ZNALECKÝ POSUDEK č. 577/003/2015 o ceně nemovitosti: Bytová jednotka č. 1263/5 (LV 6244) v domě s byty tvořeném č.p. 1262, č.p. 1263 (LV 5142), podíl ve výši 695/25439 na pozemcích p.č. 1849/1, p.č. 1850 (LV 5142) pod budovou a podíl ve stejné výši na společných částech tohoto domu s byty v ulici Chomutovská, katastrálním území Kadaň, městě Kadaň, okrese Chomutov, kraji Ústeckém
Objednatel znaleckého posudku:
soudní exekutorka Exekutorského úřadu Tábor, paní Mgr. Martina Douchová Příběnická 1908 390 01 Tábor
Účel znaleckého posudku:
Odhad obvyklé (tržní) ceny nemovitosti za účelem získání cenového podkladu pro exekuční řízení ve věci 017 EX 27/15-23
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 27.7.2015 znalecký posudek vypracoval: Ing. Pavel Bělík Havlíčkova 3199/55 430 03 Chomutov telefon: 776 55 48 44 e-mail:
[email protected] Znalecký posudek obsahuje 19 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává v jednom vyhotovení. V Chomutově 20.8.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Úkolem znalce je ocenit výše uvedené nemovitosti a jejich příslušenství cenou obvyklou.
2. Základní informace Název předmětu ocenění:
Bytová jednotka č. 1263/5 (LV 6244) v domě s byty tvořeném č.p. 1262, č.p. 1263 (LV 5142), podíl ve výši 695/25439 na pozemcích p.č. 1849/1, p.č. 1850 (LV 5142) pod budovou a podíl ve stejné výši na společných částech tohoto domu s byty Adresa předmětu ocenění: Chomutovská 1263 432 01 Kadaň Kraj: Ústecký Okres: Chomutov Obec: Kadaň Katastrální území: Kadaň Počet obyvatel: 17 923 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 020,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu č. Pi O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel I 0,95 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Obce s počtem obyvatel nad III 0,85 5000 a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava popřípadě I 1,00 příměstská doprava O6. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost (obchod, I 1,00 služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 658,92 Kč/m2
3. Prohlídka Prohlídka byla provedena dne 27.7.2015.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. 661686 Kadaň, obec 563102 Kadaň, okres CZ0422 Chomutov, list vlastnictví č. 6244 prokazující stav evidovaný k datu 13.7.2015, vyhotovený bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 017 EX 27/15 pro Mgr. Martina Douchová dne 13.7.2015. Snímek katastrální mapy pro k.ú. Kadaň, vyhotovil odhadce z internetu 5.8.2015. Usnesení č.j. 017 EX 27/15-23 ze dne 13.7.2015, kterým Mgr. Martina Douchová, soudní exekutorka Exekutorského úřadu Tábor ustanovila znalce z oboru ekonomika - ceny a odhady nemovitostí k podání znaleckého posudku. -2-
Prohlášení vlastníka - V 710/2006. Nabývací titul - Kupní smlouva ze dne 16.11.2009, právní účinky vkladu práva ke dni 16.11.2009 V 7524/2009. Místní šetření dne 27.7.2015. Informace podané správcem bytového domu č.p. 1262, č.p. 1263, panem Josefem Farkašem telefonicky 27.7.2015. Informace z realitního trhu. Informace z internetového nahlížení do katastru nemovitostí o přístupových parcelách. Územní plán Kadaně.
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: paní Jiřina Pátková, Chomutovská 1263, 43201 Kadaň, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: paní Jiřina Pátková, Chomutovská 1263, 43201 Kadaň, vlastnictví: výhradní List vlastnictví č. 6244 pro k.ú. Kadaň.
