ZNALECKÝ POSUDEK č. 2227-761/2015
Objednatel:
Ing. Monika Fabrinská Budovcova 10 796 01 Prostějov
Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny vlastnického podílu ve výši 1/2 rodinného domu č. p. 652 v ulici Na Horecku, obec Lipník nad Bečvou, kat. území Lipník nad Bečvou I-Město, okres Přerov, pro účely insolvenčního řízení.
Dle mezinárodně uznávaných metodik pro stanovení tržní ceny nemovitosti a Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 288/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 16. 09. 2015 posudek vypracoval:
XP invest, s. r. o. Mánesova 1374/53 120 00 Praha 2 www.odhadonline.cz Tel.: +420 737 858 334 Mail:
[email protected]
Znalecký posudek obsahuje 13 stran textu včetně titulního listu a 9 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních.
V Praze, dne 21. 09. 2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny vlastnického podílu ve výši 1/2 rodinného domu č. p. 652 v ulici Na Horecku, obec Lipník nad Bečvou, kat. území Lipník nad Bečvou I-Město, okres Přerov, pro účely insolvenčního řízení.
2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: LV: Adresa: Kraj: Okres: Katastrální území: Obec: Počet obyvatel:
RD č. p. 652 v ulici Na Horecku, v obci Lipník nad Bečvou 3247 ulice Na Horecku č. p. 652 Olomoucký Přerov Lipník nad Bečvou I-Město Lipník nad Bečvou 8191
3. Zaměření nemovitosti Zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 16. 09. 2015 za přítomnosti paní Ing. Moniky Fabrinské.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Výpis z elektronické verze KN ze dne 16. 09. 2015 - Snímek z katastrální mapy - Informace a údaje sdělené při prohlídce dne 16. 09. 2015 paní Ing. Monikou Fabrinskou . - Místní šetření a fotodokumentace ze dne 16. 09. 2015 - Kupní smlouva ze dne 28. 07. 1999 - Inzerce na internetových realitních portálech - Územní plán obce Lipník nad Bečvou - Prohlížečka záplavových území (aplikace Dibavod - Digitální databáze vodohospodářských dat) - Vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 199/2014 Sb., č. 441/2013 Sb., vyhlášky č. 450/2012 Sb. a vyhlášky č. 3/2008 Sb., kterými se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku - Teorie oceňování nemovitostí VIII. přepracované vydání, autor Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol., Akademické nakladatelství CERM, s.r.o. Brno
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické údaje k datu vyhotovení posudku: Dragoun Miroslav, Na Horecku 652/66, Lipník nad Bečvou I-Město, 75131 Lipník nad Bečvou, vlastnický podíl ½ Koukalová Dana, Jižní čtvrť I 2488/28, Přerov I-Město, 75002 Přerov, vlastnický podíl ½ Vlastnické údaje k datu ocenění: Dragoun Miroslav, Na Horecku 652/66, Lipník nad Bečvou I-Město, 75131 Lipník nad Bečvou, vlastnický podíl ½ Koukalová Dana, Jižní čtvrť I 2488/28, Přerov I-Město, 75002 Přerov, vlastnický podíl ½
2
Nemovitosti: RD č. p. 652 v ulici Na Horecku, obec Lipník nad Bečvou, kat. území Lipník nad Bečvou, okres Přerov, Olomoucký kraj
6. Dokumentace a skutečnost Předmětem ocenění je rodinný dům č.p. 652 v ulici Na Horecku v obci Lipník nad Bečvou. Tento objekt se nachází na pozemku p.č. st. 453/1, který má odlišné vlastníky od oceňovaného domu (Kubíčková Blanka Mgr., Na Návsi 25/8, Přerov XII-Žeravice, 75002 Přerov, Melichárková Jana, Tyršova 808/2, Lipník nad Bečvou I-Město, 75131 Lipník nad Bečvou). S vlastníkem předmětu ocenění panem Miroslavem Dragounem (Na Horecku 652/66, Lipník nad Bečvou I-Město, 75131 Lipník nad Bečvou) je dle sdělení paní Ing. Moniky Fabrinské vedeno insolvenční řízení. Dle sdělení paní Ing. Moniky Fabrinské druhý vlastník předmětu ocenění (Koukalová Dana, Jižní čtvrť I 2488/28, Přerov I-Město, 75002 Přerov) zemřel a k jeho pozůstalosti je vedeno dědické řízení. V době ocenění byly z domu odpojeny všechny inženýrské sítě. Údaje uvedené v katastru nemovitostí odpovídají skutečnosti. K domu jsou na pozemku p.č. st. 453/1 ze severní části připojeny přístavby, které ale dle vymezení v katastru nemovitostí nejsou součástí rodinného domu. Ve skutečnosti jsou tyto přístavby propojeny s rodinným domem.
7. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je rodinný dům č. p. 652 v ulici Na Horecku, obec Lipník nad Bečvou, kat. území Lipník nad Bečvou I-Město, okres Přerov Slovní popis Jedná se o řadový rodinný dům o dvou nadzemních podlažích, s jedním podzemním podlažím, s půdou. Konstrukce domu je zděná, základy domu jsou betonové izolované. Stropy domu jsou dřevěné trámové. Vnější omítky jsou břízolitové, vnitřní omítky domu jsou vápenné. Střecha je sedlová, krytinu tvoří plech s nátěrem. Klempířské prvky jsou plechové. Dispozice rodinného domu je 4+1. Popis místností rodinného domu dle podlaží: 1.PP – velmi malá místnost, vstup z chodby 1.NP; 1.NP – chodba se schodištěm do 2.NP, toaleta, obývací pokoj, kuchyně, pokoj; 2.NP – 2 pokoje, toaleta, menší místnost, dřevný žebřík na půdu; Půda – půdní prostor – zaskladněn věcmi. Okna v domě jsou z menší části plastová zdvojená, ostatní dřevěná zdvojená s jednoduchým sklem.
Většina je vybavena žaluziemi. Okna obytných místností jsou orientována na sever a východ. Koupelna je vybavena rohovou vanou, WC je vybaveno klasickou splachovací toaletou. Interiérové dveře v domě jsou dřevěné, z části prosklené a z části plné, zárubně dveří jsou dřevěné. Vstupní dveře domu jsou dřevěné bez bezpečnostních prvků. Vybavení domu: osvětlovací technika chybí, kuchyňská linka s vestavěnými spotřebiči. Dům je připojen k elektrické síti - 380 a 220 V, je připojen k obecnímu vodovodu, splašky jsou svedeny do kanalizace, plyn - připojen. Vytápění - nezjištěno, předpoklad lokálního vytápění plynem nebo elektřinou, topná tělesa chybí. Ohřev vody v domě - nezjištěno, v 2.NP pouze velmi starý průtokový plynový ohřívač. V obytných místnostech tvoří podlahu cementový potěr v 2.NP prkenná podlaha nebo PVC, v koupelně tvoří podlahu cementový potěr, v kuchyni tvoří podlahu cementový potěr a v ostatních místnostech tvoří podlahu cementový potěr. Zdivo rodinného domu je poškozené a nachází se ve stavu před rekonstrukcí, vnitřní omítky místně chybí, místně praskliny, zašlé omítky, vnější omítky místně chybí. Střešní krytina rodinného domu je v dobrém stavu. Okna se nachází ve stavu před rekonstrukcí či výměnou. Vybavení domu se nachází ve stavu před rekonstrukcí či výměnou. Dle zjištění byla před nedávnem započata rekonstrukce 1.NP, ale započaté práce byly ponechány v rozestavěném stavu. Jedná se o standardně řešený rodinný dům s nutností provedení rozsáhlejších stavebních úprav.
