ZNALECKÝ POSUDEK číslo 5780/ 119/2015 O ceně „administrativní a ceně obvyklé“ nemovitých věcí: - spoluvlastnického podílu 613/44400 k pozemku p.č.st. 427 - bytové jednotky č. 1179/24 v bytovém domě č.p. 1179 stojící na pozemku p.č.st. 427 vše v obci Otrokovice, k.ú. Kvítkovice u Otrokovic, okres Zlín, Zlínský kraj. ___________________________________________________________________________
Posudek obsahuje 22 stran textu včetně titulního listu a 10 stran příloh. Posudek se předává ve dvou vyhotoveních, třetí vyhotovení je založeno u znalce.
Ve Zlíně – Malenovicích:
17.04.2015 1
Posudek vypracoval:
Ing. Lubomír Kostka – znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, jmenovaný Krajským soudem v Brně dne 19.5.1992, č.j. Spr. 202/92.
Použitý cenový předpis
- zákon č. 151/1997 Sb. ve znění poslední novely č. 303/2013 Sb. - prováděcí vyhl.č. 441/2013 Sb. ve znění vyhl.č. 199/2014 Sb. (účinná od 01.10.2014) + metodika tržního ocenění
Datum, k němuž se ocenění provádí:
15.04.2015 ( datum místního šetření )
OBSAH POSUDKU 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8.
Úvodní informace Stručný popis Pozemek p.č.st. 427 – spoluvlastnický podíl Bytová jednotka č. 1179/24 Rekapitulace vyhláškového ocenění Porovnávací ocenění Závěr – cena obvyklá Znalecká doložka Přílohy:
1.
(nález + ocenění) (nález + ocenění)
- výpis z KN, LV č. 2487 (k.ú. Kvítkovice u Otrokovic) - kopie z katastrální mapy - výřez z Prohlášení vlastníka - fotodokumentace - jmenovací dekret - koncesní listina
ÚVODNÍ INFORMACE Místo nemovité věci:
obec Otrokovice, k.ú. Kvítkovice u Otrokovic, okres Zlín, Zlínský kraj.
2
Vlastník nemovitých věcí:
Licov Ladislav, roč.č. 750602/4878 bytem: ul. SNP 1179, Kvítkovice, 76502 Otrokovice
Objednatel posudku:
JUDr. ing. Petr Bernátek insolvenční správce
Účel posudku:
oddlužení – prodej.
Podklady pro posudek 1. Výpis z KN, LV č. 2487 a LV č. 2065 (k.ú. Kvítkovice u Otrokovic) z 15.04.2015. 2. Kopie z katastrální mapy dálkovým přístupem. 3. Výřez z Prohlášení vlastníka 110 – V9 – 4653/1996. 4. Provedené místní šetření dne 15.04.2015, zjištění stavu bytu včetně pořízení fotodokumentace za účasti znalce a vlastníka.
2. STRUČNÝ POPIS Oceňovaná bytová jednotka č. 1179/24 včetně příslušného spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 1179 a pozemku p.č.st. 427 je sit. ve více bytovém věžovém panelovém domě na sídlišti v Kvítkovicích na konci ul. SNP. Jde o dům, který je situovaný nejblíže ke Zlínu z celkem 5-ti věžových domů. Dům jako celek je přístupný a příjezdný z ul. SNP, je napojen na inž. sítě – el. NN, kanalizaci jednotnou, centrální vytápění vč. ohřevu teplé vody. Původní stáří domu jako celku je od roku 1972, v roce 2007 provedena revitalizace fasády, střechy, stupaček a vybudování zavěšených balkónů. V roce 2001 byla provedena rekonstrukce bytu – kuchyně, koupelny, podlah, částečně elektroinstalace. Bytová jednotka č. 1179/24 je velikosti 1+2 a je situovaná ve 2.NP. V domě jsou dva výtahy.
3
3.
POZEMEK – spoluvlastnický podíl k p.č.st. 427 o velikosti 613/44400 Nález: - obec Otrokovice - k.ú. Kvítkovice u Otrokovic - okres Zlín - Zlínský kraj Předmětem ocenění je pozemek: zastavěná plocha a nádvoří 479m2
p.č.st. 427
§ 3: ZC = ZCv x 01 x 02 x 03 x 04 x 05 x 06 ZCv
= 1.500,- Kč/m2
01
velikost obce nad 5 tis. obyvatel
I
0,95
02
ostatní město nad 5 tis. obyv.
III
0,85
03
katastrálně sousedí se Zlínem
II
1,03
04
inženýrské sítě – všechny
I
1,00
05
MHD + železniční a autobusová doprava
I
1,00
06
komplexní vybavenost obce
I
1,00 _____ 0,832
(Zlín I, Př.č. 2, tab.č. 1 vyhl.)