6. Dokumentace a skutečnost Podklady uvedené v části A.4 tohoto znaleckého posudku byly shledány jako postačující pro ocenění „přes plot”. Fyzická prohlídka interiéru nemovitosti ani zaměření nebyly provedeny. Majitelku se mi přímo zkontaktovat nepodařilo. Na uvedené adrese trvalého bydliště nebydlí ani nevybírá poštovní schránku. Na České poště uložený zvací dopis nebyl vyžádán a vrátil se mi zpět. Při návštěvě oceňované nemovitosti jsem osobně hovořil se sousedkou a potom telefonicky se správcem budovy panem Josefem Farkašem, který mi sdělil, že paní Jiřina Pátková dluží za společné služby v domě a na platbách do fondu oprav částku cca 148 000,- Kč, byt nenavštěvuje a vyhýbá se komunikaci s ním. Dále mí sdělil, že se nepamatuje, že by se v oceňovaném bytě prováděla nějaká větší rekonstrukce, že byt je pravděpodobně v původním stavu. Dále, že v bytě již cca 3/4 roku nikdo nebydlí. Na místě byla provedena fotodokumentace, výměry jednotlivých místností byly zjištěny z Prohlášení vlastníka a dle zjištěných skutečností je provedeno ocenění.
7. Celkový popis nemovité věci Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Město Kadaň leží v severozápadní části České republiky v Ústeckém kraji v okrese Chomutov. Kadaň je vzdálena 20 km od Chomutova a 5 km od mezinárodního silničního tahu Karlovy Vary Teplice. Kadaň je menší hezké rozvíjející se město s kompletní infrastrukturou. Bydlí zde 18042 obyvatel. V blízkosti je průmyslová zóna Královské pole v Kadani, Průmyslový park Verne u Klášterce nad Ohří a průmyslová zóna u Podbořan - vše ve vzdálenosti do 20 km. Historické městské jádro zdobí nebývalé množství nádherných měšťanských domů, církevních staveb a zbytků středověkého opevnění. Tato část Kadaně je od roku 1978 městskou památkovou rezervací. -3-
Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost, ... Oceňovaná nemovitost se nachází v katastrálním území Kadaň, v severním sektoru zastavěného intravilánu města Kadaň, v zóně území hlavní obchodní ulice s převážně bytovou panelovou zástavbou, na panelovém sídlišti "B". Byt je v domě osazeném kolmo k hlavní městské komunikaci - ulici Chomutovská, okolní zástavbu tvoří obytné panelové domy, budovy se službami a obchody. Mezi budovami je veřejná zeleň, v okolí jsou hřiště a parkoviště. Nedaleko se nachází základní škola, supermarkety, na kopci je nemocnice. Vzdálenost do centra na náměstí je cca 1,4 km. Podle schváleného územního plánu se byt nachází v zóně určené pro bydlení v bytových domech (BH) v sousedství ploch občanského vybavení - veřejné infrastruktury (OV), komerčních zařízení malých a středních (OM), tělovýchovných a sportovních zařízení (OS). Z územního plánu pro stavbu nevyplývají žádná omezení, která by ovlivňovala cenu obvyklou. V okolí domu se nenacházejí stavby, které by měly výrazný rušivý vliv na životní prostředí. Byt nemá okna směrovaná přímo do ulice, zatížené hlukem od dopravy je malé. Okolí je upravené, zastávka MHD je před domem. V domě a okolí bydlí i chudí Romové. Lokalitu pro bydlení v dané části města hodnotím jako průměrnou.
