2015

Ing. František Kocourek J. Zrzavého 8, 796 04 Prostějov

stránka č. 1

č.j.: 018 EX 00144/14 - 041

ZNALECKÝ POSUDEK č. 11020-109/2015 o stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: bytové jednotky č. 416/10 v bytovém domě č.p. 416, 419 postaveném na pozemku p.č.st. 2709 včetně alikvotního podílu o velikosti 4716/133503 na společných částech bytového domu č.p. 416, 419 a pozemku p.č.st. 2709 – zastavěná plocha a nádvoří, k.ú. Frenštát pod Radhoštěm, obec Frenštát pod Radhoštěm, okres Nový Jičín, LV č. 6628 a 6572.

Objednavatel posudku: Mgr. Lenka Černošková, Exekutorský úřad Prostějov, se sídlem Dolní 71, 796 01 Prostějov Účel posudku:

Zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí pro potřeby objednavatele, na základě usnesení č.j.: 018 EX 00144/14-041 ze dne 16.4.2015

Určeno pro:

Mgr. Lenku Černoškovou, Exekutorský úřad Prostějov, se sídlem Dolní 71, 796 01 Prostějov

Oceněno ke dni:

14.5.2015

Vypracoval:

Ing. František Kocourek J. Zrzavého 8 796 04 Prostějov tel./fax: 582 330 169 e-mail: [email protected]

Znalecký posudek je vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 byla předána objednavateli, 1 vyhotovení zůstává v archivu zpracovatele. Celkem znalecký posudek obsahuje 21 stran, z toho 4 stran příloh. V Prostějově, dne 10.7.2015

Znalecký posudek č. 11020-109/2015


stránka č. 2

1. ÚČEL STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITÝCH VĚCÍ Účelem tohoto znaleckého posudku je zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí: bytové jednotky č. 416/10 v bytovém domě č.p. 416, 419 postaveném na pozemku p.č.st. 2709 včetně alikvotního podílu o velikosti 4716/133503 na společných částech bytového domu č.p. 416, 419 a pozemku p.č.st. 2709 – zastavěná plocha a nádvoří, k.ú. Frenštát pod Radhoštěm, obec Frenštát pod Radhoštěm, okres Nový Jičín, LV č. 6628 a 6572.

Takto stanovené obvyklé ceny by měly být na místním trhu zpětně dosažitelné za podmínek udržení situace na stávajícím segmentu trhu s nemovitostmi. Tento trh však může procházet výkyvy, jejichž predikce je v podstatě nemožná, a které jsou ovlivňovány spoustou různých faktorů, jež mnohdy zdánlivě ani nesouvisejí s vývojem na trhu nemovitostí. Z tohoto důvodu doporučuji, pokud by ocenění mělo být použito v období delším než je 6 měsíců ode dne jeho zpracování, provést jeho aktualizaci či nové zpracování.

Obvyklá cena nemovitých věcí (bytové jednotky č. 416/10 v bytovém domě č.p. 416, 419 postaveném na pozemku p.č.st. 2709 včetně alikvotního podílu o velikosti 4716/133503 na společných částech bytového domu č.p. 416, 419 a pozemku p.č.st. 2709 – zastavěná plocha a nádvoří, k.ú. Frenštát pod Radhoštěm, obec Frenštát pod Radhoštěm, okres Nový Jičín, LV č. 6628 a 6572) byla tedy stanovena metodami použitými v tomto posudku na:

486.000,- Kč

Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou. Výše stanovená obvyklá cena je stanovena bez odpočtu omezení zapsaných v oddíle C výpisu z katastru nemovitostí.

