ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku
ZNALECKÝ POSUDEK č. 128/7218/2015 o obvyklé ceně pozemku čís. parcely St. 39/2 s budovou č.p. 26 a pozemku čís. parcely St. 39/4, k.ú. Dolní Žleb, v Dolním Žlebu, obec Děčín, okres Děčín, Ústecký kraj
________________________________________________________________________________ ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail
[email protected], http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor´s Report): 128/7218/2015
LV no.: 133
Name of subject / Předmět ocenění: Pozemek čís. parcely St. 39/2 s budovou č.p. 26 a pozemkem čís. parcely St. 39/4, k.ú. Dolní Žleb, v Dolním Žlebu, obec Děčín, okres Děčín, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Děčín XIV-Dolní Žleb 266, 405 02 Děčín Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitých věcí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota:
1.847.474 Kč
Market value Tržní hodnota
1.400.000 Kč
Yield value: Výnosová hodnota:
1.430.350 Kč
Common price Obvyklá cena
1.400.000 Kč
Comparative value: Porovnávací hodnota:
Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců):
nestanovena Kč
Number of properties: Počet objektů:
1
LAND / POZEMEK
Main building: Hlavní stavba:
budova č.p. 26
Čísla parcel Parcel of land nr.
Appurtenances: Příslušenství:
přípojky inženýrských sítí
Size: Velikost
Location in the town: Poloha v obci:
Dolní Žleb – střední část
Type: Druh
Infrastructure: Infrastruktura
částečná
Unit price: Jednotková cena
nestanoveno Kč
St. 39/2, St. 39/4 326 m2
zastavěná plocha a nádvoří 300 Kč/m2
MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT
LEASE / PRONÁJEM
Construction system: Konstrukční systém:
Whole property: Celá nemovitost:
m2
Office area: Kancelářské plochy:
m2
Storage area: Skladové plochy:
m2
zděný
Built-up area: Zastavěná plocha:
cca 130 m2
Floor area: Podlahová plocha:
nejištěna m2
Built-up space: Obestavěný prostor:
1100 m3
Other and manufacturing: Ostatní
m2
Unit price: Jednotková cena:
1273 Kč/ m3
Income: Příjem:
Kč
Cost: Náklady:
Kč
Capitalization rate: Kapitalizační míra:
%
Building finished in year Rok pořízení: Wear (analytic method): Znehodnocení (analyt. metoda):
65 %
-2-
Property right / Vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 133 pro k.ú. Dolní Žleb a obec Děčín jsou oceňované nemovité věci ve vlastnictví Ivety Hrochové, bytem Děčín XIV-Dolní Žleb 266, 405 02 Děčín. Restricting conditions / omezující podmínky: V části C listu vlastnictví č. 133 pro k.ú. Dolní Žleb a obec Děčín jsou evidována tato omezení: - zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu ve výši 585.000 ,- Kč, listina - Rozhodnutí správce daně o zřízení zástavního práva (§ 72 zák.č.337/1992 Sb.) Finančního úřadu v Příbrami č.j. -77307/2006 /063940/0206 ze dne 23.08.2006. Právní moc ke dni 26.09.2006. - zástavní právo exekutorské pro pohledávku ve výši 341.690,- Kč včetně příslušenství a nákladů soudního řízení, listina Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorského úřadu Děčín - Mgr. Zdeněk Pánek č.j. 112EX-3464/2011 -20 ze dne 14.02.2012. - zástavní právo smluvní, pohledávka z hypotečního úvěru ve výši 2.090.000,-Kč s oprávněním pro Hypoteční banku (IČ: 13584324), listina - Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 16.02.2006. Právní účinky vkladu práva ke dni 16.02.2006. Další omezující podmínky jsou uvedeny v části C listu vlastnictví č. 133 v příloze tohoto posudku. Výše uvedená omezení dražbou zaniknou, proto nejsou v celkovém návrhu obvyklé ceny zohledněna. Real burden / věcná břemena: V části C listu vlastnictví č. 133 pro k.ú. Dolní Žleb a obec Děčín nejsou evidována žádná věcná břemena. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 133 pro k.