Znalecký posudek
KSBR 24 INS 35842/2013
Znalecký posudek č. 3850-110/2015 o stanovení obvyklé (tržní) ceny nemovité věci: pozemku parc.č. 8685 a parc.č. 8686 v obci Hodonín, v k.ú. Hodonín, okres Hodonín, vedené v katastru nemovitostí na LV č. 8754 u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Hodonín a včetně nezkolaudovaného objektu zahradní chatky, stojícího na pozemku parc.č. 8686, nezapsaného na LV, v obci a v k.ú. Hodonín, okres Hodonín
Objednatel posudku:
Účel posudku:
Insolvenční správce Ing.Jiří Skopalík Podlesí 5407 760 05 Zlín ocenění nemovitosti pro potřeby konkursního řízení č.j. KSBR 24 INS 35842/2013, dlužník Naděžda Vlachová, nar.5.března 1961, Masarykovo nám.53/1, 695 01 Hodonín dle objednávky insolvenčního správce
Ocenění nemovitosti je provedeno dle ustanovení zákona č. 151/97Sb., o oceňování majetku v aktuálním znění a to ke dni 8.7.2015 posudek vypracovala:
Ing. Eliška Krošláková Rumunská 730 698 01 Veselí nad Moravou Tel. 518322803, 777620520 e-mail:
[email protected] doručovací adresa: 696 06 Vacenovice 685 Posudek obsahuje 17 stran a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. 12.7.2015
Strana 1
Znalecký posudek
KSBR 24 INS 35842/2013
A. Nález 1. Znalecký úkol: Stanovení obvyklé (tržní) ceny nemovité věci: pozemku parc.č. 8685 a parc.č. 8686 v obci Hodonín, v k.ú. Hodonín, okres Hodonín, vedené v katastru nemovitostí na LV č. 8754 u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Hodonín a včetně nezkolaudovaného objektu zahradní chatky, stojícího na pozemku parc.č. 8686, nezapsaného na LV, v obci a v k.ú. Hodonín, okres Hodonín. Cena je stanovena pro dané účely jako cena obecná - tržní, tedy cena obvyklá definovaná zákonem č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění s použitím vyhlášky MF ČR č. 199/2014 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, s použitím oceňovacích metod pro stanovení obvyklé ceny. Při jejím stanovení bylo vycházeno z metodiky vypracované Ústavem soudního inženýrství VUT Brno.
2. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 8.7.2015 bez přítomnosti
vlastníka.
3. Podklady pro vypracování posudku: - výpis z katastru nemovitostí LV č. 8754 pro k.ú. Hodonín Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, KP Hodonín - informace z KN - snímek katastrální mapy - územní plán obce - výsledky místního šetření , tj. skutečnosti a výměry zjištěné znalcem na místě samém - informace poskytnuté spoluvlastníkem nemovitostí v daném místě -údaje z realitních kanceláří, realitní inzerce a vlastní databáze znalce v oblasti realit pro účely posouzení trhu a cenového porovnání, - Zákon č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění a vyhláška MF ČR č. 441/2013Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů - literatura: Teorie oceňování nemovitostí (Bradáč, CERM Brno 1998), Nemovitosti – oceňování a právní vztahy (Bradáč, Fiala, Linde Praha, a. s. 1999), Obvyklá cena a tržní hodnota – Znalec 3/2004, Metodika ÚSI VUT Brno, stavební zákon vč. prováděcích vyhlášek - objednávka ocenění
Strana 2 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
Znalecký posudek
KSBR 24 INS 35842/2013
4. Vlastnické a evidenční údaje: Na výpisu z katastru nemovitostí
je v části C zapsáno omezení vlastnického práva .
