2015

ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 119-5100/2015 NEMOVITÁ VĚC: Katastrální údaje : Adresa nemovité věci: Vlastník stavby: Vlastník pozemku:

Pozemek p.č. 1459 v Oslavanech, jehož součástí je objekt bydlení č.p. 384 Kraj Jihomoravský, okres Brno-venkov, obec Oslavany, k.ú. Oslavany Hybešova 384/22, 664 12 Oslavany SJM Křípal Roman a Křípalová Petra, Hybešova 384/22, 664 12 Oslavany, vlastnictví: výhradní SJM Křípal Roman a Křípalová Petra, Hybešova 384/22, 664 12 Oslavany, vlastnictví: výhradní

OBJEDNAVATEL: Mgr. Radek Frkal, advokát, insolvenční správce manž. Křípalových Adresa objednavatele: Příkop 6, 602 00 Brno ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:

ÚČEL OCENĚNÍ:

Ing. Miroslav Krajíček U Mostu 592, 672 01 Mor. Krumlov IČ: 10112286 telefon: 602755265 DIČ: fax:

e-mail: [email protected]

Aukce nemovité věci (ocenění stávajícího stavu)

OBVYKLÁ CENA

900 000 Kč

Datum místního šetření: 22.10.2015 Stav ke dni : Za přítomnosti: pana Romana Křípala Počet stran: 12 stran Počet příloh: 4

V Moravském Krumlově, dne 2.11.2015 Ing. Miroslav Krajíček

22.10.2015 Počet vyhotovení: 2

NÁLEZ Znalecký úkol Ocenění v ceně obvyklé na základě objednávky č.j. 496/2015-A. Zadavatel je Mgr. Radek Frkal, advokát, insolvenční správce manž. Křípalových, Příkop 6, 602 00 Brno. Přehled podkladů - výpis z KN z LV č.1502 kú Oslavany - kopie katastrální mapy - oceňovací Vyhl. č. 199/2014 Sb. - oceňovací program NEMExpress AC - údaje z realitní inzerce sreality.cz - údaje sdělené majitelem nemovité věci - fotodokumentace pořízená znalcem - vlastní prohlídka a zaměření znalcem Místopis Město Oslavany se 4639 obyvateli v jižní části okresu Brno - venkov, sobec s rozšířenou působností a obec s pověřeným úřadem Ivančice ve vzdálenosti 3 km východně od města. V místě je dobrá občanská vybavenost ( MŠ, ZŠ 1-9 ročník, zdravotnické zařízení, lékárna, základní síť obchodů a služeb, ubytovací zařízení, městská policie, sportovní a kulturní zařízení). Dopravní obslužnost vlak a autobus v rámci IDS, je možnost napojení na veškeré inženýrské sítě. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.

 bytová zóna  průmyslová zóna  ostatní  nákupní zóna  /  voda  /  kanalizace  /  plyn  /  elektro  telefon

BUDOUCÍ STAV Okolí :

 bytová zóna

Přípojky: veř / vl.

 ostatní  nákupní zóna  /  voda  /  kanalizace  /  plyn  /  elektro  telefon

Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky):  MHD  železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):  dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD  zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku Přístup přes pozemky: 1486/30 Město Oslavany

 průmyslová zóna

 autobus  silnice II.,III.tř

Celkový popis Předmětem ocenění je pozemek p.č. 1459 - zastavěná plocha a nádvoří jehož součástí je stavba bydlení - rodinný dům č.p. 384. Areál je situován v západní části zastavěného území města, v lokalitě zástavby rodinných domů. Příjezd a přístup je z veřejné komunikace, v místě je možnost napojení na veškeré inženýrské sítě. Rodinný dům je samostatně stojící, částečně podsklepený, s jedním nadzemním podlažím, s bytem 2+1 s koupelnou, WC, chodbou. Původní stáří domu cca 85 roků, v poslední době rekonstruovaný. Technický stav dobrý, standard vybavení průměrný. Příslušenství tvoří pouze venkovní úpravy v minimálním rozsahu ( přípojky na inženýrské sítě, zpevněná plocha a ve dvoře). Silné stránky -2-

Zastavěná část města, poblíž centra Slabé stránky Malý pozemek, minimální příslušenství. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci:  Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru  Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí  Stav stavby umožňuje podpis zástavní  Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy  Skutečné užívání stavby není v rozporu s  Skutečné užívání stavby je v rozporu s její její kolaudací kolaudací  Přístup k nemovité věci přímo z veřejné  Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo komunikace je zajištěn z veřejné komunikace Komentář: Bez rizika Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou  Nemovitá věc není situována v záplavovém  Nemovitá věc situována v záplavovém území území Komentář: Bez rizika Věcná břemena a obdobná zatížení:  Věcná břemena neovlivňující obvyklou cenu (např. přípojky inženýrských sítí)  Zástavní právo Komentář: Zástavní právo smluvní - Česká spořitelna, a.s. V ocenění není zohledněno. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Bez rizika.

