Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o.
se sídlem Václavské náměstí 832/19, Praha, kancelář Sušilova 1938/26, Přerov tel.: 608 251 025, 776 284 814, 581 331 601, email:
[email protected] zapsaná v obchodním rejstříku, vedená u rejstříkového soudu v Praze, oddíl C, vložka 178876
ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 1222ř-16řř/2015
O ceně nemovitých věcí sestávající z pozemku p.č. St. 33 - zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba: objekt bez čp/če, zem.stav (stavba stojí na pozemku p.č. St. 33), a dále pozemku p.č. 1883 - ostatní plocha, vše v k.ú. Ráječko, obec Ráječko, okres Blansko. Objednavatel posudku:
JUDr. Tomáš Vrána soudní exekutor, Exekutorský úřad Přerov Komenského 38 750 02 Přerov IČ: 66246750 DIČ: CZ6205200980
Účel posudku:
Zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí pro potřebu exekučního řízení č.j. 103 Ex 15243/15-29
Dle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku, dle oceňovacích standardů, podle stavu ke dni 2.9.2015 posudek vypracoval: Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav sídlo: Václavské náměstí 832/19, 110 00 Praha kancelář: Sušilova 1938/26, 750 02 Přerov e-mail:
[email protected] www.posudek.com Posudek byl vypracován ve 2 vyhotoveních, z nichž 1 vyhotovení obdrží objednavatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znaleckého ústavu. Celkem posudek obsahuje 18 stran a 5 stran příloh. V Praze, dne 18.9.2015
ZNALECKÝ POSUDEK č. 12229-1699/2015
A. 1.
NÁLEZ Znalecký úkol Na základě usnesení, ze dne 12.8.2015 vydané Exekutorským úřadem Přerov, JUDr. Tomáš Vrána, č.j. 103 Ex 15243/15-29, byl přibrán znalecký ústav a to k ocenění nemovitých věcí sestávající z pozemku p.č. St. 33 - zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba: objekt bez čp/če, zem.stav (stavba stojí na pozemku p.č. St. 33), a dále pozemku p.č. 1883 - ostatní plocha, vše v k.ú. Ráječko, obec Ráječko, okres Blansko. Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu těchto nemovitých věcí a jejich příslušenství. Dále se znalci ukládá, aby stanovil cenu movitých věcí, které tvoří příslušenství uvedených nemovitých věcí. Dále se znalci ukládá, aby stanovil cenu práv a závad spojených s uvedenými nemovitými věcmi. V případě, že nejsou žádné movité věci, které by tvořily příslušenství nemovitých věcí, uvede znalec, že tyto movité věci nejsou. V případě, že s nemovitými věcmi nejsou spojena žádná práva ani závady, uvede znalec, že taková práva ani závady nejsou. Vyjádření o movitých věcech, jež jsou součástí nemovitých věcí, a o právech a závadách s nemovitými věcmi spojených musí být vždy bezpodmínečnou součástí znaleckého posudku. K právům zástavním znalec nepřihlíží. Pro stanovení obvyklé, (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č.120/2001 Sb. o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů je v § 66 odst.5 uvedeno: “Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu” – dále odkaz na §2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb. V §2 odst.1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: “Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.”
stránka č. 2 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
ZNALECKÝ POSUDEK č. 12229-1699/2015
Pro odhad obvyklé hodnoty budou použity tyto oceňovací metody a přístupy: Cena zjištěná - (tzv. „administrativní cena“) - jedná se o cenu určenou dle platného oceňovacího předpisu ke dni 2.9.2015, dle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb.. Touto metodou jsou podrobně oceněny všechny stavby hlavní a pozemky. S ohledem na účel ocenění nejsou dle platné vyhlášky oceněny případné vedlejší stavby, garáže, studny, trvalé porosty, neboť cena zjištěná má pouze pomocný indikační charakter (pokud jsou tyto položky popsány v odstavci 5. části „Nález“ tohoto znaleckého posudku jsou zahrnuty do obvyklé ceny jako příslušenství k věci hlavní). Porovnávací hodnota - (ocenění porovnávací, srovnávací, komparativní metodou) - v principu se jedná o vyhodnocení cen nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 6 měsíců. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí.
