2015

ZNALECKÝ POSUDEK č. 3483 164/2015 o ceně rodinného domu č.p. 33 včetně všech součástí, příslušenství a pozemků parc.č. st. 128, parc.č. 656/1, 809/14, 855/2, 855/8, vše v obci Chýňava, k.ú. Libečov, okr. Beroun Objednavatel znaleckého posudku:

EXEKUTORSKÝ ÚŘAD BEROUN Mgr. Pavel Dolanský - soudní exekutor Palackého 31/2 266 01 Beroun

Účel znaleckého posudku: zjištění ceny obvyklé jako podklad pro exekuční řízení založené Exekutorským úřadem Beroun pod č.j. 015 EX 633/08

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., a dle obecné metodiky pro zjištění ceny obvyklé, podle stavu ke dni 7.8.2015 znalecký posudek vypracoval:

Ing._ Tomáš Moláček Kamýcká 685/87 165 00 Praha 6 - Suchdol telefon: 777 196 035 e-mail: [email protected]

Počet stran: 23 včetně titulního listu a 22 stran příloh. Objednavateli se předává vyhotoveních.

V Praze 15.8.2015

ve 2

A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znaleckým úkolem je zjištění ceny obvyklé pozemku parc.č. st. 128, jehož součástí je objekt rodinného domu č.p. 33, včetně všech součástí, příslušenství a pozemků parc.č. 855/2, 855/8 a pozemků parc.č. 656/1 a 809/14, vše v k.ú. Libečov, okr. Beroun

2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:

Rodinný dům Libečov 33 267 07 Chyňava Středočeský Beroun Chyňava Libečov 1 766

3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 7.8.2015 za přítomnosti pana Kušnierika a paní Ježkové (tel: 732 383 966).

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Usnesení o ustanovení znalce ze dne 12.6.2015, č.j. 015 EX 633/08-85 aktuální informace o prodejích obdobných nemovitostí v dané lokalitě získané z webových realitních servrů kopie katastrální mapy uvedené lokality informace sdělené panem Jaroslavem Kušnierikem skutečnosti a výměry zjištěné při místním šetření výpis z katastru nemovitosti, list vlastnictví č. 12 pro k.ú. Libečov

5. Vlastnické a evidenční údaje Dle výpisu z KN, který je v příloze tohoto posudku

6. Dokumentace a skutečnost Posudek je proveden na základě předložených podkladů. Projektová dokumentace nebyla předložena, výměry zjištěny fyzickým přeměřením při místním šetření

7. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění je původní rodinný dům č.p. 33 vesnického typu v obci Chýňava, části obce Libečov spolu přilehlými pozemky a dále dva zemědělské pozemky mimo zastavěnou část obce v k.ú. Libečov, vše v okrese Beroun. Nemovitost č.p. 33 se nachází na okraji Libečova, přístupová komunikace zpevněná. Pozemek má nepravidelný tvar, je rovinatý, oplocený. Dům v současné době není napojený na žádné inž. sítě. Elektro odpojeno, voda řešena donáškou z obecní studny (pozn. na pozemku je vlastní kopaná studna, ale bez ručního čerpadla, elektrické čerpadlo nefunkční, odpojen el. proud). Dle sdělení pana Kušnierika jsou v přilehlé komunikaci všechny inženýrské sítě.

Na pozemku parc.č st. 128 jsou pak i dvě vedlejší stavby (jednoduchý přístřešek a původní chlívek). Venkovní úpravy jsou minimálního rozsahu (zpevněné betonové plochy ve špatném technickém stavu, oplocení, vrata, vrátka), porosty.

