2015

ZNALECKÝ POSUDEK Č.

1157/70/2015

o obvyklé ceně nemovitých věcí - podílu ve výš id. ½ na bytové jednotce č. 1555/11 vč. spoluvlastnického podílu na bytovém domě č. p. 1554 – 1558 (který stojí na pozemku parc. č. st. 2243) a na pozemcích parc.č. st. 2243 a 2329 ve výši 281/24238 a spoluvlastnického podílu na pozemku parc. č. 2141 ve výši 281/48476; to vše v k. ú. / obec / okres Náchod

Objednatel:

Exekutorský úřad Praha 10 soudní exekutor JUDr. IGOR IVANKO Na Zátorce 590/12 PSČ 160 00, Praha 6 IČ: 66216877 DIČ: CZ5904226394

Účel znaleckého posudku:

Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení č. j.: 167 EX 7390/10-88 vydaného soudním exekutorem JUDr. Igorem Ivanko, dne 5.2.2015.

Zhotovitel:

Ing. DAGMAR VYHNALÍKOVÁ Trojská 163/28 182 00 Praha 8 IČ: 75707349 mob: +420 604 555 649 e-mail: [email protected]

Znalecký posudek byl vypracován podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 4.3.2015. Znalecký posudek obsahuje včetně titulního listu 36 stran textu a je vyhotoven ve 2 vyhotoveních. Objednateli se předává v 1 vyhotovení a jedno vyhotovení je uloženo v archivu zhotovitele.

V Praze dne 18.3.2015

Znalecký posudek č. 1157/70/2015

Určení obvyklé ceny

OBSAH ZNALECKÉHO POSUDKU A.

Úvod ........................................................................................................................................................... 3

1.

Znalecký úkol ............................................................................................................................................. 3

2.

Informace o nemovitých věcech a vlastníkovi dle KN ............................................................................... 3

3.

Vymezení pojmů obvyklá cena a administrativní cena .............................................................................. 4 3.1.

Obvyklá cena ..................................................................................................................................... 4

3.2.

Administrativní cena .......................................................................................................................... 4

4.

Hlavní používané zkratky ........................................................................................................................... 4

B.

Nález .......................................................................................................................................................... 5

5.

PŘEDMĚT OCENĚNÍ ................................................................................................................................ 5 5.1.

Prohlídka nemovitých věcí ................................................................................................................. 5

5.2.

Podklady pro vypracování znaleckého posudku ............................................................................... 5

5.3.

Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku .................................................. 7

5.4.

Práva a závady spojené s předmětem ocenění ................................................................................ 8

5.5.

Dokumentace a skutečnosti............................................................................................................... 9

6.

METODY OCENĚNÍ .................................................................................................................................. 9 6.1.

Nákladový způsob ocenění................................................................................................................ 9

6.2.

Výnosový způsob ocenění ................................................................................................................. 9

6.3.

Srovnávací způsob ocenění ............................................................................................................ 10

6.4.

Metody aplikované v ocenění .......................................................................................................... 10

7.

CELKOVÝ POPIS NEMOVITÉ VĚCI ....................................................................................................... 10 7.1.

Poloha a vnější vlivy ........................................................................................................................ 10

7.2.

Bytová jednotka č. 1555/11 ............................................................................................................. 11

7.3.

Pozemky – spoluvlastnický podíl ..................................................................................................... 13

7.4.

Využití ploch – územní plán ............................................................................................................. 15

7.5.

Povodňový plán ČR - CAP .............................................................................................................. 15

7.6.

Shrnutí ............................................................................................................................................. 16

C.

Posudek ................................................................................................................................................... 17

8.

URČENÍ OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY .................................................................................. 17 8.1.

Určení obvyklé ceny srovnávacím způsobem ................................................................................. 17

8.2.

Vliv závad na obvyklou cenu nemovitých věcí ................................................................................ 27

8.3.

Určení administrativní ceny ............................................................................................................. 28

D.

Závěrečný výrok ....................................................................................................................................... 35

E.

Znalecká doložka ..................................................................................................................................... 36

F.

Seznam příloh .......................................................................................................................................... 36

Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel.+420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 2 z 36



A. Úvod 1. Znalecký úkol Úkolem znalce je dle výroku I. a II. v usnesení č. j. 167 EX 7390/10-88: a) ocenit nemovité věci určit obvyklou cenu všech nemovitých věcí a jejich příslušenství ve vlastnictví povinného, které jsou zapsané na LV č. 8018, 8320, 5655 tj.: - podíl ve výš id. ½ na bytové jednotce č. 1555/11 vč. spoluvlastnického podílu na bytovém domě č. p. 1554 – 1558 (který stojí na pozemku parc. č. st. 2243) a na pozemcích parc.č. st. 2243, 2329 ve výši 281/24238 a spoluvlastnického podílu na pozemku parc. č. 2141 ve výši 281/48476; to vše v k. ú. / obec / okres Náchod. b) určit příslušenství nemovitých věcí; c) zjistit věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva spojená s oceňovanými nemovitými věcmi, a to se zohledněním zjištěných věcných břemen, výměnků a nájemních či pachtovních práv obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu (§ 2 odst. 1. zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění – zákon o oceňování majetku), přičemž uvést, o jakou částku se vlivem zjištěného věcného břemene, výměnku nebo nájemního či pachtovního práva snížila obvyklá cena nemovitých věcí oproti stavu, kdy by zjištěným věcným břemenem, výměnkem nebo nájemním či pachtovním právem oceňované nemovité věci zatíženy nebyly; d) vyjádřit se, zda považuji nájemné či pachtovné (případně poměrnou část výnosu z věci) přiměřenou nájemnému či pachtovnému (případně poměrné části výnosu z věci) v místě a čase obvyklému a zda považuji věcné břemeno či výměnek za přiměřený výhodě oprávněné osoby a toto náležitě zdůvodnit.

2. Informace o nemovitých věcech a vlastníkovi dle KN Z výpisu z evidence katastru nemovitostí vyplývá, že se jedná o nemovité věci: * LV č. 8018 pro k. ú. / obec / okres Náchod; ke dni 5.2.2015 ALV:

BLV:

Vlastník Hanušová Markéta Mgr., U Lípy 854, 549 01 Nové Město nad Metují; Identifikátor: 765227/3233 Jednotky Způsob využití Podíl na společných částech domu a pozemku 1555/11 byt 281/24238

* LV č. 5655 pro k. ú. / obec / okres Náchod; ke dni 5.2.2015- dálkový náhled BLV:

Stavby Typ stavby: Náchod č. p. 1554 - 1558 Pozemky


Způsob využití: bytový dům

Na parcele: st. 2243

Stránka 3 z 36


Parcely: parc. č. st. 2243 parc. č. 2329


Způsob využití: zastavěná plocha a nádvoří ostatní plocha

Výměry: 2 1144 m 2 229 m

* LV č. 8320 pro k. ú. / obec / okres Náchod; ke dni 5.2.2015 – spoluvlastnický podíl, dálkový náhled ALV:

BLV:

Vlastník Hanušová Markéta Mgr., U Lípy 854, 549 01 Nové Město nad Metují; Identifikátor: 765227/3233; Spoluvlastnický podíl ve výši 281/48476 Pozemky Parcely: Způsob využití: parc. č. 2141 ostatní plocha

Výměry: 2 1892 m

3. Vymezení pojmů obvyklá cena a administrativní cena 3.1. Obvyklá cena Dle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ČÁST PRVNÍ, Hlava první, §2, Způsob oceňování majetku a služeb, odst.1: „Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.“

3.2. Administrativní cena „Administrativní cena nemovitých věcí je cena určená podle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a podle prováděcí vyhlášky MF České republiky č. 199/2014.“

4. Hlavní používané zkratky KN – katastr nemovitostí; LV – list vlastnictví; ALV – vlastnické právo; BLV – nemovité věci; FLV – nabývací tituly a jiné podklady v zápisu; k.ú. – katastrální úřad; KP – katastrální pracoviště; č.j. – číslo jednací; č. – číslo; parc.č. – parcelní číslo; č.p. – číslo popisné; BJ – bytová jednotka; NP – nadzemní podlaží, PP – podzemní podlaží; KM – katastrální mapa; zap.pl. – započitatelná plocha; oc. nem – oceňovaná nemovitá věc


Stránka 4 z 36



B. Nález 5. PŘEDMĚT OCENĚNÍ 5.1. Prohlídka nemovitých věcí Prohlídka nemovitých věcí byla provedena při místním šetření konaném dne 4.3.2015 bez přítomnosti povinného. Nájemníci při místním šetření byly v bytové jednotce přítomni, avšak po mém představení položili domácí telefon a bytovou jednotku nezpřístupnili. Místní šetření tak mohlo být provedeno pouze z veřejně přístupných míst. Znalci i přes písemnou výzvu zaslanou povinnému nebyly poskytnuty podklady o oceňovaných nemovitých věcích, ani nebyla ze strany povinného žádná reakce k účasti na místním šetření. V možnostech povinného bylo se ohledání nemovitých věcí účastnit a zpřístupnit tak i její interiér. Doporučený dopis s kontaktováním povinného byl vrácen prostřednictvím České pošty z důvodu, že se adresát z uvedené adresy odstěhoval (Jívka 42, Horní Venéřovice 238). Žádnou další adresu jsem pro kontaktování povinného neobdržela. Doporučeným dopisem byl obeslán i vlastník nemovitých věcí dle LV č. 8018 ze dne 5.2.2015 paní Mgr. Markéta Hanušová. Tento znalecký posudek je proveden na základě požadavku objednatele pouze na základě informací zjištěných při místním šetření, z veřejně dostupných míst a z veřejně dostupných zdrojů. Ocenění je provedeno podle stavu nemovitých věcí ke dni místního šetření.

