2015

ZNALECKÝ POSUDEK 3544/164/2015 O obvyklé ceně nemovitosti -pozemků parc.č. 2070 a 2071 zapsaných na LV 2072 v katastrálním území Horní Počernice a obci Praha, okres Praha město

Objednatel posudku:

Exekutorský úřad Praha-západ, Pan JUDr. Milan Makarius Plzeňská 298/276, 15123 Praha 5

Účel posudku:

Stanovení ceny obvyklé pro účely exekuce vedené JUDr. Milanem Makariusem, soudním exekutorem pod sp. zn. 156 EX 45/15

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., a dále podle metodiky Teorie oceňování Prof. Ing. Alberta Bradáče, podle stavu ke dni 2.4.2015 znalecký posudek vypracoval:

Ing. Václav Zvěřina, CSc. Skořepka 422/7, 11000 Praha 1 telefon: 721602008 e-mail: [email protected]

Posudek obsahuje včetně titulního listu 5 stran textu a 9 stran příloh. Objednateli se předává ve 4 vyhotovení. 16.6.2015

A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Stanovit obvyklou cenu pozemků parc.č. 2070 a 2071 V katastrálním území Horní Počernice a obci Praha

2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:

pozemky parc. č. 2070 a 2071 Horní Počernice 193 00 Horní Počernice Hl.m. Praha Hl.m. Praha Praha Horní Počernice 1 243 201

3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 20.4.2015.

4. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník pozemku:

Paní Hana Rosová, Zámezí, Horní Počrnice 913/6, 193 00 Praha 10, vlastnictví: výhradní Vlastníkem pozemků je paní Hana Rosová bytem Zámezí 913/6 Horní Počernice, 193 00 Praha identifikátor 575725/0433

5. Dokumentace a skutečnost Dokumentace nebyla předložena a tak se vychází podkladů usnesení exekutorského úřadu Praha západ přiložených výpisu z Katastru nemovitostí pro Hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha

6. Celkový popis nemovité věci Oceňované pozemky jsou nezastavěné a nacházejí se v centru se v blízkosti centra obce. Navazují na sebe a je možno je využít na výstavbu rodinného domu. Pozemek jsou zasíťované a jsou dostupné na stanici metra Černý most.

7. Obsah znaleckého posudku Ocenění pozemků parc. č. 2070 a 2071 se stanovením obvyklé ceny: 8. METODY OCEŇOVÁNÍ TEORIE ZJIŠŤOVÁNÍ TRŽNÍ HODNOTY NEMOVITOSTÍ Konvenční tržní ocenění používané k determinování tržní hodnoty nemovitostí vychází -2-

v zásadě ze tří teoreticky různě pojatých přístupů. V odborné literatuře se tyto základní tři principy vzájemně prolínají a větví, jsou uváděny pod různými názvy atd. Např. v americké praxi se mluví o 9 základních přístupech používaných pro stanovení tržní hodnoty, v anglické o 5, v německé o 3. V dostupné české literatuře se lze setkat s těmito metodami používanými pro ocenění: 1. Metody výnosové. 2. Metody stanovení substance, věcné hodnoty. 3. Metody porovnávací. Metody výnosové vycházejí ze základní premisy o tom, že nemovitost - podnik je nástroj k výrobě peněz. Chod podniku, pronájem nemovitosti sice stojí peníze, ale vytváří i zisk. Rozdíl mezi náklady na provoz a ziskem je cash flow, který je z pohledu vlastníků nejzajímavější, neboť jim přináší peníze. Metody stanovující vlastní kapitál vycházejí z premisy o tom, že nemovitost je totožná s majetkem, který je v ní obsažen. Metody porovnávací, někdy nazývané tržní, jsou nejrozpracovanější ve fungujících ekonomikách, kde lze porovnat ceny již prodaných obdobných nemovitostí s nemovitostí oceňovanou. To znamená, že trh nemovitostí je transparentní a informace jsou běžně dostupné. I

V dalším uvádíme stručný popis použité metody.

