ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ č. 1-1/2015 Ocenění nemovitých věcí: Bytová jednotka č. 806/9 zapsaná na listu vlastnictví č. 4051, vymezená v budově č.p. 806, zapsané na LV č. 1406, stojící na parcele č. 1245, zapsané na LV č. 1406. Se spoluvlastnickým podílem o velikosti 6079/121436 na společných částech bytového domu č.p. 806, zapsaného na LV č. 1406 a se spoluvlastnickým podílem o velikosti 6079/121436 na parcele č. 1080/10 o výměře 154 m2 a parcele č. 1080/12 o výměře 72 m2, obě vedené jako ostatní plocha, zapsané na LV č. 1406 a parcele č. 1245 o výměře 252 m2, vedené jako zastavěná plocha a nádvoří, zapsané na LV č. 1406. To vše v k.ú. Rybáře, obec Karlovy Vary, okres Karlovy Vary, vedeném u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Karlovy Vary.
Objednatel ocenění:
EURODRAŽBY Čimická 780/61 181 00 Praha 8 - Čimice
Účel ocenění:
Podklad pro dražbu
Dle stavu ke dni 01.09.2015 posudek vypracoval: ZUOM a.s. - znalecký ústav Chelčického 686 533 51 Pardubice - Rosice Ocenění obsahuje 14 stran. Objednateli se předává ve 2 písemných vyhotoveních. V Plzni 07.09.2015
SEZNAM 1. ÚVOD 1.1. 1.2. 1.3.
Znalecký úkol Podklady Stanovení obvyklé ceny
2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1.
Porovnávací způsob
3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1.
Identifikační údaje 3.1.1. Identifikace nemovitosti 3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena 3.1.3. Poloha a charakteristika nemovitosti 3.1.4. Popis a stav objektu
3.2.
Výpočet 3.2.1. Porovnání 3.2.2. Rekapitulace
4. ZNALECKÁ DOLOŽKA 5. PŘÍLOHY 5.1. 5.2.
Osvědčení Fotodokumentace
2
ÚVOD
1.
1.1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: Bytová jednotka č. 806/9 zapsaná na listu vlastnictví č. 4051, vymezená v budově č.p. 806, zapsané na LV č. 1406, stojící na parcele č. 1245, zapsané na LV č. 1406. Se spoluvlastnickým podílem o velikosti 6079/121436 na společných částech bytového domu č.p. 806, zapsaného na LV č. 1406 a se spoluvlastnickým podílem o velikosti 6079/121436 na parcele č. 1080/10 o výměře 154 m2 a parcele č. 1080/12 o výměře 72 m2, obě vedené jako ostatní plocha, zapsané na LV č. 1406 a parcele č. 1245 o výměře 252 m2, vedené jako zastavěná plocha a nádvoří, zapsané na LV č. 1406. To vše v k.ú. Rybáře, obec Karlovy Vary, okres Karlovy Vary, vedeném u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Karlovy Vary.
1.2. Podklady
Objednávka ocenění Výpis z katastru nemovitostí LV č. 4051 pro k.ú. Rybáře ze dne 14.08.2015 Kopie katastrální mapy z nahlížení do katastru nemovitostí Fyzická prohlídka oceňovaných nemovitých věcí a pořízení fotodokumentace. Vlastník nebo osoba, která má předmět ocenění v držení nebo nájmu, nebyl přítomen, prohlídka nebyla umožněna. Veškeré popisy a informace vyplývají z prohlídky nemovitosti, a sdělení obyvatel na místě samém, informace a skutečnosti o zakrytých konstrukcích a existenci podzemních částí a stavu inženýrských sítí apod. byly dle možností prohlídky a stavu nemovitostí odhadnuty.
1.3. Stanovení obvyklé ceny Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb., §2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.
