Znalecký posudek - Ocenění nemovitosti č. 162/2015 O obvyklé ceně nemovitosti - bytové jednotky č. 238/2 v bytovém domě č.p. 238 na pozemku parc.č. 930/1, vč. podílu o velikosti 273/1000 na společných částech domu č.p. 238 a pozemku parc.č. 930/1 vše v katastrálním území Lovosice, obec Lovosice, okres Litoměřice, zapsáno na LV č. 3841. Postup při zpracování posudku: Povinný p. Jiří Váňa se i přes písemnou výzvu na sjednanou schůzku prohlídky nemovitosti nedostavil a neumožnil vstup do oceňované bytové jednotky. Ocenění provedeno na základě získaných informací od majitele sousední bytové jednotky, informací získaných na firmě zajišťující správu bytového domu - DSL-domovní správa Lovosice.
Objednatel posudku:
Mgr. Zuzana Sobíšková Exekutorský úřad Praha 6 Bělohorská 270/17 169 00 Praha 6 - Břevnov
Účel posudku:
Exekuční příkaz č.j. 180 EX 366/15. Zjištění obvyklé ceny nemovitosti.
Podle stavu ke dni 1.7.2015 odhad vypracoval: Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/4 748 01 Hlučín - Darkovičky tel.: 731 645 931 Posudek obsahuje včetně titulního listu 12 stran textu a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Hlučíně 2.7.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký úkol o obvyklé ceně nemovitosti - bytové jednotky č. 238/2 v bytovém domě č.p. 238 na pozemku parc.č. 930/1, vč. podílu o velikosti 273/1000 na společných částech domu č.p. 238 a pozemku parc.č. 930/1 vše v katastrálním území Lovosice, obec Lovosice, okres Litoměřice, zapsáno na LV č. 3841. Obvyklou cenou se pro účely zákona 151/1997 Sb. rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupní důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Metodika ocenění: Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně uskutečněných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 199/2014 Sb.), věcnou hodnotu dle THU, tak i srovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na obvyklou cenu. Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu.
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Bytová jednotka Terezínská 238/25 410 02 Lovosice Kraj: Ústecký Okres: Litoměřice Obec: Lovosice Katastrální území: Lovosice Počet obyvatel: 8 730 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 350,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Obce s počtem obyvatel nad 5000 a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s -2-
č. I III
Pi 0,95 0,85
II
1,03
městem (oblastí) vyjmenovaným v tabulce č. 1 (kromě Prahy a Brna) O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení)
I
1,00
II II
0,95 0,98
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 1 045,35 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 1.7.2015 za přítomnosti znalce.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí ze dne 16.6.2015 vyhotovený dálkovým přístupem, LV č. 3841; - kopie katastrální mapy; - informací získaných od majitele sousední bytové jednotky; - informací získaných na firmě zajišťující správu bytového domu - DSL-domovní správa Lovosice; - skutečnosti zjištěné na místě.
5. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění je nemovitost - bytové jednotky č. 238/2 v bytovém domě č.p. 238 na pozemku parc.č. 930/1, vč. podílu o velikosti 273/1000 na společných částech domu č.p. 238 a pozemku parc.č. 930/1 vše v katastrálním území Lovosice, obec Lovosice, okres Litoměřice, zapsáno na LV č. 3841. Bytový dům č.p. 238 - se nachází v zastavěné části města Lovosice, okr. Litoměřice na ul. Terezínská Jedná se o zděný bytový dům s jedním podzemním a 2-mi nadzemními podlažími s šikmou sedlovou střechou. Stáří objektu odhadnuto na 65 let. Objekt je po částečných stavebních úpravách - plastová okna, oprava fasády a nátěrem, nové vstupní dveře, stupačky. Bytová jednotka č. 238/2 - se nachází v 1.NP, jedná se o byt o velikosti 2+1 (46,64m2). Dispozice: 2xpokoj, kuchyň, předsíň, koupelna, WC, spíž, sklep v 1.PP s podlahovou plochou 4,50m2. Byt je dle získaných informací majitele sousední jednotky (vstup do oceňované jednotky neumožněn) po částečných stavebních úpravách - nové etážové vytápění s vlastním plynovým kotlem, výměna podlahových krytin, plastová okna, rekonstrukce koupelny. Tyto informace nebylo možné ověřit. Omítky jsou hladké, okna plastová, podlahy PVC nebo s textilními krytinami nebo ker.dlažby, elektroinstalace je světelná, vytápění a ohřev TÚV plynovým kotlem - etážové vytápění, dveře dřevěné v kovové zárubni, v kuchyni je kuchyňská linka a plynový sporák. K oceňované bytové jednotce se váže podíl o velikosti 273/1000 na společných částech domu č.p. 238 a na pozemku parc.č. 930/1.
