ZNALECKÝ POSUDEK č. 3342/2015 o ceně nemovitých věcí v katastrálním území Královo Pole, obec Brno, okres Brno-město: rekreačního objektu č.e. 63 na pozemku parc. č. 5551, včetně příslušenství
Objednatel posudku:
Soudní exekutor JUDr. Alena Blažková Exekutorský úřad Brno-město Konečného náměstí 2, 611 18 Brno
Účel posudku:
Zjištění ceny obvyklé (tržní) jako podklad k prodeji nemovitých věcí povinného v rámci exekuce č.j. 006 EX 498/15
Posudek vypracoval:
Ing. Tomáš Hudec, znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, kancelář Riegrova 44, 612 00 Brno, tel.: 543 245 341
Datum místního šetření:
16. a 24. listopadu 2015
Datum, ke kterému je provedeno ocenění:
24. listopadu 2015 – k datu místního šetření
Datum vyhotovení:
1. prosince 2015
Zvláštní požadavky objednatele:
Nejsou
Použitý oceňovací předpis: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v pl. znění. Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění.
Tento posudek obsahuje 19 stran včetně příloh a předává se v 1 vyhotovení
2
0.
Úvod, použitá metodika ocenění
Dle usnesení Exekutorského úřadu Brno-město č.j. 006 EX 498/15-54 je třeba stanovit obvyklou cenu nemovitých věcí ve vlastnictví povinného pana Jiřího Ficka. Obvyklá cena je stanovena k datu místního šetření, tj. k datu 24. listopadu 2015. Úkolem podepsaného znalce je provést ocenění nemovité věci obvyklou (= obecnou, tržní, obchodovatelnou) cenou. Pro její stanovení neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (jenž se ovšem vztahuje na výslovně vyjmenované případy, což v daném případě není) je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Základem pro stanovení přiměřené náhrady při vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitosti je její obecná cena obvyklá v daném místě v době rozhodování. Není na místě vycházet z tzv. odhadní ceny, zjištěné znaleckým posudkem podle cenového předpisu. V těchto případech má cena zjištěná podle cenových předpisů jen určitý informativní, orientační význam a je směrodatná zejména pro daňové účely. Jinak ovšem platí zásada smluvní volnosti a účastníci smlouvy již nejsou vázáni cenou zjištěnou podle cenového předpisu. Přitom pouze obecná cena vyjadřuje aktuální tržní hodnotu nemovitostí. ... Aby náhrada byla přiměřená, musí vyjadřovat cenu závislou nejen na konstrukci a vybavení, velikosti a stáří věci (stavby), ale i zájmu o ni, tj. na poptávce a nabídce v daném místě a čase. Na základě výše uvedeného je pro stanovení obvyklé (tržní) ceny použita následující metodika (v souladu se Znaleckým standardem č. VI „Obecné zásady oceňování majetku“ a Znaleckým standardem č. VII „Oceňování nemovitostí“): 1. Ocenění časovou cenou - zjistí se náklady na pořízení staveb v současné cenové úrovni (snížené o přiměřené opotřebení vzhledem ke stáří, stavu a předpokládané zbývající životnosti) plus cena pozemků. Vzhledem k tomu, že vyhláška č. 441/2013 Sb., v platném znění používá koeficienty změny cen staveb, jež přiměřeně upravují základní cenovou úroveň 1994 na úroveň současnou, použije se zpravidla cena zjištěná podle této vyhlášky, bez koeficientu úpravy ceny pro stavbu dle polohy a trhu. 2. Ocenění porovnávacím způsobem - podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných nemovitostí se provede porovnání a aplikace na oceňovanou nemovitost. 3. Závěrečný odborný odhad obvyklé ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených cen.
3
1.