2.
Prohlídka a zamě ení nemovitých věcí Prohlídka a zaměření nemovitých věcí byly provedeny dne 2.9.2015 za přítomnosti pracovníka znaleckého ústavu Ing. Vítězslava Kožušníka a pana Zdeňka Nikla.
3. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí č. 910, pro k.ú. Ráječko, obec Ráječko, okres Blansko, vyhotovený objednavatelem dne 12.8.2015, prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz. Náhled katastrální mapy, pro k.ú. Ráječko, obec Ráječko, okres Blansko, vyhotovená znaleckým ústavem dne 2.9.2015, prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz. Grafická část povodňového plánu České republiky, uveřejněná na www.dppcr.cz, zpracována Ministerstvem životního prostředí ČR. Údaje sdělené objednavatelem. Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření. Pro vyhodnocení realitního trhu bylo mimo jiné využito informací uveřejněných na realitních serverech www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz, www.reality.cz, www.realitycechy.cz, www.realitymorava.cz atd. Objednavatelem, povinným, či účastníkem místního šetření nebyla ke dni zpracování tohoto znaleckého posudku předložena žádná nájemní, či jiná smlouva, na základě které by byl předmět ocenění užíván. Ocenění je provedeno pro předmět ocenění volný, neobsazený, nepronajatý.
stránka č. 3
ZNALECKÝ POSUDEK č. 12229-1699/2015
4.
Vlastnické a evidenční údaje Dle dostupných údajů z databáze Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního jsou ke dni vypracování tohoto znaleckého posudku evidovány tyto vlastnické údaje:
Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:
Jihomoravský Blansko Ráječko Ráječko (738913)
List vlastnictví číslo: 910 Vlastník: ZAKOM CZ s.r.o., 9.května 86, 67902 Ráječko
5. Celkový popis p edmětu ocenění Jedná se o přízemní, zděný, částečně podsklepený objekt bez využitého podkroví pod sedlovou střechou s polovalbami krytou taškou pálenou. Objekt je situovaný do půdorysného tvaru obdélníka, nachází se v zastavěné, okrajové části obce Ráječko, v řadové zástavbě jako samostatně stojící. Parkování je možné v objektu. Pozemky leží v rovinném terénu, tvoří jednotný funkční celek a jsou přístupné po veřejné, zpevněné komunikaci na pozemku p.č. 1791/1 - ostatní plocha, který je ve vlastnictví: Obec Ráječko, nám. 1. máje 250, 67902 Ráječko. Skutečný přístup k předmětu ocenění je přes pozemek p.č. St. 34 - zastavěná plocha a nádvoří, který je ve vlastnictví jiného subjektu. Objekt je napojen na inženýrské sítě: elektro, hloubková kanalizace, obecní vodovod. Dle sdělení účastníka místního šetření, v obci Ráječko je dále možné napojení na plynové vedení. Objekt sestává z prostor dílny, kanceláře a sociálního zařízení. Původní stáří objektu je dle dostupných podkladových materiálů, místního šetření a dle sdělení účastníka místního šetření, přes 80 roků. V letech 2004 až 2010 objekt procházel postupně rekonstrukcemi a modernizacemi prvků krátkodobých i dlouhodobých životností (byla provedena oprava svislých i vodorovných konstrukcí, vyměněna okna za nová plastová, nové klempířské konstrukce, nové rozvody elektro, vody, topení, kanalizace, nové vnitřní omítky, osazeny nové dřevěné dveře, položeny, nové podlahové krytiny, modernizace sociálního zázemí a kuchyně). S ohledem na celkový technický stav, stáří, provedení a výše uvedené skutečnosti je opotřebení stanoveno analytickou metodou dle objemových podílů jednotlivých konstrukcí a vybavení, dle jejich druhu a užití a podle jejich životnosti. Celkový stavebně technický stav a údržbu objektu lze ke dni ocenění hodnotit jako průměrnou. Podrobný technický popis a vnitřní vybavení objektů je patrné z ocenění. Při místním šetření bylo zjištěno toto příslušenství stavby hlavní, které je tvořeno těmito venkovními úpravami: - kovová vrata - přístupový chodník - dlažba - přípojky IS Dle místního šetření, informací objednavatele a dle dalších dostupných podkladových materiálů nejsou s draženými nemovitými věcmi spojeny žádná práva či závady. Movité věci, které by tvořily příslušenství k předmětu ocenění, nejsou a nebyly zjištěny při místním šetření zpracovatele. stránka č. 4
ZNALECKÝ POSUDEK č. 12229-1699/2015
6.
