ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku
ZNALECKÝ POSUDEK č. 191/7281/2015 Pozemky čís. parcel St. 1656, 367/2, 541, rodinný dům č.p. 710 a další stavby tvořící součást a příslušenství oceňovaných pozemků, k.ú. Libiš, v ulici Za Váhou, v obci Libiš, okres Mělník, Středočeský kraj
________________________________________________________________________________ ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail
[email protected], http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor´s Report): 191/7281/2015
LV no.: 4041
Name of subject / Předmět ocenění Pozemky čís. parcel St. 1656, 367/2, 541, rodinný dům č.p. 710 a další stavby tvořící součást a příslušenství oceňovaných pozemků, k.ú. Libiš, v ulici Za Váhou, v obci Libiš, okres Mělník, Středočeský kraj Address of subject / Adresa majetku: Za Váhou č.p. 710, 277 11 Libiš Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota:
10.385.824 Kč
Market value Tržní hodnota
4.700.000 Kč
nebyla stanovena Kč
Common price Obvyklá cena
4.700.000 Kč
Comparative value: Porovnávací hodnota: Number of properties: Počet objektů: Main building: Hlavní stavba: Appurtenances: Příslušenství:
Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců):
4.757.000 Kč
nestanoveno Kč
LAND / POZEMEK
1
Čísla parcel Parcel of land nr. Size: Velikost
rodinný dům další stavby: přípojky IS (elektro, veřejný vodovod, veřejná kanalizace), provizorní oplocení
Location in the town: Poloha v obci:
jižní okraj obce Libiš, v zástavbě obdobných rodinných domů
Type: Druh
Infrastructure: Infrastruktura
v obci Libiš dostatečná, rozšířená ve městě Neratovice, úplná ve městě Mělník a v Hl. městě Praha
Unit price: Jednotková cena
St. 1656, 367/2, 541 2223 m2
zastavěná plocha a nádvoří, orná půda 1.200 Kč/m2
MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT
LEASE / PRONÁJEM
Construction system: Konstrukční systém:
Whole property: Celá nemovitost:
458,45 m2 387,65 m2
zděný
Built-up area: Zastavěná plocha:
317,00 m2
Resident area: Bytové plochy:
Floor area: Podlahová plocha (obytná):
387,65 m2
Storage area: Skladové a ostatní plochy:
2173,50 m3
Other and manufacturing: Ostatní
m2
Income: Příjem:
Kč
Cost: Náklady:
Kč
Capitalization rate: Kapitalizační míra:
%
garáž 36,30 m2 terasa 34,50
Built-up space: Obestavěný prostor: Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení: Wear (average): Znehodnocení:
nestanovena Kč/m2 2009 (kolaudace části stavby) 15 % Dokončenost: cca 70%
-2-
Property right / Vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 4041 ze dne 18.06.2015 jsou oceňované nemovité věci ve vlastnictví pí. Jitky Šimonové, bytem Za Váhou č.p. 710, 277 11 Libiš. Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č. 4041 ze dne 18.06.2015 jsou oceňované nemovité věci omezeny: - 3x zástavní právo smluvní (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). - 1x věcné břemeno (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná v části C listu vlastnictví č. 4041, vyjma věcného břemene. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č. 4041 ze dne 18.06.2015 je vlastnické právo k pozemku čís. parcely 541 omezeno věcným břemenem (podle listiny) právo zřizovat a provozovat zařízení distribuční elektrizační soustavy, oprávnění pro ČEZ Distribuce, a.s. (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). Vyhodnocení věcného břemene: Jedná se o věcné břemeno, které je běžné u novostaveb rodinných domů a je jím zajištěno pro distributora elektrické energie umístění a provozování pojistkové skříně elektro. Uvedené věcné břemeno svým rozsahem a charakterem zásadně neomezuje užívání pozemku a nemá prakticky žádný vliv na jeho obvyklou cenu. Mortgages: / zástavní práva: Podle části C listu