2015

ZNALECKÝ POSUDEK Č. 1140/42/2015 o obvyklé ceně nemovitých věcí - podílu ve výši id. 1/6 na pozemcích parc. č. 1387 a 1388 vč. příslušenství a stavby rodinného domu č. p. 239, která je součástí pozemku parc. č. 1387; to vše v k. ú. Dolní Dlouhá Loučka, obec Dlouhá Loučka, okres Olomouc.

Objednatel:

Exekutorský úřad Praha 10 soudní exekutor JUDr. IGOR IVANKO Na Zátorce 590/12 PSČ 160 00, Praha 6 IČ: 66216877 DIČ: CZ5904226394

Účel znaleckého posudku:

Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení č. j.: 167 EX 23141/12-41 vydaného soudním exekutorem JUDr. Igorem Ivanko, dne 30.12.2014.

Zhotovitel:

Ing. DAGMAR VYHNALÍKOVÁ Trojská 163/28 182 00 Praha 8 IČ: 75707349 mob: +420 604 555 649 e-mail: [email protected]

Znalecký posudek byl vypracován podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 17.2.2015. Znalecký posudek obsahuje včetně titulního listu 30 stran textu, a je vyhotoven ve 2 vyhotoveních. Objednateli se předává v 1 vyhotovení a jedno vyhotovení je uloženo v archivu zhotovitele.

V Praze dne 26.2.2015

Znalecký posudek č. 1140/42/2015

Určení obvyklé ceny

OBSAH ZNALECKÉHO POSUDKU A.

Úvod ........................................................................................................................................................... 3

1.

Znalecký úkol ............................................................................................................................................. 3

2.

Identifikace nemovitých věcí a informace o vlastníkovi dle KN ................................................................. 3

3.

Vymezení pojmů obvyklá cena a administrativní cena .............................................................................. 4 3.1.

Obvyklá cena ..................................................................................................................................... 4

3.2.

Administrativní cena .......................................................................................................................... 4

4.

Hlavní používané zkratky ........................................................................................................................... 4

B.

Nález .......................................................................................................................................................... 4

5.

PŘEDMĚT OCENĚNÍ ................................................................................................................................ 4 5.1.

Prohlídka nemovitých věcí ................................................................................................................. 4

5.2.

Podklady pro vypracování znaleckého posudku ............................................................................... 5

5.3.

Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku .................................................. 7

5.4.

Práva a závady spojené s předmětem ocenění ................................................................................ 7

5.5.

Dokumentace a skutečnosti............................................................................................................... 8

6.

METODY OCENĚNÍ .................................................................................................................................. 8 6.1.

Nákladový způsob ocenění................................................................................................................ 8

6.2.

Výnosový způsob ocenění ................................................................................................................. 8

6.3.

Srovnávací způsob ocenění .............................................................................................................. 9

6.4.

Metody aplikované v ocenění ............................................................................................................ 9

7.

CELKOVÝ POPIS NEMOVITÝCH VĚCÍ ................................................................................................... 9 7.1.

Poloha a vnější vlivy .......................................................................................................................... 9

7.2.

Rodinný dům č. p. 239, který je součástí p. č. 1387, a příslušenství .............................................. 10

7.3.

Pozemky .......................................................................................................................................... 14

7.4.

Využití ploch – územní plán ............................................................................................................. 15

7.5.

Povodňový plán ČR ......................................................................................................................... 16

7.6.

Shrnutí ............................................................................................................................................. 17

C.

Posudek ................................................................................................................................................... 18

8.

URČENÍ OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY .................................................................................. 18 8.1.

Určení obvyklé ceny srovnávacím způsobem ................................................................................. 18

8.2.

Vliv závad na obvyklou cenu nemovitých věcí ................................................................................ 23

8.3.

Určení administrativní ceny ............................................................................................................. 23

D.

Závěrečný výrok ....................................................................................................................................... 29

E.

Znalecká doložka ..................................................................................................................................... 30

F.

Seznam příloh .......................................................................................................................................... 30

Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 2 z 30



A. Úvod 1. Znalecký úkol Úkolem znalce je dle výroku I. a II. v usnesení č. j. 167 EX 23141/12-41: a) ocenit nemovité věci určit obvyklou cenu všech nemovitých věcí a jejich příslušenství ve vlastnictví povinného, které jsou zapsané na LV č. 201, tj.: - podíl ve výši id. 1/6 na pozemcích parc. č. 1387 a 1388 vč. příslušenství a stavby rodinného domu č. p. 239, která je součástí pozemku parc. č. 1387; to vše v k. ú. Dolní Dlouhá Loučka, obec Dlouhá Loučka, okres Olomouc. b) určit příslušenství nemovitých věcí; c) zjistit věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva spojená s oceňovanými nemovitými věcmi, a to se zohledněním zjištěných věcných břemen, výměnků a nájemních či pachtovních práv obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu (§ 2 odst. 1. zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění – zákon o oceňování majetku), přičemž uvést, o jakou částku se vlivem zjištěného věcného břemene, výměnku nebo nájemního či pachtovního práva snížila obvyklá cena nemovitých věcí oproti stavu, kdy by zjištěným věcným břemenem, výměnkem nebo nájemním či pachtovním právem oceňované nemovité věci zatíženy nebyly; d) vyjádřit se, zda považuji nájemné či pachtovné (případně poměrnou část výnosu z věci) přiměřenou nájemnému či pachtovnému (případně poměrné části výnosu z věci) v místě a čase obvyklému a zda považuji věcné břemeno či výměnek za přiměřený výhodě oprávněné osoby a toto náležitě zdůvodnit.

2. Identifikace nemovitých věcí a informace o vlastníkovi dle KN Z výpisu z evidence katastru nemovitostí vyplývá, že se jedná o nemovité věci: * LV č. 201 pro k. ú. Dolní Dlouhá Loučka, obec Dlouhá Loučka, okres Dlouhá Loučka ALV:

BLV:

Vlastník Konečná Alena, Na Vyhlídce 1204/28, 79501 Rýmařov; identifikátor: 685920/0678; Podíl 1/6 Skácelová Dagmar, Werichova 635/4, Nové Sady, 77200 Olomouc; identifikátor: 755415/5356; Podíl 1/6 Šíma Miroslav, Polní 239, 78386 Dlouhá Loučka; identifikátor: 470814/476; Podíl 1/2 Šíma Radoslav, Polní 239, 78386 Dlouhá Loučka; identifikátor: 731117/5344; Podíl 1/6 Pozemky Parcela: Druh pozemku: Způsob využití: Výměra: 2 parc. č. zastavěná plocha a nádvoří m Součástí je stavba: Dlouhá Loučka, č. p. 239, rodinný dům Stavba stojí na pozemku p. č.: 1387 2 parc. č. 1388 zahrada 1205 m


Stránka 3 z 30


FLV:


Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám Parcela: BPEJ: Výměra: 2 parc. č. 1388 52210 1007 m 2 52212 198 m

3. Vymezení pojmů obvyklá cena a administrativní cena 3.1. Obvyklá cena Dle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ČÁST PRVNÍ, Hlava první, §2, Způsob oceňování majetku a služeb, odst. 1: „Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.“

3.2. Administrativní cena „Administrativní cena nemovitých věcí je cena určená podle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a podle prováděcí vyhlášky MF České republiky č. 199/2014.“

4. Hlavní používané zkratky KN – katastr nemovitostí; LV – list vlastnictví; ALV – vlastnické právo; BLV – nemovitosti; FLV – nabývací tituly a jiné podklady v zápisu; BPEJ - bonitované půdně ekologické jednotky; k. ú. – katastrální úřad; KP – katastrální pracoviště; č. j. – číslo jednací; č. – číslo; parc. č. – parcelní číslo; č. p. – číslo popisné; RD – rodinný dům; NP – nadzemní podlaží, PP – podzemní podlaží; IS – inženýrské sítě; KM – katastrální mapa; zap. pl. – započitatelná plocha

B. Nález 5. PŘEDMĚT OCENĚNÍ 5.1. Prohlídka nemovitých věcí Prohlídka nemovitých věcí byla provedena při místním šetření konaném dne 17.2.2015 bez přítomnosti povinné či jiného spoluvlastníka nemovitých věcí. Místní šetření tak mohlo být provedeno pouze z veřejně přístupných míst.