5.2. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Pro vypracování ocenění nemovitého majetku byly znalcem opatřeny nebo objednatelem poskytnuty tyto podklady: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 8018 ze dne 5.2.2015, k. ú. / obec / okres Náchod – vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem - viz. příloha Výpis z katastru nemovitostí LV č. 8320 ze dne 5.2.2015, k. ú. / obec / okres Náchod – vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem - viz. příloha Usnesení soudního exekutora JUDr. Igora Ivanko, č. j.: 167 EX 7390/10-88 ze dne 5.2.2015 Sdělení MěU Náchod ze dne 17.2.2015; č. j. 1968/2015/VÝST/Li (PD 9239/2015); vyřizuje: .Ing. Andrea Lipovská; že se nenachází v archivu stavebního úřadu žádné požadované podklady Žádala jsem o: •

Stavební povolení, popřípadě jakékoliv informace o případných rekonstrukcích / modernizacích

Paní Mgr. Markétou Hanušovou byly získány následující podklady: •

Smlouva o nájmu bytu ze dne 31.1.2014

•

Informace k oceňovaným nemovitým věcem

Z katastrálního úřadu byly poskytnuty následující podklady: •

Kupní smlouva ze dne 9.12.2013; V-5345/2013-605


Stránka 5 z 36


•


Část listiny prohlášení vlastníka s jednotlivými výměrami bytové jednotky

Dále byly použity informace z následujících veřejně dostupných zdrojů: Informace zjištěné z katastru nemovitostí - www.cuzk.cz Výpis z katastru nemovitostí, list vlastnictví č. 8018 – dálkový náhled Výpis z katastru nemovitostí, list vlastnictví č. 5655 – dálkový náhled Výpis z katastru nemovitostí, list vlastnictví č. 8320 – dálkový náhled Kopie katastrální mapy, k. ú. Náchod – dálkový náhled - viz. příloha Územní plán obce Náchod Informace získané při místním šetření Informace získané přes realitní kancelář Rako Údaje předané vlastníkem nemovitých věcí – paní Mgr. Hanušovou Mapa oblasti – viz. příloha Barevná fotodokumentace pořízená při místním šetření – viz. příloha Záznam z prohlídky nemovitých věcí Databáze realizovaných obchodů s nemovitými věcmi Informace z malého lexikonu obcí ČR 2014 – http://www.czso.cz/csu/2014edicniplan.nsf/publ/320199-14-r_2014 Povodňový plán ČR (www.dppcz.cz) www.reality.cz, www.sreality.cz, www.ceskereality.cz a další webové stránky realitních kanceláří, realitní noviny, informace z realitních kanceláří, konzultace s realitními makléři Zákony a vyhlášky: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. Vyhláška MF ČR č. 199/2014 Sb., k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon) a katastrální vyhláška č. 357/2013 Sb.; Státní správa zeměměřictví a katastru - www.cuzk.cz Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění zákonů č. 322/2006 Sb., č. 227/2009 Sb. a č. 444/2011 Sb., platný od 1. ledna 2012 a Vyhláška č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů Použitá literatura: Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. – soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. A kol. – Teorie oceňování nemovitostí, VIII. Vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009; ISBN 978-80-7204-630-0 Ing. David Dušek Ph.D - Základy oceňování nemovitostí. Praha: Oeconomica, 2011, ISBN 978-80-245-1818-3


Stránka 6 z 36



Ing. Petr Ort, Ph.D – Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd 2006. 76 s. ISBN 80-7265085-8 Ing. Petr Ort, Ph.D – Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd. 2007. 100 s. ISBN 978-80-7265-101 Ing. Zbyněk Zazvonil – Odhad hodnoty pozemků. Praha: IOM 2007. 256 s. ISBN 978-80-245-1211-2. Ing. Zbyněk Zazvonil – Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress, s.r.o., 2006, ISBN 80-86929-14-0 Ing. Zbyněk Zazvonil – Odhad hodnoty nemovitosti, Ekopress, s.r.o., 2012, ISBN 978-80-86929-88-0 Ing. Renáta Schneiderová Heralová, Ph.D. – Oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze 2011, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04032-4 Luboš Dörfl, Jindřich Kratěna, Petr Ort, Vladimír Vácha - Soudní znalectví, České vysoké učení technické v Praze, 2009, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04307-3 Ivan Brož, Luboš Dörfl, Vladimír Vácha – Soudní znalectví, Chronologický přehled předpisů pro oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze, 2011, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04854-2 Časopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno, ročníky 1996 až 2015 Odborný čtvrtletník „Odhadce a oceňování majetku“ vydaný Českou komorou odhadů majetku, Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1, ročníky 2003 až 2015 Časopis „Znalec“ vydávaný Komorou soudních znalců ČR, o. s., ročníky 2010 až 2015

5.3. Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku Prohlášení: Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady: Veškeré informace o předmětu ocenění byly převzaty od objednatele. Znalec neprováděla žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti poskytnutých podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Při zpracování tohoto posudku nebyly prováděny žádné sondy do stavebních konstrukcí, a proto nemůže být hodnocen stavebně technické stav zakrytých konstrukcí. Je předpokládáno, že zakryté a nedostupné konstrukce a prvky jsou v dobrém stavu. Při zpracování tohoto posudku nebyl proveden statický průzkum, a proto není hodnoceno statické zajištění objektů. Věcná omezení: S výslednou obvyklou cenou uvedenou v tomto ocenění je kalkulováno pro účely uvedené v zadání znaleckého úkolu. V případě použití výsledné obvyklé ceny pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé. Skutečná cena zaplacená při transakci týkající se předmětu ocenění se může lišit od výsledné obvyklé ceny zjištěné tímto oceněním díky takovým faktorům, jakými jsou motivace smluvních stran, zkušenosti smluvních stran s vyjednáváním, struktura transakce (např. způsob financování, přechod kontroly, atd.) nebo jiným Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel.+420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 7 z 36



faktorům, které jsou pro danou transakci jedinečné. Časové omezení: Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto znaleckého posudku, a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít odpovědnost.

5.4. Práva a závady spojené s předmětem ocenění Věcná břemena - oprávnění Ve prospěch oceňovaných nemovitých věcí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by zvyšovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. Věcná břemena - povinnosti K tíži oceňovaných nemovitých věcí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce C – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by snižovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 8320 ze dne 5.2.2015 váznou na oceňovaných nemovitých věcech zástavní práva – viz. přiložené LV část „C - Omezení vlastnických práv“. Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 8018 ze dne 5.2.2015 váznou na oceňovaných nemovitých věcech zástavní práva – viz. přiložené LV část „C - Omezení vlastnických práv“. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna. Předkupní práva K oceňovaným nemovitým věcem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Užívací nebo jiná obdobná práva Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná práva. Nájemní vztahy Dle sdělení vlastníka nemovitých věcí paní Mgr. Markéty Hanušové je bytová jednotka pronajímána panu Králíčkovi a paní Suché od 31.1.2014. Jako důkaz byla paní Mgr. Hanušovou předložena smlouva o nájmu bytu: 2 2 - výše nájemného: 4.500,- Kč za měsíc, tj. cca 83 Kč/m /měsíc či 996 Kč/m /rok - typ smlouvy: na dobu neurčitou - doba nájmu: ve smlouvě není uveden začátek nájemní smlouvy - datum uzavření smlouvy: 31.1.2014 – je uvedeno na konci nájemní smlouvy


Stránka 8 z 36



Nájemní smlouva je uzavřena se standardními podmínkami na dobu neurčitou, lze vypovědět v souladu s občanským zákoníkem. Výše nájemného dle smlouvy přibližně odpovídá obvyklé ceně nájemného v daném místě a čase, které bylo na základě porovnání určeno ve výši 4.400 Kč/měsíc (viz. bod 8.1.2.). Existence nájemní smlouvy tedy není závadou, která by měla negativní vliv na obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. Omezení vlastnického práva Z výpisu z katastru nemovitostí LV č. 8320 ze dne 5.2.2015 dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňovaných nemovitých věcí vydány exekuční příkazy k prodeji nemovitých věcí - viz. přiložené LV část „C Omezení vlastnických práv“. Z výpisu z katastru nemovitostí LV č. 8018 ze dne 5.2.2015 dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňovaných nemovitých věcí byly vydány exekuční příkazy k prodeji nemovitých věcí - viz. přiložené LV část „C Omezení vlastnických práv“. To však vzhledem k účelu znaleckého posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto znaleckém posudku uvažováno.

5.5. Dokumentace a skutečnosti Pro vyhotovení tohoto znaleckého posudku jsem měla k dispozici podklady, které uvádím v bodě č. 1.4. tohoto znaleckého posudku. K jednotce nebyla získána výkresová dokumentace, nebylo umožněno provést zaměření nemovitých věcí, a proto muselo být přistoupeno k převzetí výměr jednotky z prohlášení vlastníka. Dle usnesení od exekutorského úřadu je předmětem ocenění podíl ve výši id. ½ na nemovitých věcech, které jsou zapsané na LV č. 8018 vč. spoluvlastnického podílu na bytovém domě a pozemcích a spoluvlastnického podílu na pozemku, který je zapsán na LV č. 8320. Ke dni ocenění nemovitých věcí byly oceňované nemovité věci na LV č. 8018 a 8320 ze dne 5.2.2015 ve vlastnictví paní Mgr. Markéty Hanušové. Poslední relevantní doklady pro zpracování znaleckého posudku byly získány dne 10.3.2015 z katastrálního úřadu.

6. METODY OCENĚNÍ 6.1. Nákladový způsob ocenění Nákladový způsob ocenění zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitých věcí (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domnívám se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitých věcí, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení.