vlastnictví č. ze dne 18.06.2015 je vlastnické právo k oceňovaným nemovitým věcem omezeno následujícími zástavními právy: - 3x zástavní právo smluvní (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). Legal and structural state / stavebně právní stav: Podle evidence v katastru nemovitostí je objekt č.p. 710 evidován se způsobem využití jako rodinný dům. Stavba splňuje zákonné parametry rodinného domu, tzn. skutečný stav je v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Podle předloženého kolaudačního rozhodnutí č.j. SO-15954/09/Mel ze dne 30.7.2009 (právní moc ke dni 31.7.2009) je povoleno užívání pouze části rodinného domu, a to část 1.NP a 2.NP. Weak points / slabé stránky: - dlouhodobě nedokončený rodinný dům (vlivem nedokončenosti patrné poškození zejména detailů části instalovaných prvků a konstrukcí) - kapacitně velkorysý a předimenzovaný objekt – užší skupina potencionálních zájemců - neudržovaný pozemek - neudržovaný současný stav rodinného domu - pro dokončení v předpokládaném a projektově navrženém standardu je nutné uvažovat s poměrně nákladnou investicí Strong points / silné stránky: - dostatečná výměra pozemků ve funkčním celku - dostatečná obytná plocha, s dispozičním řešením pro náročnější klientelu - příprava pro nadstandardní vnitřní vybavení (vnitřní bazén, sauna) - dobré dopravní spojení s okolními městy, zejména městy Neratovice, Mělník a s Hlavním městem Praha Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 4041 pro k.ú. Libiš, obec Libiš, prokazující stav evidovaný k datu 18.06.2015, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální a ortofoto mapa pro část k.ú. Libiš vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ studie RD poskytnutá vlastníkem d/ kolaudační rozhodnutí č.j. SO-15954/09/Mel ze dne 30.7.2009 (právní moc ke dni 31.7.2009) e/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitých věcí byla provedena dne 03.07.2015 za přítomnosti vlastníka nemovité věci pí. Jitky Šimonové.
-3-
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: Název katastrálního území: Kód obce: Název obce: Počet obyvatel obce: Datum stanovení počtu obyvatel: Kód okresu: Název okresu: Název kraje: Poloha v obci:
703621 Libiš 571784 Libiš 2089 01.11.2012 CZ0206 Mělník Středočeský jižní okraj obce, v zástavbě obdobných rodinných domů
Infrastructure / Infrastruktura: Obec Libiš leží přibližně 12 km severně od hlavního města Prahy a necelých 7 km od města Mělník. Bezprostřední souvislost a provázanost má Libiš se svým sousedním městem Neratovice, jehož byla od r. 1950 až do r. 1990 administrativní součástí. Od 24. listopadu 1990 je Libiš opět samostatnou obcí. Obec Libiš disponuje dostatečnou občanskou vybaveností (obecní úřad, mateřská škola, základní škola, zdravotní středisko, restaurace, obchodní středisko, sportoviště, služby, podací pošta, knihovna). Dominantní funkční plochou v Libiši je stávající areál chemické výroby podniku Spolana, a.s., nacházející se z větší části na území obce. S úplnou občanskou vybaveností jsou obyvatelé orientováni na město Neratovice (cca 2 km jižním směrem), město Mělník (7 km severním směrem) a Hl. město Praha (12 km jižním směrem). Obcí prochází silnice I/9 a silnice II/101 (Brandýs nad Labem-Stará Boleslav - Neratovice - Libiš - Kralupy nad Vltavou – Kladno). Mezi Libiší a mostem přes Labe jsou vedeny společně. V obci je zavedena autobusová doprava. Property location / Poloha nemovitostí: Oceňované nemovité věci jsou situovány na jižním okraji obce Libiš, v zástavbě obdobných rodinných domů, v ulici Za Váhou. Okolní zástavbu tvoří obdobné stavby rodinných domů. Lokalita je klidná, pro bydlení vhodná (poloha nemovitosti je patrná ze situace širších vztahů v příloze ocenění).