Stránka 4 z 30



Povinný znalce kontaktoval a telefonicky sdělil základní informace o oceňovaných nemovitých věcech. V objektu prý bydlí jeho otec pan Miroslav Šíma (vlastník podílu id. 1/2), povinný si však nepřeje místní šetření z interiéru, provedeno proto bylo pouze místní šetření z exteriéru. Doporučené dopisy s kontaktováním povinného a ostatních spoluvlastníků nebyly vráceny prostřednictvím České pošty k mým rukám, proto předpokládám, že byli spoluvlastníci i povinný o místním šetření informováni. Tento znalecký posudek je proveden na základě požadavku objednatele (zastoupeného panem JUDr. Václavem Kvapilem) pouze na základě informací zjištěných při místním šetření, z veřejně dostupných míst a z veřejně dostupných zdrojů. Ocenění je provedeno podle stavu nemovitých věcí ke dni místního šetření.

5.2. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Pro vypracování ocenění nemovitého majetku byly znalcem opatřeny nebo objednatelem poskytnuty tyto podklady: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 201 ze dne 30.12.2014, k. ú. Dolní Dlouhá Loučka, obec Dlouhá Loučka, okres Olomouc – vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem – viz. příloha Usnesení soudního exekutora JUDr. Igora Ivanko, č. j. : 167 EX 23141/12-41 ze dne 30.12.2014 Sdělení MěU Uničov ze dne 21.1.2015; č. j. 36/VS/SD/Pi/15; vyřizuje: Jaroslav Pinkava; o zaslání požadovaných dokumentů, které se v archivu úřadu nachází: Rozhodnutí o přípustnosti stavby ze dne 22.1.1973, č. j. Výst. 161/1973/Fl Stavební dokumentace (situace, půdorysy, řezy, pohledy, perspektiva), datum 10/1971 Rozhodnutí o uvedení do trvalého provozu ze dne 5.2.1976, č. j. Výst. 11/245/76/Vá/Bl Rozhodnutí – dodatečné povolení stavby a souhlas s užíváním ze dne 15.12.2005, č. j. 8086/VS/RO/Za/05 (kanalizační přípojka) Dále byly použity informace z následujících veřejně dostupných zdrojů: Informace zjištěné z katastru nemovitostí - www.cuzk.cz Kopie katastrální mapy, k. ú. Dlouhá Loučka – dálkový náhled - viz. příloha Územní plán obce Dlouhá Loučka Informace získané při místním šetření Informace zjištěné od povinného pana Radoslava Šímy telefonicky dne 9.1.2015 Mapa oblasti – viz. příloha Barevná fotodokumentace pořízená při místním šetření – viz. příloha Záznam z prohlídky a zaměření nemovitých věcí Databáze realizovaných obchodů s nemovitými věcmi Informace z malého lexikonu obcí ČR 2013 – http://www.czso.cz/csu/2013edicniplan.nsf/p/1302-13 Povodňový plán ČR (www.dppcr.cz) www.reality.cz, www.sreality.cz, www.ceskereality.cz a další webové stránky realitních kanceláří, realitní noviny, informace z realitních kanceláří, konzultace s realitními makléři


Stránka 5 z 30



Zákony a vyhlášky: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. Vyhláška MF ČR č. 199/2014 Sb., k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon) a katastrální vyhláška č. 357/2013 Sb.; Státní správa zeměměřictví a katastru - www.cuzk.cz Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění zákonů č. 322/2006 Sb., č. 227/2009 Sb. a č. 444/2011 Sb., platný od 1. ledna 2012 a Vyhláška č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů Použitá literatura: Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. – soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. A kol. – Teorie oceňování nemovitostí, VIII. Vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009; ISBN 978-80-7204-630-0 Ing. David Dušek Ph.D - Základy oceňování nemovitostí. Praha: Oeconomica, 2011, ISBN 978-80-245-1818-3 Ing. Petr Ort, Ph.D – Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd 2006. 76 s. ISBN 80-7265085-8 Ing. Petr Ort, Ph.D – Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd. 2007. 100 s. ISBN 978-80-7265-101 Ing. Zbyněk Zazvonil – Odhad hodnoty pozemků. Praha: IOM 2007. 256 s. ISBN 978-80-245-1211-2. Ing. Zbyněk Zazvonil – Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress, s.r.o., 2006, ISBN 80-86929-14-0 Ing. Zbyněk Zazvonil – Odhad hodnoty nemovitosti, Ekopress, s.r.o., 2012, ISBN 978-80-86929-88-0 Ing. Renáta Schneiderová Heralová, Ph.D. – Oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze 2011, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04032-4 Luboš Dörfl, Jindřich Kratěna, Petr Ort, Vladimír Vácha - Soudní znalectví, České vysoké učení technické v Praze, 2009, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04307-3 Ivan Brož, Luboš Dörfl, Vladimír Vácha – Soudní znalectví, Chronologický přehled předpisů pro oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze, 2011, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04854-2 Časopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno, ročníky 1996 až 2015 Odborný čtvrtletník „Odhadce a oceňování majetku“ vydaný Českou komorou odhadů majetku, Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1, ročníky 2003 až 2015 Časopis „Znalec“ vydávaný Komorou soudních znalců ČR, o. s., ročníky 2010 až 2015


Stránka 6 z 30



5.3. Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku Prohlášení: Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady: Veškeré informace o předmětu ocenění byly převzaty od objednatele. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti poskytnutých podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Při zpracování tohoto znaleckého posudku nebyly prováděny žádné sondy do stavebních konstrukcí, a proto nemůže být hodnocen stavebně technické stav zakrytých konstrukcí. Je předpokládáno, že zakryté a nedostupné konstrukce a prvky jsou v dobrém stavu. Při zpracování tohoto znaleckého posudku nebyl proveden statický průzkum, a proto není hodnoceno statické zajištění objektů. Věcná omezení: S výslednou obvyklou cenou uvedenou v tomto ocenění je kalkulováno pro účely uvedené v zadání znaleckého úkolu. V případě použití výsledné obvyklé ceny pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé. Skutečná cena zaplacená při transakci týkající se předmětu ocenění se může lišit od výsledné obvyklé ceny určené tímto oceněním díky takovým faktorům, jakými jsou motivace smluvních stran, zkušenosti smluvních stran s vyjednáváním, struktura transakce (např. způsob financování, přechod kontroly, atd.) nebo jiným faktorům, které jsou pro danou transakci jedinečné. Časové omezení: Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto znaleckého posudku, a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít odpovědnost.

5.4. Práva a závady spojené s předmětem ocenění Věcná břemena - oprávnění Ve prospěch oceňovaných nemovitých věcí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by zvyšovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. Věcná břemena - povinnosti K tíži oceňovaných nemovitých věcí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce C – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by snižovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 201 ze dne 30.12.2014 váznou na oceňovaných nemovitých věcech zástavní práva – viz. přiložené LV část „C Omezení vlastnických práv“. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna.


Stránka 7 z 30



Předkupní práva K oceňovaným nemovitým věcem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. Užívací nebo jiná obdobná práva Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná práva. Omezení vlastnického práva Z výpisu z katastru nemovitostí LV č. 201 ze dne 30.12.2014 dále vyplývá, že byla na majetek vlastníka oceňovaných nemovitých věcí nařízena exekuce a byl vydán exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí viz.přiložené LV část „C - Omezení vlastnických práv“. To však vzhledem k účelu znaleckého posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto znaleckém posudku uvažováno.

5.5. Dokumentace a skutečnosti Pro vyhotovení tohoto znaleckého posudku jsem měla k dispozici podklady, které uvádím v bodě č. 1.4. tohoto znaleckého posudku, popř. při nesouladu skutečného stavu s doloženými dokumenty se vychází ze skutečného užití nemovitých věcí. Při místním šetření nebylo umožněno provést zaměření nemovitých věcí. Z archivu stavebního úřadu však byla získána výkresová dokumentace, venkovní a vnitřní rozměry jsou převzaty z této dokumentace, nemohly však být ověřeny. Poslední relevantní doklady pro zpracování znaleckého posudku byly získány od Městského úřadu Uničov.