6.2. Výnosový způsob ocenění Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitých věcí. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto prostory pronajímat. To se však u podobných objektů


Stránka 9 z 36



sloužících pro rezidenční bydlení nepředpokládá. Odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění u objektů sloužících pro rezidenční bydlení neprovádět. Byt je však pronajatý, a proto aplikuji výnosovou metodu.

6.3. Srovnávací způsob ocenění Srovnávací metoda, též komparativní metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určitých nemovitých věcí a to určení její obvyklé ceny. Srovnatelné hodnoty nemovitých věcí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele znaleckého posudku či o realitní inzerci. Obvyklá cena nemovitých věcí se podle této metody získá vynásobením stanovené střední hodnoty srovnávaných nemovitých věcí po úpravě hodnototvornými faktory a měrné jednotky, na základě které jsou oceňované nemovité věci srovnávány. U rezidenčních nemovitých věcí je při dostatku informací za měrnou jednotku obvykle zvolena tzv. „započitatelná plocha“. Tato měrná jednotka se běžně užívá v praxi u většiny bank působících na českém trhu hypotečních úvěrů, její výpočet se provádí podle zásad schválených Pracovní skupinou oceňování majetku při České bankovní asociaci.

6.4. Metody aplikované v ocenění V tomto znaleckém posudku se určuje obvyklá cena předmětu ocenění. Z výše popsané definice vyplývá, že obecně nejsprávnějším způsobem, jak určit výši obvyklé ceny nemovitých věcí, je použití tzv. srovnávacího způsobu ocenění - srovnávací metody, která spočívá v porovnání ceny oceňovaných nemovitých věcí s cenou porovnatelných nemovitých věcí, které byly v nedávné době prodány. Při volbě způsobu určení obvyklé ceny jsem nejprve analyzovala teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění je běžný byt, u kterého je většinou možné nalézt statisticky významný soubor obdobných nemovitých věcí na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domnívám se, že je vhodné pro ocenění použít metodu srovnávací. S ohledem na skutečnost, že je byt pronajat na základě nájemní smlouvy, je ocenění provedeno také pomocí metody výnosové. V tomto znaleckém posudku je pro srovnání taktéž vypočtena administrativní cena porovnávacím způsobem pomocí aktuální oceňovací vyhlášky. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování.

7. CELKOVÝ POPIS NEMOVITÉ VĚCI 7.1. Poloha a vnější vlivy Popis polohy: Oceňované nemovité věci se nachází v okrese Náchod v centrální, souvisle zastavěné části tohoto okresního města, v katastrálním území Náchod. Konkrétně se jedná o západní část slepé ulice Raisova, která je ze západní strany kolmá k ulici Dvořákova. Absolutní centrum (Masarykovo náměstí) je vzdáleno cca. 300 m pěšky severním směrem (historické jádro města je městskou památkovou zónou), hraniční přechod s Polskem je vzdálen cca 3 km jízdy


Stránka 10 z 36



severovýchodním směrem. Historické jádro města je městskou památkovou zónou. Město se rozkládá na obou březích řeky Metuje. Okolní zástavba: Jedná se o městskou lokalitu bydlení, v nejbližším okolí převažuje původní zástavba rodinných a bytových domů. V místě je zvýšená hlučnost a prašnost vlivem blízkosti železniční trati. Občanská vybavenost: V docházkové vzdálenosti je k dispozici veškerá, potřebná občanská vybavenost. Dopravní dostupnost: Město je dobře dostupné osobní i veřejnou dopravou, leží na křižovatce silnic I. třídy. Z veřejné dopravy je v ulici Pražská cca 250 m pěšky zastávka autobusů (MHD), vlaková stanice je vzdálená cca 1 km pěší chůzí jihozápadním směrem. Přístup a příjezd k nemovitým věcem: Pozemky jsou přístupné po zpevněné veřejné komunikaci, z ulice Raisova, pozemku parc. č. 2058/3 (způsob využití: ostatní komunikace, druh pozemku: ostatní plocha; vlastník: město Náchod). Přístup a příjezd lze hodnotit jako bezproblémový. Parkovací možnosti: Parkování je možné pouze v omezené míře a to na okolním veřejném prostranství. Inženýrské sítě: Z inženýrských sítí jsou v místě k dispozici elektřina, vodovod, kanalizace, plyn a parovod. Informace z malého lexikonu obcí Pořad ové číslo CZ0523 41 Kód okresu

Název obce

Kód obce

Správní obvod 1

Náchod

573868

5209

2

3

10 10

4 3 334

5

6

7

8

9

10 11 12 13

20 417 13 507 214 125 115 1

1

1

3

Vysvětlivka: 2 – počet částí obce; 3 – počet katastrálních území; 4 – katastrální výměra v hektarech; 5 – obyvatel celkem; 6 – obyvatelé ve věku 15 - 64 let; 7 – dokončené byty v letech 1999 až 2003; 8 – dokončené byty v letech 2004 až 2008; 9 – dokončené byty v letech 2009 až 2013, 10 – pošta; 11 – škola; 12 – zdravotní zařízení; 13 – statutární město = 4, město = 3, městys = 2, ostatní obce = 1; Okénka 9 – 12: (ano = 1, ne = 0, * s jedním stupněm)

7.2. Bytová jednotka č. 1555/11 Nachází se ve 4.NP zděného, bytového domu č.p. 1555, který byl postaven cca v roce 1965. Dům má celkem 5 nadzemních podlaží a 1 podzemní podlaží, ve kterém se nachází sklepy, technické zázemí a garážové stání. Byt je orientován na jihovýchod do zástavby. Poplatek do fondu oprav činí 1554,- Kč za měsíc. Výměry a zakreslení podle stavu uvedeného v katastru nemovitostí jsou pravděpodobně v souladu se skutečným stavem.


Stránka 11 z 36



Dispoziční řešení: Byt má průměrnou dispozici 2+1, skládá se ze 2 místností, kuchyně, předsíně, komory, koupelny, a samostatného WC. Příslušenstvím bytu je sklep (dle prohlášení vlastníka evidovaný pod č. 1555/11) umístěný v 1.PP objektu. Objekt nelze v současném stavu jednoduchou stavební úpravou rozdělit na dvě samostatné části.

Způsob využití / skutečné užívání / nejlepší možné využití / legálnost staveb: Dle výpisu z katastru nemovitosti je způsob využití nemovité věci „byt“, což je pravděpodobně v souladu se skutečným a také nejlepší využitím. Dle sdělení majitelky bytové jednotky v domě je byt užíván / pronajímán. Konstrukční řešení a technické vybavení POPIS EXTERIÉRU: Doba výstavby: dle odborného odhadu a sdělení vlastníka nemovitých věcí před cca 50 -ti lety Počet podlaží: 1 podzemní podlaží + 5 nadzemních podlaží Základy: betonové s izolací proti zemní vlhkosti Nosné konstrukce: zděné z pálených plných cihel Stropy: pravděpodobně ŽB s rovným podhledem Střecha: tvar plochá Krytina střechy: asfaltová lepenka Klempířské konstrukce: oplechování okenních parapetů, atiky a střešních prostupů z pozinkovaného plechu Vnější povrchy: omítka břízolitová, 1. PP kabřincový obklad, obklad severovýchodní stěny bytového domu Vstupní dveře do objektu: kovové částečně prosklené Vrata: plechová (směrem do 1.PP, kde jsou umístěny garáže) Okna: plastová s izolačním zasklením na bytovém domě Bleskosvod: je proveden POPIS INTERIÉRU (dle zaslané fotodokumentace od realitní kanceláře): Vnitřní povrchy: dvouvrstvé vápenocementové omítky Obklady: keramické v koupelně, v kuchyni za kuchyňskou linkou Schody: konstrukce: železobetonová Dveře: dřevěné hladké plné a prosklené s kovovými zárubněmi Povrch podlah: dle účelu užití místnosti: dřevěné parkety, kobercové, z PVC, keramické dlažby Vytápění: parovodem Ohřev teplé vody: centrální Vnitřní vodovod: je proveden rozvod studené a teplé vody Hygienické vybavení: podstandardní – zděné / původní jádro s vanou a umyvadlem, WC samostatně Vnitřní kanalizace: odkanalizování z kuchyně, koupelny a WC do veřejného řádu Vnitřní plynovod: je provedeno napojení Elektroinstalace: kompletní rozvody světelného proudu (230V) Výtah: není Vybavení kuchyní: podstandardní kuchyňská linka s dřezem a plynovým sporákem Údržba: zanedbaná Soupis místností bytové jednotky dle prohlášení vlastníka Podlaží

Místnost

1.PP

sklep


Podlahová plocha

Zohledněno

4

50%

Započitatelná plocha 2 2,00 m

Stránka 12 z 36


Započitatelná plocha příslušenství bytu v 1.PP kuchyně pokoj pokoj 4.NP koupelna wc předsíň


9,3 19 16,5 2,1 0,9 4,4

100% 100% 100% 100% 100% 100%

Započitatelná plocha bytu v 4.NP Celková započitatelná plocha bytové jednotky - zaokrouhleno na celé číslo (zap.pl.)

2,00 9,30 19,00 16,50 2,10 0,90 4,40

2

m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2

52,20 m

54 m

2

Pozn.: Vnitřní prohlídka nemohla být provedena, vnitřní konstrukční prvky jsou proto uvažovány v souladu s doloženými fotkami z realitní kanceláře RAKO a dle informací sdělenými paní Mgr. Markétou Hanušovou.

