2015

ZNALECKÝ POSUDEK č. 4017-33/2015 O ceně nemovitých věcí, tj.: - pozemku p.č.st.150 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 118m2 včetně součásti pozemku tj. stavby bydlení čp.109 - pozemku p.č.456/4 zahrada o výměře 478m2, to vše v obci a k.ú. Uhlířská Lhota, část obce Uhlířská Lhota, v KN zapsáno na LV č.356

Objednatel znaleckého posudku:

EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/61 18100 Praha 8

Účel znaleckého posudku:

Stanovení obvyklé ceny jako podklad pro konání aukce

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. podle stavu ke dni 26.3.2015 znalecký posudek vypracoval:

Ing.Jiří Novák Antonína Dvořáka 4836 533 41 Lázně Bohdaneč telefon: 466924117 či 603509434 e-mail: [email protected] Znalecký posudek obsahuje 7 stran textu včetně titulního listu a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Lázních Bohdaneč 30.3.2015

A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Provést ocenění nemovitých věcí, tj.: - pozemku p.č.st.150 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 118m2 včetně součásti pozemku tj. stavby bydlení čp.109 - pozemku p.č.456/4 zahrada o výměře 478m2, to vše v obci a k.ú. Uhlířská Lhota, část obce Uhlířská Lhota, v KN zapsáno na LV č.356. Ocenění provést jako podklad pro konání aukce.

2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:

Rodinný dům čp.109 + pozemky p.č.st.150+ p.č.456/4 Uhlířská Lhota 281 26 Uhlířská Lhota Středočeský Kolín Uhlířská Lhota Uhlířská Lhota 372

3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 26.3.2015 za přítomnosti p.Sabové. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - dopis od EURODRAŽBY.CZ a.s. čj. 210/2015-A z 17.3.2015 - LV č.356 pro k.ú.Uhlířská Lhota - cuzk.cz - místní šetření 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: SJM Sabo Štefan a Sabová Zuzana, Uhlířská Lhota 109, 28126, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: SJM Sabo Štefan a Sabová Zuzana, Uhlířská Lhota 109, 28126, vlastnictví: výhradní 6. Dokumentace a skutečnost K ocenění rodinného domku nebyl předložen projekt stavby domku.Ocenění je provedeno dle měření a zjištění na místě samém. 7. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění jsou nemovité věci v KN zapsané na LV č.356 pro obec a k.ú.Uhlířská Lhota, část obce Uhlířská Lhota, tj: - pozemek p.č.st.150 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 118m2 včetně součásti pozemku tj. stavby bydlení čp.109 - pozemek p.č.456/4 zahrada o výměře 478m2

Ve skutečnosti se jedná o dvoupodlažní rodinný dům čp.109 s plochou střechou, přístupný z jedné odbočných ulic v Uhlířské Lhotě , a to v její jihozápadní části. V okolí domku se nachází převážně samostatně stojící rodinné domky. Jedná se o domek obdélníkového hlavního půdorysného tvaru (patrová část domku) , s přízemní přístavbou prádelny do zahrady. Nad touto přístavbou je terasa, opatřená je však jen natavitelnými živičnými pásy. Rodinný dům byl vystavěn v roce 1992,jeho kolaudace byla provedena však až v roce 2001. Jedná se o zděnou stavbu převážně z plynosilikátových tvárnic o tl. zdiva 40cm, stropní konstrukce je z keramických vložek MIAKO, plochá střecha je opatřena živičnou krytinou -svařované pásy, klempířské prvky jsou úplné z pozinkovaného plechu (žlaby, svody, parapety). Dveře v domku jsou hladké, lakované, i prosklené, ocelové zárubně. Okna jsou dřevěná špaletová, 2ks oken v patře do zahrady jsou novější plastová okna s izolačními dvojskly. V přední části domku u schodišťového prostoru jsou okna luxferová jak v přízemí, tak v patře.Vytápění v domku je ústřední, zdrojem tepla alternativně kotel na tuhá paliva či elektrokotel, radiátory jsou převážně žebrové, plechové. V koupelně je smaltovaná vana, umyvadlo, v domku je rozvod studené i teplé vody, zdrojem TUV je elektrický boiler.