8. Stanovení ceny obvyklé (obecné, tržní), resp. použité způsoby ocenění:  Zjištění ceny obvyklé je prováděno obvykle variantní způsobem. V tomto případě jsou použity čtyři metody aplikace cenového předpisu nákladový způsob ocenění výnosová metoda porovnávací metoda - obecná   V zákoně č. 151/97Sb. o oceňování majetku se obvyklou cenou rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popř. obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv na cenu, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Obecně je používán a nikde nedefinován termín cena tržní. Obvyklá cena - tržní cena se obvykle zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji a koupěmi obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Vlastní tržní cena se tvoří až při konkrétním prodeji resp. koupi a může se od zjištěné hodnoty i výrazně odlišovat.   a) Cenový předpis  V cenovém předpisu je v současné době používaná porovnávací metoda, dle které na základě předem daných kritérií upravuje základní cena za 1m3 obestavěného dané ve vyhlášce.  b) Nákladový způsob ocenění  Je využita oceňovací vyhláška, není uvažován vliv tzv. koeficientu prodejnosti Kp, resp. koef pp, cena pozemku vzata dle skutečnosti  c) Výnosová metoda:  Další metodou pro stanovení tržní hodnoty nemovitosti je výnosová hodnota nemovitosti. Výnosová hodnota se užívá u nemovitostí, které jsou pronajaty, tedy přináší nějaký zisk, výnos. V tomto konkrétním případě tato nemovitost pronajata není, což ale pro výpočet není zase tak důležité. Známe-li nebo odhadneme-li průměrný měsíční příjem z pronájmu této nemovitosti v daném čase a místě, můžeme výnosovou hodnotu nemovitosti použít. Definice výnosové hodnoty nemovitosti je taková, že je to jistina, kterou při uložení do banky a stanovené úrokové sazbě, přinese výnos ve formě úroků, který je stejný jako čistý výnos z nemovitosti. Výnosová hodnota vyjadřuje hodnotu celé nemovitosti, t. j. včetně pozemku a příslušenství.  

d) Porovnávací hodnota:  Principiálně se jedná o vyhodnocení cen nabízených nemovitostí na realitním trhu, a to buď z realitní inzerce, databáze realitních kanceláří příp. z archivu znalce. Tyto nemovitosti by měly být svým charakterem, velikostí a hlavně lokalitou srovnatelné. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi, který je neustále ve vývoji a na nějž působí různé vlivy, že vyhodnocené prodeje by neměly být starší než jeden rok. Při delší době údaje ztrácejí svoji vypovídající schopnost.   

B. ZNALECKÝ POSUDEK 

a)

Ocenění dle cenového předpisu

Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.2. Příslušenství 1.2.1. Kolna 1.2.2. Přístřešek 1.2.3. Studna 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek 2.2. Zemědělské pozemky 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Porosty Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 2 450,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - 1001 - 2000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice města Prahy nebo Brna v nejkratším vymezeném úseku silnice do 20 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn

č. III IV III

Pi 0,75 0,60 1,02

I

1,00

O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava popřípadě příměstská doprava O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení)

I

1,00

II

0,98

Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 1 102,06 Kč/m2

Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Pozemek ve spoluvlastnictví (mimo spoluvl. podílu pozemku k jednotce) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - exekuční příkaz k prodeji 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

č. I

Pi -0,06

III

-0,01

II I

0,00 -0,04

II IV

0,00 1,00

5

Index trhu

IT = P6 * (1 + Pi) = 0,890 i=1

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) IV -0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,02 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00

10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů

I II

-0,02 0,00

11

Index polohy

IP = P1 * (1 + Pi) = 0,990 i=2

Koeficient pp = IT * IP = 0,881

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům Volně stojící částečně podsklepený rodinný dům vesnického typu. Základy bez dostatečné hydroizolace, svislé konstrukce zděné, stropy s rovným podhledem, ve sklepě strop klenutý, střecha sedlová, střešní krytina tašková (dvojitě kladené bobrovky), klempířské prvky z pozinkovaného plechu. Fasáda břizolitová, sokl kabřincové pásky. Fasáda břizolitová. Okna dřevěná špaletová. Vnitřní dveře plné či částečně prosklené, dřevěné zárubně. Vytápění etážové, radiátory ocelové deskové, rozvody v železných trubkách. V obytné kuchyni uhelný sporák, v kuchyni sporák na PB. V domě není WC ani koupelna, není proveden rozvod vody. WC suchý mimo objekt, koupání možno v dílně (navazující část na obytnou část), kde je postavena vana, vodu možno ohřívat v ohřívacím válci (viz foto v příloze tohoto posudku). Dispoziční řešení: chodba, obytná kuchyň, 2 * pokoj, kuchyň, spíž Výpočet obestavěného prostoru: 8,0 * 21,0 * (3,3 + 0,5 * 3,5) + 7,0 * 2,5 * 2,0 = 883m3 Dům byl postaven v roce 1932, technický stav silně zhoršený, údržba naprosto nedostatečná. Etážové topení nefunkční, odpojen elektrický proud. Vnitřní nepořádek, zejména katastrofální stav v kuchyni (viz foto v příloze tohoto posudku). Krov nad částí dílny zborcený. Dům je před totální, celkovou rekonstrukcí, event. by přicházela v úvahu i demolice. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24):

Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Středočeský kraj, obec do 2 000 obyvatel 83 let 2 453,- Kč/m3

Zastavěné plochy a výšky podlaží 1. PP: 1. NP: Název podlaží 1. PP: 1. NP:

= = Zastavěná plocha 18,00 m2 168,00 m2

18,00 m2 168,00 m2

Konstrukční výška 2,00 m 2,80 m

Obestavěný prostor rodinný dům: Obestavěný prostor - celkem:

= =

Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,11

883,00 m3 883,00 m3 168,00 m2 186,00 m2

ZP1 = ZP =

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na sítě (přípojky) - žádné nebo pouze přípojka elektr. energie 6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - zanedbatelného rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - významně snižující cenu - téměř neobyvatelný 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu – (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) Koeficient pro stáří 83 let: s = 1 - 0,005 * 83 = 0,585 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6. 12

Index vybavení

IV = (1 +

Vi) * V13 * 0,600 = 0,166

i=1

Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,890 Index polohy pozemku IP = 0,990

č. I

Vi typ A

III III II II I

0,00 0,00 0,00 0,01 -0,10

I III I I II

-0,08 0,00 0,00 -0,05 0,00

III I

0,01 -0,10

V

0,40

Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 2 453,- Kč/m3 * 0,166 = 407,20 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 883,00 m3 * 407,20 Kč/m3 * 0,890 * 0,990= 316 806,20 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

316 806,20 Kč

=

1.2. Příslušenství 1.2.1. Kolna Zděná kolna, původní chlívek, střecha pultová, omítky opadané, krytina vlnitý eternit, obestavěný prostor: 5,0 * 2,6 * 2,4 = 29m3. Špatný technický stav. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení:

typ D dřevěná oboustranně obitá, zdivo tl. do 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274

Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor kolna 29

=

[m3] 29,00 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název

Typ

kolna Obestavěný prostor - celkem:

NP

Obestavěný prostor 29,00 m3 29,00 m3

Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce

Obj. podíl [%] S S C X S C

8,00 31,30 21,80 0,00 11,20 1,60

Část [%] 100 100 100 100 100 100

Koef. 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 0,00

Upravený obj. podíl 8,00 31,30 0,00 0,00 11,20 0,00

7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

C X C C C C

6,30 0,00 3,80 1,30 9,70 5,00

50 100 100 100 100 100

0,00 1,00 0,00 0,00 0,00 0,00

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 53,65 0,5365

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP):

= * * *

1 055,0,5365 0,9000 2,0670

Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 29,00 m3 * 1 052,94 Kč/m3

= =

1 052,94 30 535,26 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 83 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 17 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 83 / 100 = 83,0 % Koeficient opotřebení: (1- 83,0 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

* = * =

0,170 5 190,99 Kč 0,881 4 573,26 Kč

Kolna - zjištěná cena

=

4 573,26 Kč

1.2.2. Přístřešek Jednoduchý přístřešek, nosné konstrukce lešenářské trubky nebo trámky, střecha pultová, krytina vlnitý eternit, velmi špatný stav, obestavěný prostor: 6,55 * 3,7 * 2,6 = 63m3 Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

typ G přístřešky nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží 1274

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor přístřešek 63

=

[m3] 63,00 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název

Typ

přístřešek Obestavěný prostor - celkem:

NP

Obestavěný prostor 63,00 m3 63,00 m3

Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

Obj. podíl [%] S S X S S C P X X X X X

12,20 31,00 0,00 33,50 12,80 4,20 6,30 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00