Stavebně technický stav bytové jednotky (dle zaslané fotodokumentace od realitní kanceláře a sdělení vlastníka): Bytová jednotka je v původním nevalném stavu - prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) jsou ve zhoršeném stavu (kuchyňská linka podstandardní, umakartové jádro, vnitřní povrchy zašpiněné, nášlapné vrstvy podlah ve zhoršeném stavu). Celkové vnitřní vybavení neodpovídá současným, standardním požadavkům na bydlení. Předpokládám potřebu provedení celkové rekonstrukce - dveře, podlahy, rozvody elektřiny, bytové jádro vč. rozvodů a zařizovacích předmětů, štuky a malby. Stáří a stavebně technický stav domu Objekt byl postaven dle odborného odhadu před cca 50-ti lety. Prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) jsou v dobrém stavu pro svoji funkčnost, prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) jsou ve zhoršeném stavu pro svoji funkčnost. Dle informací zjištěných na internetových stránkách byla v nedávné minulosti provedena pouze modernizace výtahu, při místním šetření bylo zjištěno, že některá okna v bytovém domě jsou nová plastová s izolačním zasklením a vstupní dveře jsou rovněž nové. Dalším nedostatkem je začistění fasády – zašlá okolo výdechů odsávačů par. Objekt je bez viditelných statických poruch. Celkově lze stavebně technický stav hodnotit jako zhoršený, vyžadující provedení rekonstrukce zejména vnitřních prostor, výměnu střešní krytiny a výměnu části prvků krátkodobé životnosti (např. dveře, podlahy, rozvody inženýrských sít atd.). Venkovní úpravy a) Inženýrské sítě - elektřina, vodovod, kanalizace, plyn, parovod

7.3. Pozemky – spoluvlastnický podíl Předmětem ocenění je také podíl ve výši id. ½ ze spoluvlastnického podílu ve výši 281/24238 na pozemcích parc. č. st. 2243, 2329 a 2141, které jsou zapsané na LV č. 8320 a LV č. 5655 (dálkový náhled), pro k. ú. / obec / okres Náchod. Výměry pozemků byly převzaty z podkladů z evidence katastru nemovitostí a nebyly podrobně ověřovány. Sousední parcely: parc. č. st. 2243: 2141 parc. č. 2329: 1151/7, 1151/8 Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel.+420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 13 z 36



parc. č. 2141: st. 2243, 122/1, 1149/2, 1151/7, 1151/8, 2058/3 Pozemek parc. č. st. 2243

Pozemek je rovinný, má obdélníkovitý tvar, který je z celé své plochy zastavěn bytovým domem č. p. 1554 -1558. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem. Pozemek parc. č. 2329

Pozemek je rovinný, má obdélníkovitý tvar, který je z celé své plochy zastavěn stavbou s 1.NP (která rovněž nebyla zpřístupněna). U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem. Pozemek parc. č. 2141


Stránka 14 z 36



Pozemek je mírně svažitý protáhlého obdélníkovitého tvaru. Ze severní strany je pozemek zpevněn zámkovou dlažbou tvořící příjezdové cesty do 1.PP, kde jsou umístěny garáže. Z jižní strany je pozemek převážně travnatý, výjimku tvoří pouze zpevněné (venkovní dlažba) přístupové cesty - (chodníky). U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem.

7.4. Využití ploch – územní plán Podle územního plánu obce Náchod se oceňované pozemky nachází v území vymezeném jako „SC“ – smíšené území centrální.

7.5. Povodňový plán ČR - CAP Dle povodňového plánu české asociace pojišťoven (CAP) www.cap.cz se pozemky nachází v záplavové oblasti – ZÓNA 2 - zóna s nízkým nebezpečím výskytu povodně/ záplavy (viz. příloha – Zpráva o nebezpečí povodně).


Stránka 15 z 36



7.6. Shrnutí Adresa: okres / obec Náchod, ulice Raissova bytová jednotka – podíl id. ½ ve Stavební stav: Nemovité věci: zděném BD Dispozice vč. zhodnocení: Vybavení: 2+1; průměrná Podlaží: Příslušenství: 4.NP z 5.NP bez výtahu 2 Realizovatelnost: Započitatelná plocha: 54 m


podprůměrný mírně podstandardní sklep obtížná

Stránka 16 z 36



C. Posudek 8. URČENÍ OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY 8.1. Určení obvyklé ceny 8.1.1. Srovnávací metoda Srovnávací kritéria V porovnávací hodnotě nemovitých věcí byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitých věcí v obdobných lokalitách. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty: K 1 - Koeficient polohy v sobě odráží rozdíl lokality a umístění nemovitých věcí v daném místě především z hlediska: umístění nemovitých věcí v obci (zda se jedná o souvisle zastavěné území, či okraj obce); občanské vybavenosti; dopravní dostupnosti centra obce a dopravního spojení; možnosti dalšího rozvoje; okolní zástavby, obyvatelstva, životního prostředí; parkovací možnosti v okolí nemovitých věcí; atraktivitě okolí; změny v okolí s vlivem na obvyklou cenu nemovitých věcí K 2 - Koeficient pozemku zohledňuje rozdíl ve velikosti výměry, orientaci, tvaru, stavu a využitelnosti porovnávaných a oceňovaných pozemků příslušejících k bytové jednotce K 3 - Koeficient stavu bytu v sobě odráží stavebně technický stav bytové jednotky, její stáří, provedené rekonstrukce, materiálové provedení K 4 - Koeficient stavu bytového domu v sobě odráží stavebně technický stav bytového domu, stáří, provedené rekonstrukce, materiálové provedení nosných konstrukcí K 5 - Koeficient vybavení, příslušenství v sobě odráží standard vybavení nemovitých věcí mj. vytápění, základní příslušenství bytové jednotky, společné části domu, venkovní úpravy, vedlejší stavby K 6 - Koeficient velikost nemovitých věcí v sobě odráží velikost nemovitých věcí zejména z hlediska jeho započitatelné plochy K 7 - Koeficient umístění bytu v bytovém domě v sobě odráží umístění, ve které podlaží se byt nachází a zda je v bytovém domě výtah či nikoliv K 8 - Koeficient napojení na sítě (přípojky) v sobě odráží napojení na veřejné a vlastní sítě K 9 - Koeficient zdroje vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitých věcech daného typu, úpravu dle kvality informace o reprezentantech. U nabídkových cen se bude cena redukovat koeficientem 0,7 až 0,9, kterým by měla být vyjádřena skutečnost, že realizované ceny u nemovitých věcí tohoto typu bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové K 1 0 – Koeficient právní vztahy v sobě odráží vliv právních vztahů na prodejnost nemovitých věcí K 1 1 – Koeficient ostatní v sobě odráží ostatní skutečnosti výše neuvedené, mj. celkový dojem


Stránka 17 z 36



Stanovení hodnoty koeficientů Hodnota koeficientu = 1 odpovídá shodnosti oceňovaných nemovitých věcí se zvoleným reprezentantem v daném hledisku. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku lepší než oceňovaná nemovitá věc (např. má lepší polohu, lepší tvar pozemku, větší výměru, lepší stav či vybavení atp.), odpovídá koeficient < 1. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku horší než oceňovaná nemovitá věc, odpovídá koeficient > 1. Oceňování spoluvlastnického podílu na nemovitých věcech Prodejnost spoluvlastnického podílu je dle zkušeností výrazně nižší, než pouhé procentuální vyčíslení podílu z celkové ceny nemovitých věcí. Reálnou prodejnost takovéhoto podílu odhaduji na 80 % obvyklé ceny, vzhledem k tomu, že spoluvlastnický podíl o velikosti ½ je pro kupujícího výrazně méně atraktivní z důvodu možných komplikací při užívání s dalšími spoluvlastníky. Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 8018 ze dne 5.2.2015 má oceňovaná nemovitá věc celkem 1 vlastníka (Mgr. Markéta Hanušová). Ve skutečnosti vlastnictví bytové jednotky musí být určeno soudem. Bytovou jednotku nelze v současnosti rozdělit na 2 samostatné jednotky. Snižování ceny při oceňování spoluvlastnického podílu na nemovitých věcech z důvodu spoluvlastnictví nemá výslovný základ v právních předpisech. Obvyklou cenou se pro účely zákona o oceňování nemovitých věcí rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku. Městský soud v Praze v usnesení ze dne 18.2.2009 č. j. 16 Co 53/2009-75 rozhodl o změně usnesení o ceně č. j. 067 EX 2340/08-100 tak, že snížil cenu spoluvlastnického podílu z důvodu, že se jedná o menšinový podíl: "Cena tohoto menšinového podílu nemůže být stanovena pouhým vynásobením ceny nemovitých věcí a menšinového podílu. Odvolacímu soudu je z jeho činnosti známo, že v takovém případě znalci cenu spoluvlastnického podílu obvykle snižují o 10 % až 20 %." Analýza trhu – bytové jednotky 1.) www.sreality.cz Nabídka bytů (2+kk, 2+1, 3+kk, 3+1) v obci Náchod - bylo nalezeno celkem 11 bytů s nabídkovou cenou od 520.000 Kč do 2.490.000 Kč. 2.) www.reality.cz Nabídka bytů (2+kk, 2+1, 3+kk, 3+1) v obci Náchod - bylo nalezeno celkem 10 bytů s nabídkovou cenou od 639.000 Kč do 1.240.000 Kč. 3.) www.ceskereality.cz Nabídka bytů (2+kk, 2+1, 3+kk, 3+1) v obci Náchod bylo nalezeno celkem 39 bytů s nabídkovou cenou od 599.000 Kč do 2.490.000 Kč. 4.) http://www.e-aukce.com/ V současnosti není na portále žádná dobrovolná či nedobrovolná dražba obdobné nemovité věci. 5.) http://www.eurodrazby.cz V současnosti je na portále uvedena 1 dražba bytové jednotky v části Staré Město nad Metují, obec Náchod Vydražená bytová jednotka č. I. Adresa: Náchod, část obce Staré město nad Metují Zděný byt obsahuje chodbu, koupelnu, WC, kuchyň, 3x pokoj, sklep, lodžii. Okna jsou plastová, dveře jsou hladké plné nebo částečně prosklené a shrnovací, podlahy jsou betonové s textilií Popis: nebo s PVC a z keramické dlažby. Topení je etážové ústřední s plynovým kotlem, ohřev teplé vody je kotlem ÚT. Vnitřní hygienické vybavení tvoří vana, umývadlo a WC ve zděném jádru.