-2-

Vnitřní omítky v domku jsou hladké, štukové, fasáda je též hladká štuková s nátěrem. Bělninové obklady jsou v koupelně, části kuchyně. Podlahy jsou v obytných místnostech převážně betonové s koberci, případně PVC, v ostatních místnostech je keramická dlažba, a to včetně lodžie. V garáži podlaha betonová. Vrata u garáže jsou sklopná ,ocelové konstrukce s plastovou výplní. Schodiště v domku betonové,s keramickým obložením stupnic i podstupnic. Kuchyně je vybavena kuchyňskou linkou a elektrickým sporákem se sklokeramickou varnou deskou, digestoří. Prádelna je vybaven vanou, je zde domácí vodárna,elektrický boiler. Rodinný dům je napojen na veřejný rozvod elektřiny zemním kabelem, voda je z vlastní kopané studny hl.7m. Zemní plyn není zaveden.Odkanalizování je do vlastní jímky na vyvážení. Dispoziční řešení: 1.NP: vstupní chodba 9,0m2, u ní schodiště 4,65m2,kotelna + uhelna 15,21m2, pokoj do zahrady 22,31m2, tj. celkem 51,17m2, dále garáž v přední části domku 20,57m2, a v přízemní přístavbě do dvora prádelna 9,89m2 2.NP: chodba 6,56m2, obývací pokoj 22,05m2, pokoj 10,04m2, WC 1,12m2, koupelna 3,40m2, kuchyně 10,03m2, ložnice 17,35m2, tj. celkem 70,55m2, a lodžie 8,84m2 Stavebně- technický stav domku je neuspokojivý - špatný. V patře jsou ve dvou pokojích na stropech viditelné stopy po zatékání do domku nefunkční střešní krytinou, fasádní omítka (štuková s nátěrem) především do zahrady je oprýskaná, odpadnutá od zdiva, je zcela zjevné, že nebyla provedena odborně. Špaletová okna jsou též bez obnovy nátěru morálně opotřebované, celkově domek nepůsobí nijak příznivě - jednak s ohledem na morální a částečně i fyzické opotřebení, jednak ani architektonicky nijak dobře nezapadá do vesnického prostředí. Z uvedené dispozice vyplývá, že obytný prostor je dislokován do patra, a v přízemí jsou převážně technické místnosti a garáž. Zastavěná plocha rodinného domku činí 118m2, obestavěný prostor činí 674m3. Celková výměra pozemků je 596m2. Příslušenství domku tvoří na zahradě tj. na pozemku p.č.456/4 stojící vedlejší stavba - kolna na nářadí - jedná se o zděnou neomítnutou stavbu z plynosilikátových tvárnic , s pultovou střechou,plechovou krytinou, převážně betonovou podlahu, o zastavěné ploše 8,28m2, jedná se o objekt částečně otevřený, situovaný na hranici se sousedem. Dále kopaná studna o hl. cca 7m, oplocení pozemku - to uliční je v nízkém provedení z betonových imitačních tvarovek (pískovec) tj. sloupky, podezdívky + dřevěný plůtek. Navíc se jedná jen o částečné oplocení - chybí zde vrata a vrátka, jež nebyla nikdy provedena, takže zahrada je volně přístupná.

Vesnice Uhlířská Lhota se nachází v okrese Kolín a náleží pod Středočeský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Kolín. Obec Uhlířská Lhota se rozkládá asi šestnáct kilometrů východně od Kolína. Dle turistického členění Ministerstva pro místní rozvoj patří do regionu Polabí. Území této menší vesnice trvale obývá asi 380 obyvatel. Uhlířská Lhota se dále dělí na dva části, konkrétně to jsou: Rasochy a Uhlířská Lhota. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště a další sportoviště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci. V obou částech obce se nacházejí budovy školy, které v současné době už neplní svou funkci, a tak si rodiče musí vybrat, kam své děti poslat, zda do Krakovan (2km), Hlavečníka (2km) nebo Týnce nad Labem (5km). Obyvatelé mají v podstatě dvě možnosti, buď dojíždět za prací mimo obec anebo se věnovat zemědělské výrobě. V Rasochách je koupaliště obklopené vzrostlou zelení. Do obce je autobusové spojení z Kolína a z Přelouče. V Uhlířské Lhotě se nachází obchod se smíšeným zbožím, do Rasoch je 3x v týdnu zaváženo pečivo pojízdnou prodejnou. Do obou obcí 1x týdně zajíždí prodejna - maso, uzeniny. Hostinec funguje v Rasochách. Možnost ubytování je v Rasochách v rodinném -3-

penzionu.

Okolí obou obcí je vhodné pro výlety na kolech a pro procházky po lese, které jsou bohaté na lesní plody. Do 20km od obce je možnost navštívit Chlumec nad Cidlinou se zámkem rodu Kinských, Kladruby nad Labem s Národním hřebčínem, Kutnou Horu s velkým historickým dědictvím a samozřejmě okresní město Kolín.

