ZNALECKÝ POSUDEK č. 516 - 58/2015 1) o obvyklé ceně nemovité věci - bytové jednotky č. 488/10 v 1. podzemním podlaží bytového domu číslo popisné 488, v ulici Dobrovského 488, stojícím na pozemku číslo parcelní St. 1173/1, včetně spoluvlastnického podílu 487/5566 na společných částech uvedeného bytového domu a pozemku, vše v katastrálním území a obci Beroun, okrese Beroun, se všemi součástmi a s příslušenstvím, 2) stanovení obvyklé ceny 1/2 souboru nemovitých věcí uvedených v bodě 1, 3) stanovení ceny obvyklé spoluvlastnického podílu o celkové velikosti 2/152 na pozemcích parcelní číslo 1182/4 a pozemku parcelní číslo 6400, zapsaných v katastru nemovitostí na LV 10148, vše v katastrálním území a obci Beroun, okrese Beroun, se všemi součástmi a s příslušenstvím. ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Objednavatel znaleckého posudku:
Insolvenční správce, Ing. Tomáš Zůza Kodaňská 61/45 110 00 Praha 10
Účel znaleckého posudku:
pro účely insolvenčního řízení č.j.: KSPH 62 INS 3114/2015
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 2.9.2015 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Pokorný Na Chodovci 2543/32 141 00 Praha 4 telefon: +420602747768 e-mail:
[email protected] Počet stran: 20 včetně titulního listu a 6 stran příloh. Objednavateli se předává v 1 vyhotovení. V Praze 9.9.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Objednatel požaduje vypracovat znalecký posudek: 1) o obvyklé ceně nemovité věci - bytové jednotky č. 488/10 v 1. podzemním podlaží bytového domu číslo popisné 488, v ulici Dobrovského 488, stojícím na pozemku číslo parcelní St. 1173/1, včetně spoluvlastnického podílu 487/5566 na společných částech uvedeného bytového domu a pozemku, vše v katastrálním území a obci Beroun, okrese Beroun, se všemi součástmi a s příslušenstvím, 2) stanovení obvyklé ceny 1/2 souboru nemovitých věcí uvedených v bodě 1, 3) stanovení ceny obvyklé spoluvlastnického podílu o celkové velikosti 2/152 na pozemcích parcelní číslo 1182/4 a pozemku parcelní číslo 6400, zapsaných v katastru nemovitostí na LV 10148, vše v katastrálním území a obci Beroun, okrese Beroun, se všemi součástmi a s příslušenstvím. Žádné další speciální požadavky objednatel nemá.
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Bytová jednotka č, 488/10 Dobrovského 488 266 01 Beroun-Město Kraj: Středočeský Okres: Beroun Obec: Beroun Katastrální území: Beroun Počet obyvatel: 18 958 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 2 450,00 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 2.9.2015 za přítomnosti místopředsedy společenství vlastníků p. Davida Švába.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku a) podklady zapůjčené objednatelem znaleckého posudku: - kopie výpisu z katastru nemovitostí LV 10228 prokazující vlastnictví oceňované bytové jednotky č. 488/10 pro účely insolvenčního řízení č.j.: KSPH 62 INS 3114/2015 (viz příloha č. I) - kopie výpisu z katastru nemovitostí LV 10148 prokazující vlastnictví spoluvlastnického podílu na pozemcích parcelní číslo 1182/4 a 6400 pro účely insolvenčního řízení č.j.: KSPH 62 INS 3114/2015 (viz příloha č. II) b) podklady opatřené znalcem: - skutečnosti zjištěné podepsaným znalcem při místním šetření dne 2.9.2015 - snímek katastrální mapy z nahlížení do katastru nemovitostí (viz příloha č. III) - dále uváděný cenový předpis a metodiky - vyhláška MF ČR č. 441/2013 Sb. ze dne 17.12.2013, ve znění vyhlášky 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., -2-
č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. - metodická příručka k zákonu č. 151/1997 Sb., vydaná autorským kolektivem vedeným Ing. Alenou Hallerovou, CSc., pod názvem Oceňování nemovitostí I - IV, včetně dodatků oprav a změn - publikace Úřední oceňování majetku 2014b od Prof. Ing. Alberta Bradáče, DrSc., Ing. Pavla Krejčíře a Ing. Vlasty Scholzové, kterou vydalo CERM - akademické nakladatelství, s.r.o. Brno v září 2014 - program pro oceňování nemovitostí NemExpress verze 3.3.12 - fotodokumentace uložená v archivu znalce - internetová inzerce realitních firem
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby:
Magomed Agaev, Dobrovského 488, 26601 Beroun - Město, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Asia Agaeva, Dobrovského 488, 26601 Beroun - Město, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Vlastníci pozemku: Magomed Agaev, Dobrovského 488, 26601 Beroun - Město, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Asia Agaeva, Dobrovského 488, 26601 Beroun - Město, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Vzhledem k tomu, že k datu vypracování znaleckého posudku není zcela zřejmé, zda vlastnictví bytu je v SJM manželů Agaev Mogamed a Agaeva Asia, oba bytem Dobrovského 488, BerounMěsto, PSČ 266 01, nebo každý vlastní polovinu oceňované bytové jednotky, je znalecký posudek vypracován pro obě varianty vlastnických vztahů.
6. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace nebyla předložena. Ocenění je provedeno podle vlastního ohledání, výše uváděných podkladů a informací místopředsedy společenství vlastníků, výměry místností byly zaměřeny při místním šetření. V geodetických podkladech nebyly shledány nesrovnalosti. Kolaudační rozhodnutí nebylo předloženo, předpokládá se, že nemovitost je užívána v souladu s právním řádem.
7. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná bytová jednotka se nachází v okresním městě Beroun ve Středočeském kraji. Město leží na soutoku Berounky a Litavky, asi 30 km jihozápadně od Prahy. Město je umístěno na spojnici Prahy a Plzně. Po zavedení rychlého spojení s Prahou po dálnici D5 se čím dále tím více stává i součástí příměstské oblasti české metropole, odkud lidé dojíždějí pracovat do Prahy. Beroun je okresním městem a také obcí s rozšířenou působností a pověřeným obecním úřadem. V listopadu 1990 se odtrhla od Berouna místní část Králův Dvůr, která se nacházela do té doby na jihozápadě města. Význam ekonomický, zejména význam průmyslu byl po roce 1989 potlačen. Tovární výroba byla přeorientována z těžkého průmyslu na lehký a střední (výstavba nové průmyslové zóny). Po roce 2000 byl potlačen i význam správní - po zrušení okresních úřadů Beroun přestal být sídlem okresu. Nová výstavba, která má nyní charakter hlavně rodinných domů, se soustředila do oblasti mezi Berounem a Královým dvorem a je doplňována různými logistickými areály, které využívají blízkosti dálnice z Prahy do Plzně (vzniká dvojměstí Beroun-Králův Dvůr). Město je prakticky ze všech stran obklopeno kopci a lesy. Krajinou prochází řada značených turistických stezek. -3-
Městem protékají tři vodní toky, řeka Berounka, říčka Litavka a Vrážský potok. Město je proto vystaveno občasným povodním (poslední velká povodeň zde byla v létě roku 2002). Voda v Berounce je vhodná ke koupání, nad městem se nacházejí různá koupaliště, například jez v Hýskově. Ve městě se nachází čtyři základní školy. Střední stupeň vzdělání je zastoupen těmito institucemi: Soukromá střední odborná škola cestovního ruchu Beroun, Obchodní akademie a Střední pedagogická škola, Gymnázium Beroun, Střední zdravotnická škola Beroun, SOŠ a SOU BerounHlinky a Manažerská akademie. Dopravní síť Beroun vždy ležel na významném dopravním tahu z Prahy přes Plzeň do Bavorska. Pozemní komunikace Městem prochází dálnice D5 s exitem 14 (Beroun-východ) a s exitem 18 (Beroun-centrum). Exit 22 (Beroun-západ) je na území Králova Dvora. Dálnice. Město protínají silnice II/605 Praha - Beroun - Žebrák - Plzeň, silnice II/116 Lány - Beroun Řevnice - Mníšek pod Brdy - Nový Knín a II/118 Slaný - Kladno - Beroun - Zdice - Příbram. Železnice K hlavním železničním tahům patří trať Praha - Plzeň - Cheb, další tratě, které využívají turisté, vedou na Příbram a Rakovník. V Berouně jsou dvě železniční stanice - hlavní stanice Beroun a Beroun-Závodí, kudy prochází trať přes Rudnou do Prahy a směr Rakovník. MHD má Beroun společnou se sousedním městem Králův Dvůr. Na východní hranici města se nachází jedna ze dvou nemocnic v okrese (druhá je v Hořovicích). Bytová jednotka se nachází v 1. podzemním podlaží v domě z roku 1930. Dům má 3. nadzemní podlaží a půdní vestavbu. V roce 2006 proběhla rekonstrukce domu a vznikla