Vlastník uvedený na LV č. 8754 Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj pro k.ú. Hodonín, obec Hodonín, okres Hodonín: Vlachová Naděžda, Masarykovo nám. 53/1, 69501 Hodonín pozemek parc.č. 8685 pozemek parc.č. 8686
615305/1377
- ostatní plocha, ostatní komunikace, výměra 104m2 - zahrada, výměra 1324m2
5. Dokumentace a skutečnost: Podkladem pro ocenění je výpis z katastru nemovitostí LV č. 8754 pro katastrální území Hodonín, obec Hodonín, okres Hodonín, údaje a informace poskytnuté zadavatelem a skutečnosti zjištěné znalcem na místě samém. Na místě samém bylo zjištěno, že se jedná se o pozemek parc.č. 8685- ostatní plocha a parc.č. 8686 - zahrada v lokalitě Za hřbitovem ležící dle ÚP v území pro rodinnou rekreaci - zahrádky. Na pozemku se nachází stavba zahradní chatky o výměře do 25m2, nezapsaná na LV. K datu ocenění nebyl objekt napojen na NN. Pozemek parc.č. 8686 je oplocen a jsou zde ovocné dřeviny a jehličnaté stromy. Vybavenost a stáří objektu je čerpána z informací poskytnutých znalci při místním šetření, kdy byla provedena prohlídka objektu.
Základní informace o obci Poloha: Obec Hodonín, bývalé okresní město. Vzdálenosti od center Brno 60 km Praha 260 km Bratislava 100 km Vybavenost: V obci je provedena plynofikace, dále je po celé obci rozveden vodovod a kanalizace (ČOV). Doprava: Dopravu a přepravu občanů zajišťuje autobusové a vlakové spojení, automobilová doprava Zaměstnanost : Nezaměstnanost v obci a celkově okrese Hodonín je vyšší než průměr v Jihomoravském kraji . Služby obyvatelům: komplexní vybavenost, katastrální úřad, finanční úřad, soud, banky, pošta, nemocnice, školství, služby.
Strana 3
Znalecký posudek
KSBR 24 INS 35842/2013
6. Celkový popis nemovitosti: Jedná se o pozemek zahrady parc.č. 8685 a parc.č. 8686 (LV 8754) a stavbu zahradní chatkyy nezapsané na LV, samostatně stojící, která se nachází v zastavěném území odloučené části obce na kraji katastrálního území směr Rohatec. Stavba chaty bez ev.č. je postavena na pozemku parc.č. 8686 v obci Hodonín. Chatka je objekt přízemní bez podkroví, nepodsklepený, obdélníkového tvaru. Stávající objekt nebyl k datu ocenění užíván. Pozemek parc.č. 8685 slouží jako účelová komunikace. Pozemek parc.č. 8686 je oplocen.
7. Způsob ocenění Cena nemovitostí je stanovena pro dané účely jako cena tržní, tedy cena obvyklá definovaná zákonem č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění, s použitím vyhlášky MF ČR č. 441/2013Sb., ve znění vyhlášky č. 199/2014Sb., k provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku v platném znění, s použitím oceňovacích metod pro stanovení obvyklé ceny. Cena administrativní (zjištěná) – cena zjištěná dle cenového předpisu, tj. zákona č. 151/1997Sb., o oceňování majetku, ve znění zákona č. 121/2000 Sb. a následných novel a s použitím vyhlášky MF ČR č. 441/2013Sb., ve znění vyhlášky č. 199/2014Sb., k provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (oceňovací vyhláška) . Cena reprodukční – cena, za kterou by bylo možno stejnou nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení Věcná hodnota – reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci . Výnosová hodnota – kapitalizovaná míra zisku, představuje součet diskontovaných budoucích příjmů z nemovitosti. Zjistí se u nemovitostí z dosažitelného ročního nájemného sníženého o roční náklady na provoz.