Obsah znaleckého posudku
1) Objekty a) Objekt bez čp/če - zem.stav 2) Pozemky a) Pozemky 3) Ocenění porovnávací metodou
stránka č. 5
ZNALECKÝ POSUDEK č. 12229-1699/2015
B.
POSUDEK
Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Nabídka odpovídá poptávce trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
Pi 0,00 0,00
0,00 0,00 0,00
1,00
5
Index trhu:IT = P6 × (1 + Pi) = 1,000 i=1
Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Hodnocení znaku Popis znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba, rekreační stavby pozemku 3 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v inženýrské sítě obce obci nebo obec bez sítí 4 Dopravní dostupnost k hranici II. Příjezd po zpevněné komunikaci pozemku (areálu, pozemku s povrchovou těžbou) 5 Parkovací možnosti II. Dobré parkovací možnosti na veřejné komunikace 6 Výhodnost polohy pozemku z II. Poloha bez vlivu na komerční využití hlediska komerční využitelnosti 7 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 7
Pi 0,40 –0,03 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Index polohy: IP = P1 × (1 + Pi) = 0,388 i=2
stránka č. 6
ZNALECKÝ POSUDEK č. 12229-1699/2015
Ocenění 1) Objekty 1.a) Vyhláška 199/2014 Sb. 1.b) Objekt bez čp/če - zem.stav – § 12 Zatřídění pro potřeby ocenění
Budova: L. budovy pro průmysl Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 0,900 Kód klasifikace CZ-CC: 125111 Budovy pro průmysl Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.13.1..1 budovy pro průmysl (výrobní) Koeficient změny ceny stavby: 2,086 Podlaží: Název I.NP I.PP Součet:
Výška 3,89 m 2,00 m 5,89 m
Zastavěná plocha 20,20×8,14 9,04×5,60
= =
164,43 m2 50,62 m2 215,05 m2
Průměrná výška podlaží (PVP): Průměrná zastavěná plocha podlaží (PZP):
= =
3,45 m 107,53 m2
Obestavěný prostor (OP): Spodní stavba 9,04×5,60×2,00 Vrchní stavba 20,20×8,14×3,89 Zastřešení 20,20×8,14×3,89×0,50 Obestavěný prostor – celkem:
= = = =
101,25 m3 639,62 m3 319,81 m3 1 060,68 m3
Vybavení: Název, popis 1. Základy včetně zemních prací – kamenné s izolací 2. Svislé konstrukce – zděné, tvárnicové 3. Stropy 4. Krov, střecha – vaznicová sedlová s polovalbami 5. Krytiny střech – taška pálená 6. Klempířské konstrukce – pozinkované (žlaby, svody) 7. Úprava vnitřních povrchů – vápenné hladké 8. Úprava vnějších povrchů – kontaktní zateplovací systém 9. Vnitřní obklady keramické – kuchyně, kouplena, WC 10. Schody – dřevěné s dřevěnými stupni, kovové 11. Dveře – dřevěné do ocelových zárubní 12. Vrata – lamelová 13. Okna – plastová zdvojená 14. Povrchy podlah – keramická dlažba, Teraco 15. Vytápění – ústřední (pouze rozvody) 16. Elektroinstalace – 230V/400V
Obj. podíl 8,30 % 21,40 % 11,30 % 6,20 % 2,20 % 0,60 % 5,80 % 3,20 % 0,80 % 3,10 % 3,20 % 0,30 % 5,20 % 2,90 % 3,80 % 6,40 %
Hodnocení Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Podstandardní Standardní stránka č. 7
ZNALECKÝ POSUDEK č. 12229-1699/2015
Název, popis Bleskosvod Vnitřní vodovod – studená i teplá Vnitřní kanalizace – kompletní odkanalizování Vnitřní plynovod Ohřev vody – elektrický bojler Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické vybavení – umyvadla, sprchový kout, splachovací WC 2x 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační prefabrikovaná jádra 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23.