oceňovaná bytová jednotka v podzemním podlaží. K budově nepatří žádné další objekty. Oceňovaná bytová jednotka má dispozici 2+1, s celkovou podlahovou plochou dle prohlášení vlastníka včetně příslušenství 48,70m2. Proti zemní vlhkosti byla provedena v roce 2013 kompletní oprava domu včetně chemické izolace, jsou zde však stále patrné stopy po zvýšené vlhkosti, není zřejmé, zda se jedná o starší vlhkost. Okna jsou mírně nad úrovní okolní komunikace, orientována na jihovýchod, bez mříží. Byt je tři roky neobydlen. Samostatně oceňované pozemky jsou zapsány v katastru nemovitostí na LV 10148, v katastrálním území Beroun v obci Beroun: - pozemek parcelní číslo 1182/4 o výměře 1081m2, druh pozemku ostatní plocha, způsob využití sportoviště a rekreační plocha, - pozemek parcelní číslo 6400 o výměře 646m2, druh pozemku ostatní plocha, způsob využití ostatní komunikace. Spoluvlastnický podíl na pozemcích je celkem 2/152. Použité metody ocenění: 1. Cena zjištěná dle cenového předpisu 2. Cena zjištěná cenovým porovnáním
-4-
8. Obsah znaleckého posudku Cena dle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 488/10
Cena stanovená porovnáním 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 488/10 Ocenění ½ bytové jednotky č. 488/10
Cena dle cenového předpisu 2. Ocenění spoluvlastnických podílů na pozemcích 2.1. Pozemek p.č. 1182/4, LV 10148 2.2. Pozemek p.č. 6400, LV 10148
-5-
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: "Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena se vyjadřuje hodnotou věci a určí se porovnáním." Na základě výše uvedeného je pro stanovení obvyklé ceny použita následující metodika a přístupy: 1. Cena zjištěná - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu 2. Porovnávací způsob – vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci. V principu se jedná o vyhodnocení cen nabízených nemovitých věcí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitých věcí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitých věcí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 6 měsíců. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitých věcí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitých věcí. 3. Závěrečný odborný odhad obecné ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených cen.
Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Nucený prodej 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody) 5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Pi) = 0,903 i=1
-6-
č. I
Pi -0,03
V
0,00
II I II III
0,00 -0,02 0,00 0,95
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 1,060 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,957
Cena dle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 488/10 Bytová jednotka se nachází v 1. podzemním podlaží v domě z roku 1930. Dům má 3. nadzemní podlaží a půdní vestavbu. V roce 2006 proběhla rekonstrukce domu a vznikla oceňovaná bytová jednotka v podzemním podlaží. K budově nepatří žádné další objekty. Oceňovaná bytová jednotka má dispozici 2+1, s celkovou podlahovou plochou včetně příslušenství 49,91m2. Proti zemní vlhkosti byla provedena v roce 2013 hydroizolace, jsou zde však stále patrné stopy po zvýšené vlhkosti. Okna jsou mírně nad úrovní okolní komunikace, orientována na jihovýchodní stranu, bez mříží.