V Prostějově, dne 10.7.2015

Vypracoval: Ing. František Kocourek J. Zrzavého 8 796 01 Prostějov tel./fax: 582 330 169 e-mail: [email protected]

Ing. František Kocourek



stránka č. 3

2. OBECNÉ PŘEDPOKLADY PRO STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY Zpracování znaleckého posudku o obvyklých cenách nemovitostí předpokládá několik základních předpokladů a omezujících podmínek. Tyto podmínky především charakterizují ekonomické prostředí, v němž je posouzení prováděno a právní podklady všech použitých dokumentů. Proto tedy: 1/ Znalecký posudek respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní platné v době zpracování. 2/ Znalecký posudek nemovitosti je zpracováno podle podmínek trhu v době jeho provádění a případné změny v podmínkách trhu, ke kterým dojde po předání tohoto posudku, nemohou být zahrnuty a zpracovatel za ně tedy nezodpovídá. 3/ Předmětem tohoto znaleckého posudku není ověření pravosti, správnosti či úplnosti dokladů předložených jako podklady pro vyjádření. Zpracovatel vyjádření k tržní hodnotě proto vychází pouze z prohlášení o pravosti a platnosti těchto dokladů. Nemůže tedy nést zodpovědnost za případné nesrovnalosti v případě vlastnických práv k oceňovaným nemovitostem nebo platnosti či správnosti práv k cizím věcem a nájemním vztahům. 4/ Pokud byly použity informace i z jiných zdrojů, má zpracovatel za to, že jsou věrohodné, a nebyly tedy z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány.



stránka č. 4

3. POUŽITÉ PODKLADY PRO ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÝCH CENÁCH NEMOVITOSTÍ 3.1.

POUŽITÉ PODKLADY:

3.1.1. Údaje sdělené vlastníkem nemovitostí: Přístup do oceňované bytové jednotky nebyl umožněn, vlastník nezastižen. Byla provedena pouze venkovní obhlídka. Stavebně technický popis je proveden na základě venkovní obhlídky, je uvažováno se standardním vybavením a provedením bytové jednotky. Tato skutečnost je v ocenění zohledněna srážkou 30 %. 3.1.2. Podklady předané objednavatelem -

Usnesení Soudního exekutora, č.j.: 018 EX 00144/14 - 041 ze dne 16.4.2015

-

Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Frenštát pod Radhoštěm, LV č. 6628 vyhotovený dálkovým přístupem dne 6.3.2015.

-

Internetový neoficiální výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Frenštát pod Radhoštěm, LV č. 6572 vyhotovený dne 14.5.2015.

3.1.3. Podklady zajištěné zpracovatelem -

Neoficiální kopie katastrální mapy pro k.ú. Frenštát pod Radhoštěm vyhotovená dne 14.5.2015.

-

Fotodokumentace ze dne 14.5.2015.

-

Situační plánek ze dne 14.5.2015.

-

Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu dne 14.5.2015, při místním šetření byl přítomen pracovník soudního exekutora.

-

Údaje sdělené objednavatelem znaleckého posudku.

3.2.

PŘEDMĚT POSUDKU

Účelem tohoto posudku je zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí: bytové jednotky č. 416/10 v bytovém domě č.p. 416, 419 postaveném na pozemku p.č.st. 2709 včetně alikvotního podílu o velikosti 4716/133503 na společných částech bytového domu č.p. 416, 419 a pozemku p.č.st. 2709 – zastavěná plocha a nádvoří, k.ú. Frenštát pod Radhoštěm, obec Frenštát pod Radhoštěm, okres Nový Jičín, LV č. 6628 a 6572.



3.3.

stránka č. 5

VLASTNICTVÍ

Dle výpisu z katastru nemovitostí pro k.ú. Frenštát pod Radhoštěm, LV č. 6628 jsou oceňované nemovité věci ve vlastnictví: Krhut Martin, Dolní 416, 74401 Frenštát pod Radhoštěm

3.4.