Obj. podíl 0,30 % 2,20 % 2,00 % 0,00 % 1,70 % 0,00 % 2,90 %
Hodnocení Nevyskytuje se Standardní Standardní Neuvažuje se Standardní Neuvažuje se Standardní
1,00 % Nevyskytuje se 5,20 % Nevyskytuje se 0,00 % Neuvažuje se
Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: –0,54 × 3,80 % 15. Vytápění 17. Bleskosvod –0,54 × 1,852 × 0,30 % 24. Výtahy –0,54 × 1,852 × 1,00 % 25. Ostatní –0,54 × 1,852 × 5,20 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:
1,0000 – – – – =
0,0205 0,0030 0,0100 0,0520 0,9145
Ocenění:
Základní jednotková cena (ZC): 2 786,– Kč/m3 Koeficient konstrukce K1: × 0,9390 Koeficient K2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : × 0,9814 × 0,9087 Koeficient K3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : Koeficient vybavení stavby K4: × 0,9145 × 0,9000 Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,0860 4 005,47 Kč/m3 = Základní jednotková cena upravená: 3 3 Základní cena upravená: 1 060,68 m × 4 005,47 Kč/m Určení opotřebení analytickou metodou: Konstrukce: 1. Základy včetně zemních prací – standardní opotřebení: 80 / (80 + 70) × 100 = 53,333 % 53,333 % × 8,30 % / 0,9145 2. Svislé konstrukce – standardní opotřebení: 30,000 % 30,000 % × 21,40 % / 0,9145 3. Stropy – standardní opotřebení: 30,000 % 30,000 % × 11,30 % / 0,9145 4. Krov, střecha – standardní opotřebení: 50,000 % 50,000 % × 6,20 % / 0,9145 5. Krytiny střech – standardní opotřebení: 50,000 % 50,000 % × 2,20 % / 0,9145
+
4,841 %
+
7,020 %
+
3,707 %
+
3,390 %
+
1,203 %
=
4 248 521,92 Kč
stránka č. Ř
ZNALECKÝ POSUDEK č. 12229-1699/2015
6. Klempířské konstrukce – standardní opotřebení: 7 / (7 + 23) × 100 = 23,333 % 23,333 % × 0,60 % / 0,9145 7. Úprava vnitřních povrchů – standardní opotřebení: 5 / (5 + 45) × 100 = 10,000 % 10,000 % × 5,80 % / 0,9145 8. Úprava vnějších povrchů – standardní opotřebení: 5 / (5 + 25) × 100 = 16,667 % 16,667 % × 3,20 % / 0,9145 9. Vnitřní obklady keramické – standardní opotřebení: 5 / (5 + 25) × 100 = 16,667 % 16,667 % × 0,80 % / 0,9145 10. Schody – standardní opotřebení: 50,000 % 50,000 % × 3,10 % / 0,9145 11. Dveře – standardní opotřebení: 5 / (5 + 45) × 100 = 10,000 % 10,000 % × 3,20 % / 0,9145 12. Vrata – standardní opotřebení: 30,000 % (stáří: 5) 30,000 % × 0,30 % / 0,9145 13. Okna – standardní opotřebení: 9 / (9 + 41) × 100 = 18,000 % 18,000 % × 5,20 % / 0,9145 14. Povrchy podlah – standardní opotřebení: 5 / (5 + 45) × 100 = 10,000 % 10,000 % × 2,90 % / 0,9145 15. Vytápění – podstandardní opotřebení: 30,000 % 30,000 % × 3,80 % × 0,46 / 0,9145 16. Elektroinstalace – standardní opotřebení: 7 / (7 + 33) × 100 = 17,500 % 17,500 % × 6,40 % / 0,9145 18. Vnitřní vodovod – standardní opotřebení: 7 / (7 + 23) × 100 = 23,333 % 23,333 % × 2,20 % / 0,9145 19. Vnitřní