-7-
Konstrukčně je dům postaven následujícím způsobem: Základy jsou betonové s izolací. Svislé konstrukce jsou převážně z plných cihel, stropy jsou s rovným podhledem. Střecha je sedlová s krytinou z pálených tašek. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Vnější povrchy tvoří tenkovrstvá omítka na zateplení. Schodiště jsou betonová, dvouramenná s mezipodestami pokryta dlažbou. Okna v domě jsou plastová. V domě je rozvod elektro (220/380V), rozvod vody a plynu. Výtah v domě není. Bleskosvod je proveden. Konstrukční řešení bytu je následující: Úpravu vnitřních povrchů tvoří omítky. V koupelně a WC (jedna místnost) jsou vnitřní keramické obklady. Keramický obklad je taktéž v prostoru kuchyňské linky. Dveře jsou standardní v ocelových zárubních. Okna jsou plastová. Povrchy podlah tvoří ker.dlažba (koupelna, kuchyň, chodba) a v pokojích je plovoucí podlaha. Vytápění bytu je elektrickými přímotopy, k ohřevu teplé vody slouží elektrický bojler. Kuchyň je vybavena elektrickým sporákem a troubou, kuchyňskou linkou se skříňkami, dřezem, vodovodní baterií. Z vnitřního hygienického vybavení je v bytě WC kombi, ker.umyvadlo a sprchový kout. Dům pochází z roku 1930, stáří objektu ke dni ocenění je 85 let. Dům je v udržovaném stavu, kompletní rekonstrukce domu včetně bytu byla provedena v roce 2006. V roce 2013 byly provedeny opravy na odstranění vlhnutí přízemí a sklepu domu. Byt je ve zhoršeném stavebně technickém stavu, je tři roky neobydlen, na stěnách jsou viditelné stopy po vlhkosti. Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek č.parc. st. 1173/1 Oceňovaný pozemek má parcelní číslo st. 1173/1, výměru 396m2, druh pozemku je zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek je zapsaný v katastru nemovitostí na LV 10227 v katastrálním území Beroun. Jedná se o pozemek v obci zastavěný stavbou bytového domu. Pozemek je rovinatý, pravidelného obdélníkového tvaru. Spoluvlastnický podíl na pozemku je 487/5566. V obci není vydána cenová mapa stavebních pozemků, cena pozemků je tedy stanovena podle příslušných ustanovení vyhlášky.
-8-
Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,903 Index polohy pozemku IP = 1,060 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,903 * 1,000 * 1,060 = 0,957 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 2 450,Parcelní číslo 1173/1
Výměra [m2] 396,00 396,00
Index
Koef.
0,957
Upr. cena [Kč/m2] 2 344,65
Jedn. cena [Kč/m2] 2 344,65 m2
Cena [Kč] 928 481,40 928 481,40
Pozemek - zjištěná cena
=
928 481,40 Kč
Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek
=
928 481,40Kč 928 481,40 Kč
Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu
=
928 481,40 Kč
Typ
Název
§ 4 odst. 1 Pozemek Stavební pozemek - celkem
-9-
Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Celková rekonstrukce provedena v roce: Základní cena ZC (příloha č. 27): Podlahové plochy bytu kuchyň: obývací pokoj: ložnice: kopupelna s WC: Započítaná podlahová plocha bytu:
Bytový prostor § 38 porovnávací metoda Beroun 85 let 2 006 25 757,- Kč/m2
koeficient dle typu podlahové plochy ( * 1,00 = 4,03*2,80+1,30*1,38+0,90* 0,36*2+1,06*0,564 ) ( 4,05*4,20 ) * 1,00 = ( 3,83*3,87+0,94*0,628 ) * 1,00 = ( 2,58*1,23 ) * 1,00 =
14,32 m2 17,01 m2 15,41 m2 3,17 m2 49,91 m2
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce IV vyzdívaná 2. Společné části domu - Bez vyjmenovaných společných prostor I 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 4. Umístění bytu v domě - 1. PP nebo 5. NP a vyšší bez výtahu I 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné II mimo byt nebo umakartové bytové jádro - společná koupelna s WC 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní I vybavení, bez dalších prostor 8. Vytápění bytu - Lokální na elektřinu nebo plyn II 9. Kriterium jinde neuvedené - Významně snižující cenu - Sklepní byt I se špatnými světelnými podmínkami, špatné odvětrání 10. Stavebně - technický stav - Byt ve špatném stavu – (předpoklad IV provedení rozsáhlejších stavebních úprav) - Vysoká vlhkost. Koeficient pro stavby 9 let po celkové rekonstrukci: s = 1 - 0,005 * (9 + 15)= 0,880 9
