ZNALECKÝ POSUDEK č. 3253/2015 o ceně nemovitosti v katastrálním území Trstěnice u Litomyšle, obec Trstěnice, okres Svitavy: pozemku parc. č. 737
Objednatel posudku:
Soudní exekutor JUDr. Alena Blažková, Ph.D. Exekutorský úřad Brno-město Konečného nám. 2, 611 18 Brno
Účel posudku:
Zjištění ceny obvyklé (tržní) jako podklad k prodeji nemovitosti povinného v rámci exekuce č.j. 006 EX 646/04
Posudek vypracoval:
Ing. Tomáš Hudec, znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, kancelář Riegrova 44, 612 00 Brno, tel.: 543 245 341
Datum místního šetření:
14. ledna 2015
Datum, ke kterému je provedeno ocenění:
14. ledna 2015 – k datu místního šetření
Zvláštní požadavky objednatele:
Nejsou
Použitý oceňovací předpis: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v pl. znění. Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. Datum vyhotovení:
20. ledna 2015
Tento posudek obsahuje 14 stran včetně příloh a předává se v 1 vyhotovení
2
0.
Úvod, použitá metodika ocenění
Dle usnesení Exekutorského úřadu Brno-město č.j. 006 EX 646/04-115 je třeba stanovit obvyklou cenu nemovitostí ve vlastnictví povinného pana Ondřeje Fuchse. Obvyklá cena je stanovena k datu místního šetření, t.j. k datu 14. ledna 2015. Úkolem podepsaného znalce je provést ocenění nemovitosti obvyklou (= obecnou, tržní, obchodovatelnou) cenou. Pro její stanovení neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (jenž se ovšem vztahuje na výslovně vyjmenované případy, což v daném případě není) je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Základem pro stanovení přiměřené náhrady při vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitosti je její obecná cena obvyklá v daném místě v době rozhodování. Není na místě vycházet z tzv. odhadní ceny, zjištěné znaleckým posudkem podle cenového předpisu. V těchto případech má cena zjištěná podle cenových předpisů jen určitý informativní, orientační význam a je směrodatná zejména pro daňové účely. Jinak ovšem platí zásada smluvní volnosti a účastníci smlouvy již nejsou vázáni cenou zjištěnou podle cenového předpisu. Přitom pouze obecná cena vyjadřuje aktuální tržní hodnotu nemovitostí. ... Aby náhrada byla přiměřená, musí vyjadřovat cenu závislou nejen na konstrukci a vybavení, velikosti a stáří věci (stavby), ale i zájmu o ni, tj. na poptávce a nabídce v daném místě a čase. Na základě výše uvedeného je pro stanovení obvyklé (tržní) ceny použita následující metodika (v souladu se Znaleckým standardem č. VI „Obecné zásady oceňování majetku“ a Znaleckým standardem č. VII „Oceňování nemovitostí“): 1. Ocenění porovnávacím způsobem - podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných nemovitostí se provede porovnání a aplikace na oceňovanou nemovitost. 2. Závěrečný odborný odhad obvyklé ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a stanovené porovnávací ceny.
3
1.
Nález
1.1
Podklady pro vypracování posudku
Pro vypracování znaleckého posudku byly zapůjčeny případně podepsaným znalcem opatřeny následující podklady:
1.1.1 Výpis z katastru nemovitostí Výpis z katastru nemovitostí LV č. 153 vyhotovený dne 15.4.2014 pro k.ú. Trstěnice u Litomyšle A: Vlastník: Fuchs Ondřej, Husova 165/5, 60200 Brno, RČ 800724/3970 B: Nemovitosti: Parcela: 737 – 53 687 m2 lesní pozemek C: Omezení vlastnického práva: Zástavní právo exekutorské Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Zástavní právo soudcovské Zahájení exekuce Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce Podrobnosti viz. příloha posudku.
1.1.2 Výřez z katastrální mapy Výřez z katastrální mapy pro k.ú. Trstěnice u Litomyšle z http://nahlizenidokn.cuzk.cz.
1.1.3 Místní šetření Místní šetření spojené s prohlídkou a fotodokumentací nemovitosti bylo provedeno dne 14. ledna 2015. Prohlídka nemovitosti byla provedena bez účasti povinného.