kanalizace – standardní opotřebení: 5 / (5 + 25) × 100 = 16,667 % 16,667 % × 2,00 % / 0,9145 21. Ohřev vody – standardní opotřebení: 5 / (5 + 15) × 100 = 25,000 % 25,000 % × 1,70 % / 0,9145 23. Vnitřní hygienické vybavení – standardní opotřebení: 5 / (5 + 25) × 100 = 16,667 % 16,667 % × 2,90 % / 0,9145 Opotřebení analytickou metodou celkem: Odpočet opotřebení: 4 248 521,92 Kč × 28,879 % Cena po odečtení opotřebení:
+
0,153 %
+
0,634 %
+
0,583 %
+
0,146 %
+
1,695 %
+
0,350 %
+
0,098 %
+
1,024 %
+
0,317 %
+
0,573 %
+
1,225 %
+
0,561 %
+
0,365 %
+
0,465 %
+ 0,529 % = 28,879 %
– =
1 226 930,65 Kč 3 021 591,27 Kč
stránka č. ř
ZNALECKÝ POSUDEK č. 12229-1699/2015
Výpočet ceny stavby dle § 10: Index trhu: IT = 1,000 Index polohy: IP = 0,388 Cena stavby určená nákladovým způsobem: CSN Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp = IT × IP Cena stavby: CS = CSN × pp Objekt bez čp/če - zem.stav – zjištěná cena:
= × =
3 021 591,27 Kč 0,388 1 172 377,41 Kč 1 172 377,41 Kč
2) Pozemky 2.a) Vyhláška 199/2014 Sb. 2.a.1) Pozemky – § 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Ráječko Název okresu: Blansko Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku III. 1001 – 2000 obyvatel 1 Velikost obce IV. Ostatní obce 2 Hospodářsko-správní význam obce 3 Poloha obce II. Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s městem (oblastí) vyjmenovaným v tabulce č. 1 (kromě Prahy a Brna) 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5 Dopravní obslužnost obce III. Železniční, nebo autobusová zastávka IV. Omezená vybavenost (obchod a zdravotní 6 Občanská vybavenost v obci středisko, nebo škola) Základní cena výchozí: ZCv = 1 610,– Kč/m2 Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 604,45 Kč/m2 Index trhu: IT = 1,000 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku II. Tvar bez vlivu na využití 1 Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo 4 Chráněná území a ochranná pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 6
Index omezujících vlivů: IO = 1 +
Oi 0,75 0,60 1,03
1,00 0,90 0,90
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Pi = 1,000
i=1
stránka č. 10
ZNALECKÝ POSUDEK č. 12229-1699/2015
Index polohy: IP = 0,388 Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 0,388 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 234,5266 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] St. 33 Zastavěná plocha a nádvoří 97 1883 Ostatní plocha 103 Součet: 200 Pozemky – zjištěná cena:
Cena [Kč] 22 749,08 24 156,24 46 905,32 46 905,32 Kč
3) Ocenění porovnávací metodou
Problematika Porovnávací hodnoty nemovitostí je v současné době nejlépe uceleně popsána v publikaci „Porovnávací hodnota nemovitostí“ vydaná nakladatelstvím EKOPRESS autor Zbyněk Zazvonil.