Nález
1.1 Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování znaleckého posudku byly zapůjčeny případně podepsaným znalcem opatřeny následující podklady:
1.1.1 Výpis z katastru nemovitostí Výpis z katastru nemovitostí LV č. 3381 vyhotovený dne 21.10.2015 pro k.ú. Královo Pole: A: Vlastník: Ficek Jiří, Sladová 476/16, Staré Brno, 60200 Brno RČ 630407/2049 B: Nemovitosti: Stavby, Královo Pole, č.e. 63, rodinná rekreace na parcele č. 5551, zapsané na LV č. 10001, zastavěná plocha a nádvoří C: Omezení vlastnického práva: Zahájení exekuce Podrobnosti viz příloha posudku.
1.1.2 Výřez z katastrální mapy Výřez z katastrální mapy pro k.ú. Královo Pole z http://nahlizenidokn.cuzk
1.1.3 Nabývací titul Povinným byla v rámci místního šetření předložena kupní smlouva ze dne 19.6.2015, v ní je uvedena kupní cena ve výši 8 000,- Kč. Dále byl předložen náčrt zahradní chaty s jejími ze dne 1.10.1988.
1.1.4 Místní šetření Místní šetření spojené s prohlídkou a fotodokumentací nemovitostí bylo provedeno dne 16.11.2015 obhlídkou zvenčí a 24.11.2015 v součinnosti s povinným, který byl na místě přítomen.
1.1.5 Předpisy a metodiky pro ocenění Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění. Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. Znalecký standard č. VI - Obecné zásady oceňování majetku. Vysoké učení technické v Brně - Ústav soudního inženýrství, 1998. Znalecký standard č. VII - Oceňování nemovitostí. Vysoké učení technické v Brně Ústav soudního inženýrství, 1998. Znalecké standardy POSN, Asociace znalců a odhadců ČR, o.s. - profesního oboru stavebnictví a nemovitosti Morava, 2013. (www.azoposn.cz)
1.1.6 Výpočetní programy Program pro oceňování nemovitostí ABN.Autor: Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc., Brno.
1.1.7 Porovnávací databáze cen nemovitých věcí Pro cenové porovnání byly použity následující databáze: - Vlastní databáze znalce: Databáze je uložena formou tabulek v textovém editoru, obsahuje informace o zrealizovaných cenách a popisy porovnávacích nemovitostí. - Dražební internetové stránky: Na internetových stránkách www.exdrazby.cz byly nalezeny a použity v posudku srovnatelné nemovitosti vydražené v rámci exekuční dražby.
4 - Realitní internetové stránky: Pro porovnání nemovitosti byly použity nabízené prodeje nemovitostí podobného typu na internetových stránkách www.sreality.cz.
1.2 Situace oceňované nemovité věci Předmětem ocenění jsou nemovitosti, obsahující následující objekty:
Rekreační objekt č.e. 63 na pozemku parc. č. 5551
Vedlejší stavba na pozemku parc.č. 4869/1
Nemovitost se nachází ve městě Brně v městské části Královo Pole, číslo evidenční 63. Předmětem ocenění je pouze rekreační objekt bez pozemku pod ním, který je ve vlastnictví Statutárního města Brna, a vedlejší stavba. Přístup k nemovitosti je po nezpevněné cestě na pozemku parc.č. 4869/1 ve vlastnictví Statutárního města Brna, které zároveň vlastní i pozemek pod chatou. Ostatní zástavba v okolí je tvořena rekreačními objekty.
1.2.1 Obec a okolí nemovitých věcí Druh obce: Počet obyvatel: Městský úřad: Poštovní úřad: Školy: Obchody a služby: Poptávka nemovitostí: Druh obce:
Statutární město 377 508 Ano Ano Všechny stupně Kompletní síť obchodů a služeb Poptávka je vyrovnaná s nabídkou Statutární město
1.2.2 Umístění nemovitých věcí v obci Poloha k centru: Severozápadně od centra města Vzdálenost k nádraží ČD Brno- 3,5 km Královo Pole: Dopravní podmínky: Přístup po nezpevněné cestě. Příjezd po vedlejší komunikaci není možný až k objektu. Konfigurace terénu: Terén zvlněný, vlastní pozemek rovinatý Převládající zástavba: Samostatné rekreační objekty Parkovací možnosti: Omezené na nezpevněné komunikaci v blízkosti chaty
1.2.3 Vlastní nemovité věci Typ stavby Příslušenství Dostupnost jednotlivých podlaží Možnost dalšího rozšíření Technická hodnota
Chata samostatně stojící Dřevěný sklad se suchým WC 1.NP- z městského pozemku u chaty Není Objekt v podprůměrném stavebně-technickém stavu se zanedbanou údržbou.