Stránka 18 z 36


Budova: Dispozice: Podlaží:


Stav: Vybavení: Příslušenství:

zděná 3+1 2.NP

střední standardní

Fotodokumentace:

Vydraženo za

780.000 Kč

Odhadní cena

800.000 Kč

2

Kolik Kč / m

9994 Kč /m

Započitatelná plocha:

78,05 m

2

zdroj: www.eurodrazby.cz 2

datum dražby: 4.3.2015

Vyhodnocení nabídky a poptávky: Ve městě je se nabídka rovná poptávce po obdobných nemovitých věcech. V inzerci se vyskytuje velké množství především menších bytů s dispozicí 2+1. Nabídka větších bytů je menší, v nabídce je především velké množství panelových bytů. Z výše uvedeného je zřejmé, že je poměrně obtížné zobchodovat nemovitou věc v krátkém čase a za dobrou cenu. Srovnávací hodnota je stanovena s velikou obezřetností se zohledněním všech hodnototvorných faktorů. Kupní smlouva - vyhodnocení Dle Kupní smlouvy ze dne 9.12.2013 (Právní účinky vkladu práva ke dni 11.12.2013 ; V-5345/2013-605) byla kupní cena za nemovitou věc ve výši 700.000,- Kč. Oceňování nemovitých věcí při exekuční dražbě V posledních letech neustále stoupá počet nucených dražeb, přiměřeně k tomuto růstu však nestoupají výnosy. Průměrná dosažená cena vydražením se snižuje, což je částečně způsobeno malou atraktivitou dražených nemovitých věcí, ale také přesyceností trhu. Převážně se jedná o nemovité věci v lokalitách s nízkou koupěschopností obyvatel a v kombinaci s vysokou nezaměstnaností se často daří nemovité věci vydražit až na několikátý pokus za velmi nízkou cenu. Ve vypočtené srovnávací hodnotě nemovitých věcí je také zohledněn fakt, že je znalecký posudek vypracován pro účely exekučního řízení. Tím se rozumí skutečnost, že oceňované nemovité věci by měly být rychle obchodovatelné za určenou cenu. Při exekuční dražbě nemovitých věcí daň z převodu odvádí kupující, samotný způsob prodeje nemovité věci v dražbě a také omezené možnosti financování omezují množství potenciálních kupujících. Nejvyšší soud České republiky uvádí v rozsudku č. 20 Cdo 1083/2005 „Pro úplnost je vhodné uzavřít, že smyslem relativně samostatné fáze řízení o určení ceny nemovitosti není určení zjištění takové ceny postihované nemovitosti, za kterou bude prodána, ale stanovení podkladu pro nejnižší podání. Až samotný výsledek dražby může odpovědět na otázku, jakou má nemovitost hodnotu, za níž může být obecně prodána. Pokud je tedy tržní cena nemovitosti vyšší než cena uvedená v dražební vyhlášce, pak se tato skutečnost projeví při samotné dražbě.“


Stránka 19 z 36

Znalecký posudek č.


Srovnávací metoda Oceňovaná nemovitá věc Nemovité věci: Adresa:

Byt Raisova, Náchod

Reprezentant č. 1

Reprezentant č. 2

Reprezentant č. 3

Reprezentant č. 4

Reprezentant č. 5

Byt Náchod

Byt Náchod

Byt Na Hamrech, Náchod

Byt Náchod, Pražská

Byt Pražská, Náchod

Byt u centra města ve zvýšeném přízemí. K bytu je k užívání sklep, dvorek a část půdních prostor. Dispozice bytu: vstupní chodba, ložnice, spíž, lodžie, koupelna s vanou a WC, obývací pokoj s kuchyňskou linkou. V bytě jsou nové podlahy, částečně výměněná okna, vytápění plynové WAW.

Byt ve zděném domě nedaleko centra. Dispozice: vstupní chodba, koupelna s vanou, WC, kuchyně s jídelním koutem, obývací pokoj. Byt je v původním stavu, nová plastová okna. K bytu náleží půdní a sklepní prostory a společný dvůr.

Byt u centra města je po kompletní rekonstrukci / plastová okna, WC, stoupačky, koupelna. Byt má vstupní chodbu, kuchyň, 2 pokoje, koupelnu se sprchovým koutem, WC a sklep.

Byt ve zděné zástavbě nedaleko centra města , orientace na JV a SZ. Po rekonstrukci jsou: plastová okna, střecha, stoupačky v plastu. K dispozici sklepní kóje a společná půda. Za domem je vyhrazené parkování. Započitatelná plocha: byt 44m2 +0,5*4m sklepní koje

Byt po částečné rekonstrukci, vč. protihlukových plastových oken. Oddělena toaleta s koupelnou. K bytu náleží sklepní kóje. Bezplatné parkování ve dvoře. Vytápění lokální WAV, ohřev TUV el. bojlerem. Dům je po částečné revitalizaci - nová střecha, okna, vchodové dveře.

zděné 2+1 zvýšené 1.NP

zděné 2+1 4.NP

zděné 2+1 3.NP

1.PP - 3.NP

1.PP - 4.NP

1.PP - 4.NP

1 není

1 není

1 není

Fotografie:

Doplňujicí popis:

Konstrukční provedení: Dispozice: Podlaží, ve kterém se byt nachází: Počet NP domu celkem: Počet podlaží vlastního bytu: Výtah: Započitatelná plocha m2: Nabídková/prodejní cena Kč: Cena [Kč / m2 zap. pl.]: Variační koeficient [%]:


x

zděné 2+1 4.NP 1.PP - 5.NP 1 osobní 54

zděné zděné 2+kk/L 2+kk zvýšené 1.NP 1.NP nebylo zjištěno / okolní nebylo zjištěno / okolní zástavba má 1.PP - 4.NP zástavba má 1.PP - 4.NP 1 1 není není 44,00 47,00 695 000 15 795

x x

640 000 13 617

58,00

46,00

50,00

790 000 13 621

660 000 14 348

525 000 10 500

12,75%

Stránka 20 z 36


Určení obvyklé ceny Srovnání pomocí indexové metody

K1 - Lokalita:

Raisova, Náchod

K2 - Pozemek:

vlastní

K3 - Stav bytu:

nevalný

K4 - Stav bytového domu:

převážně původní udržovaný, plast. okna

K5 - Vybavení, příslušenství:

podstandardní původní opotřebované, sklep

K6 - Velikost nemovité věci:

2+1, 54 m2

K7 - Umístění bytu v domě:

4.NP z 5NP s výtahem

K8 - Napojení na sítě (přípojky):

veškeré IS - E, K, V, P, parovod

K9 - Zdroj informací:

K10 - Právní vztahy:

v exekuci

K11 - Ostatní: Váhy: Upravená cena [Kč / m2 zap.pl.]: Upravená cena Kč: Variační koeficient [%]:


10 856 588 376 8,69%

obdobná; poblíž centra 1,00 obdobný 1,00 lepší - po částečné rekonstrukci 0,95

obdobná; poblíž centra 1,00 obdobný 1,00

0,98

obdobná; poblíž centra 1,00 obdobný 1,00 lepší - po celkové rekonstrukci 0,92

obdobná; poblíž centra 1,00 obdobný 1,00 pravděpodobně původní - obdobný 1,00

horší - hluk z ulice 1,05 obdobný 1,00 lepší - po částečné rekonstrukci 0,95

obdobný

obdobný

obdobný

lepší (plastová okna, střecha, stoupačky)

lepší (okna v bytě, střecha, vchod)

1,00 standardní, sklep

1,00 obdobné, sklep

1,00 dobré, sklep

0,98 obdobné - původní

0,99 standardní

0,95

1,00

0,92

1,00

0,95

menší byt 2+kk/L menší byt 2+kk větší byt 0,96 0,97 1,02 zvýšené 1.NP bez výtahu zvýšené 1.NP bez výtahu zvýšené 1.NP bez výtahu 1,08 1,08 1,08 veškeré IS veškeré IS veškeré IS 1,00 1,00 1,00 vychodoceskereality.cz; vychodoceskereality.cz; www.realitymorava.cz; ID: ID: ID: NA10792 CHD-CR-2147892335 CHD-CR-2147523089 0,80 0,85 0,90 bez exekuce bez exekuce bez exekuce 0,96 0,96 0,96

menší byt 0,97 4.NP bez výtahu 1,08 E, K, V 1,02

menší byt 0,98 3.NP bez výtahu 1,08 veškeré IS 1,00

www.tvojeadresa.cz; ID: 25233

www.sreality.cz; ID: 132

0,80 bez exekuce 0,96

0,90 bez exekuce 0,96

lepší - lépe údržovaný

1,00 0,20

1,00 0,20

1,00 0,20

1,00 0,20

1,00 0,20

11 351 615 226

11 408 618 291

10 973 594 719

11 539 625 415

9 008 488 229

Stránka 21 z 36

Znalecký posudek č.