6. METODY OCENĚNÍ 6.1. Nákladový způsob ocenění Nákladový způsob ocenění zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitých věcí (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domnívám se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitých věcí, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení.

6.2. Výnosový způsob ocenění Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitých věcí. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto prostory pronajímat. To se však u podobných objektů sloužících pro rezidenční bydlení nepředpokládá. Odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 8 z 30



doporučuje výnosové ocenění u objektů sloužících pro rezidenční bydlení neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikuji.

6.3. Srovnávací způsob ocenění Srovnávací metoda, též komparativní metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určitých nemovitých věcí a to určení její obvyklé ceny. Srovnatelné hodnoty nemovitých věcí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele znaleckého posudku či o realitní inzerci. Obvyklá cena nemovitých věcí se podle této metody získá vynásobením stanovené střední hodnoty srovnávaných nemovitých věcí po úpravě hodnototvornými faktory a měrné jednotky, na základě které jsou oceňované nemovité věci srovnávány. U rezidenčních nemovitých věcí je při dostatku informací za měrnou jednotku obvykle zvolena tzv. „započitatelná plocha“. Tato měrná jednotka se běžně užívá v praxi u většiny bank působících na českém trhu hypotečních úvěrů, její výpočet se provádí podle zásad schválených Pracovní skupinou oceňování majetku při České bankovní asociaci.

6.4. Metody aplikované v ocenění V tomto znaleckém posudku se určuje obvyklá cena předmětu ocenění. Z výše popsané definice vyplývá, že obecně nejsprávnějším způsobem, jak určit výši obvyklé ceny nemovitých věcí, je použití tzv. srovnávacího způsobu ocenění - srovnávací metody, která spočívá v porovnání ceny oceňovaných nemovitých věcí s cenou porovnatelných nemovitých věcí, které byly v nedávné době prodány. Při volbě způsobu určení obvyklé ceny jsem nejprve analyzovala teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění jsou pozemky se stavbou rodinného domu a příslušenstvím, u kterých je většinou možné nalézt statisticky významný soubor obdobných nemovitých věcí na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domnívám se, že je vhodné pro ocenění použít metodu srovnávací. V tomto znaleckém posudku je pro srovnání taktéž vypočtena administrativní cena porovnávacím způsobem pomocí aktuální oceňovací vyhlášky. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování.

7. CELKOVÝ POPIS NEMOVITÝCH VĚCÍ 7.1. Poloha a vnější vlivy Popis polohy: Oceňované nemovité věci se nachází v okrese Olomouc ve východní části obce Dlouhá Loučka na úpatí pohoří Nízký Jeseník, v katastrálním území Dolní Dlouhá Loučka, v souvisle zastavěné části obce. Konkrétně se jedná o ulici Polní – 3. rodinný dům vlevo po odbočení z ulice Újezdská. Absolutní centrum obce (obecní úřad a jednota) je vzdáleno cca 1,1 km pěšky západním směrem. Nejbližší město Uničov je vzdáleno 9 km, okresní město Olomouc je vzdáleno cca 30 km. Jedná se o středně velikou obec rozkládající se v údolí říčky Oslava. Východním směrem na obec navazuje členitá převážně zalesněná krajina přírodního parku Sovinecko. Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 9 z 30



Okolní zástavba: Jedná se o tradiční venkovskou lokalitu bydlení, v nejbližším okolí převažuje původní zástavba rodinných domů. V místě je klid, v okolí zástavby obce převažují pole. Občanská vybavenost: V obci je k dispozici základní občanská vybavenost - lékárna, obecní úřad, jednota, restaurace, penzion, ZŠ, MŠ, knihovna, kostel, aj. Potřebná občanská vybavenost je k dispozici v nedalekém Uničově či ve Šternberku (14 km), veškerá občanská vybavenost je Olomouci. Dopravní dostupnost: Obec je průměrně dostupná osobní i veřejnou dopravou po silnici II. třídy č. II/ 449 (Litovel – Uničov – Rýmařov) a po dalších silnicích III. tříd. Nájezd na nejbližší rychlostní komunikaci R35 (exit 248 - Litovel) je vzdálen cca 21 km. Z veřejné dopravy je asi 200 m pěšky zastávka autobusů, které zajišťují přímé spojení např. do Uničova, Rýmařova, Šternberka či Olomouce. Nevýhodou je nízká četnost spojení a absence nočních linek. Nejbližší železniční zastávka je v obci Újezd asi 5 km od nemovitých věcí. Přístup a příjezd k nemovitým věcem: Pozemky jsou přístupné po zpevněné veřejné komunikaci, z ulice Polní, z pozemku parc. č. 1392 (ostatní plocha / ostatní komunikace; vlastník: obec Dlouhá Loučka). Přístup a příjezd lze hodnotit jako bezproblémový. Parkovací možnosti: Parkování je možné v dostatečné kapacitě na vlastním pozemku. Příjezdová ulice Polní je poměrně úzká s pouze omezenými parkovacími možnostmi. Inženýrské sítě: Z inženýrských sítí jsou v místě k dispozici elektřina, kanalizace, vodovod i plyn. Dle povinného není rodinný dům napojen pouze na vodovod - voda je přivedena z vlastní studny. Informace z malého lexikonu obcí ČR Kód okresu

Název obce

Kód obce

Správní obvod 1

CZ0712 Dlouhá Loučka 501476 7112

2 3

3 4

4

5

6

2660,609 1967 1361

7

8

44

10

9 1

10 11 12 13 1

1

1

Vysvětlivka: 2 – počet částí obce; 3 – počet katastrálních území; 4 – katastrální výměra v hektarech; 5 – obyvatel celkem; 6 – obyvatelé ve věku 15 - 64 let; 7 – obydlené domy; 8 – obydlené byty; 9 – pošta, 10 – matrika; 11 – škola; 12 – zdravotní zařízení; 13 – statutární město = 4, město = 3, městys = 2, ostatní obce = 1; Okénka 9 – 12: (ano = 1, ne = 0, * s jedním stupněm)

7.2. Rodinný dům č. p. 239, který je součástí p. č. 1387, a příslušenství Jedná se o samostatně stojící montovaný rodinný dům obdélníkového tvaru typu OKÁL, který je zcela podsklepený, má obytné 1 nadzemní podlaží a dle stavební dokumentace stavebně upravené podkroví pod sedlovou střechou. Dle povinného se v podkroví nachází pouze půda se šňůrami na prádlo. Ve stavební dokumentaci je zakreslený stav obytného podkroví, který je uvedený ve znaleckém posudku. Dle kolaudace nebyly zjištěny žádné nedodělky a nedostatky kromě příkazu provedení neuzavíratelného odvětrání garáže.


