2015

ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 0264-11/2015 NEMOVITÁ VĚC: Bytová jednotka č. 645/2 v Chodově, Polní 645 Katastrální údaje : Kraj Karlovarský, okres Sokolov, obec Chodov, k.ú. Dolní Chodov Adresa nemovité věci: Polní 645, 357 35 Chodov Vlastník stavby: Josef Kalužík, Polní 645, 35735 Chodov, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Josef Kalužík, Polní 645, 35735 Chodov, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:

Eurodražby.cz a.s. Čimická 780/61, 181 00 Praha 8

ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:

Ing. František Klokočík Horní Hradiště 43, 331 01 Plasy IČ: 13869906 telefon: 774344241 DIČ: CZ500902342 fax:

ÚČEL OCENĚNÍ:

e-mail: [email protected]

jako podklad pro dobrovolnou dražbu (ocenění stávajícího stavu)

OBVYKLÁ CENA

300 000 Kč

Datum místního šetření: 29.04.2015 Stav ke dni : Za přítomnosti: Josefa Kalužíka Počet stran: 32 stran Počet příloh: 23

V Plasích, dne 01.05.2015

29.04.2015 Počet vyhotovení: 2

Ing. František Klokočík

NÁLEZ Znalecký úkol Zjištění obvyklé ceny bytové jednotky č. 645/2 v Chodově, Polní 645, okres Sokolov

Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí prokazující stav evidovaný k datu 25.03.2015 Kopie katastrální mapy k datu 01.05.2015 Místopis Chodov je průmyslovým městem situovaný na východě sokolovské hnědouhelné pánve. Chodov má téměř úplnou občanskou vybavenost. Předmětný bytový dům stojí na pozemcích parcelního čísla 2268 a 2269 v katastrálním území Dolní Chodov, obec Chodov. Tyto pozemky leží v území zastavěném sídlištní zástavbou. Pozemky mají východozápadní orientaci. Sídliště je napojeno ne veškeré inženýrské sítě včetně dálkového teplovodu. Jedná se o klidnou část sousedící se zahradními domky. Bytový dům je stavbou postavenou v panelovém montovaném systému G 57. Bytový dům má dva vchody. V každém vchodu je pět nadzemních podlaží. Na 1. nadzemním podlaží je jedna bytová jednotka. Na každém dalším podlaží jsou tři bytové jednotky. Bytový dům je zastřešený sedlovou střechou pokrytou pozinkovaným plechem. Střecha je odvodněna systémem střešních žlabů a svodů svedených do kanalizace. Dům má novou zateplenou fasádu a nová plastová okna. Dům má rovněž nové vchodové dveře a nový domovní telefon. Schodišťový prostor je čistý a uklizený. Přístup a příjezd k bytovému domu je z místní komunikace, která leží na pozemku parcelního čísla 2267/1 v katastrálním území Dolní Chodov, druhu ostatní plocha, způsob využití ostatní komunikace, kterého vlastníkem je Město Chodov. Přístup a příjezd je tedy bezproblémový. V okolí bytového domu je dostatečný počet parkovacích stání. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky:

BUDOUCÍ STAV

 bytová zóna  průmyslová zóna Okolí :  ostatní  nákupní zóna  voda  kanalizace  plyn Přípojky:  elektro  telefon

Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci:

 bytová zóna  průmyslová zóna  ostatní  nákupní zóna  voda  kanalizace  plyn  elektro  telefon