Index vybavení
IV = (1 +
Vi) * V10 * 0,880 = 0,452
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,903 Index polohy pozemku IP = 1,060 - 10 -
Vi 0,10 -0,01 0,00 -0,05 0,00 -0,10 -0,03 -0,02 -0,10 0,65
Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 25 757,- Kč/m2 * 0,452 = 11 642,16 Kč/m2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 49,91 m2 * 11 642,16 Kč/m2 * 0,903 * 1,060= 556 179,21 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
556 179,21 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 928 481,40 Kč Spoluvlastnický podíl: 487 / 5 566 Hodnota spoluvlastnického podílu: 928 481,40 Kč * 487 / 5 566 = 81 237,95 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku +
81 237,95 Kč
Bytová jednotka č. 488/10 - zjištěná cena
=
637 417,16 Kč
Cena stanovená porovnáním 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 488/10 Výpočet porovnávací hodnoty Typ stavby
Popis / Zdůvodnění koeficientu Kc Lokalita / Fotografie Započitatelná Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena plocha m2 Kč Kč/m2 Kc Kč/m2
Byt č. 1
Beroun - Město
K prodeji zděný byt 2+1, 55 m2, 3. nadzemní podlaží ze 3., který se nachází v žadané lokalitě města Berouna. Byt disponuje prostorným obývacím pokojem, světlou ložnicí, samostatnou kuchyní, koupelnou a WC. Vytápění plynovým kotlem. Byt je v původním stavu připraven k rekonstrukci. 2 sklepní koje. Dům po kompletní revitalizaci (zateplení, střecha) v roce 2007. Aktualizace:21.08.2015 Stavba:Cihlová Stav objektu:Před rekonstrukcí Vlastnictví:Osobní Umístění objektu:Sídliště Podlaží:3. podlaží z celkem 4 včetně 1 podzemního Sklep:5 m2 Voda:Dálkový vodovod Topení:Lokální plynové Odpad:Veřejná kanalizace Telekomunikace:Internet, Kabelová televize Elektřina:120V, 230V Doprava:MHD Energetická náročnost budovy:Třída G - Mimořádně nehospodárná č. 148/2007 Sb. podle vyhlášky Vybavení:Částečně Tel.: 800 100 446 Mobil: 739 545 999 Email:
[email protected] - 11 -
M & M reality holding Krakovská 1675/2, 11000 Praha - Nové Město Hodnocení: Redukce pramene ceny - Internetová inzerce - koeficient 0,85; Lokalita Shodná - koeficient 1,00; Velikost objektu - Sklep - koeficient 0,95; Provedení a vybavení Obdobné - koeficient 1,10; Celkový stav - Obdobný - koeficient 1,00; Vliv pozemku - Bez vlivu - koeficient 1,00; Úvaha zpracovatele ocenění - Vliv podlaží - koeficient 0,75;
55,00
3
2+1
1 100 000
20 000
Byt č. 2
0,67
13 400
Beroun - Město
slunný byt 2+1 o 52 m2 s balkonem 3 m2, orientovaný na západ s výhledem do zeleně. K prodeji je byt nabízen kompletně vybavený! Nachází se ve 3. patře nově zatepleného domu s výtahem. Má plastová okna, plovoucí podlahy, v kuchyni lednice s mrazákem, mikrovlnka, plynový sporák s troubou, dokonce základní nádobí, v koupelně sprchový kout, pračka, samostatná toaleta. Ložnice je vybavena postelí, komodou a šatní skříní. V obývacím pokoji je pracovní kout, rozkládací pohovka, komody, stolek, v předsíni šatní skříň. Do bytu zaveden vysokorychlostní internet. Topení i ohřev vody je v bytě dálkový centrální. Možnost pronájmu garážového stání poblíž. Náklady na bydlení:3500 Aktualizace:11.08.2015 ID:3249864796 Stavba:Panelová Stav objektu:Velmi dobrý Vlastnictví:Osobní Podlaží:3. podlaží z celkem 7 Voda:Dálkový vodovod Topení:Ústřední dálkové Plyn:Plynovod Odpad:Veřejná kanalizace Telekomunikace:Internet Tereza Schottnerová Tel.: +420 732 258 256 Mobil: 732 258 256 Email:
[email protected] Hodnocení: Redukce pramene ceny - Internetová inzerce - koeficient 0,85; Lokalita shodná - koeficient 1,00; Velikost objektu - Balkón - koeficient 0,90; Provedení a vybavení Obdobné - koeficient 0,85; Celkový stav - Obdobný - koeficient 0,95; Vliv pozemku - Bez vlivu - koeficient 1,00; Úvaha zpracovatele ocenění - Vliv podlaží - koeficient 0,65;
52,00
3
2+1
1 730 000
33 269
Byt č. 3
0,40 Beroun - Město
K prodeji zděný byt 2+1, 54 m2, 2.nadzemní podlaží ze 3. Byt disponuje prostorným obývacím pokoj s balkonem, světlou ložnicí, samostatnou kuchyní, koupelnou a WC. 1 sklepní kóje. Vytápění dálkové. Dům zateplený, plastová okna, nová střecha.Parkování před domem. Veškerá občanská vybavenost v místě bydliště. Cca 2 minuty autobusová zastávka, sjezd na dálnici D5, 1 km. Poznámka k ceně:Cena včetně právního servisu a provize ID zakázky:478388 Aktualizace:Dnes Inzerát byl dnes topován Stavba:Cihlová Stav objektu:Velmi dobrý Vlastnictví:Osobní Umístění objektu:Sídliště Podlaží:2. podlaží z celkem 3 včetně 1 podzemního Voda:Dálkový vodovod Topení:Ústřední dálkové Odpad:Veřejná kanalizace Telekomunikace:Telefon, Internet, Kabelová televize Elektřina:230V Doprava:Silnice - 12 -
13 308
Energetická náročnost budovy:Třída G M & M reality holding Krakovská 1675/2, 11000 Praha - Nové Město Hodnocení: Redukce pramene ceny - Internetová inzerce - koeficient 0,85; Lokalita Shodná - koeficient 1,00; Velikost objektu - Balkón a sklep - koeficient 0,90; Provedení a vybavení - Lepší - koeficient 0,95; Celkový stav - Lepší - koeficient 0,90; Vliv pozemku Bez vlivu - koeficient 1,00; Úvaha zpracovatele ocenění - Vliv podlaží - koeficient 0,65;
52,00
2
2+1
1 600 000
30 769
Byt č. 4
0,43
13 231
Beroun - Město
prodej cihlového bytu 2+1 v osobním vlastnictví o rozloze 53 m2. Nachází se v prvním patře, situován na jižní stranu. Byt je po celkové rekonstrukci, jsou nově dělané rozvody vody, odpady, elektro, vytápění je ústřední plynové, ohřev vody průtokovým ohřívačem. Jsou zde nově dělané omítky, nová dřevěná okna, podlahová krytina řešena plovoucími podlahami, koupelna s vanou, keramická dlažba, samostatné WC. Dveře jsou dřevěné, taktéž dveřní obložení. Kuchyňská linka je z masivu olše, vybavena myčkou, sporákem. K bytu náleží dva sklepy, které se nachází v suterénu domu. Náklady na bydlení jsou nízké pro 2 osoby cca 2500,- .Parkování možné v ulici před domem. Poloha domu je velice výhodná, nedaleko centra cca 5 min. chůze. Aktualizace:26.08.2015 Stavba:Cihlová Stav objektu:Velmi dobrý Vlastnictví:Osobní Podlaží:2. podlaží z celkem 4 Parkování:1 Topení:Ústřední plynové Telekomunikace:Internet, Kabelová televize Energetická náročnost budovy:Třída G - Mimořádně nehospodárná Dumrealit.cz Terra Svornosti 985/8, 15000 Praha - Smíchov Hodnocení: Redukce pramene ceny - Internetová inzerce - koeficient 0,85; Lokalita Shodná - koeficient 1,00; Velikost objektu - 2 sklepy - koeficient 0,92; Provedení a vybavení - Po rekonstrukci - koeficient 0,95; Celkový stav - Obdobný - koeficient 1,00; Vliv pozemku Bez vlivu - koeficient 1,00; Úvaha zpracovatele ocenění - Vliv podlaží - koeficient 0,65;
53,00
2
2+1
1 480 000
27 925
Byt č. 5
0,48 Beroun - Město