Výběr porovnatelných vzorků:
V našem konkrétním případě je použito realitní inzerce na internetu, která má již dnes řadu nástrojů, pomocí nichž lze velmi dobře sledovat změny nabídkových cen po dobu jejich prezentace. Jednak na většině serverech je uváděno datum uvedení do prodeje, novinky bývají zvýrazňovány, často je upozorňováno na postupné slevy, jsou avizovány exkluzivity od totožných inzercí ve více kancelářích. Je nutno počítat i s tím, že sleva je sjednána až při vlastním prodeji, takže konečný výsledek v inzerci není podchycen. Protože však tyto cenové změny jsou co do místa i času proměnlivé, měl by odhadce využívat internetových možností k sledování vztahu mezi nabídkovými a skutečně dosahovanými cenami a použije-li jako vzorek nabízenou nemovitost, pak musí při adjustaci případný rozdíl přiměřeně uplatnit, přičemž v úvahu přichází pouze snížení ceny vzorku. Při výběru vzorků pro porovnání je potřeba vymezit tržní segmentu trhu což by mělo zajistit, aby nemovitosti byly podobné především v následujících charakteristikách: - ve velikosti sídla a významu polohy pro účastníky trhu (samota, vesnice, spádové sídlo, předměstí, město, centrum, region, příhraničí, vnitrozemí, městské aglomerace, apod.), - typu nemovitostí zejména ve vazbě na účelovou vhodnost použití jednotlivými účastníky trhu (bydlení, administrativa, služby, rekreace, výroba, speciální zaměření apod.), - velikosti ve vazbě na přiměřenost potřeb co do rozsahu využití účastníky trhu (např. jednobytové, vícebytové, kombinované s provozními prostory, vhodné pro drobné živnosti, pro větší společnosti apod.), - stavu ve vazbě na operativní možnosti využití účastníky trhu (okamžitě či podmíněně využitelné, volné, obsazené, s omezeným využitím, s možností dalšího rozvoje, variabilní apod.), - kvality ve vazbě na způsob provedení, vybavenost, komfort a komplexnost ve vztahu k představám jednotlivých účastníků trhu (např. podřadné, běžné kvality, exkluzivní, zcela jedinečné), - rozsahu působnosti na trhu ve vztahu k okruhu potenciálních poptávajících (lokální, regionální, celostátní, nadnárodní), - řadové kategorizaci hodnoty ve vztahu k rozpočtovým omezením poptávajících a představám nabízejících (například 1 mil. Kč, do 3 mil. Kč, do 10 mil Kč atd)
stránka č. 11
ZNALECKÝ POSUDEK č. 12229-1699/2015
1) Objekt Velké Opatovice, okres Blansko Komerční objekt v centru města Velké Opatovice. Objekt je v dobrém technickém stavu, v roce 2001 proběhla kompletní rekonstrukce střechy. Objekt je dispozičně rozdělen na dvě části se samostatným vstupem. Možno využít jak komerčně, tak i přebudovat k trvalému bydlení. Součástí objektu je prostorná stodola vhodná k parkování. Možná rekolaudace objektu k trvalému bydlení. Nabídková CENA: 1 350 000,- Kč 2) Objekt Boskovice, okres Blansko Samostatně stojící administrativní budova se šatnami a hygienickým vybavením pro zaměstnance je zděná s dřevěným čtvrt-valbovým krovem s pálenými taškami - jedná se o část pro zaměstnance. Jde o 3 kanceláře, umývárnu s WC a sklad. Z této části je rovněž přístupné částečné podzemní podlaží se světlou výškou 1,68 m. Přímo ze dvora je přístupná část pro zákazníky - jde o vstupní zádveří, 2 kanceláře a WC. Stropy jsou s rovným podhledem, na půdu vede dřevěné schodiště se stupni bez podstupnic, v podzemním podlaží jsou schody betonové, nadzemní podlaží má podlahy z pásů PVC a keramické dlažby. Okna jsou dřevěná s deštěným ostěním a dřevěná zdvojená, dveře jsou dřevěné rámové náplňové. Vytápění je ústřední s kotlem na zemní plyn. Hygienické vybavení tvoří umývadla, sprchový kout a WC. Elektroinstalace je světelná, střecha má bleskosvod. Podél Vodní ulice stojí administrativní budova se čtvrt-valbovou střechou. Po její pravé straně jsou plotová vrátka a vrata ke vjezdu do areálu. Za administrativní budovou podél levé strany nádvoří a v levém zadním rohu stojí přízemní objekt dílen s pultovou a z větší části sedlovou střechou. K němu podél části zadní strany dvora přiléhá dřevěný polootevřený sklad s pultovou střechou. Dále stojí další stavba dílny, její část do nádvoří je dřevěná. Další dřevěný sklad se sedlovou střechou stojí po pravé straně dílny. Příslušenství tvoří venkovní betonové schody do administrativní budovy, ploty z drátěného pletiva a plot dřevěný prkenný na dřevěných svlacích, plotová vrátka a plotová vrata. Dále jsou to přípojky vody, kanalizace, plynu a elektřiny. Nabídková CENA: 825 000,- Kč 3) Objekt Drahany, okres Prostějov Komerční objekt nacházející se v obci Drahany, 15 km západně od města Prostějova. Uvnitř se nachází výrobní nebo skladový prostor o velikosti cca 320 m2. Široké spektrum využití (sídlo firmy, lehčí výroba, skladování apod.). Kotelna s dvěma plynovými kotli je v dobrém technickém stavu. K budově přináleží pozemek o velikosti cca 900 m2. Dispoziční řešení: výrobní nebo skladový prostor, kanceláře, šatny, sociální zařízení, vstupní chodba, kotelna Vybavenost: 230/400V, plyn, obecní vodovod, septik, možnost napojení na nově budovanou kanalizaci Nabídková CENA: 990 000,- Kč