 MHD  železnice  dálnice/silnice I. tř okrajová část - sidlištní zástavba

 autobus  silnice II.,III.tř

Celkový popis Bytová jednotka je umístěna ve 2. nadzemním podlaží a je o velikosti 2+1, po rekonstrukci o velikosti 3+1. Vestavěním příčky do pokoje vzniknul nový pokoj. Tento pokoj není ale pokojem, protože nemá okno. Původní pokoj měl podlahovou plochu o výměře 22,50 m2. Po vestavění příčky vznikly dva pokoje o výměře 11,66 m2 a 10,71 m2. Rekonstrukcí bytového jádra vznikla společná koupelna s WC. Tyto stavební úpravy nebyly ohlášeny stavebnímu úřadu. Dispozice bytové jednotky : Vstupním prostorem je předsíň, z které je volný vstup do kuchyně, do koupelny s WC a do pokoje. Z kuchyně je vstup do pokoje. Nový pokoj je průchozí a přes něj se dostaneme do dalšího pokoje. Sklep je umístěn v 1. nadzemním podlaží. Bytové jádro je po rekonstrukci a je nyní zděné. Důmyslně je proveden otvor do instalační šachty a to přes její celo šířku a výšku pro pohodlnou budoucí výměnu instalačního potrubí a vodoměru. -2-

Koupelna s WC obsahuje umyvadlo, sprchový kout a splachovací záchod. Kuchyňská linka je nová. V celé bytové jednotce jsou nové hrubozrnné barevné omítky. Před omítkami se provedla rekonstrukce elektriky. Podlahy jsou původní parketové potaženy kobercem. V kuchyni je podlaha z keramické dlažby potažena PVC. V předsíni je podlaha z keramické dlažby stejně tak i v koupelně s WC. Vnitřní dveře jsou nové dýhované. Okna jsou nová plastová zdvojená. Silné stránky Umístění bytové jednotky ve 2. nadzemním podlaží. Dobře a bez vad provedená rekonstrukce. Slabé stránky Vysoký převis nabídky nad poptávkou. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci:  Jednotka je řádně zapsána v katastru  Jednotka není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí  Stav jednotky umožňuje podpis zástavní  Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy  Skutečné užívání jednotky není v rozporu s  Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její její kolaudací kolaudací  Přístup k nemovité věci přímo z veřejné  Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou  Nemovitá věc není situována v záplavovém  Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení:  Zástavní právo  Exekuce Komentář: Zástavní právo exekutorské k zajištění vymáhané pohledávky ve výši 50 437,66 Kč, včetně příslušenství, s oprávněním pro OSPEN s.r.o. Zástavní právo exekutorské k zajištění vymáhané pohledávky ve výši 19-7 931,70 Kč, včetně příslušenství, s oprávněním pro Stavební spořitelnu České spořitelny, a.s. Zástavní právo exekutorské k zajištění vymáhané pohledávky ve výši 27 538,34 Kč, včetně příslušenství, s oprávněním pro AB 4 B V, Strawinskylaan 933, Amsterodam, Nizozemsko Zástavní právo exekutorské k zajištění vymáhané pohledávky ve výši 6 800,- Kč, včetně příslušenství, s oprávněním pro SMART Capital, a.s.

-3-

Zástavní právo exekutorské k zajištění vymáhané pohledávky ve výši 282 916,17 Kč, včetně příslušenství, s oprávněním pro Českou spořitelnu, a.s. Zástavní právo exekutorské k zajištění vymáhané pohledávky ve výši 681 804,33 Kč, včetně příslušenství, s oprávněním pro Českou spořitelnu, a.s. Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávek a jejich příslušenství, tj. : a) pohledávky banky vyplývající ze smlouvy o úvěru č. 0326648149 znějící na částku ve výši 700 000,- Kč, b) veškeré budoucí pohledávky banky, které budou vznikat po uzavření předmětné smlouvy do 31.12.2043, a to až do celkové výše 700 000,- Kč s oprávněním pro Českou spořitelnu, a.s. Ostatní rizika: nejsou

OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Cena pozemku

Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV)

Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená [m2] /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m2 ] [ KC ] [ Kč/m2 ] Lokalita: Chodov, okres Sokolov KRC: 0,85