Stránka 10 z 30

1



Ve znaleckém posudku proto předpokládám, že podkroví je stavebně upraveno dle stavební dokumentace. Okna ve štítu v podkroví jsou mj. opatřena záclonami. Dle povinného je objekt poměrně energeticky náročný, obvodové stěny a okna profukují, měsíční náklady (zálohy) spojené s domem jsou ve výši cca 3.500 Kč. Na pozemku u domu se nachází dřevěná kůlna, zahradní jezírko s lekníny, kopaná studna a venkovní úpravy, které tvoří příslušenství. Pozemky jsou oplocené, udržované a společně se stavbami tvoří funkční celek. Dispoziční řešení (dle stavební dokumentace) Objekt je dle stavební dokumentace dispozičně řešen jako 6+1 s balkonem v 1.NP a vestavěnou garáží v 1.PP. Dispoziční řešení hodnotím s ohledem na spíše menší místnosti a jejich uspořádání jako průměrné. 1.PP: zádveří, chodba, dílna, sklad, kotelna, prádelna, garáž pro 2 vozidla za sebou 1.NP: obývací pokoj s jídelním koutem, kuchyně, pokoj, ložnice, pokoj, koupelna, WC, chodba, zádveří, balkon, schodišťový prostor Podkroví: chodba, předsíň, koupelna s WC, pokoj, pokoj, půdní prostory pod silně zkosenou částí střechy Způsob využití / skutečné užívání objektu / nejlepší možné využití Dle výpisu z katastru nemovitosti je způsob využití objektu „rodinný dům“, což je dle povinného v souladu se skutečným a také nejlepším možným využitím. Dle povinného objekt užívá k bydlení vlastník podílu id. 1/2 na nemovitých věcech pan Miroslav Šíma – otec povinného. Stavbu pravděpodobně nelze jednoduchou stavební úpravou rozdělit v poměru dle oceňovaného spoluvlastnického podílu na id. 1/6. Konstrukční řešení a technické vybavení POPIS EXTERIÉRU: Doba výstavby: 1973 (stavební povolení) – 1976 (kolaudační rozhodnutí) Počet podlaží: 1 podzemní podlaží + 1 nadzemní podlaží + stavebně upravené podkroví Základy: betonové s izolací proti zemní vlhkosti Nosné konstrukce: zděné v 1.PP, od 1.NP výše dřevěná konstrukce typu OKÁL Stropy: nad 1.PP prefabrikovaná ŽB deska, nad 1.NP s dřevěnou konstrukcí typu OKÁL Střecha: tvar sedlový, krov dřevěný Krytina střechy: pálené tašky Klempířské konstrukce: podokapní žlaby, dešťové svody, oplechování střechy a střešních prostupů z pozinkovaného plechu s nátěrem – nátěr se loupe Vnější povrchy: omítka 1.PP břízolitová, kabřincový obklad soklu RD, konstrukce okálu s nátěrem – loupe se Vstupní dveře do objektu: dřevěné do kovových zárubní Vrata: dřevěná Okna: dřevěná zdvojená Bleskosvod: je proveden Komíny: 1x POPIS INTERIÉRU (výchozí předpoklad uvažovaný ve znaleckém posudku): Vnitřní povrchy: dvouvrstvé vápenocementové omítky či povrchy s překližky s nátěrem Obklady: keramické v koupelnách a v kuchyni za kuchyňskou linkou Schody: konstrukce: dřevěná – do podkroví; železobetonová - do 1.PP Dveře: náplňové hladké plné a prosklené s kovovými zárubněmi a dřevěnými prahy Povrch podlah: dle účelu užití místnosti: z PVC, keramické dlažby či kobercové Vytápění: ústřední plynovým kotlem či kotlem na tuhá paliva (dřevo), litinové radiátory


Stránka 11 z 30



Ohřev teplé vody: el. boiler Vnitřní vodovod: je proveden rozvod studené a teplé vody Hygienické vybavení: 2x koupelna: koupelna v 1.NP - vana, umyvadlo, WC; koupelna v podkroví - vana, umyvadlo, WC; v 1.NP – samostatné WC Vnitřní kanalizace: odkanalizování z kuchyně, koupelen a WC do veřejného řádu Vnitřní plynovod: je proveden přívod k plynovému kotli Elektroinstalace: kompletní rozvod světelného proudu (230V) Výtahy: nejsou Vybavení kuchyní: opotřebovaná kuchyňská linka s elektrickým sporákem Údržba: zanedbaná – bez provedené rekonstrukci Ostatní: nebylo zjištěno Pozn.: Vnitřní prohlídka nemohla být provedena, vnitřní konstrukční prvky jsou proto uvažovány vzhledem ke stavu a stáří stavby jako podstandardní opotřebované - typické pro daný typ objektu; jejich provedení tedy může být ve skutečnosti odlišné.

Výpočet obestavěného prostoru rodinného domu č. p. 239 - dle stavební dokumentace Podlaží

Výpočet

1.PP 1.NP

11,22*10,21 11,34*10,33

Konstrukční výška

Zastavěná plocha

2,4 m 2,75 m

114,56 m 2 117,14 m

4,39 m

117,14 m

podkroví 11,34*10,33 - sedlová střecha od podlahy

Obestavěný prostor

2

275 m 3 322 m

2

514 m

Obestavěný prostor

3

3

1 111 m

3

2

Zastavěná plocha 1.NP Zastavěná plocha všech podlaží

117 m 2 349 m

Výměry místností rodinného domu č. p. 239 - dle stavební dokumentace Podlaží

1.PP

Podlahová plocha

Zohledněno

zádveří

4,50

50%

2,25 m

2

chodba

11,00

50%

5,50 m

2

dílna

15,60

50%

7,80 m

2

sklad

15,80

50%

7,90 m

2

kotelna

10,70

50%

5,35 m

2

prádelna

9,60

50%

4,80 m

2

garáž pro 2 vozidla

25,50

0%

0,00 m

2

2

Započitatelná plocha 1.PP

1.NP

Započitatelná plocha

Místnost

33,60 m

obývací pokoj s jídelním koutem

28,95

100%

28,95 m

2

pokoj

9,70

100%

9,70 m

2

ložnice

17,38

100%

17,38 m

2

pokoj

14,60

100%

14,60 m

2

kuchyně

8,79

100%

8,79 m

2

koupelna s WC

6,07

100%

6,07 m

2

WC

1,91

100%

1,91 m

2

chodba

9,11

100%

9,11 m

2


Stránka 12 z 30



zádveří

2,10

100%

2,10 m

2

balkon

8,27

50%

4,14 m

2

schodiště (1x započtené)

5,42

100%

5,42 m

2

2

Započitatelná plocha 1.NP Podlaží

108,17 m

Započitatelná plocha

Podlahová plocha

Podl.plocha se s.v. do 1,3 m

Zohledněno

pokoj

27,60

0,00

100%

27,60 m

2

pokoj

20,03

0,00

100%

20,03 m

2

10,38

0,00

100%

10,38 m

2

koupelna s WC

4,37

0,00

100%

4,37 m

2

chodba

1,83

0,00

100%

1,83 m

2

Místnost

podkroví předsíň

Započitatelná plocha podkroví Celková započitatelná plocha

2

64,21 m

206 m

2

Stáří a stavebně technický stav Objekt byl postaven v letech 1973 až 1976, kdy byla provedena kolaudace. Dle povinného byl v roce 1997 instalován plynový kotel, v roce 2005 byla dle kolaudačního rozhodnutí zkolaudována přípojka kanalizace. Žádné jiné rekonstrukce či stavební úpravy nebyly zjištěny. Dle povinného je objekt dosti energeticky náročný, fasáda není zateplená a profukuje, okna netěsní a také profukují, do objektu také v některých místech zatéká. Ve sklepě se vyskytují plísně z důvodu vyšší vlhkosti – pravděpodobně vadné izolace či tepelný most. Tyto vady a závady však nemohly být ověřeny. S ohledem na skutečnost, že se jedná o stavbu typu „OKÁL“, předpokládám v dohledné době nutnost provedení celkové rekonstrukce tak, aby stavba splňovala dnešní standardní požadavky na bydlení. Prvky krátkodobé životnosti v interiéru jsou již pravděpodobně zcela opotřebované (sociální zařízení, podlahy, dveře, rozvody, aj.). Loupe se nátěr fasády a klempířských konstrukcí. Objekt je bez viditelných statických poruch. Příslušenství -

Venkovní úpravy a) Přípojky inženýrských sítí – elektřina, kanalizace, vodovod ze studny, plyn (HUP na okraji pozemku) b) Žumpa – betonová (pravděpodobně již není užívána) c) Oplocení – z pletiva s nátěrem do kovových plotových rámů s kovovými sloupky na betonové podezdívce d) Vstupní a vjezdová brána – kovové konstrukce s nátěrem e) Zpevněné plochy – z betonové dlažby s obrubníky (okapový chodník okolo RD) f) Jezírko – pravděpodobně betonové pro lekníny

-

Kůlna – jedná se o obdélníkovou stavbu dřevěné kůlny s rozměry odhadem 3 m x 3,5 m a výškou 2,2 m. Stavba má pultovou střechu, vnější povrchy jsou dřevěné bez nátěru, zavedeny pravděpodobně nejsou žádné IS. Stav stavby je nevalný, stáří odhaduji obdobné jako u RD.