1.2.4 Připojení objektu na inženýrské sítě Dle zjištění při místním šetření: Vodovod: Kanalizace: Elektrická síť: Plyn:
Společný zahradní vodovod Není, ve vedlejší stavbě suché WC. Není Nezaveden
5
2.
Posudek I - ocenění časovou cenou (věcná hodnota)
2.1 Metodika stanovení časové ceny Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitosti pořídit (postavit) v cenové úrovni k datu ocenění (tzv. reprodukční výchozí cena), snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že je tato cena zjišťována pro následné stanovení ceny obvyklé, je u staveb použito cen z cenového předpisu, indexovaných k datu odhadu. Zastavěný pozemek je ve vlastnictví jiného vlastníka, pozemky tedy nejsou oceněny.
2.2 Rekreační chata 2.2.1 Popis celkový Rekreační chata se nachází ve městě Brně v k.ú. Královo Pole, číslo ev. 63. Předmětem ocenění je pouze rekreační objekt bez pozemku pod ním, který je ve vlastnictví Statutárního města Brna. Jedná se o samostatně stojící rekreační chatu. Chata je nepodsklepená (pod podlahou je prostor na uskladnění zeleniny, který není podzemním podlažím), s 1 nadzemním podlažím, s pultovou střechou bez obytného podkroví. Objekt Půdorys Podsklepení Počet nadzemních podlaží Podkroví Základy Izolace Nosná konstrukce Střecha Krytina Klempířské konstrukce Fasádní omítky Vnější obklady Bleskosvod
Rekreační chata samostatně stojící Obdélníkový Nepodsklepeno 1 NP Ne Původní betonové Proti zemní vlhkosti Dřevěná, oboustranně obíjená konstrukce Dřevěný krov, pultová střecha Asfaltové pásy Pozinkovaný plech Chybí Chybí Chybí
2.2.2 Popis objektu Chata je samostatně stojící, má pravidelný obdélníkový půdorys. Vchod do chaty je z veřejného pozemku do 1.NP, kde se nachází 1 obytná místnost. Pozemek kolem chaty je stejně jako pozemek pod chatou ve vlastnictví Statutárního města Brna. Jedná se o velký pozemek zahrady, na kterém je celá kolonie postavena. Chata je dřevěná, oboustranně obíjená, zastřešená pultovou střechou. Krov dřevěný, krytina z asfaltových pásů. Klempířské konstrukce žlab a svod z pozinkovaného plechu. Okna jsou dřevěná jednoduchá, vstupní dveře dřevěné náplňové. Vytápění je řešeno kamny na tuhá paliva. Inženýrské sítě nejsou k objektu přivedeny, pouze na zahradě u chaty je výtok zahradního vodovodu.
2.2.3 Stáří a technický stav objektu Užívání od roku Provedené úpravy
1990 (dle odborného odhadu, původní stáří objektu není známo) Chata je bez provedených modernizací.
6 Zjištěné závady Celkový technický stav
Celkové morální opotřebení objektu, vhodná celková modernizace, nátěry dřevěných konstrukcí. Objekt je v podprůměrném stavebně-technickém stavu se zanedbanou údržbou.
2.2.4 Výpočet výměr pro ocenění o
1.NP Část Základní část vč. zastřešení Celkem 1.NP
délka m 3,40
šířka m 4,25
výška m 2,65
ZP m2 14,45 14,45
OP m3 38,29 38,29
Užitná plocha Užitná plocha (m2) 10,05 10,05
Část obytná místnost Celkem
2.2.5 Zjištění typu objektu a způsobu ocenění Dům splňuje podmínky § 14 odst. 3 vyhlášky č. 441/2013 Sb. v platném znění: obestavěný prostor je nejvýše 110 m3, zastavěná plocha má nejvýše 25 m2, objekt nemá více než jedno nadzemní podlaží a podkroví a může být podsklepen, jedná se tedy o zahrádkářskou chatu. Konstrukce objektu je dřevěná a chata není podsklepená, jedná se o zahrádkářskou chatu typu F I.