-3-
6. Obsah znaleckého posudku 1) Administrativní ocenění nemovitosti - dle platného cenového předpisu a) Bytová jednotka č. 238/2 b) Pozemek parc.č. 930/1 - podíl 273/1000 2) Obvyklá cena nemovitosti - srovnávací metoda
B. Odhad 1) Administrativní cena (vyhláška 199/2014 Sb.) Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - ekekuce, zástavy 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody)
č. II
Pi 0,00
V
0,00
II I II III
0,00 -0,04 0,00 0,95
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 0,912 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí I 0,00 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - MHD – centrum obce IV 0,03 II 0,00 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti -4-
komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
II II II
0,00 0,00 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 1,090 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,994
a) Bytová jednotka č. 238/2 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 27):
Bytový prostor § 38 porovnávací metoda Ústecký kraj, obec 2 001 – 10 000 obyvatel 60 let 7 905,- Kč/m2 koeficient dle typu podlahové plochy 11,05 * 1,00 = 15,57 * 1,00 = 8,83 * 1,00 = 5,30 * 1,00 = 3,52 * 1,00 = 1,95 * 1,00 = 0,42 * 1,00 = 4,50 * 0,80 =
Podlahové plochy bytu pokoj: pokoj: kuchyň: předsíň: koupelna: WC: spíž: sklep: Započítaná podlahová plocha bytu:
11,05 m2 15,57 m2 8,83 m2 5,30 m2 3,52 m2 1,95 m2 0,42 m2 3,60 m2 50,24 m2
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu -5-
č. IV
Vi 0,10
II
0,00
II II II
0,00 0,00 0,00
III
0,00
II
-0,01
III III
0,00 0,00
10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient pro stáří 60 let: s = 1 - 0,005 * 60 = 0,700
II
1,00
9
Index vybavení
IV = (1 +
Σ Vi) * V10 * 0,700 = 0,763
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,912 Index polohy pozemku IP = 1,090 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 7 905,- Kč/m2 * 0,763 = 6 031,52 Kč/m2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 50,24 m2 * 6 031,52 Kč/m2 * 0,912 * 1,090= 301 229,67 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
301 229,67 Kč
b) Pozemek parc.č. 930/1 - podíl 273/1000 Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Σ Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,912 Index polohy pozemku IP = 1,090 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,912 * 1,000 * 1,090 = 0,994 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] -6-
Index
Koef.
Upr. cena [Kč/m2]
§ 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 1 045,35 Typ § 4 odst. 1
Název
Parcelní číslo 930/1
Výměra [m2] 339,00
0,994
1 039,08
Jedn. cena [Kč/m2] 1 039,08
Cena [Kč] 352 248,12
=
352 248,12 352 248,12 Kč
*
273 / 1 000
zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek - celkem 339,00 m2 Pozemek parc.č. 930/1 - podíl 273/1000 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem Pozemek parc.č. 930/1 - podíl 273/1000 - zjištěná cena
=
96 163,74 Kč
Rekapitulace administrativního ocenění nemovitosti a) Bytová jednotka č. 238/2 b) Pozemek parc.č. 930/1 - podíl 273/1000
= =
Administrativní cena nemovitosti činí celkem
301 230,- Kč 96 160,- Kč 397 390,- Kč
-7-
2) Obvyklá cena nemovitosti - Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost
K prodeji pěkný udržovaný byt 2+1 v osobním vlastnictví se nachází v cihlové zástavbě ve velmi klidném místě prakticky v centru města Lovosic, ul. Sady Pionýrů. 3. patro, výměra 52 m². Dům je zateplený s novou střechou. Byt je ve standardní úpravě s novým umyvadlem, sporákem, WC, bateriemi, novější lina PVC. Na podlaze parkety, PVC, koupelna s vanou, plastová okna, kuchyň. linka s kombi sporákem, sklep. Z bytu je velmi pěkný výhled. V bezprostřední blízkosti je park, školka, 4 základní školy, gymnázium, obchody, lékař, městský úřad, pošta atd. Nabídková cena RK: 590.000,- Kč. (11.346,- Kč/m2 podlahové plochy)
Tato bytová jednotka se nachází ve stejné lokalitě jako oceňovaná bytová jednotka (srovnatelná poloha ve městě Lovosice); uvedená byt.jednotka je v mírně horším technickém stavu (menší rozsah rekonstrukcí) úprava jednotkové ceny koeficientem 1,10; bytový dům je ve srovnatelném technickém stavu, realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,90. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 11.232,- Kč/m2 podlahové plochy.
-8-
2. srovnatelná nemovitost
K prodeji byt 2+1 (53m2) - Lovosice ul.Mírová (poblíž centra města) 3.podlaží v cihlovém bytovém domě. Byt je v původním ale udržovaném stavu, plastová okna-vhodný k rekonstrukci.Dům je zateplen s novou fasádou. Nabídková cena RK: 615.000,- Kč. (11.604,- Kč/m2 podlahové plochy)
Tato bytová jednotka se nachází ve stejné lokalitě jako oceňovaná bytová jednotka (srovnatelná poloha ve městě Lovosice); uvedená byt.jednotka je v horším technickém stavu (bez rekonstrukcí) - úprava jednotkové ceny koeficientem 1,20; bytový dům je ve srovnatelném technickém stavu, realitní inzerce úprava jednotkové ceny koeficientem 0,90. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 12.532,- Kč/m2 podlahové plochy.