8.3. Metoda porovnání tržních cen Metody porovnávací, jsou nejrozpracovanější ve fungujících ekonomikách, kde informace o prodejích jsou veřejně přístupné. Tato metoda pro ocenění majetku je založena na srovnání prodejní ceny obdobného majetku s majetkem oceňovaným. Pro porovnání lze využívat prodejní ceny, které byly v nedávné minulosti na trhu realizovány a jsou známé. Metoda je nejrozšířenější v dobře fungujících tržních ekonomikách. Její použití je odvislé od dvou základních faktorů - fungujícího trhu daného segmentu majetku a transparentnosti informací. Trh by měl být "perfektní" ve smyslu dostatečné četnosti prodejů. Vlastní porovnání se provádí na základě praktických zkušeností znalce, a vždy je poznamenáno jistým subjektivismem. Matematický model této metody má tvar: V=suma(RCi x ki)/n Kde RCi je realizovaná prodejní cena pro i-tý majetek, ki koeficient korekce (porovnávací), n počet porovnávaných majetků. Tato metoda je nepřímější, nejrychlejší a nejvíce odpovídá směnné ceně. Základním předpokladem jejího analytického využití je dobrá databáze informací a její neustálá aktualizace. Pro ocenění nemovitosti porovnávacím způsobem je nutné zjistit ceny srovnatelných nemovitostí v dané lokalitě, nebo lokalitách blízkých, které jsou realizované v době ne delší než tři měsíce. Poptávka a nabídka nemovitostí je monitorována realitními kancelářemi a je známá z tisku, odborných časopisů i na -3-

internetových stránkách. Z aktuální nabídky vybral znalec 4 srovnatelné pozemky, které uvádí v přílohách posudku.

B. ZNALECKÝ POSUDEK Metodika ocenění: 1. Nabídková cena porovnání nemovitosti je upravena koeficientem nabídkových cen, koeficientem polohy a koeficientem současného využití pozemku, který je veden jako zahrada. 2.Z cenové mapy pozemků hl. města Prahy bylo zjištěno, že jde o pozemky stavební a proto pro obvyklou cenu byly pro porovnávací metodu použity srovnatelné stavební pozemky ze serveru Skreality.cz

1 1 1 1 1 23989,59

0,85 0,85 0,85 0,85 0,85

#NÁZEV?

Celkový koeficient

3984 0,85 5184 0,85 6500 0,85 4186 0,85 8369 0,85 Celkem

Korekce pro vybavenost pozemku

Korekce na zdroj porovnávacích nemovitostí

2987 733 463 657 705

Jednotková cena v Kč/m2

Plocha pozemku m2

1 11900000 2 3800000 3 2990000 4 2750000 5 5900000

Porovnávací nemovitost

Celkem Kč

3. V uvedených nabídkách jsou značné rozdíly mezi minimální a maximální cenou pozemků, a to v rozmezí od 3 984 Kč do Kč/m2 do 8 369 Kč/m2 ,

3386,4 4406,4 5525 3558,1 7113,69

4 797,92 Kč/m2

Průměrná cena (23989,59 : 5 =)

Úkolem znalce je stanovit cenu obvyklou pozemků parc.. č. 2070 a 2071 v obci Praha a katastrálním území Horní Počernice z výše uvedených nemovitostí: Výměra pozemku 2070 je 249 m2 241 m2 * 4797,92 = 1 156 298,72 Kč Výměra pozemku 2071 je 254 m2 254 m2 * 4797,92 = 1 218 671,68 Kč Celková cena oceňovaných pozemků: -4-

1 156 298,72 + 1 218 671,68 = 2 374 970,40 Kč Cena po zaokrouhlení : 2 374 970,-- Kč

C) Závěr C. 1. Výrok znalce Cílem předloženého znaleckého posudku bylo stanovit tržní hodnotu nemovitosti - pozemků parc. č. 2070 a 2071 zapsaných LV 2072 v katastrálním území Horní Počernice a obci Praha . Na základě provedení detailní analýzy jsme toho názoru, že tržní cena hodnoty pozemků parc.č. 2070 a 2071 dle LV 2072 v katastrálním území Horní Počernice a obci Praha

2 374 970,--Kč Slovy: dvamilionytřistasedmdesátčtyřitisícdevětsetsedmdesát Kč V Praze 16. 6. 2015 Ing. Václav Zvěřina, CSc. Skořepka 422/7, 11000 Praha 1 telefon: 721602008 e-mail: [email protected]

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Městského soudu v Praze č.j. Spr 1220/91 ze dne 1. prosince 1992 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3544/164/2015 znaleckého deníku. Přílohy: 1. Výpis z Katastru nemovitostí LV 2072,vydaným Katastrálním úřadem pro hl. Prahu, Katastrální pracoviště Praha 2. Prodej stavebního pozemku Na Chvalce, Praha -Horní Počernice 3. Prodej stavebního pozemku Praha 9- Horní Počernice 4. Prodej stavebního pozemku Na svěcence Praha 9 - Horní Počernice 5. Prodej stavebního pozemku Praha 9- Horní Počernice 6. Prodej stavebního pozemku Praha 9- Horní Počernice 7. Ortofotomapa - umístění pozemků v obci

-5-