ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku
ZNALECKÝ POSUDEK č. 304/7394/2015 o obvyklé ceně pozemku čís. parcely St. 32/2, rodinného domu č.p. 60 a dalších staveb tvořících součásti a příslušenství oceňovaného pozemku, k.ú. Poříčí nad Sázavou, v ulici Pražská v Poříčí nad Sázavou, okres Benešov, Středočeský kraj
________________________________________________________________________________ ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail
[email protected], http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor´s Report): 304/7394/2015
LV no.: 279
Name of subject / Předmět ocenění: Pozemek čís. parcely St. 32/2, rodinný dům č.p. 60 a další stavby tvořící součásti a příslušenství oceňovaného pozemku, k.ú. Poříčí nad Sázavou, v ulici Pražská v Poříčí nad Sázavou, okres Benešov, Středočeský kraj Address of subject / Adresa majetku: Pražská č.p. 60, 257 21 Poříčí nad Sázavou GPS: 49.83851N, 14.67426E Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitých věcí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota:
2.165.046 Kč
Yield value: Výnosová hodnota:
nebyla stanovena
Market value Tržní hodnota
980.000 Kč
Common price Obvyklá cena
980.000 Kč
Comparative value: Porovnávací hodnota:
978.000 Kč
Number of properties: Počet objektů:
2 (rodinný dům, vedlejší stavba)
LAND / POZEMEK
Main building: Hlavní stavba:
rodinný dům
Čísla parcel Parcel of land nr.
Other constructions: Další stavby:
Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura:
Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců):
St. 32/2
Size: vedlejší stavba, studna a venkovní Velikost úpravy (zpev. plochy, oplocení, přípojky IS apod.) severní část obce Poříčí nad Sázavou
Type: Druh
nestanoveno
490 m2
zastavěná plocha a nádvoří
Unit price: odpovídající velikosti obce (obecní Jednotková cena úřad, základní škola, mateřská školka, ordinace lékařů, obchody, pohostinství)
1 000 Kč/m2
MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT
LEASE / PRONÁJEM
Construction system: Konstrukční systém:
Whole property: Celá nemovitost:
m2
zděný
Built-up area: Zastavěná plocha:
230 m2
Resident area: Bytové plochy:
m2
Floor area: Podlahová plocha:
141 m2
Storage area: Skladové plochy:
m2
Other and manufacturing: Ostatní
m2
Income: Výnosy:
Kč
Built-up space: Obestavěný prostor:
1 207 m3
Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení: Wear (analytic method): Znehodnocení (analyt. metoda):
nezjištěn 73 %
Cost: Náklady: Capitalization rate: Kapitalizační míra:
-2-
Kč %
Property right / vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 279 jsou oceňované nemovité věci ve společném jmění manželů Petra Bláhy, bytem Zachrašťany 36, 504 01 Zachrašťany, a Marie Bláhové, bytem Pražská 60, 257 21 Poříčí nad Sázavou. Restricting conditions / omezující podmínky: V části C listu vlastnictví č. 279 jsou evidována následující omezení: - zástavní právo smluvní - pohledávka 1.920.000,- Kč, budoucí pohledávka 1.920.000,- Kč, oprávnění pro společnost Česká spořitelna, a.s. (IČ 45244782), - 2x rozhodnutí o úpadku (podrobněji viz list vlastnictví v příloze). Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 279. Podle údajů z ortofoto mapy dostupné z internetové aplikace Nahlížení do katastru nemovitostí nelze vyloučit, že současný vjezd na oceňovaný pozemek je veden přes část pozemku jiného vlastníka (pozemek čís. parcely St. 31/1, k.ú. Poříčí nad Sázavou). Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: V části C listu vlastnictví č. 279 nejsou evidována žádná věcná břemena. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 279 je evidováno následující zástavní právo: - zástavní právo smluvní - pohledávka 1.920.000,- Kč, budoucí pohledávka 1.920.000,- Kč, oprávnění pro společnost Česká spořitelna, a.s. (IČ 45244782). Legal and structural state / stavebně právní stav: Rodinný dům č.p. 60 je v katastru nemovitostí evidován se způsobem využití k bydlení. Z informací zjištěných na místě byl dům užíván pro účely bydlení, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - dům ve zhoršeném stavebně technickém stavu, delší dobu neužívaný - značně provlhlé obvodové zdivo domu - situování u frekventované komunikace - malá výměra pozemku Strong points / silné stránky: - prostorný rodinný dům - dobrá dopravní dostupnost obce Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 279 pro k.ú. a obec Poříčí nad Sázavou, prokazující stav evidovaný k datu 6.10.2015, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. Poříčí nad Sázavou, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ informace sdělené vlastníkem nemovitých věcí d/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka oceňovaných nemovitých věcí byla provedena dne 9.11.2015 za přítomnosti pí Marie Bláhové.