8. Obsah posudku Oddíl A - Ocenění dle vyhl. 199/2014Sb. a) Zahrádkářská chatka na parc.č. 8686 nezapsaná na LV, Hodonín b) Trvalé porosty c) Pozemky 1) Pozemek parc.č. 8685 - LV č. 8754, Hodonín 2) Pozemek parc.č. 8686 - LV č. 8754, Hodonín
Oddíl B - Ocenění obvyklou cenou
Strana 4
Znalecký posudek
KSBR 24 INS 35842/2013
B. Posudek Oddíl A - Ocenění dle vyhl. 199/2014Sb. Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 199/2014 Sb. o oceňování staveb, pozemků a trvalých porostů. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka nižší než nabídka trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4 Vliv právních vztahů na I. Negativní prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko III. Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody)
Pi –0,06 0,00
0,00 –0,04
0,00
0,95
5
Index trhu:IT = P6 × (1 + Pi) = 0,855 i=1
Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí III. Rekreační oblasti pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci IV. Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) 4 Možnost napojení pozemku na II. Pozemek lze napojit pouze na některé sítě inženýrské sítě, které jsou v obci v obci 5 Občanská vybavenost v okolí III. V okolí nemovité věci není dostupná pozemku žádná občanská vybavenost v obci 6 Dopravní dostupnost k pozemku III. Příjezd po nezpevněné komunikaci, špatné parkovací možnosti 7 Osobní hromadná doprava I. Zastávka ve vzdálenosti od 1001 m
Strana 5
Pi 0,85 0,05 0,07 –0,05 0,00 –0,03 –0,01
Znalecký posudek
KSBR 24 INS 35842/2013
8
Poloha pozemku nebo stavby z hlediska komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo 10 Nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené
II. Bez možnosti komerčního využití stavby na pozemku II. Bezproblémové okolí I. Vyšší než je průměr v kraji I. Vlivy snižující cenu
0,00 0,00 0,00 –0,30
11
Index polohy: IP = P1 × (1 +
Pi) = 0,620 i=2
a) Zahrádkářská chatka na parc.č. 8686 nezapsaná na LV, Hodonín – § 36 Jedná se o stavbu zahradní chatky - nezapsané na LV, samostatně stojící, která se nachází na parc. č. 8686 v okrajové části obce Hodonín, v lokalitě Za hřbitovem v plochách určených pro rodinnou rekreaci, v okrajové části katastrálního území. Stavba chatky bez ev.č. je postavena na pozemku parc.č. 8686 v obci Hodonín, k.ú. Hodonína. Předpoklad užívání objekt je od roku 2000, ke dni ocenění nezkolaudován. Chatka je objekt přízemní bez podkroví, nepodsklepený, obdélníkového tvaru. Stávající stav nemovitosti - v neutěšeném stavu. Jedná se o jednoduchou stavbu se základovými pasy , dřevěné nosné konstrukce s jednostranným opláštěním deskami a jednoduchou střechou s mírným spádem, bez vybavení. Chatka sloužila pro skladování a odpočinek. Poloha a vybavení nemovitosti je upraveno příslušnými znaky s přihlédnutím na kritéria jednotlivých kvalitativních pásem a se zařazením do nejbližšího porovnatelného kvalitativního pásma - viz. ocenění. Venkovní úpravy jsou minimálního rozsahu - oplocení. Jako zahrádkářská chata se ocení stavba s obestavěným prostorem nejvýše 110 m3 a zastavěnou plochou nejvýše 25 m2, včetně verand, vstupů a podsklepených teras, má nejvýše jedno nadzemní podlaží a podkroví a může být podsklepená. Podlaží: 1.NP Výška: Zastavěná plocha:
5,80×4,30
Obestavěný prostor (OP): celá stavba 4,80×4,30×(2,60+2,90)/2 Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 25, tabulky č. 1: Kraj: Jihomoravský Obec: Hodonín Počet obyvatel: 25 049 Základní cena (ZC): 1 383,– Kč/m3
Strana 6
=
2,50 m 24,94 m2
=
56,76 m3
Znalecký posudek
KSBR 24 INS 35842/2013
Index konstrukce a vybavení: příloha č. 25, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - bez podkroví nebo do 1/2 zastavěné plochy 1.NP 1 Druh stavby I. Zahrádkářská chata 2 Svislé konstrukce II. Dřevěné oboustranně obíjené, zdivo do tl. 30 cm včetně 3 Střešní konstrukce I. Krov neumožňující zřízení podkroví 4 Napojení stavby na sítě I. Žádné napojení nebo pouze vlastní zdroj el. energie 5 Vybavení I. Bez zákl. příslušenství 6 Vytápění stavby I. Bez vytápění 7 Příslušenství stavby (venkovní III. Příslušenství bez výrazného vlivu na cenu úpravy a vedlejší stavby do chaty celkové ZP 25 m2 včetně) 8 Výměra pozemků užívané se III. Nad 400 m2 stavbou 9 Kriterium jinde neuvedené I. Významně snižující cenu 10 Stavebně-technický stav IV. Stavba ve špatném stavu - (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) * Rok výstavby / kolaudace: 2000 Stáří stavby (y): 15 Koeficient pro úpravu (s): 0,925
Vi I
0,02 –0,03 –0,01 –0,06 –0,10 –0,06 0,00
0,03 –0,15 0,65*
9
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + Vi) × V10):
0,385
i=1
Základní cena upravená (ZCU = ZC × IV): 532,46 Kč/m3 Index trhu (IT): 0,855 Index polohy (IP): 0,620 Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CSP = OP × ZCU × IT × IP = 56,76 × 532,46 × 0,855 × 0,620 =
16 020,91 Kč
Zahrádkářská chatka na parc.č. 8686 nezapsaná na LV, Hodonín – určená cena:
16 020,91 Kč
b) Trvalé porosty – § 40 - § 47 Trvalé porosty na pozemku parc.č. 8686. Ovocné dřeviny – zahrádkový typ výsadby – příloha č. 36 Množství Název Parc. č. Stáří Jedn. cena Úprava 2 ks jabloň polokmen 8686 15 r. 2 285,– Kč –30 % 2 ks švestka 8686 15 r. 1 153,– Kč –30 % 1 ks ořešák vlašský 8686 15 r. 2 473,– Kč –30 % = Ovocné dřeviny (zahrádkový typ výsadby) – celkem:
Strana 7
Celková cena 3 199,– Kč 1 614,20 Kč 1 731,10 Kč 6 544,30 Kč
Znalecký posudek
KSBR 24 INS 35842/2013
Okrasné rostliny – příloha č. 39 Polohový koeficient K5: 1,050 Množství Název Parc. č. 4 ks borovice lesní 8686 2 ks smrk východní
8686
Stáří 15 r. 15 r.
Okrasné dřeviny – celkem:
Jedn. cena Úprava Kz 7 620,– –30 % 0,75 Kč 9 110,– –30 % 0,75 Kč =
Součet cen všech typů porostů:
=
Trvalé porosty – určená cena:
Celková cena 16 802,08 Kč 10 043,78 Kč 26 845,86 Kč 33 390,16 Kč 33 390,16 Kč
c) Pozemky c.1) Pozemek parc.č. 8685 - LV č. 8754, Hodonín – § 4 Předmětem ocenění je pozemek parc.č. 8685 - ostatní plocha, ostatní komunikace o výměře 104m2, jedná se o účelovou komunikaci v zahrádkářské osadě Za hřbitovem. Pozemek se nachází v katastrálním území Hodonín, v obci Hodonín, okres Hodonín a je uveden na LV č. 8754 Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, katastrální pracoviště Hodonín . Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Hodonín Název okresu: Hodonín Základní cena pozemku: ZC = 1 350,– Kč/m2 Koeficienty úpravy základních cen pozemků komunikací dle přílohy č. 3, tabulky č. 5: Popis znaku Hodnocení znaku Pi 1 Kategorie a charakter III. Účelové komunikace, vlečky, vzletové a –0,50 pozemních komunikací, přistávací dráhy letišť v délce do 1 200m, veřejného prostranství a drah veřejné prostranství, které není součástí komunikace 2 Charakter a zastavěnost území II. V kat. úz. mimo sídelní části obce v –0,10 zastavěném území obce 3 Povrchy II. S nezpevněným povrchem –0,05 4 Vlivy ostatní neuvedené I. Bez dalších vlivů 0,00 5 Komerční využití I. Bez možnosti komerčního využití 0,60 4
Index cenového porovnání:
I = P5 × (1 + Pi) = 0,210 i=1
§ 4 odst. 3, 4 – Stavební pozemky komunikací a veřejného prostranství Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 283,5000 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] 8685 ostatní komunikace 104 Pozemek parc.č. 8685 - LV č. 8754, Hodonín – určená cena: Strana 8
Cena [Kč] 29 484,– 29 484,– Kč
Znalecký posudek
KSBR 24 INS 35842/2013
c.2) Pozemek parc.č. 8686 - LV č. 8754, Hodonín – § 4 Předmětem ocenění je pozemek parc.č. 8686 - zahrada o výměře 1324m2, z toho činí zastavěná plocha ( nezkolaudovaná stavba) o výměře 28m2. Pozemek se nachází v katastrálním území Hodonín, v obci Hodonín, okres Hodonín a je uveden na LV č. 8754 Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, katastrální pracoviště Hodonín . Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Hodonín Název okresu: Hodonín Základní cena pozemku: ZC = 1 350,– Kč/m2 Pozemky ve funkčním celku se stavbou oceňovanou podle § 13, 14, 35 a 36, popřípadě s jejich příslušenstvím Součet výměr pozemků ve funkčním celku: vp = 1 324 m2 Redukční koeficient: R = (200 + 0,8 × vp) ÷ vp = 0,951 Index trhu: IT = 0,855 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky II. Snížená únosnost základové půdy (složitější způsob zakládání stavby, např. základová deska, piloty apod.) 4 Chráněná území a ochranná II. Ochranné pásmo pásma 5 Omezení užívání pozemku II. Stavební závěra 6 Ostatní neuvedené I. Vlivy snižující cenu
Pi 0,00 0,00 –0,05 –0,05 –0,05 –0,10
6
Index omezujících vlivů: IO = 1 +
Pi = 0,750 i=1
Index polohy: IP = 0,620 Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 0,398 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I × R = 510,9723 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] 8686 zastavěná plocha a nádvoří 25
Cena [Kč] 12 774,31
§ 4 odst. 2 – Stavební pozemky určené k zastavění Základní cena upravená: ZCU = ZC × I × 0,80 × R = 408,7778 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] 8686 zahrada 1 299
Cena [Kč] 531 002,36
Součet cen všech typů pozemků:
=
Pozemek parc.č. 8686 - LV č. 8754, Hodonín – určená cena: Strana 9
543 776,67 Kč 543 776,67 Kč
Znalecký posudek
KSBR 24 INS 35842/2013
Oddíl B - Ocenění obvyklou cenou Ocenění pro potřeby exekučního řízení je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. S nemovitostmi tohoto typu se na trhu s nemovitostmi obchoduje, údaje o cenách srovnatelných nemovitostí lze zjistit a vyhodnotit. Pro stanovení obvyklé ceny bude použita metoda srovnávací. S nemovitostmi tohoto typu se na trhu s nemovitostmi obchoduje, údaje o cenách srovnatelných nemovitostí lze zjistit a vyhodnotit. Stavba chatky nemá zásadní vliv na cenu pozemků.