2.2.6 Výpočet ceny objektu nákladovým způsobem Výpočet ceny Rekreační chata Vypočteno tabulkovým procesorem MS Excel - program ABN14b Chata podle § 14 a přílohy č. 12 vyhlášky č. 441/2013 Sb. Střecha Rok odhadu Rok pořízení resp. kolaudace Stáří S Základní cena dle typu z přílohy č. 12 vyhlášky ZC/ Koeficient využití podkroví ppod Základní cena po 1. úpravě = ZC/ x ppod ZC Obestavěný prostor objektu OP ( příloha č. 41 Koeficient změny cen staveb vyhlášky, dle CZ-CC ) Ki Koeficient vybavení stavby Pol. Konstrukce a vybavení Provedení Stand. č. (1) (2) (3) (4)
typ
obíjená pultová
F
roků Kč/m3 Kč/m3 m3 -
nepodsklepená bez podkroví 2015 1990 25 1 280,00 1,00 1 280,00 38,29
CZ-CC 111
2,115
Podíl (př.21)
%
Pod.č.
Koef.
Uprav. podíl
(5)
(6)
(7)
(8)
(9)
1
Základy vč. zem. prací
původní betonové
S
0,07700
100
0,07700
1,00
0,07700
2
Podezdívka
C
0,04000
100
0,04000
0,00
0,00000
3
Svislé konstrukce
S
0,27400
100
0,27400
1,00
0,27400
4
Stropy
není dřevěné oboustranně obité dřevěné trámové bez podbití
S
0,10200
100
0,10200
1,00
0,10200
7 5
Zastřeš. mimo krytinu
pultová střecha
S
0,07000
100
0,07000
1,00
0,07000
6
Krytiny střech
asfaltové pásy
S
0,05000
100
0,05000
1,00
0,05000
7
Klempířské konstrukce
žlab a svod - poz. plech
S
0,00800
100
0,00800
1,00
0,00800
8 9
Úprava povrchů Schodiště
S C
0,10100 0,01200
100 100
0,10100 0,01200
1,00 0,00
0,10100 0,00000
10
Dveře
S
0,03200
100
0,03200
1,00
0,03200
11 12 13 14 15
Okna Podlahy Vytápění Elektroinstalace Rozvod vody
nátěry není dřevěné rámové náplňové dřevěná jednoduchá prkna na sraz lokální na tuhá paliva chybí zahradní vodovod
S S S C P
0,05100 0,04000 0,03300 0,03200 0,00000
100 100 100 100 100
0,05100 0,04000 0,03300 0,03200 0,00000
1,00 1,00 1,00 0,00 0,46
0,05100 0,04000 0,03300 0,00000 0,00000
16
Zdroj teplé vody
neuvažuje se
S
0,00000
100
0,00000
1,00
0,00000
chybí
C
0,00000
100
0,00000
0,00
0,00000
18 19 20
Rozvod propan butanu Kanalizace Záchod Okenice
chybí suché WC ne
C P C
0,00000 0,00400 0,01900
100 100 100
0,00000 0,00400 0,01900
0,00 0,46 0,00
0,00000 0,00184 0,00000
21
Vnitřní hyg.vybavení
není
C
0,02800
100
0,02800
0,00
0,00000
22 23
Ostatní Neuvedené
sporák na tuhá paliva není
S
0,02700 0,00000
100 100
0,02700 0,00000
1,00 1,00
0,02700 0,00000
Koeficient vybavení
( z výpočtu výše )
K4
-
0,86684
Zákl. cena upravená
ZC x K4 x K5 × Ki
ZCU
Kč/m3
2 346,71
17
Celkem
1,00000
0,86684
Rok odhadu
2015
Rok pořízení
1990
Stáří Způsob výpočtu opotřebení
S
roků
25 lineárně
Z
roků
60
( lineárně / analyticky )
Celková předpokládaná životnost Opotřebení Výchozí cena Odpočet na opotřebení Cena po odpočtu opotřebení Cena ke dni odhadu
41,6 7%
O
%
41,67
CN
Kč
89 855,53
O
Kč
- 37 442,80
CS
Kč Kč
52 412,73 52 412,73
2.3 Vedlejší stavba Objekt je samostatně stojící, dřevěný, přízemní, nepodsklepený, s pultovou střechou krytou asfaltovými pásy. Jedná se o sklad jehož součástí je suché WC. Dveře jsou dřevěné náplňové a svlakové, okno jednoduché. Sklad není napojen na žádné inženýrské sítě.