B. ZNALECKÝ POSUDEK Analýza trhu, porovnání s nabídkou obdobných objektů na prodej, určení obvyklé ceny V současné se Uhlířské Lhotě, případně nejbližším okolí nabízí k prodeji např.: 1)za 1,95 mil.Kč se nabízí - Prodej zrekonstruovaného rodinného domu 3+kk, 71m², pozemek 2.142m², Uhlířská Lhota, Kolín. Dovolujeme si Vám nabídnout ke koupi rodinný dům o dispozici 3+kk, který se nachází na pozemku o ploše 2.142m², ve velmi klidné a žádané lokalitě. V roce 2000 byla provedena rekonstrukce koupelny, nové rozvody vody z vlastní studny, nové rozvody elektrické energie 220 a 380 V, zhotoveno přímotopné elektrické vytápění, nová dřevěná okna, nové omítky a stropy ve dvou pokojích a nová střecha. V roce 2011 bylo změněno vytápění domu na ústřední topení plynovým kondenzačním kotlem nebo krbovými kamny, umístěnými v obytné kuchyni, s ohřevem vody. V roce 2013 byly v celém objektu zhotoveny nové podlahy včetně hydroizolace a položena dřevěná prkenná podlaha, koberce a dlažba. Obytná kuchyně byla nově omítnuta a zhotoven nový sádrokartonový strop. V ceně je veškeré vybavení, kuchyňská linka se spotřebiči, stůl, židle, sedací souprava, skříně a pračka. Kanalizace je řešená septikem. K nemovitosti patří udržovaná zahrada o velikosti 2142 m² s ovocnými a okrasnými stromy a keři. Na pozemku je menší zděné hospodářské stavení se zázemím pro zahradnické a sportovní potřeby a dřevěný domeček pro děti. Tj. nabídka rozsáhlejší, architektonicky zcela odlišné nemovitosti ve stejné lokalitě.Výrazně větší pozemek, domek s částečnou rekonstrukcí. V ceně vybavení domku.

2)za 1,38 mil.Kč se nabízí - rodinný dům, v minulosti zřejmě zemědělskou usedlost, v klidné části mimo hlavní ulici v Uhlířské Lhotě, nedaleko Týnce nad Labem (5 km), Chvaletic (11 km), Chlumce nad Cidlinou (11 km), Kolína (18 km) a Přelouče (20 km).Na pozemku o výměře 1 696 m2 se nachází dům, stodola a druhá stavba s dalšími chlévy, skladovacími prostory a sklípkem. Samotný RD má dispozici 2+1 o užitné ploše 82 m2, přičemž obývací pokoj je s kuchyní propojen do jednoho velkého obytného prostoru, vytápěného krbovými kamny. Další pokoj je samostatný, momentálně bez vytápění. Na konci chodby je skladovací prostor se vstupem do koupelny. Toaleta se nachází ve vstupní verandě. Podlahy jsou betonové, v části obývacího pokoje a kuchyně odvětrané se zánovní dlažbou. Na obytné prostory navazují chlévy, které by bylo také možno buď zobytnit, nebo využívat k chovu či skladování, s další užitnou plochou -4-

74 m2. V zadní části možnost garážování. V čele dvora stojí stodola o rozměrech 6x14m. Druhá stavba je ve velmi dobrém stavu o celkové užitné ploše 77 m2, dříve užívána k chovu, skladování krmiva a zpracování surovin. Dům je připojen na elektřinu 230/380V, plynová přípojka, je navržen projekt na rozvody ústředního topení s plynovým kotlem. Na pozemku se nachází dvě studny a septik. Nemovitost je vhodná jak k rekreaci, tak k trvalému bydlení s možností chovu zvířat (koně, ovce, kozy apod.) nebo k podnikání. Tj. opět výrazně rozsáhlejší nemovitosti s výrazně větším pozemkem, jiné architektury, rozsáhlé příslušenství, stejná lokalita.

3)za 1,6 mil.Kč se nabízí - Rodinný dům 5+1 s nebytovými prostory a s pozemkem o celkové výměře 1447 m2. Bytovou část nemovitosti tvoří v přízemí tři místnosti, kuchyň, koupelna, WC a technická místnost. V patře jsou situovány dvě ložnice. V navazující nebytové části domu je situována kotelna a skladovací prostory, dále pak stodola a garáž. Ústřední topení s kotlem na plyn a druhým kotlem na tuhá paliva. El. 230/400V, vlastní studna, odpadní jímka. V roce 2007 byla provedena zásadní rekonstrukce interiéru domu a byla položena nová střecha. Podl.plocha 197m2, sklep 6m2. Tj. opět nabídka výrazně větší nemovitosti, jiné architektury, v jiné části obce – v Rasochách.Objket v lepším stavu – výrazně. Větší pozemek.

