejší stavby, venkovní úpravy a trvalé porosty. Celková výměra činí 1 032 m2.
-5B.2.B) Hlavní stavba: 1) Rodinný dům č.p. 429, součást pozemku p.č. 412 Oceňovaný rodinný dům je z části podsklepený, má jedno nadzemní podlaží a obytné podkroví. Základy objektu betonové, nosné konstrukce zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov střechy sedlový s krytinou z osinkocementových šablon. Klempířské konstrukce provedeny z pozinkovaného plechu. Vnější omítky břizolitové, vnitřní vápenné hladké. Schody do podkroví dřevěné. Dveře náplňové, hladké plné a prosklené. Okna dvojitá. Podlahy v obytných místnostech plovoucí, v ostatních prostorách převážně keramická dlažba. Vytápění objektu ústřední na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Rozvod vody studené i teplé. Zdrojem teplé vody je karma. Keramické obklady provedeny v kuchyni, koupelně a WC. Vnitřní vybavení tvoří vana, umyvadlo, WC. Vybavení kuchyně tvoří kuchyňská linka a plynový sporák. Objekt je napojen na IS: vodovod, plynovod, elektro a kanalizace. Ostatní vybavení tvoří krbová kamna v obývacím pokoji. Stáří objektu odhaduji na cca 95 let. V posledních 15 letech probíhala na nemovitosti rekonstrukce některých konstrukcí a vybavení (výměna podlah, nedokončená rekonstrukce koupelny). Objekt se nachází v průměrném stavu, s pravidelnou údržbou.
Dispoziční řešení: 1. PP - sklepní prostory 1. NP - vstupní veranda, kuchyně, pokoj, chodba, koupelna s WC Podkroví – 3 pokoje, WC s umyvadlem, půdní prostory Zastavěná plocha objektu činí cca 98 m2. Znalec odhaduje obytnou plochu objektu na cca 140 m2. B.2.C) Příslušenství nemovité věci tvoří: a) vedlejší stavba - kůlna na pozemku parc.č. 401/3 (není zapsaná ani zakreslená v KN) b) venkovní úpravy - přípojky IS, oplocení a zpevněné plochy, vrata a vrátka c) trvalé porosty - na pozemcích se nachází ovocné a okrasné trvalé porosty různého druhu a stáří d) garáž - garáž na pozemku parc.č. 412 přízemní nepodsklepená, zděná garáž s pultovou střechou, krytina eternit, podlaha betonová, vrata dřevěná, k boční straně garáže je přistavěn přístřešek (není zapsán ani zakreslen v KN)
-6-
Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitých věcí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovité věci a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitých věcí. V současné době se v této lokalitě běžně obchoduje s rodinnými domy. Nabídka převyšuje poptávku. V okolí nemovité věci se nabízí obdobné nemovité věci v rozmezí cca 680 tis. až 1 200 tis. Kč dle technického stavu, umístění v lokalitě, velikosti pozemku apod. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 10 až 15%. Příklady obdobných nemovitých věcí pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 3. Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce. oceňovaná Srov. 1 Srov. 2 Srov. 3 B.Němcové, B.Němcové, Švermova, Podbořany Podbořany Podbořany Podbořany ZÁKLADNÍ ÚDAJE plocha pozemku zastavěná plocha užitná podlahová plocha prodejní/nabídková cena celkem EKONOMICKÉ ÚDAJE Typ transakce korekce pro typ trans. datum nabídky/prodeje korekce pro datum nabídky FYZICKÉ ASPEKTY tech. stav objektu korekce pro tech. Stav lokalita/přístupnost korekce pro lokalitu příslušenství korekce pro příslušenství korekce pro velikost pozemku korekce pro velikost domu
Indikovaná hodnota nemovité věci
1 032 98 120
158 90 65 680 000
901 80 90 990 000
520 147 160 1 200 000
nabídka 0,85 I.15 1,00
nabídka 0,85 I.15 1,00
nabídka 0,85 III.15 1,00
horší
horší 1,10
srov.