3
Přístup k domu je bezproblémový po zpevněné obecní cestě. Z hlediska polohy se dům nachází na západním okraji obce. V okolí objektu je zástavba rodinnými domy se zahradami. Lokalita má dostačující vybavenost obchodními středisky i specializovanými obchody. V místě jsou dostupné základní a střední školy včetně specializovaných zařízení. Z hlediska dostupnosti kultury je v místě pouze částečná vybavenost. Vybavenost pro sportovní vyžití je v lokalitě pouze částečná. Nejdůležitější úřady se nachází v místě, ostatní jsou v dojezdové vzdálenosti. Z hlediska životního prostředí se jedná o spíše nepříznivou lokalitu z důvodu blízkosti frekventovaných komunikací. Zeleň v podobě parků je v docházkové vzdálenosti od objektu. Jedná se o lokalitu se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav. Spojení – autobusová zastávka a železniční stanice v docházkové vzdálenosti. Parkovací možnosti jsou přímo u rodinného domu. V místě není zvýšená kriminalita, zločiny jsou zde výjimečné. Oceňovaný objekt není zatížen žádnými věcnými břemeny. Tabulkový popis Popis rodinného domu:
Typ rodinného domu:
řadovka
Počet nadzemních podlaží: Počet podzemních podlaží: Dům byl postaven v roce: Rok rekonstrukce RD:
2 + půda 1 Stáří stanoveno odborným odhadem na 80 let Není znám Část oken vyměněna za plastová, rekonstrukce koupelny, kuchyně – vše prováděno nejspíše svépomocí betonové a cihlové zděná konstrukce 35-45 cm dřevěné trámové sedlová plech - nátěr plechové břízolit vápenné z menší části plastová zdvojená, ostatní dřevěná zdvojená s jednoduchým sklem, v části oken jsou instalovány žaluzie
Rozsah rekonstrukce RD: Základy: Konstrukce: Tloušťka zdiva: Stropy: Střecha: Krytina střechy: Klempířské prvky: Vnější omítky: Vnitřní omítky: Typ oken v domě: Orientace oken obytných místností: Vybavení koupelny: Toaleta: Vstupní dveře: Typ zárubní: Vnitřní dveře: Osvětlovací technika: Klimatizace: Pohybový alarm a kamerový systém: Vestavěné skříně: Kuchyňská linka: Dispozice rodinného domu: Popis místností podle podlaží:
sever, jih rohová vana klasická splachovací toaleta dřevěné bez bezpečnostních prvků dřevěné v části prosklené, v části plné ve větší části domu chybí, ostatní běžná svítidla ne ne ne ano, s vestavěnými spotřebiči, kuchyňská linka v zašlém stavu 4+1 1.PP – velmi malá místnost, vstup z chodby 1.NP 1.NP – chodba se schodištěm do 2.NP, toaleta, obývací pokoj, kuchyně, pokoj 2.NP – 2 pokoje, toaleta, menší místnost, dřevěný
4
žebřík na půdu Půda – půdní prostor – zaskladněn věcmi Elektřina: Vodovod: Svod splašek: Plynovod:
Venkovní stavby: Sklon pozemku: Oplocení: Přístupová cesta k domu:
připojení k rozvodné síti, 380 a 220 V připojení k obecnímu vodovodu připojení k obecní kanalizaci připojení k plynovodu nezjištěno, předpoklad lokálního vytápění plynem nebo elektřinou chybí nezjištěno, v 2.NP pouze velmi starý průtokový plynový ohřívač v obytných místnostech - cementový potěr, v 2.NP PVC, prkenná podlaha v koupelně - cementový potěr v kuchyni - cementový potěr v ostatních místnostech - cementový potěr nebo PVC standardní rodinný dům s nutností provedení rozsáhlejších stavebních úprav vady zdiva – vnitřní část zdí místně popraskaná, omítky ve špatném stavu, někde zcela chybí, vlhkost v koupelně v 1.NP, vnější omítky místně opadané vady střechy - bez viditelných vad vady rozvodů – je potřeba překontrolovat stav rozvodů, elektřina provedena nově vady oken – dřevěná okna jsou zastaralá a před výměnou, u plastových dveří na zahradu chybí část zárubně vady vybavení – sociální zařízení zastaralé, koupelna v nepoužitelném rozestavěném stavu, kuchyňská linka zašlá, ostatní vybavení chybí Dům byl dle zjištění před nedávnem rekonstruován v 1.NP, ale započaté práce byly ponechány v rozestavěném stavu. Zahrada není součástí ocenění. Na pozemku, na kterém se dům nachází, jsou křoviny, je zarostlý a neudržovaný. venkovní stavby nejsou součástí ocenění rovinatý není přístup bezproblémový po zpevněné obecní cestě