4) za 1,09 mil.Kč se nabízí k prodeji rodinný dům v obci Kojice, která se nachází mezi Týncem nad Labem a Chvaleticemi. Dům je kompletně podsklepen. Do domu zavedena elektřina, vlastní studna. Plyn a kanalizace v komunikaci na hranici pozemku. K domu je nabízen pozemek o rozloze cca 1 000 m2, možnost přikoupit ještě dalších cca 1 200 m2. Na pozemku další hospodářské stavby a vzrostlé ovocné stromy. V obci mateřská škola, další občanská vybavenost v nedalekých Chvaleticích, Týnci nad Labem, případně dalších větších obcí v okolí, kam je dobré vlakové i autobusové spojení. Užitná plocha 170m2, zastavěná plocha 110m2, pozemek 1000m2.

Tj. nabídka domku patrového, plně podsklepené, v jiné lokalitě,se stanovou střechou, nutná rekonstrukce, pozemek též větší.

-5-

5) za 899 tis.Kč se nabízí prostorný dvoupodlažní podsklepený dům s možností půdní vestavby. Dům se nachází na velmi klidném místě na okraji obce Strašov. Obec Strašov leží v polabské nížině mezi městy Přelouč a Chlumec nad Cidlinou, pouhých 7 km od nájezdu na dálnici D11 Praha-Hradec Králové. Od Hradce je obec vzdálena 25 km. Dispozičně je dům řešen jako dvougenerační a v obou nadzemních podlažích jsou byty 3+1. Další možností jak zvětšit podlahovou plochu, je využití půdních prostor, což by dalo celkovou obytnou plochu o výměře 300m2. V suterénu pak najdeme garáž, prádelnu, sklady paliva a dílnu. Veškeré interiéry jsou neudržované a jsou v nich nutné kompletní rekonstrukce, což dává možnost novému majiteli libovolně měnit dispozice ve všech podlažích podle svých konkrétních požadavků a představ. K vybavenosti obce patří obchod se smíšeným zbožím, hostinec, obchod s oděvy, autodoprava, truhlářství, zahradnictví a zámečnictví. Dále zde nalezneme veřejnou knihovnu, letní parket nebo sportovní areál s fotbalovým hřištěm a tenisovými kurty. Nejbližší mateřská škola a základní škola se potom nachází v sousední obci Břehy, vzdálené cca 6 km od Strašova, tedy 10 minut cesty autem či autobusem. Pozemek celkem 769m2, užitná inzerovaná plocha 240m2, zastavěná plocha 120m2.

Tj. nabídka domku podsklepeného, se stanovou střechou, dvoubytový objekt, větší, jiná lokalita, obdobně žádaná.

Oceňovaný rodinný dům čp.109 je samostatně stojící objekt, v posledních letech bez jakékoliv údržby, se značným opotřebením (částečně nefunkční krytina, oprýskaná fasáda,okna s neobnovovaným nátěrem atd.), dispozičně nedobře řešený – pobytové místnosti téměř všechny v patře, plochá střecha s chybějícím zateplením, architektonicky objekt nezapadající do venkovského prostředí. Rodinný dům se nachází v lokalitě dopravně dostupné jen autobusovou dopravou, v místě je jen velmi málo pracovních příležitostí , větší města poskytující příležitosti (Kolín, Přelouč), jsou ve větší vzdálenosti. Nabídka objektů v této lokalitě existuje zcela zjevně dostatečná, a objekty jsou nabízeny s přemrštěnými cenami (nereálnými). -6-

Po zvážení všech vlivů působících na obchodovatelnost s oceňovanými nemovitými věcmi lze předpokládat úroveň obvyklé ceny cca ve výši 1,0-1,2 mil.Kč. Pro potřebu aukce je obvyklá cena určena v té nižší úrovni.

Obvyklá cena činí

1 000 000,-Kč

Slovy: jedenmilión Kč

V Lázních Bohdaneč 30.3.2015

Ing.Jiří Novák Antonína Dvořáka 4836 533 41 Lázně Bohdaneč telefon: 466924117 či 603509434 e-mail: [email protected]

D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 3.2.1995 pod č.j.Spr. 2696/94 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4017-33/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 017-33/15.

E. SEZNAM PŘÍLOH Fotodokumentace nemovitosti Snímek katastrální mapy z cuzk.cz Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 356 pro k.ú. Uhlířská Lhota ze dne 23.3.2015

-7-

počet stran A4 v příloze: 3 1 4

-8-

-9-

- 10 -