Strana 10
Znalecký posudek
KSBR 24 INS 35842/2013
Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací Současný stav na trhu nemovitostí lze charakterizovat v dané lokalitě jako rovnováha nabídky a poptávky u nemovitostí dané ceny a velikosti. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Problematika Porovnávací hodnoty nemovitostí je v současné době nejlépe uceleně popsána v publikaci „Porovnávací hodnota nemovitostí“ vydaná nakladatelstvím EKOPRESS autor Zbyněk Zazvonil. Výběr porovnatelných vzorků: V našem konkrétním případě je použito realitní inzerce na internetu, která má již dnes řadu nástrojů, pomocí nichž lze velmi dobře sledovat změny nabídkových cen po dobu jejich prezentace. Jednak na většině serverech je uváděno datum uvedení do prodeje, novinky bývají zvýrazňovány, často je upozorňováno na postupné slevy, jsou avizovány exkluzivity od totožných inzercí ve více kancelářích. Je nutno počítat i s tím, že sleva je sjednána až při vlastním prodeji, takže konečný výsledek v inzerci není podchycen. Protože však tyto cenové změny jsou co do místa i času proměnlivé, měl by odhadce využívat internetových možností k sledování vztahu mezi nabídkovými a skutečně dosahovanými cenami a použije-li jako vzorek nabízenou nemovitost, pak musí při adjustaci případný rozdíl přiměřeně uplatnit, přičemž v úvahu přichází pouze snížení ceny vzorku. Při výběru vzorků pro porovnání je potřeba vymezit tržní segmentu trhu což by mělo zajistit, aby nemovitosti byly podobné především v následujících charakteristikách: - ve velikosti sídla a významu polohy pro účastníky trhu (samota, vesnice, spádové sídlo, předměstí, město, centrum, region, příhraničí, vnitrozemí, městské aglomerace, apod.), - typu nemovitostí zejména ve vazbě na účelovou vhodnost použití jednotlivými účastníky trhu (bydlení, administrativa, služby, rekreace, výroba, speciální zaměření apod.), - velikosti ve vazbě na přiměřenost potřeb co do rozsahu využití účastníky trhu (např. jednobytové, vícebytové, kombinované s provozními prostory, vhodné pro drobné živnosti, pro větší společnosti apod.), - stavu ve vazbě na operativní možnosti využití účastníky trhu (okamžitě či podmíněně využitelné, volné, obsazené, s omezeným využitím, s možností dalšího rozvoje, variabilní apod.), - kvality ve vazbě na způsob provedení, vybavenost, komfort a komplexnost ve vztahu k představám jednotlivých účastníků trhu (např. podřadné, běžné kvality, exkluzivní, zcela jedinečné), - rozsahu působnosti na trhu ve vztahu k okruhu potenciálních poptávajících (lokální, regionální, celostátní, nadnárodní), - řadové kategorizaci hodnoty ve vztahu k rozpočtovým omezením poptávajících a představám nabízejících (například 1 mil. Kč, do 3 mil. Kč, do 10 mil Kč atd) Strana 11
Znalecký posudek
KSBR 24 INS 35842/2013
1) Pozemky Předmětem ocenění je pozemek parc.č. 8686 – zahrada o výměře 1324 m2 , na němž se nachází zahradní chatka (sklad nářadí) a je pozemek parc.č. 8685 – ostatní plocha, ostatní komunikace ( nezpevněná polní cesta) o výměře 104 m2 , které jsou uvedeny na LV č. 8754 pro obec Hodonín a katastrální území Hodonín, okres Hodonín. Pozemky leží mimo zastavěné území obce v lokalitě dle ÚP určené rodinné rekreaci a je tedy omezeno jeho užívání - není zde možnost výstavby RD, je zde přístupná pouze zástavba pro rekreaci a zahrady. Jako podklady byly použity údaje z databáze spolupracujících odhadců, vlastní databáze, databáze ARK získané prostřednictvím Internetu, informace z nabídek z internetových stránek. foto
popis
lokalita
cena
Pozemek - zahrada na Výhoně o celkové ploše 588 m2, Pozemek se nachází ve velmi klidné lokalitě 650,- Kč/m2 města Hodonín, je zatravněný, na pozemku se Hodonín nachází starší dřevěná chatka . Dle územního plánu možnost výstavby RD.
