ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku
ZNALECKÝ POSUDEK č. 24/7114/2015 o obvyklé ceně jednotky - bytu č. 291/3 v bytovém domě č.p. 291, včetně podílu na společných částech domu a pozemku čís. parcely 230, k.ú. Terezín, v ulici Pražská v Terezíně, okres Litoměřice, Ústecký kraj
________________________________________________________________________________ ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail
[email protected], http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor´s Report): 24/7114/2015
LV no.: 968
Name of subject / Předmět ocenění: Jednotka (podle zákona č. 72/1994 Sb.) - byt č. 291/3 v bytovém domě č.p. 291, včetně podílu na společných částech domu a pozemku čís. parcely 230, k.ú. Terezín, v ulici Pražská v Terezíně, okres Litoměřice, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Pražská 291, 411 55 Terezín Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitých věcí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota:
629.651 Kč
Market value Tržní hodnota
600.000 Kč
nebyla stanovena Kč
Common price Obvyklá cena
600.000 Kč
Comparative value: Porovnávací hodnota: Number of properties: Počet objektů:
1
Appurtenances: Příslušenství: Location in the town: Poloha v obci:
obytná zóna úplná, odpovídající velikosti města
nestanoveno Kč
LAND / POZEMEK
Čísla parcel byt č. 291/3 (jednotka podle Parcel of land nr. zákona č. 72/1994 Sb.) Size: sklep Velikost
Main building: Hlavní stavba:
Infrastructure: Infrastruktura
Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců):
601.000 Kč
Type: Druh
230 podíl 1083/9675 z 414 m2 tj. 46 m2 zastavěná plocha a nádvoří
Unit price: Jednotková cena
558 Kč/m2
MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT
LEASE / PRONÁJEM
Construction system: Konstrukční systém:
Whole property: Celá nemovitost:
m2
Office area: Kancelářské plochy:
m2
Storage area: Skladové plochy:
m2
Other and manufacturing: Ostatní
m2
Income: Příjem:
Kč
Cost: Náklady:
Kč
Capitalization rate: Kapitalizační míra:
%
zděný
Built-up area: Zastavěná plocha:
m2
Floor area: Podlahová plocha:
86,6 m2
Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení: Wear (analytic method): Znehodnocení (analyt. metoda):
6.928,- Kč/m2 cca 1900 60 %
-2-
Property right / Vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 968 je byt ve vlastnictví Květoslavy Achouri, bytem Pražská 291, 411 55 Terezín. Restricting conditions / omezující podmínky V části C listu vlastnictví č. 968 je evidováno: - zástavní právo smluvní dle úvěrové smlouvy číslo 3950 ve výši 310.000,-Kč a na budoucí pohledávky do výše 310.000,-Kč, vzniklé do 16.3.2026, oprávnění pro společnost Acema Credit Czech, a.s. (IČ 26158761), ze dne 16.12.2010, právní účinky vkladu práva ke dni 21.12.2010, zástavní právo soudcovské pro pohledávku ve výši 28.664,-Kč dle návrhu doručeného soudu dne 12.1.2012, oprávnění pro společnost O.K.V. Leasing, s.r.o. (IČ 63487063), usnesení Okresního soudu v Litoměřicích 10 E6/2012 -11 ze dne 16.01.2012, právní moc ke dni 10.2.2012 - zástavní právo exekutorské ve výši 8.776,- Kč s příslušenstvím ve prospěch ČEZ Prodej, s.r.o. (IČ 27232433), Exekutorský úřad Děčín 112 EX-4662/2012 -13 ze dne 05.02.2013, - exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorského úřadu Děčín 112 EX-4662/2012 -15 ze dne 27.02.2013 exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorského úřadu Chrudim 129 EX-133/2012 -8 ze dne 16.04.2012 - nařízení exekuce Okresního soudu v Litoměřicích 16 EXE-8238/2012 -9 ze dne 12.09.2012 - rozhodnutí o úpadku, usnesení Krajského soudu v Ústí nad Labem KSUL 69INS-25119/2012 -A-8 ze dne 22.10.2012 Výše uvedená omezení nejsou v celkovém návrhu obvyklé ceny zohledněna. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č. 968 není vlastnické právo k jednotce omezeno žádným věcným břemenem. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 968 je evidováno: zástavní právo smluvní dle úvěrové smlouvy číslo 3950 ve výši 310.000,-Kč a na budoucí pohledávky do výše 310.000,-Kč, vzniklé do 16.3.2026, oprávnění pro společnost Acema Credit Czech, a.s. (IČ 26158761), ze dne 16.12.2010, právní účinky vkladu práva ke dni 21.12.2010, zástavní právo soudcovské pro pohledávku ve výši 28.664,-Kč dle návrhu doručeného soudu dne 12.1.2012, oprávnění pro společnost O.K.V. Leasing, s.r.o. (IČ 63487063), usnesení Okresního soudu v Litoměřicích 10 E6/2012 -11 ze dne 16.01.2012, právní moc ke dni 10.2.2012 - zástavní právo exekutorské ve výši 8.776,- Kč s příslušenstvím ve prospěch ČEZ Prodej, s.r.o. (IČ 27232433), Exekutorský úřad Děčín 112 EX-4662/2012 -13 ze dne 05.02.2013. Legal and structural state / stavebně právní stav: Byt je v katastru nemovitostí evidován jako jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb., se způsobem využití byt. Z dostupných informací a podle zjištění na místě je jednotka užívána pro účely bydlení, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - vysoká světlá výška místností (3,7 m) - v těsné blízkosti frekventovaná silnice Strong points / silné stránky: - dostatek parkovacích míst v blízkosti domu - prostorný byt - dobrá dostupnost občanské vybavenosti Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 968 pro k.ú. a obec Terezín, prokazující stav evidovaný k datu 2.2.2015, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. Terezín, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ znalecký posudek č. 299/6869/2014 vyhotovený dne 21.8.2012 znaleckým ústavem ENI CONSULT spol. s r.o. c/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 21.1.2015 za účasti Mgr. Miroslavy Laňkové, přítomné v bytě v době prohlídky. -3-
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: Název katastrálního území: Kód obce: Název obce: Počet obyvatel obce: Datum stanovení počtu obyvatel: Kód okresu: Název okresu: Název kraje: Poloha v obci:
766470 Terezín 565717 Terezín 2.942 16.12.2013 CZ0423 Litoměřice Ústecký Obytná zóna
Infrastructure / infrastruktura: Město Terezín má 2.942 obyvatel (podle Malého lexikonu obcí ČR 2013 ČSÚ), nachází se v Ústeckém kraji, v okrese Litoměřice, přibližně 3 km jižně od města Litoměřice a přibližně 65 km severozápadně od centra hlavního města Prahy. Město má dostatečnou občanskou vybavenost (městský úřad, pošta, základní škola, mateřská škola, ordinace lékařů, kulturní zařízení, obchody, restaurace a ostatní služby). Po dopravní stránce je město Terezín dobře dostupné silniční dopravou, městem prochází silniční komunikace II/608, v blízkosti města leží silniční komunikace I/15 a dálnice D8 (E55) Praha - Ústí nad Labem - S.R.N. Property Location / poloha nemovitostí: Oceňované nemovité věci se nacházejí v severovýchodní části města, v lokalitě se zástavbou převážně bytovými domy, v ulici Pražská. V lokalitě je rozvod el. proudu, pitné vody, kanalizace a zemního plynu. Short description property / stručný popis majetku: Jednotka č. 291/3: Oceňovaný byt je situován v 1. nadzemním podlaží řadového bytového domu č.p. 291, umístěného na pozemku čís. parcely 230, k.ú. Terezín. Dispoziční řešení: Oceňovaný byt o velikosti 3+1 sestává z předsíně, koupelny, záchodu, kuchyně, komory a 3 pokojů. K bytu náleží sklep o podlahové ploše 19,8 m2 . Podlahová plocha: předsíň koupelna WC kuchyně pokoj č. 1 pokoj č. 2 pokoj č. 3 Celkem
7,0 m2 6,0 m2 0,4 m2 10,0 m2 18,4 m2 21,6 m2 23,2 m2 86,6 m2
Konstrukční řešení a vybavení (domu a bytu): Svislé nosné konstrukce domu jsou zděné, střecha je sedlová s vaznicovým krovem a taškovou krytinou, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, stropy jsou s rovným podhledem, schodiště jsou betonová s teracovými stupni, podlahy jsou betonové s povrchem z keramické dlažby a broušeného teraca, okna v oceňovaném bytě jsou dřevěná zdvojená a dřevěná špaletová, dveře jsou hladké plné i prosklené do kovových zárubní, vnitřní omítky jsou štukové, vnější omítky jsou břízolitové.