OBSAH 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky 3. Porovnávací ocenění 3.1 Rodinný dům

OCENĚNÍ Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Oslavany:

1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům Věcná hodnota dle THU -3-

Rodinný dům je samostatně stojící, částečně podsklepený, s jedním nadzemním podlažím, s bytem 2+1 s koupelnou, WC, chodbou. Půdorys „U”, v levém dvorním křídle koupelna s WC, v pravém obytná místnost. Původní stáří domu cca 85 roků, v poslední době rekonstruovaný. Technický stav dobrý, standard vybavení průměrný. Obvodové stěny v původní části ze smíšeného zdiva tl. 60 cm, u dvorních křídel zděné, stropy dřevěné trámové s rovným podhledem, střecha sedlová a pultová, krytina tašková. Okna plastová, dveře náplňové a dřevěné, vstupní plastové, vnitřní omítky vápenné hladké, fasáda vápenná. Podlahy betonové a keram. dlažba, schodiště do 1.pp betonové. Vytápění elektrickými přímotopy, ohřev vody v el. boileru. Zařizovací předměty průměrného standardu, v koupelně sprchový kout. Technický stav dobrý, objekt byl k datu prohlídky užíván k bydlení. Ve zhoršeném stavu je část vnitřních omítek, střecha a fasáda. Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 9,20 m2 2,30 m 80,03 m2 2,80 m

Název 1.pp 1.np Obestavěný prostor

Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.pp (9,20)*(2,30) = 1.np (9,15+9,67)/2*5,30*2,80+(2,85*4,25+4,10*4,40 = )*(2,90) zastřešení (9,15+9,67)/2*5,30*2,40/2 =

[m3] 21,16 m3 227,09 m3 59,85 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název

Typ

1.pp 1.np zastřešení Obestavěný prostor - celkem:

Zastavěná plocha (ZP) Užitná plocha (UP) Obestavěný prostor (OP) Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Upravená cena (RC) Reprodukční hodnota (RC * OP)

Ocenění 80 71 308,09 4 300 100,00 4 300 1 324 805

[m2] [m2] [m3] [Kč/m3] % [Kč/m3] [Kč]

-4-

Obestavěný prostor 21,16 m3 227,09 m3 59,85 m3 308,09 m3

Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)

roků roků % [Kč]

85 65 56,70 573 641

2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Stavební pozemek v zastavěném území města, bez rizikových faktorů. Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV)

Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená [m2] /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m2 ] [ KC ] [ Kč/m2 ] Lokalita: pozemky KRC: 1,00

KMP: 1,00

KPP: 1,00

KDD: 1,00

KMZ: 1,00

Parcela č.: Popis pozemku: Průměrná jednotková cena

KIV: 1,00

KVP: 1,00

1 000,00

1,00

KUV: 1,00

1 000,00

1 000,00 Kč/m2

Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Průměrná cena stavebních pozemků v uvedené lokalitě je 1000,- Kč/m2. Druh pozemku

Parcela č.

zastavěná plocha a 1459 nádvoří Celková výměra pozemků

Výměra [ m2 ] 134

Jednotková cena [ Kč/m2 ] 1 000,00

134

Hodnota pozemků celkem

3. Porovnávací ocenění 3.1 Rodinný dům Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: Obestavěný prostor: Zastavěná plocha: Plocha pozemku:

71,36 m2 308,09 m3 80,03 m2 134,00 m2

Popis oceňované nemovité věci -5-

Celková cena pozemku [Kč] 134 000 134 000

Rodinný dům 2+1 v zastavěném území města, lokalita bez rizikových faktorů. Objekt po rekonstrukci v dobrém technickém stavu.

Srovnatelné nemovité věci Název: RD I Rodinný dům o dispozici 2+1 po rekonstrukci (veškeré inženýrské sítě, plastová okna, vnitřní omítky i země) v klidné části města. Za domem je dvůr a tři klenuté sklepy. Nad sklepy možnost vybudování terasy. Za domem zahrada 405 m2. Nad celým domem je půda. Ve městě veškerá občanská vybavenost

Lokalita Oslavany Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 0,90 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: Neuvedeno Celkový Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: koef. KC Kč/m2 Redukce pramene ceny - realitní inzerce; Velikosti objektu 0,65 17 117 srovnatelná; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení srovnatelné; Celkový stav - lepší; Vliv pozemku - větší; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 53,00 m 558 m 1 400 000 Kč 26 415 Kč/m2 Název: RD II Rodinný dům v klidné zalesněné části Oslavan vzdálené pouze několik minut pěší chůze od centra města. Celková plocha prodávané nemovitosti je 331 m2, skládá se ze tří pozemků o velikosti 166 m2, 127 m2 a 38 m2, k dispozici jsou všechny potřebné IS. Uvnitř domu se nachází dva pokoje, chodba, kuchyň a v zadní části také dvorek s hospodářským zázemím vhodným k vybudování terasy, grilového posezení apod. Před domem je předzahrádka o velikosti 127m2 a také vlastní studna. Po rekonstrukci nemovitost nabízí potenciál velmi klidného a nerušeného bydlení