-

Studna – kopaná, hloubka dle povinného 3 m, stáří odhaduji obdobné jako u RD


Stránka 13 z 30



7.3. Pozemky Předmětem ocenění je také podíl id. 1/6 na pozemcích parc. č. 1387 a 1388, které jsou zapsané na LV č. 201 ze dne 30.12.2014 pro k. ú. Dolní Dlouhá Loučka, obec Dlouhá Loučka, okres Olomouc. Obvyklá cena trvalých porostů je podle názoru zpracovatele ocenění zanedbatelná, je zahrnuta v určení obvyklé ceny. Výměry pozemků byly převzaty z podkladů z evidence katastru nemovitostí a nebyly podrobně ověřovány. Předpokládám nezávadnost (ekologická – kontaminace, radon, hladina spodní vody, základové poměry). Pozemky jsou rovinné, oplocené, mají dohromady nepravidelný tvar, slouží společně se stavbami a příslušenstvím jako funkční celek. Sousední parcely (info z www.cuzk.cz): parc. č. 1387: 1388 parc. č. 1388: 1373, 1384, 1387, 1389, 1390, 1392, 1511 Pozemek parc. č. 1387

Pozemek je rovinný, má pravidelný obdélníkový tvar s výběžkem ve východní podélné straně a je zcela zastavěn stavbou rodinného domu č. p. 239. Pozemek je ze všech stran obklopen zahradou na parc. č. 1388, na kterou navazuje zpevněná veřejná komunikace. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem. Pozemek parc. č. 1388

Pozemek je rovinný, má nepravidelný tvar, slouží jako zahrada u rodinného domu č. p. 239. Pozemek je udržovaný s travnatým povrchem, okrasnými jehličnatými porosty a ovocnými stromy. Na pozemku se také nachází zpevněné plochy z betonové dlažby, dřevěná kůlna, kopaná studna či jezírko pro lekníny. Po obvodu pozemku je provedeno oplocení, vstup a vjezd bránou je proveden ze severu z ulice Polní, lze také zřídit vjezd z ulice ze západu. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem. Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 14 z 30



7.4. Využití ploch – územní plán Podle územního plánu obce Dlouhá Loučka se oceňované pozemky nachází v území vymezeném jako „BV“ plochy bydlení - venkovské. Stabilizované i návrhové plochy venkovského bydlení doplněné obslužnou sférou a nerušící výrobní činností, tvoří v obci převážnou část zastavěného území. Rozvojové plochy jsou vymezeny jako zastavitelné v prolukách stávající zástavby a ve vazbě na ně prakticky po celém jeho obvodu, nebo jako plocha přestavby v centru obce. Realizace bytových domů v této funkci je možná za splnění konkrétních podmínek stanovených v ploše přestavby P1.


Stránka 15 z 30



7.5. Povodňový plán ČR Dle dálkového náhledu do povodňových map ČR (www.dppcr.cz) se pozemky nenachází v záplavové oblasti.


Stránka 16 z 30



7.6. Shrnutí Adresa: okres Olomouc, obec Dlouhá Loučka, ulice Polní 239 Nemovité věci: Dispozice: Podlažnost: Obestavěný prostor: Započitatelná plocha:

RD typu OKÁL s pozemky a příslušenstvím - podíl id. 1/6 6+1/B/G 1.PP + 1.NP + podkroví 3 1 111 m 206 m

2

Stav:

nevalný

Vybavení: podstandardní Příslušenství: venkovní úpravy, studna, kůlna 2 Výměra pozemků: 1 326 m Zast. plocha 1.NP:

117 m

2

Ovlivňující kritéria pro určení obvyklé ceny Povyšující faktory: o veliký pozemek o klidná lokalita – umístění v nížině na úpatí hor o možnost napojení na kompletní IS Ponižující faktory: o předpokládaný celkově nevalný stav a podstandardní vybavení o energeticky náročný objekt, problematická konstrukce stavby - OKÁL o v obci je k dispozici pouze základní občanská vybavenost o současný převis nabídky domů nad poptávkou podstatně minimalizuje případnou prodejnost; celková stagnace realitního trhu v tomto segmentu trhu o vlastnictví nemovitých věcí více subjekty o na LV zapsaná několikerá omezení vlastnického práva, nejsou ve znaleckém posudku promítnuty, vzhledem k účelu znaleckého posudku


Stránka 17 z 30



C.Posudek 8. URČENÍ OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY 8.1. Určení obvyklé ceny srovnávacím způsobem Srovnávací kritéria V porovnávací hodnotě nemovitých věcí byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitých věcí v obdobných lokalitách. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty: K 1 - Koeficient polohy v sobě odráží rozdíl lokality a umístění nemovitých věcí v daném místě především z hlediska: umístění nemovitých věcí v obci (zda se jedná o souvisle zastavěné území, či okraj obce); občanské vybavenosti; dopravní dostupnosti centra obce a dopravního spojení; možnosti dalšího rozvoje; okolní zástavby, obyvatelstva, životního prostředí; parkovací možnosti v okolí nemovitých věcí; atraktivitě okolí; změny v okolí s vlivem na obvyklou cenu nemovitých věcí. K 2 - Koeficient pozemku zohledňuje rozdíl ve velikosti výměry, orientaci, tvaru, stavu a využitelnosti porovnávaných a oceňovaných pozemků a možnost dalšího rozšíření a výstavby v dané lokalitě. K 3 - Koeficient stavu v sobě odráží stavebně technický stav nemovitých věcí, stáří, provedené rekonstrukce, materiálové provedení nosných konstrukcí; morální opotřebení. K 4 - Koeficient vybavení, příslušenství v sobě odráží standard vybavení nemovitých věcí mj. vytápění, základní příslušenství, venkovní úpravy, vedlejší stavby tvořící příslušenství. K 5 - Koeficient velikost nemovitých věcí v sobě odráží velikost nemovitých věcí zejména z hlediska jejich započitatelné plochy. K 6 - Koeficient napojení na sítě (přípojky) v sobě odráží napojení na veřejné a vlastní sítě. K 7 - Koeficient zdroje vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitých věcech daného typu, úpravu dle kvality informace o reprezentantech. U nabídkových cen se bude cena redukovat koeficientem 0,75 až 0,9, kterým by měla být vyjádřena skutečnost, že realizované ceny u nemovitých věcí tohoto typu bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové. Koeficient zdroje dále v sobě odráží datum uskutečnění prodeje, příp. pouze dosud nerealizovaný prodej. Okruh potencionálních investorů. K 8 – Koeficient právní vztahy v sobě odráží vliv právních vztahů na prodejnost nemovitých věcí, věcná břemena a jiné závady váznoucí na nemovitých věcech. K 9 – Koeficient ostatní v sobě odráží ostatní skutečnosti výše neuvedené, mj. celkový dojem. - okruh potencionálních investorů Stanovení hodnoty koeficientů Hodnota koeficientu = 1 odpovídá shodnosti oceňovaných nemovitých věcí se zvoleným reprezentantem v daném hledisku. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku lepší než oceňované nemovité věci (např. má lepší polohu, lepší tvar pozemku, větší výměru, lepší stav či vybavení atp.), odpovídá koeficient < 1. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku horší než oceňované nemovité věci, odpovídá koeficient > 1. Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 18 z 30