Informace o nemovitosti Jedná se o bytovou jednotku, která je ve vlastnictví podle zákona č. 72/1994 Sb. v platném znění. Oceňovaná nemovitost - bytová jednotka číslo 1263/5 se nachází ve 3.NP sekce č.p. 1263, která je součástí monobloku č.p. 1262, č.p. 1263. Součástí bytu je spoluvlastnický podíl ve výši 695/25439 na pozemcích pod budovou p.č. 1849/1, p.č. 1850 a podíl ve stejné výši na společných částech tohoto domu s byty v ulici Chomutovská, katastrálním území Kadaň, městě Kadaň. Žádné příslušenství sloužící výhradně společnému užívání není mimo stavbu domu. Bytová jednotka je umístěna v panelovém domě z roku 1965, který má 8 nadzemních podlaží, je rozdělen na 44 bytových jednotek a nemá žádné nebytové prostory. Dům má 2 sekce, každá sekce má výtah a jeden vchod. V 1.NP jsou vchody, společné prostory a v každé sekci vždy jedna bytová jednotka, ve 2.NP až 8.NP jsou v každém podlaží a v každé sekci umístěny vždy tři bytové jednotky. Typový panelový dům, který je montovaný z plošných železobetonových prvků příčným stěnovým systémem, je osazen na rovinných pozemcích a je připojen na veškeré inženýrské sítě. Budova je dobře udržovaná, má nová okna (2008), opravenou střechu nové vchodové dveře, zateplenou fasádu a opravené společné prostory (2010). Oceňovaný byt č. 5 o velikosti 3+1/L a započitatelné podlahové ploše 70,10 m 2 se nachází ve 3.NP shora uvedeného domu, v krajní sekci s č.p. 1263. Byt je nepřístupný, dle vyjádření sousedů v něm nikdo nebydlí. Vstupní dveře do bytu jsou poškozené. Provedení Základy: pásy z armovaného betonu. Svislé nosné konstrukce: panely betonové a sendvičové. Stropy: železobetonové montované. Střecha: plochá střecha. -4-
Krytina: vícevrstvá povlaková krytina. Klempířské konstrukce: kompletní z plechu a plastu. Vnitřní úpravy povrchů: omítky s malbou. Venkovní úpravy povrchů: kontaktní zateplovací systém s barevnou omítkou. Vnější obklady: chybí. Schodiště: montované betonové se stupni s PVC. Dveře: vchodové do bytu dýhované. Okna: plastová s izolačními dvojskly. Vytápění: dálkové. Elektroinstalace: světelný rozvod. Bleskosvod: bleskosvod je proveden. Rozvod vody: rozvod studené a teplé vody. Zdroj teplé vody: dálkový ohřev. Instalace plynu: rozvod zemního plynu. Kanalizace: kompletní odkanalizování do veřejné kanalizace. Výtahy: osobní výtah. Instalační pref. jádra: instalační šachta.
8. Obsah znaleckého posudku a) Ocenění administrativní cenou 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 1263/5 b) Ocenění "cenou obvyklou“
-5-
B. ZNALECKÝ POSUDEK a) Ocenění administrativní cenou Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Zápisy omezení vlastnického práva v KN. 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. I
Pi -0,03
V
0,00
II I
0,00 -0,01
II IV
0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Pi) = 0,960 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - MHD – centrum obce IV 0,03 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití -6-
9. Obyvatelstvo - Konfliktní skupiny v okolí v okolních bytech nebo v okolí - V domě a okolí bydlí i chudí Romové. 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
I
-0,20
I II
-0,01 0,00
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,810 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,778
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 1263/5 Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Podíl na pozemcích pod budovou Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,960 Index polohy pozemku IP = 0,810 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,960 * 1,000 * 0,810 = 0,778 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků -7-
Zákl. cena [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 658,92
Zatřídění
Typ
Název
§ 4 odst. 1
zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemky - celkem
Parcelní číslo 1849/1 1850
Index
Upr. cena [Kč/m2]
Koef.