KMP: 1,00

KPP: 1,05

KDD: 1,00

KMZ: 1,00

KIV: 1,00

KVP: 1,00

KUV: 1,05

1 002 390 000 389,22 0,94 Parcela č.: 364,75 Popis pozemku: Rovinatý pozemek na okraji města. Pozemek je kompletně zasíťovaný. Průměrná jednotková cena 364,75 Kč/m2 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Pozemek parcelního čísla 2268 a 2269 v katastrálním území Dolní Chodov, obec Chodov je pozemkem stavebním. Pozemky jsou napojeny na veškeré inženýrské sítě : rozvod elektrické energie, veřejný vodovod, kanalizace, zemní plyn a dálkové centrální vytápění včetně dodávky teplé užitkové vody. K pozemkům je bezproblémový přístup a příjezd z místní komunikace ulice Polní. Druh pozemku

Parcela č. Výměra Jednotková -4-

Spoluvlastnický

Celková cena

[ m2 ] zastavěná plocha a 2268 nádvoří zastavěná plocha a 2269 nádvoří Celková výměra pozemků

podíl

207

cena [ Kč/m2 ] 365

558 / 14 614

pozemku [ Kč ] 2 885

209

365

558 / 14 614

2 913

Hodnota pozemků celkem

5 798

416

Výpočet věcné hodnoty stavby Věcná hodnota současného stavu Věcná hodnota dle THU Výpočet podlahových ploch jednotky Název

Typ výměry

Podlahová Koeficient Užitná plocha plocha obývací pokoj Obytné prostory 22,50 m2 1,00 22,50 m2 2 pokoj Obytné prostory 13,90 m 1,00 13,90 m2 2 kuchyň Obytné prostory 8,20 m 1,00 8,20 m2 předsíň Obytné prostory 6,70 m2 1,00 6,70 m2 2 koupelna Obytné prostory 2,10 m 1,00 2,10 m2 WC Obytné prostory 1,00 m2 1,00 1,00 m2 2 sklep Obytné prostory 1,40 m 1,00 1,40 m2 Celková podlahová plocha 55,80 m2 55,80 m2

Konstrukce Popis 1. Základy vč. zemních pracíbetonové pasy izolované 2. Svislé konstrukce panelové betonové sendvičové 3. Stropy železobetonové montované 4. Krov, střecha dřevěný sbíjený 5. Krytiny střech plechová pozinkovaná 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů novodobé nástřiky 8. Úprava vnějších povrchů nástřiky na bázi umělých hmot 9. Vnitřní obklady běžné obklady keramické 10. Schody železobetonové montované s běžným povrchem 11. Dveře dýhované 12. Vrata chybí 13. Okna plastová 14. Povrchy podlah koberec 15. Vytápění dálkové 16. Elektroinstalace světelná třífázová 17. Bleskosvod bleskosvod 18. Vnitřní vodovod plastové trubky 19. Vnitřní kanalizace plastové potrubí -5-

20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra

rozvod zemního plynu centrální ohřev vody běžný plynový sporák WC, umyvadla, sprchové kouty chybí domácí telefon instalační šachty

Výpočet věcné hodnoty jednotky Podlahová plocha [m ] Jednotková cena (JC) [Kč/m2] Reprodukční hodnota (RC) Kč Rozestavěnost % Stáří roků Další životnost roků Opotřebení % Věcná hodnota (VH) Kč 2

Současný stav 55,80 18 260 1 018 908 100,00 50 50 50,00 509 450

Budoucí stav 0,00

Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná jednotka Lokalita / Popis Chodov, ulice Polní, okres Sokolov Byt původně 1+1 vestavěním příčky změněn na 2+1 Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice Bytová jednotka 55,80 m2 2. 2+1 v bytovém domě nadzemní podlaží

Celková cena 425 140 Kč

Jednotková cena 7 619 Kč/m2

Srovnatelné jednotky Název: Prodej bytové jednotky

Prodej bytu 1+1, 41 m2,Chodov, okres Sokolov 430 000 Kč Nabízíme ke koupi pěkný družstevní byt 1+1 v I.NP panelového domu s výtahem ve městě Chodov u Karlových Varů. Byt je po rekonstrukci (elektřina, voda, jádro sádrokarton, keramické obklady). Dům je také zrekonstruován, je zateplený s novou fasádou, plastová okna. Byt je volný, ihned k nastěhování. Možnost převodu do osobního vlastnictví. S financováním rádi pomůžeme.

