2015

Z n a l e c k ý p o s u d e k č. 4169-204/2015 o ceně (obvyklá, zjištěná - administrativní) nemovitých věcí – pozemek parc.č.st. 378, jehož součástí je objekt k bydlení č.p. 324, příslušenství a pozemek parc.č. 530/2 - nacházejících se v katastrálním území Nejdek, obec Nejdek, okres Karlovy Vary, kraj Karlovarský.

=================================================================== Posudek zpracoval : Ing. Martin Polepil, Dvořákova 705, 360 17 Karlovy Vary Posudek obsahuje 19 stran textu včetně příloh a titulního listu a předává se ve 2 vyhotoveních.

V Karlových Varech dne 07.07.2015

Ing. Martin Polepil, znalec, tel. : 603263718 2 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Znalecký posudek o ceně (obvyklá, zjištěná - administrativní) nemovitých věcí – pozemek parc.č.st. 378, jehož součástí je objekt k bydlení č.p. 324, příslušenství a pozemek parc.č. 530/2 - nacházejících se v katastrálním území Nejdek, obec Nejdek, okres Karlovy Vary, kraj Karlovarský. --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Posudek objednal: Josef Veleta, Závodu míru 324, 362 21 Nejdek Účel posudku:

Zjištění ceny nemovitých věcí pro účely prodeje a pro daňové účely

Podklady :  výpisy z kat. nemovitostí  snímek katastrální mapy  informace o provedených opravách a rekonstrukcích  odborná literatura znalce, vlastní inf.databáze znalce, internetové stránky, informace realitních kanceláří, databáze cen a nájmů nemovitostí vytvářená členy AZO, uveřejněné výsledky obecného trendu vývoje cen a nájmů nemovitostí  odborná literatura  Zákon č. 151/1997 Sb. ve znění p.p., o oceňování majetku  vyhl.č. 441/2013 Sb.ve znění vyhl.č. 199/2014 Sb., provádějící některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. ve znění p.p. (dále jen „vyhláška“)  osobní prohlídka a zaměření znalcem dne 03.07.2015, posudek zpracován ke dni 03.07.2015  záznam z místního šetření, fotodokumentace

A. Nález 1) Identifikace nemovitostí, předmět ocenění Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:

pozemek parc.č.st. 378, jehož součástí je objekt k bydlení č.p. 324, příslušenství a pozemek parc.č. 530/2 Závodu míru 324 36221 Nejdek Karlovarský Karlovy Vary Nejdek Nejdek 8.156

Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel: Pro účely vyhl.: Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 2.450,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Obce s počtem obyvatel nad 5000 a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného města nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně

č. I III

Pi 0,95 0,85

IV

1,01


O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava popřípadě příměstská doprava O6. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.)

I

1,00

I

1,00

I

1,00

Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 1.998,16 Kč/m2 2) Vlastnictví ke dni ocenění, pozemky, stavby: Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 2215 CZ041 Karlovarský 555380 Nejdek Závodu míru

Kraj: Obec: Ulice:

Okres: Katastrální území: č.o.:

CZ0412 Karlovy Vary 702625 Nejdek

Vlastníci

Podíl

SJM

1/1 Závodu míru 324, 36221 Nejdek Závodu míru 324, 36221 Nejdek

Josef Veleta Ivana Veletová

stavba je součástí pozemku ANO

Stavby část obce Nejdek

č.p. 324

Pozemky st. 378 530/2

Stavební parcela Pozemková parcela

Parcela KN Parcela KN

na pozemku p.č. st. 378 2

362 m 2 313 m

zastavěná plocha a nádvoří zahrada

3) Majetkoprávní vztahy, skutečnost, údaje vztahující se k ocenění, rizika Majetkoprávní vztahy byly zjištěny na základě předložených LV. Znalec provedl porovnání majetkoprávních vztahů dle všech předložených LV a skutečností, skutečnost odpovídá vlastnickým vztahům a zapsaným údajům. Kolaudační rozhodnutí nepředloženo, ocenění se provádí dle skutečného stavu ke dni ocenění a dle cenového předpisu a v cenové úrovni ke dni ocenění. v LV č. 2215 zapsáno omezení vlastnického práva – exekuce a zástavní právo smluvní. Ocenění se provádí dle skutečnosti. Dům v KN veden jako objekt k bydlení, ke dni ocenění nevyužíván, neobydlen, ocenění se provádí dle skutečně zjištěného stavu, v cenové úrovni ke dni ocenění. Z hlediska konstrukčního a dispozičního uspořádání sestává z jednoho celku – pozemky a objekt č.p. 324, s příslušenstvím a pozemky – předmět ocenění. Oceňované nemovitosti jsou dle odborného názoru odhadce vhodné a prokazatelně obchodovatelné v dané lokalitě. Jejich ceny jsou obvyklé a reálné, v rámci možností zjištění, doložitelné. Majetkoprávní a vlastnické vztahy jsou vyjasněné, faktický a právní stav nemovitosti je souladný; nemovitosti jsou evidovány v KN. Existuje přístup z veřejné účelové komunikace. Nemovitost není zatížena riziky ani jinými omezeními, které snižují nebo jsou způsobilé snížit hodnotu oceňované nemovitosti (na trhu a fyzickou – technickou) a její prodejnost. Nemovitost tvoří funkční celek, znalec uvažuje případnou obchodovatelnost nemovitostí jako celku (všechny LV). Zhodnocení majetkoprávních vztahů: Majetkoprávní vztahy, vlastnictví doloženo, jedná se o celé vlastnictví vlastníka, pravděpodobně bez formálních právních závad, bez omezení, které by mohly mít vliv na výši obvyklé ceny (hodnoty).


4) Celková situace, popis Předmětné nemovitosti se nalézají v širším okraji obce Nejdek, v ulici Závodu míru, na jejím „horním“ konci, po levé straně silnice procházející obcí směr Nové Hamry, při výjezdu z Nejdku, ve stísněném prostoru mezi vysokým náspem žel.tratě a zmíněnou silnicí, v původní i nové zástavbě RD, na rovném terénu, při místní komunikaci, v ostatní zástavbě domů stejného a podobného typu v uliční linii a roztroušené zástavbě, v oblasti se základní občanskou vybaveností, avšak centrum vzdáleno 1,5 km, s příjezdem po zpevněné komunikaci. Je možnost napojení na veškeré veř. inž. sítě - elektro, vodovod a kanalizaci, plyn, vše těsně na hranici pozemku, v komunikaci. Poloha v obytné okrajové zóně obce, v průměrně vhodném prostředí s výše uvedenými negativy (trať, komunikace) pro daný účel (bydlení), v místě (Nejdku) jsou obchody, restaurace, expozitury bank, pojišťoven, ordinace lékařů, dále školy, školky, sportovní zařízení, autobusové nádraží, vlakové nádraží, textilní a strojírenský závod, tedy dalo by se říci, že je zde kompletní občanská vybavenost v rámci menšího města, částečná možnost zaměstnání, je zde dobrá dopravní obslužnost. Zhodnocení polohy: Poloha vhodná pro bydlení s nedalekým kompletním občanským vybavením v omezených podmínkách menšího města na úpatí Krušných Hor. 5) Popis objektů Objekt č.p. 3248 Jedná se o zděný objekt, patrový, nepodsklepený, se sedlovou střechou, samostatně stojící. V přízemí je chodba, kotelna, prázdné místnosti, v patře jsou 4 místnosti, chodba. Podrobný popis jednotlivých konstrukcí a vybavení: Konstrukce, vybavení 1. Základy: 2. Zdivo: 3. Stropy: 4. Střecha: 5. Krytina: 6. Klempířské konstrukce: 7. Vnitřní omítky: 8. Fasádní omítky: 9. Vnější obklady: 10. Vnitřní obklady: 11. Schody: 12. Dveře: 13. Okna: 14. Podlahy obytných místností: 15. Podlahy ostatních místností: 16. Vytápění: 17. Elektroinstalace: 18. Bleskosvod: 19. Rozvod vody: 20. Zdroj teplé vody: 21. Instalace plynu: 22. Kanalizace: 23. Vybavení kuchyně: 24. Vnitřní vybavení: 25. Záchod:

Provedení betonové be izolace Cihelné Dř.trámové Sedlová plechová úplné střechy pozink. vápenné štukové Váp. Sokl ker.obklady Kamenné s kobercem Náplňové Dř.dvojitá koberce, PVC keramické ústřední na tp, pouze rozvody, chybí radiátory, kotel nefunkční světelná třífázová ano teplé a studené kotel bez odkanal.hyg.zař. bez umyvadla, vana Splachovací

Svým účelem, dispozicí a stavebně technickým uspořádáním se pro účely ocenění a ke dni ocenění jedná o rodinný dům.


Kolaudační rozhodnutí nepředloženo, původní objekt byl pravděpodobně postaven před cca více jak 100 roky, v průběhu let byl objekt průměrně opravován a udržován tak, aby splňoval průměrné požadavky na tehdejší účel a byla zachována funkčnost všech prvků krátkodobé životnosti a průměrný technický stav nosných a ostatních konstrukcí, ke dni ocenění neužíván, ale dle osobní prohlídky a stavebně technického průzkumu v technicky značně podprůměrném stavu, většina zbylých konstrukcí již dožilá (úpravy povrchů, okna, část. el.instalace), PKŽ neudržované, dožilé, nefunkční, el.vytrhaná, objekt (interiéry) v podstatě demolován, nešetrně užíván, podlahy, okna, topení nefunkční, omítky, v domě značný nepořádek („systémový), s nutnými náklady na úklid, ale bez systémové údržby, úklidu, oprav, trhliny ve zdivu (štít), zdivo přízemí vlhké, do objektu zatéká, některá skla oken rozbitá, objekt nezabezpečen proti vniknutí (přespávají bezdomovci) a proti povětrnostním vlivům, nutná celková kompletní rekonstrukce. Výměry pro ocenění: OP viz část ocenění

Příslušenství - ostatní Kolna (zděný přízemní objekt přistavěný k RD – viz část „Ocenění“, oplocení, porosty, přípojky, stav standardní, neužívané, doplňují funkci domu a pozemku.

Pozemky ve stavebně srostlé části obce, v místě možnost napojení na veř.sítě, poloha vzhledem k účelu průměrná až podprůměrná, negativní účinky okolí – silnice a trať, přístup po zpevněné komunikaci, není deklarována ochrana přírody, jedná se o stavební pozemky a pozemky ve funkčním celku, zahrada neužívaná, zarostlá, neošetřovaná, zanedbaná. Z hlediska ocenění se jedná o stavební pozemky nebo pozemky s možností výstavby na nich, jsou zastavitelné, je možné je zastavět, takto (v tomto stavu a s těmito možnostmi – tedy zastavitelnost) se v lokalitě obchodují, tedy jako celek, ocenění se provádí dle skutečnosti a dle uvedeného.

B. Ocenění Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka I 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je V stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 5

Pi -0,02 0,00 0,00 0,00 0,00 1,00


Index trhu

IT = P6 * (1 +

Pi) = 0,980 i=1

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 1,00 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční I 0,04 zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek I 0,00 lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III -0,02 dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka ve vzdálenosti od 1001 m I -0,07 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - poloha pozemku i stavby I -0,30 svým způsobem nešťastná: stísněný prostor mez náspem že.tratě a komunikací, pozemek úzký, převážně zastavěný domem, bez možnosti rozšíření nebo vybudování plnohodnotné zahrady 11

Index polohy

IP = P1 * (1 +

Pi) = 0,610

i=2

Koeficient pp = IT * IP = 0,598

1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky parc.č.st. 378, p.č. 530/2 se stavbami Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Ochranné pásmo - pozemek i stavba v ochranném pásmu železnice

č. II IV

Pi 0,00 0,00

III II

0,00 -0,05


5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - prudký svah za objektem, stinný pozemek, negativní účinky dráhy

I I

0,00 -0,30

6

Index omezujících vlivů

IO = 1 +

Pi = 0,650 i=1

Index trhu s nemovitostmi IT = 0,980 Index polohy pozemku IP = 0,610 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,980 * 0,650 * 0,610 = 0,389 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 1.998,16

Zatřídění

Typ

Název

§ 4 odst. 1

zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zahrada Stavební pozemky - celkem

Parcelní číslo st. 378

Výměra [m2] 362,00

530/2

313,00 675,00

Index

Koef.