= * * *


= =

Upravený obj. podíl 12,20 31,00 0,00 33,50 12,80 0,00 2,90 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 92,40 0,9240

750,0,9240 0,9000 2,0670 1 289,19 81 218,97 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 50 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 50 / 60 = 83,3 % Koeficient opotřebení: (1- 83,3 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

* = * =

0,167 13 563,57 Kč 0,881 11 949,51 Kč

Přístřešek - zjištěná cena

=

11 949,51 Kč

+ + = * * =

9 750,- Kč 11 430,- Kč 21 180,- Kč 0,9000 2,2930 43 709,17 Kč

Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

* = = * =

0,308 13 462,42Kč 13 462,42 Kč 0,881 11 860,39 Kč

Studna - zjištěná cena

=

11 860,39 Kč

1.2.3. Studna Zatřídění pro potřeby ocenění Studna § 19 Typ studny: Hloubka studny: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

kopaná 8,00 m 2222

Ocenění studny Základní cena dle přílohy č. 16: prvních 5,00 m hloubky: 5,00 m * 1 950,- Kč/m další hloubka: 3,00 m * 3 810,- Kč/m Základní cena celkem Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Upravená cena studny Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 83 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 37 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 120 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 83 / 120 = 69,2 % Koeficient opotřebení: (1- 69,2 % / 100)

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - bez dalších vlivů

č. II IV

Pi 0,00 0,00

III I

0,00 0,00

I II

0,00 0,00

6

Index omezujících vlivů

IO = 1 + Pi = 1,000 i=1

Index trhu s nemovitostmi IT = 0,890 Index polohy pozemku IP = 0,990 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,890 * 1,000 * 0,990 = 0,881 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 1 102,06 Typ

Název

§ 4 odst. 1

zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zahrada § 4 odst. 1 zahrada Stavební pozemky - celkem Pozemek - zjištěná cena

Parcelní číslo 128 855/2 855/8

Index

Koef.

0,881

Upr. cena [Kč/m2] 970,91

Výměra [m2] 526,00

Jedn. cena [Kč/m2] 970,91

Cena [Kč] 510 698,66

342,00 61,00 929,00

970,91 970,91

332 051,22 59 225,51 901 975,39

m2 =

901 975,39 Kč

2.2. Zemědělské pozemky Ocenění Zemědělské pozemky oceněné dle § 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 10-25 tisíci obyv. - území sousedních obcí: Celková úprava ceny: Název

Parcelní číslo BPEJ

Výměra [m2] 1 521,00 2 525,00 5 780,00

orná půda 656/1 44702 orná půda 656/1 42611 orná půda 809/14 44700 Zemědělské pozemky oceněné dle § 6 Celkem: 9 826,00 m2

JC [Kč/m2] 5,41 6,25 6,57

60 % 60,00 % Úprava [%] 60,00 60,00 60,00

Zemědělské pozemky - zjištěná cena

UC [Kč/m2] 8,66 10,00 10,51

Cena [Kč] 13 171,86 25 250,00 60 747,80 99 169,66

=

99 169,66 Kč

3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Porosty Pozemek neupravený, zahrada parc.č. 855/2 silně zarostlá. Na pozemku několik okrasných stromů (např. borovice), z ovocných stromů pak ořešák a 3 * jabloň Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: § 47 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena smíšeného porostu: Porosty - zjištěná cena

Kč m2 m2 Kč * = =

901 975,39 929,00 200,00 194 182,00 0,065 12 621,83 12 621,83 Kč

Rekapitulace výsledných cen dle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.2. Příslušenství 1.2.1. Kolna 1.2.2. Přístřešek 1.2.3. Studna 1. Ocenění staveb celkem

316 806,20 Kč 4 573,30 Kč 11 949,50 Kč 11 860,40 Kč 345 189,40 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek 2.2. Zemědělské pozemky

901 975,40 Kč 99 169,70 Kč

2. Ocenění pozemků celkem

1 001 145,10 Kč

3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Porosty

12 621,80 Kč

3. Ocenění trvalých porostů celkem

12 621,80 Kč

Celkem

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:

b)