1.1.4 Ostatní Lesní hospodářská osnova včetně mapy, platnost od 1.1.2013-31.12.2022.
1.1.5 Předpisy a metodiky pro ocenění − Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění. − Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. − Znalecký standard č. VI - Obecné zásady oceňování majetku. Vysoké učení technické v Brně - Ústav soudního inženýrství, 1998. − Znalecký standard č. VII - Oceňování nemovitostí. Vysoké učení technické v Brně Ústav soudního inženýrství, 1998. - Znalecké standardy POSN, Asociace znalců a odhadců ČR, o.s. - profesního oboru stavebnictví a nemovitosti Morava, 2013. (www.azoposn.cz)
1.1.6 Výpočetní programy Program pro oceňování nemovitostí ABN. Autor: Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc., Brno.
1.1.7 Porovnávací databáze cen nemovitostí Pro cenové porovnání byly použity následující databáze: - Vlastní databáze znalce: Databáze je uložena formou tabulek v textovém editoru, obsahuje informace o zrealizovaných cenách a popisy porovnávacích nemovitostí. - Realitní internetové stránky: Pro porovnání nemovitosti byly použity nabízené prodeje nemovitostí podobného typu na internetových stránkách www.sreality.cz.
4
1.2
Situace oceňované nemovitosti
Předmětem ocenění je následující nemovitost: •
Pozemek parc.č. 737 – lesní pozemek o výměře 53 687 m2
Oceňovaný lesní pozemek se nachází v k.ú. Trstěnice u Litomyšle, asi 2 km východně od zastavěné části obce. Pozemek má protáhlý, přibližně obdélníkový tvar, nachází se v mírně svažitém terénu orientovaném k západu. Na pozemku se nachází různé porosty. Pozemek byl z větší části vykácen, na těchto plochách se nachází neudržovaný hustý mladý les stáří 11 let (smrky a borovice prorostlé břízami). Na pěti menších plochách se nachází vzrostlý les smrkovo-borový, s celkovou převahou smrků, stáří 70-73 let. Výměry částí pozemku v jednotlivých porostních skupinách byly převzaty z lesní hospodářské osnovy - viz kapitola 2.1, str. 7. V západní části do oceňovaného pozemku parc.č. 737 zasahuje parcela č. 738 se vzrostlým smrkovým lesem, která je jiného vlastníka.
2.
Posudek - ocenění cenovým porovnáním
Ocenění nemovitostí je provedeno cenovým porovnáním (komparací) na základě jednotkové srovnávací ceny. Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek. V tomto případě je pro lesní pozemek provedeno porovnání s podobnými nemovitostmi v obdobných lokalitách z realitní inzerce na www.sreality.cz a www.lesnipozemky.cz – září 2014 - leden 2015.
2.1
Cenové porovnání
Porovnávané objekty – realitní inzerce: Prodej – lesní pozemky Katastrální území: Černá u Bohdanče Okres: Pardubice Popis nabídky: Prodám lesní pozemky po těžbě v k.ú. Černá u Bohdanče p.č. 208/6 o výměře 6485 m2. Cena 6,50/m2 Výměra: 6485 m2 Cena: 6 Kč/m2
Prodej – lesní pozemky Katastrální území: Horní Vilémovice Okres: Třebíč Popis nabídky: Prodám lesní pozemek v k. ú. Horní Vilémovice 32.998 m2. Na pozemku se nachází zásoba cca 40 m3 smrku ve stáří 70 let + 3.000 m2 zdravá smrková houština ve stáří
5 kolem 25 let. Zbytek plochy pozemku je čerstvě po těžbě, uklizen, zbaven klestu, vhodný k osázení. Cena 7,- Kč/m2. Možno se domluvit na koupi po osázení – cena 10,- Kč/m2 Výměra: 32998 m2 Cena: 7 Kč/m2
Prodej pozemku 17 290 m² Celková cena: 150 000 Kč Cena za m²: 9 Kč za m² Adresa: Křetín (okres Blansko) Datum aktualizace:01.08.2014 Plocha pozemku:17 290 m2 Nabízíme k prodeji smíšený les v těsné blízkosti obce Křetín. Pozemek je osázený jehličnany - 7.800 ks a listnaté - 4.900 ks. Stáří lesa 7 let.
Prodej lesa 104 700 m², Kralice nad Oslavou, okres Třebíč Se souhlasem majitele nabízíme k prodeji les o celkové výměře 10,47ha, v okolí obce Náměšť nad Oslavou, Kralice, Březník. V lese se nachází porost ve stáři 3-41let menší část a druhá část lesa je porostové zakmenění 8-10, věk 80-128let, DB,BO,HB,SM. LHO k daným pozemkům lesa u RK. • Celková cena:1 570 500 Kč za nemovitost • Cena za m²:15 Kč • Aktualizace: 05.12.2014 2 • Plocha pozemku:104700 m • Komunikace:Asfaltová
Prodej lesa 8 832 m², Rybitevská, Pardubice - Rosice Prodej smíšeného lesního porostu o celkové ploše 8.832 m2 v Rosicích nad Labem, nedaleko Pardubic. Příjezd po asfaltové komunikaci.