Popis okolí: Poloha v obci:
zástavba rodinnými domy se zahradami rodinný dům se nachází na západním okraji obce
Vybavenost:
dostupnost obchodů - dostačující vybavenost obchodními středisky a specializovanými obchody dostupnost škol - v místě jsou dostupné základní a střední školy včetně specializovaných zařízení kulturní vyžití - v místě je částečná vybavenost z hlediska kulturních zařízení sportovní vyžití - v místě je částečná vybavenost z hlediska sportovního vyžití dostupnost úřadů - nejdůležitější úřad/úřady v místě, ostatní úřady v dojezdové vzdálenosti
Řešení vytápění v domě: Topná tělesa: Řešení ohřevu vody v domě:
Podlahy v domě:
Popis stavu rodinného domu:
Vady rodinného domu:
Trvalé porosty na zahradě:
Popis okolí:
5
Životní prostředí:
kvalita životního prostředí - z hlediska životního prostředí spíše nepříznivá lokalita - blízkost frekventovaných komunikací blízkost zeleně - zeleň v podobě parků v docházkové vzdálenosti možnost záplav - lokalita se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
Spojení a parkovací možnosti:
spojení - 270 m autobusová zastávka, 330 m železniční zastávka parkovací možnosti - dobré parkovací možnosti přímo u rodinného domu
Sousedé a kriminalita:
kriminalita - v místě není zvýšená kriminalita, zločiny jsou zde výjimečné
Věcná břemena:
oceňované nemovitosti nejsou zatíženy věcnými břemeny
Další informace:
RD odpojen od veškerých inženýrských sítí. Pozemek, na kterém se dům nachází, je ve vlastnictví jiných vlastníků.
8. Metoda ocenění Pro účely stanovení obvyklé ceny k datu ocenění 16. 09. 2015 používáme mezinárodně uznávaných oceňovacích postupů. Vymezení pojmu obvyklá cena ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první, § 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: „Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Volba metody Za účelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti jsme použili cenu stanovenou dle platného cenového předpisu a metodu tržního porovnání. Cena dle platného cenového předpisu - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni 16. 09. 2015. Ocenění nemovitosti je provedeno: Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 288/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. Cena zjištěná má dle typu zadání objednavatele a dle typu účelu posudku pouze pomocný indikační charakter. Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, 6
za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, stav či příslušenství). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceňované nemovitosti.
9. Obsah znaleckého posudku I. Ocenění dle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Vlastnický podíl ve výši 1/2 rodinného domu č.p. 652 II. Ocenění srovnávací metodou
7
B. ZNALECKÝ POSUDEK I. Ocenění dle cenového předpisu Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Pozemek s nemovitou stavbou (rozdílní vlastníci) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Jeden z vlastníků je v insolvenčním řízení. Druhý vlastník zemřel, podíl přechází do dědického řízení. 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. I
Pi -0,03
I
-0,03
II I
0,00 -0,04
II IV
0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Pi) = 0,900 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném I 1,00 funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,01 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné VI 0,00 komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD – II -0,01 špatná dostupnost centra obce - Autobusová i železniční zastávka vzdálena cca 270 m. 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji - Zdroj: I -0,01 8
www.mpsv.cz, data k 31.7.2015; okres Přerov 8,1%, Olomoucký kraj 6,9%. 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
II