OMEZENÍ A RIZIKA

Ve výpisu z katastru nemovitostí pro k.ú. Frenštát pod Radhoštěm, LV č. 6628 jsou v části C uvedena následující omezení vlastnického práva:

Přístup do oceňované bytové jednotky nebyl umožněn, vlastník nezastižen. Byla provedena pouze venkovní obhlídka. Stavebně technický popis je proveden na základě venkovní obhlídky, je uvažováno se standardním vybavením a provedením bytové jednotky. Tato skutečnost je v ocenění zohledněna srážkou 30 %. Nemovitost BD č.p. 416, 419 se dle registru povodní a záplav UIR-ADR (Aquarius) nachází v lokalitě se středním rizikem povodní a záplav (stupeň č. 3). Nejsou známa žádná jiná rizika nebo omezení vztahující se k oceňovaným nemovitostem.



stránka č. 6

4. NÁLEZ 4.1. POPIS NEMOVITOSTÍ Předmětem ocenění je bytová jednotka č. 416/10 v bytovém domě č.p. 416, 419 postaveném na pozemku p.č.st. 2709 včetně alikvotního podílu o velikosti 4716/133503 na společných částech bytového domu č.p. 416, 419 a pozemku p.č.st. 2709 – zastavěná plocha a nádvoří, k.ú. Frenštát pod Radhoštěm, obec Frenštát pod Radhoštěm, okres Nový Jičín, LV č. 6628 a 6572.

4.2. MÍSTOPIS, POPIS, DISPOZIČNÍ ŘEŠENÍ, STAVEBNĚ-TECHNICKÁ CHARAKTERISTIKA OCEŇOVANÝCH NEMOVITÝCH VĚCÍ A ÚDAJE O STÁŘÍ A TECHNICKÉM STAVU. 4.2.1. Místopis Město Frenštát pod Radhoštěm je situováno cca 13 km východně od okresního města Nový Jičín a cca 15 km jižně od města Frýdek-Místek na soutoku vodních toků Libina a Lomná. Město, které je dostupné autobusovou i železniční dopravou, má 10.852 obyvatel (údaj ke dni 1.1.2015). V místě je kompletní infrastruktura a občanská vybavenost a je zde možnost napojení na veškeré inženýrské sítě. Oceňovaná bytová jednotka je situována v bytovém domě postaveném v severozápadní okrajové zastavěné části města, na ulici Dolní, v mírně sklonitém terénu při vodním toku Lomná. Okolní zástavba je tvořena převážně bytovými domy obdobného typu a stáří. V místě je možnost napojení na veškeré inženýrské sítě. Přístup je zajištěn ze zpevněné veřejné komunikace ve vlastnictví obce.

4.2.2. Bytová jednotka č. 416/10, k.ú. Frenštát pod Radhoštěm Přístup do oceňované bytové jednotky nebyl umožněn, vlastník nezastižen. Byla provedena pouze venkovní obhlídka. Stavebně technický popis je proveden na základě venkovní obhlídky, je uvažováno se standardním vybavením a provedením bytové jednotky. Tato skutečnost je v ocenění zohledněna srážkou 30 %. Jedná o bytovou jednotku o velikosti pravděpodobně 2+1 s kompletním sociálním zařízením situovanou ve IV.NP (pod střechou) typového panelového bytového domu, který právě prochází revitalizací. Bytový dům je podsklepený se čtyřmi nadzemními podlažími bez výtahu a plochou střechou. Bytový dům a oceňovaná bytová jednotka jsou napojeny na veškeré inženýrské sítě, přístup je zajištěn ze zpevněné veřejné komunikace, parkování je možné před bytovým domem, popř. v garážích, které jsou situovány v části I.PP.