-9-
3. srovnatelná nemovitost
K prodeji byt 2+1 v ulici Terezínská v obci Lovosice. Byt se nachází v 1. patře cihlového domu o rozloze 50 m2. Dům je v původním stavu. Byt je po rekonstrukcích - Na podlaze v chodbě, obývacím pokoji, dětském pokoji a kuchyni je položeno plovoucí lamino. Ze vstupní chodby je umožněn vstup do kuchyně a na levé straně se nachází obývací pokoj, ze kterého je přístup do dětského pokoje. Bytové jádro je po kompletní rekonstrukci, včetně vestavěných skříní. Okna jsou nová, plastová. Součástí bytu je sklepní kóje. Parkování je možné přímo u objektu. Nabídková cena RK: 680.000,- Kč (13.600,- Kč/m2 podlahové plochy) Tato bytová jednotka se nachází ve stejné lokalitě jako oceňovaná bytová jednotka (srovnatelná poloha ve městě Lovosice); uvedená byt.jednotka je ve srovnatelném technickém stavu (srovnatelný rozsah rekonstrukcí); bytový dům je ve srovnatelném technickém stavu, realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,90. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 12.240,- Kč/m2 podlahové plochy.
- 10 -
Vyhodnocení srovnávací metody: Srovnávací hodnota se pohybuje v rozmezí 11.232,- až 12.532,- Kč/m2 podlahové plochy Výslednou jednotkovou cenu oceňované nemovitosti stanovuji váženým průměrem z výše uvedeného intervalu rozpětí jednotkových cen srovnatelných nemovitostí na: 12.001,- Kč/m2 podlahové plochy 50,24m2 (podlahové plochy oceňované byt. jednotky) x 12.001,- Kč/m2 = 602.930,- Kč Srovnávací hodnota nemovitosti celkem: Na základě výše uvedených obecných trendů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovuji srovnávací hodnotu oceňované nemovitosti na (zaokrouhleno):
603.000,- Kč
Rekapitulace Administrativní cena nemovitosti (cena podle cen. předpisu)
397.390,- Kč
Srovnávací hodnota nemovitosti
603.000,- Kč
Obvyklá cena (tržní) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Vzhledem ke stavu, velikosti, vybavení a funkčnímu využití nemovitosti, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním nemovitostem, právním vztahům, situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji současnou obvyklou, tržní cenu nemovitosti bytové jednotky č. 238/2 v bytovém domě č.p. 238 na pozemku parc.č. 930/1, vč. podílu o velikosti 273/1000 na společných částech domu č.p. 238 a pozemku parc.č. 930/1 vše v katastrálním území Lovosice, obec Lovosice, okres Litoměřice, zapsáno na LV č. 3841, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, KP Litoměřice, podle tohoto odhadu k datu ocenění 1.7.2015 po zaokrouhlení na:
603.000,- Kč.
- 11 -
C. Závěr a) Obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství bytové jednotky č. 238/2 v bytovém domě č.p. 238 na pozemku parc.č. 930/1, vč. podílu o velikosti 273/1000 na společných částech domu č.p. 238 a pozemku parc.č. 930/1 vše v katastrálním území Lovosice, obec Lovosice, okres Litoměřice, zapsáno na LV č. 3841, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, KP Litoměřice, podle tohoto odhadu k datu ocenění 1.7.2015 po zaokrouhlení na:
603.000,- Kč. b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí se nestanoví Nájemní právo –
Nezjištěno.
Věcná břemena – Nezjištěno. c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou – viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství bytové jednotky č. 238/2 v bytovém domě č.p. 238 na pozemku parc.č. 930/1, vč. podílu o velikosti 273/1000 na společných částech domu č.p. 238 a pozemku parc.č. 930/1 vše v katastrálním území Lovosice, obec Lovosice, okres Litoměřice, zapsáno na LV č. 3841, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, KP Litoměřice, podle tohoto odhadu k datu ocenění 1.7.2015 po zaokrouhlení na:
603.000,- Kč. Slovy : šestsettřitisíc korun českých V Hlučíně, 2.7.2015 Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/4 748 01 Hlučín – Darkovičky tel.: 731 645 931
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 13.4.2006, č.j.Spr. 1790/06 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 162/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 162/2015.
E. Seznam příloh 1. Fotodokumentace - 1 strana; 2. Výpis z katastru nemovitostí - 3 strany; 3. Kopie katastrální mapy - 1 strana; 4. Místopis - 1 strana.
- 12 -
Fotodokumentace pořízená dne 1.7.2015
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
OZN.: Terezínská 238/25, Lovosice, okr. Litoměřice.
OZN.: Terezínská 238/25, Lovosice, okr. Litoměřice.
- 18 -