-3-
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: Název katastrálního území: Kód obce: Název obce: Počet obyvatel obce: Datum stanovení počtu obyvatel: Kód okresu: Název okresu: Název kraje: Poloha v obci:
726036 Poříčí nad Sázavou 530441 Poříčí nad Sázavou 1 193 1.1.2014 CZ0201 Benešov Středočeský severní část obce
Infrastructure / infrastruktura: Obec Poříčí nad Sázavou se nachází ve Středočeském kraji, v okrese Benešov, přibližně 6 km severně od města Benešov a přibližně 40 km jihovýchodně od centra hl. města Prahy. Podle Malého lexikonu obcí ČR 2014 ČSÚ má obec Poříčí nad Sázavou 1 193 obyvatel. Obec má občanskou vybavenost odpovídající její velikosti (obecní úřad, základní škola, mateřská školka, ordinace lékařů, obchody, pohostinství), s vyšší občanskou vybaveností jsou obyvatelé orientováni především na město Benešov, případně na hlavní město Praha. Po dopravní stránce je obec velmi dobře dostupná, okrajem obce prochází silnice I/3 (dálnice D1- České Budějovice), obec je také napojena na železniční dopravu. Property Location / poloha nemovitostí: Oceňované nemovité věci se nacházejí v severní části obce Poříčí nad Sázavou, v ulici Pražská, z níž jsou přístupné. V lokalitě je rozvod elektrického proudu, pitné vody, kanalizace a zemního plynu (podle sdělení majitelky domu, není oceňovaný rodinný dům napojen na obecní rozvod pitné vody, voda byla čerpána z vlastní studny). Short description property / stručný popis majetku: Rodinný dům č.p. 60: Rodinný dům č.p. 60 je samostatně stojící stavba tvořící součást pozemku čís. parcely St. 32/2, k.ú. Poříčí nad Sázavou. Dispoziční řešení: Dům má jedno nadzemní podlaží (přízemí), v minulosti byla k domu provedena částečně podsklepená přístavba, ve které se nachází zádveří a koupelna s WC, v části zastřešení domu se nachází jedna podkrovní místnost přístupná z půdního prostoru. Vnitřní dispozice domu je tvořena bytem o velikosti 3+1 s příslušenstvím, sestávajícím ze zádveří, chodby, koupelny s WC, kotelny, spíže, kuchyně a tří pokojů. Konstrukční řešení a vybavení: Stavba má svislé nosné konstrukce zděné ze smíšeného zdiva, se založením na základových pasech zděných z kamene, střecha je sedlová s krytinou z pálených tašek, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, schodiště do půdního prostoru je betonové, podlahy jsou betonové, povrchy podlah tvoří laminátové plovoucí podlahy, keramická dlažba a povlaky z PVC, okna jsou dřevěná dvojitá, dveře jsou dřevěné do kovových zárubní, vnitřní povrchy jsou štukové, vnější povrchy tvoří převážně hladká fasádní omítka. Dům má rozvod el. proudu o napětí 230/400 V, vody čerpané z vlastní studny, kanalizace a plynu, vytápění domu je ústřední teplovodní s kotlem na tuhá paliva, příprava teplé vody byla zajišťována v elektrickém zásobníkovém ohřívači (el. bojleru), kuchyně a sociální zařízení jsou k datu ocenění bez vybavení. Stáří a stavební stav: Přesné stáří domu nebylo zjištěno, podle konstrukce, dispozice a použitých stavebních prvků lze předpokládat, že jeho stáří bude vyšší než 80 roků. Dům je ve značně zhoršeném stavebně technickém stavu, na obvodovém zdivu je patrné jeho značné provlhání, dům není delší dobu užívaný, vybavení zcela chybí, nebo je za hranicí své životnosti. Další stavby: Na oceňovaném pozemku čís. parcely St. 32/2, k.