Lokalita Oslavany Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění Zdroj:

0,80 1,00 1,00 0,95 1,10 0,95 1,00 Neuvedeno -6-

Celkový Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: koef. KC Kč/m2 Redukce pramene ceny - realitní inzerce; Velikosti objektu 0,79 10 404 srovnatelná; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení horší; Celkový stav - před rekonstrukcí; Vliv pozemku větší; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 90,00 m 293 m 1 179 000 Kč 13 100 Kč/m2 Název: RD III Rodinný dům 2+1 s průjezdem, hospodářskými budovami, včelínem a zahradou, obec Ketkovice, Nemovitost je situována v klidné ulici obce Ketkovice, která se nachází 35 km západně od Brna. CP pozemku činí 739m2,z toho zastavěná plocha,nádvoří 295m2, zahrada 444m2. Uliční šíře 11.8m. Dům byl postaven v roce 1927. Jedná se o přízemní dům, zdivo pálené cihly, střecha sedlová, stropy a krov dřevěný, krytina pálená taška. Dům je určený k modernizaci a rekonstrukci. Možnost rozšíření o půdní vestavbu, nebo rekonstrukci a modernizaci dvorního křídla. Dispozice: průjezd 20m2, jeden pokoj 20m2, druhý pokoj 20m2, kuchyně 12m2. Výška stropů v obytných místnostech 3metry. Koupelna se sprchovým koutem a toaletou. Z obytné části je přes prosklenou verandu a chodbu o výměře 25m2 vstup do atriového dvora, které uzavírá dvorní křídlo budovy o zastavěné ploše 36m2 tvořené hospodářskými místnosti a chlévy. Dům je částečně podsklepený cca 30m2. V zadní části pozemku je zahrada se včelínem, na kterou navazují zahrady okolních domů a pole. IS - obecní vodovod, elektřina 220/380,septik,topení – 3x lokální plynové topení WAV, ohřev vody – el. Boiler. Orientace domu ulice jihovýchod, zahrada severozápad. V obci mateřská, ZŠ,obchod, široké sportovní vyžití.Dobrá dostupnost Brno 35km,Ivančice u Brna 13km, spojení IDS. Z okolní obce Rapotice vlakové spojení.

Lokalita Ketkovice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,10 K4 Provedení a vybavení 1,10 K5 Celkový stav 0,95 K6 Vliv pozemku 0,90 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: Neuvedeno Celkový Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: koef. KC Kč/m2 Redukce pramene ceny - realitní inzerce; Velikosti objektu 0,83 10 242 srovnatelná; Poloha - horší; Provedení a vybavení - horší; Celkový stav - bohatší příslušenství; Vliv pozemku - větší; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 80,00 m 739 m 990 000 Kč 12 375 Kč/m2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková porovnávací cena Celková užitná plocha oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota

-7-

10 242 Kč/m2 12 588 Kč/m2 17 117 Kč/m2 12 588 Kč/m2 71,36 m2 898 280 Kč

REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky 3. Porovnávací ocenění 3.1 Rodinný dům

573 641,00 Kč 134 000,00 Kč 898 280,00 Kč

Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku

898 280 Kč 0 Kč 707 641 Kč 134 000 Kč

Obvyklá cena 900 000 Kč slovy: Devětsettisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.15

Komentář ke stanovení výsledné ceny Dobrá lokalita v zastavěném území města, poblíž centra, v dosahu veškerá občanská vybavenost. Rodinný dům po částečné rekonstrukci, v dobrém technickém stavu. Pro stanovení obvyklé ceny použil znalec porovnávací metodu ocenění, vycházel z dostupných údajů, které měl k dispozici. Vzhledem ke stavu, velikosti, funkčnímu využití nemovitosti, investičním možnostem v daném regionu navrhuji obvyklou hodnotu nemovitosti včetně součástí a příslušenství na 900 000 Kč. Závěr Ocenění je provedeno v obvyklé hodnotě a to metodou porovnávací. V Moravském Krumlově 2.11.2015 Ing. Miroslav Krajíček U Mostu 592 672 01 Mor. Krumlov telefon: 602755265 e-mail: [email protected] Znalecká doložka:

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 16.12.1981 pod č. j. Spr. 5816/81 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací na nemovitosti.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 119-5100/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 126/2015.

-8-

SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH počet stran A4 příloze 2 1 1

Podklady a přílohy Mapové podklady Fotodokumentace Mapa oblasti

Mapa oblasti

-9-

Kopie katastrální mapy

- 10 -

Mapa města

- 11 -

Fotodokumentace

pohled z ulice

koupelna

kuchyň

dvorní křídlo pravé

dvorní křídlo levé

pokoj

- 12 -