0,778
512,64
Výměra [m2] 264,00
Jedn. cena [Kč/m2] 512,64
Cena [Kč] 135 336,96
213,00
512,64
109 192,32
477,00
m2
244 529,28
Podíl na pozemcích pod budovou - zjištěná cena
=
244 529,28 Kč
Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Podíl na pozemcích pod budovou
=
244 529,28Kč 244 529,28 Kč
Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu
=
244 529,28 Kč
Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Celková rekonstrukce provedena v roce: Základní cena ZC (příloha č. 27):
Bytový prostor § 38 porovnávací metoda Ústecký kraj, obec 10 001 – 50 000 obyvatel 50 let 2 010 6 753,- Kč/m2 koeficient dle typu podlahové plochy 8,00 * 1,00 = 2,10 * 1,00 = 0,90 * 1,00 = 7,60 * 1,00 = 18,90 * 1,00 = 18,20 * 1,00 = 13,80 * 1,00 = 3,00 * 0,20 =
Podlahové plochy bytu předsíň: koupelna: WC: kuchyně: pokoj 1: pokoj 2: pokoj 3: lodžie: Započítaná podlahová plocha bytu:
8,00 m2 2,10 m2 0,90 m2 7,60 m2 18,90 m2 18,20 m2 13,80 m2 0,60 m2 70,10 m2
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II -8-
Vi 0,00 0,00
sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - 2. - 4. NP s výtahem 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stavby 5 let po celkové rekonstrukci: s = 1 - 0,005 * (5 + 15)= 0,900
II III II
0,00 0,05 0,00
III
0,00
II
-0,01
III III III
0,00 0,00 0,85
9
Index vybavení
IV = (1 +
Vi) * V10 * 0,900 = 0,796 i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,960 Index polohy pozemku IP = 0,810 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 6 753,- Kč/m2 * 0,796 = 5 375,39 Kč/m2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 70,10 m2 * 5 375,39 Kč/m2 * 0,960 * 0,810= 293 011,22 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
293 011,22 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 244 529,28 Kč Spoluvlastnický podíl: 695 / 25 439 Hodnota spoluvlastnického podílu: 244 529,28 Kč * 695 / 25 439 = 6 680,60 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku +
6 680,60 Kč
Bytová jednotka č. 1263/5 - zjištěná cena
=
-9-
299 691,82 Kč
Rekapitulace pro ocenění administrativní cenou Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 1263/5
299 691,80 Kč
1. Ocenění staveb celkem
299 691,80 Kč
Celkem
299 691,80 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
299 691,80 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
299 690,- Kč
slovy: Dvěstědevadesátdevěttisícšestsetdevadesát Kč
b) Ocenění "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Ocenění porovnávací metodou Porovnávací hodnota současná je stanovena na základě dat z uskutečněných prodejů a z realitní inzerce charakterem podobných nemovitostí a po provedení příslušných subjektivních korekcí. Byty se na sídlištích v Kadani obchodují často. 1. porovnávaná nemovitost Dne 27.12.2012 byla prodána bytová jednotka č. 1243/9 v ulici Chomutovská v Kadani. Byt č. 9 o - 10 -
velikosti 3+1/L a započitatelné podlahové ploše 71,00 m2 se nachází v 5.NP typového panelového domu č.p. 1240, č.p. 1241, č.p. 1242, č.p. 1243. Byt byl v převážně v původním technickém stavu. Rozpracovaná byla oprava koupelny spojené s WC. Nové jsou malby, keramický obklad a elektrický sporák. Budova byla liknavě udržovaná. V roce 2006 byla zateplena fasáda, opraveny lodžie, vymalována chodba a položeno PVC na společných chodbách a schodišti. Okna jsou většinou ještě původní. Společné prostory byly čisté, ale byla rozbitá výplň ve vchodových dveřích. Bydlí zde i Romové. Realizovaná cena 250 000,- Kč.