0,389

Upr. cena [Kč/m2] 777,28

Jedn. cena [Kč/m2] 777,28

Cena [Kč] 281.375,36

777,28

243.288,64 524.664,00

m2

Ocenění staveb na pozemcích Objekt č.p. 324 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24):

Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Karlovarský kraj, obec 2 001 – 10 000 obyvatel 111 let 1.770,00 Kč/m3

Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.Np: 10,10*13,40 2.Np: 10,10*13,40 Název podlaží 1.Np: 2.Np:

Zastavěná plocha 135,34 m2 135,34 m2

= = Konstrukční výška 2,90 m 2,90 m

135,34 m2 135,34 m2


Obestavěný prostor pro celý objekt: 10,10*13,40*(3,00+3,00+3,20/2)+2,80*2,60*2,50/2 = Obestavěný prostor - celkem: = Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,00

1.037,68 m3 1.037,68 m3

ZP1 = ZP =

135,34 m2 270,68 m2

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 - kolna 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - významně snižující cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu – (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) Koeficient pro stáří 111 let: s = 1 - 0,005 * 111 = 0,445 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6.

č. I

Vi typ B

III III II II V

0,00 0,00 0,00 0,01 0,08

III III I II II

0,00 0,00 0,00 -0,03 0,00

II I V

0,00 -0,10 0,40

12

Index vybavení

IV = (1 +

Vi) * V13 * 0,600 = 0,230 i=1

Index trhu s nemovitostmi IT = 0,980 Index polohy pozemku IP = 0,610 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 1.770,00 Kč/m3 * 0,230 = 407,10 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 1.037,68 m3 * 407,10 Kč/m3 * 0,980 * 0,610= 252.534,35 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

252.534,35 Kč


Kolna (dílna) Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení:

typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274

Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha 1.NP 4,00*10,80

[m2] 43,20

=

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. plocha 43,20 m2

Název 1.NP

Konstr. výška 3,20 m

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor pro celý objekt 4,00*10,80*3,20

=

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název pro celý objekt Obestavěný prostor - celkem:

Typ NP

[m3] 138,24 m3 Obestavěný prostor 138,24 m3 138,24 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy

Provedení nefunkční izolace, beton. pasy zděné tl. 15 - 30 cm dřevěné pultová střecha plech oplech.pozink vápenná omítka dřevěné zdvojená betonová

Hodnocení standardu P S S S S P S X S S S

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100


12. Elektroinstalace

světelná a motorová

S

100

Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

Obj. podíl [%] P S S S S P S X S S S S

7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 1,70 6,10 0,00 3,00 1,10 8,20 5,80

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP UP PP Konstrukce, vybavení Část [%] K St. Živ. [%] [%] [%] P 7,10 100,00 0,46 3,27 3,44 45 80 1. Základy S 31,80 100,00 1,00 31,80 33,39 45 60 2. Obvodové stěny S 19,80 100,00 1,00 19,80 20,79 45 60 3. Stropy S 7,30 100,00 1,00 7,30 7,66 45 60 4. Krov S 8,10 100,00 1,00 8,10 8,50 45 50 5. Krytina P 1,70 100,00 0,46 0,78 0,82 45 50 6. Klempířské práce S 6,10 100,00 1,00 6,10 6,40 30 30 7. Úprava povrchů S 3,00 100,00 1,00 3,00 3,15 45 50 9. Dveře S 1,10 100,00 1,00 1,10 1,15 45 50 10. Okna S 8,20 100,00 1,00 8,20 8,61 45 50 11. Podlahy S 5,80 100,00 1,00 5,80 6,09 45 45 12. Elektroinstalace Opotřebení:

Upravený obj. podíl 3,27 31,80 19,80 7,30 8,10 0,78 6,10 0,00 3,00 1,10 8,20 5,80 95,25 0,9525

Opot. části

Opot. z celku

56,25 75,00 75,00 75,00 90,00 90,00 100,00 90,00 90,00 90,00 100,00

1,9350 25,0425 15,5925 5,7450 7,6500 0,7380 6,4000 2,8350 1,0350 7,7490 6,0900

80,8 %

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP):

= * * *

1.250,00 0,9525 1,0000 2,0670

Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 138,24 m3 * 2.461,02 Kč/m3 Koeficient opotřebení: (1- 80,8 % /100) Nákladová cena stavby CSN

= = * =

2.461,02 340.211,40 Kč 0,192 65.320,59 Kč


Koeficient pp Cena stavby CS

* =

0,598 39.061,71 Kč

Kolna (dílna) - zjištěná cena

=

39.061,71 Kč

Cena staveb celkem

=

291.596,06 Kč

Ocenění porostů na pozemcích Porosty Okrasné rostliny oceněné zjednodušeným způsobem: § 47 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 8,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena okrasných rostlin:

Kč m2 m2 Kč * =

524.664,00 675,00 200,00 155.456,00 0,085 13.213,76

Porosty - zjištěná cena

=

13.213,76 Kč

Cena porostů celkem

=

13.213,76 Kč

Rekapitulace cen staveb a porostů na pozemku: Objekt č.p. 324 Kolna (dílna) Porosty Stavby, porosty na pozemku - celkem Pozemky - celkem

+

252.534,35 Kč 39.061,71 Kč 13.213,76 Kč 304.809,82 Kč 524.664,00 Kč

Pozemky parc.č.st. 378, p.č. 530/2 se stavbami - zjištěná cena

=

829.473,82 Kč

C. Rekapitulace Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky parc.č.st. 378, p.č. 530/2 se stavbami

829.473,80 Kč

1. Ocenění pozemků celkem

829.473,80 Kč

Celkem

829.473,80 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

829.473,80 Kč


Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:

829.470,00 Kč

slovy: Osmsetdvacetdevěttisícčtyřistasedmdesát Kč

Odhad obvyklé ceny Ocenění se provádí za účelem zjištění obvyklé ceny tak, jak je definována v § 2, odst.1 z.č.151/97 Sb. o oceňování majetku ve znění pozdějších předpisů: “Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním” Analýza trhu a posouzení tržního segmentu s odvoláním na výsledky polohové, komerční a technické analýzy Nemovitosti ke dni oceněni obchodovatelné v podmínkách obytné zóny obce a současného trhu s podobnými nemovitostmi. U tohoto druhu nemovitostí obecně poptávka vyrovnaná, mírné oživení nemovitostního trhu. Při úvaze eventuálního budoucího prodeje a pronájmu lze u předmětné nemovitosti, vzhledem k majetkoprávním vztahům a výše uvedenému, vyloučit regulované nájemné. Silné stránky: zajištěny sítě variabilnost dispozice Slabé stránky: celková stagnace trhu (i když mírné oživení) nižší kupní síla města technický stav domu poloha – viz popis malý pozemek Stanovení postupu ocenění, výklad znalce k vlastnímu zpracování a použitým metodám Je nutné předeslat že fundamentem stanovení hodnoty je cenová prognóza. Tato se zakládá na hypotéze, že v rozhodný den stanovení hodnoty se za určitých okolností a rámcových podmínek uskuteční obchodní případ s nemovitostmi. Ze strany znalce dochází k simulaci trhu, při němž se v kupní ceně setkává nabídka s poptávkou, přičemž tato cena odpovídá hledanému pojmu hodnoty předmětných nemovitostí. Obvyklá hodnota nemovitostí je tedy prognózou na trhu dosažitelné ceny při koupi , případně prodeji a je interindividuální, tzn.objektivně pro každého logicky doložitelná. (Toto vše samozřejmě s odvoláním na rozdíl mezi hodnotou a cenou)