ú. Poříčí nad Sázavou, se dále nachází zděná vedlejší stavba, v minulosti užívaná k odstavování osobního automobilu a také jako dílna. Stavba není evidovaná v katastru nemovitostí a na jejím stavebně technickém stavu je patrná značně zanedbaná údržba. Na oceňovaném pozemku se dále nachází kopaná studna a venkovní úpravy, jedná se především o zpevněné plochy a oplocení. Příslušenství oceňovaných nemovitých věcí tvoří přípojky inženýrských sítí.
-4-
Pozemek: Pozemek čís. parcely St. 32/2, k.ú. Poříčí nad Sázavou, o výměře 490 m2, evidovaný v katastru nemovitostí jako zastavěná plocha a nádvoří. Jde o stavební pozemek zastavěný rodinným domem č.p. 60 a vedlejší stavbou, nezastavěnou část tvoří nádvoří. Tvar pozemku je patrný z katastrální mapy v příloze. Pozemek je přístupný z pozemku čís. parcely 3005, k.ú. Poříčí nad Sázavou (druh pozemku: ostatní plocha, způsob využití: silnice, vlastnické právo: Středočeský kraj, hospodaření se svěřeným majetkem kraje: Krajská správa a údržba silnic Středočeského kraje, příspěvková organizace).
-5-
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) pozemku čís. parcely St. 32/2, rodinného domu č.p. 60 a dalších staveb tvořících součásti a příslušenství oceňovaného pozemku, k.ú. Poříčí nad Sázavou, v ulici Pražská v Poříčí nad Sázavou, okres Benešov, Středočeský kraj, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 9. listopadu 2015
980.000,- Kč Slovy: Devětsetosmdesáttisíc Kč
Ocenění práv a závad spojených s nemovitými věcmi V části C listu vlastnictví č. 279 jsou evidována následující omezení: - zástavní právo smluvní - pohledávka 1.920.000,- Kč, budoucí pohledávka 1.920.000,- Kč, oprávnění pro společnost Česká spořitelna, a.s. (IČ 45244782), - 2x rozhodnutí o úpadku (podrobněji viz list vlastnictví v příloze). Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 279. Podle údajů z ortofotomapy dostupné z internetové aplikace Nahlížení do katastru nemovitostí nelze vyloučit, že současný vjezd na oceňovaný pozemek je veden přes část pozemku jiného vlastníka (pozemek čís. parcely St. 31/1, k.ú. Poříčí nad Sázavou). Jiná rizika v souvislosti s nemovitými věcmi nebyla zjištěna.
ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 304/7394/2015.
Vypracoval: Ing. Milan Hnitka
Ing. Vladimír Hůda jednatel
V Mostě, dne 16. listopadu 2015
-6-
ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute
ID (Surveyor´s Report):
ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav
304/7394/2015
LV no.:
279
Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Item no.
Name of "the tangible investment asset" - TIA
Build-up space
Unit price
Pol.č.