2.3.1 Charakter objektu a způsob ocenění Objekt je společně užívaný se stavbou hlavní, je jejím příslušenstvím, zastavěná plocha objektu nepřesahuje 100 m2, nejedná se o garáž ani zahrádkářskou chatu; podle § 16 odst. 1 vyhlášky se tedy jedná o vedlejší stavbu.
8
2.3.2 Výpočet ceny objektu nákladovým způsobem Výpočet ceny Dřevěný sklad se suchým WC typ dřevěná nepodsklepená Vedlejší stavba podle § 16 a přílohy č. 14 vyhlášky č. 441/2013 Sb. F Střecha pultová bez podkroví Rok odhadu 2015 Rok pořízení resp. kolaudace 1990 Stáří S roků 25 Základní cena dle typu z příl. č. 14 vyhlášky ZC/ Kč/m3 970,00 Koeficient využití podkroví ppod 1,00 Základní cena po 1. úpravě = ZC/ x ppod ZC Kč/m3 970,00 Obestavěný prostor objektu OP m3 40,00 Koeficient změny cen staveb ( příloha č. 41, dle CZKi CZ-CC 1274 2,115 CC ) Koeficient vybavení stavby Konstrukce a Pol.č. Provedení Stand. Podíl (př.21) % Pod.č. Koef. Uprav. podíl vybavení (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9) 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13
Základy Obvodové stěny Stropy Krov Krytina Klempířské práce Úprava povrchů Schodiště Dveře Okna Podlahy Elektroinstalace Neuvedené Celkem
původní betonové jednostranně obíjené dřevěné pultová střecha asfaltové pásy žlab z pozinkovaného plechu nátěr neuvažuje se dřevěné náplňové a svlakové dřevěná jednoduchá pravděpodobně betonové chybí není
S S S S S S S S S S S C
0,08300 0,31900 0,21200 0,00000 0,11100 0,01600 0,06000 0,00000 0,03700 0,01400 0,10800 0,04000 0,00000
( z výpočtu výše )
K4
-
Koeficient vybavení Zákl. cena upravená
ZC x K4 x K5 × Ki
ZCU
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
0,08300 0,31900 0,21200 0,00000 0,11100 0,01600 0,06000 0,00000 0,03700 0,01400 0,10800 0,04000 0,00000 1,00000
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00
0,08300 0,31900 0,21200 0,00000 0,11100 0,01600 0,06000 0,00000 0,03700 0,01400 0,10800 0,00000 0,00000 0,96000 0,96000
3
Kč/m
1 969,49
Rok odhadu
2015
Rok pořízení
1990
Stáří Způsob výpočtu opotřebení ( lineárně / analyticky ) Celková předpokládaná životnost
S
roků
Z
roků
Opotřebení
O
%
50,00
CN
Kč
78 779,60
O
Kč
-39 389,80
Kč
39 389,80
Kč
39 389,80
Výchozí cena Odpočet na opotřebení
50,00 %
Cena po odpočtu opotřebení Cena ke dni odhadu
CS
25 lineárně 50
2.4 Rekapitulace ocenění časovou cenou Objekt Rekreační chata č.e. 63 Dřevěný sklad Stavby celkem
Celkem po zaokrouhlení
Cena současný stav (Kč) 52 412,73 39 389,80 91 802,53
91 800,00
9
3.