3
2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Porovnávací způsob Určuje se výhradně porovnáním jako statistické vyhodnocení nejčastěji se vyskytujícího prvku v dané množině skutečně realizovaných cen stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění s vyloučením mimořádných okolností trhu. Množina prvků je stanovena z historických cen za přiměřený časový úsek. Pokud ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku nejsou k dispozici údaje o skutečně realizovaných cenách stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění pro určení ceny obvyklé, nelze teda zjistit cenu obvyklou a bude pak zjištěna tržní hodnota (odhad realizovatelné ceny) na základě porovnání v množině nabídkových cen realitní inzerce, které budou objektivizovány vzhledem k jejich velmi častému nadhodnocení oproti cenám nakonec realizovaným. Ze zkušeností vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen se nejčastěji pohybuje mezi 10% až 20% hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou, dochází ke snižování ceny dle statistické analýzy MMR ve spolupráci s BIVŠ o průměrných až 23% u bytů. Takto zjištěnou tržní hodnotu je možné považovat za cenu obvyklou dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.
3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje 3.1.1. Identifikační údaje nemovitosti Dle výpisu z katastru nemovitostí LV 4051 ze dne 14.08.2015 pro k.ú. Rybáře Štěpnička Antonín, Stará Louka 337/44, , 360 01 Karlovy Vary
Adresa: Název katastrálního území: Název obce: Název okresu: List vlastnictví:
Jana Opletala 806/3 Rybáře Karlovy Vary Karlovy Vary LV č. 4051
3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena, rizika, ochrana Na předmětu dražby váznou tato práva (viz. LV 4051 pro k.ú. Rybáře) -
Omezení vlastnického práva
Zákaz zcizení a zatížení Zástavní právo smluvní Zákaz zcizení a zatížení zapsané v katastru nemovitostí a váznoucí na předmětu ocenění neovlivňují hodnotu předmětu ocení, protože v souladu s § 58, odst.1 zákona č. 26/2000 Sb. v platném znění s přechodem vlastnictví k předmětu dražby zanikají.
4
3.1.3. Poloha a charakteristika Bytový dům je postavený v zastavěné městské části Rybáře města Karlovy Vary, při veřejné zpevněné komunikaci (parc.č. 870/1 ve vlastnictví Statutární město Karlovy Vary, Moskevská 2035/21, 36001 Karlovy Vary), ul. Jana Opletala. Bezprostřední okolí je zastavěné převážně původními bytovými domy, kde převládá funkce bytová a v blízkosti se nachází železniční trať a vlakové nádraží. Okolí bytového domu je dostatečně prostorné, se vzrostlými stromy, zatravněné s menší možností parkování. Bytový dům je využíván pro bydlení, je součástí řady čtyř obdobných bytových domů. Hlavní vstup je orientován ze severní strany. Bytový dům je podsklepený (zvýšený suterén) a má 7 nadzemních podlaží. Okolí a vnitřní prostory bytového domu jsou hodnoceny jako běžně udržované. Dům je napojen na veřejný vodovod, veřejnou kanalizaci, elektro, plyn zaveden. Dům je panelový, základy domu jsou betonové, obvodové a vnitřní stěny jsou montované panelové, stropy jsou železobetonové, střecha plochá, schodiště je železobetonové a stupně jsou teracové, dům po revitalizaci, výtah. Statutární město Karlovy Vary se nachází na území okresu Karlovy Vary a náleží pod Karlovarský kraj. Karlovy Vary je také obcí s rozšířenou působností. Počet trvale žijících osob tohoto statutárního města se pohybuje kolem čísla 51200 obyvatel. Obec je vzdálená přibližně 20 km od německých hranic.
Popis a stav objektů Bytová jednotka 2+1 se sociálním zázemím se nachází v 3 nadzemním podlaží bytového domu. Plocha bytu je 60,79 m2. V bytě se nachází předsíň (8,00m2), WC (1,34m2), koupelna (2,56m2), kuchyně (12,31m2), pokoj (20,29m2), pokoj (16,29m2), balkón (4,3m2) a k bytu náleží sklep (2,09m2). Vytápění a teplá voda z dálkového zdroje, dveře náplňové, okna plastová. Dle sdělení sousedů byla v bytě přibližně před 5 lety provedena kompletní rekonstrukce (koupelna, kuchyně, podlahy). Předpokládá se běžný standardní stav.