01 x 06 =
ZC
= 1.500,0 x 0,832 = 1.248,00 Kč/m2
§ 4: ZCU = ZC x I kde:
ZC I I
= cena stavebního pozemku dle § 3 : = index cenového porovnání = It x Io x Ip
4
1.248,- Kč/m2
(§ 3,4)
It - index trhu (Př.č. 3, tab.č. 1) 1.
situace na trhu
poptávka nižší nabídce (pokles od r. 2008)
I
-0,03
2.
vlastnické vztahy
jednotka + spol. podíl k pozemku
V
0,00
3.
změny v okolí
bez vlivu, stab. území
II
0,00
4.
vliv práv. vztahů
negativní – oddlužení
I
-0,03
5.
ostatní neuvedené
bez dalších vlivů
II
0,00 ______ -0,06
6.
povodňové riziko
zóna s nízkým rizikem (protipovodňová opatření)
III
0,95
It
= 0,950 x ( 1 – 0,06 )
=
0,893
Io - index omezujících vlivů (Př.č. 3, tab.č. 2)
1.
geometrický tvar
bez vlivu na využití
II
0,00
2.
svažitost pozemku
do 15%, ostat. orientace
IV
0,00
3.
základní podmínky
neztížené
III
0,00
4.
ochranná pásma
mimo
I
0,00
5.
omezení užívání
bez omezení
I
0,00
6.
ostatní vlivy neuvedené
bez dalších vlivů
II
0,00 ______ 0,00
It
=
1,000
5
Ip - index polohy
(Př.č. 3, tab.č. 3)
1.
druh stavby
rezidenční nad 2 tis. bydlení
1f
1,00
2.
převaž. zástavba
bydlení (byt. domy)
I
0,04
3.
poloha pozemku
navazující na centrum
II
0,02
4.
napojení na sítě
všechny
I
0,00
5.
občanská vybav.
částečně dostupná
II
6.
dopravní dostupn.
zpev. komunikace, dobré parkovací možnosti
VI
0,00
7.
hromadná doprava
zastávka MHD do 200m, dobrá dost. do centra
III
0,00
8.
komerční využití
bez možnosti
II
0,00
9.
obyvatelstvo
bezproblémové
II
0,00
10.
nezaměstnanost
průměrná
II
0,00
11.
vlivy ostatní
bez dalších vlivů
II
0,00 ______ 0,05
Ip
= 1,0 x ( 1 + 0,05 )
=
1,05
I
= ( 0,893 x 1,0 x 1,05 )
=
0,938
=
1.170,62 Kč/m2 ============
ZCU = 1.248,0 x 0,938
-0,01
Ocenění : - parc.č.st. 427
:
479,0m2 x 1.170,62 Kč/m2 = z toho podíl 613/44400 zaokrouhl.
6
560.726,00 Kč =
:
7.741,57 Kč 7.742,00 Kč =========
4.
BYT č. 1179/24
(§ 38)
Nález: Více bytový dům jako celek typ „J“ - typový. Bytová jednotka o velikosti 1+2 s příslušenstvím situovaná ve 2.NP domu č.p. 1179 stojící na p.č.st. 427. Byt sestává z těchto místností:
- pokoj - pokoj č. 2 - kuchyňský kout - jídelní kout - předsíň - šatna - koupelna - WC - komora - sklepní kóje
- balkón
m2 16,40 12,10 4,20 7,30 11,50 4,20 2,30 1,20 1,20 0,90 _____ 61,30m2 3,60m2
(nově)
Výpočet podlahové plochy pro ocenění: ( 61,30 – ( 1,20 + 0,90 ) + ( 1,20 x 0,80 ) + ( 0,90 x 0,10 ) + ( 3,60 x 0,17 ) =
60,86m2 =======
Konstrukce a vybavení: Základy – piloty + pasy, nosná kce panelová plošná, zateplení. Střecha rovná, krytina živičná. Schody dvouramenné. 2x výtah. Okna plastová, dveře do ocelových zárubní, podlahy plovoucí + lamino + dlažba. Koupelna – sprcha, samostatné WC. Vytápění + ohřev vody dálkové centrální.