1 358 956,30 Kč

1 359 000,- Kč

Nákladový způsob ocenění

Ceny stavebních pozemků se v dané lokalitě pohybuji v průměru kolem 1.200Kč/m2. Ve vlastní obci Chýňava jsou ceny i vyšší, v okrajových částech obce (jako je i Libečov) jsou ceny i pod 1.000Kč/m2

1. Ocenění staveb Ocenění staveb nákladovým způsobem Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

§ 13, typ A zděná nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví se šikmou nebo strmou střechou s jedním nadzemním podlažím 111

Obestavěný prostor  Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor rodinný dům 883  (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název rodinný dům Obestavěný prostor - celkem: 

 =

Typ NP

[m3] 883,00 m3 Obestavěný prostor 883,00 m3 883,00 m3

Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

 P S P S S S S S S S P P S S P P P S C C P C P S P P C

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m3]: Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3]

Obj. podíl [%] 8,20 21,20 7,90 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 2,80 0,50 2,30 1,00 3,20 5,20 2,20 1,00 5,20 4,30 0,60 3,20 1,90 0,50 3,10 0,50 4,10 0,30 3,40

Část [%] 100 100 10 90 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 0,46 1,00 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 0,46 1,00 1,00 0,46 0,46 0,46 1,00 0,00 0,00 0,46 0,00 0,46 1,00 0,46 0,46 0,00

= * * * =

Upravený obj. podíl 3,77 21,20 0,36 7,11 7,30 3,40 0,90 5,80 2,80 0,50 1,06 0,46 3,20 5,20 1,01 0,46 2,39 4,30 0,00 0,00 0,87 0,00 1,43 0,50 1,89 0,14 0,00 76,05 0,7605

2 290,0,7605 0,9000 2,1150 3 315,03

Plná cena:

883,00 m3 * 3 315,03 Kč/m3

2 927 171,49 Kč

=

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 83 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 27 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 110 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 83 / 110 = 75,5 % Koeficient opotřebení: (1- 75,5 % / 100)

 *

Rodinný dům - zjištěná cena

=

0,245 717 157,02 Kč

Kolna Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

typ D dřevěná oboustranně obitá, zdivo tl. do 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274

Obestavěný prostor  Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor kolna 29  (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název kolna Obestavěný prostor - celkem: 

 =

Typ NP


Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

Obj. podíl [%] S S C X S C S C X C C C C

8,00 31,30 21,80 0,00 11,20 1,60 6,30 6,30 0,00 3,80 1,30 9,70 5,00

Část [%] 100 100 100 100 100 100 50 50 100 100 100 100 100

Koef. 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 0,00 1,00 0,00 1,00 0,00 0,00 0,00 0,00

Upravený obj. podíl 8,00 31,30 0,00 0,00 11,20 0,00 3,15 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 53,65 0,5365


= * * *

1 055,0,5365 0,9000 2,0670


= =

1 052,94 30 535,26 Kč


 *

Kolna - zjištěná cena

=

0,170 5 190,99 Kč

Přístřešek Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

typ G přístřešky nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží 1274

Obestavěný prostor  Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor přístřešek 63  (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název přístřešek Obestavěný prostor - celkem: 

 =

Typ NP


Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se)

Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce

Obj. podíl [%] S S X S S C

12,20 31,00 0,00 33,50 12,80 4,20

Část [%] 100 100 100 100 100 100

Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00

Upravený obj. podíl 12,20 31,00 0,00 33,50 12,80 0,00

7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

P X X X X X

6,30 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

100 100 100 100 100 100

0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

2,90 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 92,40 0,9240


= * * *


= =


 *

Přístřešek - zjištěná cena

=

13 563,57 Kč

Ocenění studny Základní cena dle přílohy č. 16: prvních 5,00 m hloubky: 5,00 m * 1 950,- Kč/m další hloubka: 3,00 m * 3 810,- Kč/m Základní cena celkem Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Upravená cena studny

+ + = * * =

9 750,- Kč 11 430,- Kč 21 180,- Kč 0,9000 2,2930 43 709,17 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 83 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 37 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 120 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 83 / 120 = 69,2 % Koeficient opotřebení: (1- 69,2 % / 100) 