Pozemky Pozemky parc.č. 1245 (zastavěná plocha a nádvoří) o výměře 252m2 zastavěný bytovým domem, parc.č. 1080/10 (ostatní plocha) o výměře 154m2 je zatravněný pozemek před předním vstupem bytového domu, parc.č. 1080/12 (ostatní plocha) o výměře 72m2 je zatravněný pozemek před zadním vstupem bytového domu. Ekonomická charakteristika Jedná se o nemovitost, bytovou jednotku v nezatepleném panelovém bytovém domě. V bytě dle sdělení sousedů proběhla přibližně před 5 lety rekonstrukce. Poloha bytového domu u vlakového nádraží a železnice je méně žádaná.
5
3.2.
Výpočet
3.2.1. Porovnání 1)
Západní, Karlovy Vary
1 350 000,- Kč
Nabídková cena
Prodej bytu 2+1, 58m2. Byt je umístěn ve 4. patře zatepleného a kompletně revitalizovaného panelového domu s výtahem. Z oken je příjemný výhled na město orientované na dvě světové strany, lodžie na východ. Byt je po částečných úpravách v r.2008 - zděné bytové jádro, plovoucí podlahy, kuchyňská linka, dveřní křídla, rozvody elektřiny a vody, plastová okna. Dispozice – předsíň s prostorem pro šatní skříň, vpravo je obývací pokoj s lodžií a ložnice, větší kuchyně s jídelním koutem odděleným barem. Dům je ve výborném stavu, kompletně zrekonstruovaný - zateplená fasáda, upravené společné prostory, nový výtah, novou střešní krytinu, rozvody všech stoupacích vedení. Vytápění - dálkové ústřední, vč. ohřevu vody. K bytu patří sklepní kóje.Celková cena: 1 350 000 Kč za nemovitost, včetně provize ID zakázky: 2015080 Aktualizace: 16.07.2015 Stavba: Panelová Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Osobní Podlaží: 5. podlaží z celkem 11 včetně 1 podzemního Užitná plocha: 58 m2 Plocha podlahová: 52 m2 Lodžie: 3 m2 Sklep: 2 m2 Datum nastěhování: Ihned Rok rekonstrukce: 2008 Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední dálkové Plyn: Plynovod Telekomunikace: Internet Elektřina: 230V Doprava: Vlak, Silnice, MHD, Autobus Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná č. 78/2013 Sb. podle vyhlášky Vybavení: Výtah:
2) Jana Opletala, Karlovy Vary
1 120 000,- Kč
Nabídková cena
Dovoluji si nabídnout zprostředkování prodeje zrekonstruovaného bytu v osobním vlastnictví v městské části Karlových Varů Rybáře na Růžovém Vrchu. Byt 2+1+L o celkové výměře 65 m2 podlahové plochy + sklepní kóje + prosklená lodžie se nachází v ulici Jana Opletala v panelovém domě, který prošel celkovou rekultivací - zateplení, plastová okna, nový výtah a fasáda. Rekonstrukce bytu proběhla v loňském roce ( obložení bytového jádra, stropní obklad s osvětlením, plovoucí podlaha, dlažba, nová kuchyňská linka a plynový sporák. WC je samostatné, řešení bytu působí velice příjemným a prostorným dojmem. V dosahu domu celková občanská vybavenost, zastávka MHD, 10 minut do centra, klidná část města, parkování před domem, park a dětské hřiště. Byt je vyklizen, volný ihned, při rychlém jednání nabídnuta sleva. S financováním rádi pomůžeme.Celková cena: 1 120 000 Kč za nemovitost, + provize RK (k jednání) Poznámka k ceně: Včetně daně z nabytí nemovitosti, Bez poplatků, právních služeb a provize RK ID zakázky: 5185/2308 Aktualizace: Včera Stavba: Panelová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Podlaží: 5. podlaží z celkem 6 Užitná plocha: 65 m2 Plocha podlahová: 65 m2 Lodžie: Sklep: Parkování: Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední dálkové Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Internet, Kabelová televize, Kabelové rozvody Elektřina: 230V Komunikace: Asfaltová Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná č. 78/2013 Sb. podle vyhlášky Bezbariérový: Výtah:
3) Anglická, Karlovy Vary
1 349 000,- Kč
Nabídková cena
Prodej bytové jednotky 2+1 v Karlových Varech, Drahovice, ul. Anglická v 1. patře zatepleného panelového domu s výtahem o celkové velikosti 59 m². Byt v osobním vlastnictví je přestavěný na 3+kk a je po rekonstrukci - plovoucí podlaha, dlažba, nová koupelna a wc, plastová okna, zasklená lodžie. Dům je po revitalizaci fasády a zateplení, má nový výtah a společné prostory jsou udržovány v čistotě. Byt se nachází v příjemné lokalitě Horních Drahovice s veškerou občanskou vybaveností. Celková cena: 1 349 000 Kč za nemovitost ID zakázky: 522202 Aktualizace: 22.06.2015 Stavba: Panelová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Podlaží: 1. podlaží z celkem 8 Užitná plocha: 59 m2 Plocha podlahová: 59 m2 Lodžie: Sklep: Parkování: 20 Topení: Ústřední dálkové Telekomunikace: Telefon, Internet, Kabelová televize Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná Výtah:
6
4) Sokolovská, Karlovy Vary
999 000,- Kč
Nabídková cena
Naše společnost Vám zprostředkuje prodej bytu 2+1 v Karlových Varech v podílovém spoluvlastnictví o celkové velikosti 63 m², s balkonem. Bytová jednotka se nachází v 1. patře panelového domu s výtahem, v blízkosti centra města (1 min. MHD, za domem je ZŠ, ZUŠ, střední škola). Byt je po rekonstrukci - kuchyňská linka (sklokeramická deska, horkovzdušná trouba), koupelna s rohovou vanou a samostatným wc, plastová okna. Byt má nové vstupní bezpečnostní protipožární dveře, radiátory, z části novou elektroinstalaci (v kuchyni + rozvaděč), komoru a šatnu. V domě je kočárkárna a kolárna. Při rychlém jednání sleva. Ev. číslo: 582501.Celková cena: 999 000 Kč za nemovitost, včetně poplatků Poznámka k ceně: při rychlém jednání sleva ID zakázky: 583115 Aktualizace: 26.08.2015 Stavba: Panelová Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Státní/obecní Podlaží: 2. podlaží z celkem 8 Užitná plocha: 63 m2 Plocha podlahová: 63 m2 Balkón: Sklep: Parkování: 10 Topení: Ústřední dálkové Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná Výtah:
5) Ostrovská, Karlovy Vary
1 068 000,- Kč
Nabídková cena
Nabízíme na prodej byt 2+1 o velikosti 53 m2 s balkonem v mezipatrě, 5 patro (6.NP), na ulici Ostrovská - Růžovy Vrch, Karlovy Vary s nádherným výhledem na město. Byt je po celkové rekonstrukci, nová plastová okna, nová kuchyňská linka, zrekonstruované jádro, nové obklady, dlažba a odpady, plovoucí podlaha v předsíni a kuchyni, elektrický rozvod v mědi, v osobním vlastnictví, nachází se v 5.patře panelového domu. K bytu patří prostorná lodžie v mezipatře. Občanská vybavenost v blízkosti domu. Celý byt je velice slunný. Dům je po kompletní rekonstrukce 2013, tento rok bude novy výtah.Celková cena: 1 068 000 Kč za nemovitost Poznámka k ceně: plus provize kancelare ID zakázky: N04323 Aktualizace: 25.08.2015 Stavba: Panelová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Sídliště Podlaží: 6. podlaží z celkem 6 Užitná plocha: 53 m2 Plocha podlahová: 53 m2 Lodžie: 3 m2 Parkování: Datum nastěhování: Ihned Voda: Místní zdroj Topení: Ústřední dálkové Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V Doprava: Vlak, Dálnice, Silnice, MHD, Autobus Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná
7
Použité koeficienty: K1 - koeficient polohy, lokality, především z pohledu občanské a technické vybavenosti, dopravní dostupnosti, atraktivitě okolí K2 – koeficient typu stavby, materiálové provedení, stavebně technický stav K3 – koeficient pozemku, velikost, tvar K4 – koeficient velikosti objektů K5 – koeficient vybavení nemovitosti, rekonstrukce, modernizace K6 – koeficient zdroje K7 – koeficient ostatní, výše neuvedené, celkový dojem, úvaha a názor znalce
hodnocení nabídek č.nem. 1. Byt Západní, Karlovy Vary 2. Byt Jana Opletala, Karlovy Vary 3. Byt Anglická, Karlovy Vary 4. Byt Sokolská, Karlovy Vary 5. Byt Ostrovská, Karlovy Vary minimum maximum průměr užitná plocha m2 porovnávací hodnota
K1 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
K2 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
K3 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
K4 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
K5 1,00 1,10 1,00 1,00 1,00
K6 0,85 0,85 0,85 0,85 0,85
K7 0,95 0,95 0,95 0,95 0,95
Kč/m2 Kč/m2 upravená 23275 18795 17231 15305 22864 18463 15857 12805 15857 12805 12805 18795 15634 60,79 950 412
Porovnávací hodnota celkem po zaokrouhlení: 950 000,00 Kč Slovy: jedenmiliostosedmdesáttisíc Kč
3.2.2. Rekapitulace Porovnávací hodnota:
950 000,00 Kč slovy: devětsetpadesáttisíc Kč
Na oceňované nemovité věci je nutné pohlížet komplexně a zhodnotit jejich silné a slabé stránky. Silné stránky – dle sdělení sousedů byt prošel před cca 5 lety rekonstrukcí Slabé stránky – prohlídka nebyla umožněna, po bytech v dané lokalitě je velmi malá, v blízkosti železniční trati Při stanovení ceny obvyklé bylo přihlédnuto ke všem vlivů působícím na cenu obvyklou, zejména poloze, stavebně technickému stavu a vybavení, stavu a prognózám ekonomického vývoje odvětví. Po zvážení všech okolností byla současná cena obvyklá – tržní hodnota stanovena, s ohledem na negativní dopad skutečnosti, že nabídka obdobných nemovitých věcí je výrazně větší než poptávka po nich, na úrovni hodnoty porovnávací.
8
Porovnáním výše vypočtených pomocných hodnot a po přihlédnutí ke všem vlivům působícím na obvyklou cenu odhaduji cenu obvyklou výše uvedených nemovitých věcí, ke dni ocenění: 01.09.2015
ve výši: 950 000,00 Kč Slovy: devětsetpadesát tisíc korun českých V Plzni, 07.09.2015 Vypracoval Renáta Havířová
----------------------------------------ZUOM a.s. - znalecký ústav Ing. Jan Mikloško Ředitel společnosti
4. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů z rozhodnutí Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 09.09.2014 č.j. MSP-33/2014-OSDSZN/11, kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1-1/2015 znaleckého deníku.
5. Přílohy 5.1. Osvědčení Výše podepsaný tímto osvědčuje, že: 1. V současné době ani v budoucnosti nebudeme mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3. Při své činnosti jsme neshledali žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.
9
5.2. Fotodokumentace Mapy
10
vstup do domu (přední)
vstup do domu (zadní)
výtah
11
schodiště
vstup do bytu
pohled severozápadní
pohled západní
pohled severovýchodní
pohled jižní
12
pohled východní
pohled jihovýchodní
13
katastrální mapa
14