Oceňování spoluvlastnického podílu na nemovitých věcech Prodejnost spoluvlastnického podílu je dle zkušeností výrazně nižší, než pouhé procentuální vyčíslení podílu z celkové ceny nemovitých věcí. Reálnou prodejnost takovéhoto podílu odhaduji na 80% obvyklé ceny, vzhledem k tomu, že spoluvlastnický podíl o velikosti id. 1/6 je pro kupujícího výrazně méně atraktivní z důvodu možných komplikací při užívání s dalšími spoluvlastníky. Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 201 ze dne 30.12.2014 mají nemovité věci celkem 4 spoluvlastníky. Snižování ceny při oceňování spoluvlastnického podílu na nemovitých věcech z důvodu spoluvlastnictví nemá výslovný základ v právních předpisech. Městský soud v Praze v usnesení ze dne 18.2.2009 č. j. 16 Co 53/2009-75 rozhodl o změně usnesení o ceně č. j. 067 EX 2340/08-100 tak, že snížil cenu spoluvlastnického podílu z důvodu, že se jedná o menšinový podíl: "Cena tohoto menšinového podílu nemůže být stanovena pouhým vynásobením ceny nemovitosti a menšinového podílu. Odvolacímu soudu je z jeho činnosti známo, že v takovém případě znalci cenu spoluvlastnického podílu obvykle snižují o 10 % až 20 %." Analýza trhu - pozemky s rodinnými domy a příslušenstvím 1.) www.sreality.cz Nabídka nemovitých věcí v obci Dlouhá Loučka - bylo nalezeno celkem 11 rodinných domů s nabídkovou cenou od 880.000 Kč do 2.255.000 Kč. 2.) www.reality.cz Nabídka nemovitých věcí v obci Dlouhá Loučka - bylo nalezeno celkem 5 rodinných domů s nabídkovou cenou od 990.000 Kč do 1.350.000 Kč a u 2 není uvedena cena. V obci a okolí do 10 km od obce je v nabídce na tomto serveru celkem 21 rodinných domů s nabídkovou cenou od 290.000 Kč do 5.500.000 Kč. 3.) www.ceskereality.cz Nabídka nemovitých věcí v obci Dlouhá Loučka - bylo nalezeno celkem 14 rodinných domů s nabídkovou cenou od 880.000 Kč do 2.255.000 Kč. 4.) http://www.eurodrazby.cz Na tomto serveru je v obci Dlouhá Loučka uvedena 1 uskutečněná nedobrovolná dražba pozemků se stavbou rodinného domu a příslušenstvím: Uskutečněná nedobrovolná dražba Adresa: Dlouhá Loučka, Mlýnská 467 Zděný rodinný dům bez podsklepení se střechou sedlovou. Objekt je založen na smíšených základových pasech bez izolace proti zemní vlhkosti. Střecha je sedlová s vázaným krovem a se střešní krytinou ze šablon na bednění. Bleskosvod není osazen. Klempířské konstrukce jsou z plechu pozinkovaného v provedení oplechování průniků střechou, žlaby a svody. Venkovní omítky jsou hladké, částečně opadané. Zdivo je smíšené, částečně z nepálených cihel. Na objektu jsou osazena dvojitá dřevěná okna s deštěným ostěním. Dveře jsou náplňové. Vnitřní omítky jsou hladké, stropy jsou dřevěné s rovným podhledem. V domě je Popis: proveden rozvod světelné a motorové sítě nn. V kuchyni je osazen elektrický sporák, obklad není proveden. Podlaha je z keramické dlažby. V koupelně je osazena vana smaltovaná, obklady nejsou provedeny, podlaha je z keramické dlažby. WC je samostatné bez obkladu, splachovací. Na podlaze je dlažba. Schody do podkroví jsou z dřevěných prken. Podlahy v obytných místnostech jsou plovoucí a částečně betonové. Vytápění je ústřední na tuhá paliva. Stáří je stanoveno odhadem na rok 1900. V posledním období bylo započato s rekonstrukcí, která však dosud nebyla dokončena a je provedena neodborně. Dům svým technickým vybavením a provedením stavebních prací poskytuje podstandardní bydlení.

Objekt: Dispozice: Podlažnost:

zděný RD cca 2+1 1.NP + podkroví


Stav: Vybavení: Příslušenství:

nevalný podstandardní venkovní úpravy

Stránka 19 z 30



Fotodokumentace:

Pozemek: Započitatelná plocha: Odhadní cena: Kupní cena: 2

Cena Kč/m zap. pl.:

632 76 310 000 132 000

2

Zastavěná plocha: Obestavěný prostor:

m 2 m Kč Kč

1 737 Kč/m

2

84 m 3 295 m

zdroj: www.eurodrazby.cz 2

datum: 27.11.2013

Vyhodnocení nabídky a poptávky: V obci a blízkém okolí je vyšší nabídka než poptávka po obdobných nemovitých věcech. V inzerci se vyskytuje poměrně velké množství obdobných nemovitých věcí v nevalném stavu a podstandardně vybavených. Přímo v obci prakticky nejsou pracovní možnosti. Za atraktivnější prací či vůbec i za běžnou prací musí většina obyvatel dojíždět do větších měst. I přes umístění na klidném místě hodnotím obchodovatelnost jako obtížnou. Oceňování nemovitých věcí při exekuční dražbě V posledních letech neustále stoupá počet nucených dražeb, přiměřeně k tomuto růstu však nestoupají výnosy. Průměrná dosažená cena vydražením se snižuje, což je částečně způsobeno malou atraktivitou dražených nemovitých věcí, ale také přesyceností trhu. Převážně se jedná o nemovité věci v lokalitách s nízkou koupěschopností obyvatel a v kombinaci s vysokou nezaměstnaností se často daří nemovité věci vydražit až na několikátý pokus za velmi nízkou cenu. Ve vypočtené srovnávací hodnotě nemovitých věcí je také zohledněn fakt, že je znalecký posudek vypracován pro účely exekučního řízení. Tím se rozumí skutečnost, že oceňované nemovité věci by měly být rychle obchodovatelné za určenou cenu. Při exekuční dražbě nemovitých věcí daň z převodu odvádí kupující, samotný způsob prodeje nemovité věci v dražbě a také omezené možnosti financování omezují množství potenciálních kupujících. Nejvyšší soud České republiky uvádí v rozsudku č. 20 Cdo 1083/2005 „Pro úplnost je vhodné uzavřít, že smyslem relativně samostatné fáze řízení o určení ceny nemovitosti není určení zjištění takové ceny postihované nemovitosti, za kterou bude prodána, ale stanovení podkladu pro nejnižší podání. Až samotný výsledek dražby může odpovědět na otázku, jakou má nemovitost hodnotu, za níž může být obecně prodána. Pokud je tedy tržní cena nemovitosti vyšší než cena uvedená v dražební vyhlášce, pak se tato skutečnost projeví při samotné dražbě.“


Stránka 20 z 30



Srovnávací metoda Oceňované nemovité věci Nemovité věci: Adresa:

zděný RD 6+1/B/G Dlouhá Loučka, Polní 239

Reprezentant č. 1

Reprezentant č. 2

Reprezentant č. 3

Reprezentant č. 4

zděný RD 4+1/T/G zděný RD 6+1 Dlouhá Loučka, Sokolská Uničov - Dětřichov 20 13

Reprezentant č. 5

zděná 1/2 dvojdomu 4+1

zděný RD 4+kk

zděný RD 6+1

Dlouhá Loučka,Křivá 25

Mladějovice, pč. st. 326

Zděná 1/2 dvojdomu 4+1 s 1.PP až 2.NP a půdním prostorem. V 1.NP je kuchyně, obývací pokoj, koupelna, chodba. Ve 2.NP jsou 3 ložnice, chodba, koupelna a WC. Dům je celý podsklepen. Na pozemku se nachází garáž a kůlna. IS: E, V.

Zděný RD 4+kk se 2.NP, který není podsklepen. V 1.NP je obývací pokoj s kk, WC, koupelna, spíž a sklad. Ve 2.NP jsou 2 pokoje, ložnice, koupelna s WC a šatna. Na zahradě je přístřešek a pergola. Dům je vytápěn krbovými kamny s průduchy, popř. jsou v pokojích el. přímotopy.

Zděný RD 4+1/T/G s 1.PP, 1.NP a podkrovím / půdou. V 1.NP je kuchyň, ložnice, 2 pokoje, koupelna, WC, technická místnost a komora. V podkroví je pracovna, terasa, komora a půdní prostory. V 1.PP je garáž, prádelna, sušárna, sklep, kotelna a uhelna. Na pozemku je garáž se sklepem a hosp. budova.

Zděný RD 6+1 s navazující hospodářskou budovou, chlévy, dílnou, kůlnou, skleníkem a stodolou. Dům je vytápěn kombinovaným el. kotlem, plynu je na hranici pozemku. Stavby jsou v původním udržovaném stavu.