-4-
Short description property / stručný popis majetku: Rodinný dům č.p. 710: Rodinný dům č.p. 710 je stavba, která je součástí pozemku čís. parcely St. 1656, k.ú. Libiš. Dispoziční řešení: Rodinný dům je situován jako samostatně stojící, je nepodsklepený, má dvě nadzemní podlaží (přízemí a 1. patro), zastřešení je pultovou střechou. Vnitřní dispozice je tvořena jedním bytem o velikosti 8+1 s příslušenstvím + vnitřní bazén se zázemím + garáž a terasa. Vzhled stavby je patrný z fotodokumentace v příloze ocenění. Podrobná vnitřní dispozice: 1.NP – garáž (36,30 m2), vstupní hala (13,50 m2), chodba (22,25 m2), pracovna (13,60 m2), technická místnost (5,90 m2), koupelna (9,55 m2), WC (1,60 m2), pokoj hosta (14,05 m2), spíž (7,70 m2), kuchyně (14,45 m2), jídelna (18,80 m2), obytný prostor (46,60 m2), chodba (4,75 m2), WC (2,35 m2), sprcha (2,00 m2), sauna (6,25 m2), bazén (46,00 m2). 2.NP – chodba a galerie (46,35 m2), ložnice (22,10 m2), koupelna a WC (8,85 m2), šatna (4,45 m2), šatna (4,45 m2), ložnice (16,95 m2), ložnice (16,95 m2), ložnice rodičů (21,70 m2), koupelna a WC (9,35 m2), šatna (7,15 m2), terasa (34,50 m2). Konstrukční řešení a vybavení: Stavba má svislé nosné konstrukce zděné z keramických tvárnic, základy tvoří betonové pasy a deska s částečnou izolací proti zemní vlhkosti (pásy pod stěnami), stropní konstrukce je betonová a keramická, strop nad 2.NP je tvořen konstrukcí krovu a zavěšenými SDK podhledy se zateplením, schodiště je betonové, střešní konstrukce je dřevěná pultového tvaru s dvojím zalomením, nad jednopodlažní částí je zastřešení tvořeno konstrukcí stropu s krytinou z novodobé folie, střešní krytina na pultové střeše je plechová Rheinzink, klempířské prvky prakticky nejsou provedeny, podlahy v 1.NP nejsou provedeny, podlahy v 2.NP jsou betonové, podlahové krytiny jsou tvořeny keramickou dlažbou, plovoucí laminátovou podlahou a textilní krytinou. Okna a prosklené jsou hliníková. Vstupní dveře jsou hliníkové, vnitřní dveře jsou osazeny pouze v 2.NP a jsou masivní dřevěné do obložkových zárubní. Vrata garáže nejsou dokončena. Vnitřní omítky jsou strojní sádrové, v 1.NP nejsou provedeny SDK podhledy, v sociálním zázemí v 2.NP doplněné keramickým obkladem. Obklady v sociálním zázemí a kuchyni v 1.NP nejsou provedeny. Sociální zázemí (částečně v 1.NP a v 2.NP) jsou k datu místního šetření vybavena novodobými, částečně nadstandardními zařizovacími předměty. Vnější omítky nejsou provedeny. Rodinný dům má vnitřní rozvody elektrického proudu, vody a kanalizace. Rozvody vody jsou plastové, napojené na veřejný řad a rozvody kanalizace jsou plastové, napojené na veřejný řad. Vytápění je nedokončené, jsou provedeny částečně rozvody a a částečně jsou osazeny radiátory, podlahové vytápění není instalováno, dále je osazen zdroj, který tvoří teplené čerpadlo se zemními kolektory na pozemku zahrady (výkon 21 kW). Zdroj teplé užitkové vody je v kombinaci se systémem vytápění. Kuchyně není k datu místního šetření vybavena, pouze je osazena provizorní kuchyně v 2.NP. Dále je rodinný dům k datu místního šetření vybaven rozvody klimatizace (nedokončené) a centrálního vysavače (nedokončené). Vnitřní bazén včetně sauny a zázemí není dokončen. Ostatní prvky stavby nejsou