Použitý způsob ocenění : Na základě výše uvedených skutečností – majetkoprávní, územní, komerční a technické analýzy se jeví jako vhodný pro daný případ postup na substitučních principech, který je v současné praxi celkem ustálený na třech základních přístupech a jejich kombinacích a analýzách : - na bázi zjištěné (admin.) ceny - na bázi porovnávání – hodnota porovnávací - HP - na bázi konečné odborné analýzy v komb.s cen.trendy na trhu jejichž výsledky jsou de facto názorem na vytváření hodnoty z různých pohledů, v nichž se nikoliv rozcházejí, ale sjednocují celý proces hledání obvyklé ceny. Tato obvyklá cena, resp.hodnota je omezena platností současných podmínek na trhu nemovitostí v daném místě a čase. Jako nejobjektivnější se jeví způsob porovnávací, který se provádí nepřímým porovnáním s již realizovanými či nabízenými prodeji obdobných nemovitostí. Při výběru je přihlíženo k podobnému technickému stavu, vybavenosti, úrovně, stáří a polohy v obdobných lokalitách. Oceňovaná nemovitost se srovnává s parametry dále uvedených obchodovaných či nabízených vzorků, převáděných do průměrné ceny (vybráno vzorky s podobnými parametry) Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita

Započitatel Pozemek ná plocha

Dispozice

Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2 212,00

0

Požadovaná cena

Jednotková cena

Koeficient celkový

Kč

Kč/m2

Kc

750 000

3 538

0,80

Upravená cena Foto Kč/m2 2 830

RD Husova Nejdek, Rodinný dům v obci Nejdek, okres Karlovy Vary Dvoupodlažní podslepený rodinný dům s garáží v obci Nejdek u Karlových Varů. Zastavěná plocha je 133 m2, celková plocha parcely 290 m2. Objekt je v technicky špatném stavu, určený ke kompletní rekontrukci. Objekt napojen na kanalizační a vodovodní řad, má vlastní přípojku elektrické energie, plyn nebyl zjištěn.Okna jsou plastová s venkovními žaluziemi, střecha sedlová. Město Nejdek má cca 8500 obyvatel, od krajského města Karlovy Vary je vzdáleno cca 20 km. Veškerá občanská vybavennost zajištěna přímo ve městě.

Hodnocení: Redukce pramene ceny - v nabídce - koeficient 0,80; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - v nabídce; 150,00 0 560 000 3 733 0,80 Rd Vysoká Pec Nejdek, Nabízíme prodej rodinného domu - obec Vysoká Pec u Nejdku o

2 986

celkové výměře 116 m2. Jeho součástí je půdní prostor a garáž. Samostatně stojící rodinný dům je vhodný k celkové rekonstrukci. Odpad veden do septiku, vytápění domu je na tuhá paliva. Momentálně bez zavedení elektřiny i vody. Na pozemku se nachází studánka a menší stavba sloužící pro úschovu dřeva. Budovu lze využívat jak k rekreaci, tak i k trvalému bydlení.

Hodnocení: Redukce pramene ceny - v nabídce - koeficient 0,80; Lokalita - odlehlejší poloha, avšak příznivější prostředí - koeficient 1,00; Úvaha zpracovatele ocenění - podobná nemovitost koeficient 1,00; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - v nabídce; Lokalita - odlehlejší poloha, avšak příznivější prostředí; Úvaha zpracovatele ocenění - podobná nemovitost;

150,00

0

700 000

4 667

0,70

3 267

Rd 1018 Nejdek, prodán starší rod.dům, samostatně stojící, zděný objekt, s jedním nadzemním podlažím, podsklepený, s podkrovím a půdou, se sedlovou střechou. V 1.NP se nachází chodba, předsíň, 2 pokoje, kuchyně, v podkroví je hala, 2 pokoje, 2 komory, ve sklepě je kotelna, uhelna, sklad a koupelna, WC.