Posudek II - ocenění cenovým porovnáním
Ocenění nemovitostí je provedeno cenovým porovnáním (komparací) na základě jednotkové srovnávací ceny. Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek. Pro ocenění dané nemovitosti je použita multikriteriální metoda přímého porovnání podle Bradáče. Princip metody spočívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitostí je pomocí přepočítacích indexů jednotlivých objektů odvozena tržní cena oceňovaného objektu. Indexy odlišnosti u jednotlivých objektů respektují jejich rozdíl oproti oceňovanému objektu. Z takto získané ceny následným statistickým vyhodnocením je zjištěna cena průměrná. V tomto případě je provedeno porovnání s podobnými rekreačními chatami ve srovnatelných lokalitách z vlastní databáze realizovaných prodejů nemovitostí, s vydraženými nemovitostmi na www.exdrazby.cz a z nabídek realitních kanceláří na portálu www.sreality.cz (prosinec 2015).
3.1 Cenové porovnání Porovnávané objekty – realizovaný prodej: Lokalita Popis lokality a přístupu Základní popis
Zastavěná plocha (m2) Napojení na sítě Příslušenství Kupní cena (Kč) Poznámka
Brno, k.ú. Sadová Příjezd k areálu je po nezpevněné komunikaci cca100m od chaty. Parkovací možnosti jsou v okolí nedostačující, zhoršené. Ostatní zástavba v okolí je tvořena převážně rekreačními chatami v chatové osadě. Jedná se o rekreační chatu s ev. č., zděné konstrukce tl.10cm, podsklepenou, se střechou sedlovou s malým sklonem, neumožňující podkroví. Prostor suterénu je využívaný jako sklad. V chatě je předsíň a dva pokoje. Chata je vytápěná lokálními kamny na tuhá paliva. Sociální zařízení zde není. Chata není napojena na žádné inženýrské sítě. Před chatou se nachází venkovní schodiště, malá dřevěná jednostranně obíjená kůlna do 25m2 a kopaná studna s ručním čerpadlem. Pozemky jsou oploceny. Stáří 60let. Stav mírně zhoršený. 25 Podl.pl. (m2) Obest. pr. (m3) 120,93 Pozemek (m2) 736 43 žádné žádné cena za m2 užitné plochy (Kč) Datum prodeje 275 000 6 395 1/2015 Zdroj KC KS
10 Porovnávané objekty – zrealizované prodejní ceny v exekuční dražbě: Chata v Brně-Královo Pole, 65 000,-Kč, tj. 2 826 Kč/m2, 2. kolo dražby Dražba začala 21.10.2015 09:30:00 Dražba skončila 21.10.2015 10:01:33 Stav dražby: Ukončeno - byl učiněn příklep Počáteční cena: 65 000,-Kč Cena stanovena znalcem: 130 000,-Kč Kraj: Jihomoravský Okres: Brno-město Město: Brno Popis předmětu dražby Jedná se o chatu pro rodinnou rekreaci. K technické prohlídce nebyla chata přístupná, ohledání bylo provedeno ze strany venkovní. Chata je zděná, přízemní se střechou sklonitou. Nachází se v oplocené zahradě, v zahrádkářské kolonii. Zahrada není udržovaná, porosty jsou jsou zanedbané. Přístup je z ulice Kolejní, přes bránu společnou cestou pro všechny zahrádkáře. Druhý přístup je shora polní cestou, pozemek je ve východním svahu. Postavená byla pravděpodobně v druhé polovině minulého století. Užitná plocha 23 m2, na pronajatém pozemku (dle Znaleckého posudku k nahlédnutí na www.exdrazby.cz).