0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,960 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,864
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Vlastnický podíl ve výši 1/2 rodinného domu č.p. 652 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24):
Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Olomoucký kraj, obec 2 001 – 10 000 obyvatel 80 let 1 772,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.PP: (1,50*1,00) 1.NP: (10,45*7,10)+(3,39*2,51) 2.NP: (10,45*7,10) půda: (10,45*7,10) Název podlaží 1.PP: 1.NP: 2.NP: půda:
Zastavěná plocha 1,50 m2 82,70 m2 74,19 m2 74,19 m2
Konstrukční výška 1,20 m 3,20 m 3,10 m 2,70 m
Obestavěný prostor 1.PP: ((1,50*1,00))*(1,20) 1.NP: ((10,45*7,10)+(3,39*2,51))*(3,20) 2.NP: ((10,45*7,10))*(3,10) půda: ((10,45*7,10))*(2,70)/2 Obestavěný prostor - celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,81
1,50 m2 82,70 m2 74,19 m2 74,19 m2
= = = =
= = = = =
1,80 m3 264,65 m3 230,00 m3 100,16 m3 596,61 m3
82,70 m2 232,58 m2
ZP1 = ZP =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 9
č. I
Vi typ A
II III
-0,01 0,00
3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - lokální vytápění el. nebo plynem, 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - zanedbatelného rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - bez pozemku (nebo pouze zast. stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - významně snižující cenu - Pokoje v 1.NP se nachází v rozestavěném stavu. 13. Stavebně - technický stav - stavba ve výborném stavu Koeficient pro stáří 80 let: s = 1 - 0,005 * 80 = 0,600
II III V
0,00 0,02 0,08
II II
-0,04 -0,05
I I II
0,00 -0,05 0,00
I
-0,01
I
-0,06
I
1,05
12
Index vybavení
IV = (1 +
Vi) * V13 * 0,600 = 0,554 i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,900 Index polohy pozemku IP = 0,960 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 1 772,- Kč/m3 * 0,554 = 981,69 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 596,61 m3 * 981,69 Kč/m3 * 0,900 * 0,960= 506 032,77 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem Vlastnický podíl ve výši 1/2 rodinného domu č.p. 652 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem
= = *
Vlastnický podíl ve výši 1/2 rodinného domu č.p. 652 - zjištěná= cena
10
506 032,77 Kč 506 032,77 Kč 1/2 253 016,39 Kč
II. Ocenění srovnávací metodou Ocenění rodinného domu č.p. 652, obec Lipník nad Bečvou, katastrální území Lipník nad Bečvou I-Město, okres Přerov, Olomoucký kraj. (Popis srovnávaných nemovitostí je uveden v příloze.)
Zjištění ceny srovnáním nemovitostí jako celku
Oceňovaný objekt
č.
lokalita
rozměry
stav
pozemek - zahrada
Na Horecku č.p. 652, Lipník nad Bečvou, okres Přerov
4+1, 2 NP a půda, užitková plocha cca 170 m2
podstandardní, 1.NP ponecháno v nedokončené rekonstrukci
bez pozemku, pozemek pod stavbou vlastní odlišní vlastníci
RD je řadový, nachází se v okrajové části obce v blízkosti frekventované silnice. Napojení na všechny inženýrské sítě, které byly v době ocenění odpojeny. Sociální zařízení je ve stavu před rekonstrukcí, ostatní pokoje také, kuchyňská linka s vestavěnými spotřebiči - zašlý stav, vytápění v domě není vyřešeno. Dům je neudržován, ponechán ve stavu rekonstrukce, praskliny ve zdech, vnitřní omítky místně chybí. Dům je ve vlastnictví dvou vlastníků, z nichž jeden je v insolvenčním řízení a druhý zemřel a probíhá tedy dědické řízení. Pozemek pod RD je ve vlastnictví jiných vlastníků.
Lipník nad Bečvou Lipník nad Bečvou VILoučka, okres Přerov 1
3
dobrý
190 m2
Rodinný dům dispozičně 4+kk v centru obce Loučka u Lipníka nad Bečvou. Jedná se o koncový řadový dům, který má v přízemí vstupní chodbu, obývací pokoj s kuchyní, koupelnu +WC, technickou místnost a garáž. V patře jsou dva pokoje, předsíň a jedna velká místnost k dodělání. V obývacím pokoji jsou funkční krbová kamna s výměníkem a kuchyňská linka se sporákem.