stránka č. 7

Původní stáří bytového domu je cca z roku 1975. Technický stav bytového domu je dobrý. Ke dni místního šetření probíhá revitalizace bytové domu (zateplení, výměna oken, nové vchodové dveře, zvonky). Oceňovaná BJ je pravděpodobně v původním stavu se sklepní kójí v I.PP. Zpracovatel uvažuje se standardním provedením a vybavením bytové jednotky. Základy betonové s izolací proti zemní vlhkosti, svislé konstrukce panelové montované, stropy železobetonové s rovným podhledem, střecha plochá, střešní krytina pravděpodobně živičná, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, vnitřní omítky pravděpodobně vápenné hladké, fasádní omítka bude po dokončení revitalizace pravděpodobně silikátová se zateplením, vnitřní obklady keramické pravděpodobně v kuchyni a koupelně, schody teraco, vstupní dveře do bytového domu jsou plastové prosklené, vstupní dveře do bytové jednotky dřevěné hladké plné, okna pravděpodobně plastová, povrch místností standardní, vytápění ústřední centrální, elektroinstalace světelná, bleskosvod je instalován, rozvod teplé a studené vody se standardní přípravou teplé vody, instalace plynu je pravděpodobně provedena, odkanalizování ze všech zařizovacích předmětů do hloubkové kanalizace, v kuchyni pravděpodobně kuchyňská linka a plynový sporák, vnitřní vybavení tvoří pravděpodobně vana, umyvadlo a WC, ostatní prvky se pravděpodobně nevyskytují. S ohledem na celkový technický stav a stáří bytového domu je opotřebení stanoveno odborným odhadem znalce ve výši 45 %.

4.3. SOUČASNÉ A PŘÍHODNĚ MOŽNÉ VYUŽITÍ NEMOVITOSTÍ Oceňovaná bytová jednotka je pravděpodobně užívána k bydlení. Tato využití se jako nejvhodnější i v budoucnu.



stránka č. 8

5. STANOVENÍ VĚCNÉ HODNOTY NEMOVITOSTÍ 5.1. STANOVENÍ VĚCNÉ HODNOTY 5.1.1. STANOVENÍ VĚCNÉ HODNOTY BYTOVÉ JEDNOTKY Jako nejvhodnější, na české poměry nejlépe aplikovatelná pro zjištění skutečné nákladové ceny staveb, je v daném případě použita v přiměřeném rozsahu metodika reprodukční ceny snížené o přiměřené opotřebení. Základem pro ocenění bytových jednotek je zjištění užitné plochy (základní měrná jednotka je tedy 1 m2). Takto zjištěná cena za měrnou jednotku je dále upravena koeficientem zohledňujícím skutečné provedení a vybavení bytového domu (bytové jednotky), lišící se od běžného standardu a současně nepromítnutelné do opotřebení. Tuto korekci nelze stanovit matematickým výpočtem, je tedy stanovena odborným odhadem znalce. K ceně stavby je třeba dále připočíst některé další stavební prvky, které jsou součástí stavby (nikoliv tedy movitý majetek), a které nepatří do standardní výbavy daného objektu a současně jejich náklady na pořízení jsou v nezanedbatelné výši. Od výchozí ceny bytové jednotky se odečte přiměřené opotřebení, které se nejčastěji stanovuje lineární metodou a dále též odborným odhadem znalce. Méně častá je metoda analytického výpočtu opotřebení dle jednotlivých konstrukcí a vybavení, dle jejich druhu a užití a podle jejich životnosti. Stanovení plánované životnosti jednotlivých bytových jednotek je součástí vlastního oceňovacího systému. Výsledkem jsou skutečné průměrné (střední) náklady nutné na provedení stavby srovnatelné svými technickými parametry, vybavením, způsobem provedení a v neposlední řadě též opotřebením.

5.1.2. Bytová jednotka č. 416/10 Celková podlahová plocha oceňované bytové jednotky je 47,16 m2 (výměra uvažována dle podílu na společných částech domu a pozemku 4716/133503)