ú. Dolní Žleb a obec Děčín jsou evidována tato zástavní práva: - zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu ve výši 585.000 ,- Kč, listina - Rozhodnutí správce daně o zřízení zástavního práva (§ 72 zák.č.337/1992 Sb.) Finančního úřadu v Příbrami č.j. -77307/2006 /063940/0206 ze dne 23.08.2006. Právní moc ke dni 26.09.2006. - zástavní právo exekutorské pro pohledávku ve výši 341.690,- Kč včetně příslušenství a nákladů soudního řízení, listina Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorského úřadu Děčín - Mgr. Zdeněk Pánek č.j. 112EX-3464/2011 -20 ze dne 14.02.2012. - zástavní právo smluvní, pohledávka z hypotečního úvěru ve výši 2.090.000,-Kč s oprávněním pro Hypoteční banku (IČ: 13584324), listina - Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 16.02.2006. Právní účinky vkladu práva ke dni 16.02.2006. Další zástavní práva jsou uvedena v části C listu vlastnictví č. 133 v příloze tohoto posudku. Výše uvedená zástavní práva dražbou zaniknou, proto nejsou v celkovém návrhu obvyklé ceny zohledněna. Legal and structural state / stavebně právní stav: Oceňovaná stavba je v katastru nemovitostí evidována jako budova s číslem popisným se způsobem využití rodinný dům. Na základě prohlídky na místě lze konstatovat, že poslední známé využití oceňované budovy bylo provozování penzionu s restaurací. Kolaudační souhlas ani jiné dokumenty nebyly předloženy. Weak points / slabé stránky: - jde o odlehlou část Děčína, vzdálenost do centra města je cca 10 km - chybějící údržba Strong points / silné stránky: - v blízkosti vede mezi turisty oblíbená Labská cyklostezka Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 133 pro k.ú. Dolní Žleb a obec Děčín, prokazující stav evidovaný k datu 28.5.2015, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro k.ú. Dolní Žleb a obec Děčín, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí prokazující stav evidovaný k datu 29.5.2015 c/ znalecký posudek č. 3083/203/12 (vypracoval Mgr. Ota Zeman) d/ zjištění při prohlídce na místě
-3-
Tour / prohlídka Prohlídka oceňovaných nemovitých věcí byla na základě oznámení společností Dražbyprost s.r.o. svolána na 27.5.2015, ve 14:00 hodin. V uvedeném termínu konání prohlídky nemovitých věcí nebyl přítomen vlastník/zástavce a nebylo umožněno provedení prohlídky vnitřních prostorů budovy. Z uvedeného důvodu je ocenění provedeno dle § 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. (zákon o veřejných dražbách), a to na základě dostupných údajů.
-4-
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území : Název katastrálního území : Kód obce : Název obce : Počet obyvatel obce : Datum stanovení počtu obyvatel : Kód okresu : Název okresu : Název kraje : Poloha v obci :
630471 Dolní Žleb 562335 Děčín 49833 1.1.2015 CZ0421 Děčín Ústecký Část města Dolní Žleb
Infrastructure / infrastruktura: Město Děčín patří k velkým městům Ústeckého kraje, nachází se na severozápadním okraji Ústeckého kraje, přibližně 20 km od krajského města Ústí nad Labem, zhruba 14 km od hraničního přechodu Hřensko/Schmilka. Město má kompletní občanskou vybavenost odpovídající jeho velikosti (magistrát města Děčín, pošta, policie, okresní soud, celní úřad, finanční úřad, zdravotnické zařízení, základní škola, mateřská školka, obchody, restaurace atd.). Po dopravní stránce je město Děčín velmi dobře napojeno na silniční a železniční síť. Hlavní osu silniční sítě představují silnice I/13 spojující Podkrušnohoří s Podještědím, silnice I/9 spojující SRN – Rumburk – Českou Lípu – Mladou Boleslav a silnice I/62 Ústí nad Labem – Děčín – Hřensko/Schmilka. Z hlediska železniční dopravy je Děčín významným železničním uzlem především ve spojení se SRN na trase Praha – Děčín – Drážďany – Berlín – Hamburk. Město je také významným říčním přístavem na Labské vodní cestě. Property Location / poloha nemovitých věcí Nemovité