-4-
Bytový dům má vnitřní rozvod el. proudu, vody včetně teplé, plynu a kanalizace, vytápění je etážové teplovodní v jednotlivých bytech, příprava teplé vody je zajišťována samostatně v jednotlivých bytech. Vybavení bytu tvoří vana, umývadlo, záchod, topná tělesa, kotel na elektřinu, elektrický bojler, vodovodní míchací baterie, vnitřní dveře, zvonek, poštovní schránka, dále vnitřní instalace elektrického proudu, vody, kanalizace, tepla a teplé užitkové vody apod. Podlahy bytu mají krytinu z povlaků PVC a keramické dlažby. Stáří a stavební stav: Přesné stáří domu nebylo zjištěno, podle informací z archivu stavebního úřadu Městského úřadu Terezín pochází bytový dům přibližně z počátku 20. století, předpokládané stáří domu tedy činí přibližně 110 roků. Stavební stav domu i bytu odpovídá stáří, provedeným stavebním úpravám a běžné údržbě. Na domě nejsou patrné statické nebo jiné vážnější stavební závady. Pozemky: K oceňovanému bytu č. 291/3 náleží podíl o velikosti 1083/9675 na pozemku čís. parcely 230 (výměra 397 m2), k.ú.Terezín. Pozemek je zastavěný stavbou bytového domu, je rovinné konfigurace, napojený na inženýrské sítě el. proudu, vody, kanalizace a plynu. Pozemek je směrem z ulice přístupný z veřejné komunikace ve vlastnictví Města Terezín, z nádvoří je přístupný z pozemku v podílovém spoluvlastnictví společenství vlastníků bytových domů. Tvar pozemku je patrný z kopie katastrální mapy v příloze.
-5-
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) jednotky podle zákona č. 72/1994 Sb. - bytu č. 291/3 v bytovém domě č.p. 291, včetně podílu na společných částech domu a pozemku čís. parcely 230, k.ú. Terezín, v ulici Pražská v Terezíně, okres Litoměřice, Ústecký kraj, zapsaného na listu vlastnictví č. 968 pro k.ú. a obec Terezín u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrálního pracoviště Litoměřice, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 21. ledna 2014
600.000,- Kč Slovy: Šestsettisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitými věcmi V části C listu vlastnictví č. 968 je evidováno zástavní právo smluvní, zástavní právo soudcovské, zástavní právo exekutorské, nařízení exekuce, exekuční příkazy k prodeji a rozhodnutí o úpadku (podrobněji v části C listu vlastnictví č. 968 v příloze). Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedené omezení evidované na listu vlastnictví č. 968. Stanovená obvyklá cena nemovité věci nezohledňuje případné dluhy související se správou domu a pozemku. Jiná rizika v souvislosti s oceňovanými nemovitými věcmi nebyla zjištěna.
ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 24/7114/2015.
Ing. Vladimír Hůda jednatel
V Mostě, dne 5. února 2015
-6-
ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute
ID (Surveyor´s Report):
ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav
24/7114/2015
LV no.:
968
Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Item no.
Name of "the tangible investment asset" - TIA
Build-up space
Unit price
Built-up area
Pol.č.
Název HIM
Obestavěný prostor stavby
Jednotková cena
Obytná plocha
3
3
m
1
Unit price
Jednotková cena Výchozí cena
2
Kč/m
2
m
byt č. 291/3
Starting price
Kč/m
86,60
17 436
Kč
1 509 958
Wear
Time price "TIA"
Comments
Znehodnocení
Časová cena HIM
Komentář
%
Kč
60,0
603 983
Buildings subtotal - Stavby mezisoučet
603 983
Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Item no. Pol.č.
1
Type land
Site no. Parcelní číslo
Druh pozemku
zastavěná plocha a nádvoří
230
Price
Total
Comments
Výměra
Cena
Cekem za podíl 1083/9675
Komentář
m2
Kč/m2
Kč
Acreage
46,00
25 668 podíl o velikosti 1083/9675
558
Lands subtotal - Pozemky mezisoučet
25 668
Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem)
629 651 Kč
Yield value - Výnosová hodnota Item no. Pol.č.
Name
Area for lease
Lease price per sq. m.
Název
Pronajímatelná plocha
Cena za pronájem m2
2
m
Gross yield Hrubý výnos
2
Kč/year/rok
Kč/m /year/rok
Net yield
Capitalization rate
Yield value
Comments
Náklady celkem
Čistý výnos
Kapitalizační míra
Výnosová hodnota
Komentář
Kč
Kč
%
Kč
Costs total
0
0
6,0
0
Total / Celkem
0
Comparative value - Porovnávací hodnota Item no.
Name
Realized / offer Date of sale / offers price
Pol.č.
Název
Realizovaná / nabídková cena
Datum prodeje / nabídky
Residential / utility area
Type of housing units
Unadjusted price
Rate of price adjustment
Total price of residential / utility area
Price of buildings
Comments
Obytná / užitná plocha
Typ bytové jednotky
Neupravená cena
Koeficient cenové úpravy
Celková cena obytné / užitné plochy
Cena za objekty
Komentář
mil. Kč
Kč/m2
m2
Kč
Kč/m2
1
BJ Terezín, ul. Dlouhá
549 000,00
I-2015
75,00
3+1
7 320
0,90
494 100,00
2
BJ Terezín, ul. Dolní vodní brána
700 000,00
I-2015
72,00
3+1
9 722
0,80
560 000,00
3
BJ Terezín, ul. Prokopa Holého
750 000,00
I-2015
93,00
3+1
8 065
0,80
600 000,00
nabídka 1) osob. vlast. 1.NP, nutná rekonstrukce nabídka 2) osob. 7 778 vlast. 3.NP, euro okna 6 588
nabídka 3) osob. 6 452 vlast. 2.NP, byt v dobrém stavu
1) nabídka realitní kanceláře Bart Reality, s.r.o., Praha
2) nabídka realitní kanceláře Agentura REPRE, Litoměřice
3) nabídka realitní kanceláře RE/MAX Vision, Ústí nad Labem
Cost Value - Věcná hodnota
0,630
mil.Kč
Yield value - Výnosová hodnota
0,000
mil.Kč
Comparative value - Porovnávací hodnota
0,601
mil.Kč
Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena)
0,600
mil.Kč
Budova č.p. 291 (jižní strana)
Vchod do č.p. 291 (jižní strana)
Přístupová komunikace
Předsíň
Budova č.p. 291 (severní strana)
Vchod do č.p. 291 (severní strana)
Společné prostory domu
Koupelna
Kuchyně
Pokoj 2
Pokoj 1
Pokoj 3