Jednotky porovnání, porovnání nemovitosti jako celku:
Jednotky porovnání jsou veličiny, jejichž prostřednictvím se porovnávání provádí. Ve většině případů jsou známé ceny vzorků vyjádřeny jako dosažené, dohodnuté či navrhované finanční částky za porovnávané nemovitosti jako za celky, tedy ve formě Kč/ks. Protože i hledaná porovnávací hodnota posuzovaných nemovitostí je požadována jako cena za celek, je nejjednodušším řešením za jednotku porovnání zvolit právě Kč/celek, resp. Kč/ks, a případné cenové úpravy vzhledem k jednotlivým rozdílnostem, eventuálně kvalitativní hierarchické uspořádání vzorků, provádět v těchto jednotkách. Výhody tohoto způsobu spočívají v jeho transparentnostech, jednoduchosti a snadné srozumitelnosti pro všechny účastníky trhu.
stránka č. 12
ZNALECKÝ POSUDEK č. 12229-1699/2015
Kvantitativní porovnávací analýza:
Pro kvantitativní porovnávací analýzu je typické, že jednotlivé diference mezi vybranými vzorky a oceňovaným subjektem se snaží kvantifikovat, resp. shledané rozdíly se pokouší ocenit, najít směr jejich předpokládané kontribuce a následně je využít pro cenové úpravy ve formě srážek a přirážek s cílem, aby takto upravený výsledek reflektoval zatím neznámou porovnávací hodnotu oceňovaného subjektu. Za upravovaný základ jsou zvoleny známé ceny vzorků, a úpravy mají relativní formu ve vztahu ke zvolenému základu. Tyto cenové úpravy lze charakterizovat jako vzájemné přizpůsobování cen, jejich vyrovnávání, „seřizování“ či „vylaďování“, proto v odborné literatuře je pro tento proces obvykle používán termín adjustace (adjustment) Adjustace je založena na následujících předpokladech: - jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají vyšší porovnávané (než vzorek) - jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají nižší porovnávané (než vzorek)
horší než nemovitosti cenu než nemovitosti lepší než nemovitosti cenu než nemovitosti
Kladné stránky oceňovaných nemovitostí: - možnost parkování v objektu - dobrá dopravní dostupnost do okolních měst - dobrá docházková vzdálenost do centra obce - možnost rozšíření objektu do podkroví Záporné stránky oceňovaných nemovitostí: - neúplná občanská vybavenost obce - nákres v KM neodpovídá skutečnosti - žádný přilehlý pozemek - celková stagnace realitního trhu v tomto segmentu Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. komerční objekt, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je poptávka v souladu s nabídkou. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití jsme názoru, že předmět ocenění (jako celek) je obchodovatelný. Seznam porovnávaných objektů: Objekt Velké Opatovice, okres Blansko Výchozí cena (VC): 1 350 000,– Kč Množství (M): 1,00 Kpolohy: 1,00 Kvybavení: 1,00 Kobjektivizační: 1,05 Kkonstrukce: 1,00 Kpozemku: 1,00 Ktechnického stavu: 1,00 Jednotková cena (JC): 1 285 714,29 Kč Váha (V): 1,0
stránka č. 13
ZNALECKÝ POSUDEK č. 12229-1699/2015
Objekt Boskovice, okres Blansko Výchozí cena (VC): 825 000,– Kč Množství (M): 1,00 Kpolohy: 1,00 Kvybavení: 1,00 Kobjektivizační: 1,05 Kkonstrukce: 1,00 Kpozemku: 1,00 Ktechnického stavu: 1,00 Jednotková cena (JC): 785 714,29 Kč Váha (V): 1,0 Objekt Drahany, okres Prostějov Výchozí cena (VC): 990 000,– Kč Množství (M): 1,00 Kpolohy: 0,95 Kvybavení: 1,00 Kobjektivizační: 1,05 Kkonstrukce: 1,00 Kpozemku: 1,05 Ktechnického stavu: 0,95 Jednotková cena (JC): 994 968,62 Kč Váha (V): 1,0 kde JC = (VC / M) / (Kpolohy × Kvybavení × Kobjektivizační × Kkonstrukce × Kpozemku × Ktechnického stavu) Minimální jednotková cena: Průměrná jednotková cena ( (JC × V) / V): Maximální jednotková cena: Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena: Jednotkové množství: Porovnávací hodnota: Výsledná porovnávací hodnota:
785 714,29 Kč 1 022 132,40 Kč 1 285 714,29 Kč
× =
1 020 000,– Kč 1,00 1 020 000,– Kč 1 020 000,– Kč
stránka č. 14
ZNALECKÝ POSUDEK č. 12229-1699/2015
C.