věci se nachází v městské části Dolní Žleb. Dolní Žleb se nachází zhruba 10 km severně od Děčína, zástavbu tvoří převážně rodinné a rekreační domy, doplněné o ubytovací zařízení a restaurace. Lokalita se nachází na levém břehu řeky Labe v CHKO Labské Pískovce. V lokalitě jsou inženýrské sítě elektrického proudu a vody. Short description property / stručný popis majetku: Prohlídka vnitřních prostorů budovy nebyla umožněna. Z uvedeného důvodu je ocenění provedeno dle § 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. (zákon o veřejných dražbách), a to na základě dostupných údajů a informací získaných ze znaleckého posudku č. 3083/203/12 (vypracoval Mgr. Ota Zeman), který byl předán objednatelem ocenění. Budova č.p. 26: Dispoziční řešení: Jedná se o samostatně stojící podsklepenou budovu s dvěma nadzemními podlažími a podkrovím. Podle dostupných informací je vnitřní dispozice následující: 1. PP tvoří sklepní prostory. 1. NP sestává z prostoru restaurace vč. kuchyně a sociálního zařízení. 2. NP sestává z pěti pokojů, které byly v minulosti pronajímány. Podle dostupných informací má pouze jeden z pokojů vlastní sociální zařízení. V podkroví se nachází jeden byt (dispozice nezjištěna). Konstrukční řešení a vybavení domu: Jedná se o samostatně stojící stavbu, svislé nosné konstrukce jsou v 1. NP zděné z kamenného zdiva, v 2. NP hrázděné, střešní konstrukce je mansardová, krytinu tvoří pískovaný asfaltový šindel, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu, podlahy lze předpokládat betonové a dřevěné, krytinu tvoří v 1. NP dlažba, okna jsou dřevěná dvojitá, vstupní dveře jsou dřevěné, vnitřní dveře lze předpokládat dřevěné hladké plné a prosklené, vnitřní i vnější omítky štukované hladké. Podle dostupných informací má dům vnitřní instalace el. proudu o napětí 220/380 V, vody a kanalizace, vytápění lokální elektrické doplněné o krb. Odkanalizování lze předpokládat do jímky. Stáří a stavební stav: Přesné stáří budovy nebylo zjištěno, na základě užitého materiálu a konstrukce lze odhadovat stáří na zhruba 130 let. Při vnější prohlídce nebyly na domě patrné statické nebo jiné vážné stavební závady, stavební stav domu je ale podprůměrný, je znát chybějící údržba. Stavebně-technický stav vnitřních prostor nebylo možno během prohlídky ověřit, je nutné předpokládat podprůměrný stavebně-technický stav vyžadující minimálně částečnou rekonstrukci.
-5-
Pozemky: Pozemek čís. parcely St. 39/2 o výměře 267 m2, je v katastru nemovitostí evidovaný v druhu zastavěná plocha a nádvoří se způsobem ochrany rozsáhlé chráněné území. Pozemek je převážně zastavěn oceňovaným domem č.p. 26. Pozemek čís. parcely St. 39/4 o výměře 59 m2, je v katastru nemovitostí evidovaná v druhu zastavěná plocha a nádvoří se způsobem ochrany rozsáhlé chráněné území. Na pozemku se nachází terasa, která patří k oceňovanému domu č.p. 26. Tvar a konfigurace pozemků jsou patrné z kopie katastrální mapy v příloze.
-6-
ZÁVĚREČNÁ ANALÝZA Pro stanovení odhadu obvyklé ceny za podmínek trhu v příslušné lokalitě k datu ocenění vycházíme obvykle z věcné hodnoty, výnosové hodnoty a porovnávací hodnoty. Podle přiložené analýzy byly výše uvedené hodnoty stanoveny takto: Věcná hodnota: 1.847.474 Kč Výnosová hodnota: 1.430.350 Kč Porovnávací hodnota: nebyla stanovena Věcná hodnota majetku byla stanovena nákladovým způsobem na základě reprodukčních cen a odpočtu přiměřeného opotřebení a výnosová hodnota byla stanovena na základě dosažitelných výnosů z pronájmu majetku. Pro nedostatek údajů o prodejích srovnatelného majetku v lokalitě není použito ocenění porovnávacím způsobem. Při stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí byla dána přednost výnosové hodnotě stanovené metodou kapitalizace čistých výnosů (zisků) dosažitelných pronajímáním nemovitých věcí.