Statistické údaje a určení obvyklé ceny Vážený průměr upravené ceny [Kč]: Směrodatná odchylka [Kč]: Minimální upravená cena [Kč]: Průměr - směrodatná odchylka [Kč]: Aritmetický průměr [Kč]: Průměr + směrodatná odchylka [Kč]: Maximální upravená cena [Kč]:

588 376 51 103 488 229 537 274 588 376 639 479 625 415

Srovnávací hodnota celku (Aritmetický průměr) Kč: Úprava srovnávací hodnoty - podíl id. 1/2

588 376 294 188

Úprava srovnávací hodnota - podíl id. 1/2 Srážka za horší obchodovatelnost minoritního spoluvlastnického podílu (odhad 80% z vypočtené srovnávací hodnoty)

235 350

Obvyklá cena (srovnávací hodnota po zaokrouhlení) - podíl id. 1/2

235 000

Vyhodnocení srovnávací metody: Podle výše uvedeného porovnání a dle průzkumu trhu byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňované nemovité věci, tj. byty v průměru od 525.000,- Kč do 790.000,- Kč (tj. cca 2 2 od 10.500 Kč/m do 15.795 Kč/m zap.pl.). 2 Rozpětí redukovaných (upravených) cen: 9.008,- až 11.539,- Kč/m 2 2 Určená cena za 1 m u oceňované nemovité věci: 10.853,- Kč/m Po zohlednění hodnototvorných faktorů byla vypočtena srovnávací hodnota celku ve výši 588 376,- Kč. Vzhledem k tomu, že se jedná o ocenění pouze id. podílu 1/2, byla uvažována srážka za horší obchodovatelnost spoluvlastnických podílů ve výši 80% z vypočtené srovnávací hodnoty. S ohledem na vyhodnocení veškerých skutečností určuji srovnávací hodnotu po zaokrouhlení při dolní hranici uvedeného rozmezí. S ohledem na vyhodnocení veškerých skutečností určuji srovnávací hodnotu po srovnání s 5- ti reprezentanty po zaokrouhlení váženého průměru upravených nabídkových cen ve výši 235.000 Kč.

8.1.2. Výnosová metoda Kapitalizační míru pro výpočet výnosové metody navrhuji s ohledem na objektivní posouzení očekávaného výnosu z pohledu analýzy trhu s nemovitými věcmi s ohledem nabídky a poptávky segmentu trhu ve výši 6%. Domnívám se, že tato výše kapitalizační míry vystihuje umístění nemovitých věcí při centrální části okresního města u státní hranice s Polskem s omezeným množstvím pracovních příležitostí, stáří bytu, nevalný stav a původní opotřebované vybavení, aktuální a předpokládanou obsazenost do budoucna. Takto určená kapitalizační míra pokrývá případná rizika s dosažením předpokládaného očekávaného výnosu či prodeje. Určení kapitalizační míry Určení diskontní sazby z úroků hypotečních úvěrů Úroková míra je charakterizována nabídkou, poptávkou a rizikem kapitálu vyjádřeného v penězích. Diskontní míra se pak skládá z hypoteční úrokové míry a rizikové přirážky, ve které se zohledňuje především druh, poloha a stáří nemovitosti. Jedním z problémů této metody je, že hypoteční úroková míra nemá stabilizovaný vývoj. Východiskem je pak určení průměrné výše hypotečních úroků za určité období. Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel.+420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 22 z 36



Průměrné úrokové sazby hypotečních úvěrů v letech 2003 – 2013 dle hypoindexu na www.hypoindex.cz Rok 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Průměrná 5,16% 4,79% 3,96% 4,18% 4,69% 5,61% 5,61% 4,90% 4,04% 3,52% 3,07% úroková sazba Leden 5,73% 5,00% 4,66% 4,13% 4,35% 5,54% 5,74% 5,52% 4,20% 3,59% 3,21% Únor 5,66% 4,96% 4,43% 4,12% 4,27% 5,55% 5,74% 5,37% 4,26% 3,61% 3,21% Březen 5,42% 4,74% 4,27% 4,11% 4,20% 5,52% 5,50% 5,41% 4,27% 3,67% 3,17% Duben 5,36% 4,55% 4,14% 4,02% 4,22% 5,51% 5,54% 5,29% 4,28% 3,70% 3,08% Květen 5,27% 4,48% 4,03% 4,06% 4,27% 5,52% 5,51% 5,12% 4,24% 3,68% 2,96% Červen 5,04% 4,56% 3,75% 3,98% 4,46% 5,53% 5,55% 4,92% 4,14% 3,61% 2,95% Červenec 4,89% 4,77% 3,62% 4,14% 4,67% 5,63% 5,66% 4,84% 4,14% 3,59% 3,00% Srpen 4,88% 4,95% 3,64% 4,25% 4,93% 5,82% 5,67% 4,79% 4,09% 3,55% 3,01% Září 4,84% 5,05% 3,63% 4,19% 5,10% 5,73% 5,63% 4,56% 3,89% 3,46% 3,00% Říjen 4,93% 4,87% 3,64% 4,36% 5,24% 5,70% 5,60% 4,42% 3,77% 3,36% 3,06% Listopad 4,92% 4,85% 3,77% 4,38% 5,28% 5,63% 5,60% 4,33% 3,65% 3,25% 3,09% Prosinec 5,00% 4,74% 3,98% 4,36% 5,34% 5,69% 5,61% 4,23% 3,56% 3,17% 3,06% Průměrná úroková míra z hypotečních úvěrů v letech 2003 – 2013 je dle hypoindexu ve výši 4,5%. V posledních letech však úroková míra hypoték klesá, za rok 2013 je průměrná úroková sazba hypotéky ve výši 3,07%. Riziková přirážka Riziko se u jednotlivých typů nemovitých věcí dosti liší. Byty jsou jedním z méně rizikových segmentů trhu, dá se u nich očekávat spíše nižší výnos, na rozdíl od např. obchodních prostor. S existencí bytu jsou spojeny poměrně nízké náklady. Jedná se o náklady na správu, opravu a údržbu, daň z nemovitých věcí, pojištění a s tím spojená rizika. Asi největším rizikem je výpadek nájemného, případný soudní spor s nájemníkem apod. V případě oceňovaného bytu uvažuji rizikovou přirážku ve výši 1,5%. Kapitalizační míra je určena součtem průměrné úrokové míry z hypotečních úvěrů v letech 2003 – 2013 ve výši 4,5% a rizikové přirážky ve výši 1,5%. Celková kapitalizační míra je pak 6%. Míra kapitalizace podle cenového předpisu V aktuální oceňovací vyhlášce č. 199/2014 se při výpočtu výnosové hodnoty nemovitých věcí – bytové domy netypové podle přílohy č. 22 uvažuje kapitalizační míra ve výši 4,5%, kterou je možné upravit o maximálně o 0,5% nahoru či dolů. Určení míry kapitalizace na základě nominální úrokové míry Tato metoda je založena na principu součtu bezrizikové sazby (nominální úroková míra) a rizikové přirážky, kterou určuje druh nemovitosti. Bezriziková úroková sazba je stanovena ve výši úrokové míry státního dluhopisu 4,20/36 ISIN: CZ0001001796, která je ve výši 4,2%. Splatnost tohoto dluhopisu je stanovena na 30 let. Rizikovou přirážku pro oceňované nemovité věci určuji ve výši 1,5%. Asi největším rizikem je výpadek nájemného a případný soudní spor s nájemníkem. Kapitalizační míra dle této metody je pak ve výši 5,7%. Určení obvyklého příjmu z nájemného Při určování obvyklého nájemného vycházím ze srovnání nabízených pronájmů. Aktuální výše nájmu je dle 2 2 nájemní smlouvy 4.500 Kč měsíčně (tj. cca 83 Kč/m /měsíc či 996 Kč/m /rok), což přibližně odpovídá určenému nájmu na základě srovnání níže.


Stránka 23 z 36



Srovnání nabízených pronájmů Oceňovaná nemovitá věc

Reprezentant č. 1

Reprezentant č. 2

Reprezentant č. 3

Reprezentant č. 4

Reprezentant č. 5

Nemovité věci:

Byt

Byt

Byt

Byt

Byt

Byt

Adresa:

Raisova, Náchod

Náchod - Běloves

Náchod, Smiřických

Náchod, Nerudova

Náchod

Hrašeho, Náchod

Byt v původním stavu k dlouhodobému pronájmu. Byt je umístěn v cihlovém domě, zálohy na energie cca 4000,-Kč, nájem 4000,-Kč, Byt je volný od 1.4.2015.

Byt po standardní rekonstrukci. Dispozice: obytná kuchyň, ložnice, koupelna s WC. Topení je dálkové.

Byt 2+kk v centru města. Dispozice: vstupní chodba, ložnice, koupelna s WC a pokoj s kuchyňským koutem. Byt je po rekonstrukci a je volný od května.