1,10 srov
1,00 horší
1 052 598
Cena nemovité věci zjištěna srovnáním (orientační):
lepší 0,75 horší 1,00
srov
1,15 horší
1,10 1,30 1,20
1,00 1,05 1,10
1,05 1,20 0,90
1 091 033
1 069 126
997 637
1 052 598,- Kč
-7Po provedené celkové analýze nemovité věci, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitých věcí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, zejména na velikost domu, velikost pozemku, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovité věci, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou nemovité věci zjištěnou srovnávací metodou ve výši 1 050 000,- Kč. Cena zjištěna srovnávací metodou zahrnuje jak cenu pozemků, tak i staveb a příslušenství. Srovnávací hodnota (zaokrouhleno) celkem
1 050 000,- Kč
Ocenění spoluvlastnického podílu: Na trhu není běžné, aby se obchodovalo se spoluvlastnickými podíly k nemovitým věcem. Poptávka po podílech k nemovitým věcem prakticky není. Spoluvlastnický podíl, který není reálně vymezen, je třeba vnímat jako možný zdroj problémů při výkonu vlastnických práv a povinností. Neexistence poptávky má negativní dopad do ceny spoluvlastnických podílů, které tak neodpovídají prostému poměru ceny obvyklé ve výši spoluvlastnického podílu. Hodnotu spoluvlastnického podílu ve výši 3/4 tak stanovuji odborným odhadem ve výši 90 % z jeho podílové hodnoty, což by mělo odrážet obtížnou obchodovatelnost podílu. Cena obvyklá nemovitosti: Spoluvlastnický podíl 3/4:
1 050 000,- Kč 787 500,- Kč
Úprava tržní hodnoty spoluvlastnického podílu: 90 % Cena obvyklá spoluvlastnického podílu ve výši 3/4:
708 750 Kč
Cena obvyklá spoluvlastnického podílu ve výši ¾ (zaokrouhleno):
710 000 Kč
Závěr – zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovité věci (spoluvlastnického podílu ve výši ¾) na nemovité věci pozemku parc.č. 412 jehož součástí je rodinný dům č.p. 429, pozemků parc.č. 401/3 a parc.č. 401/9, součástí a příslušenství, v k.ú. a obci Podbořany, okres Louny (LVč. 645), je stanovena ke dni 7.3.2015. Na základě zjištěných cen a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, stav, umístění, nabídku a poptávku, apod.), stanovuji cenu obvyklou (spoluvlastnického podílu ve výši 3/4) na oceňované nemovité věci k datu ocenění ve výši
710 000,- Kč.
-8-
C. Rekapitulace
1) Obvyklá cena nemovité věci (spoluvlastnického podílu ve výši ¾) na nemovité věci pozemku parc.č. 412 jehož součástí je rodinný dům č.p. 429, pozemků parc.č. 401/3 a parc.č. 401/9, součástí a příslušenství, v k.ú. a obci Podbořany, okres Louny (LVč. 645) činí
710 000,- Kč Slovy: sedmsetdesettisíc Kč 2) Ocenění práv a závad váznoucích na nemovité věci
0,- Kč
Slovy: nula Kč 3) Výsledná cena nemovité věci (spoluvlastnického podíle ve výši ¾) včetně příslušenství a součástí
710 000,- Kč
Slovy: sedmsetdesettisíc Kč
Znalci nejsou známy žádné právní vady, které by nezanikly prodejem nemovité věci z dražby.
V Ostravě, 30. 3. 2015
Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2150-107/2015 znaleckého deníku.
-9-
Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Příloha č. 4: Výpis z katastru nemovitostí
- 10 Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci
Rodinný dům č.p. 429
Rodinný dům č.p. 429
Garáž
Kuchyně v 1.NP
Pokoj v 1.NP
Koupelna v 1.NP
WC v 1.NP
Podkroví
- 11 -
Pokoj v podkroví
WC v podkroví
Podkroví
- 12 Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí
- 13 Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Nemovitá věc č. 1 RD B.Němcové, Podbořany Cena: 680 000,- Kč Zastavěná plocha: 90 m2 Užitná plocha: 65 m2 Velikost pozemku: 158 m2 Rodinný dům v Podbořanech. Na domě proběhla rekonstrukce střechy. Je zde dvorek s kůlnou a sklepem. Samotný dům má bytovou jednotku 2+1, prostornou půdu vhodnou k rekonstrukci dalších pokojů. Celý dům je podsklepen. Vytápění gamaty a krbovými kamny.
Nemovitá věc č. 2 RD Švermova, Podbořany Cena: 990 000,- Kč Zastavěná plocha: 80 m2 Užitná plocha: 90 m2 Velikost pozemku: 901 m2 Patrový RD 2+1 se zahradou o celkové výměře 901 m2 v klidné lokalitě města Podbořany. Dům je částečně podsklepený, v přízemí je prosklená veranda, v patře možno dodělat další obytnou místnost. Zaveden veřejný vodovod, kanalizace, elektřina 220/380 V, plynový kotel na vytápění. Za domem jsou chlívky, kůlny a zahrada-ovocný sad. Parkování na pozemku. Veškerá občanská vybavenost je v dosahu
Nemovitá věc č. 3 RD Kněžice, Podbořany Cena: 1 200 000,- Kč Zastavěná plocha: 147 m2 Užitná plocha: 160 m2 Velikost pozemku: 520 m2 Rodinný dům v klidné obci Kněžice u Podbořan, vzdálené 10km od města Žatec, o dispozici 4+kk. V přízemí domu je koupelna, wc, technická místnost, ložnice, obývací pokoj a kuchyňský kout s jídelnou. Z obývacího pokoje je přímí vstup na terasu na níž navazuje zahrada , v patře jsou dva dětské pokoje. Dům je po kompletní rekonstrukci - nové rozvody elektriky, vody, odpady, izolace, zateplení, fasáda, nová střecha před osmi lety, plastová okna a dveře, topení a ohřev vody zajišťuje elektrický kotel, topit lze také pomocí krbových kamen s výměníkem. Dům je vybaven vlastní čističkou odpadních vod.