2. porovnávaná nemovitost Inzerát ID zakázky: 186/3069 z www.sreality.cz, datum aktualizace 19.8.2015. Realitní kancelář PRIM nabízí k prodeji byt o velikosti 3+1/L a celkovém rozměru 73 m 2 v 5. NP panelového domu v ulici Chomutovská v Kadani. Byt je v původním stavu vhodný k rekonstrukci. Kuchyň je zařízena kuchyňskou linkou s plynovým sporákem. Stěny jsou vyštukovány, okna jsou původní dřevěná. Pořízení nových oken z větší části financuje SVJ. K příslušenství bytu patří lodžie a sklep. Vchod je čistý, klidný a udržovaný. Zastávka MHD v blízkosti domu, parkoviště za domem. Škola, školka, zdravotní i obchodní středisko v docházkové vzdálenosti. Inzerovaná cena 320 000,- Kč. Nutno uvažovat s krácením realitní inzerce.
3. porovnávaná nemovitost Inzerát ID zakázky: 1131/963 z www.sreality.cz, datum aktualizace 12.8.2015. Realitní kancelář Bydlete s námi s.r.o. nabízí k prodeji byt v osobním vlastnictví o velikosti 3+1 a podlahové ploše 72 m2 v 5.NP osmipatrové panelové budovy v lokalitě ulice Chomutovská, Kadaň. Byt je v upokojivém stavu po menší rekonstrukci. Občanská vybavenost v dosahu. Prodej přes insolvenčního správce. Inzerovaná cena 300 000,- Kč. - 11 -
4. Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu Nemovitost byla naposledy převedena na základě Kupní smlouvy uzavřené dne 16.11.2009 od fyzických osob za sjednanou kupní cenu ve výši 350 000,- Kč. Tato cena byla podle mého názoru obvyklá, protože se jednalo o prodej dobrovolný mezi cizími fyzickými osobami. Od té doby došlo po hypotéční krizi k poklesu cen nemovitostí. Vyhodnocení Silné stránky nemovitosti V lokalitě je kompletní městská infrastruktura, byt se nachází v opravené zateplené budově, byt je připojen na veškeré inženýrské sítě, byt má lodžii. Slabé stránky nemovitosti Demograficky slabší lokalita, parkování je možné pouze na blízkém parkovišti, záznam exekucí v KN. Byty 3+1 se v Kadani v ulici Chomutovská obchodují často. V současnosti se inzerují v cenovém rozpětí od 300 000,- Kč do 999 000,- Kč dle velikosti, polohy, stavu budovy a bytu. V tomto případě, na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu současnou na spodní hranici rozpětí. Také přihlížím k výše vypočtené administrativní ceně.
Rekapitulace pro ocenění obvyklou cenou Na základě výše uvedených skutečností odhaduji obvyklou (tržní) cenu oceňované nemovitosti na částku 300 000,- Kč. slovy: Třistatisíc Kč Při tomto ocenění nejsou brány v úvahu zápisy v části C - omezení vlastnického práva na LV 6244 pro k.ú. Kadaň ze dne 13.7.2015.
V Chomutově 20.8.2015
Ing. Pavel Bělík - 12 -
Ing. Pavel Bělík Havlíčkova 3199/55 430 03 Chomutov telefon: 776 55 48 44 e-mail:
[email protected] Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.12.
C. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 3.11.2005, č.j. Spr 5731/2005 z oboru - ekonomika, odvětví - ceny a odhady, specializace - oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 577/003/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 5054.
D. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: 1. Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Kadaň, LV č. 6244 ze dne 13.7.2015. 3 2. Snímek katastrální mapy pro k.ú. Kadaň. 1 3. Mapa širšího okolí. 1 4. Fotodokumentace nemovitosti, vyhotovil odhadce 27.7.2015. 1
- 13 -
příloha č. 1
- 14 -
příloha č. 1
- 15 -
příloha č. 1
- 16 -
příloha č. 2 - Snímek katastrální mapy pro k.ú. Kadaň
- 17 -
příloha č. 3 - Mapa širšího okolí
- 18 -
příloha č. 4 - Fotodokumentace nemovitosti ze dne 27.7.2015
pohled na budovu přední
pohled na budovu zadní
vchod do budovy
vstup do bytu
společné schodiště
společný výtah
- 19 -