Byt ve zrekonstruovaném cihlového domě v centru města. Jsou zde nová dřevěná okna a nové podlahy. Součástí vybavení bytu je nová kuchyňská linka.

zděné 2+1 4.NP 1.PP - 5.NP 1

zděné 3+1 4.NP 1.PP - 4.NP 1

zděné 2+kk 2.NP 1.NP - 2.NP 1

Byt v původním udržovaném stavu ve 2.NP bez výtahu. Dispozice chodba, komora, koupelna, WC, kuchyňská linka se sporákem a lednicí, 3 pokoje, 2 balkony, plast. okna + žaluzie. Služby cca 4.500, - Kč/měs. zděné 3+1 2.NP 1.PP - 3.NP 1

zděné 2+kk 2.NP 1.PP - 2.NP 1

zděné 1+1 2.NP 1.PP - 2.NP 1

osobní

není

není

není

není

Fotografie:

Doplňujicí popis:

Konstrukční provedení: Dispozice: Podlaží, ve kterém se byt nachází: Počet NP domu celkem: Počet podlaží vlastního bytu: Výtah: Započitatelná plocha [m2]:

x

54

65,00

43,00

77,00

44,00

46,00

Nabídkové nájemné [Kč/měs.]:

4 500

4 000

3 800

4 500

4 500

4 800

Nájemné [Kč/m2 zap.pl./měs.]:

83

62

88

75

102

104

Variační koeficient [%]:

18,87% Srovnání pomocí indexové metody

K1 - Lokalita:


Raisova, Náchod

horší - dál od centra města

horší - dál od centra města

dál od centra

centrum města

centrum města

1,20

1,05

1,02

0,98

0,98

Stránka 24 z 36



K2 - Pozemek:

vlastní

K3 - Stav bytu:

nevalný

K4 - Stav bytového domu:

převážně původní udržovaný, plast. okna

K5 - Vybavení, příslušenství:

původní opotřebované, sklep

K6 - Velikost nemovité věci:

2+1, 54 m2

K7 - Umístění bytu v domě:

4.NP z 5NP s výtahem

K8 - Napojení na sítě (přípojky):

veškeré IS - E, K, V, P, parovod

K9 - Zdroj informací: K11 - Ostatní: Váhy: Vážený průměr Kč/m2 zap.pl./měs.: Vážený průměr upr. nájmů Kč/měs.: Variační koeficient [%]:

obdobný 1,00 střední po rekonstrukci 0,95 obdobný 1,00 standardní 0,95 menší byt 2+kk 0,96 2.NP bez výtahu 1,06 veškeré IS 1,00

obdobný 1,00 udržovaný 0,98 obdobný 1,00 obdobné 1,00 větší byt 3+kk 1,08 2.NP bez výtahu 1,06 veškeré IS 1,00

obdobný 1,00 střední po rekonstrukci 0,95 lepší po rekonstrukci 0,98 standardní 0,95 menší byt 2+kk 0,96 2.NP bez výtahu 1,06 veškeré IS 1,00

obdobný 1,00 střední po rekonstrukci 0,95 lepší po rekonstrukci 0,98 standardní 0,95 menší byt 2+kk 0,97 2.NP bez výtahu 1,06 veškeré IS 1,00

sreality.cz, ID: vychodo.ceskereality.cz, 3648393308 ID: 449833

www.annonce.cz, ID: WW8T5H

reality.idnes.cz, ID: IDNES-445629

reality.cz, ID: W81-449837

obdobný 1,00 nevalný 1,00 obdobný 1,00 původní opotřebované 1,00 větší byt 3+1 1,03 4.NP bez výtahu 1,08 veškeré IS 1,00

0,95 obdobné 1,00

0,95 obdobné 1,00

0,95 obdobné 1,00

0,95 menší BD 0,95

0,95 menší BD 0,95

0,20

0,20

0,20

0,20

0,20

81

78

81

82

81

84

4 400

4 230

4 388

4 419

4 412

4 549

2,31%

Statistické údaje a určení obvyklé ceny nájemného Směrodatná odchylka [Kč]: Minimální upravená cena [Kč]: Průměr - směrodatná odchylka [Kč]: Aritmetický průměr [Kč]: Průměr + směrodatná odchylka [Kč]:

102 4 230 4 298 4 400 4 501

Maximální upravená cena [Kč]:

4 549

Obvyklá cena nájemného (vážený průměr po zaokrouhlení) [Kč]:

4 400 2

2

Na základě porovnání určuji obvyklou cenu nájemného za nemovité věci jako celek ve výši 4.400,- Kč měsíčně, tj. cca 81 Kč/m /měsíc či 974 Kč/m /rok.


Stránka 25 z 36



Náklady na dosažení příjmu Odhad čistého ročního příjmu z nemovitých věcí – od odhadovaného hrubého příjmu je nejdříve odečtena srážka z důvodu předpokládané obsazenosti (-10%), a až následně jsou odečteny náklady na dosažení příjmu, tj. daň z nemovitých věcí a pojistné dle majitele, údržba, opravy, vytváření rezerv a správa – odhad. Daň z nemovitých věcí – výše byla odhadnuta dle daňové kalkulačky na www.mesec.cz a to ve výši 130,- Kč Pojištění nemovitých věcí – výše byla odhadnuta na základě internetových kalkulaček a to ve výši 900,- Kč 2 Náklady na provoz, údržbu a vytváření rezervy – byly určeny na základě odhadu znalce ve výši 200 Kč/m užitné plochy, tj. ve výši 10.840,- Kč Náklady na správu nemovitých věcí – byly stanoveny na základě odborného odhadu ve výši 1.050,- Kč Výpočet výnosové hodnoty 2

Obvyklá cena nájemného [Kč/m /rok] 2

Započitatelná plocha bytu [m ]

974 54

Celkový příjem z nájemného ročně Jistotní koeficient

52 795 Kč 0,90

Příjem z nájemného ročně po úpravě jistotním koeficientem

47 516 Kč

Náklady na dosažení nájemného Daň z nemovitých věcí (odhad) Pojistné (odhad) Náklady na údržbu, opravy a vytváření rezervy (odhad) Náklady na správu nemovitosti (odhad)

130 Kč 900 Kč 10 840 Kč 1 050 Kč

Celková výše odpočtu

12 920 Kč

Hrubý roční příjem z nemovitých věcí

47 516 Kč

Výpočet výnosové hodnoty Čisté roční nájemné po odečtení nákladů Kapitalizační míra pro výpočet výnosové hodnoty Výnosová hodnota Výnosová hodnota - podíl id. 1/2

34 596 Kč 6,00% 576 599 Kč 288 299 Kč

Výnosová hodnota po zaokrouhlení 288 000 Kč.

8.1.3. Určení obvyklé ceny Určení obvyklé ceny vychází z vyhodnocení srovnávací a výnosové metody ocenění. Obě metody vychází z vyhodnocení nabídkových a realizovaných cen srovnatelných nemovitých věcí v dané lokalitě. Požadované nabídkové ceny (pronájmy) se řídí v závislosti mj. na poloze, dopravní dostupnosti a občanské vybavenosti, standardu vybavení, velikosti pozemku a započitatelné plochy, nadzemního podlaží, stáří stavby, stavebně technického stavu, příslušenství a ostatních vlivů. Daný typ nemovitých věcí se v lokalitě běžně obchoduje / pronajímá, jedná se o zástavbu bytových domů, které jsou užívány k bydlení.


Stránka 26 z 36



Ovlivňující kritéria pro určení obvyklé ceny Povyšující faktory: o příslušenství bytu – sklep o umístění v docházkové vzdálenosti od centra města o dobrá dopravní dostupnost a návaznost o potřebná občanská vybavenost v docházkové vzdálenosti o možnost napojení na veškeré inženýrské sítě o potřebná občanská vybavenost v docházkové vzdálenosti Ponižující faktory o absence balkonu, lodžie, terasy o předpokládaný celkově nevalný stav a podstandardní vybavení o zvýšená hlučnost a prašnost vlivem blízkosti železniční trati o na LV jsou zapsaná několikerá omezení vlastnického práva, nejsou ve znaleckém posudku promítnuty, vzhledem k účelu znaleckého posudku o bytová jednotka v podílovém spoluvlastnictví Zdůvodnění obvyklé ceny Daný typ nemovitých věcí se v lokalitě běžně obchoduje, jedná se o zástavbu bytových domů, které jsou užívány k bydlení. Určení obvyklé ceny vychází z vyhodnocení nabídkových a realizovaných cen srovnatelných nemovitých věcí v dané lokalitě a také výnosové hodnoty. Požadované nabídkové ceny se řídí v závislosti mj. na poloze, dopravní dostupnosti a občanské vybavenosti, standardu vybavení, velikosti pozemku a započitatelné plochy, nadzemního podlaží, stáří stavby, stavebně technického stavu, příslušenství a ostatních vlivů. Porovnávací hodnota: 235 350 Kč (před zaokrouhlením) Výnosová hodnota: 288.299 Kč (před zaokrouhlením) Výsledná obvyklá cena je určena jako aritmetický průměr z uvedených hodnot tj. 261.825 Kč před zaokrouhlením. Obvyklá cena po zaokrouhlení je určena ve výši 261

000 Kč.

8.2. Vliv závad na obvyklou cenu nemovitých věcí Znalcem nebyly zjištěny žádné závady, které by mohly mít výrazný vliv na výslednou obvyklou cenu nemovitých věcí. Vyhodnocení rizik Nemovité věci jsou zapsané na LV č. 8018, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené ANO souhlasí se skutečným stavem). Nemovité věci jsou zapsané na LV č. 8320, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené nesouhlasí se skutečným stavem). ANO Stavba je umístěna na vlastním pozemku. ANO K nemovitým věcem je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup. ANO Není ztížený přístup k nemovité věci. NE

Nemovité věci jsou prosty věcných břemen a jiných omezení, např. - břemeno doživotního užívání,


Stránka 27 z 36



nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva. ANO

Nemovité věci jsou prosty věcných břemen a jiných omezení např. – břemeno vedení IS, ochranná pásma.

NE

Nemovité věci jsou prosty jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod.

ANO Stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její životnost. ANO Nemovité věci jsou užívány v souladu s právním stavem. ANO Nenastal právní zánik stavby. ANO Nejedná se o dočasnou stavbu. ANO

Nejedná se o přestavek tj. situace, kdy trvalá stavba zřízená z podstatné části na vlastním pozemku stavebníka zasahuje na cizí pozemek malou částí.