 * =

0,308 13 462,42Kč

Studna - zjištěná cena

=

13 462,42 Kč

750,0,9240 0,9000 2,0670 1 289,19 81 218,97 Kč

0,167

Studna Zatřídění pro potřeby ocenění Studna § 19 Typ studny: Hloubka studny: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

kopaná 8,00 m 2222

Venkovní úpravy

Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem dle § 18 procentem z ceny stavby. Stanovené procento z ceny staveb: 3,00 % Ceny staveb pro ocenění venkovních úprav Název stavby Rodinný dům Kolna Přístřešek Celkem:

Cena stavby 738 671,73 Kč 5 346,72 Kč 13 970,48 Kč 757 988,93 Kč

Ocenění Cena staveb celkem: 3,00 % z ceny staveb

*

Venkovní úpravy - zjištěná cena

=

757 988,93 0,0300 22 739,67 Kč

2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Porosty Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: § 47    Celková cena pozemku: Kč 1 311 320,00 Celková výměra pozemku m2 10 755,00 Celková pokryvná plocha trvalých porostů: m2 200,00 Cena pokryvné plochy porostů Kč 24 385,31 Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: * 0,065 Cena smíšeného porostu: = 1 585,05 Porosty - zjištěná cena

=

1 585,05 Kč

3. Ocenění pozemků 3.1. Pozemek  Název zastavěná plocha a nádvoří zahrada zahrada orná půda orná půda Ostatní stavební pozemky - celkem Pozemek - zjištěná cena

Parcelní číslo 128 855/2 855/8 656/1 809/14

Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 526,00 1 200,00 342,00 1 200,00 61,00 1 200,00 4 046,00 20,00 5 780,00 20,00 10 755,00m2 =

Cena [Kč] 631 200,410 400,73 200,80 920,115 600,1 311 320,1 311 320,- Kč

Rekapitulace nákladové ceny staveb: Rodinný dům Kolna Přístřešek Studna Venkovní úpravy Porosty Pozemek

717 157,02 Kč 5 190,99 Kč 13 563,57 Kč 13 462,42 Kč 22 740,-- Kč 1 585,--- Kč 1 311 320,--Kč

Nákladové ceny - celkem

=

2 085 000,--Kč,

c) Výnosová metoda: V dané lokalitě se rodinné domy prakticky nepronajímají, lze teoreticky uvažovat o pronájmu objektu pro rekreační účely. Vzhledem k technickému stavu nemovitosti, její zanedbané údržbě, bez vybavení, lze jednoznačně vyslovit názor, že nemovitost není pronajmutelná. Výnosová hodnota je nulová.

d)

Porovnávací hodnota:

Jako porovnávací nemovitosti byly vybrány z realitní inzerce na internetovém servru „sreality” či „realityidnes” nemovitosti, které svou velikostí, typem i polohou odpovídají přibližně oceňované nemovitosti. Podle zákona č. 151/97Sb., o oceňování majetku, jedním ze způsobů oceňování je porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Tato zdánlivě jednoduchá porovnávací metoda má u nemovitostí několik více či méně podstatných úskalí. Za prvé bude zřejmě problém zjistit skutečné ceny prodejní. O těchto cenách se lze dozvědět např. z realitních kanceláří, příp. z internetu. Informace čerpané z realitní inzerce jsou důležité, ale je třeba si uvědomit, že ceny inzerované jsou zpravidla vyšší, než jaké budou nakonec dosaženy. Navíc tato cena zpravidla obsahuje i marži pro realitní kancelář za zprostředkování. V příloze jsou uvedeny tři aktuální nabídky nemovitostí v dané lokalitě (dle mapy do vzdálenosti 1km) , které se v současné době nabízejí k prodeji - viz příloha tohoto posudku: cena nemovitosti 1 580.000Kč