Zděný RD 6+1 s ovocným sadem. Částečně je nová střešní krytina. V 1.NP je obývací pokoj, 2x pokoj, pracovna, kuchyně s jídelnou, komora, koupelna a WC, ve 2.NP jsou 2 ložnice. Půdu lze využít pro vybudování dalších místností.

zděné 4+1 1.PP+1.NP+2.NP+půda 1 106 nezjištěn 93 163

zděné 4+kk 1.NP + 2.NP 513 nezjištěn 83 133

zděné 4+1/T/G 1.PP+1.NP+podkr./půda 1 960 nezjištěn 153 202

zděné 6+1 1.NP + 2.NP + půda 3 485 nezjištěn 168 224

zděné 6+1 1.NP + 2.NP + půda 1 516 nezjištěn 166 143

1 260 000 7 754

2 000 000 15 060

1 990 000 9 845

1 499 000 6 707

950 000 6 648

Újezd

Fotografie:

Doplňující popis:

Konstrukční provedení: Dispozice: Podlažnost: Výměra pozemků [m2]: Obestavěný prostor [m3]: Zastavěná plocha 1.NP [m2]: Započitatelná plocha [m2]:

x

dřevostavba - OKÁL 6+1/B/G 1.PP + 1.NP + podkroví 1 326 1 111 117 206

Nabídková / prodejní cena [Kč]: Cena [Kč / m2 zap. pl.]: Variační koeficient [%]:


0 34,22%

Stránka 21 z 30


Určení obvyklé ceny Srovnání pomocí indexové metody

K1 - Lokalita:

Dlouhá Loučka, Polní 239

K2 - Pozemek:

rovinný, udržovaný, s porosty; 1.326 m2

K3 - Stav: K4 - Vybavení, příslušenství:

nevalný podstandardní, kůlna, studna, venk. úpravy

K5 - Velikost nemovitých věcí:

6+1/B/G; 1.PP + 1.NP + podkroví; zap. pl. 219 m2

K6 - Napojení na sítě (přípojky):

E, K, P, voda ze studny; vodovod v ulici

K7 - Zdroj informací: K8 - Právní vztahy: K9 - Ostatní:

v exekuci konstrukce stavby typu OKÁL

Váhy: Upravená cena [Kč / m2 zap. pl.]: Upravená cena [Kč]: Variační koeficient [%]: Statistické údaje a určení obvyklé ceny Vážený průměr upravené ceny [Kč]: Směrodatná odchylka [Kč]: Minimální upravená cena [Kč]: Průměr - směrodatná odchylka [Kč]: Aritmetický průměr [Kč]: Průměr + směrodatná odchylka [Kč]: Maximální upravená cena [Kč]:

4 852 999 607 6,77%

horší dostupnost a občanská vybavenost 1,10 menší, svažitý 1,03 střední až nevalný 0,95 opotřebované, garáž 0,97 menší RD, více podlaží 0,95 E, V 1,03 inzerce 0,75 bez exekuce 0,96 zděná kce,1/2 dvojdomu 0,90 0,20

lepší dostupnost, blíže k Olomouci 0,90 menší, rovinný 1,08 velmi dobrý 0,80 dobré 0,80 menší RD 0,85 E, K, V 1,00 inzerce 0,75 v exekuci 1,00 zděná kce 0,87 0,20

5 133 1 057 415

5 196 1 070 397

0,97 větší 0,98 nevalný 1,00 podstandardní 1,00 menší RD 0,93 E, V, P, K, studna 1,00 inzerce, bez provize 0,90 bez exekuce 0,96 zděná kce 0,87 0,20

5 018 1 033 630

4 498 926 529

4 418 910 065

lepší dostupnost

999 607 67 630 910 065 931 977 999 607 1 067 237 1 070 397

Srovnávací hodnota celku (Aritmetický průměr) [Kč]: Úprava srovnávací hodnoty - podíl id. 1/6 na LV č. 201, k. ú. Dolní Dlouhá Loučka

999 607 166 601

Úprava srovnávací hodnota - podíl id. 1/6 na LV č. 201, k. ú. Dolní Dlouhá Loučka Srážka za horší obchodovatelnost minoritních spoluvlastnických podílů (odhad 80% z vypočtené srovnávací hodnoty)

133 281

Obvyklá cena (srovnávací hodnota po zaokrouhlení) - podíl id. 1/6 na LV č. 201, k. ú. Dolní Dlouhá Loučka

130 000


0,98 větší, rovinný s porosty 0,94 střední 0,92 standardní, vedl.stavby 0,90 obdobná 1,00 E, K, P, V, studna 1,00 inzerce 0,80 bez exekuce 0,96 zděná kce 0,87 0,20

horší dostupnost a občanská vybavenost 1,05 větší, část zahrada 0,90 nevalný 1,00 podstadardní, vedl. st. 0,98 obdobná 1,00 E, V, K, P v ulici 1,02 inzerce 0,85 bez exekuce 0,96 zděná kce 0,87 0,20

blíže k centru obce

Stránka 22 z 30



8.2. Vliv závad na obvyklou cenu nemovitých věcí Znalcem nebyly zjištěny žádné závady, které by mohly mít výrazný vliv na výslednou obvyklou cenu nemovitých věcí. Vyhodnocení rizik ANO

Nemovité věci jsou zapsané na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným stavem)

ANO Stavba je umístěna na vlastním pozemku ANO K nemovitým věcem je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup ANO

Nemovité věci jsou prosty věcných břemen a jiných omezení, např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva

ANO

Nemovité věci jsou prosty věcných břemen a jiných omezení např. – břemeno vedení IS, ochranná pásma

NE

Nemovité věci jsou prosty jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod.

ANO Stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její životnost ANO Nemovité věci jsou užívány v souladu s právním stavem ANO Stavba je určena výhradně k bydlení ANO Stavba je zkolaudována a bylo ji přiděleno č. p. ANO Nemovité věci se nenachází v povodňovém území dle platného povodňového plánu ANO Nemovité věci nebyly v minulosti zatopeny ANO Stavba na pozemku je dokončena ANO Údaje na LV nejsou dotčeny změnou (plombou) ANO Na pozemku není evidováno Právo stavby ANO V KN není evidována poznámka spornosti ANO V KN není evidováno duální vlastnictví ANO Není sjednána výhrada zpětné koupě, zpětného prodeje nebo koupě na zkoušku ANO Není sjednána výhrada lepšího kupce ANO Není sjednána výhrada přednostního pořadí pro jiné právo ANO Na LV není evidován (budoucí) výměnek ANO Není přídatné spoluvlastnictví

8.3. Určení administrativní ceny A. Nález 1. Základní informace Adresa předmětu ocenění: 783 86 Kraj: Olomoucký Okres: Olomouc Obec: Dlouhá Loučka Katastrální území: Dolní Dlouhá Loučka Počet obyvatel: 1 951 2 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 2 480,00 Kč/m


Stránka 23 z 30



Koeficienty obce Název koeficientu č. O1. Velikost obce - 1001 - 2000 obyvatel III O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV O3. Poloha obce - Ostatní případy V O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a I plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III O6. Občanská vybavenost v obci - Základní vybavenost (obchod a zdravotní III středisko a škola) Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 763,34 Kč/m

Pi 0,75 0,60 0,80 1,00 0,90 0,95 2

2. Prohlídka nemovitých věcí – viz. výše 3. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky se stavbou rodinného domu a příslušenstvím

B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Pozemek ve spoluvlastnictví (mimo spoluvl. podílu pozemku k jednotce) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - exekuční příkaz 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

č. I III

Pi -0,06 -0,01

II I II IV

0,00 -0,04 0,00 1,00

5

Index trhu

IT = P6 * (1 +

 Pi) = 0,890 i=1

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 1,01 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční I 0,03 zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek I 0,00 lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná I 0,00 občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá III 0,00


Stránka 24 z 30



dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - nedostatek pracovních příležitostí a nízká koupěschopnost obyvatelstva

II

0,00

II II I

0,00 0,00 -0,30

č. II IV

Pi 0,00 0,00

III I

0,00 0,00

I II

0,00 0,00

11

Index polohy

IP = P1 * (1 +

 Pi) = 0,747 i=2

Koeficient pp = IT * IP = 0,665

1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky se stavbou rodinného domu a příslušenstvím Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - nezjištěno 6

Index omezujících vlivů

IO = 1 +  Pi = 1,000 i=1

Index trhu s nemovitostmi IT = 0,890 Index polohy pozemku IP = 0,747 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,890 * 1,000 * 0,747 = 0,665 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena 2 [Kč/m ] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 763,34

Zatřídění

Typ

Název

§ 4 odst. 1

Parcelní číslo 1387

zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zahrada 1388 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem


Index

Koef.