prodej bytové jednotky o dispozici 2+1 s lodžií, která se nachází ve čtvrtém podlaží zděného domu z celkových šesti. Výměra bytu vč. příslušenství činí 59 m2. Jednotka je v původním, udržovaném stavu. V kuchyni stará kuch. linka s plynovým sporákem, v koupelně vana a umyvadlo, samostatné WC. Na podlahách parkety a PVC. Orientace oken a lodžie na východ a jih. K bytu patří sklepní kóje umístěná v suterénu objektu. Bytový dům je po kompletní revitalizaci (střecha, fasáda, zateplení, výtah, plastová okna na chodbách). V domě spol. místnost na úschovu jízdnícj kol a kočárků. Parkování je možné přímo před domem. Aktualizace:03.09.2015 Stavba:Cihlová Stav objektu:Velmi dobrý Vlastnictví:Osobní Podlaží:4. podlaží z celkem 6 Topení:Ústřední dálkové Telekomunikace:Telefon, Internet, Kabelová televize Energetická náročnost budovy:Třída D - Méně úsporná Dumrealit.cz Terra Svornosti 985/8, 15000 Praha - Smíchov Hodnocení: Redukce pramene ceny - Internetová inzerce - koeficient 0,85; Lokalita Shodná - koeficient 1,00; Velikost objektu - Lodžie, sklep - koeficient 0,90; Provedení a vybavení - Původní stav - koeficient 1,10; Celkový stav - Obdobný - koeficient 1,00; Vliv pozemku - Bez vlivu - koeficient 1,00; Úvaha zpracovatele ocenění - Vliv podlaží koeficient 0,65;
- 13 -
13 404
53,00 Variační koeficient před úpravami: Započítatelná plocha: Minimální jednotková cena: Průměrná jednotková cena: Maximální jednotková cena: Stanovená jednotková cena:
4
2+1
1 250 000
23 585
0,55
12 972
17,69 %
Variační koeficient po úpravách: 48,70 m2 12 972 Kč/m2 Minimální cena: 13 263 Kč/m2 Průměrná cena: 13 404 Kč/m2 Maximální cena: 13 300 Kč/m2 Porovnávací hodnota:
1,20 % 631 736 Kč 645 908 Kč 652 775 Kč 647 710,- Kč
Ocenění ½ bytové jednotky č. 488/10 Cena bytové jednotky stanovená dle cenového předpisu je po zaokrouhlení 637 420,- Kč. Cena stanovená porovnáním je 647 710 Kč. Hodnotu celého podílu na bytové jednotce stanovuji ve výši 640 000 Kč. V případě, že se bude prodávat pouze ½ spoluvlastnického podílu lze předpokládat, že cena dosažená při prodeji bude z důvodu dalšího spoluvlastníka bytové jednotky nižší, než je polovina stanovené ceny (320 000 Kč). Z důvodu tohoto vlastnického omezení stanovuji srážku při prodeji pouze ½ podílu na jednotce ve výši 20 %. Výsledná hodnota ½ bytové jednotky č. 488/10 tedy činí 256 000,- Kč.
2. Ocenění spoluvlastnických podílů na pozemcích 2.1. Pozemek p.č. 1182/4, LV 10148 Oceňované pozemky jsou zapsány v katastru nemovitostí na LV 10148, v katastrálním území Beroun v obci Beroun: - pozemek parcelní číslo 1182/4 o výměře 1081m2, druh pozemku ostatní plocha, způsob využití sportoviště a rekreační plocha, pozemek je obdélníkového tvaru, nachází se mezi obytnými budovami, jeho skutečné využití je jako veřejná zeleň - pozemek parcelní číslo 6400 o výměře 646m2, druh pozemku ostatní plocha, způsob využití ostatní komunikace. Jedná se o komunikace mezi obytnými domy, ve středu těchto komunikací se nachází pozemek 1182/4. Spoluvlastnický podíl na pozemcích je celkem 2/152. Z důvodu ocenění pouze malého spoluvlastnického podílu na pozemcích, které jsou bez možnosti komerčního využití a jejich vlastnictví nepřináší žádný ekonomický ani jiný efekt je použita srážka ve výši 20 %. Ocenění Stavební pozemek pro ostatní plochy, komunikace Úprava základních cen pro pozemky komunikací Znak P1. Kategorie a charakter pozemních komunikací, veřejného prostranství a drah IV Ostatní (např., pěší zóny, cyklostezky, veřejná zeleň, veřejné parky) - 14 -
Pi
-0,55
P2. Charakter a zastavěnost území I V kat. úz. sídelní části obce v zastavěném území P3. Povrchy III Veřejné parky nebo veřejná zeleň P4. Vlivy ostatní neuvedené II Vlivy snižující cenu P5. Komerční využití I Bez možnosti komerčního využití
0,00 -0,06 -0,20 0,60 4
I = P5 * (1 + Pi) = 0,114
Úprava základní ceny pozemků komunikací
i=1
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Koeficienty [Kč/m2] § 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace § 4 odst. 3 2 450,0,114 1,000 Výměra Jedn. cena 2 [m ] [Kč/m2] § 4 odst. 3 ostatní plocha 1 081,00 279,30 2 Ostatní stavební pozemek - celkem 1 081,00 m = Pozemek p.č. 1182/4, LV 10148 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu * Úprava ceny vlastnickým podílem Název