výměra cena bez pozemku pozemku 464m2 26.800Kč

užitná plocha 40m2

koef tech. stavu před reko

2 1.450.000Kč 3 1.599.000Kč

990m2 484m2

262.000Kč 1.018.200Kč

80m2 300m2

před reko dobrý 0,8

Pozn. Počítáno s cenou pozemku 1.200Kč/m2

cena za 1m2 užitné plochy cena nemovitosti = ceně pozemku 3.275Kč/m2 2.715Kč/m2

Průměrná cena: 1/2 * (3.275 + 2.715)Kč/m2 = cca 3.000Kč/m2 Výše uvedené ceny realitních kanceláří jsou ceny poptávané, skutečná výsledná (smluvní) cena bývá v naprosté většině případů nižší, a to v průměru v dané lokalitě o 10%, u nemovitostí se zanedbanou údržbou pak i o 20% nižší (koef 0,8) Výše uvedené ceny jsou ceny včetně provize realitní kanceláře, zpravidla 3% (koef 0,97) Užitná plocha oceňované nemovitosti:

90 m2

Hodnota oceňované nemovitost (dům + pozemek): 1.200Kč/m2 * 929m2 ) = 1.075.000Kč

: 0,97 * 0,8 *

(3.000Kč/m 2 * 90m2 +

Ocenění zemědělských pozemků: V příloze tohoto posudku jsou uvedeny aktuální nabídky k prodeji zemědělských pozemků. Jedná se o ceny nabízené, skutečné prodejní ceny zemědělských pozemků se pohybují dle zkušenosti znalce ve výši 20Kč/m2 Výměra zemědělských pozemků: 9.826m2 Cena 1m2 zemědělského pozemku: 20Kč/m2 Hodnota zemědělských pozemků: 9.826m2 * 20Kč/m2 = cca 200.000Kč

C. CELKOVÁ REKAPITULACE: 1) 2) 3) 4)

Hodnota nemovitosti dle cenového předpisu činí: Hodnota nemovitosti nákladovým způsobem činí: Hodnota nemovitosti výnosovou metodou činí: Hodnota nemovitosti porovnávací metodou činí:

1.359.000Kč 2.085.000Kč 0Kč 1.275.000Kč

Cena obvyklá oceňované nemovitosti (jako celku + zemědělské pozemky) ke dni ocenění činí vzhledem k výše uvedenému výpočtu, odborného odhadu znalce, zkušenosti z realitního trhu činí 1.300.000 Kč (slovy jedenmilióntřistatisíc Kč)

Znaleckým úkolem má být ocenění spoluvlastnického podílu ve výši id. 37/108 V případě oceňování spoluvlastnického podílu na nemovitosti musí být při stanovení ceny obvyklé zohledněna jeho nižší obchodovatelnost v porovnání s prodejem nemovitostí jako celku. Metodicky se pro stanovení ceny obvyklé vychází ze vzorků podobných věcí (v daném případě nemovitostí) nabízených k prodeji (případně již zrealizovaných obchodů), v naprosté většině prodejů jako celek. Trh spoluvlastnických podílů de facto neexistuje, resp. veřejně se prakticky neobchoduje. A to přesto, že spoluvlastnictví k nemovitosti je běžný jev. Nejsou však k dispozici vzorky porovnatelných spoluvlastnických podílů na nemovitostech.