Stanovení přiměřeného opotřebení S ohledem na celkový technický stav, stáří, provedení a výše uvedené skutečnosti je opotřebení stanoveno odborným odhadem znalce ve výši 45 % Podlahová plocha celkem Jednotková cena Korekce jednotkové ceny Upravená jednotková cena Cena za celou podlahovou plochu Snížení ceny za opotřebení 45 % Cena stavby po započtení opotřebení

m2 Kč/m2 Kč/m2 Kč Kč Kč

47,16,-18.000,-1,0 18.000,-848.880,-466.884,-381.996,--



stránka č. 9

5.1.2. Výpočet hodnoty pozemku U pozemků se vychází z výměr podle výpisu z katastru nemovitostí nebo geometrického plánu, z druhu pozemku (zastavěná plocha, orná půda, atd.). Uváží se také umístění pozemku v dané obci a údaje z územně plánovací dokumentace. Porovnáním s prodeji pozemků v dané lokalitě se stanoví reálná tržní hodnota za 1 m 2 pozemku. Vždy se uvedou podklady, na základě kterých se tato hodnota odvodila. U všech pozemků je třeba vycházet z územně plánovací dokumentace a dalších podkladů. Pro stanovení jednotkové ceny pozemku byly použity databáze realizovaných prodejů v obdobných lokalitách, údaje spolupracujících odhadců přímo v lokalitě. Tyto informace byly vyhodnoceny, byly aplikovány veškeré cenotvorné prvky, které mají vliv na jednotkovou cenu. Výsledkem je jednotková cena pozemku, která by v daném případě byla realizovatelná při prodeji nemovitosti (včetně venkovních úprav, vedlejších staveb a trvalých porostů). Jednotková cena pozemku p.č.st. 2709 je stanovena ve výši 500,- Kč/m2. p.čst. 2709 – zastavěná plocha a nádvoří

m2

486,00

Výměra pozemků celkem

m2

486,00

Výpočet ceny Výměra pozemku Směrná cena pozemku Výchozí cena pozemku celkem Cena spoluvlastnického podílu 4716/133503

m2 Kč/m2 Kč Kč

486,00 500,00 243.000,00 8.583,99

Rekapitulace, LV č. 6628, k.ú. Frenštát pod Radhoštěm Reprodukční hodnota bytové jednotky Kč Věcná hodnota bytové jednotky Kč Věcná hodnota pozemku Kč Věcná hodnota celkem Kč

848.880,381.996,8.584,390.580,-



stránka č. 10

6. STANOVENÍ SROVNÁVACÍ HODNOTY NEMOVITOSTÍ 6.1. BYTOVÁ JEDNOTKA Č. 416/10, K.Ú. FRENŠTÁT POD R. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitých věcí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, s ohledem na stávající trh s nemovitými věcmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitých věcí, že uskutečněné a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok, to proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitých věcí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovité věci. Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. bytová jednotka o velikosti pravděpodobně 2+1 v panelovém bytovém domě v osobním vlastnictví, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je poptávka v souladu s nabídkou. Proto jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná. Objekty k porovnání: BJ 2+1, Školská čtvrť, Frenštát pod Radhoštěm, 60 m

2

Nabízíme k prodeji byt 2+1 v osobním vlastnictví,který se nachází ve čtvrtém patře kompletně revitalizovaného domu v ulici Školská čtvrť. Byt je v původním, ale udržovaném stavu. Nová kuch.linka, na zemi jsou parkety a plovoucí podlaha. Jádro je umakartové. K bytu náleží sklep. Byt má nová plastová okna. Byt nabízí velmi příjemné bydlení v žádané lokalitě. Doporučujeme prohlídku !!!. Do konce července 2015 nabízíme prostřednictvím našeho partnera úrokové sazby od 1,39 % p.a. Více informací Vám sdělí náš specialista na prohlídce. Cena: 880.000,- Kč 2 (14.667,- Kč/m ) Zdroj: realitní inzerce 2 BJ 2+1, Školská čtvrť, Frenštát pod Radhoštěm, 54 m

Nabízíme k prodeji byt 2+1 v osobním vlastnictví, který se nachází ve druhém patře revitalizovaného domu v ulici Školská čtvrť. Byt je po část. rekonstrukci (plast. okna, rozvody elektřiny a vody). Zachovalá kuch. linka, zděné jádro, na zemi linoleum. K bytu náleží sklep. Volný ihned. Do konce července 2015 nabízíme prostřednictvím našeho partnera úrokové sazby od 1,39 % p.a. Více informací Vám sdělí náš specialista na prohlídce. Cena: 895.000,- Kč 2 (16.574,- Kč/m )