Název HIM
Obestavěný prostor stavby
Jednotková cena
m3
Kč/m3
Built-up area
Unit price
Starting price
Zastavěná ploha Jednotková cena Výchozí cena m2
Kč/m2
Kč
Wear
Time price "TIA"
Comments
Znehodnocení
Časová cena HIM
Komentář
%
Kč
1
rodinný dům č.p. 60
1207
4 448
5 368 736
73,0
1 449 559
2
vedlejší stavba
210
1 910
590 561
70,0
177 168
3
venkovní úpravy
161 062
70,0
oceněno podílem na ceně hlavní stavby
48 319
Buildings subtotal - Stavby mezisoučet
1 675 046
Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Item no.
Site no.
Type land
Acreage
Price
Total
Comments
Pol.č.
Parcelní číslo
Druh pozemku
Výměra
Cena
Cekem
Komentář
m2
Kč/m2
Kč
1
zastavěná plocha a nádvoří
St. 32/2
490
1 000
490 000
2 3
Lands subtotal - Pozemky mezisoučet
490 000
Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem)
2 165 046 Kč
Yield value - Výnosová hodnota Item no.
Pol.č.
Name
Area for lease
Lease price per sq. m.
Název
Pronajímatelná plocha
Cena za pronájem m2
m
2
2
Kč/m /year/rok
Gross yield
Risk of loss of rent
Hrubý výnos
Riziko výpadku nájemného
Čisté nájemné
Kč/year/rok
%
Kč
Net rent
Net yield
Capitalization rate
Yield value
Comments
Náklady celkem
Čistý výnos
Kapitalizační míra
Výnosová hodnota
Komentář
Kč
Kč
%
Kč
Costs total
1 2 3
Yeld value Výnosová hodnota
nebyla stanovena
Comparative value - Porovnávací hodnota Item no.
Name
Realized / offer price
Date of sale / offers
Built-up space
Pol.č.
Název
Realizovaná / nabídková cena
Datum prodeje / nabídky
Obestavěný prostor m3
Kč
Land area
Price of land
Plocha pozemků Cena pozemků m2
Kč/m2
Total price of lands
Total price of buildings
Celková cena za pozemky
Celková cena za objekty
mil. Kč
mil. Kč
Rate of price adjustment
Price of buildings
Koeficient Cena za objekty cenové úpravy
Comments
Komentář
Kč
1
Rodinný dům v obci Poříčí nad Sázavou, ulice Bálkovická, okr. Benešov
1 480 000,00
XI-15
nestanoven
946
800
756 800
723 200,00
0,70
nabídka RK *1), RD s 1 PP, 1 NP a podkrovím, dispozice 1 036 000 4+kk, samostná garáž, dům ve špatném stavu, nutná rekonstukce
2
Rodinný dům v obci Nespeky, ulice Potočiny, okr. Benešov
1 400 000,00
XI-15
nestanoven
400
1 000
400 000
1 000 000,00
0,75
1 050 000
3
Rodinný dům v Benešově, ulice Na Mýtě, okr. Benešov
999 000,00
XI-15
nestanoven
471
1 000
471 000
528 000,00
0,85
1) nabídka realitní kanceláře HAVE reality s.r.o., Benešov
2) nabídka realitní kanceláře Futurum Reality s.r.o., Praha - Nusle
3) nabídka realitní kanceláře PATOMA Reality 22, Benešov
Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota
2,165 mil.Kč nebyla stanovena
Comparative value - Porovnávací hodnota
0,978 mil.Kč
Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena)
0,980 mil.Kč
nabídka RK *2), RD s 1 NP a podkrovím, dispozice 2+1, zanedbaná údržba
nabídka RK *3), RD s 1 PP, 1 NP a podkrovím, dispozice 849 150 3+1, dům ve špatném stavu, nutná rekonstrukce
Situace lokality
Mapa oblasti
Rodinný dům č.p. 60 v Pražské ulici v Poříčí nad Sázavou, okr. Benešov
Severní pohled ulicí
Jihovýchodní pohled
Jihozápadní pohled
Chodba
Koupelna s WC
Kuchyně
Pokoj 1
Pokoj 2
Pokoj 3
Kotelna
Půdní prostor
Vedlejší stavba