Hodnocení: Provedení a vybavení - obyvatelný, užívaný - koeficient 0,70; Zdůvodnění koeficientu Kc: Provedení a vybavení - obyvatelný, užívaný; Variační koeficient před úpravami:

12,38 %

Variační koeficient po úpravách:

5,97 %


Započitatelná plocha Minimální jednotková cena: Průměrná jednotková cena: Maximální jednotková cena: Stanovená jednotková cena:

190,00 m2 2 830Kč/m2 3 028 Kč/m2 3 267 Kč/m2 3 000 Kč/m2

Minimální cena: Průměrná cena: Maximální cena: Porovnávací hodnota:

537 700 Kč 575 320 Kč 620 730 Kč 570 000 Kč

Pozemky Dle § 2 odstav. 3 uvedeného zákona by se dalo provést zjištění ceny obvyklé cenovým porovnáním s pozemky stejného charakteru v daných podmínkách,čase a místě. Pro danou lokalitu neexistuje cenová mapa, dle podkladů a informací MÚ, ale především realitních kanceláří (zdroj : sreality, MM reality, lokální RK, vl.zdroje), dle uskutečněných obchodů s těmito pozemky v okolí a hlavně dle databáze cen a nájmů nemovitostí vytvářená členy AZO, znalosti prostředí a místního trhu, pohybují se ceny stavebních pozemků pro dané využití v lokalitě nebo podobných lokalitách prokazatelně (nabízené i prodané) kolem ceny 400-500-860,00 Kč/m2 (dle polohy a zasíťování, vyšší krajní mez je např.již se základy a stav.povolením, menší pozemky apod.).Toto rozmezí nám nepřímo potvrzuje i fakt, že při zjišťování ceny pozemků v lokalitách obdobného charakteru (lokality s podobnými parametry - vzdálenost, vybavenost, dostupnost, zasíťovanost) nám vychází cena skutečně v těchto rozmezích), je celkem velká nabídka pozemků, které se nabízejí spíše při horní mezi uvedeného rozpětí, při vlastním obchodu dochází ke slevě, při nabídce za vyšší ceny, vlivem stagnace trhu obecně, obchody „stojí“, trvají déle, pozemek se prakticky neobchoduje, investor vyčkává a dohaduje cenu nižší.. Tyto ceny lze objektivně považovat v daném místě a čase za obvyklé a ocenit jimi předmětné pozemky, jsou vybudovány sítě k hranici, tedy reálná, objektivní okamžitá (tedy bez delší čas.prodlevy) cena ke dni ocenění kolem 500,00 Kč/m2, tato cena pozemků se dá uvažovat, při daných podmínkách a parametrech, jako obvyklá a ke dni ocenění reálná. Pozn. k porovnání : vybrány pozemky s podobnými, resp. stejnými parametry - velikost, poloha, sítě, nabízené i prodané, připraveny pro konečného kupce. Druh pozemku

Parcela č.

zastavěná plocha a nádvoří zahrada Celková výměra pozemků:

st. 378 530/2

Výměra m2 362 313 675

Jednotková cena Vlastnický podíl Celková cena Kč/m2 pozemku Kč 500 1/1 181 000 500 1/1 156 500 Hodnota pozemků celkem: 337 500

Zhodnocení zjištěných cen (po zaokrouhlení) Administrativní cena Porovnávací hodnota z toho pozemky

829.470,00 Kč 0,57 mil. Kč 0,34 mil. Kč

Celková úvaha, odhad ceny Nebylo zjištěno a nalezeno, ani to znalec nepředpokládal, že bude nalezeno dostatečné množství podobných nemovitostí, resp. nemovitostí téhož typu prodaných, nabízených je celkem dostatek, proto v přehledu jsou uvedeny pouze podobné nemovitosti, umístěné v regionu, bez snahy podrobného srovnání, ukazují nám spíše vývojový trend a cenovou hladinu nemovitostí, a existenci obchodů s těmito nemovitostmi. Tento trend nám však skutečně objektivně ukazuje cenovou hladinu prodeje nemovitostí v oblasti i s respektováním možných rizik obchodu (např.časový profil ev.prodeje) a částečně dokumentuje reálný stav na trhu - stagnaci, velkou nabídku, snižování cen investory, ještě před několika lety by ceny byly na jiné, příznivější úrovni. Vzhledem k provedené analýze a průzkumu trhu lze konstatovat, že i přes složitost problému a zdánlivou nejednotnost dílčích výsledků, lze vysledovat trend, kam se ceny nemovitostí v regionu, resp.