-6-

Lokalita: Podlaží: Dispozice:

Chodov, okres Sokolov 1. nadzemní podlaží 1+1

Typ stavby

Užitná plocha 41,00 m2

Celková cena

Jednotková cena

Panelový 430 000 Kč montovaný systém Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,02 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - sreality; Velikosti objektu - podlahovou plochou větší; Poloha - obdobná; Provedení a vybavení - obdobné; Celkový stav - obdobný; Vliv pozemku - stejný; Úvaha zpracovatele ocenění - téměř stejná nemovitost; Název: Prodej bytové jednotky

10 488 Kč/m2

Celkový koef. KC 0,82

Upravená j. cena Kč/m2 8 558

Prodej bytu 1+1, 37 m2, Budovatelů, Chodov 1" 280 000 Kč Prodej bytu 1+1, 37 m2, v osobním vlastnictví, čtvrté patro panelového domu v Chodově. Byt má plastová okna, jinak v původním udržovaném stavu. Revitalizovaný dům je zateplený s novou fasádou. Lokalita s úplnou občanskou vybaveností v místě. Vyřízení hypotéky bezplatně. Lokalita: Podlaží: Dispozice:

Chodov, Budovatelů, okres Sokolov 4. NP 1+1

Typ stavby

Užitná plocha 37,00 m2

Panelový montovaný systém Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav

Celková cena

Jednotková cena

280 000 Kč

7 568 Kč/m2

0,80 1,02 1,01 1,00 1,05 -7-

K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,02 Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - sreality; Velikosti objektu - podlahovou plochou větší; Poloha - lepší; Provedení a vybavení - stejné; Celkový stav - po rekonstrukci; Vliv pozemku - stejný; Úvaha zpracovatele ocenění - lepší nemovitost;

Celkový koef. KC 0,88

Výpočet porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek Stanovená jednotková cena oceňované jednotky Celková užitná plocha oceňované jednotky Výsledná porovnávací hodnota jednotky Popis: Byt původně 1+1 vestavěním příčky změněn na 2+1

Upravená j. cena Kč/m2 6 680

6 680 Kč/m2 7 619 Kč/m2 8 558 Kč/m2 7 619 Kč/m2 55,80 m2 425 140 Kč

REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku

425 140 Kč 0 Kč 515 252 Kč 5 798 Kč

Obvyklá cena 300 000 Kč slovy: Třistatisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.10

Komentář ke stanovení výsledné ceny Odůvodnění Ano, bytová jednotka je po téměř úplné rekonstrukci, ale v celém karlovarském kraji je vysoký převis nabídky nad poptávkou obdobných bytových jednotek. Dále je zde pokles kupní síly obyvatelstva, čím jsou tyto bytové jednotky obtížně obchodovatelné a tím pádem obtížně prodejné. Obvyklou cenou je tedy minimum o výši 300 000,- Kč. Závěr Cena 300 000,- Kč je cenou reálnou. V Plasích 01.05.2015

-8-

Ing. František Klokočík Horní Hradiště 43 331 01 Plasy telefon: 774344241 e-mail: [email protected] Znalecká doložka:

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 24.10.2003 č.j. Spr 1111/03 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 0264-11/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 03/2015.

-9-

SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH počet stran A4 příloze 1 1 1 1 1 18

Podklady a přílohy Mapa oblasti Mapa oblasti Snímek katastrální mapy ze dne 01.05.2015 Snímek katastrální mapy ze dne 01.05.2015 Snímek katastrální mapy ze dne 01.05.2015 Fotodokumentace nemovitosti

- 10 -

- 11 -

- 12 -

Informace o pozemku na kterém leží místní komunikace přístupu a který je ve vlastnictví Města Chodov

- 13 -

- 14 -

- 15 -

- 16 -

- 17 -

- 18 -

- 19 -

- 20 -

- 21 -

- 22 -

- 23 -

- 24 -

- 25 -

- 26 -

- 27 -

- 28 -

- 29 -

- 30 -

- 31 -

- 32 -