Svat. Čecha, Lipník nad Bečvou - Lipník nad Bečvou I-Město 2
4+kk, 2 NP, užitná plocha 173 m2
4+1, 2 NP, užitná plocha 90 m2
dobrý
282 m2
Samostatně stojící rodinný dům dispozice 4+1 o podlahové ploše 90m2, se zastavěnou plochou 130m2 a zahradou 282 m2 v klidné části města. Částečně podsklepený dům je napojen na veřejný vodovod, plyn i elektřinu. Odpady jsou svedeny do septiku s možností napojení na veřejnou kanalizaci. Vytápění domu lokální plynové a elektrické. Ohřev vody el. bojlerem. V přízemí domu je bytová jednotka 3+1 s komorou a prádelnou, v podkroví další pokoj a možnost rozšíření bydlení. Dům určený k modernizaci využívá dřevěnou přístavbu využitelnou např. jako budoucí parkovací stání. Samostatně stojící garáž/29m2. Lipník nad Bečvou 2x 2+1, 2.NP, užitná 2 Lipník nad Bečvou Idobrý 526 m 2 plocha 180 m Město, okres Přerov Řadový dvougenerační RD 2 x 2+1 se zahradou v klidné části na okraji města Lipník nad Bečvou. Jedná se o podsklepenou cihlovou stavbu s dřevěnými okny a sedlovou střechou krytou taškami, zastavěná plocha činí 222 m2, obytná je cca 180 m2. Dům je v dobrém udržovaném stavu. V přízemí se nachází zádveří, chodba, schodiště, kuchyň, obývací pokoj, ložnice, koupelna s vanou, dvě toalety a komora. V patře je kuchyň se vstupem na balkon, obývací pokoj, ložnice, chodba a vstup na půdu. O vytápění se stará plynový kotel s rozvody ústředního topení. Voda je k dispozici obecní, odpady jsou svedeny do kanalizace. K domu náleží hospodářská budova, kůlna, sklad a udržovaná zahrada s ovocnými stromy o rozloze 526 m2. Nemovitost je oplocena. V blízkosti domu se nachází základní občanská vybavenost jako je obchod, škola, školka, pošta a zdravotnické zařízení.
Komentář: Jedná se o podobné objekty v podobném stavu. Lokality jsou srovnatelné.
11
č
Cena požadovaná resp. zaplacená
Koef. redukce na pramen
Cena po redukci na pramen
K1 - poloha
K2 - velikost
K3 - pozemek
K4 - stav a vybavení
K-5 jiné
K-6 úvaha odhadce
K1 x … x K6
Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího
1
830 000
0,85
705 500
0,98
1,00
1,14
1,28
1,15
1,30
2,1379
330 001
2
1 350 000
0,85
1 147 500
1,00
0,95
1,16
1,26
1,10
1,30
1,9856
577 916
3
1 649 000
0,85
1 401 650
1,00
1,01
1,18
1,27
1,15
1,30
2,2628
619 429
Celkem průměr
509 115
Minimum
330 001
Maximum
619 429
Směrodatná výběrová odchylka – s
156 500
Pravděpodobná spodní hranice - průměr – s
352 615
665 615 Pravděpodobná horní hranice - průměr + s K1 - Koeficient úpravy na polohu objektu. Oceňovaná nemovitost leží v kat. úz. Lipník nad Bečvou I-město, stejně tak 2. a 3. srovnávaná nemovitost. 1. srovnávaná nemovitost leží v menší obci vedle Lipníku nad Bečvou. K2 - Koeficient úpravy na velikost objektu. Oceňovaný objekt má podobnou velikost jako první srovnávaný dům, druhý srovnávaný objekt má výrazně menší velikost a 3. srovnávaná nemovitost je mírně větší než oceňovaný objekt. K3 - Koeficient úpravy na pozemek objektu - Porovnání velikosti pozemku. K oceňované nemovitosti nenáleží pozemek. 1.srovnávaná nemovitost - menší zahrada 190 m2. 2.srovnávaná nemovitosti - zahrada 282 m2. 3.srovnávaná nemovitost - zahrada 526 m2. K4 - Koeficient úpravy na celkový stav (lepší - horší) - Porovnání celkového stavu objektů, vnitřního vybavení, rekonstrukcí. Oceňovaný objekt je částečně ve stavu nedokončené rekonstrukce 1.NP a koupelny, 2.NP a půda jsou v původním stavu, vnitřní omítky místně chybí a jsou zašlé, místně praskliny, v 1.NP chybí podlahy. 