Typ
Parcelní číslo 1182/4
Pozemek p.č. 1185/4, LV 10148 - zjištěná cena
=
Upr. cena [Kč/m2] 279,30 Cena [Kč] 301 923,30 301 923,30 301 923,30 Kč 2 / 152 3 972,67 Kč
2.2. Pozemek p.č. 6400, LV 10148 Ocenění Stavební pozemek pro ostatní plochy, komunikace Úprava základních cen pro pozemky komunikací Znak P1. Kategorie a charakter pozemních komunikací, veřejného prostranství a drah II Místní komunikace, dráhy regionální, dráhy speciální, vzletové a přistávací dráhy letišť v délce od 1 201 m do 2 100 m P2. Charakter a zastavěnost území I V kat. úz. sídelní části obce v zastavěném území P3. Povrchy I Komunikace se zpevněným povrchem P4. Vlivy ostatní neuvedené II Vlivy snižující cenu P5. Komerční využití - 15 -
Pi
-0,40
0,00 0,00 -0,20
I Bez možnosti komerčního využití
0,60 4
I = P5 * (1 + Pi) = 0,240
Úprava základní ceny pozemků komunikací
i=1
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Koeficienty [Kč/m2] § 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace § 4 odst. 3 2 450,0,240 1,000 Typ § 4 odst. 3
Název
Parcelní číslo 6400
Výměra [m2] 646,00
- 16 -
588,00
Jedn. cena [Kč/m2] 588,00
Cena [Kč] 379 848,-
=
379 848,379 848,- Kč
ostatní plocha ostatní komunikace Ostatní stavební pozemek - celkem 646,00 m2 Pozemek p.č. 6400, LV 10148 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem Pozemek p.č. 6400, LV 10148 - zjištěná cena
Upr. cena [Kč/m2]
*
2 / 152
=
4 998,- Kč
C. REKAPITULACE Cena dle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 488/10
637 417,20 Kč
1. Ocenění staveb celkem
637 417,20 Kč
Cena dle cenového předpisu celkem zaokrouhleno
637 420,- Kč
Cena zjištěná cenovým porovnáním 1.1.1. Bytová jednotka č. 488/10
647 710,- Kč
Cena zjištěná cenovým porovnáním celkem zaokrouhleno
647 710,- Kč
Vypočtená cena ½ bytové jednotky
256 000,- Kč
Ocenění pozemků 2. Ocenění spoluvlastnických podílů na pozemcích 2.1. Pozemek p.č. 1182/4, LV 10148 2.2. Pozemek p.č. 6400, LV 10148
3 972,70 Kč 4 998,- Kč
2. Ocenění spoluvlastnických podílů na pozemcích celkem
8 970,70 Kč
- 17 -
Výsledné ceny Na základě výše uvedených zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám, polohy nemovitosti a situace na trhu s nemovitostmi, stanovuji cenu obvyklou
1 ) bytové jednotky č. 488/10, v kat. území Beroun v celkové výši:
640 000,- Kč slovy: šestsetčtyřicettisíc Kč
2) 1/2 bytové jednotky č. 488/10, v kat. území Beroun v celkové výši:
256 000,- Kč slovy: dvěstěpadesátšesttisíc Kč
3 ) spoluvlastnického podílu 2/152 na pozemcích parc. č. 1182/4 a 6400 v kat. území Beroun v celkové výši:
8 900,- Kč slovy: osmtisícdevětset Kč
Cena zjištěná odpovídá vzhledem k lokalitě, umístění výše uvedené nemovitosti, ceně obvyklé/tržní - tedy takové ceně, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. V Praze 9.9.2015
Ing. Jan Pokorný Na Chodovci 2543/32 141 00 Praha 4 telefon: +420602747768 e-mail:
[email protected]
- 18 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze ze dne 23.1.2007, č.j.: Spr 2091/2006 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí a pro obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 516 - 58/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 516.
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: I Kopie výpisu z katastru nemovitostí LV 10228 prokazující spoluvlastnictví 3 oceňované bytové jednotky č. 488/10 pro účely insolvenčního řízení č.j.: KSPH 62 INS 3114/2015 II Kopie výpisu z katastru nemovitostí LV 10148 prokazující vlastnictví spoluvlastnického podílu na pozemcích parcelní číslo 1182/4 a 6400 pro účely insolvenčního řízení č.j.: KSPH 62 INS 3114/2015
2
III Kopie katastrální mapy
1
- 19 -