0,665

Upr. cena 2 [Kč/m ] 507,62

Výměra 2 [m ] 121,00

Jedn. cena 2 [Kč/m ] 507,62

Cena [Kč] 61 422,02

1 205,00

507,62

611 682,10 673 104,12

Stránka 25 z 30



Ocenění staveb na pozemcích Rodinný dům č. p. 239 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24):

Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Olomoucký kraj, obec do 2 000 obyvatel 39 let 3 1 516,- Kč/m

Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.PP: 11,22*10,21 1.NP: 11,34*10,33 podkroví: 11,34*10,33 Název podlaží 1.PP: 1.NP: podkroví:

Zastavěná plocha 2 114,56 m 2 117,14 m 2 117,14 m

114,56 m 2 117,14 m 2 117,14 m

Konstrukční výška 2,40 m 2,75 m 4,39 m

Obestavěný prostor 1.PP: (11,22*10,21)*(2,40) 1.NP: (11,34*10,33)*(2,75) podkroví: (11,34*10,33)*(4,39*0,5) Obestavěný prostor - celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,98

2

= = =

= = = =

ZP1 ZP

= =

3

274,93 m 3 322,14 m 3 257,13 m 3 854,20 m 2

117,14 m 2 348,84 m

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. 0. Typ stavby - podsklepený - se šikmou nebo strmou střechou III 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo zdivo I smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - méně jak 45 cm I 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 III 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. kanal. IV nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné nadstandard. nebo více zákl. přísl. standard. IV proved., popřípadě prádelna 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení III 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství III vedlejší stavby celkem do 25 m2 - dřevěná kůlna 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem III 12. Kriterium jinde neuvedené - významně snižující cenu I 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu – (předpoklad IV provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 39 let: s = 1 - 0,005 * 39 = 0,805 Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Vi typ C 0,00 -0,08 -0,02 0,02 0,04 0,00 0,05 0,00 0,00 0,05 0,01 -0,10 0,65

Stránka 26 z 30



12

Index vybavení

IV = (1 +

 i=1

Vi) * V13 * 0,805 = 0,508

Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,890 Index polohy pozemku IP = 0,747 Ocenění 3 3 Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 1 516,- Kč/m * 0,508 = 770,13 Kč/m 3 3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 854,20 m * 770,13 Kč/m * 0,890 * 0,747= 437 355,12 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

437 355,12 Kč

Studna Zatřídění pro potřeby ocenění Studna § 19 Typ studny: Hloubka studny: Elektrické čerpadlo: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

kopaná 3,00 m 1 ks 2222

Ocenění studny Základní cena dle přílohy č. 16: hloubka: 3,00 m * 1 950,- Kč/m Základní cena celkem Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Upravená cena studny Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 39 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 61 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 39 / 100 = 39,0 % Koeficient opotřebení: (1- 39,0 % / 100) Ocenění čerpadel elektrické čerpadlo: 1 ks * 9 480,- Kč/ks Základní cena čerpadel celkem Polohový koeficient K5 (příl. č. 20): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41): opotřebení čerpadel

39,0 %

+ = * * = * =

+ = * * =

5 850,- Kč 5 850,- Kč 0,9000 2,2930 12 072,65 Kč

* =

0,610 7 364,32Kč

9 480,- Kč 9 480,- Kč 0,9000 2,2930 19 563,88 Kč 0,610 11 933,97 Kč

Upravená cena čerpadel Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

+ = * =

11 933,97 Kč 19 298,29 Kč 0,665 12 833,36 Kč

Studna - zjištěná cena

=

12 833,36 Kč

Cena staveb celkem

=

450 188,48 Kč


Stránka 27 z 30



Ocenění porostů na pozemcích Trvalé porosty Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: § 47 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena smíšeného porostu:

Kč 2 m 2 m Kč * =

Trvalé porosty - zjištěná cena

673 104,12 1 326,00 300,00 152 286,00 0,065 9 898,59 9 898,59 Kč

Cena porostů celkem Pozemky se stavbou rodinného domu a příslušenstvím - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem

= =

Pozemky se stavbou rodinného domu a příslušenstvím - zjištěná cena

=

*

9 898,59 Kč 1 133 191,19 Kč 1/6 188 865,20 Kč

C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky se stavbou rodinného domu a příslušenstvím

188 865,20 Kč

1. Ocenění pozemků celkem

188 865,20 Kč

Celkem

188 865,20 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:

188 865,20 Kč

188 870,- Kč

slovy: Jednostoosmdesátosmtisícosmsetsedmdesát Kč


Stránka 28 z 30



D. Závěrečný výrok Výsledné ceny Srovnávací hodnota - obvyklá cena Zjištěná cena dle vyhlášky

130 000 Kč 188 870 Kč

a) Předmětem ocenění jsou veškeré nemovité věci a jejich příslušenství ve vlastnictví povinného, které jsou zapsané na LV č. 201, tj.: o

podíl ve výši id. 1/6 na pozemcích parc. č. 1387 a 1388 vč. příslušenství a stavby rodinného domu č. p. 239, která je součástí pozemku parc. č. 1387; to vše v k. ú. Dolní Dlouhá Loučka, obec Dlouhá Loučka, okres Olomouc.

Výsledná obvyklá cena nemovitých věcí, příslušenství nemovitých věcí, práv a závad uvedených se určuje na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím srovnávací metody a aktuální oceňovací vyhlášky, se zohledněním rizikových faktorů; podle stavu ke dni 17.2.2015, částkou ve výši:

130 000,- KČ slovy: Jednostotřicettisíc korun českých b) Příslušenstvím nemovitých věcí se rozumí: o

Venkovní úpravy; studna; kůlna

c) a d.) Věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva spojená s oceňovanými nemovitými věcmi – nezjištěny

Nakládání s obsahem znaleckého posudku a znaleckým posudkem jako celkem se řídí zákonem č.121/2000 Sb., o právu autorském, o právech souvisejících s právem autorským a o změně některých zákonů (autorský zákon), ve znění pozdějších předpisů; jako obsah ani jeho jednotlivé části nesmí být redukovány, ukládány do vyhledávacího systému či převáděny do jakékoli formy pro použití v zobrazovacích zařízeních a přístrojích za účelem kopírování, zaznamenání nebo k jiným účelům bez předchozího písemného souhlasu podepsaného zhotovitele.

V Praze dne 26.2.2015 Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28 182 00 Praha 8


Stránka 29 z 30



E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 23.10.2009, č. j. Spr. 2428/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1140/42/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 42 - 2015.

F. Seznam příloh Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 201 ze dne 30.12.2014 Příloha č. 2: Katastrální mapa – dálkový náhled Příloha č. 3: Mapa oblasti Příloha č. 4: Fotodokumentace nemovitých věcí ze dne 17.2.2015


Stránka 30 z 30

Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 201

Příloha č. 2: Katastrální mapa – dálkový náhled

Příloha č. 3: Mapa oblasti

Letecká fotomapa - nemovité věci č. p. 239 GPS: 49°49'10.24"N, 17°11'58.08"E

Umístění nemovitých věcí v rámci ulice „Polní“

Umístění nemovitých věcí v rámci obce „Dlouhá Loučka“

Umístění nemovitých věcí v rámci města Olomouce a okolí

Příloha č. 4: Fotodokumentace nemovitých věcí Pohledy na rodinný dům a pozemky z ulice

Pohledy na zahradu s kůlnou v pozadí - malá dřevěná stavba

2015

Recommend Documents