1.srovnávaná nemovitost - koupelna v původním stavu, kuchyňská linka jednoduchá bez vestavěných spotřebičů, v pokojích nové podlahy, vyklizeno další vnitřní vybavení, okna původní. 2.srovnávaná nemovitost - vše v původním zachovalém stavu, kuchyňská linka je velmi jednoduchá bez spotřebičů. 3.srovnávaná nemovitost - výrazná vnitřní výmalba, koupelna v kachlích, kuchyňská linka bez vestavěných spotřebičů, okna původní. K5 - Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti (lepší - horší) - Porovnání napojení a funkčnost inženýrských sítí a vytápění. Oceňovaná nemovitost je napojena na veškeré inženýrské sítě, které byly v době oceněné odpojeny, vytápění není v domě vyřešeno. 1. a 3. srovnávané nemovitosti jsou napojeny na veškeré inženýrské sítě. 2.srovnávaná nemovitost je napojena na elektřinu, plyn a vodovod, možnost napojení na veřejnou kanalizaci, nyní používán septik. 1.srovnávaná nemovitost má vytápění lokální plynové. 2.srovnávaná nemovitost má vytápění lokální plynové a elektrické. 3.srovnávaná nemovitost má vytápění ústřední plynové. K6 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce (lepší - horší) - Porovnání právních vad a vlastnických vztahů k nemovitostem. Oceňovaný dům leží na pozemku jiných vlastníků, s jedním z vlastníků oceňovaného domu je vedeno insolvenční řízení a druhý vlastník zemřel a je zahájeno dědické řízení. Předpokládá se, že srovnávané nemovitosti nemají právní vady a složitější vlastnické vztahy. Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce přiměřeně nižší
Celková cena dle srovnávací metody
509 115,-- Kč
Vlastnický podíl: Výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu: Vlastnický podíl ve výši 1/4
509 115,00 Kč = 509 115,00 Kč * 1/2
= 254 558,00 Kč
Na základě výše uvedených údajů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu vlastnického podílu ve výši 1/2 stavby č.p. 652, obec Lipník nad Bečvou, okres Přerov, na:
254 558,-- Kč 12
C. REKAPITULACE CEN NEMOVITOSTI I. Ocenění dle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Vlastnický podíl ve výši 1/2 rodinného domu č.p. 652 Výsledná cena zjištěná po zaokrouhlení dle § 50 II. Ocenění srovnávací metodou Srovnávací hodnota
253 016,40 Kč 253 020,00 Kč 254 558,00 Kč
Závěr: Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám stanovujeme obvyklou cenu vlastnického podílu ve výši 1/2 stavby č.p. 652, obec Lipník nad Bečvou, okres Přerov, v daném místě a čase na:
250 000,-- Kč Slovy: dvěstěpadesáttisíckorunčeských
V Praze, dne 21. 09. 2015 Vypracoval: XP invest, s. r. o. – Znalecký ústav Mánesova 53, 120 00 Praha 2 IČ: 284 62 572 Ing. Jana Vavříková
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení § 21 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, a ustanovením § 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 55/2012-OSD-SZN/9 ze dne 14. 6. 2012 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 2227-761/2015 znaleckého deníku.
E. PŘÍLOHY Výpis z el. verze KN ze dne 16. 09. 2015 Snímek z katastrální mapy Mapy oblasti Územní plán obce Lipník nad Bečvou Fotodokumentace ze dne 16. 09. 2015 Srovnávané nemovitosti
13
Výpis z el. verze KN
14
Snímek z katastrální mapy
15
Mapy oblasti
16
Územní plán obce Lipník nad Bečvou
RD č.p. 652
17
Fotodokumentace
RD č.p. 652
Kuchyně v 1.NP
Obývací pokoj v 1.NP
Pokoj v 2.NP
Pokoj v 2.NP
Půda
18
Koupelna v 1.NP nacházející se v přístavbě
Koupelna v 2.NP
Vlhkost v koupelně v 1.NP
Chybějící omítky
Stav rekonstrukce
Pohled na 2.NP ze zadní části 19
Srovnávané nemovitosti Nemovitost č. 1
20
Nemovitost č. 2
21
Nemovitost č. 3
22