REKAPITULACE
Obvyklá cena (tržní, obecná) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitých věcech srovnatelná s nabídkou. Četnost realizovaných obchodů je na průměrné úrovni. V obdobných lokalitách je na trhu poměrně široká nabídka obdobných nemovitých věcí. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o polohu průměrnou. Z hlediska obchodovatelnosti v níže uvedených cenových relacích lze předmět ocenění považovat za průměrně obchodovatelný. Situaci na trhu s nemovitými věcmi nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto v případě odhadu obvyklé hodnoty předmětu ocenění tuto považujeme za obvyklou. REKAPITULACE Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Celková cena podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem Movité věci Práva (nájemní smlouva, pacht) nebyla zjištěna, nejsou K zástavním právům znalec nepřihlíží. Závady (věcná břemena) nebyly zjištěny, nejsou
1 172 380,– 46 910,– 1 219 290,– 1 020 000,–
Kč Kč Kč Kč
0,– Kč 0,– Kč
0,– Kč * Konstatováno na základě podkladů dostupných ke dni zpracování tohoto znaleckého posudku.
stránka č. 15
ZNALECKÝ POSUDEK č. 12229-1699/2015
Obvyklá cena vyjadřující hodnotu předmětu ocenění určená porovnáním činí
1 020 000,– Kč
Cena slovy: jedenmiliondvacettisíc Kč Zpracovatelé posudku:
Ing. Tomáš Vingrálek Ing. Štěpán Orálek Ing. Vítězslav Kožušník Ondřej Mlčoch Ing. Hana Hrnčiarová
Osoba oprávněná podávat vysvětlení:
Ing. Tomáš Vingrálek
V Praze, dne 18.9.2015
Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav
........................................ Ing. Tomáš Vingrálek jednatel
stránka č. 16
ZNALECKÝ POSUDEK č. 12229-1699/2015
D.
ZNALECKÁ DOLOŽKA
Znalecký posudek je podán znaleckým ústavem, zapsaným dle ustanovení §21, odst. 3 zákona 36/1967., o znalcích a tlumočnících a ustanovení §6 odst.1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., pod č.j.: 264/2008-OD-ZN/5 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí, ceny a odhady věcí movitých - spotřební elektroniky, výpočetní a kancelářské techniky, nábytku, vybavení a zařízení domácnosti, oceňování strojů a zařízení, oceňování vozidel, zemědělské a manipulační techniky, ceny a odhady podniků a jeho částí, a to zejména: ceny a odhady finančního majetku, ceny a odhady nehmotného majetku a majetkových práv, ceny a odhady pohledávek a závazků, ceny a odhady hodnoty obchodních podílů a cenných papírů, ceny a odhady fůzí a akvizic, ceny a odhady podnikových investic. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 12229-1699/2015 samostatné evidence znaleckého ústavu.
................................................... Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav sídlo: Václavské náměstí 832/19, 110 00 Praha kancelář: Sušilova 1938/26, 750 02 Přerov e-mail:
[email protected] www.posudek.com
stránka č. 17
ZNALECKÝ POSUDEK č. 12229-1699/2015
E.
SEZNAM P ÍLOH
Fotodokumentace Výpis z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy
stránka č. 1Ř