dokončeny. Stáří a stavební stav: Rodinný dům byl do současného stavu postaven v roce 2008, jeho stáří ke dni ocenění je tedy 7 let. V roce 2009 bylo vydáno kolaudační rozhodnutí na povolení užívání části stavby. Od roku 2009 je rodinný dům ve stadiu nedokončenosti, což se projevuje na zvýšeném opotřebení instalovaných prvků a konstrukcí. Celková rozestavěnost činí cca 70%. Na současném stavu není prováděna žádná údržba. Pro dokončení v předpokládaném a projektově navrženém standardu je nutné uvažovat s poměrně značnými náklady. Další stavby: Součástí oceňovaných pozemků jsou další stavby, tvořící součást a příslušenství pozemků. V řešeném případě se jedná zejména o přípojky IS (elektro, veřejný vodovod, veřejné kanalizace), provizorní oplocení. Poznámka: zemní kolektory pro tepelné čerpadlo jsou uvažovány jako součást systému vytápění. Další stavby a stavby v příslušenství nejsou samostatně oceněny a v celkové obvyklé ceně jsou zohledněny.
-5-
Pozemky: Předmětem ocenění jsou pozemky čís. parcel St. 1656, 367/2, 541, k.ú. a obec Libiš. Pozemky jsou nepravidelného tvaru, téměř rovinné konfigurace. Pozemek čís. parcely St. 1656 je zcela zastavěn rodinným domem č.p. 710, který je součástí pozemku. Pozemky čís. parcel 367/2, 541 tvoří zahradu okolo rodinného domu. Pozemky jsou napojeny na v místě dostupné inženýrské sítě, a to elektrický proud, veřejný vodovod, veřejné kanalizace. Přístup a příjezd k pozemkům je veden po nezpevněné komunikaci (ulice Za Váhou), pozemku čís. parcely 807/1 (ostatní komunikace, ostatní plocha, vlastník obec Libiš). Přístup a příjezd lze hodnotit jako bezproblémový. Výměra pozemků je patrná z listu vlastnictví v příloze, tvar a vzájemné uspořádání je patrné z katastrální a ortofoto mapy v příloze ocenění.
-6-
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) pozemků čís. parcel St. 1656, 367/2, 541, rodinného domu č.p. 710 a dalších staveb tvořících součást a příslušenství oceňovaných pozemků, k.ú. Libiš, v ulici Za Váhou, v obci Libiš, okres Mělník, Středočeský kraj, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 3. července 2015 (po zaokrouhlení)
4.700.000,- Kč Slovy: Čtyřimliónysedmsettisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí Podle části C listu vlastnictví č. 4041 ze dne 18.06.2015 jsou oceňované nemovité věci omezeny: - 3x zástavní právo smluvní (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná v části C listu vlastnictví č. 4041. Podle části C listu vlastnictví č. 4041 ze dne 18.06.2015 je vlastnické právo k pozemku čís. parcely 541 omezeno věcným břemenem (podle listiny) právo zřizovat a provozovat zařízení distribuční elektrizační soustavy, oprávnění pro ČEZ Distribuce, a.s. (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). Vyhodnocení věcného břemene: Jedná se o věcné břemeno, které je běžné u novostaveb rodinných domů a je jím zajištěno pro distributora elektrické energie umístění a provozování pojistkové skříně elektro. Uvedené věcné břemeno svým rozsahem a charakterem zásadně neomezuje užívání pozemku a nemá prakticky žádný vliv na jeho obvyklou cenu. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 191/7281/2015. Vypracoval: Lukáš Kajgr Ing. Vladimír Hůda Jednatel
V Mostě, dne 21. července 2015
-7-