Porovnávané objekty – realitní nabídka: Prodej chaty 15 m², pozemek 415 m² Brno - Obřany, okres Brno-město 169 000 Kč, tj. 11 267 Kč/m2 Prodej chaty v osobním vlastnictví v zahrádkářské kolonii Brno - Obřany. K chatě je v pronájmu zahrada o velikosti 421 m2. Chata je dřevěná, zateplená, ve velmi dobrém stavu. Možno po dohodě připojit elektřinu. Parkovat lze u pozemku. Celková cena: 169 000 Kč za nemovitost, + provize RK Aktualizace: 30.11.2015 Stavba: Smíšená Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Přízemní Podlaží: 1 Plocha zastavěná: 15 m2 Užitná plocha: 15 m2 Plocha pozemku: 415 m2 Parkování: 1 Voda: Dálkový vodovod Topení: Jiné Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 120V
11 Doprava: MHD Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná č. 148/2007 Sb. podle vyhlášky Ukazatel energetické náročnosti budovy: 321,0 kWh/m^2 za rok Vybavení: Částečně
Prodej chaty 37 m², pozemek 462 m² Travní, Brno - Nový Lískovec 220 000 Kč, tj. 5 946 Kč/m2 Exkluzivně nabízíme samostatně stojící chatu 2+1 situovanou v zahrádkářské kolonii při ulici Travní v Brně, městské části Nový Lískovec. CP 462 m2, ZP 37 m2, zahrada 425 m2. Chata v osobním vlastnictví, pozemek je ve vlastnictví města Brna, v nájmu od zahrádkářů za 3.240,- Kč/rok. IS – el. 220 V, zásobník na dešťovou vodu, společná studna s užitkovou vodou 50 m od pozemku. Pozemek je oplocený, jižní svah. Parkování možné při příjezdové komunikaci nebo přímo v areálu u brány, 50 m od chaty. Přízemní objekt je rozdělen na tři vzájemně propojené prostory, vstupní prostor – veranda a kuchyně, obývací pokoj a ložnici se skladem. Základy betonové pasy, svislé nosné konstrukce – převáženě dřevěné, obvodové stěny ložnice a skladu pálená cihla. Nosná konstrukce zastřešení – dřevěné trámky (krokve a vaznice), střešní krytina – vlnité osinkocementové desky. Podlaha – veranda s kuchyní – kamenná dlažba, OP – prkenná, ložnice a sklad – cementový potěr. Okna dřevěná, jednoduchá, vstupní dveře dřevěné, vnitřní dřevěné a shrnovací lamelové dveře. Součástí prodeje je i vnitřní vybavení chaty – nábytek, lednice, vařič, MT, TV. Za chatou se nachází menší sklep. Na zahradě jezírko, malé terásky s ovocnými stromy, vedle chaty prostor na venkovní posezení a umístění grilu či dětského bazénku. Volné ihned. Celková cena: 220 000 Kč za nemovitost + provize RK Aktualizace: 30.11.2015 Stavba: Smíšená Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Přízemní Podlaží: 1. podlaží z celkem 1 Plocha zastavěná: 37 m2 Užitná plocha: 37 m2 Plocha pozemku: 462 m2 Plocha zahrady: 425 m2 Sklep: 1 m2 Elektřina: 230V Doprava: MHD Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná Vybavení: ano
12
Tab. 1 - Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 1 Č.
Lokalita
Oceň. Královo Pole objekt (1)
(2)
Užitná plocha, příp. dispozice místností
Garáž
Pozemek m2
10,5
není
0
(3)
(4)
(5)
1
Sadová
43
není
736
2
Královo Pole
23
není
0
3
Obřany
15
není
0
4
Nový Lískovec
37
není
0
Jiné Dřevěná oboustranně obíjená zahrádkářská chata, nepodsklepená, s pultovou střechou, na cizím pozemku, pouze zahradní vodovod. (6) Zděná rekreační chata se sedlovou střechou bez obytného podkroví, podsklepená, s velkou zahradou, nenapojená na IS. Kůlna, studna. Přízemní zděná chata se sedlovou střechou s obytným podkrovím krytou pálenými taškami. Nenapojena na žádné IS. Veranda, sklad. Dřevěná chata na betonové podezdívce, vodovod, kanalizace, možnost napojení na elektřinu. Dřevěná chata s pultovou střechou, dispozice 2+1, elektřina, společná studna s užitkovou vodou. Sklep, jezírko.