-7-
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) pozemku čís. parcely čís. parcely St. 39/2 s budovou č.p. 26 a pozemku čís. parcely St. 39/4, k.ú. Dolní Žleb, v Dolním Žlebu, obec Děčín, okres Děčín, Ústecký kraj, zapsaného na listu vlastnictví č. 133 pro k.ú. Dolní Žleb, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 27. května 2015
1.400.000,- Kč Slovy: Jedenmiliončtyřistatisíc Kč Ocenění práv a omezení spojených s nemovitými věcmi: Všechna práva a omezení jsou vypsána v části C listu vlastnictví č. 133. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidované na listu vlastnictví č. 133 neboť ta dražbou zaniknou a nemají tedy vliv na cenu. Nebylo zjištěno žádné omezení evidované na listu vlastnictví č. 133, které dražbou nezanikne.
ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 128/7218/2015. Vypracoval: Bc. Jan Stejskal
Ing. Vladimír Hůda jednatel
V Mostě dne 29. 5. 2015
-8-
ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute
ID (Surveyor´s Report):
ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav
128/7218/2015
LV no.:
133
Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Item no. Pol.č.
Name of "the tangible investment asset" - TIA
Build-up space
Unit price
Název HIM
Obestavěný prostor stavby
Jednotková cena
m3
Kč/m3
1
budova č.p. 26
2
venkovní úpravy
1110
Built-up area
Unit price
Starting price
Zastavěná ploha Jednotková cena Výchozí cena m2
Kč/m2
Kč
4 372
4 853 465
Wear
Time price "TIA"
Comments
Znehodnocení
Časová cena HIM
Komentář
%
Kč
65,0
1 698 713 oceněno podílem na stavbě hlavní
50 961
Buildings subtotal - Stavby mezisoučet
1 749 674
Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Item no.
Site no.
Type land
Acreage
Price
Total
Comments
Pol.č.
Parcelní číslo
Druh pozemku
Výměra
Cena
Cekem
Komentář
m2
Kč/m2
Kč
1
St. 39/2
zastavěná plocha a nádvoří
267
300
80 100
2
St. 39/4
zastavěná plocha a nádvoří
59
300
17 700
Lands subtotal - Pozemky mezisoučet
97 800
Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem)
1 847 474 Kč
Yield value - Výnosová hodnota Item no.
Name
Number
Lease price
Gross yield
Risk of loss of rent
Net rent
Costs total
Net yield
Capitalization rate
Yield value
Comments
Pol.č.
Název
Počet
Cena za pronájem
Hrubý výnos
Riziko výpadku nájemného
Čisté nájemné
Náklady celkem
Čistý výnos
Kapitalizační míra
Výnosová hodnota
Komentář
objekt
Kč/objekt/year/rok
Kč/year/rok
%
Kč
Kč
Kč
%
Kč
1
restaurace v 1. NP
1
72 000
72 000
40
43 200
19 440
23 760
8
297 000
2
pokoje v 2. NP
5
73 000
365 000
60
146 000
65 700
80 300
8
1 003 750
3
byt v podkroví
1
18 000
18 000
40
10 800
4 320
6 480
5
129 600
Yeld value Výnosová hodnota
uvažováno 200 Kč / noc / pokoj
1 430 350 Kč
Comparative value - Porovnávací hodnota Item no.
Name
Realized / offer price
Date of sale / offers
Built-up space
Pol.č.
Název
Realizovaná / nabídková cena
Datum prodeje / nabídky
Obestavěný prostor
Kč
m3
Land area
Price of land
Plocha pozemků Cena pozemků m2
Kč/m2
Total price of lands
Total price of buildings
Celková cena za pozemky
Celková cena za objekty
mil. Kč
mil. Kč
Rate of price adjustment
Koeficient Cena za objekty cenové úpravy Kč
1 2 3
Cost Value - Věcná hodnota
1,847
Yield value - Výnosová hodnota
1,430 mil.Kč
Comparative value - Porovnávací hodnota Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena)
Price of buildings
mil.Kč
nestanovena 1,400
mil.Kč
Comments
Komentář
Mapa širších vztahů – budova č.p. 26 v Dolním Žlebu, obec Děčín, okres Děčín, Ústecký kraj
Situace lokality
Situace oblasti
Fotodokumentace – budova č.p. 26 v Dolním Žlebu, obec Děčín, okres Děčín, Ústecký kraj
Přístup k domu z ulice
Pohled na dům č.p. 26
Pohled na dům č.p. 26
Pohled na dům č.p. 26
Terasa
Vstup do domu