Zdroj: realitní inzerce

BJ 2+1, Fr. Horečky, Frenštát pod Radhoštěm, 46 m

2

Nabízíme k prodeji byt 2+1, 46 m2, osobní vlastnictví, ve Frenštátě pod Radhoštěm na ulici Fr. Horečky, v 7. patře revitalizovaného domu. Byt je po kompletní a kvalitně provedené rekonstrukci - nové elektro, omítky, podlahy, dveře, koupelna, wc a kuchyně se spotřebiči včetně pračky se sušičkou. Byt je ihned volný k nastěhování. Skvělá lokalita poblíž náměstí. Doporučujeme prohlídku. Cena: 729.000,- Kč (15.848,- Kč/m2)

Zdroj: realitní inzerce



stránka č. 11

Tabulka srovnávací hodnoty:

BJ Školská čtvrť BJ Školská čtvrť BJ Fr. Horečky

jednotková Zohlednění hodnototvorných faktorů koeficienty přepočtená cena cena 2 2 (Kč/m ) (Kč/m ) Poloha Pozemek Velikost Tech.stav Zdroj Ostatní 14 667 14 630 1,00 1,00 1,05 1,00 0,95 1,00 16 574 15 257 1,00 1,00 1,02 0,95 0,95 1,00 15 848 14 303 1,00 1,00 1,00 0,95 0,95 1,00 Průměrná cena:

14 730

Při srovnání realizovaných prodejů bytových jednotek z vlastní databáze a z nabídek z inzerce realitních kanceláří s bytovou jednotkou oceňovanou, byly srovnány zejména užitné plochy, vybavení, lukrativita lokality, stavebně-technický stav, dispoziční a technické řešení. V neposlední řadě byla také posouzena vybavenost lokality, životní prostředí, napojení na sítě, napojení na dopravně komunikační systém, demografické podmínky a další cenotvorné vlivy. Nabídky k prodeji v realitních časopisech na byty se srovnatelnými parametry jsou srovnatelné s obvyklými hodnotami. V současné době se tedy srovnatelné bytové jednotky nabízejí k prodeji v rozmezí nabídkových přepočtených cen od 14.303,- Kč/m2 do 15.257,- Kč/m2, po zohlednění hodnototvornými faktory volím srovnávací hodnotu ve výši průměrné ceny: 14.730,- Kč/m2. Dále uplatňuji srážku 30 % za neumožnění prohlídky předmětné bytové jednotky. Výsledné srovnávací hodnoty: 14.730,- Kč/m2 * 47,16 m2 * 0,70 (srážka) = 486.267,- Kč. Po zaokrouhlení: 486.000,- Kč Výsledná srovnávací hodnota bytové jednotky č. 416/10 v bytovém domě č.p. 416, 419 postaveném na pozemku p.č.st. 2709 včetně alikvotního podílu o velikosti 4716/133503 na společných částech bytového domu č.p. 416, 419 a pozemku p.č.st. 2709 – zastavěná plocha a nádvoří, k.ú. Frenštát pod Radhoštěm, obec Frenštát pod Radhoštěm, okres Nový Jičín, LV č. 6628 a 572 činí:

486.000,- Kč



stránka č. 12

7. REKAPITULACE JEDNOTLIVÝCH METOD PRO STANOVENÍ VÝSLEDNÉ OBVYKLÉ CENY Věcná hodnota nemovitostí: 390.580,- Kč Srovnávací hodnota nemovitostí: 486.000,- Kč

Výslednou obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí stanovuji ve výši srovnávacích hodnoty.



stránka č. 13

8. STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY Tržní hodnota (obvyklá cena) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení výše zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Dále je potřeba postihnout veškeré dluhy a závazky, která jsou na nemovitost vázány. Výsledná obvyklá cena:

bytová jednotka č. 416/10 v bytovém domě č.p. 416, 419 postaveném na pozemku p.č.st. 2709 včetně alikvotního podílu o velikosti 4716/133503 na společných částech bytového domu č.p. 416, 419 a pozemku p.č.st. 2709 – zastavěná plocha a nádvoří, k.ú. Frenštát pod Radhoštěm, obec Frenštát pod Radhoštěm, okres Nový Jičín, LV č. 6628 a 6572.