Pozemek pod chatou je ve vlastnictví jiného vlastníka, z toho důvodu je od uvedené realizované ceny odečtena cena pozemku pod chatou, která dle aktuální cenové mapy stavebních pozemků statutárního města Brna činí 240,- Kč/m2 a porovnání je u chaty v k.ú. Sadová provedeno s poníženou jednotkovou cenou. Parcela číslo 5551
Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří
Umístění plocha pod chatou
Výměra m2 15
ZC Kč/m2 240,00
Cena Kč 3 600,00
13
Č.
Tab. 1 - Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 2 Cena Cena Koef. po Cena požadovaná reredukci oceňovaného K1 K2 K3 K4 K5 K6 I resp. dukce na objektu zaplacená na pramen odvozená ceny stav jiné K1× ze pramen poloa úvaha Kč/m2 Kč příslušenství garáž vliv … × srovnávacího ceny ha vybaznalce pozemku K6 Kč vení
(1) (7) 1 6 312 2 2 826 3 11 267 4 5 946 Porovnávací cena Užitná plocha Porovnávací cena celkem
4.
(8) 1,00 1,00 0,90 0,90
(9) 6 312 2 826 10 140 5 351
(10) 1,00 1,00 0,98 0,96
(11) 1,03 1,00 0,98 1,00
(12) 1,00 1,00 1,00 1,00
(13) 0,98 1,03 1,10 1,10
(14) 1,20 1,00 1,00 1,00
(15) 1,05 1,03 1,03 1,08
(16) 1,27 1,06 1,09 1,14 Kč Kč Kč
(17) 4 970 2 666 9 303 4 694 5 408 10,50 56 787
Práva a závady
Povinný pan Jiří Ficek byl obeslán znaleckou kanceláří s požadavkem, aby sdělila, zda jsou oceňované nemovité věci pronajímané a pokud ano, aby předložila kopie nájemních smluv. Povinný poskytl součinnost a 24.11.2015 umožnil prohlídku objektu chaty vč. příslušenství, během místního šetření bylo zjištěno, že objekt je užíván vlastníkem a jeho rodinou a není pronajímán. Pro účely ocenění je tedy na rekreační chatu pohlíženo tak, jako by nebyla zatížena nájemním vztahem. Na výpisu z katastru nemovitostí LV 3381 v části B1 není uvedeno žádné právo vztahující se k nemovitostem, v části C není uvedeno žádné věcné břemeno. Na nemovitých věcech tedy neváznou závady, které by měly být oceněny ve smyslu ustanovení §336a Občanského soudního řádu.
5.
REKAPITULACE OCENĚNÍ Způsob ocenění
Věcná hodnota (časová cena) Cena zjištěná porovnávacím způsobem
Cena 91 800,00 Kč 56 787,00 Kč
Obvyklá (tržní) cena podle odborného odhadu znalce
57 000,00 Kč
Slovy: padesátsedmtisíckorunčeských
V Brně dne 1. prosince 2015
Ing. Tomáš Hudec
14
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 25. 10. 1996, čj. Spr. 3138/96 pro základní obor ekonomika (odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí) a základní obor stavebnictví (stavby obytné). Znalecký posudek je zapsán pod č. 3342/2015 znaleckého deníku. Znalečné účtuji podle připojené likvidace.
V Brně dne 1. prosince 2015
Seznam příloh: Fotodokumentace nemovitých věcí Výpis z katastru nemovitostí LV 3381 Výřez z katastrální mapy Výřez z cenové mapy Mapa oblasti
Ing. Tomáš Hudec
15 Fotodokumentace
vedlejší stavba
16
17
18 Výřez z katastrální mapy pro k.ú. Královo Pole
Výřez z platné cenové mapy stavebních pozemků statutárního města Brna
19 Mapa oblasti