Pozemek v Hodoníně o celkové výměře 912 m2, široký cca 23 m a dlouhý cca 40 m, s vlastní studnou a napojením na el. proud. Na pozemku se nachází dřevěná garáž o rozměrech 3x5 m. V současnosti je Hodonín 580,- Kč/m2 pozemek užíván jako zahrada. Vzhledem ke své poloze - na okraji města je vhodný pro individuální rodinné bydlení. Pozemek - zahrada na Výhoně v Hodoníně. Dle územního plánu lze pozemek také zastavit rodinným domem. Celková plocha pozemku je 480 m2. Elektřina a vodovod jsou vzdáleny cca 100 m od
Hodonín 620,- Kč/m2
pozemku. V současnosti je pozemek oplocený, z větší části zatravněný s menšími ovocnými stromky . Pozemek v Kyjově v lokalitě Polámaný. Na pozemku je zděná, podsklepená chatka, skleník, ovocné stromy a keře. Chatka má místnost s krbem a venkovní terasu, v suterénu lisovnu, sklípek. Možnost napojení na elektřinu a vodu. Celková plocha pozemku je 1.200 m2
Strana 12
Kyjov
250,- Kč/m2
Znalecký posudek
KSBR 24 INS 35842/2013
Korekce výchozí ceny: Kt• koeficient technického stavu, který zohledňuje technický stav nabízené a oceňované nemovitosti s ohledem na prováděnou údržbu atd., Kp• koeficientem polohy, který odráží rozdíl v atraktivitě umístění srovnávané a oceňované nemovitosti, parkovací možnosti Kf• koeficient funkční využitelnosti, který zohledňuje stávající způsob užívání ev. možnost dalšího využití oceňovaných pozemků k jiným účelům a z toho plynoucí funkční omezení a očekávanou výnosnost staveb, Kv• koeficientem vybavenosti, který vyjadřuje rozdíl v kvalitě a rozsahu vybavení srovnávané a oceňované nemovitosti (inženýrské sítě, atd.), Kd• koeficient dopravní dostupnosti, který vyjadřuje rozdíl v kvalitě dopravní dostupnosti srovnávané a oceňované nemovitosti, Ks• koeficient velikosti, který zohledňuje rozdíl ve velikosti výměry srovnávaných a oceňovaných nemovitostí s ohledem na jejich využitelnost atd.)
Kv
Ks
Kp Lokalita Hodonín
Kt 1
588 m2 Hodonín
Kyjov 1200 m2
0,90
2
0,80
0,90
3
0,80
0,90
4 1,00
Kč/m2
650,-
299,00
580,-
237,80
620,-
316,20
250,-
222,50
1,10 0,51 0,80
0,90 0,90 1,10
Kč
1,00 0,41
0,90 0,90 0,80
požadovaná upravená cena cena
1,10 0,46
0,80 0,90 0,80
480 m2
Kd 0,80
0,90 0,80
912 m2 Hodonín
Kf
celkový koef. úpravy
1,00 0,89 1,00
Součet
1 075,50
Průměrná cena
268,90
Porovnávací hodnota
270,00
Při stanovení ceny a porovnání provedených obchodů výše uvedených a oceňované nemovitosti, byly ceny srovnávacích pozemků upraveny koeficienty, které zohledňují cenu, polohu, využití a velikost, včetně příslušenství a pozemků, v k.ú. Hodonín a obci Hodonín, okres Hodonín.
Strana 13
Znalecký posudek
KSBR 24 INS 35842/2013
Výpočet porovnávací hodnoty Porovnání provedených obchodů a posouzení umístění- polohy pozemku a při zohlednění velikosti, možnosti další zástavby a vybavenosti inženýrskými sítěmi u srovnávaných obdobných pozemků v obci a okolí, je cena pozemku stanovena se zohledněním těchto aspektů ve výši 270,-Kč za m2 pro zahradu a ve výši 100,-Kč za m2 pro ostatní plochu.