6 • • • • •
Celková cena:145 000 Kč za nemovitost Cena za m²:16 Kč Aktualizace:20.1.2015 Plocha pozemku:8832 m2 Doprava:Silnice
Prodej lesa 9 150 m², Letovice (okres Blansko) Nabízíme Vám k prodeji les o výměře 9150 m2 v Letovicicích - místní části Slatinka. Lesní pozemek je z větší části určen k těžbě dřeva, smíšený jehličnato-listnatý porost, svažitý terén. • Celková cena: 210 000 Kč za nemovitost 2 • Cena: 23 Kč/m • Aktualizace:14.09.2014 2 • Plocha pozemku: 9150 m
Na základě nabídek lesních pozemků (s lesním porostem nebo vytěžené) ve srovnatelných lokalitách, které se pohybují v rozmezí 6 – 23 Kč/m2, s přihlédnutím ke konfiguraci terénu a kvalitě okolí, stanovuji jednotkové ceny za části pozemku dle druhu porostu dle následující tabulky: Jednotková cena částí pozemku Cena Porost Kč/m2 10,00 mladý les, neudržovaný (11 let) 15,00 vzrostlý les (70 let) s mladým podrostem (11 let) 16,00 vzrostlý les (70 let)
7 Porovnávací cena pozemku Parcela číslo 737
Porost mladý les, neudržovaný (11 let) mladý les, neudržovaný (11 let) vzrostlý les, převážně smrkový (70 let) vzrostlý les, převážně smrkový (70 let) s mladým podrostem (11 let) vzrostlý les, převážně borový (73 let)
Označení dle LHO 1a 1c 7a
Cena Kč 336 000,00 72 000,00 81 600,00
7b/1b
5 000
15,00
75 000,00
8
2 787
16,00
44 592,00
Celkem parcela Celkem - zaokrouhleno
3.
Výměra ZC dle LHO 2 Kč/m m2 33 600 10,00 7 200 10,00 5 100 16,00
53 687
609 192,00 609 000,00
Práva a závady
Povinný pan Ondřej Fuchs nepředložil podklady, zda je oceňovaný pozemek pronajímaný. Pro účely ocenění je tedy na pozemek pohlíženo tak, jako by nebyl zatížen nájemním vztahem. Na výpisu z katastru nemovitostí LV 153 v části B1 není uvedeno žádné právo vztahující se k nemovitostem, v části C není uvedeno žádné věcné břemeno. Předpokládá se tedy, že na nemovitosti neváznou závady, které by měly být oceněny ve smyslu ustanovení § 336a Občanského soudního řádu.
4.
REKAPITULACE OCENĚNÍ
Způsob ocenění Cena zjištěná porovnávacím způsobem
Cena 609 000,00 Kč
600 000,00 Kč
Obvyklá (tržní) cena podle odborného odhadu znalce Slovy: šestsettisíckorunčeských
V Brně dne 20. ledna 2015
Ing. Tomáš Hudec
8
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 25. 10. 1996, čj. Spr. 3138/96 pro základní obor ekonomika (odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí) a základní obor stavebnictví (stavby obytné). Znalecký posudek je zapsán pod č. 3253/2015 znaleckého deníku. Znalečné účtuji podle připojené likvidace.
V Brně dne 20. ledna 2015
Seznam příloh: Výpis z katastru nemovitostí LV 153 – str. 1, 15 Výřez z katastrální mapy Výřez z katastrální mapy s fotomapou Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti
Ing. Tomáš Hudec
9
10
11
Výřez z katastrální mapy
737
737
738
737 736
12 Výřez z katastrální mapy s fotomapou
737
738
737
13 Fotodokumentace nemovitosti
1a 1a
západní okraj parcely - porost dle LHO 1a
západní okraj parcely - porost dle LHO 1a
7a
1a západní část parcely - porost dle LHO 7a, 1a
7a západní část parcely - porost dle LHO 7a
p.č. 738 1a 7b
7a
západní část parcely - porost dle LHO 7b, 7a
střední část parcely - porost dle LHO 1a a parcela jiného vlastníka č. 738
14
Mapa oblasti