7
Cena bytu porovnávacím způsobem: CBp
= PP x ZCU x It x Ip
kde:
CBp…..cena bytu porovnávacím způsobem PP…….podlahová plocha bytu ZCU…..základní cena It………index trhu dle § 4 (0,893) Ip………index polohy dle § 4 (1,050)
ZCU = ZC x Iv kde:
ZC……cena dle Př.č. 27, tab.č. 1 Iv……. index kce + vybavení dle Př.č. 27, tab.č. 2
ZC
= 16.721,- Kč/m2
(Otrokovice: 18.327 obyvatel)
1.
typ stavby
panelová, zateplená
III
0,00
2.
spol. části domu
kolárna, kočárkárna, prádelna, sušárna
II
0,00
3.
příslušenství domu
bez dopadu na cenu
II
0,00
4.
umístění bytu
2.NP – výtah
III
0,05
5.
orientace
S – V část. výhled
II
0,00
6.
zákl. příslušenství
sprcha, umyvadlo, samotné WC
III
0,00
7.
další vybavení
sklepní kóje, balkón
III
0,00
8.
vytápění bytu
dálkové
III
0,00
9.
kryt. neuvedená
bez vlivu
III
0,00 ______ 0,05
10.
typ stavby
byt s pravidelnou údržbou (rek. r. 2001, revit. 2011)
II
8
1,00
původní stáří rekonstrukce
: 2015 – 1972 = 43 let : 2015 – 2001 = 14 let
Stáří
: 14 + 15 = 29 let
S
Iv
= 1 – (0,005 x 29)
=
0,855
( 1,0 x 0,855 ) =
0,855
= (1 + 0,05 ) x 0,855 =
0,898
ZCU = ( 16.721,0 x 0,898 ) =
15.015,00 Kč/m2 =============
Cena bytu: ( 60,86m2 x 15.015,0- x 0,893 x 1,05 )
5.
=
913.813,00 Kč ===========
REKAPITULACE vyhláškového ocenění ad 3) Pozemek p.č.st. 427 – spol. podíl ad 4) Byt č. 1179/24
(§ 2) 7.742,00 Kč (§ 38) 913.813,00 Kč ________________________ celkem: 921.555,00 Kč zaokr.§ 50:
slovy: devětsetdvacetjednatisícpětsetšedesát korun českých
9
921.560,00 Kč ===========
6.
POROVNÁVACÍ OCENĚNÍ V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitých věcí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitých věcí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitými věcmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitých věcí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitých věcí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitých věcí, uzavřených kupních smluv. Po krizi v roce 2009 nastal na realitním trhu značný útlum a pokles realizovaných cen a bytů zejména u panelových domů o 20% až 30%.
Pro srovnání znalec uvádí realizované prodeje obdobně vybavených bytových jednotek: A) bytová jednotka č. 1178/42 na p.č.st. 426 ul. SNP, k.ú. Kvítkovice u Otrokovic podlahová plocha
:
72,34m2
situování
:
5.NP, výtah
stav
:
po kompletní rekonstrukci a revitalizaci domu
kupní smlouva
:
V 5054/2012 z 09.08.2012
kupní cena
:
1,300.000,00 Kč
( 1+3 )
B) bytová jednotka č. 1181/27 na p.č.st. 424, ul. SNP, k.ú. Kvítkovice u Otrokovic (OS ve Zlín – stav ceny obvyklé po rozvodu) podlahová plocha
:
60,50m2
stav
:
po rekonstrukci v r. 1997 - 1999
cena obvyklá
:
1,150.000,00 Kč
( 1+2 )
10
C) Z nabídek realitního serveru „S reality“: -
byt 1+3 ul. Svobodova, Otrokovice, podl. plocha 74m2 po rekonstrukci, cena 1,830.000,00 Kč
Nutno zdůraznit, že v těchto cenách je obsaženo i zprostředkování realitní kanceláře, která se pohybuje v rozmezí 50 – 100 tisíc Kč. Znalec stanovuje cenu bytové jednotky č. 1179/24 porovnávacím způsobem ve výši: 1,100.000,00 Kč až 1,150.000,00 Kč, střední hodnota: 1,125.000,00 Kč ==============
11
7. ZÁVĚR - CENA OBVYKLÁ (§ 2 zák.č. 151/97 Sb. v aktuálním znění) Co je cena obvyklá: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní. Jde o byt 1+2 s příslušenstvím o velikosti podlahové plochy 60,13m2 + balkón 3,70m2 situovaný ve 2.NP více bytového domu č.p. 1179 v k.ú. Kvítkovice u Otrokovic. Byt byl v roce 2001 rekonstruován v rozsahu nové koupelny, kuchyně, podlah. Rovněž dům jako celek byl v roce 2007 až 2010 revitalizován (okna, fasáda, střecha, společné stupačky…) Znalec provedl vyhláškové a porovnávací ocenění: - vyhláškové ocenění činí : - porovnávací ocenění činí :
921.560,00 Kč 1,125.000,00 Kč
Znalec stanovuje cenu obvyklou s vazbou na výše uvedené ocenění a skutečnosti o poklesu cen od roku 2008 téměř o 20 až 30%, ale s důrazem na situování v klidné části k.ú. Kvítkovice u Otrokovic, ve výši:
1,125.000,00 Kč ============= slovy: jedenmiliónstodvacetpěttisíc korun českých
……………………………………. podpis znalce
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