486.000,- Kč

Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou. Výše stanovená obvyklá cena je stanovena bez odpočtu omezení zapsaných v oddíle C výpisů z katastru nemovitostí.

V Prostějově, dne 10.7.2015 Vypracoval: Ing. František Kocourek J. Zrzavého 8 796 01 Prostějov tel./fax: 582 330 169 e-mail: [email protected] Ing. František Kocourek



stránka č. 14

9. STANOVENÍ CENY JEDNOTLIVÝCH PRÁV A ZÁVAD S NEMOVITOSTMI SPOJENÝCH Ve výpisu z katastru nemovitostí pro k.ú. pro k.ú. Frenštát pod Radhoštěm, LV č. 6628 jsou v části C uvedena následující omezení vlastnického práva: (viz. oddíl 3.4.) Omezení vztahující se k nařízení exekuce a k exekučnímu příkazu k prodeji nemovitostí jsou zohledněna ve výsledné obvyklé ceně. Nelze však odečíst výši dlužné částky vážící se k exekuci, neboť není známa přesná částka.

10. STANOVENÍ ZÁVAD, KTERÉ PRODEJEM V DRAŽBĚ NEZANIKNOU Dle znění § 336a odst. 2 zákona č. 99/1963 Sb., Občanský soudní řád ve znění pozdějších předpisů jsou za závady, které prodejem v dražbě nezaniknou považovány věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytů a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále. Na základě dostupných podkladů a místního šetření nebyly žádné z výše uvedených závad zjištěny.



stránka č. 15

11. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 4.10.1989, č.j. 3315/89, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 11020109/2015. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace.

Ing. František Kocourek J. Zrzavého 8 796 01 Prostějov tel./fax: 582 330 169 e-mail: [email protected]



stránka č. 16

12. PŘÍLOHY Situační plánek Fotodokumentace Výpisy z katastru nemovitostí Neoficiální kopie katastrální mapy



stránka č. 17

13. OBSAH č. 11020-109/2015............................................................................................... 1 1. Účel stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí ................................................... 2 2. Obecné předpoklady pro stanovení obvyklé ceny .............................................. 3 3. Použité podklady pro znalecký posudek o obvyklých cenách nemovitostí ......... 4 3.1. Použité podklady: ......................................................................................... 4 3.2. Předmět posudku ......................................................................................... 4 3.3. Vlastnictví ..................................................................................................... 5 4. Nález .................................................................................................................. 6 4.1. Popis nemovitostí ......................................................................................... 6 4.2. Místopis, Popis, dispoziční řešení, stavebně-technická charakteristika oceňovaných nemovitých věcí a údaje o stáří a technickém stavu...................... 6 4.3. Současné a příhodně možné využití nemovitostÍ ......................................... 7 5. Stanovení věcné hodnoty nemovitostí ................................................................ 8 5.1. Stanovení věcné hodnoty ............................................................................. 8 6. Stanovení srovnávací hodnoty nemovitostí ...................................................... 10 7. Rekapitulace jednotlivých metod pro stanovení výsledné obvyklé ceny ........... 12 8. Stanovení obvyklé ceny .................................................................................... 13 9. Stanovení ceny jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených .............. 14 10. Stanovení závad, které prodejem v dražbě nezaniknou ................................. 14 11. Znalecká doložka............................................................................................ 15 12. Přílohy ............................................................................................................ 16 13. Obsah ............................................................................................................. 17


2015

Recommend Documents