Parc. č. 8686 8685
Název Výměra [m2] Jednotková cena [Kč/m2] zahrada 1324 270,– ostatní plocha, 104 100,– komunikace Pozemky LV č. 8754, Hodonín – obvyklá cena:
Cena [Kč] 357 480,– 10 400,– 367 880,– Kč
Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. pozemek zahrady a objektu zahradní chatky uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí nedochází v dané lokalitě k mnoha obchodům. I vzhledem k této skutečnosti, s přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná. K datu ocenění nebyly nemovitosti užívány. Umístění pozemků s příslušenstvím je mimo zastavěné území obce Hodonín v lokalitě určené dle ÚP k individuální rekreaci Za hřbitovem. Je přístupný po polní nezpevněné komunikaci a je zde možnost napojení na NN. Odůvodnění srovnávací metody Srovnatelnou cenu stanovuji na základě informací již provedených obchodů s pozemky v obci a okolí, které byly ověřeny v místních realitních kancelářích a internetových stránkách. Vzhledem k výše uvedeným údajům a vzhledem k porovnání s oceňovanou nemovitostí -posouzení zejména umístění, využití, vybavenosti, dostupnosti je vypovídající hodnota obvyklé ceny směrována k hodnotě upravené ceny srovnávaných pozemků. Srovnávací cenu tedy stanovuji po porovnání výsledků ceněných pozemků a k situaci na trhu v daném místě a čase a při zvážení všech aspektů (velikost, vybavenost, umístění apod.), pro: pozemek parc.č. 8685 a parc.č. 8686, včetně zahradní chatky a příslušenství v k.ú. Hodonín a obci Hodonín, okres Hodonín
ve výši
368 000,- Kč
Strana 14
Znalecký posudek
KSBR 24 INS 35842/2013
Závěr: Zdůvodnění obvyklé ceny Porovnání je provedeno s ohledem na výše uvedené hodnoty s tím, že je kladen důraz na srovnávací metodu, která má vypovídací charakter a potencionálního kupce bude zajímat za kolik se v dané lokalitě prodávají srovnatelné nemovitosti. Většinou se tyto nemovitosti pořizují pro vlastní potřebu, a ne za účelem zisku z pronájmu. Z hlediska územního se jedná o stabilizované území – plochy pro individuální rekreaci –zahrádky. Výhodou je skutečnost, že pozemek je přístupný a je zde možnost stavby objektu pro individuální rekreaci. Nevýhodou je možnost napojení pouze na el.energii, přístupová komunikace je nezpevněná, stavba zahradní chatky není zapsána na LV. Na základě použití porovnávacích koeficientů a zvážených umístění, současné nabídky a poptávky po daných nemovitostí v obci a okolí, odhaduji obvyklou (tržní) hodnotu pro pozemek parc.č. 8685 a parc.č. 8686, včetně zahradní chatky a příslušenství v k.ú. Hodonín a obci Hodonín, okres Hodonín
ve výši:
370 000,00 Kč Slovy: třistasedmdesáttisíc Kč
Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými v roce 1994 Mezinárodním výborem pro normy oceňování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS 1 Oceňování na základě tržní hodnoty a IVS 4 Oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy. Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Porovnáním výsledků provedených ocenění s přihlédnutím k situaci na trhu existuje cenový vývoj, který lze s jistou pravděpodobností v současné době předvídat jen po určitou dobu. Vzhledem k současnému vývoji a pohybu cen je nutno obvyklou cenu verifikovat nejpozději za 6měsíců od doby ocenění
Strana 15
Znalecký posudek
KSBR 24 INS 35842/2013
Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou.
Vacenovice 12.7.2015
Ing. Eliška Krošláková Rumunská 730 698 01 Veselí nad Moravou tel. 518322803, 777620520 e-mail:
[email protected] doručovací adresa: 696 06 Vacenovice 685
Přílohy: fotodokumentace mapa umístění obce, ÚP kopie snímku katastrální mapy kopie informací z katastru nemovitostí
Strana 16
Znalecký posudek
KSBR 24 INS 35842/2013
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně dne 12.4.1996 čj. Spr 2679-95 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti, obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3850-110/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace.
Ing. Eliška Krošláková
Strana 17
Znalecký posudek
KSBR 24 INS 35842/2013
Fotodokumentace Pozemek parc.č. 8685
Pozemek parc.č. 8686
Strana 18
Znalecký posudek
KSBR 24 INS 35842/2013
Strana 19
Znalecký posudek
KSBR 24 INS 35842/2013
Strana 20
Znalecký posudek
KSBR 24 INS 35842/2013
Katastrální mapa
Strana 21
Znalecký posudek
KSBR 24 INS 35842/2013
Umístění obce
Územní plán
Strana 22