ANO Stavba je určena výhradně k bydlení. ANO Stavba je zkolaudována a bylo ji přiděleno č. p. ANO Stavba na pozemku je dokončena. ANO Nemovité věci se nenachází v povodňovém území dle platného povodňového plánu. ANO Nemovité věci nebyly v minulosti zatopeny. ANO

Nemovité věci se nenachází v území s ekologickou zátěží.

ANO

Nemovité věci se nenachází v území se zhoršeným životním prostředí (hluk / vibrace / - doprava , výroba, jiné zdroje).

ANO Nemovité věci se nenachází v území s přírodními riziky. ANO Umístění nemovité věci není v chráněném území. ANO Umístění nemovité věci není v památkové zóně. ANO Umístění nemovité věci je v ochranné zóně, dle LV vnitřní lázeňské území, ložiska slitin a rašeliny. ANO Stavba není v demoličním pásmu. ANO Umístění nemovité věci není v demograficky negativně zatížené lokalitě. ANO Údaje na LV nejsou dotčeny změnou (plombou). ANO Na pozemku není evidováno Právo stavby. ANO V KN není evidována poznámka spornosti. ANO V KN není evidováno duální vlastnictví. ANO Není sjednána výhrada zpětné koupě, zpětného prodeje nebo koupě na zkoušku. ANO Není sjednána výhrada lepšího kupce. ANO Není sjednána výhrada přednostního pořadí pro jiné právo. ANO Na LV není evidován (budoucí) výměnek. ANO Není přídatné spoluvlastnictví.

8.3. Určení administrativní ceny A. Nález 1. Základní informace Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec:


352 01 Královéhradecký Náchod Náchod

Stránka 28 z 36



Katastrální území: Náchod Počet obyvatel: 20 417 2 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 620,00 Kč/m 2. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne . 3. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 1555/11


Stránka 29 z 36



B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce II 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je V stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV Index trhu

Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1,00

5 IT = P6 * (1 +  Pi) = 1,000 i=1

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 1,00 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční I 0,04 zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek I 0,00 lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná I 0,00 občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré VI 0,00 parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá III 0,00 dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Nevýhodná pro účel I -0,01 užití realizované stavby 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy

11 IP = P1 * (1 +  Pi) = 1,050 i=2

Koeficient pp = IT * IP = 1,050 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 1555/11


Stránka 30 z 36



Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů Index omezujících vlivů

č. II IV

Pi 0,00 0,00

III I

0,00 0,00

I II

0,00 0,00

6 IO = 1 +  Pi = 1,000 i=1

Index trhu s nemovitostmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 1,050 Celkový index I = IT * IO * IP = 1,000 * 1,000 * 1,050 = 1,050 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Index 2 [Kč/m ] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 620,1,050 § 9 odst. 4 - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění § 9 odst. 4 (§ 4 odst. 1) 620,1,050

Zatřídění

Koef.

651,00 0,300

Parcelní číslo st. 2243

Výměra 2 [m ] 1 144,00

Jedn. cena 2 [Kč/m ] 651,00

§ 9 odst. 4 (§ 4 2329 odst. 1) Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem

229,00

195,30

Typ

Název

§ 4 odst. 1

zastavěná plocha a nádvoří ostatní plocha

Upr. cena 2 [Kč/m ]

195,30 Cena [Kč] 744 744,44 723,70 789 467,70

Pozemky - zjištěná cena

=

789 467,70 Kč

Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky

=

789 467,70Kč 789 467,70 Kč

Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu

=

789 467,70 Kč


Stránka 31 z 36



Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 27):

Bytový prostor § 38 porovnávací metoda Náchod 50 let 2 14 083,- Kč/m

Podlahové plochy bytu kuchyně: pokoj: pokoj: koupelna: wc: předsíň: sklep: Započítaná podlahová plocha bytu:

koeficient dle typu podlahové plochy 2 9,3 * 1,00 = 9,30 m 2 19 * 1,00 = 19,00 m 2 16,5 * 1,00 = 16,50 m 2 2,1 * 1,00 = 2,10 m 2 0,9 * 1,00 = 0,90 m 2 4,4 * 1,00 = 4,40 m 2 4 * 0,10 = 0,40 m 2 52,60 m

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná IV 2. Společné části domu - Bez vyjmenovaných společných prostor I 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 4. Umístění bytu v domě - 2. - 4. NP s výtahem - 4.NP s výtahem III 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Okna jen na sever nebo I bez výhledu 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné mimo byt II nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení II - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje - sklep 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou – (předpoklad III provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 50 let: s = 1 - 0,005 * 50 = 0,750 Index vybavení

Vi 0,10 -0,01 0,00 0,05 -0,01 -0,10 -0,01 0,00 0,00 0,85

9

IV = (1 +  Vi) * V10 * 0,750 = 0,650 i=1

Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Exekuční příkaz 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody)

č. I V

Pi -0,01 0,00

II I II III

0,00 -0,01 0,00 0,95

5 Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel.+420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 32 z 36


Index trhu

IT = P6 * (1 +  Pi) = 0,931 i=1

Index polohy pozemku Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Střed obce – centrum obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Nevýhodná pro účel užití realizované stavby 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů Index polohy


č. I I

Pi 1,00 0,04

I I

0,03 0,00

I

0,00

VI

0,00

III

0,00

I

-0,01

II II II

0,00 0,00 0,00

11 IP = P1 * (1 +  Pi) = 1,060 i=2

Ocenění 2 2 Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 14 083,- Kč/m * 0,650 = 9 153,95 Kč/m 2 2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 52,60 m * 9 153,95 Kč/m * 0,931 * 1,060= 475 170,89 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 789 467,70 Kč Spoluvlastnický podíl: 281 / 24 238 Hodnota spoluvlastnického podílu: 789 467,70 Kč * 281 / 24 238 = 9 152,59 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku Bytová jednotka č. 1555/11 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem Bytová jednotka č. 1555/11 - zjištěná cena


=

475 170,89 Kč

+ =

9 152,59 Kč 484 323,48 Kč

* =

1/2 242 161,74 Kč

Stránka 33 z 36



C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 1555/11

242 161,70 Kč

1. Ocenění staveb celkem

242 161,70 Kč

Celkem

242 161,70 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

242 161,70 Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:


242 160,- Kč

Stránka 34 z 36



D. Závěrečný výrok Výsledné ceny Srovnávací hodnota - obvyklá cena Zjištěná cena dle vyhlášky

261 000 Kč 242 160 Kč

a) Předmětem ocenění jsou veškeré nemovité věci a jejich příslušenství ve vlastnictví povinného, které jsou zapsané na LV č. 8018, 8320, 5655 tj. : -

podíl ve výš id. ½ na bytové jednotce č. 1555/11vč. spoluvlastnického podílu na bytovém domě č. p. 1554 – 1558 (který stojí na pozemcích parc. č. st. 2243) a na pozemcích parc.č. st. 2243, 2329 ve výši 281/24238 a spoluvlastnického podílu na pozemku parc. č. 2141 ve výši 281/48476; to vše v k. ú. / obec / okres Náchod.

Výsledná obvyklá cena nemovitých věcí, příslušenství nemovitých věcí, práv a závad uvedených se určuje na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím srovnávací metody a aktuální oceňovací vyhlášky, se zohledněním rizikových faktorů; podle stavu ke dni 4.3.2015, částkou ve výši:

261 000,- KČ slovy:dvěstěšedesátjednatisíc korun českých b) Příslušenstvím nemovitých věcí se rozumí: •

sklep

c) a d.) Věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva spojená s oceňovanými nemovitými věcmi – nezjištěny

Nakládání s obsahem znaleckého posudku a znaleckým posudkem jako celkem se řídí zákonem č.121/2000 Sb., o právu autorském, o právech souvisejících s právem autorským a o změně některých zákonů (autorský zákon), ve znění pozdějších předpisů; jako obsah ani jeho jednotlivé části nesmí být redukovány, ukládány do vyhledávacího systému či převáděny do jakékoli formy pro použití v zobrazovacích zařízeních a přístrojích za účelem kopírování, zaznamenání nebo k jiným účelům bez předchozího písemného souhlasu podepsaného zhotovitele.

V Praze dne 18.3.2015 Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28 182 00 Praha 8


Stránka 35 z 36



E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 23.10.2009, č.j. Spr. 2428/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 70 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 1157/70/2015 - 2015.

F. Seznam příloh Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 8018 ze dne 5.2.2015 Příloha č. 2: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 8320 ze dne 5.2.2015 Příloha č. 3: Katastrální mapa – dálkový náhled Příloha č. 4: Mapa oblasti Příloha č. 5: Fotodokumentace nemovitých věcí ze dne 4.3.2015 Příloha č. 6 : Část listiny Prohlášení vlastníka s výměrami místností Příloha č. 7 : Nájemní smlouva


Stránka 36 z 36

Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 8018

Příloha č. 2: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 8320

Příloha č. 3: Katastrální mapa – dálkový náhled

Přístupový a příjezdový pozemek

Příloha č. 4: Mapa oblasti

Letecká fotomapa bytového domu č. p. 1555 GPS: 50°24'51.06"N, 16°09'47.97"E

Umístění nemovité věci v rámci ulice „Raisova“

Umístění nemovité věci v rámci části města „Náchod“

Umístění nemovité věci v rámci města Náchoda a okolí

Příloha č. 5: Fotodokumentace nemovitých věcí Fotodokumentace z místního šetření

Uliční pohled na bytový dům

Boční pohled na bytový dům

Pohled na vstup do bytového domu

Fotodokumentace zaslaná realitní kanceláří RAKO

Kuchyně

Pokoj č. I.

Pokoj č. II.

Samostatné WC

Koupelna

Chodba

Příloha č. 6 : Část listiny Prohlášení vlastníka s výměrami místností

Příloha č. 7 : Nájemní smlouva

2015

Recommend Documents