Pokud je předmětem obchodní transakce pouze spoluvlastnický podíl (nikoliv tedy celá nemovitost), je nutno upozornit na skutečnost, že se případný zájemce o koupi spoluvlastnického podílu vystavuje zvýšenému potenciálnímu riziku potíží, a to z toho důvodu, že se po nabytí daného spoluvlastnického podílu nestane výlučným vlastníkem nemovitosti, nýbrž bude nucen do budoucna vždy nějakým způsobem kooperovat s ostatními vlastníky. Jinými slovy, potenciální kupec nebude oprávněn rozhodovat o osudu předmětné nemovitosti zcela libovolně dle vlastního uvážení a ani s ní takto nakládat. Tyto nepříjemnosti, které jsou spojené s koupí pouze spoluvlastnického podílu na nemovitosti se samozřejmě musí následně odrazit i v zájmu potenciálních kupujících při nabídce spoluvlastnického podílu k prodeji. Nabízený podíl (vyjádřeno v Kč) je obecně nižší než by odpovídal spoluvlastnickému teoretickému ”matematickému” podílu Tato snížená obchodovatenost musí být při oceňování samotného spoluvlastnického podílu na nemovitosti samozřejmě zohledněna a tato komplikace musí být promítnuta do zjištěné obvyklé ceny spoluvlastnického podílu, jak ostatně vyplývá i z dikce ustanovení § 2 odst. 1 zákona o oceňování majetku (z.č. 151/1997 Sb). S ohledem na výše nastíněnou obtížnou obchodovatelnost spoluvlastnických podílů při absenci podkladů pro ocenění těchto podílů z realitního trhu je nutno obchodovatelnost těchto podílů víceméně upravit pouze na základě odborného odhadu znalce. Lze tedy uzavřít, pokud bylo znaleckým úkolem myšleno stanovit spoluvlastnický podíl ve výši id. 37/108 ve smyslu matematického podílu id. 37/108, pak předmětný podíl činí 445.000Kč Bylo-li znaleckým úkolem myšleno stanovit spoluvlastnictví podíl ve výši id. 37/108, a to v ceně obvyklé, pak je nutno zdůraznit, že takový „tržní” podíl nelze exaktně přesně stanovit. Dle zkušeností znalce se takový „tržní” podíl pohybuje ve výši 30 - 50% „matematického teoretického” spoluvlastnického podílu. Číselně vyjádřeno by „tržní” spoluvlastnický podíl ve výši id. 37/108 činil :0,3 - 0,5 z 455.000Kč, tedy 137.000Kč - 228.000Kč, v průměru tedy ve výši

200.000Kč

D. ZÁVĚR Při výpočtu ceny obvyklé (tržní) byly použity tři (čtyři) na sobě nezávislé metody. První metoda porovnávací dle cenového předpisu, druhá nákladová využívají údaje také z cenové vyhlášky, u pozemků je cena vzata dle skutečnosti, třetí výnosová posuzuje nemovitost čistě z ekonomického hlediska, tedy za kolik by byla nemovitost pronajmutelná. Toto kriterium je nízké (příp. i nulové) u objektů určených k rodinnému bydlení, které jsou vzdálenější od Prahy nebo mimo silně preferované sídelní útvary, či ve špatném technickém stavu. Dobrou vypovídací schopnost má u objektů čistě komerčních v žádaných lokalitách, což není tento případ. . Čtvrtá metoda dává dobré výsledky, neboť reaguje na aktuální trh s nemovitostmi a cena obvyklé se hodnotě nemovitosti zjištěné porovnávací metodou nejvíce blíží, tedy za předpokladu, že je možno oceňovanou nemovitost s jinými nemovitostmi porovnat.

Výsledná cena obvyklá stanovena v tomto odhadu byla stanovena ve výši 1.300.000Kč jako celku, resp. ve výši 200.000Kč jako spoluvlastnický tržní podíl ve výši id. 37/108. Pří místním šetření nebyly znalci panem Kušnierikem sděleny žádné informace ohledně toho, zda nemovitost je pronajmuta či se k ní vážnou nějaká věcná břemena. Z výpisu z katastru nemovitosti taktéž nevyplývá, že by na oceňované nemovitosti vázlo nějaké věcné břemeno. Znalci nejsou známy skutečnosti o eventuálním pronájmu předmětné nemovitosti. Případné závazky např. exekuce, zástavní práva apod. nejsou v tomto znaleckém posudku zohledněna. Cena je stanovena tak, jako by byla „právně čistá” bez jakýchkoliv dalších omezení. Dle výpisu z KN byla na nemovitosti zahájena exekuce. V případě prodeje nemovitosti prostřednictvím dražby, exekuční příkazy, resp. zástavní právo exekutorské neovlivňují hodnotu předmětu dražby, protože v souladu s § 58, odst.1 zákona č. 26/2000 Sb. v platném znění s přechodem vlastnictví k předmětu dražby zanikají.

V Praze 15.8.2015 Ing._ Tomáš Moláček Kamýcká 685/87 165 00 Praha 6 - Suchdol telefon: 777 196 035 e-mail: [email protected] Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.12.

E. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 26. 10. 1993, č. j. Spr. 4130/92, pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a obor stavebnictví, odvětví stavby obytné, průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3483 164/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji vyúčtováním č. 119/2015.

2015

Recommend Documents