mikroregionu ubírají, a že tyto cenové trendy lze objektivně přijmout a respektovat, rovněž věcné hodnoty budou mít určitou vypovídací schopnost. Jedná se o stavbu ke kompletní rekonstrukci. Při odhadu obvyklé ceny bode zřejmě nejlepší a nejobjektivnější přiklonit se k trendům, které nám ukazuje porovnání, samozřejmě s nutným respektováním věcné hodnoty stavby (právě díky pozemku), administrativní ceny a v neposlední řadě zohledněním rizik při vlastním obchodním případu, podle sledování trhu, se skutečně obdobné nemovitosti takto obchodují, kupců je samozřejmě méně, avšak pokud se tento najde, cena je příznivá (akceptovatelná, objekty nepředražené), a mají technickou hodnotu i dobrou polohu, obchod se uskuteční. Po zvážení všech faktorů, přístupů a dílčích výsledků a jejich následné analýze, se jeví reálné, že optimální a objektivní obvyklá cena předmětné nemovitosti se bude blížit trendům, neboť v této úrovni jsou podobné nemovitosti v regionu skutečně obchodovány, s promítnutím a zohledněním obecného trendu vývoje cen nemovitostí a respektováním znalosti místního trhu, věcné hodnoty, dále silných a především slabých stránek, ekonomické krize, s ohledem na výsledky expertizy a na výši dílčích výstupů se dá předpokládat obvyklá cena předmětné nemovitosti kolem tohoto. Po zvážení všech faktorů, přístupů a dílčích výsledků a jejich následné analýze, se jeví reálné, že optimální a objektivní obvyklá cena předmětné nemovitosti se bude blížit hodnotě porovnávacích trendů, neboť v této úrovni jsou podobné nemovitosti v regionu skutečně obchodovány, s promítnutím a zohledněním obecného trendu vývoje cen nemovitostí a respektováním bohaté databáze cen a nájmů nemovitostí dále silných a slabých stránek, s ohledem na výsledky expertizy a na výši dílčích výstupů se dá předpokládat obvyklá cena předmětné nemovitosti kolem rozmezí 0,57 mil.Kč. Závěr S přihlédnutím ke všem skutečnostem uvedeným v posudku, po jejich analýze, zvážení a vyhodnocení a s přihlédnutím ke stavebně technickému stavu a současnému užití, částečně neregulovanému trhu, riziku obchodu i s promítnutím vlastních zkušeností a znalostí trhu doporučuji obvyklou cenu, resp. hodnotu předmětných nemovitých věcí - o ceně (obvyklá, zjištěná administrativní) nemovitých věcí – pozemek parc.č.st. 378, jehož součástí je objekt k bydlení č.p. 324, příslušenství a pozemek parc.č. 530/2 - nacházejících se v katastrálním území Nejdek, obec Nejdek, okres Karlovy Vary, kraj Karlovarský - ke dni ocenění při střední hranici uvedeného rozpětí, tedy :

0,57 mil. Kč Slovy: pětsetsedmdesáttisíckorunčeských Tato obvyklá cena je omezena platností podmínek na trhu s podobnými nemovitostmi ke dni ocenění!

Administrativní cena (zjištěná): 829.470,00 Kč V Karlových Varech, 07.07.2015 Ing. Martin Polepil Soudní znalec , odhadce majetku, certifikace QEN autorizovaný inženýr v oboru pozemní stavby Dvořákova 705 360 17 Karlovy Vary Mobil : +420 603 263 718 Tel.: +420 353 561 089 mailto:[email protected]


D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 10.10.1996, č.j. Spr. 1546/96 pro obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady (nemovitosti) a obor stavebnictví, odvětví stavby obytné, průmyslové a zemědělské. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4169-204 znaleckého deníku. Znalec ve smyslu § 127a OSŘ prohlašuje, že si je vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku.

2015

Recommend Documents